ARRET N° 231

N° RG 25/02558 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HMPL

[I]

[A]

C/

[O]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 19 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02558 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HMPL

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 24 juin 2025 rendue par le Juge de la mise en état de La Roche sur Yon.

APPELANTS :

Monsieur [M] [I]

né le 06 Décembre 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [E] [A] épouse [I]

née le 05 Juin 1958 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant tous les deux pour avocat M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par M^e Stéphanie DAVID, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

Madame [X] [O]

née le 16 Septembre 1956 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 28 février 2018, [X] [O] a acquis des époux [M] [I] et [E] [A] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (Vendée).

En raison de désordres, [X] [O] a par acte du 26 juin 2019 fait assigner ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon.

Par ordonnance du 17 septembre 2019, une mesure d’expertise a été ordonnée et [H] [Y] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 6 octobre 2020, le juge des référés a :

— sur la demande de l’acquéreur étendu la mission de l’expert à la fissure de la chambre de l’étage, mais non à la non-conformité du poêle ;

— fait droit à la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice et à celle ad litem

Par acte du 20 juillet 2021, [X] [O] a fait assigner les époux [M] [I] et [E] [A] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.

Elle a à titre principal demandé de les condamner au paiement des sommes de :

—  27.958 € correspondant au coût de reprise des désordres affectant la chambre d’hôte ;

—  3.371€ correspondant au coût de remplacement du poêle à bois ;

—  20.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a radié l’affaire.

Le rapport d’expertise est en date du 2 octobre 2023.

L’affaire a postérieurement été remise au rôle sur la demande de [X] [O].

Elle a à titre principal demandé de :

— prononcer la nullité de la vente du 28 février 2018 ;

— condamner en conséquence les vendeurs au paiement :

— du prix de la vente ;

— du coût de la renégociation immobilière ;

— du coût de l’acte ;

— de la somme de 50.000 € en remboursement des travaux effectués ;

—  89.812 € en réparation du préjudice de jouissance et moral subi.

Elle a à titre subsidiaire demandé de condamner les vendeurs au paiement des sommes de :

—  47.468,41 € correspondant au coût de reprise des désordres affectant la chambre d’hôte ;

—  3.371€ correspondant au coût de remplacement du poêle à bois,

—  89.812 € en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Sur incident, les époux [M] [I] et [E] [A] ont demandé au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevable l’action en annulation de la vente à défaut de publication de l’assignation ;

— déclarer irrecevable l’action exercée sur le fondement de la garantie des vices cachés, selon eux prescrite à défaut d’effet interruptif de la procédure de référé expertise, ce fondement n’ayant pas été invoqué ;

— déclarer à titre subsidiaire irrecevable l’action en nullité de la vente, selon eux prescrite.

Ils ont conclu au rejet des demandes de provision formées à leur encontre, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’action étant prescrite, que sur celle décennale en raison du caractère contestable de cette dernière garantie.

[X] [O] a conclu au rejet de l’incident.

Elle a en outre demandé de condamner les époux [M] [I] et [E] [A] à lui payer les sommes de :

—  10.000 € à titre de provision ad litem sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

—  10.000 € à titre subsidiaire à titre de provision ad litem sur le fondement de la garantie décennale.

Elle a exposé avoir régularisé la publication de ses écritures.

Elle a soutenu que les délais de prescription avaient été interrompus et suspendus par la procédure de référé et n’avaient recommencé à courir qu’à la date de dépôt de son rapport par l’expert, date à laquelle elle avait eu la connaissance de l’étendue exacte et des causes des désordres.

Elle a fondé ses demandes de provision sur les termes du rapport d’expertise.

Par ordonnance du 24 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'DÉCLARE irrecevable l’action en annulation de la vente immobilière formée par Madame [X] [O] au regard du défaut de publication aux services de la publicité foncière ;

DÉCLARE recevable l’action fondée sur la garantie des vices cachés formée par Madame [X] [O] au regard de la prescription ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse [I] à verser à Madame [X] [O] la somme de 10 000 euros à titre provisionnel ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse [I] à verser à Madame [X] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse [I] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état du 18 septembre 2025 à 9h45 avec avis de conclure à M^e TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat constitué pour Madame [X] [O], sur le fond ;

RAPPELONS que les conclusions doivent être signifiées par RPVA au plus tard le mardi précédant la mise en état à 14h'.

Il a constaté l’absence de justification de la publication de la demande de nullité de la vente.

Il a considéré que :

— l’action en garantie des vices cachés avait été exercée avant expiration du délai biennal, que l’assignation en référé avait interrompu et qui avait été suspendu le temps des opérations d’expertise, peu important que le fondement d’une action future n’ait pas été précisé ;

— la connaissance des vices, de leurs causes et de leurs conséquences n’avait été acquise qu’avec le dépôt du rapport d’expertise.

Il a fait droit à la demande de provision, non ad litem mais à valoir sur l’indemnisation ultérieure de l’acquéreur, aux motifs que :

— la responsabilité des vendeurs n’était pas sérieusement contestable s’agissant des vices affectant le bien ;

— la provision déjà allouée devait être prise en considération pour fixer le montant de celle nouvellement accordée.

Par déclaration reçue au greffe le 21 octobre 2025, les époux [M] [I] et [E] [A] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026, ils ont demandé de :

'Vu les articles 56, 73, 75, 114, 122 et 789 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 2239 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

IL EST DEMANDÉ À LA COUR D’APPEL DE POITIERS DE :

— INFIRMER PARTIELLEMENT l’ordonnance déférée rendue par le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 24 juin 2025 RG n°24/00527 en ce qu’il a :

« DÉCLARE recevable l’action fondée sur la garantie des vices cachés formée par Madame [X] [O] au regard de la prescription;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse[I] à verser à Madame [X] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [A] épouse [I] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

ET STATUANT À NOUVEAU

— JUGER que l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés initiée parMadame [O] est prescrite depuis l’été 2018 ;

— JUGER que la demande en annulation de la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] sur la Commune de [Localité 5], parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 1] initiée par Madame [O] est prescrite,

— PRONONCER l’irrecevabilité de l’intégralité des demandes formulées par Madame [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés, son action étant prescrite ;

— CONDAMNER Madame [O] à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.

— DÉBOUTER Madame [O] de toutes ses demandes fins et conclusions contraires

— DÉBOUTER, À TITRE PRINCIPAL, Madame [O] de sa demande de condamnation des époux [I] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ET A TITRE SUBSIDIAIRE SI LA COUR N’INFIRMAIT PAS LA DÉCISION LITIGIEUSE, ramener la somme sollicitée par Madame [O] à de plus justes proportions en raison de l’intérêt Madame [O] pour l’existence de la présente procédure et juger que chaque partie conserve à sa charge les dépens exposés'.

Ils ont maintenu que l’action en garantie des vices cachés avait été exercée après expiration du délai de l’article 1648 du code civil qui n’avaient pas interrompu ni suspendu la procédure de référé et les opérations d’expertise, ce fondement n’ayant pas été invoqué à l’appui de la demande d’expertise relative selon eux à la mise en oeuvre de la garantie décennale. Ils ont ajouté que la demande de nullité de la vente formulée dans l’assignation n’avait pas fait mention des vices cachés.

Selon eux, l’action en nullité de la vente était également prescrite, la demande initiale d’expertise n’ayant pas fait mention de la garantie décennale, seule la demande d’extension de la mission de l’expert ayant visé l’article 1792 du code civil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, [X] [O] a demandé de :

'' DECLARER irrecevable l’appel des époux [I] sur leur condamnation provisionnelle à régler à Madame [X] [O] la somme de 10.000 euros, faute de conclusions d’appel sur ce point ;

' DEBOUTER les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

En conséquence,

' CONFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de la ROCHE-SUR-YON le 24 juin 2025 en ce qu’elle a :

— Déclaré recevable l’action fondée sur la garantie des vices cachés formée par Madame [X] [O] au regard de la prescription ;

— Condamné les époux [I] à verser à Madame [X] [O] la somme de 10.000 euros à titre provisionnel ;

— Condamné les époux [I] à verser à Madame [X] [O] la somme de 1.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné les époux [I] aux dépens :

Et formant appel incident :

' INFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de LAROCHE-SUR-YON le 24 juin 2025 en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action en annulation de la vente immobilière formée par Madame [X] [O] au regard du défaut de publication aux services de la publicité foncière ;

Et statuant à nouveau,

' DECLARER recevable l’action en annulation de la vente immobilière formée par Madame [X] [O] au regard de la publication des conclusions aux fins d’annulation aux services de la publicité foncière ;

En tout état de cause,

' CONDAMNER solidairement les époux [I] à régler à Madame [X] [O] la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER solidairement les époux [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS, représentée par son associé, Maître Pascal TESSIER, qui sollicite l’application de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Elle a maintenu que son action exercée sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés était recevable, le délai de l’article 1648 du code civil ayant été interrompu puis suspendu, et l’assignation ayant été délivrée avant la fin des opérations d’expertise. Selon elle, la demande d’expertise n’avait pas à préciser le fondement de l’action au fond qui serait engagée, l’expertise ayant pour finalité de permettre de le déterminer. Elle a ajouté que :

— la mission confiée à l’expert par le juge des référés avait notamment pour objet l’impropriété à l’usage du bien ;

— l’assignation du 17 juin 2020 en extension de mission avait mentionné tant la garantie des vices cachés que la garantie décennale ;

— les actions exercées sur ces deux fondements tendant aux mêmes fins, les effets de la procédure de référé-expertise s’étendaient à ces deux actions.

Elle a fait observer que les appelants ne contestaient plus leur condamnation au paiement d’une provision.

Elle a conclu à la recevabilité de son action en nullité de la vente, justifiant selon elle de la publication des conclusions ayant formulé cette demande.

L’ordonnance de clôture est du 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA PRESCRIPTION DE l’ACTION

L’article 2224 du code civil dispose que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Ces dispositions s’appliquent à l’action en nullité de la vente.

L’article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que : 'L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

Ce délai est également un délai de prescription.

Aux termes de l’article 2239 du même code :

'La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée'.

L’article 2241 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

La demande d’expertise a été présentée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux termes duquel : 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Le demandeur n’a pas à préciser à l’appui de sa demande d’expertise le fondement juridique de l’action qui pourrait être ultérieurement exercée, mais à seulement justifier d’un intérêt légitime à la voir ordonner. L’expertise ainsi sollicitée a pour finalité de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits, au cas d’espèce divers désordres ou vices affectant le bien, qui permettront le cas échéant d’exercer une action sur le fondement qui sera estimé le plus approprié.

L’acte de vente est du 28 février 2018. L’assignation en référé est du 26 juin 2019. Cet acte a interrompu les délais de prescription.

A la date de l’assignation au fond, le 20 juillet 2021, les délais de prescription demeuraient suspendus. Ils n’ont recommencé à courir qu’à compter du 2 octobre 2023, date du rapport d’expertise.

L’action objet de l’assignation au fond du 20 juillet 2021 était fondée sur la garantie des vices cachés de la chose vendue. Elle a été exercée avant expiration du délai de l’article 1648 du code civil. Elle est dès lors recevable.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Il résulte de l’ordonnance non contestée sur ce point que la demande de nullité de la vente a été présentée dans les conclusions de reprise d’instance notifiées par voie électronique le 14 mars 2024. Cette demande a été formée avant expiration du délai quinquennal qui avait recommencé à courir à compter du 2 octobre 2023.

SUR LA PUBLICATION

L’article 28 4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière impose la publication de la demande de nullité de vente immobilière.

La sanction du défaut de publication est, aux termes de l’article 30 dernier alinéa de ce même décret, l’irrecevabilité de la demande de nullité.

Le régime applicable est celui des nullités des actes de procédure pour vice de forme.

L’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : 'La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public’ et l’article 115 du même code que : 'La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief'.,

La nullité encourue ne sera ainsi prononcée qu’à défaut de régularisation en temps utile et que si le défendeur établit que l’omission lui a causé un grief.

Les 'conclusions aux fins de réintroduction au rôle de la juridiction’ notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, dans lesquelles était formulée la demande à titre principal de nullité de la vente, ont été publiées et enregistrées le 5 mars 2025 au service de la publicité foncière de Vendée (volume 8504P01 2025 P N° 6695).

En raison de cette régularisation et en l’absence d’un quelconque grief causé par le retard de publication, la demande de nullité formée avant expiration du délai de prescription est recevable.

L’ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action en nullité.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants. Ils seront recouvrés par Maître Pascal Tessier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS,

statuant dans les limites de l’appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance du 24 juin 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon sauf en ce qu’elle :

'DÉCLARE irrecevable l’action en annulation de la vente immobilière formée par Madame [X] [O] au regard du défaut de publication aux services de la publicité foncière ' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DECLARE recevable l’action exercée par [X] [O] en nullité de la vente par acte du 28 février 2018 par les époux [M] [I] et [E] [A] d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (Vendée) ;

CONDAMNE in solidum les époux [M] [I] et [E] [A] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Pascal Tessier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les époux [M] [I] et [E] [A] à payer en cause d’appel à [X] [O] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,