ARRET N° 336

N° RG 21/00020 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GLJC

S.C.I. UTIMY

C/

[B]

Etablissement Public DE COOPERATION INTERCOMMUNALLES [Localité 7] AGGLOMERATION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’expropriation

ARRÊT DU 31 MAI 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00020 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GLJC

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juin 2021 rendu par le Juge de l’expropriation de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

S.C.I. UTIMY

[Localité 10]

[Localité 7]

ayant pour avocat M^e Frédéric CUIF de la SARL DESCARTES AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Commissaire du gouvernement.

DDFIP

[Adresse 3]

[Localité 5]

en la personne de Mme [X] [Y], munie d’un pouvoir

Etablissement Public DE COOPERATION INTERCOMMUNAL [Localité 7] AGGLOMERATION

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Antoine PLATEAUX, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 31 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M. Lilian ROBELOT

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 23 août 2021 par la SCI Ultimy à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Vendée prononcé le 30 juin2021 fixant l’indemnisation lui revenant au titre de l’expropriation, au profit de l’établissement public de coopération intercommunal [Localité 7] Agglomération, des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] dont elle est propriétaire aux [Localité 7], au lieudit '[Localité 10]' à [Localité 11].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

* transmises par la SCI Ultimy s’agissant de ses conclusions initiales le 19 novembre 2021 et notifiées le jour même à l’EPCI [Localité 7] Agglomération et au commissaire du gouvernement (les AR des 22 et 23.11), et s’agissant de ses conclusions n°2 le 8 mars 2022 et notifiées le jour même (les AR du 09.03)

* déposées par l’EPCI [Localité 7] Agglomération le 19 janvier 2022 ; notifiées le 20 janvier 2022 à la SCI Ultimy et au commissaire du gouvernement (les AR des 21 et 24.01)

* adressées par le commissaire du gouvernement le 10 février 2022, reçues le 11 février au greffe et notifiées le jour même à la SCI Ultimy et à l’EPCI [Localité 7] Agglomération (un AR du 14.02 et un AR retourné non réclamé)

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant à la suite d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) relative aux travaux de la zone d’aménagement de l'[Adresse 8] sur le territoire de la commune des [Localité 7], et en vertu d’un arrêté préfectoral du 17 janvier 2020 déclarant d’utilité publique les travaux au profit de l’aménageur l’EPCI [Localité 7] Agglomération, ainsi qu’au vu d’un arrêté du 18 mai 2020 portant cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement de la [Adresse 8], l’EPCI [Localité 7] Agglomération a notifié le 5 juin 2020 à la SCI Ultimy son offre d’acquisition des parcelles F n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une superficie totale de 25.577 m² dont celle-ci est propriétaire dans le périmètre de cette ZAD au lieudit '[Localité 10]' à [Localité 11] ; que cette offre n’a pas été acceptée ; et qu’après ordonnance d’expropriation du 19 août 2020, [Localité 7] Agglomération a saisi par courrier reçu le 10 décembre 2020 le juge de l’expropriation de la Vendée en lui demandant de fixer sur la base de 11,40 euros du m² pour 21.028 m², d'1 euro du m² pour 4.372 m² et de 0,25 euros du m² pour 177 m² à la somme totale de 244.135,45 euros l’indemnité principale de dépossession et à 25.426,82 euros l’indemnité de remploi ; que la SCI Ultimy a répondu par des conclusions dont l’EPCI a invoqué l’irrecevabilité en sollicitant sur la base de 60 euros du m² une indemnité principale d’ 1.534.620 euros, une indemnité de remploi de 17.626 euros et des indemnités accessoires de 20.000 euros pour perte d’arbres, 108.000 euros pour perte de revenus et 12.600 euros pour frais d’acte outre 4.000 euros d’indemnité de procédure ; que le juge de l’expropriation a procédé le 16 mars 2021 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le 21 avril 2021 ; et que par le jugement entrepris, il a rejeté la demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des écritures de la SCI Ultimy et sur la base prônée par le commissaire du gouvernement de 11,80 euros du m² pour les 21.028 m² expropriés situés en zone 2AU et d'1 euro pour le reste soit 4.372 m² classés en zone N et 177 m² en zone A, il a fixé à 252.679,40 euros l’indemnité principale revenant à l’expropriée, à 26.267,94 euros l’indemnité de remploi et à 20.000 euros l’indemnité pour perte d’arbres soit 298.947,34 euros au total en rejetant les demandes autres ou contraires et en condamnant [Localité 7] Agglomération aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 euros.

La SCI Ultimy demande à la cour de confirmer le jugement quant à l’indemnité accessoire allouée pour perte d’arbres et aux chefs de décision afférents aux dépens et à l’indemnité de procédure, de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :

.de fixer la date de référence

— au 17 janvier 2020

— ou subsidiairement au 26 février 2018 ou au 11 décembre 2018

.de fixer

— l’indemnité principale à 2.301.930 euros

— l’indemnité pour perte de revenus à 397.800 euros, somme portée à 447.900 euros dans ses conclusions n°2

— l’indemnité pour frais d’acte à 12.600 euros

— l’indemnité de remploi à 25.369,30 euros

.ou subsidiairement d’ordonner, avant dire droit, une expertise

.de condamner l’EPCI [Localité 7] Agglomération aux dépens d’appel et à lui verser 10.000 euros d’indemnité pour ses frais irrépétibles d’appel.

Elle soutient que le dernier acte ayant modifié la zone au sens de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme est l’arrêté du 17 janvier 2020 déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation de l'[Adresse 8], lequel a délimité la zone concernée de la ZAD qui ne l’était pas auparavant, de sorte que c’est à cette date que doit être fixée la date de référence. Elle demande subsidiairement de fixer cette date au 26 février 2018 ou au 11 décembre 2018, où le PLU fut modifié.

Elle en infère qu’à cette date,les deux parcelles étaient entièrement classées en zone 2AU.

Elle fait valoir que le classement des parcelles en zone 2AU du PLU n’implique que provisoirement qu’elles ne soient pas constructibles, car la zone deviendra vite constructible, et elle considère que la cour doit en tenir compte dans sa fixation de l’indemnité d’expropriation.

Elle affirme que les parcelles, idéalement situées au coeur du bassin de vie, en entrée d’agglomération depuis [Localité 9], non loin du Centre hospitalier et à proximité immédiate du crématorium, sont en situation privilégiée, et qu’il en résulte la nécessité de retenir la valeur médiane entre celle d’un terrain à bâtir et celle d’un terrain à usage agricole.

Elle reproche au premier juge d’avoir estimé les parcelles au regard de ventes conclues entre 2010 et 2020, en faisant valoir au visa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation que le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance, soit donc en 2020.

Elle demande à la cour d’écarter les cinq mutations citées en première instance par l’expropriante, au motif que celles conclues respectivement en 2010 et en 2011 sont trop anciennes, et que les autres l’ont été avec l’EPCI [Localité 7] Agglomération une fois signée la déclaration d’utilité publique soit donc selon elle dans un cadre contraint.

Elle cite un avis de France Domaines retenant une valeur de 14,31 euros du m², et des ventes de terrains intervenues dans le secteur, telles celles respectivement conclues les 11.10.2017 à 15 euros du m² pour une parcelle non desservie et enclavée, 03.10.2019 à 15 euros pour une parcelle non desservie et enclavée, 29.11.2017 à 26,75 euros pour une parcelle non desservie et enclavée, 20.09.2017 à 48,30 euros, 12.10.2018 à 58,55 euros et 31.07.2015 à 51,70 euros, en indiquant qu’elles ne peuvent être directement retenues car elles ne sont pas contemporaines de la décision de première instance mais qu’elles donnent une idée des prix, qui étaient déjà en 2017 de plus de 48 euros du m² pour le terrain situé le plus près des deux parcelles litigieuses. Elle ajoute que des terrains à bâtir se sont vendus à 270 euros du m² en moyenne.

Elle cite aussi des ventes récentes issues de l’application https:/app.dvf.etalab.gouv.fr.

Au vu de ces éléments, elle demande que l’indemnité principale soit fixée sur une base de 90 euros du m².

Elle réitère sa demande d’indemnité accessoire pour perte de revenus, en indiquant qu’elle avait conclu par acte du 22 juin 2009 un bail emphytéotique avec la société Pontoizeau Automobiles pour la période du 22 juin 2009 ; que l’expropriante ne peut se prévaloir de la clause du bail dont le premier juge a cru pouvoir tirer argument ; que son préjudice est certain, puisqu’elle louait au preneur une surface totale de 34.714 m² moyennant un loyer annuel de 36.000 euros soit 3.000 euros par mois ; que l’expropriation retirant 25.577 m² de la surface louée, son locataire ne doit plus lui verser pour les 9.137 euros subsistant que 790 euros ; que sa perte mensuelle est donc de 2.210 euros sur 18 ans à courir, soit 397.800 euros.

Elle réitère, de même, sa demande d’indemnité accessoire pour frais d’acte, en faisant valoir qu’elle est fondée à obtenir le remboursement de la somme de 12.600 euros qu’elle a déboursés au titre des frais d’établissement et d’enregistrement du bail emphytéotique résilié du fait de l’expropriation.

Subsidiairement, elle fait valoir que la cour peut ordonner, avant dire droit, une expertise, en vertu de l’article R.322-1 du code de l’expropriation.

L’EPCI [Localité 7] Agglomération demande à la cour de rejeter l’appel principal, d’infirmer sur son propre appel incident le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à l’irrecevabilité des écritures de l’expropriée en première instance et quant aux indemnités de dépossession et de procédure qu’il a allouées, et statuant à nouveau de fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 269.695,02 euros, soit 244.268,20 euros d’indemnité principale et 25.426,82 euros d’indemnité de remploi, et de condamner l’expropriée à lui verser 10.000 euros d’indemnité de procédure puisqu’elle a refusé cette offre, adaptée.

Il demande à la cour de s’interroger, au besoin d’office, sur l’éventuelle caducité de la déclaration d’appel susceptible d’être encourue du fait que les conclusions d’appelante ont été transmises par RPVA, ou au besoin de formuler une demande d’avis auprès de la Cour de cassation compte-tenu des incertitudes nées de la réforme initiée par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Il sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il retient la recevabilité du mémoire de l’expropriée notifié au-delà du délai de six semaines prévu à l’article R.311-11 du code de l’expropriation, en convenant que ce délai n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité mais en soutenant que le principe du contradictoire a été méconnu.

Il approuve la fixation par le premier juge de la date de référence au motif que l’arrêté qui a renouvelé la ZAD créée le 30 janvier 2008 est du 3 juin 2016.

Sur le fond, il conteste que le bien exproprié se soit trouvé en situation privilégiée compte-tenu de l’absence, à la date de référence, d’un réseau complet de communications à proximité immédiate, et ajoute qu’en tout état de cause, aucune conséquence n’en résulterait quant à l’indemnité.

Il considère comme inopérants ceux des termes de comparaison invoqués par les expropriées qui sont tirés de mutations postérieures à la date de référence.

Il dénie toute force probante au document non signé et à l’auteur non identifié présenté par l’appelante comme émanant de France Domaines.

Il soutient qu’au demeurant, aucune des mutations citées par la SCI Ultimy ne constitue un terme pertinent de comparaison, compte-tenu de leur zonage, de leur localisation ou de leurs caractéristiques différentes ; de l’incidence des aménagements ayant justifié des indemnités accessoires ; et de la marge de négociation offerte par le service des Domaines, ou de celle, discrétionnaire et non créatrice de droits devant la juridiction de l’expropriation, dont lui-même, expropriant, bénéficie lorsqu’il traite à l’amiable.

Il s’oppose à l’expertise subsidiairement demandée, en objectant que’elle ne doit être envisagée qu’à titre exceptionnel, et que la juridiction dispose en l’espèce des éléments pour fixer l’indemnité de dépossession.

Il maintient après analyse concordante de l’avis des Domaines et des éléments échangés au fils de l’instruction que son offre à 11,40 euros du m² pour la portion située en zone 2AU du PLU, 1euro du m² pour celle située en zone N et 0,25 euros pour celle située en zone A était adaptée, et satisfactoire.

Il récuse tout préjudice pour perte d’arbres, en faisant valoir d’une part, qu’il ressort d’un procès-verbal de bornage postérieur au jugement que les arbres concernés par l’abattage relèvent de sa propriété à lui, et d’autre part qu’en tout état de cause, l’expropriée ne justifie d’aucun préjudice indemnisable au titre de leur coupe.

Il approuve le rejet de la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, en faisant valoir que l’emphytéote ne peut solliciter une diminution de son loyer en cas de perte de surface par cas fortuit ce qu’est une expropriation, et qu’un tel préjudice n’est, de fait, pas démontré, aucune preuve du paiement d’un quelconque loyer n’ayant seulement même été fournie. Il ajoute qu’en tout état de cause, l’emphytéote peut continuer à exploiter sa concession automobile, les parcelles expropriées correspondant à des terrains nus, éloignés des bâtiments, non exploités.

Il s’oppose aussi à la demande d’indemnité pour frais d’acte, en indiquant qu’il est de jurisprudence établie que de simples incidences fiscales d’une indemnité d’expropriation ne constituent pas des préjudices en lien direct avec la dépossession, et que les frais d’actes inhérents à la souscription du bail sont indépendants de la présente expropriation. Il estime qu’une telle indemnité ferait en outre double emploi avec l’indemnité de remploi..

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer les indemnités fixées par le jugement déféré.

Il approuve la fixation de la date de référence à celle du dernier renouvellement de l’acte créant la ZAD, en relevant que le juge l’a arrêtée par une erreur de plume au 6 juin 2016 alors que c’est du 3 juin 2016 que date l’arrêté.

Il approuve le premier juge en sa motivation pour dénier aux parcelles la qualification de terrains en situation privilégiée.

Il indique que le principe de l’estimation du bien à la date de la décision de première instance n’empêche nullement de prendre en considération des termes de comparaison antérieurs s’ils sont proches, ce qu’a fait le juge.

Il rappelle les termes de comparaison cités en première instance par les parties.

Il objecte qu’il est inopérant, pour l’expropriée, de citer en appel des ventes portant sur des terrains bâtis ou à construire.

Il observe qu’après recherche des actes, non produits par l’expropriée, afférents aux ventes citées pour la première fois en cause d’appel, deux portent sur des parcelles bâties donc non comparables, et deux correspondent aux mutations déjà citées par d’autres parties en première instance et examinées par le juge de l’expropriation.

Il approuve le premier juge d’avoir écarté ceux dont le zonage était différent, et d’avoir dégagé la médiane des neuf qu’il a retenus, car les deux ventes conclues au prix le plus élevé, tirée de termes cités par les expropriées, portaient l’une, sur une très petite parcelle, et l’autre sur un terrain comprenant des arbres et une mare.

Il estime, y compris après examen du procès-verbal de bornage produit par l’expropriante, que les peupliers dont la présence a été constatée lors du transport sont bien la propriété de la SCI Ultimy, qu’ils présentent une valeur distincte du foncier dans la mesure où ils auraient pu être commercialisés, mais que leur valeur s’établit au vu des prix usuels à 2.400 euros, somme à laquelle il demande à la cour de fixer, par infirmation du jugement, l’indemnité accessoire.

Il sollicite la confirmation du rejet de la demande d’indemnité pour perte de revenus, aux motifs que ce préjudice n’est pas établi au vu de la clause relevée par le premier juge et en l’absence de justification d’un paiement effectif du loyer ; les calculs présentés étant incohérents; et un tel préjudice n’étant, en tout état de cause lorsqu’il est avéré, réparé que le temps nécessaire pour acquérir un autre bien.

Il approuve la motivation du premier juge pour rejeter la demande d’indemnité accessoire pour frais d’acte.

À l’audience, la cour a indiqué qu’elle examinerait, d’office, la recevabilité des conclusions transmises, tant au regard de leur date et contenu que de leur mode de transmission. Aucune observation n’a été formulée à cet égard.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la recevabilité de l’appel

Selon l’article R.311-30, alinéa 1, du code de l’expropriation, la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions de l’articles 675 à 682 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 677 du code de procédure civile, les jugements sont notifiés aux parties elles-mêmes.

Le délai d’appel ne court pas lorsque le jugement fixant l’indemnité d’expropriation n’a pas été notifié par voie de signification (cf Cass. Civ. 3° 17.06.2009 P n°08-11930).

Il n’est justifié en l’espèce d’aucune signification du jugement, de sorte que le délai d’appel doit être regardé comme n’ayant point couru.

L’appel du jugement du 30 juin 2021 formé le 23 août 2021 est donc recevable.

Aucune caducité de la déclaration d’appel n’est encourue au regard du premier alinéa de l’article R.311-26 du code de l’expropriation aux termes duquel, à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel, et dont le cinquième alinéa édicte que les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un, dès lors que la SCI Ultimy -tout en les ayant transmises la veille par la voie électronique- a déposé au greffe le 19 novembre 2021, soit dans le délai de trois mois de la déclaration d’appel, ses conclusions et pièces en autant d’exemplaires papiers que de parties à l’instance plus un.

* sur la recevabilité des conclusions et des pièces

Selon l’article R.311-26, alinéa 1 et 2 du code de l’expropriation, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans les trois mois à compter de sa déclaration d’appel. À peine d’irrecevabilité soulevée d’office, l’intimée dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction.

Les moyens nouveaux et éléments de preuve déposés après l’expiration du délai légal sont irrecevables (cf Cass. Civ 3° 08.06.2010 P n°09-10461 ; 05/11/2008 P n°07-16411).

Les premières conclusions d’appelante, les conclusions d’intimée de l’EPCI [Localité 7] Agglomération et les conclusions du commissaire du gouvernement sont recevables, comme transmises dans les délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

Les conclusions n°2 de l’appelante contiennent essentiellement des développements purement responsifs, notamment sur le moyen d’éventuelle caducité de la déclaration d’appel invoqué par l’expropriante dans ses conclusions d’intimée. Elles sont en cela recevables, de même que la pièce n°23, constituée des conclusions n°1 assorties du cachet du greffe attestant la date de leur dépôt au greffe de la cour, dont la production répond au moyen de l’expropriante tiré de ce que ces écritures auraient été uniquement transmises par la voie électronique.

Les autres pièces n°22 et 24 à 38 -calcul de la perte locative, nouveau PLU de 2019, facture de bail emphytéotique du 22.06.2009, bail commercial avec la SARL Pontoizeau Automobiles, factures, lettres, plans, permis de construire, déclaration d’impôt, lettre de 2017- qui constituent de nouveaux éléments de preuve et pouvaient toutes être produits avec les premières écritures dans les trois mois de la déclaration d’appel sont, comme tels, irrecevables.

Les développements des conclusions n°2 fondés sur ces pièces sont irrecevables.

* sur la critique du jugement en tant qu’il n’a pas déclaré irrecevable le mémoire déposé par l’expropriée

Il est constant qu’en première instance, la SCI Ultimy avait adressé son mémoire après l’expiration du délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur édicté à l’article R.311-11 du code de l’expropriation.

Toutefois, ce délai n’est pas édicté à peine d’irrecevabilité des écritures transmises après son expiration.

Et s’agissant du respect du principe de la contradiction, [Localité 7] Agglomération se borne à affirmer péremptoirement que la transmission par la SCI Ultimy de son mémoire a porté atteinte au contradictoire, sans indiquer ni a fortiori démontrer en quoi, alors que le transport sur les lieux s’étant tenu le 16 mars 2021, elle avait conclu le 12 avril, et que l’expropriant a été pleinement à même de répondre selon mémoire récapitulatif du 15 avril 2021 tant à ces écritures qu’à celles prises le 4 mars par le commissaire du gouvernement.

Ce chef de décision sera ainsi confirmé.

* sur le fond

¿ Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de deux parcelles en nature de terre, d’une superficie respective de 10.582 et de 14.995 m², de configuration rectangulaire, très régulières, entretenues, bordées de peupliers sur l’ensemble du pourtour, et clôturées.

¿ S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¿ S’agissant de la date de référence, en application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle prévue à l’article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le premier juge a pertinemment retenu que s’agissant d’une ZAD, la date de référence s’établissait, par application combinée des articles L.322-2 à 6 et L.213-4 du code de la construction, à la date du dernier renouvellement de l’acte créant la ZAD, et l’appelante n’est fondée à cet égard à prétendre voir fixer la date de référence

— ni à la date de l’arrêté préfectoral du 17 janvier 2020 qui a déclaré d’utilité publique les travaux au profit de [Localité 7] Agglomération

— ni à invoquer des modifications du PLU en 2018 qui n’ont pas impacté cette partie de la zone.

C’est par une erreur de plume relevée par le commissaire du gouvernement qu’il a dit qu’il s’agissait du 6 juin 2016 alors que l’arrêté n°16-DDTM85-238 du préfet de la Vendée portant renouvellement de la ZAD sur le territoire de la commune date du 3 juin 2016.

¿ S’agissant des données d’urbanisme, les deux parcelles étaient situées à la date de référence :

.pour 21.028 m² en zone 2AU du PLU, zone où les équipements en périphérie n’ont pas la capacité suffisante pour accueillir de nouvelles constructions. Elle est inconstructible jusqu’à ce qu’une modification ou révision du PLU permette son ouverture à l’urbanisation de la commune des [Localité 7]

.pour 4.372 m² en zone N du PLU, zone qui recouvre les espaces naturels de la commune et fait l’objet d’une protection au titre soit, de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique, écologique, soit de leur caractère naturel

.pour 177 m² en zone A du PLU, zone à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres.

¿ S’agissant du caractère privilégié de chacune de ces parcelles, il est nié à tort par l’expropriante motif pris de l’absence d’un réseau complet de communications à proximité immédiate, critère seulement pertinent des terrains à bâtir ce qui n’est pas allégué, et il a été écarté à tort par le premier juge au motif, inopérant, que les différents termes de comparaison retenus étaient tous situés dans le même secteur géographique.

Cette notion de terrain en situation privilégiée s’applique à un terrain exproprié auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir mais qui présente une plus-value par rapport à un terrain agricole standard, en raison de son emplacement privilégié (cf Cass. Civ. 3° 23.09.2020 P n°19-20431 ou 06.11.2012 P n°11-23952).

Tel est assurément le cas des biens litigieux, dont il ressort du procès-verbal de transport, et des productions, qu’ils ont la nature de terrains agricoles mais qu’à la date de référence, ils étaient situés pour la plus grande proportion de leur surface dans une zone d’urbanisation future (2AU), à l’entrée de l’agglomération depuis [Localité 9], à proximité d’une zone urbanisée, à 4 kilomètres environ du centre-ville et des plages, ce qui leur confère une plus-value par rapport à un terrain agricole standard.

Ainsi que l’appelante le fait observer, l’expropriante, le commissaire du gouvernement et le premier juge ont chacun au demeurant considéré, en fait, que les biens expropriés étaient en situation privilégiée, pour les premiers en prônant -et de nouveau en cause d’appel- et pour le second en retenant, une valeur au m² sans commune mesure avec le prix d’un terrain agricole sans spécificité.

¿ S’agissant de la méthode d’évaluation, la loi n’en prescrit aucune, et elle est librement définie. Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local. L’application en l’espèce de cette méthode n’est, au demeurant, pas discutée.

L’EPCI [Localité 7] Agglomération demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a évalué l’indemnité de dépossession en se fondant sur des termes de comparaison tirés, pour certains, de mutations postérieures à la date de référence. Il soutient que le premier juge a méconnu en cela l’article L.322-2 du code de l’expropriation, dont il résulterait selon lui que les termes de comparaison sont cristallisés à cette date, sans qu’il soit donc permis de se référer à des termes de comparaison tirés d’actes postérieurs.

La SCI Ultimy a adopté cette analyse en cause d’appel, où elle ne se prévaut plus des termes de comparaison qu’elle citait en première instance au motif qu’ils ne sont pas contemporains du jugement.

Cette contestation n’est pas fondée.

En effet, conformément à ce qu’énonce l’article L.322-2 du code de l’expropriation, c’est à la date de la décision de première instance que les biens sont estimés, ce qui conduit à écarter les termes de comparaison trop anciens (cf Cass. Civ. 3° 14.01.2014 P n°12-27704) ou postérieurs au jugement (ainsi Cass. Civ. 3° 20.10.1981 P n°80-70246), mais non ceux postérieurs à la date de référence, laquelle détermine l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié, les critères de sa qualification et les possibilités de constructions.

Le commissaire du gouvernement reprend en cause d’appel les termes de comparaison cités, décrits et analysés, par le premier juge, en versant les actes correspondants.

La SCI Ultimy vise aussi des ventes qui ne peuvent constituer des termes de comparaison pertinents, en ce qu’elles portent sur des terrains à bâtir, non comparables.

Elle produit également une feuille volante annotée attribuée à France Domaines dont l’auteur et l’objet sont incertains, et qui n’est pas probante.

Elle n’est pas fondée à arguer des perspectives de constructibilité future de ses parcelles.

Les quatre références qu’elle évoque au vu de l’application https:/app.dvf.etalab.gouv.fr sont citées sans production des actes, et il s’avère ainsi que le fait observer le commissaire du gouvernement que deux sont déjà citées par celui-ci et que les autres correspondent à des terrains construits supportant une maison, et ne sont donc pas des biens similaires.

Parmi les mutations qu’avait citées l’expropriée comme termes pertinents de comparaison, le premier juge a écarté à raison du fait de la différence de zonage et de caractéristiques

.la vente du 20 septembre 2017 qui porte sur un bien classé en zone NbA et sur lequel en outre existe un bâtiment, en l’occurrence une grange

.celle du 13 mai 2019 portant sur un bien dont quasiment la moitié était classée UC

.et celle du 31 juillet 2015 portant sur un bien classé en zone UC dont l’acte indique qu’il s’agit d’un 'lot en lotissement'.

Quant à la vente du 29 novembre 2017 conclue à 26,76 euros du m², elle portait certes sur un bien situé en zone 2AU, mais qui était bien plus un jardin qu’une simple parcelle de terre, friche ou bois à l’instar de celles litigieuses, puisqu’ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge pour l’écarter, elle était dotée d’un portail, d’un cabanon, d’un puits et d’équipements de loisirs.

Les mutations des 11 octobre 2017 et du 17 octobre 2019 constituent, en revanche, des termes de comparaison pertinents, et ont été retenues comme tels à bon droit.

Parmi les cinq termes de comparaison que citait l’expropriante, portant tous sur des parcelles de terre nues situées en zone 2AU, le juge de l’expropriation a écarté à juste titre comme trop anciens pour être pertinents les mutations du 29 juillet 2010 et du 5 septembre 2011.

Il a retenu à raison les trois autres, tirés de ventes conclues les 23/24 mai 2019, 4 octobre 2019 et 13 novembre 2020, que l’expropriante ne reprend plus expressément en cause d’appel mais que le commissaire du gouvernement cite.

Il a retenu à bon droit comme termes de comparaison pertinents les quatre mutations citées par le commissaire du gouvernement, portant sur des parcelles de terre situées en zone 2AU respectivement de 4.238 m² vendue le 18 février 2020, de 2.670 m² vendue le 18 décembre 2018, de 3.199 m² vendue le 24 septembre 2018 et de 6.155 m² vendue le 11 juin 2018.

La circonstance que certaines de ces mutations ont été conclues avec [Localité 7] Agglomération n’est pas, par elle-même, de nature à disqualifier la représentativité du prix sur lequel l’aménageur et le propriétaire se sont accordés.

En présence de neuf termes de comparaison, nombre suffisant de sorte qu’il n’y a pas lieu d’envisager une expertise, le premier juge a pertinemment dit pour les 21.028 m² expropriés situés en zone 2AU que l’offre d’indemnisation à 11,40 euros du m² formulée par l’EPCI [Localité 7] Agglomération était inférieure tant à la moyenne -soit 12,52 euros- qu’à la médiane -soit 11,80 euros- des prix de ces ventes. Il a retenu à raison la médiane pour chiffrer l’indemnité de dépossession.

Pour les parties expropriées situées en zone N et en zone A, aucun terme de comparaison n’a été cité en première instance ni en appel.

Le premier juge a retenu à raison un prix non différencié d'1 euro le m² en considération d’un jugement récent du juge de l’expropriation de la Vendée cité par le commissaire du gouvernement, ayant fait application de cette valeur, une décision définitive de la juridiction de l’expropriation pouvant constituer un terme de comparaison ou une référence pertinente .

Le jugement sera ainsi confirmé en ce que sur ces bases, il a fixé l’indemnité principale à 252.679,40 euros.

¿ S’agissant de l’indemnité de remploi, elle a été fixée à bon droit par tranches, selon la méthode usuellement appliquée, et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 euros,15% sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10% au-delà.

¿ S’agissant de l’indemnité accessoire pour perte d’arbres, elle est récusée à tort dans son principe même par l’expropriante, alors qu’il ressort des énonciations du procès-verbal de transport, et du jugement déféré, que des peupliers bordent l’intégralité du pourtour des deux parcelles, le plan de géomètre produit en cause d’appel par l’expropriante n’établissant pas qu’ils seraient sur la parcelle limitrophe et qu’ils n’appartiendraient pas à la SCI Ultimy .

S’agissant d’arbres qui ont une valeur distincte du foncier dans la mesure où ils auraient pu être commercialisés, l’indemnité principale de dépossession ne répare par le préjudice subi par leur propriétaire du fait de leur perte.

Le commissaire du gouvernement a estimé sans réfutation en cause d’appel à une trentaine le nombre d’arbres dont la SCI Ultimy va être privée du fait de l’expropriation, et sur la base non contredite des cours des bois sur pied et cubage qu’il produit (ses pièces n°13 et 14) il échet, par infirmation du jugement de ce chef, de fixer sur son appel incident à 2.400 euros l’indemnité accessoire pour perte d’arbres revenant à l’expropriée.

¿ S’agissant de la demande d’indemnité accessoire pour perte de revenus, elle est fondée en son principe.

La SCI Ultimy établit en effet par la production de cet acte (sa pièce n°7) avoir consenti le 22 juin 2009 à la SARL Pontoizeau Automobiles -dont il n’importe que le gérant soit l’un de ses associés, aucune fraude n’étant établie ni d’ailleurs alléguée- un bail emphytéotique de trente ans sur diverses parcelles dont les deux parcelles expropriées.

L’ordonnance d’expropriation a pour effet légal d’éteindre le droit réel de l’emphytéote sur ces deux parcelles, de sorte que la bailleresse doit être regardée comme subissant une perte financière en raison de cette expropriation, qui modifie, pour en réduire le volume, l’objet du bail.

Il ne peut être tiré argument à ce titre de la clause du bail stipulant que le preneur ne pourra demander de réduction partielle de la redevance pour perte partielle du fonds ou de son exploitation par cas fortuit, alors que les deux parties au contrat ne sont pas parties à l’instance devant la juridiction de l’expropriation et que cette clause, dont un tiers ne peut se prévaloir en vertu de l’effet relatif des contrats, ne présente pas l’évidence de la preuve que l’amputation du fonds de près des trois quarts de sa superficie pour cause d’expropriation d’utilité publique constituerait un cas fortuit ou plus généralement ne ferait pas obstacle au maintien de la redevance convenue, étant observé qu’il était loisible à l’expropriante d’attraire l’emphytéote à la présente instance, puisqu’elle a eu connaissance de l’existence du bail emphytéotique au plus tard par les conclusions de première instance de l’expropriée qui en faisaient état à l’appui de la demande d’indemnité accessoire.

Quant à la circonstance que la SCI Ultimy n’aurait pas produit la preuve d’un encaissement de la redevance, elle est inopérante, celle-ci étant stipulée à son profit par l’acte.

La perte de 73% de la surface donnée à bail cause à l’expropriée une perte de revenus dont le principe est certain et qu’il revient à l’expropriante d’indemniser, en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation.

La redevance s’élève aux termes du bail à 3.000 euros par mois.

Le commissaire du gouvernement fait valoir à très juste titre que pour autant, le préjudice n’est pas du tout le montant de la perte de redevance jusqu’au terme du bail, comme le prétend la SCI Ultimy, mais la perte de revenus locatifs que celle-ci subit pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un autre bien de rapport avec l’indemnité principale et de remploi qui lui est allouée, et pour trouver un locataire (cf Cass. Civ. 3 07.04.2015 P n°13-27547 ou 02.07.2003 P n°02-70079).

Cette période pour trouver un bien et un locataire peut être fixée en la cause à 9 mois, au vu du montant de l’indemnité à remployer et des spécificités de la SCI Ultimy, qui est une société familiale.

Et l’EPCI [Localité 7] Agglomération fait quant à lui pertinemment observer que si l’expropriation réduit certes dans une proportion considérable la superficie du fonds donné à bail, il ressort des énonciations de l’acte de bail emphytéotique que l’emphytéote exploite une concession automobile avec bureaux, hall d’exposition, ateliers, parc auto et hangar, tous bâtiments non affectés par l’aménagement de la zone, et que le bail était défini comme ayant pour objet de lui permettre de construire d’autres bâtiments, ce qui reste possible sur la surface non expropriée.

Dans ces conditions, la perte de revenus locatifs subis pendant neuf mois par la SCI Ultimy du fait de l’expropriation sera réparée par l’allocation d’une indemnité de 13.500 euros.

¿ S’agissant de la demande d’indemnité accessoire pour frais d’actes, elle a été rejetée à bon droit par le premier juge, rien n’établissant -a fortiori en l’absence à l’instance de l’emphytéote- que l’expropriation rend caduc le bail emphytéotique, qui conserve un intérêt pour les deux parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en rembourser à l’expropriée les frais d’enregistrement.

¿ S’agissant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement les a pertinemment mis à la charge de l’expropriante avec indemnité de procédure.

La SCI Ultimy succombe pour l’essentiel devant la cour, où sa contestation de l’indemnité principale est rejetée, où son indemnité pour perte d’arbres est réduite, et où elle n’obtient l’infirmation en sa faveur que du chef de l’indemnité pour perte de revenus, qui est accessoire, et elle supportera donc la charge des dépens d’appel, l’équité justifiant de ne pas mettre d’indemnité de procédure à sa charge.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

DIT l’appel recevable

DÉCLARE irrecevables les pièces n°22 et 24 à 38 transmises par la

SCI Ultimy le 8 mars 2022 et les développements de ses conclusions n°2 du 8 mars 2022 fondés sur ces pièces

CONFIRME le jugement entrepris, rendu le 23 août 2021 par la

juridiction de l’expropriation de la Vendée sauf en ce qu’il fixe la date de référence au 6 juin 2016, en son évaluation de l’indemnité pour perte d’arbres et en ce qu’il déboute l’expropriée de sa demande d’indemnité accessoire pour perte de revenus

statuant à nouveau de ces chefs :

FIXE la date de référence au 3 juin 2016

FIXE à 2.400 euros l’indemnité accessoire revenant à la SCI Ultimy au titre de la perte d’arbres

FIXE à 13.500 euros l’indemnité accessoire revenant à la SCI Ultimy pour perte de revenus

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE la SCI Ultimy aux dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure en cause d’appel.

Le Greffier Le Président