ARRET N°317

N° RG 22/03240 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GWPP

[KL]

[KL]

S.A.S. VERT OCEAN

C/

[YW]

S.C.P. [H]-[D] ET [E]

S.A.R.L. SARL VERT OCEAN

S.C.P. SCP [Y]-[X]

S.A.R.L. [O] – [B] – [L] AIRES ASSOCIES OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03240 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GWPP

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Monsieur [J] [KL]

né le 21 Mai 1975 à [Localité 20] (44)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [R] [KL]

née le 15 Mai 1973 à [Localité 20] (44)

[Adresse 8]

[Localité 7]

S.A.S. VERT OCEAN

[Adresse 3]

[Localité 12]

ayant tous les trois pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Jérôme BOISSONNET, avocat au barreau de NANTES, substitué par M^e Charly SCHEUER, avocat au barreau de NANTES

INTIMEES :

Madame [OB] [YW]

née le 19 Août 1979 à [Localité 19]

[Adresse 13]

[Localité 12]

SARL VERT OCEAN

[Adresse 13]

[Localité 12]

SCP [Y]-[X],en la pers. de Me [U] [X], mand. ad’hoc de la SARL VERT OCEAN

[Adresse 9]

[Localité 11]

ayant toutes les trois pour avocat postulant M^e Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, et pour avocat plaidant M^e Anne ROBIN, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [H]-[D] ET [E]

[Adresse 22]

[Localité 12]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS, substitué par M^e Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

S.A.R.L. [O] – [B] – [L] AIRES ASSOCIES OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE

[Adresse 10]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé signé le 9 juillet 2021 par les acquéreurs en l’étude de Maître [VG] [B], notaire associé à [Localité 16] et le 12 juillet 2021 à [Localité 23] par la venderesse en l’étude de Maître [C] [H], notaire associé à [Localité 23], rédacteur de l’acte, la sarl Vert-Océan a vendu aux époux [J] [KL] et [R] [Z], avec faculté de substitution, divers biens immobiliers situés dans le parc résidentiel de loisirs Vert Océan situé à [Localité 23] (Vendée), d’une superficie totale de 6 ha 37 a 86 ca, au prix de 250.000 €.

Par acte authentique du 30 juillet 2021 reprenant les stipulations du compromis, la vente a été réitérée en l’étude de Maître [C] [H] avec la participation de Maître [VG] [B]. Les arrêtés préfectoraux des 25 juillet 2002 et 11 octobre 2004 ayant autorisé le parc résidentiel de loisirs, le règlement intérieur du parc en date du 26 octobre 2011 et les permis d’aménager des 1er mars 2003 et 2 juin 2004 ont été annexés à l’acte.

Les époux [J] [KL] et [R] [Z] se sont substitués la sas Vert Océan. Cette société a été immatriculée le 20 juillet 2021. [J] [KL] en est le président et [R] [KL] la directrice générale.

Par acte du 4 août 2021 à effet au 30 juillet précédent, le contrat 'Soa’ pour l’achat par la société Edf de l’énergie électrique produite par une installation photovoltaïque a été cédé par l’eurl Vert Océan à la sas Vert Océan.

Par acte en date du 19 septembre 2021, la licence IV du débit de boissons a été cédée à titre gratuit à la sas Vert Océan.

La liquidation de la sarl Vert-Océan a été décidée le 27 août 2021. [OB] [YW] a été nommée liquidatrice amiable de la société. Une publication a été réalisée le 23 septembre 2021 dans le Courrier Vendéen. Le procès-verbal d’assemblée générale a été déposé au greffe du tribunal de commerce le 5 octobre 2021. La clôture de la liquidation est intervenue le 15 novembre 2021 avec publication et dépôt au greffe respectivement les 13 janvier et 22 février 2022.

Par courrier recommandé en date du 29 novembre 2021, le conseil de la sas Vert Océan a demandé à la sarl Vert-Océan d’annuler la vente pour dol ou erreur à raison d’un défaut d’information précontractuelle.

Par lettre recommandée en date du 8 décembre 2021, [OB] [YW] ès qualités a opposé un refus.

Par acte du 18 février 2022, la sas Vert Océan, [J] [KL] et [R] [Z] ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne la scp [C] [H]-[D] – [U] [E], notaires associes et la sarl Vert-Océan.

Ils ont à titre principal demandé de :

— prononcer la nullité de la vente pour dol ou pour erreur sur la substance ;

— condamner solidairement les notaires à garantir la sarl Vert-Océan du paiement des sommes dues à la sas Vert Océan ;

— condamner solidairement les défendeurs à indemniser d’une part la sas vert Océan, d’autre part les époux [J] [KL] et [R] [Z], de leurs préjudices matériels et moraux.

Ils ont subsidiairement fondé leurs prétentions sur :

— le manquement du notaire à son devoir de conseil, de mise en garde et à son obligation de veiller à la validité et à l’efficacité de son acte ;

— la déloyauté de la venderesse, celle-ci ne les ayant pas informés des projets de création d’une association syndicale, libre ou autorisée.

Par acte du 1er avril 2022, la sas vert Océan, [J] [KL] et [R] [Z] ont fait assigner à jour fixe [OB] [YW] devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne. Ils ont demandé de la condamner à les indemniser de la perte de chance d’obtenir le paiement de leur créance par la société liquidée, ainsi que des divers préjudices matériels et moraux subis.

Les instances ont été jointes.

Par ordonnance du 8 avril 2022, le président du tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon a, sur la requête de la sas Vert Océan, désigné la scp [Y] – [X] en qualité de mandataire ad’hoc de la sarl Vert-Océan, liquidée.

Par acte du 10 mai 2022, la sas Vert Océan, [J] [KL] et [R] [Z] ont fait assigner à jour fixe la selarl [O], [B], [L] et la scp [Y]-[X] ès qualités. Ils ont demandé, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de condamner Maître [VG] [B] à les indemniser de leurs divers préjudices.

Les instances ont été jointes.

La sas Vert Océan, [J] [KL] et [R] [Z] ont maintenu leur demande de nullité de la vente et leurs demandes de condamner solidairement les défendeurs à les indemniser de leurs préjudices matériels et moraux.

La sarl Vert-Océan, [OB] [YW] et la scp [Y] – [X] ont conclu à l’irrecevabilité de la demande de nullité en l’absence de publication de l’acte introductif d’instance et, au fond, au rejet de ces demandes. Reconventionnellement, ils ont demandé paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La selarl Menanteau, [B], [L] a de même soutenu l’irrecevabilité des demandes et conclu au fond au rejet des prétentions formées à son encontre.

La scp [C] [H]-[D] – [U] [E] a soulevé l’irrecevabilité de la demande de nullité en l’absence de publication de l’acte introductif d’instance et de celle de restitution du prix de vente, des droits de mutation et des frais de publicité foncière. Au fond, elle a conclu au rejet des demandes formées à son encontre en l’absence de faute et de préjudice indemnisable étant résulté de cette faute.

Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'Vu la jonction des procédures,

Vu l’ordonnance du 8 avril 2022 du Président du Tribunal de commerce de la Roche sur Yon,

Déboute la SARL VERT OCÉAN, Maître [X] es-qualité d’administrateur ad hoc,Madame [OB] [YW], la SCP [C] [H]-[D] – [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et la SELARL [O], [B], [L] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

Déclare Monsieur [J] [KL] Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCÉAN recevables en leur action,

Déboute Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCÉAN de leur demande en nullité de la vente en date du 30 juillet 2021 et de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SARL VERT OCÉAN, Maître [X] es-qualité d’administrateur ad hoc de la SARL VERT OCÉAN,

Déboute Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCÉAN de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [OB] [YW], de la SCP [C] [H]-[D] – [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et de la SELARL [O], [B], PEDRON,

Condamne in solidum Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCÉAN à verser :

— à Madame [OB] [YW] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 9 000 € à la SARL VERT OCÉAN, Maître [X] es-qualité d’administrateur ad hoc, Madame [OB] [YW], pris comme une seule partie,

— la somme de 4 000 € à la SCP [C] [H]-[D] – OlivierPETITEAU NOTAIRES ASSOCIES,

— la somme de 4 000 € à la SELARL [O], [B], PEDRON,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

Condamne in solidum Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCÉAN aux dépens de l’instance,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit'.

Il a considéré que :

— les demandes étaient recevables en raison de la publication par les demandeurs de leurs conclusions ;

— la preuve de manoeuvres dolosives de la venderesse n’était pas rapportée, ni celle d’une erreur des acquéreurs.

Il a relevé que l’acte de vente avait :

— décrit les biens immobiliers cédés et n’avait pas porté sur la cession d’un fonds de commerce comme soutenu ;

— rappelé que 129 parcelles du parc résidentiel de loisirs avaient été précédemment cédées et étaient exclues de la cession ;

— le règlement intérieur du parc y avait été annexé et que les acquéreurs avaient été informés de la nécessité de le modifier ;

— rappelé que le parc était géré hors de tout régime organisé.

Il a pour ces motifs exclu l’erreur des acquéreurs.

Il a rejeté les demandes formées à l’encontre de [OB] [YW], la clôture de la liquidation de la sarl Vert-Océan étant intervenue avant le courrier recommandé du 29 novembre 2021 du conseil de la sas Vert Océan.

Il a exclu la faute des notaires, les énonciations du compromis puis de l’acte de vente étant claires sur les droits cédés et la gestion du parc résidentiel de loisirs.

Il a considéré abusive la mise en cause téméraire de [OB] [YW].

Par déclaration reçue au greffe le 28 décembre 2022, [J] [KL], [R] [KL] et la sas Vert Océan ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1132, 1133, 1137, 1139 et 1240 du Code civil,

Vu les articles 122, 126, 514 et 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article L. 237-12 du Code de commerce,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE le 8 novembre 2022,

Il est demandé à la Cour de bien vouloir :

— DECLARER la SAS VERT OCEAN et Monsieur et Madame [KL] recevables et bien fondés en leur appel ;

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE le 8 novembre 2022 en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les adversaires de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation, déclaré les appelants recevables en leur action, débouté les adversaires du surplus de leurs demandes, autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Et statuant à nouveau, il lui appartiendra de :

A titre principal,

— JUGER que la SARL VERT-OCEAN s’est rendue coupable d’un dol en dissimulant intentionnellement des informations déterminantes du consentement de la SAS VERT OCEAN ;

En conséquence :

— PRONONCER la nullité de la vente intervenue, soit la nullité du compromis signé les 9 et 12 juillet 2021 et celle de l’acte authentique de vente signé le 30 juillet 2021 ;

— ORDONNER la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la signature, soit :

o La restitution par la SARL VERT-OCEAN à la SAS VERT OCEAN des sommes suivantes :

' 250 000 euros au titre du prix du bien immobilier cédé ;

' 14 517 euros au titre des droits de mutation ;

' 250 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

o La restitution par la SAS VERT OCEAN à la SARL VERT-OCEAN de l’entière propriété et jouissance du bien immobilier cédé.

— CONDAMNER la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES à garantir solidairement la SARL VERT-OCEAN quant à la restitution des sommes dues à la SAS VERT OCEAN

Toujours à titre principal,

— JUGER que la SAS VERT-OCEAN a commis une erreur portant sur une qualité essentielle de l’acte authentique signé le 30 juillet 2021 ;

En conséquence :

— PRONONCER la nullité de la vente intervenue, soit la nullité du compromis signé les 9 et 12 juillet 2021 et celle de l’acte authentique de vente signé le 30 juillet 2021 ;

— ORDONNER la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la signature, soit :

o La restitution par la SARL VERT-OCEAN à la SAS VERT OCEAN des sommes suivantes :

' 250 000 euros correspondant au prix du bien immobilier cédé ;

' 14 517 euros au titre des droits de mutation ;

' 250 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

o La restitution par la SAS VERT OCEAN à la SARL-OCEAN de l’entière propriété et jouissance du bien immobilier cédé.

— CONDAMNER la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES à garantir solidairement la SARL VERT-OCEAN quant à la restitution des sommes dues à la SAS VERT OCEAN;

Vu les dispositions de l’article L.237-12 du Code de Commerce,

— JUGER que Madame [OB] [YW] a clôturé de façon prématurée et fautive la liquidation amiable de la SARL VERT-OCEAN ;

En conséquence :

— CONDAMNER solidairement Madame [OB] [YW] au paiement des sommes qui pourraient être mises à la charge de la SARL VERT-OCEAN ;

En tout état de cause, sur la demande principale

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à la SAS VERT OCEAN la somme de 125 201,55 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié aux frais exposés pour la réalisation de la vente, à parfaire ;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B] [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à la SAS VERT OCEAN la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] PEDRON, NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à Monsieur [J] [KL] et Madame [R] [KL] la somme de 6 513 euros à titre de dommages-intérêts eu égard aux frais qu’ils ont été contraint d’exposer ;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à Monsieur [J] [KL] et Madame [R] [KL] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES, Notaire rédacteur, a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde et à son obligation d’assurer la validité, l’efficacité et la sécurité juridique des actes qu’elle instrumente ;

— JUGER la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, Notaire en participation, a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde en n’alertant pas les Consorts [KL] de l’inefficacité prévisible de l’acte qu’ils s’apprêtaient à signer ;

— JUGER que la société SARL VERT OCEAN a largement contribué à l’apparition de ces postes de préjudice en se gardant d’informer la requérante des projets de création d’une ASA et d’une ASL, lesquels n’ont pu voir le jour en raison de ses propres manquements ;

— JUGER que Madame [OB] [YW] a commis une faute en clôturant de manière précipitée la liquidation amiable de la société VERT OCEAN

En conséquence :

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à la SAS VERT OCEAN la somme de 125 201,55 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié aux frais exposés pour la réalisation de la vente, à parfaire ;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à la SAS VERT OCEAN la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] PEDRON, NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à Monsieur [J] [KL] et Madame [R] [KL] la somme de 6 513 euros à titre de dommages-intérêts eu égard aux frais qu’ils ont été contraint d’exposer ;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE, la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et Madame [OB] [YW] à payer à Monsieur [J] [KL] et Madame [R] [KL] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

En tout état de cause, toutes demandes confondues,

— DEBOUTER la SARL VERT-OCEAN, Madame [OB] [YW], la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE et la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER la SARL VERT-OCEAN, Madame [OB] [YW] et la SCP DOLLET-[X] de leur appel incident portant sur le montant de la condamnation prononcée à titre de procédure abusive :

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, Madame [OB] [YW], la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] [L], NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE et la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES à régler à la SAS VERT OCEAN la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la SARL VERT-OCEAN, Madame [OB] [YW], la SELARL [A] [O], [VG] [B], [ZX] PEDRON, NOTAIRES ASSOCIÉS, OFFICE NOTARIAL DU VIGNOBLE et la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES aux entiers frais et dépens de l’instance'.

Ils ont maintenu leur demande de nullité pour dol de la vente. Ils ont soutenu que :

— cette vente était une cession déguisée de fonds de commerce et avait été le moyen d’éluder le formalisme applicable en cette matière ;

— la venderesse n’avait pas porté à leur connaissance le procès-verbal de visite de la commission de sécurité du 5 juin 2018, ni l’arrêté municipal du 10 juillet 2018 de poursuite d’activité, avec prescriptions ;

— les informations communiquées sur la gestion du parc, notamment la possibilité de modifier le règlement intérieur, avaient été erronées ;

— les informations relatives à une enquête publique en vue de la constitution d’une association syndicale autorisée n’avaient pas été communiquées ;

— la parc, soumis au régime hôtelier, n’avait pas été autorisé comme étant à cession de parcelles et était dès lors exploité illégalement lors de sa cession ;

— l’absence de salle de restaurant avait été dissimulée.

Ils ont également maintenu leur demande de nullité de la vente pour erreur sur la substance, soutenant :

— avoir pensé pouvoir reprendre la gestion du parc postérieurement à son acquisition ;

— avoir acquis un restaurant ;

— que l’acte de vente contenait des informations contradictoires s’agissant de la gestion du parc.

La sas Vert Océan a demandé restitution du prix de vente (250.000 €), des droits de mutation (14.517 €), des frais de publicité foncière (250 €) ainsi que des frais engagés pour acquérir et gérer le parc (125.201,55 €).

Les époux [J] [KL] et [R] [Z] ont demandé à être indemnisés de leur préjudice matériel, d’un montant de 6.513 €, ainsi que de leur préjudice moral, pour un montant de 30.000 €.

Ils ont subsidiairement soutenu que le notaire rédacteur de l’acte avait engagé sa responsabilité délictuelle en ne veillant pas à la validité et l’efficacité de l’acte de vente aux motifs que :

— celui-ci avait fait référence à 2 régimes juridiques distincts d’exploitation du parc, hôtelier ou en copropriété du fait de la cession des parcelles ;

— en ne s’étant pas assuré du régime de gestion du parc et de sa pérennité, il avait commis une faute ;

— le notaire s’étaient dispensé du formalisme de la cession d’un fonds de commerce.

Ils ont ajouté que le notaire les ayant assistés avait de même manqué à son devoir de conseil et de mise en garde.

Ils ont demandé de condamner solidairement les deux études notariales à les indemniser des préjudices matériels et moraux subis.

Ils ont maintenu que [OB] [YW], en précipitant les opérations de liquidation de la sarl Vert-Océan, les avait abusivement clôturées et avait ainsi commis une faute.

Ils ont contesté le caractère abusif de l’action exercée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2023, la sarl Vert-Océan, le scp [Y]-[X] prise en sa qualité d’administrateur ad hoc de cette société liquidée et [OB] [YW] ont demandé de :

'Vu les pièces produites,

Vu les règles applicables,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS VERT OCEAN, [R] et [J] [KL] de l’intégralité de leurs fins et demandes tendant à la nullité de la vente signée le 30 juillet 2021,la restitution du prix et la condamnation des concluants au paiement de sommes d’argent en compensation de leurs préjudices allégués ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SAS VERT OCEAN, [J] et [R] [KL] au paiement d’une somme d’un montant de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de [OB] [YW] et INFIRMER sur le montant ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SAS VERT OCEAN, [J] et [R] [KL] au paiement d’une somme d’un montant de 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Statuant à nouveau,

' DEBOUTER [R] et [J] [KL] et la SAS VERT OCEAN de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de [OB] [YW], de la société VERT OCEAN et de Maître [U] [X], es qualité ;

' CONDAMNER in solidum la SAS VERT OCEAN, [J] et [R] [KL] au paiement d’une somme d’un montant de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de [OB] [YW] en sus de la somme allouée par le jugement de première instance ;

' CONDAMNER in solidum la SAS VERT OCEAN, [J] et [R] [KL] au paiement d’une somme d’un montant de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC au profit de Maître [U] [X] es qualité de mandataire ad hoc de la société VERT OCEAN et d’une somme d’un montant 10.000 € au profit de [OB] [YW] ainsi qu’en tous les dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Karine VREKEN conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.'

Elles ont exposé que :

— [OB] [YW], qui avait hérité de son père le parc résidentiel de loisirs, avait cherché à le céder ;

— [T] [K], propriétaire de parcelles un temps intéressé par la reprise du site et qui avait posté une annonce sur le site 'sosvillages.fr', avait été contacté par les acquéreurs ;

— ceux-ci avaient souhaité conclure rapidement la vente ;

— les parties avaient chacune été assistées tant pour l’élaboration du compromis de vente, sa conclusion que celle de l’acte de vente de leur notaire et de leur avocat ;

— ni l’absence d’association syndicale, ni la cession des parcelles excluant un régime 'hôtelier’ n’avaient été dissimulées ;

— l’enquête publique préalable à la création d’une association syndicale autorisée, non constituée, avait été réalisée en juillet et août 2014, soit près de 8 années avant la cession.

Elles ont ajouté que :

— les époux [J] [KL] et [R] [Z], rodés à la gestion des affaires puisque gérant depuis de nombreuses années une société de commerce de motocycles, connaissant le parc et le camping depuis de nombreuses années, avaient eu une parfaite connaissance du bien acquis, clairement décrit à l’acte de vente et dont l’exploitation était poursuivie ;

— les difficultés de gestion rencontrées par la sarl Vert-Océan, ayant abouti à l’adoption d’un plan de redressement sur 10 années par jugement du 11 juin 2014, avaient été sans incidence sur la cession, celle-ci ayant porté sur des biens immobiliers et non sur un fonds de commerce, inexistant ;

— les acquéreurs avaient vidé de leurs matériels le bar restaurant et le hangar, celui-ci avant même la vente.

Elles ont contesté tout dol aux motifs que :

— la cession des immeubles n’avait pas dissimulé celle d’un fonds de commerce, inexistant ;

— le restaurant était exploitable lors de la cession et exploité pendant l’été ;

— le procès-verbal de la commission de sécurité du 5 juin 2018 dont ni [OB] [YW], ni la sarl Vert-Océan n’avaient été destinataires et l’arrêté de poursuite d’exploitation du 10 juillet 2018 avaient trait à l’exploitation par [CZ] [FH] de la salle de restauration auquel elle avait été louée ;

— les appelants n’avaient pas produit la réponse apportée au courrier du maire en date du 16 mars 2023, ayant fait suite au procès-verbal du 16 mai 2022 de la commission de sécurité et à l’arrêté de poursuite d’exploitation du 20 juin 2022, postérieurs à la vente ;

— les termes de l’acte de vente étaient clairs, tant sur les biens cédés que sur le mode de gestion du parc ;

— l’information précontractuelle des acquéreurs avait été complète, les documents sollicités (bilans, liste des locataires, contrats de revente d’électricité, etc.) ayant été communiqués et tous les renseignements nécessaires ayant été donnés.

Selon elles, le refus des résidents de voir modifier le règlement intérieur du parc, opposé postérieurement à la cession, n’était pas constitutif d’un dol de la venderesse dès lors qu’il avait été indiqué antérieurement à la vente que ce règlement devait être mis à jour et que l’affirmation que cette modification était possible n’avait été contestée par aucun des professionnels du droit ayant assisté notamment les acquéreurs.

Elles ont conclu au rejet de la demande de nullité de la vente en raison d’une erreur des acquéreurs, que ceux-ci, pour les motifs qui précèdent, ne démontraient selon elles pas.

[OB] [YW] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre. Elle a exposé que :

— la clôture de la liquidation amiable de la sarl Vert-Océan avait été antérieure au courrier du conseil des appelants relatif à la nullité de la vente ;

— la décision de clôture des opérations de liquidation du 15 novembre 2021 ayant été reçue le 24 novembre suivant par le service de l’enregistrement.

Elle a maintenu sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, la scp [C] [H] [D] – [U] [E], notaires associés, ont demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la SCP [C] [H]-[D]-[U] [E], notaire associé, annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Débouter la SAS VERT OCEAN et les époux [KL] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP de notaires concluante.

Confirmer en conséquence le jugement rendu par le Tribunal Judicaire des SABLES D’OLONNE du 8 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN de leur demande en nullité de la vente en date du 30 juillet 2021 et de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SARL VERT OCEAN, Maître [X] es-qualité d’administrateur ad hoc de la SARL VERT OCEAN;

— Débouté Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [OB] [YW], de la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et de la SELARL [O], [B], PEDRON,

— Condamné Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN à verser la somme de 4.000€ à la SCP [C] [H]-[D] ' [U] [E] NOTAIRES ASSOCIES et la somme de 4.000€ à la SELARL [O], [B], PEDRON,

— Condamné in solidum Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN aux dépens de l’instance.

Y ajoutant,

Condamner au contraire la SARL VERT OCEAN et les époux [KL] à verser à la SCP [C] [H]-[D]-[U] [E] la somme complémentaire de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SAS VERT OCEAN et les époux [KL], in solidum, en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Elle a rappelé que :

— l’exploitation du parc avait été autorisée par arrêtés préfectoraux des 25 juillet 2002 et 11 octobre 2004 ;

— les acquéreurs avaient à plusieurs reprises visité le site ;

— les parties avaient été assistées d’un notaire et d’un avocat ;

— le compromis de vente rédigé par Maître [C] [H] avait été communiqué aux parties qui avaient pu formuler des observations ;

— la restitution du prix de vente en cas d’annulation du prix de vente ne constituait pas un préjudice indemnisable ;

— les droits de mutation étaient remboursés par l’administration fiscale en application de l’article 1961 du code général des impôts.

Elle a contesté tout manquement de sa part à son devoir d’information et de conseil, à son obligation de veiller à l’efficacité de l’acte dressé aux motifs que :

— l’étude n’avait pas participé aux négociations préalables à la vente ;

— l’acte de vente des biens immobiliers était conforme au compromis dressé avec l’accord des parties, de leurs notaires et de leurs avocats ;

— les termes de l’acte de vente, sur les biens vendus, la cession antérieure de parcelles et l’exploitation du parc, étaient clairs ;

— la cession alléguée d’un fonds de commerce n’était pas entrée dans le champ contractuel, ne lui avait pas été révélée et était dès lors exclue du champ de son devoir d’information et de conseil.

Elle a ajouté que ce devoir ne portait pas sur l’opportunité économique de l’opération.

Elle a conclu au rejet de la demande de dommages et intérêts en l’absence selon elle de préjudice indemnisable :

— le préjudice matériel de la sas Vert Océan étant la contrepartie reçue de conventions conclues avec des tiers et le préjudice moral allégué étant inexistant ;

— les préjudices matériel et moral allégués par les époux [J] et [R] [KL] étaient inexistants.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la selarl Menanteau, [B], [L] a demandé de :

'- CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE en date du 8 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

— DEBOUTER Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SELARL [O], [B], [L] ;

— CONDAMNER Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN à verser à la SELARL [O], [B], [L] une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNER Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCEAN aux entiers dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés par la SELARL MADY, GILET, BRIAND, PETILLION'.

Elle a contesté toute faute de sa part.

Elle a rappelé que :

— le parc résidentiel de loisirs avait fait l’objet de deux permis d’aménager, des 1er mars 2001 (103 emplacements) et 2 juin 2004 (131 emplacements) ;

— la sarl Vert-Océan avait obtenu deux arrêtés préfectoraux de classement, des 25 juillet 2002 et 11 octobre 2004, ce dernier ayant classé le parc sous le régime hôtelier pour 121 emplacements, avec approbation d’un règlement intérieur, annexé à l’acte de vente ;

— la cession de l’ensemble des parcelles à usage de loisir, rappelée à l’acte de vente, excluait l’application du régime hôtelier, mais ne prohibait pas l’exploitation du parc selon un autre mode.

Elle a soutenu que :

— les appelants n’avaient pas été trompés sur le bien acquis et avaient été pleinement informés ;

— le devoir de conseil du notaire ne portait pas sur la rentabilité économique de l’acquisition qu’il n’avait au surplus pas négociée ;

— la vente avait été celle de biens immobiliers et non la cession d’un fonds de commerce qui n’était pas entrée dans le champ contractuel et à laquelle la venderesse n’était pas tenue de procéder.

Elle a ajouté qu’il n’était justifié d’aucun préjudice en lien avec la faute alléguée. Selon elle :

— il n’était pas justifié des dépenses alléguées ;

— les taxes foncières seraient à la charge de la venderesse en cas d’annulation ou de résolution de la vente ;

— les prêts souscrits pour acquérir le bien seraient dans ce cas anéantis et les emprunteurs remis dans la situation qui était la leur avant leur souscription ;

— les préjudices moraux allégués étaient inexistants.

L’ordonnance de clôture est du 29 avril 2024.

Le président de chambre a postérieurement refusé de révoquer cette ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA NULLITE DE LA VENTE

1 – sur le dol

a – rappel

L’article 1130 du code civil dispose que :

'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

L’article 1131 du même code précise que : 'Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat'.

L’article 1137 du code civil définit en ces termes le dol :

'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

La charge de la preuve des manoeuvres frauduleuses ou des mensonges pèse sur les appelants qui les allèguent.

b – sur le bien vendu

Le bien cédé a été décrit en ces termes en pas 3 à 5 de l’acte de vente :

'NATURE ET QUOTITE DES DROITS IMMOBILIERS

Le VENDEUR vend pour sa totalité en pleine propriété à l’ACQUEREUR, qui accepte, le BIEN dont la désignation suit.

IDENTIFICATION DU BIEN

DESIGNATION

A [Localité 23]

[Adresse 3]

1/ Une maison d’habitation de plain-pied comprenant : séjour avec cuisine, deux chambres, salle d’eau, wc, couloir avec placards, dégagement.

Deux garages attenants.

Panneaux photovoltaïques.

2/ Un restaurant comprenant : salle de bar-restaurant, extension du bar-restaurant, cuisine, deux réserves, laboratoire, salle de plonge, wc

Panneaux photovoltaïques.

3/ Bâtiments annexes suivants :

— Accueil, bureau principal, autres bureaux, cuisine, wc, douche, salle de repos, et une autre salle,

— Une laverie,

— Une douche à chiens,

— Des aires de jeux pour enfants,

— Un mini-golf,

— Un terrain de pétanque,

— Un court de tennis,

— Un terrain de football,

— Un terrain de volley-ball,

— Deux piscines (une extérieure, une intérieure avec sanitaires), local technique piscine ; panneaux photovoltaiques, côté sud des toitures, sur la totalité du bâtiment professionnel (accueil, bureaux, piscine intérieure, restaurant et annexes, locaux techniques, et autres),

— Un espace de balnéothérapie et de remise en forme.

— Un plan d’eau,

— Espaces verts composés d’une prairie pastorale et d’une pinède,

— Les voies de desserte.

Figurant ainsi au cadastre :

Préfixe

Section

N°

Lieudit

Surface

[Cadastre 5]

DS

[Cadastre 2]

[Adresse 1]

00 ha 03 a 90 ca

228

DS

[Cadastre 4]

PRL VERT OCEAN

06 ha 33 a 96 ca

[…]

PARC RESIDENTIEL DE LOISIRS

Le [Adresse 21] a été autorisé par deux arrêtés préfectoraux en date savoir :

— Du 25 juillet 2002, portant le numéro 02-DRLP/629,

— Et du 11 octobre 2004, portant le numéro 04-DRLP/943.

Il est ici précisé que :

. Que toutes les parcelles à usage de loisirs, cadastrées de façon individuelle, ont été vendues (129 parcelles au total).

. Et que la revente de ces parcelles ne conférera aucun droit de préférence à l’acquéreur (le droit de préférence de la société VERT OCEAN n’étant pas transféré à l’acquéreur).

Le règlement intérieur du parc est annexé.

La liste des redevances et autres sommes dues par les résidents depuis le 1er nombre 2020 a été, dès avant ce jour, remise par le vendeur à l’acquéreur.

[…]

USAGE DU BIEN

Le VENDEUR déclare que le BIEN est à usage professionnel de parc résidentiel de loisirs à l’exception de la maison d habitation qui toutefois se situe sur le périmètre du parc.

L’ACQUEREUR entend conserver cet usage'.

Il résulte clairement de ces stipulations qu’a été vendu aux appelants qui l’ont accepté, un ensemble immobilier à usage de parc résidentiel de loisirs.

c- sur l’information délivrée

1 – dans l’acte de vente

En page 9 de l’acte de vente, il a été stipulé que :

'EXPOSE

Comme condition déterminante des présentes, l’acquéreur s’engage, soit directement, soit par le biais d’une autre société, à reprendre et assurer la gestion du Parc résidentiel de loisirs VERT OCEAN à compter de la régularisation des présentes.

Il se substituera ainsi à la société VERT-OCEAN, VENDEUR, dans cette obligation.

Etant précisé que la société VERT-OCEAN, vendeur, assure la gestion du Parc Résidentiel de Loisirs en dehors de tout régime organisé (copropriété, ASL, ASA, etc….).

Cette gestion implique l’entretien de toutes les parties à usage commun en amont, et, en aval, le recouvrement des redevances forfaitaires sur les résidents du Parc Résidentiel de Loisirs VERT OCEAN'.

Il résulte du rapprochement de ces stipulations et de celles figurant en page 4 de l’acte précédemment rappelées que :

— l’exploitation du parc résidentiel de loisirs sous le régime hôtelier avait été autorisée par arrêtés préfectoraux annexés à l’acte ;

— l’ensemble des parcelles autorisant ce régime hôtelier avaient été cédées ;

— le parc était désormais exploité 'en dehors de tout régime organisé'.

Les appelants acquéraient ainsi les biens immobiliers à usage de parc résidentiel de loisirs dont ils devaient poursuivre l’exploitation, selon un régime qu’il leur appartenait de déterminer.

L’acte inclut la liste des documents annexés, dont les arrêtés préfectoraux autorisant l’exploitation du parc, le règlement intérieur, la liste des meubles.

Il n’est justifié d’aucune interdiction légale ou réglementaire d’exploiter le site en dehors de tout régime organisé. Il sera observé que l’administration n’a pas mis en demeure la venderesse, puis l’acquéreur de régulariser de ce chef l’exploitation.

L’acte de vente rappelle en page 11 que :

'ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC – INFORMATION

La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées fixe le principe d’une accessibilité généralisée intégrant tous les handicaps. Tous les établissements recevant du public (ERP) sont concernés par cette réglementation.

[…]

L’obligation d’accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations, et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.

[…]

Il existe 5 catégories en fonction du public reçu.

[…]

Le VENDEUR déclare et garantit que le BIEN est classé en établissement recevant du public.

L’ACQUEREUR déclare être informé que les caractéristiques du local commercial, de ses installations et de ses dégagements, doivent répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité.

Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont les suivantes, outre le cas des dégagements évoqués ci-dessus :

' tenir un registre de sécurité.

' Installer des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols matériaux avant fait l’objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d’incendie et le numéro appel de secours.

' Utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement.

' Ne pas stocker ou utiliser de produits toxiques, explosifs, inflammables, dans les locaux et dégagements accessibles au public'.

Le procès-verbal de la commission de sécurité de l’arrondissement des [Localité 19] du 5 juin 2018 mentionne pour exploitant [CZ] [FH], présent. Il a été précisé en page 2 de ce document que :

'Au cours de la visite, la commission prend note des déclarations de l’exploitant précisant que /

Nouveau gérant, M. [FH] exploite la partie salle polyvalente, restaurant, cuisine, bar et l’épicerie, mais n’est pas en charge de l’exploitation des piscines'.

[CZ] [FH] a été immatriculé le 16 avril 2018 au registre du commerce et des sociétés tenu au greffe du tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon. L’extrait Kbis à jour au 19 avril 2018 mentionne une activité de : 'Restauration, bar, épicerie, gestion locative d’emplacements de camping’ et l’enseigne suivante : 'Restaurant Bar Au Vert Océan'.

La commission a émis un avis défavorable à la poursuite d’exploitation de l’établissement.

L’arrêté municipal du 10 juillet 2018 n° ERP 03-2018 dispose que :

'Article 1 :

L’établissement recevant du public dénommé Parc résidentiel de Loisirs Vert Océan… de 3ème catégorie, de type principal L et de types secondaires N M X PA, pour un effectif total de 446 personnes, est autorisé à poursuivre son exploitation à compter de la date à laquelle l’arrêté rendu exécutoire est notifié à l’intéressé.

[…]

Article 2 :

Le propriétaire est chargé de réaliser avant le 31 juillet 2018, les prescriptions ci-après énoncées afin de mettre l’établissement en conformité avec la réglementation en vigueur

[…]

Article 3 :

Le propriétaire du Bâtiment… sont chargés, chacun en ce qui les concerne, de l’exécution du présent arrêté, dont une ampliation sera transmise à :

[…]

— Mr ou Mme le Directeur de l’établissement'.

Le procès-verbal de la commission de sécurité ne fait pas mention de la sarl Vert-Océan. Celle-ci n’était pas représentée lors de la visite de la commission. Il n’est pas justifié de la notification de ce procès-verbal à la sarl Vert-Océan, ni de celle de l’arrêté du 10 juillet 2018. Aucun élément des débats n’établit que la sarl Vert-Océan avait, à la date de la vente, connaissance de ces documents.

Il ne peut dès lors pas être imputé à la venderesse un défaut d’information des acquéreurs sur ce point.

Le procès-verbal du 16 mai 2022 de la commission de sécurité et l’arrêté du 10 juin 2022 sont postérieurs à la cession du parc.

2 – sur les autres éléments d’information communiqués par la venderesse

a – sur les visites du bien

[P] [S] épouse [N] a déclaré dans une attestation en date du 14 mars 2022 que :

'Résidente sur le parc Vert Océan de 2006 à 2017, je suis devenue une amie proche d'[F] [YW] puis après son suicide sur le parc fin septembre 2015 de sa fille [OB] et de son ex-épouse [I].

Connaissant bien le fonctionnement du parc, je les ai aidées dans le cadre de la gestion du PRL autant que j’ai pu pendant 6 années puisqu’elles n’avaient aucune expérience.

[…]

Le 12 juin 2021 j’ai fait la visite complète du parc avec les époux [KL] pendant plus 1 heure et demie. Tous les bâtiments ont été visités ainsi que la maison d’habitation, aires de jeux, prairie, étang ….

Le restaurant, le bar, la cuisine, les réserves ont bien sûr été vues; il était fermé du fait du Covid lors de la visite mais je leur ai indiqué qu’il était ouvert chaque saison d’été.

J’ai donné toutes les informations possibles sur le fonctionnement du parc et ses résidents en leur indiquant que certains d’entre eux étaient très pénibles et récalcitrants en tout.

Ils ont d’ailleurs rencontré Mr [FV] et plusieurs autres résidents au cours du mois de juillet 2021 avec lesquels ils ont échangé et se sont présentés comme étant les futurs propriétaires gérants.

Mr [KL] s’est rendu à 4 ou 5 reprises, minimum, sur le parc en juin et juillet 2021 pour notamment débâcher la piscine extérieure avec l’aide de quelques résidents, débarrasser le hangar du fond pour pouvoir y faire une zone d’hivernage pour les caravanes, camping-car, et remarques et bateaux.

J’ai aussi accompagné Mr [KL] afin de lui montrer les emplacements des compteurs électriques et d’eau'.

2 – sur les réponses apportées aux demandes des acquéreurs

Les intimées justifient de la communication par [T] [K] par courriels en date du 4 juin 2021 :

— de la copie de son 'acte notarié d’achat', précisant que : 'ce qui vous permettra ainsi de savoir quels sont les charges des propriétaires des parcelles privées par rapport au propriétaire des commun du PRL et vis versa’ ;

— du 'bilan prévisonnel que j’avais fait établir en 2020".

[T] [K] avait reçu par courriel du 5 juin suivant de [J] [KL] l’accord de crédit immobilier du Crédit Mutuel en date du même jour, transféré aussitôt à : '[YW] [M] [Courriel 17]@gmail.com>.

Par courriel en date du 8 juin 2021, [R] [Z] épouse [KL] a demandé à la venderesse de :

'Suite à votre entretien téléphonique de ce jour avec mon mari, je me permets de vous demander quelques informations supplémentaires :

' Vos deux derniers bilans

' Le montant de la restitution des redevances de parcelles'.

Par courriel en date du 9 juin, elle a demandé de lui adresser : 'la facture des panneaux solaires’ et de préciser le coût de l’entretien des espaces verts et de la paiscine.

L’ensemble de ces documents a été transmis par courriel en date du 9 juin 2021. Le bilan transmis incluait les liasses fiscales au 31 octobre 2020.

L’offre d’achat des époux [J] [KL] et [R] [Z] est en date du 14 juin 2021.

Par courriel en date du 29 juin 2021, Maître Anne Robin, conseil des intimées à qui un courriel de [R] [KL] avait été transmis, a indiqué à cette dernière que :

'Je donne suite à la réception de votre mail de ce jour.

Vous trouverez en pièce joint projet de règlement intérieur que j’ai adapté au parc et dont je vous souhaite bonne réception.

Bien évidemment, ce dernier est malléable à souhait mais constitue toutefois une base solide aux fins de contraindre les résidents à respecter les règles qui paraissent essentielles à la bonne tenue du parc'.

Par courriels en date du 13 juillet 2021, [R] [KL] avait sollicité en ces termes la venderesse :

'Suite à notre rendez-vous avec notre avocate ce matin

[…]

— Et savez-vous si le PRL à encore son classement étoile ''

et

'Mon avocate vient de me faire parvenir l’attestation à faire signer à votre fille'.

Il lui a été répondu en ces termes par Maître Anne Robin, conseil de la venderesse :

'Bonjour Mme et Mr [KL],

Comme demandé, vous trouverez ci-joint différents documents que vous souhaitiez.

Le listing des résidents propriétaires mis à jour jusqu’au 24 juillet 2021, date à laquelle il a été porté à ma connaissance, la dernière vente.

Sur la question des étoiles elles avaient été attribuées en tant que camping mais depuis juillet 2017, il n’y a plus d’étoiles, et ce n’est d’ailleurs plus un camping'.

Ces courriels et d’autres postérieurs établissent que les appelants ont, à l’occasion de la vente litigieuse, été assistés de leur conseil.

Il ont également été assistés en vue de l’acquisition par Maître [VG] [B] lequel a, par courriel en date du 30 juin 2021, indiqué à Maître [C] [H] que :

'Votre projet de compromis apporte de ma part deux remarques :

[…]

. La seconde, nous souhaitons qu’un contrôle de la conformité du raccordement de l’assainissement soit fait préalablement à la signature

[…]

Pour la signature, mes clients et moi-même pouvons-nous organiser pour une signature le mardi 6 juillet prochain à 9H00 en visio. Etes-vous équipé de l’acte à distance ou de la visio et on fera part procuration ''.

3 – sur l’enquête publique préalable à la création d’une association syndicale autorisée

Par arrêté du 25 juin 2014, le préfet de Vendée avait ordonné une enquête publique sur le projet de création de l’association syndicale autorisée du parc résidentiel de loisirs. Les propriétaires des terrains susceptibles d’être inclus dans le périmètre de l’association devaient être consultés.

Les conclusions du commissaire enquêteur sont en date du 5 septembre 2014. Seules les pages 1 et 6 de cet avis ont été produites par les appelantes. L’avis exprimé en dernière page du document par le commissaire enquêteur est le suivant :

'J’estime que la situation est grave sur le plan de l’ordre public, que la légalité n’est pas respectée sur le plan juridique, de l’urbanisme et de la fiscalité, que l’intérêt général est engagé car il est nécessaire de permettre à ce Parc de Loisirs de fonctionner en parfaite légalité et que la création d’une ASL n’est pas possible à mettre en place dans l’immédiat;

Je donne donc, sur la base des informations fournies par le dossier d’enquête et des informations recueillies au cours de l’enquête

un avis favorable

au projet de création d’une Association Syndicale Autorisée ( ASA ) demandée par l’association des résidents du PRL 2001 de la [Adresse 3]'.

Les éléments d’information ayant conduit le commissaire enquêteur à émettre cet avis n’ont pas été communiqués.

Le document tel que produit ne permet pas de retenir que le parc résidentiel de loisirs aurait fonctionné irrégulièrement.

L’avis étant de 7 années antérieur au compromis de vente et l’autorité administrative n’ayant pas décidé de la création d’une association syndicale autorisée, il ne peut pas être reproché à la venderesse de ne pas avoir communiqué ce document aux acquéreurs.

4 – sur l’absence de salle de restaurant

Les appelantes soutiennent que l’absence de salle de restaurant avait été dissimulée. Il résulte du rapport en date du 18 mai 2021 de la société Polyexpert missionnée par l’assureur de protection juridique d’une résidente, que :

'Lors de la réunion d’expertise, nous avons pu constater les éléments suivants:

' A. L’absence de salle polyvalente : celle-ci a à priori été remplacée par un restaurant (fermé la plupart du temps).

Un 'inventaire PRL’ des biens meubles cédés à été annexé à l’acte de vente. Cet inventaire détaille les tables, chaises, congélateur, réfrigérateur, matériel de cuisine, assiettes, couverts du local cuisine-bar. Il n’a pas été fait mention de matériel de cuisson (four, plaque de cuisson, etc.).

Le procès-verbal de la commission de sécurité du 16 mai 2022 mentionne que :

'Au cours de la visite, la commission prend note des déclarations de l’exploitant précisant que :

L’établissement n’est exploité qu’en type L et X par les copropriétaires du parc résidentiel de loisirs.

La commission a constaté ce jour que la cuisine et le bar sont vides de tout appareils électriques ou de cuisson'.

Les types L et X précités ne correspondent pas à une activité de restauration.

Il résulte par ailleurs de ces documents que le matériel de cuisine ou de restauration a été enlevé de la cuisine et de la salle de restauration postérieurement à l’acquisition.

L’acte de vente ne fait pas mention d’une salle polyvalente, mais de : 'salle de bar restaurant, extension du bar-restaurant, cuisine, deux réserves, laboratoire, salle de plonge.'

Les appelantes ne sont pour ces motifs pas fondées à soutenir que l’absence de salle de restaurant aurait été dissimulée.

5 – sur le plan de redressement

Une procédure de redressement judiciaire avait été ouverte à l’égard de la sarl Vert-Océan.

Le mandataire judiciaire avait, dans un courrier en date du 2 mai 2013 adressé à un notaire, indiqué avoir sollicité la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire.

Cet avis n’a pas été suivi par le tribunal de commerce qui, par jugement du 11 juin 2014, a adopté le plan de redressement par continuation, sur 10 années, de la sarl Vert-Océan.

Les acquéreurs avaient obtenu la copie des bilans de la sarl Vert-Océan, lesquels faisaient nécessairement apparaître les échéances du plan de redressement. La communication de ces documents comptables et celle du bilan prévisionnel qu’avait fait établir [T] [K] informaient sur la situation économique de la venderesse et, plus généralement, du parc résidentiel de loisirs.

Le compromis de vente est en date du 9 juillet 2021 s’agissant des époux [J] et [R] [KL].

Il résulte de ces développements que :

— les époux [J] [KL] et [R] [Z] ont été assistés antérieurement à la signature du compromis de vente par leur conseil et par leur notaire ;

— la venderesse leur a communiqué l’ensemble des documents demandés et n’a retenu aucune information ;

— l’ensemble immobilier acquis avait été en totalité visité à plusieurs reprises ;

— les relations difficiles entretenues avec certains occupants des parcelles n’avaient pas été dissimulées.

Les appelants ne justifient ainsi pas de manoeuvres frauduleuses de la venderesse, ou de mensonges de sa part, caractérisant un dol fondant la nullité de la vente.

2 – sur l’erreur

L’article 1132 du code civil dispose que :

'L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant'.

Aux termes de l’article 1133 du même code :

'Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité'.

La sas Vert Océan substituée aux époux [J] [KL] et [R] [Z] a acquis un ensemble immobilier situé 'Dans le Parc Résidentiel de Loisirs Vert Océan’ dont l’exploitation devait être reprise.

Ils ont été informés que les parcelles avaient été cédées et que le parc était géré 'en dehors de tout régime organisé'.

Les biens acquis ont été précisément décrits dans le compromis, puis dans l’acte de vente et ses annexes. Cette description n’est pas erronée ou incomplète.

Les informations sollicitées ont été communiquées.

Aucun élément des débats ne permet de retenir que la cession d’un quelconque fonds de commerce était entrée dans le champ contractuel et que les appelants, au surplus assistés par un conseil et un notaire, pensaient, sous couvert de l’acquisition de biens immobiliers, acquérir un fonds de commerce de parc résidentiel de loisirs.

L’erreur alléguée sur la substance de la chose n’est pour ces motifs pas établie.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demandes de nullité de la vente.

B – SUR DES FAUTES DE LA SARL VERT OCEAN ET DE [OB] [YW]

1 – sur défaut d’information précontractuelle

L’article 1104 du code civil dispose que :

'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public'.

L’article 1112 du même code précise que :

'L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages'.

L’article 1112-1 du code civil dipose que :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

Il résulte des développements précédents que la sarl Vert-Océan a mené les négociations en vue de la vente des biens immobiliers avec loyauté et n’a dissimulé aucune information à ses futurs cocontractants.

Il ne peut dès lors pas lui être imputé un défaut d’information dans la période précontractuelle.

2 – sur la faute de [OB] [YW]

Il lui reproché d’avoir, en sa qualité de liquidatrice amiable de la sarl Vert-Océan, précipité la clôture de cette liquidation.

L’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés de la sarl Vert-Océan, à jour au 22 février 2022, comporte les mentions suivantes :

'RENSEIGNEMENTS RELATIES A L’ACTIVITE ET A L’ETABLISSEMENT PRINCIPAL

Sans activité à compter du 27/08/2021

DISSOLUTION OU DECISION PRONONCANT LA NULLITE

Mention n° 30 du 05/10/2021 Dissolution à compter du 27-08-2021, journal publicateur : LE COURRIER VENDEEN du : 23-09-2021, adresse de liquidation : au domicile du liquidateur [Adresse 14].

RADIATION

Motif de la radiation Clôture des opérations de liquidation amiable

Date de radiation 20/02/2022

— Mention n° 39 du 22/02/2022 Radiation. Clôture des opérations de liquidation le 15-11-2021

Date de cessation totale de l’activité 27/08/2021

OBSERVATIONS ET RENSEIGNEMENTS COMPLEMENTAIRES

— Mention n° 2 du 27/04/1999 Historique des observations depuis le 27/04/1999 : JOURNAL D’ANNONCES LEGALES: LES SABLES VENDEE JOURNAL

— Mention n° 31 du 05/10/2021 MISE EN SOMMEIL DE LA SOCIETE A COMPTER DU 27-08-2021".

Par courriel en date du 24 décembre 2021, [G] [V], contrôleur des finances publiques à [Localité 18] (Pôle enregistrement) a indiqué au conseil de [OB] [YW] ([Courriel 15]) que :

'Nous avons reçu le 24/11/2024, 2 exemplaires d’un PV constatant la liquidation de la société en sujet et un courrier d’accompagnement'.

Le procès-verbal des décisions de l’associée unique de la sarl Vert-Océan en date du 15 novembre 2021, notamment d’attribution d’un boni de liquidation à l’associée unique et de clôture définitive de la liquidation, n’a pas date certaine. Il est toutefois établi que ce document avait été établi au 24 novembre suivant.

Le courrier du conseil des appelants ayant sollicité la nullité de la vente est en date du 29 novembre 2021. Il n’est justifié ni de la date d’envoi de ce courrier recommandé, ni de la date de sa distribution par la production d’un accusé de réception. Dans sa réponse en date du 8 décembre 2021, [OB] [YW] a indiqué que : 'Je donne suite à la réception de votre lettre RAR datée du 29 novembre 2021, ce 01 décembre 2021".

Il résulte avec certitude de ces échanges que la décision de clôturer la procédure de liquidation judiciaire a été prise et formalisée avant la réclamation adressée par le conseil des appelants.

Il ne peut dès lors être imputé à faute à [OB] [YW], liquidatrice de la sarl Vert loisirs, d’avoir, après la vente des biens immobiliers et en l’absence de tout litige, clôturé la procédure de liquidation judiciaire.

La réponse en date du 8 décembre 2021 a été apportée sur un courrier à en-tête de la 'Société VERT-OCEAN Société en cours de liquidation amiable', mentionnant en pied de page :

'RCS LA ROCHE SUR YON 422 656 389".

Ces indications sont insuffisantes à caractériser qu’à la date de ce courrier, la clôture de la procédure n’avait pas été décidée.

Il en est de même de la transmission postérieure au greffe du tribunal de commerce, ayant conduit à la mention du 20 février 2022.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs prétentions formées à l’encontre des appelants.

C – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DES NOTAIRES

1 – sur les demandes formées à l’encontre du notaire rédacteur des actes

a – sur le manquement au devoir de conseil et de mise en garde

La charge de la preuve du manquement allégué incombe aux appelants.

Le notaire rédacteur du compromis de vente, puis de l’acte de vente n’a pas participé aux négociations précontractuelles.

Ces actes sont l’expression de ce qu’avaient convenu les parties : la vente de biens immobiliers.

Ceux-ci sont précisément décrits aux actes.

Ces actes rappellent que l’exploitation du parc résidentiel de loisirs avait été autorisée sous le régime hôtelier par arrêtés préfectoraux, que l’ensemble des parcelles du parc avait été cédé, que le parc était désormais géré en dehors de tout régime organisé tel que la copropriété, une association syndicale, libre ou autorisée.

La cession d’un fonds de commerce n’étant à aucun moment entrée dans le champ contractuel, seule ayant été envisagée la vente de biens immobiliers, il n’appartenait pas au notaire instrumentant d’attirer l’attention des parties sur les modalités d’une telle cession.

Il n’appartient par ailleurs pas au notaire instrumentant d’éclairer les parties sur l’opportunité économique de l’opération envisagée.

Le manquement allégué du notaire n’est pour ces motifs pas démontré.

b – sur l’efficacité et la validité de l’acte

Le notaire chargé de l’établissement d’un acte authentique doit veiller à sa validité et son efficacité.

Maître [C] [H] a instrumenté une vente immobilière.

La sas Vert Océan est entrée en possession des biens immobiliers objet du compromis, puis de l’acte de vente.

Elle exploite le parc résidentiel de loisirs Vert Océan.

Les difficultés qu’elle peut rencontrer dans la gestion du parc n’ont pas pour cause l’acte de vente, qui a produit ses effets.

Il n’est justifié d’aucune cause d’inefficacité de l’acte, ni d’un défaut de validité de celui-ci.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des appelants formées à l’encontre de la scp [C] [H] Mustafistch – [U] [E], notaires associés.

2 – sur les demandes formées à l’encontre de la selarl Menanteau, [B], [L]

Maître [VG] [B] a assisté les acquéreurs.

Il est intervenu lors de l’élaboration du compromis de vente, puis a participé à l’établissement par Maître [C] [H]-[D] de l’acte de vente.

Les appelants n’établissent pas qu’il a été sollicité pour un motif autre que l’acquisition de biens immobiliers, ni que la cession d’un fonds de commerce et l’opportunité économique de l’acquisition ont pu avoir été abordées.

Il n’est justifié, s’agissant de la cession intervenue, d’aucun manquement de sa part.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des appelants formées à son encontre.

D – SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE

L’article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés’ et l’article 559 que : 'En cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.

La charge de la preuve de la faute incombe à [OB] [YW] qui soutient que sa mise en cause, devant le premier juge et la cour d’appel, est abusive.

L’exercice d’une action en justice puis d’une voie de recours, même mal fondées, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.

Cette preuve n’est en l’espèce pas rapportée.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a condamné de ce chef les appelants. La demande formée devant la cour sera quant à elle rejetée.

E – SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Karine Vreken et la selarl Mady – Gillet – Briand – Petillon.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement aux intimés par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.

PAR CES MOTIFS

statuant dans les limites de l’appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 8 novembre 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne sauf en ce qu’il :

'Condamne in solidum Monsieur [J] [KL], Madame [R] [KL] et la SAS VERT OCÉAN à verser :

— à Madame [OB] [YW] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive’ ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DEBOUTE [OB] [YW] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la sas Vert Océan, de [J] [KL] et de [R] [Z] ;

CONDAMNE in solidum la sas Vert Océan, [J] [KL] et [R] [Z] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Karine Vreken et la selarl Mady – Gillet – Briand – Petillon ;

CONDAMNE in solidum la sas Vert Océan, [J] [KL] et [R] [Z] à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  1.000 € à la scp [Y]-[X] prise en la personne de Maître [W] [X], ès qualités de mandataire ad hoc de la sarl Vert-Océan, liquidée ;

—  4.000 € à [OB] [YW] ;

—  2.500 € à la scp [C] [H] [D] – [U] [E], notaires associés ;

—  2.500 € à la selarl Menanteau, [B], [L].

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,