ARRET N° 10/2019

N° RG 16/04434 – N° Portalis DBV5-V-B7A-FBYZ

SAS AGENCE CENTRALE

C/

C

D

A

Z

B

SELARL X

Syndic. de copropriété SYNDICAT COPROPRIETE RESIDENCE Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 15 JANVIER 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/04434 – N° Portalis DBV5-V-B7A-FBYZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 novembre 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Poitiers.

APPELANTE :

SAS AGENCE CENTRALE

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e AI AJ de la SCP DROUINEAU – AJ- LE LAIN – BARROUX, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Florence SIGNOURET de la SCP de ANGELIS – SEMIDEI – VUILLQUEZ – […]

INTIMÉS :

Monsieur F C

[…]

[…]

Madame G D

[…]

[…]

Monsieur H A

[…]

[…]

Monsieur I Z

[…]

[…]

Monsieur J B

[…]

[…]

SELARL X administrateur judiciaire provisoire de la Copropriété Y avenue duTéléport 86361 CHASSENEGUIL DU POITOU, représentée par Maître K L (SELARL X venant aux lieu et place de la SELARL AJ PARTENAIRES par ordonnance du Président du TGI du 16 mars 20217),

[…]

[…]

Syndic. de copropriété SYNDICAT COPROPRIETE RESIDENCE Y prise en la personne de la SELARL X, représentée par Maître K L, […], désignée aux fonctions d’administrateur provisoire de la

copropriété (SELARL X venant aux lieu et place de la SEL

ARL AJ PARTENAIRES par ordonnance du Président du TGI de Poi

tiers du 16 mars 2017)

[…]

[…]

[…]

ayant tous les 7 pour avocat postulant M^e Nicolas DUFLOS de la SCP D’AVOCATS DUFLOS CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Emmanuel CUIEC, avocat au barreau de BREST

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Novembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, Président,

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me M N,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, faisant fonction de Président et par M^me M N, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La copropriété de la résidence Y est propriétaire à Chasseneuil-du-Poitou (Vienne) d’un ensemble de biens immobiliers à destination hôtelière. Elle est composée d’une partie centrale de 6 étages et de 2 ailes pyramidales. Elle inclut 300 chambres. L’hôtel comporte en outre une partie restauration et des services annexes.

Cette résidence a été édifiée courant 1995. Une assurance dommage-ouvrage a été souscrite auprès de la société Mutuelles du Mans. La réception avec réserves est en date du 29 décembre 1995.

Au mois de mai 2005, l’affaissement de cuvettes de toilettes suspendues a généré des dégâts des eaux. Le syndic de la copropriété, la société SAS Agence Centrale, a déclaré le sinistre à l’assureur dommage-ouvrage le 31 mai 2005. Celui-ci a organisé une expertise amiable à l’issue de laquelle il a décliné sa garantie au motif que les désordres relevaient de la garantie de bon fonctionnement expirée depuis le 29 décembre 1997. Ce refus a été notifié le 3 août 2005 à la société Agence Centrale, qui a contesté cette décision par courrier du 16 août 2005. L’architecte postérieurement sollicité par la copropriété a conclu à l’impropriété à leur destination des chambres touchées par ce désordre.

Par acte du 27 juillet 2007, le syndicat des copropriétaires a assigné les Mutuelles du Mans devant le tribunal de grande instance de Poitiers afin d’obtenir réparation des dommages. Par jugement du 23 mars 2010, ce tribunal a déclaré son action irrecevable comme prescrite. Par arrêt infirmatif du 5 avril 2013, la cour d’appel de Poitiers a déclaré nulle l’assignation, faute pour la copropriété d’avoir été préalablement autorisée à agir par l’assemblée générale des copropriétaires, et l’action étant prescrite pour avoir été engagée plus de deux ans après la déclaration de sinistre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 5 juin 2013, les copropriétaires ont mis en demeure la société Agence Centrale de leur régler à titre de dédommagement la somme 290.000 euros, en réparation des fautes qui lui étaient attribuées. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par ordonnance du 16 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers a désigné la SELARL AJ Partenaires prise en la personne de Maître K L en qualité d’administrateur provisoire, aux fins de représentation en justice de la copropriété. Par ordonnance sur requête du 16 mars 2017, le président du tribunal de grande instance de Poitiers a désigné en remplacement de la SELARL AJ Partenaires la SELARL AJ UP prise en la personne de Maître K L précité.

Par acte du 30 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Y, Messieurs I Z, H A, J B, F S et Madame G D ont assigné la société SAS Agence Centrale devant le tribunal de grande instance de Poitiers. Ils ont, au visa des articles 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1382 du code civil, demandé en principal paiement de la somme de 290.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables des fautes du syndic de la copropriété, et de 15.000 euros pour résistance abusive et injustifiée. La défenderesse a conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement du 7 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Poitiers a statué en ces termes :

'rejette l’exception d’irrecevabilité,

condamne la SAS Agence Centrale à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Y, I Z, H A, J B, G U et F S, tous considérés ensemble, la somme de 226.200,61€ indexée sur l’indice du coût de la construction en vigueur le 31.5.2005,

rejette la demande formée au titre de la résistance abusive,

condamne la SAS Agence Centrale :

- aux dépens et en ordonne distraction au profit de la SCP Duflos, Lecler-Chaperon- Griauxx, avocats au Barreau de Poitiers selon les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

- à servir au syndicat des copropriétaires de la résidence Y, I Z, H A, J B, G D et F S, tous considérés ensemble, une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonne l’exécution provisoire à concurrence de 50% des entières dispositions de ce jugement'.

Il a considéré le syndicat des copropriétaires fondé à agir sur un fondement contractuel et les copropriétaires, sans lien contractuel avec le syndic de copropriété, fondés à agir sur un fondement quasi-délictuel à raison des fautes commise par ce dernier dans l’exécution du contrat le liant au syndicat des copropriétaires.

Au fond, il a considéré qu’en laissant s’écouler plus de trois années depuis la déclaration de sinistre avant de soumettre au vote de l’assemblée générale son autorisation d’ester en justice, le syndic de copropriété avait fauté et privé les demandeurs de toute chance d’indemnisation des dommages endurés. Il a chiffré à 85 % du montant du coût des travaux apprécié à 266.118,37 euros l’indemnisation due, soit 226.200,61 euros.

Par déclaration reçue au greffe le 20 décembre 2016, le société SAS Agence Centrale a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2017, elle a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles L 114-1, L 114-2 du Code des Assurances,

Vu les dispositions des articles 1147 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 132 et suivants du Code civil,

RECEVOIR la société AGENCE CENTRALE en son appel.

Le DÉCLARER recevable et bien fondé.

En conséquence,

RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS le 7 novembre 2016 en ce qu’il a condamné la société AGENCE CENTRALE :

- à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Y et Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B la somme de 226.200,61 € indexée sur le coût de la construction en vigueur au 31 mai 2005 ;

- aux dépens ;

- au paiement de frais irrépétibles au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence Y et Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Y et Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Statuant à nouveau,

ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires de la résidence ALTEROA de verser aux débats les dispositions générales et particulières du contrat d’assurance dommages ouvrage souscrit auprès de la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ;

DIRE ET JUGER que la société AGENCE CENTRALE n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et quasi délictuelle à l’égard des copropriétaires.

DIRE ET JUGER que la société AGENCE CENTRALE n’a commis aucune faute dans le cadre de son mandat de syndic.

DIRE ET JUGER que les courriers recommandés avec accusé de réception notifiés par la société

AGENCE CENTRALE à la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, assureur « dommages – ouvrage », les 7 juin 2005, 10 octobre 2005, 9 novembre 2005, 10 octobre 2005, 2 mai 2006 et 5 juin 2006 ont valablement interrompu la prescription biennale de l’article L 114-1 du Code des Assurances.

DIRE ET JUGER que par la saisine d’un Avocat le 12 septembre 2006, aux fins d’instruction d’une procédure en référé à l’encontre de la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, la société AGENCE CENTRALE a valablement agi dans les intérêts du syndicat des copropriétaires sans avoir à obtenir autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et avant expiration du délai de prescription.

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence Y et Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B ne rapportent pas la preuve de l’opposabilité de la prescription biennale édictée à l’article L 114-1 par la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, faute de démontrer que le contrat d’assurance répondait aux conditions fixées par la Cour de Cassation imposant que soit rappelées les causes d’interruption de prescription.

DIRE ET JUGER que l’autorisation donnée par l’assemblée générale le 24 mai 2008 est intervenue avant l’expiration du délai de prescription.

DIR ET JUGER que la société AGENCE CENTRALE n’est pas responsable des choix procéduraux initiés tant devant le Tribunal de Grande Instance de POITIERS que devant la Cour d’appel de POITIERS dans le cadre de la procédure ayant opposé le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires à la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD.

DIRE ET JUGER qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice allégué.

DIRE ET JUGER que la démonstration n’est pas rapportée de l’existence d’un préjudice né, actuel et certain.

DIRE ET JUGER que les désordres subis par le syndicat des copropriétaires et Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B, étaient insusceptibles de mobiliser les garanties souscrites auprès de la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD comme ne relevant pas de la garantie décennale.

En conséquence,

PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la société AGENCE CENTRALE.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Y avec Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B, à verser à la société AGENCE CENTRALE la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Y avec Monsieur F C, Madame G D, Monsieur H V, Monsieur I Z, Monsieur J B aux entiers dépens distraits au profit de Maître AI AJ AK en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile'.

Elle a contesté toute faute de sa part, le raisonnement du tribunal étant selon elle erroné, le délai de

prescription ayant été interrompu par les courriers recommandés qu’elle avait adressés à l’assureur, et ayant expiré postérieurement à l’autorisation d’agir en justice donnée par la copropriété. Elle a soutenu que l’assureur ne pouvait pas se prévaloir d’un délai de prescription non rappelé au contrat. Elle a rappelé que le conseil de la copropriété, saisi d’une demande d’action en référé pour laquelle une autorisation de la copropriété n’était pas nécessaire, avait fait le choix d’agir au fond. Elle a soutenu qu’il appartenait à ce conseil d’informer de la conséquence de ses choix procéduraux et de la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, que les désordres ne présentaient pas un caractère décennal, que le coût de reprise des désordres n’était pas justifié, seules 11 cloisons de cuvettes sur 269 ayant été défaillantes, et que le préjudice, futur, n’était ni né, actuel et certain.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Y, représenté par la SELARL X prise en la personne de Maître K L, désigné aux fonctions d’administrateur provisoire de la copropriété Y par ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Poitiers du 16 mars 2017, Monsieur I Z, Monsieur H A, Monsieur J B, Madame G D et Monsieur F C ont demandé de :

'Vu les articles 1134 et suivants, 1147 et suivants du Code civil (anciens),

Vu les articles 1382, 1792 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

- Dire et juger recevable et bien fondée l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Y représenté par la SELARL X, prise en la personne de Maître L, et par Messieurs Z, A, B, C, et par Madame D.

- Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de POITIERS du 7 novembre 2016 en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrecevabilité.

- Débouter la société AGENCE CENTRALE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Dire et juger la société AGENCE CENTRALE, en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence Y, responsable de la nullité de l’assignation délivrée le 27 juillet 2007 à la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, et de la tardiveté de l’action engagée à l’encontre de cette compagnie d’assurance.

- Dire et juger la société AGENCE CENTRALE, en sa qualité de syndic, intégralement responsable des dommages qui en sont résultés pour les concluants.

- Condamner la société AGENCE CENTRALE à réparation intégrale des préjudices.

- Réformer le jugement sur le quantum des préjudices.

- Condamner la société AGENCE CENTRALE à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Y, à Messieurs I Z, H A, J B, F C, et à Madame G D, considérés ensemble, la somme principale de 290 000 € en dédommagement des préjudices qu’elle leur a occasionnés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2013 et jusqu’à parfait paiement.

- Subsidiairement, la condamner à leur verser la somme principale de 266 118,37 € avec indexation sur l’indice du coût de la construction en vigueur le 31 mai 2005 et jusqu’à parfait paiement.

- Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive.

- Condamner la société AGENCE CENTRALE à verser aux concluants la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

- Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société AGENCE CENTRALE au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

- Y additant, condamner la société AGENCE CENTRALE à verser aux concluants la somme de 7 500 € à titre d’indemnités pour les frais non répétibles exposés en cause d’appel.

- Condamner la société AGENCE CENTRALE aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SCP DUFLOS ' CAMBOURG, Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Ils ont rappelé que la cour d’appel avait retenu la nullité de l’assignation délivrée le 27 juillet 2007 pour irrégularité de fond, comme délivrée par la copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et que l’action en justice avait été engagée après le 7 juin 2007, soit plus de 2 ans après la déclaration de sinistre.

Ils ont maintenu la recevabilité de leurs demandes, fondées sur la responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle du syndic de la copropriété, et conclu à la confirmation du jugement de ces chefs. Selon eux, le syndic avait commis une faute en n’informant pas la copropriété, aussitôt le refus de l’assurance connu, de la nécessité d’engager une action en justice avant le 7 juin 2007. Ils ont rappelé qu’il lui appartenait de pourvoir au mieux des intérêts de la copropriété son mandant, de le préserver de tout risque connu et que professionnel, il était tenu d’un devoir de conseil et d’information. A raison de ces manquements, la société Agence Centrale leur doit indemnisation de leur préjudice, la faute invoquée du conseil contre lequel elle pourrait se retourner étant indifférente.

Ils ont chiffré leur préjudice à 290.000 euros, subsidiairement 266.118,37 euros avec indexation sur l’indice du coût de la construction. Ils ont rappelé qu’il résultait de l’arrêt d’appel qui avait annulé l’assignation que les désordres avaient un caractère décennal. Ils ont enfin soutenu la résistance abusive et injustifiée de l’appelante, n’ayant pas donné suite à sa demande d’indemnisation.

L’ordonnance de clôture est du 2 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – […]

L’inexécution par une partie de ses engagements contractuels constitue à l’égard des tiers au contrat une faute de nature délictuelle, dont elle doit réparation des conséquences dommageables.

Un lien contractuel existe entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de la copropriété. Les fautes de ce dernier dans l’exécution de son contrat de syndic constituent à l’égard des copropriétaires pris individuellement une faute de nature délictuelle.

1 – sur la prescription

L’article L 114-1 du code des assurances dispose que 'toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance', l’article L 114-2 que 'la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre' et que 'l’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité'.

Le syndic de la copropriété a déclaré par courrier recommandé en date du 31 mai 2005, puis par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 juin 2005 distribué le 9 juin suivant le sinistre à l’assureur dommage-ouvrage. Par courrier recommandé en date du 3 août 2005 adressé dans le délai de 60 jours de l’article L 242-1 du code des assurances, délai ayant par application de l’article 641 du code de procédure civile commencé à courir à compter du 10 juin 2005, la société Mutuelles du Mans Assurances (MMA), a dénié sa garantie. La date de notification de ce courrier n’a pas été communiquée aux débats. Par courrier en date du 16 août 2005, la société Agence centrale y a répondu. Les courriers recommandés avec accusé de réception postérieurs adressés à l’assureur, en date des 10 octobre 2005, 9 novembre 2005, 9 janvier 2006, 2 mai 2006 et 5 juin 2006, par lesquels le syndic'demande de bien vouloir m’indiquer la suite que vous envisagez de donner à ce dossier' , ne sont pas interruptifs de prescription. Le délai expirait en conséquence au plus tard, solution la plus favorable à l’assuré, au 16 août 2007.

2 – sur l’autorisation d’agir en justice

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile', et l’article 15 que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant'. L’article 18 précise que 'le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi'.

Aux termes de l’article 55 du décret du :

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.

Par courrier en date du 12 septembre 2006, le syndic de la copropriété a saisi Maître AC AD, avocat, du refus de garantie opposé par l’assureur, et lui 'demande de bien vouloir m’indiquer la suite que vous envisagez de donner à ce dossier'. Par courrier en date du 23 mars 2007, ce conseil a suggéré une action au fond plutôt que la procédure de référé expertise initialement envisagée.

L’assignation au fond est du 27 juillet 2007. L’autorisation donnée au syndic d’agir en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires a été donnée par délibération du 24 mai 2008 de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette autorisation, postérieure à l’introduction de l’action au fond, a été délivrée après expiration du délai de prescription biennal précité.

Il appartenait à la société Agence Centrale, professionnelle de la gestion immobilière, de solliciter une telle autorisation, pour le moins avant expiration du délai de prescription. En s’abstenant, elle a commis une faute dans l’exécution du contrat de syndic la liant au syndicat des copropriétaires. Cette faute est délictuelle à l’égard des copropriétaires.

B – SUR LE PRÉJUDICE

Le préjudice né de cette faute est une perte de chance pour le syndicat des copropriétaires et pour ceux-ci d’être indemnisés par l’assureur dommage-ouvrage des désordres ayant affecté la copropriété. Le dommage réparable doit être direct, actuel et certain.

Il convient dès lors de rechercher d’une part si les désordres étaient susceptibles de relever de la garantie décennale, d’autre part quel était le coût des travaux de reprise, et enfin d’apprécier à quelle fraction de ces préjudices devait être évaluée la perte de chance indemnisée.

1 – caractère décennal des désordres

Monsieur AA AB, architecte commis par le syndic de la copropriété, a dans un courrier en date du 6 janvier 2009 adressé à Maître AC AD précitée, indiqué :

'Les cuvettes de WC sont de type « suspendu ».

Elles sont fixées sur un cadre métallique rigide situé dans la gaine technique attenante à la salle de bains, WC.

Les tiges filetées reliant la cuvette et le cadre traversent une cloison de type Placostil composée d’une ossature verticale et de deux feuilles de Placoplatre de part et d’autre de l’ossature.

L’épaisseur totale de la cloison est de 96 mm.

L’évacuation de la cuvette se fait par un tuyau plastique PVC rejoignant une chute collectrice verticale située dans la gaine technique.

L’ensemble composant les WC Suspendus est prévu pour une Cuvette adossée directement au cadre support.

Dans le cas de l’Hôtel Y la distance entre la cuvette et son support est au minimum de 96 mm et parfois de plus de 120 mm.

La flexibilité des tiges filetées que la cloison ne peut pas encaisser amène à la longue une déformation et un poinçonnement de celle-ci et un affaissement de la cuvette.

Cet affaissement peut entraîner la chute de la cuvette, une rupture de la conduite PVC et un dégât des eaux (celui-ci se serait produit à plusieurs reprises).

Les sinistres déjà constatés sont le signe d’un désordre qui serait généralisé et inhérent au principe mis en 'uvre.

Une rigidification de l’assemblage entre cuvette et cadre permettra de remédier aux sinistres futurs, mais suppose des travaux conséquents sur le bloc sanitaire, la cloison et les revêtements muraux.

L’impropriété à destination des chambres concernées par ce phénomène m’apparaît certaine'.

Maître AE AF, huissier de justice associé à Poitiers, a fait le 13 mars 2012 le constat suivant sur la requête de la SARL Gereshôtel représentée par Monsieur AG E, responsable technique et sécurité incendie :

'Je constate qu’il s’agit de toilettes suspendues, dont les deux points de fixation sont situés de part et d’autre de la cuvette.

Je constate que ces toilettes bougent si on essaie de les remuer.

Je constate après démontage de la cuvette, que les trous par lequels les tiges filetées sortent du panneau de placoplâtre, sont ovalisées, je constate également que le tuyau d’évacuation est cassé.

Nous procédons à la destruction partielle de la double cloison de placoplâtre, qui laisse apparaître la structure métallique qui supporte la cuvette suspendue.

Monsieur E me précise que des écrous sont soudés derrière la plaque métallique, et que c’est dans ces écrous que viennent se visser les tiges filetées supportant la cuvette.

Je constate en appuyant sur les tiges filetées, qu’elles plient légèrement, qu’elles ne sont pas rigides, qu’elles ont une certaine élasticité.

Je constate qu’entre la surface de la cloison en placoplâtre initiale sur laquelle est adossée la cuvette, et la structure métallique, il y a une distance de 11,6 centimètres.

[…]

Monsieur E m’indique que dans la situation constatée… la tige filetée est beaucoup plus longue. Lorsque quelqu’un s’assoie sur les toilettes, il s’y exerce une double contrainte.

La première est une pression qui s’exerce de haut en bas (flèche rouge), elle explique la déformation autour des tiges filetées dans la cloison, et la cassure du tube d’évacuation en pvc.

La seconde résulte de la même pression qui s’exerce de haut en bas, mais au bout de la cuvette (flèche bleue), il s’agit de l’effet de levier qui induit un couple de basculement (flèche verte).

Il ajoute que ce couple de basculement explique l’enfoncement du placoplâtre (flèche orange). Que c’est la plaque de placoplâtre qui subit le couple de basculement, que cette plaque de placoplâtre n’a pas la solidité nécessaire pour le supporter.

Monsieur E me précise qu’il y a 300 chambres dans l’hôtel, et toutes les toilettes sont conçues de la même manière, et que les toilettes de 68 chambres ont déjà connu le même problème'.

Le rapport préliminaire d’expertise en date du 27 juillet 2005 établi par la société Saretec commise par l’assureur dommage-ouvrage n’apporte pas de réponse pertinente sur la cause des désordres.

Au terme de ces développements, le caractère décennal des désordres ayant affecté les toilettes de la copropriété ne peut dès lors être exclu.

2 – reprise des désordres

L’intimée a produit un tableau des toilettes réparées au 11 janvier 2012 : 68 pour un coût de 17.789 euros. La société Servin et fils a établi deux devis de travaux en date du 2 mai 2007 : l’un n°A2175 d’un montant toutes taxes comprises de 195.904,80 euros, l’autre n° A2178, d’un montant toutes taxes comprises de 266.118,37 euros. Ce dernier devis, relatif à des travaux devant apporter une solution pérenne, sera retenu.

3 – évaluation de la perte de chance

Le premier juge a pertinemment apprécié à 85 % du coût de ces travaux la perte de chance, soit 226.200,61 euros, montant qui sera retenu. S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter de la date du jugement confirmé.

Sous cette réserve, le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

4 – résistance abusive

L’article 1153 ancien alinéa 4 du code civil (1231-6 nouveau) dispose que 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance'.

Les intimés ne justifient pas d’un préjudice subi indépendant du retard de paiement que viennent réparer les intérêts moratoires. Leur demande présentée de ce chef n’est en conséquence pas fondée. Le jugement sera pour ces motifs sur ce confirmé.

C – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par la société Agence Centrale.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

D – […]

La charge des dépens d’appel, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Duflos – Cambourg, avocats, incombe à la société Agence centrale.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du 7 novembre 2016 du tribunal de grande instance de Poitiers, sauf en ce que la somme de 226.200,61 euros due par la société Agence centrale est 'indexée sur l’indice du coût de la construction en vigueur le 31.5.2005" ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DIT que les intérêts de retard courant sur la somme due en principal par la société Agence Centrale seront calculés au taux légal à compter de la date du jugement ;

et y ajoutant,

CONDAMNE la société Agence Centrale à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Y, à Monsieur I Z, à Monsieur H A, à Monsieur J B, à

Madame G D et à Monsieur F S la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Agence Centrale aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par la SCP Duflos – Cambourg conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,