ARRÊT N°

du 21 mars 2011

R.G : 09/03198

S.A.R.L. MDG

c/

O

X

X

Y.M.

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 21 MARS 2011

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 19 Novembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS,

S.A.R.L. MDG

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP THOMA – DELAVEAU – GAUDEAUX avoués à la Cour, et ayant pour conseil M^e Alain ROCH, avocat au barreau de REIMS ;

INTIMES :

Madame N O H X G

25 Q Rossini

XXX

XXX

Monsieur Z X

XXX

XXX

Monsieur D X

25 Q Rossini

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT – JACQUEMET – CAULIER-Z, avoués à la Cour, et ayant pour conseil M^e Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur MAUNAND, Président de Chambre, entendu en son rapport

Monsieur CIRET, Conseiller

Madame JARRY, Conseiller

GREFFIER :

Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Février 2011, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2011,

ARRÊT :

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2011 et signé par Monsieur Bernard CIRET, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte reçu le 22 décembre 1986 par M^e Olivier Thiénot, notaire, M. G X et son épouse, née N T O, ont donné à bail à la Sarl MDG à compter du 1^er février 1987 des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble sis XXX à Reims (51). Le bail était destiné à l’exploitation de toutes activités commerciales.

Par acte du 17 septembre 1995, les bailleurs ont fait délivrer un congé au preneur pour le 1^er février 1996 avec offre de renouvellement.

G X est décédé laissant pour lui succéder sa H et ses deux enfants, Z X et D X (ci-après les consorts X).

Par jugement prononcé le 6 août 1997, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims a fixé le montant du bail renouvelé à la somme de 100.000 francs par an.

Par acte du 26 janvier 2005, la Sarl MDG a fait délivrer une demande de renouvellement de bail et a sollicité l’application de la règle du plafonnement.

Par acte du 17 mars 2005, M^me H X a notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail, mais a demandé que le prix du loyer soit fixé à la somme de 19.200 euros par an.

Le 17 janvier 2007, les consorts X ont notifié à la Sarl MDG un mémoire au terme duquel ils sollicitaient la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 91.300 euros par an.

Par mémoire du 16 février 2007, la Sarl MDG s’est opposée à la demande des bailleurs en faisant valoir que rien ne justifiait une telle différence entre le prix demandé le 17 mars 2005 et celui sollicité le 17 janvier 2007. Elle soutenait également que rien ne justifiait qu’il fût dérogé à la règle du plafonnement.

Par acte du 8 mars 2007, les consorts X ont fait assigner la Sarl MDG devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims.

Par jugement du 5 juillet 2007, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à M. V-W Y afin notamment de rechercher si les travaux réalisés dans les lieux loués ont constitué une modification notable des caractéristiques des lieux loués et s’il y a eu une variation notable des facteurs locaux de commercialité.

M. Y a déposé un rapport le 8 octobre 2008 dans lequel il a indiqué qu’il y avait eu une modification notable des lieux et des facteurs locaux de commercialité et a chiffré la valeur locative au 1^er février 2005 à la somme de 36.367 euros par an.

La procédure a été reprise sur mémoire.

Les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 38.955 euros hors taxes par an.

La Sarl MDG a soulevé l’irrecevabilité de l’action des bailleurs dès lors que, dans l’acte extrajudiciaire contenant acceptation du principe du renouvellement du bail, ils ont offert un loyer annuel de 19.200 euros. Sur le fond, elle sollicitait l’application de la règle du plafonnement et rappelait que le nouveau loyer n’était applicable qu’à compter du 17 janvier 2007 en application de l’article L. 145-11 du code de commerce.

Par jugement prononcé le 19 novembre 2009, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims a :

— dit recevable à compter du 8 mars 2007 la demande des consorts X en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 91.300 euros ;

— constaté le principe du renouvellement du bail à la date du 1^er février 2005 pour une durée de neuf ans expirant le 31 janvier 2014 ;

— constaté la modification des éléments intrinsèques du bail à renouveler par la création d’une trémie et d’un escalier permettant un accès direct à la surface du premier étage ;

— dit en conséquence n’y avoir lieu à plafonnement du prix du loyer ;

— débouté la Sarl MDG de ses prétentions contraires ;

— fixé le prix du bail renouvelé des locaux sis XXX à Reims (51) à la somme annuelle de 36.367 euros hors taxes à compter du 1^er février 2005 ;

— débouté les bailleurs du surplus de leur demande à ce titre ;

— condamné la Sarl MDG à payer aux consorts X les intérêts de retard au taux légal sur la différence entre les loyers versés depuis le 1^er février 2005 et le nouveau loyer ;

— débouté les consorts X de leur demande de capitalisation des intérêts ;

— condamné la Sarl MDG à payer aux consorts X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la Sarl MDG de sa demande à ce titre ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

La Sarl MDG a relevé appel de ce jugement le 24 décembre 2009.

Par dernières conclusions notifiées le 26 avril 2010, la Sarl MDG poursuit l’infirmation du jugement déféré dans la seule mesure sollicitée par elle et demande à la Cour de :

— vu l’offre initiale d’un loyer de 19.200 euros faite par les consorts X, dire irrecevable la demande formulée par eux pour obtenir le paiement d’une somme supérieure à cette offre ;

— à titre subsidiaire, constater que la modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas nouvelle mais s’est simplement amplifiée et qu’une telle amplification n’entre pas dans les prévisions de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

— en conséquence, dire qu’il n’existe aucun motif de déplafonner le loyer, les modifications alléguées ayant été prises en compte lors de la précédente procédure de renouvellement du bail commercial ;

— dire que la variation de loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne saurait excéder la variation de l’indice du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré ;

— dire que le nouveau loyer ne sera applicable qu’à compter du 17 janvier 2007 conformément à l’article L. 145-11 du code de commerce ;

— condamner solidairement les consorts X au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire les consorts X irrecevables et à tout le moins mal fondés à davantage ou autrement prétendre ;

— les condamner aux entiers dépens.

Par mémoire notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la Sarl MDG le 2 décembre 2010 et notifié à son avoué le même jour, les consorts X demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté le principe du plafonnement ;

— constater que l’existence d’une couverture 'éventuellement amiantée’ sur la cour couverte ne constitue qu’un risque potentiel à l’occasion d’une remise en état de la couverture ou son changement par ailleurs à la charge du bailleur ;

— constater que cette couverture remplit à ce jour et à la date du renouvellement parfaitement son office ;

— en conséquence, dire que cette couverture ne saurait justifier une baisse de la valeur locative à la date du 1^er février 2005 ;

— constater que les clauses exorbitantes du droit commun sont et restent pour l’essentiel à la charge du bailleur et non du preneur et, si réellement il en était tenu compte, elles devraient justifier l’augmentation de loyer corrélative ;

— en conséquence, dire que l’expert n’avait pas lieu de faire un abattement du montant du loyer pour prendre en compte un risque éventuel résultant d’une couverture amiantée dont la charge incomberait exclusivement au bailleur ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 38.965 euros par an au 1^er février 2005, point de départ du bail renouvelé ;

— condamner la Sarl MDG au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

SUR CE, LA COUR,

Attendu que la Sarl MDG soulève l’irrecevabilité des prétentions des intimés au motif qu’en acceptant le principe du renouvellement, ils avaient eux-mêmes proposé un loyer de 19.200 euros hors taxes par acte extrajudiciaire du 17 mars 2005 et qu’ils ne pouvaient pas revenir sur cette offre par la suite et demander un loyer d’un montant supérieur ;

Attendu, cependant, qu’en vertu de l’article L. 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe de renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, doit, dans le délai prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement selon des modalités définies par décret en Conseil d’État ;

Que l’article R. 145-1 du code de commerce dispose que le bailleur, qui n’a pas fait connaître le montant du loyer qu’il propose dans les conditions de l’article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire prévu à l’article R. 145-23 ;

Attendu qu’en l’espèce, par acte extra-judiciaire du 26 janvier 2005, la Sarl MDG avait fait délivrer à son bailleur une demande de renouvellement de bail au visa de l’article L. 145-10 du code de commerce et sollicité l’application de la règle du plafonnement ;

Que, par acte extra-judiciaire du 17 mars 2005, le bailleur a expressément consenti au principe du renouvellement du bail sollicité par le preneur et a demandé que le prix annuel hors taxes du bail renouvelé soit fixé à la somme de 19.200 euros ;

Que, dans son mémoire signifié le 17 janvier 2007, les consorts X ont demandé que la valeur locative soit fixée au 1^er février 2005 à la somme de 91.300 euros par an ;

Attendu que le preneur n’ayant pas accepté le loyer demandé par le bailleur dans l’acte du 17 mars 2005, ce dernier pouvait modifier ses prétentions ultérieurement dans le mémoire qu’il a fait notifier avant de saisir le juge des loyers commerciaux ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Sarl MDG ;

Attendu qu’au soutien de leurs prétentions tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative, par dérogation à l’article L. 145-34 du code de commerce, les bailleurs se prévalent d’une modification des éléments intrinsèques du bail et d’une variation notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité par rapport au commerce et à l’activité considérée ;

Attendu qu’aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la Q où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ;

Attendu qu’il convient de rappeler que l’immeuble litigieux est situé dans le passage Subé qui est un passage de six mètres de large, bordé de vingt-deux boutiques, couvert d’une verrière et menant de la Q de l’Etape à la Q R ; que les locaux loués occupent le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble ; que le rez-de-chaussée est composé d’un magasin prolongé par une cour couverte et le premier étage, accessible à partir du magasin, est décloisonné et utilisé comme réserve ; que le magasin dispose d’une façade entièrement vitrée de 8,50 mètres, dont une partie (4,10 mètres) ne dispose que d’une profondeur de 1,75 mètre alors que la partie restant bénéficie d’une profondeur de 28 mètres ; que la superficie du rez-de-chaussée est de 111,16 m² et celle de l’étage de 52,82 m² ; que les parties ne querellent pas la pondération effectuée par l’expert judiciaire qui obtient une surface commerciale pondérée de 92 m² ;

Attendu que, dans les locaux, destinés à l’exploitation de toutes activités commerciales, la Sarl MDG exerce une activité de vente de cartes commémoratives (anniversaire, fête…), de cartes postales et humoristiques, d’affiches, d’articles de bimbeloterie et d’objets de décoration bon marché ;

Que M. Y a indiqué dans son rapport qu’il ne s’agissait pas d’un commerce de proximité, mais de spécialité, lequel avait besoin pour prospérer d’une chalandise importante ; que l’expert judiciaire a également relevé, sur les Pages jaunes, qu’il n’y avait pas de concurrent aussi spécialisé dans le centre de Reims ; qu’il a précisé que le passage Subé, avec l’importance de sa chalandise, convenait parfaitement au commerce considéré ;

Attendu que M. Y a également indiqué que le passage Subé était ouvert sur la Q R (devenue piétonne en 1983) et sur la Q de l’Etape et que la sortie sur cette Q était située à 30 mètres de la place Drouet d’Erlon et de la fontaine Subé ; que le passage Subé était également accessible par les passages Talleyrand et d’Erlon qui le coupaient à angle droit et qui débouchaient sur la place Drouet d’Erlon (passage d’Erlon) et sur la Q Talleyrand (passage Talleyrand) ; que la fréquentation de la place Drouet d’Erlon (en réalité un cours de 38 mètres de large sur 360 mètres de long) affecte les voies commerçantes secondaires, comme les rues de l’Etape et R et 'à travers elles, les passages piétonniers couverts qui les relient’ ;

Attendu que la place Drouet d’Erlon est devenue piétonne en 1994, soit avant la période de référence qui doit être prise en compte (1^er février 1996 au 1^er février 2005) et l’aménagement de l’hyper-centre de Reims s’est notamment traduit par la création de deux parkings Q Buirette en XXX et place Drouet d’Erlon en 1993 (645 places) ; que si la transformation de cette place en voie piétonne a entraîné la suppression des places de stationnement en surface, M. Y a indiqué que les possibilités de stationnement étaient passées de 245 en 1990 (places en surface disponibles) à 1.085 en 1993, soit un gain de 340 % ; que le principal kiosque d’entrée et de sortie du parking d’Erlon se trouve à 150 mètres du passage Subé et un des accès à celui de la Q Buirette est situé à la même distance ;

Attendu qu’au cours de la période de référence, la fréquentation des deux parkings a considérablement augmenté puisqu’elle est passée de 187.049 en 1996 à 261.486 en 2004 (parking Buirette) et de 367.478 en 1996 à 488.679 en 2004 (parking d’Erlon) ;

Attendu que M. Y écrit dans son rapport : 'Le commerce considéré est très influencé par les variations du passage, n’étant ni de nécessité, ni de proximité. Entièrement composé d’objets dont on peut aisément se passer – contrairement aux vêtements, aux chaussures, à l’alimentation, aux pharmacies etc… – il doit susciter la curiosité du passant qui doit être en nombre pour soutenir un chiffre d’affaires reposant sur l’ironie, l’humour, voire l’humeur, bonne ou mauvaise.' ; qu’il précise : 'on ne dispose que d’un seul élément sûr, objectif, qui est l’accroissement durant le bail de 35 % de la fréquentation des 1.085 places de nouveaux parkings’ et que 'cet élément me paraît justifier une variation notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité’ ;

Attendu que les consorts X sont également bien fondés à se prévaloir de l’importante augmentation de la population de l’hyper-centre de la commune de Reims qui est passée de 15.266 habitants en 1990 à 19.240 habitants en 1999 ; que cette importante augmentation de près de 27 % de la population a nécessairement eu un impact sur la fréquentation des rues commerçantes de l’hyper-centre et notamment du passage Subé ; que si le commerce litigieux n’est pas un commerce de proximité, comme l’a indiqué l’expert judiciaire, il dépend néanmoins de la fréquentation du passage dans lequel il est installé ;

Attendu qu’il importe peu que l’origine de la modification des facteurs locaux de commercialité soit antérieure à la période de référence et qu’elle ait été prise en compte lors de la précédente procédure de renouvellement dans la mesure où ces phénomènes ont, comme en l’espèce, produit de nouveaux effets notables au cours du dernier bail ;

Que l’allégation de l’appelante selon laquelle mille places de stationnement en surface auraient été supprimées n’est corroborée par aucun élément probant et est contredite par les indications fournies par l’expert judiciaire qui fait état d’un gain de 340 % ; qu’en réponse à un dire de l’avocat de la Sarl MDG, l’expert judiciaire a indiqué que, même si la Q Buirette a perdu des places en surface depuis 1993, le bilan 'reste très largement positif pour les galeries perpendiculaires ou parallèles à la place Drouet d’Erlon’ ;

Que les développements de la Sarl MDG sur les places supprimées en raison des travaux du tramway sont inopérants dans la mesure où ces derniers n’ont pas été entrepris au cours de la période de référence, mais après celle-ci ;

Que ne sont pas plus opérantes les observations de la Sarl MDG sur une prétendue baisse de fréquentation des passages du centre-ville ; que l’appelante avait joint au dire qu’elle a adressé à l’expert judiciaire le 24 septembre 2008 une 'attestation’ du 17 septembre 2008 sur laquelle étaient apposés les cachets de douze commerces du passage Subé et qui était libellée ainsi : 'Depuis plusieurs années nous constatons une baisse importante de fréquentation du centre-ville et en particulier du passage Subé’ ; qu’en réponse à ce dire, M. Y a rappelé que les protestations étaient récurrentes depuis au moins un quart de siècle, mais qu’aucun comptage n’a été réalisé et que les allégations des commerçants sur une baisse de la fréquentation n’a jamais été prouvée ; qu’en outre, la Cour relèvera que la protestation est datée du 17 septembre 2008 et fait état d’un constat 'effectué depuis plusieurs années’ ; qu’à supposer les faits dénoncés dans la protestation avérés, la preuve n’est pas rapportée que la baisse de fréquentation invoquée concerne la période de référence expirant le 1^er février 2005 ;

Que la Sarl MDG ne peut pas se prévaloir utilement de la baisse de son chiffre d’affaires dès lors que ce dernier ne constitue pas un des éléments devant être pris en compte pour déterminer la valeur locative ; que le chiffre d’affaires d’un commerce dépend de nombreux facteurs tenant notamment à la politique commerciale de ses dirigeants et pas seulement à son implantation ; que son évolution n’a donc pas à être prise en compte au titre de la détermination d’une modification des facteurs locaux de commercialité ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que la variation notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période comprise entre le 1^er février 1996 et le 1^er février 2005 justifie qu’il soit dérogé à la règle du plafonnement ;

Que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a écarté l’application de cette règle et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux loués, les motifs du présent arrêt se substituant à ceux retenus par le premier juge ;

Attendu qu’en application de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Attendu que l’article R. 145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

Attendu qu’il a été rappelé ci-dessus que l’immeuble litigieux est situé dans un passage couvert d’une verrière et reliant deux rues commerçantes du centre-ville de Reims ; que les locaux loués occupent le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble ; que le rez-de-chaussée est composé d’un magasin prolongé par une cour couverte et le premier étage, accessible à partir du magasin, est décloisonné et utilisé comme réserve ; que le magasin dispose d’une façade entièrement vitrée de 8,50 mètres, dont une partie (4,10 mètres) ne dispose que d’une profondeur de 1,75 mètre alors que la partie restant bénéficie d’une profondeur de 28 mètres ; que la superficie du rez-de-chaussée est de 111,16 m² et celle de l’étage de 52,82 m² ; que la surface commerciale pondérée est de 92 m² ; que le gros 'uvre du bâtiment est en bon état, l’expert judiciaire ayant seulement relevé que la cour couverte disposait d’une toiture en fibrociment très vraisemblablement amiantée ; que les locaux, qui sont en état d’usage, sont de toute évidence bien adaptés au commerce exercé dans les lieux ;

Attendu que la destination des lieux, stipulée dans le bail du 22 décembre 1986, est celle de 'toutes activités commerciales’ sans autres restrictions que la dangerosité, l’insalubrité réglementaire et les prescriptions du règlement de copropriété ;

Attendu qu’en vertu de l’article L. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu’il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ; que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ;

Que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ;

Qu’il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ;

Attendu qu’en l’espèce, le preneur est autorisé à effectuer tous changements de distribution ainsi que tous travaux qu’il lui plaira à l’intérieur du bien loué, le bailleur bénéficiant d’une clause d’accession ; que le bailleur conserve la charge du clos et du couvert ;

Qu’au titre des clauses exorbitantes à la charge du preneur, un avenant, signé le 23 janvier 1987, a mis l’impôt foncier à la charge de ce dernier ;

Que le bail contient deux clauses exorbitantes aux dépens du bailleur, à savoir la possibilité donnée au preneur de sous-louer les locaux et celle de céder son droit au bail sans que cette faculté soit limitée au seul profit de son successeur dans le commerce ; que l’expert judiciaire a indiqué que cette dernière clause donnait une valeur particulière au droit au bail , 'tous commerces', qui pouvait être cédé séparément du fonds de commerce sans que le bailleur ait à donner son accord ;

Attendu qu’en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, il est renvoyé aux développements qui précèdent, la Cour rappelant seulement que le commerce litigieux est exploité dans la partie la plus commerçante et la plus fréquentée du centre-ville de Reims ;

Attendu que l’article L. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du même code ; qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte ; qu’elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ;

Attendu qu’en l’espèce, M. Y a retenu comme éléments de comparaison les baux des locaux situés au 1 et au 9 passage Subé ; que le premier local, d’une surface commerciale pondérée de 29 m², dispose d’une façade de 3,20 mètres et d’un sous-sol à usage de remise ; que le bail 'tous commerces, sauf quincaillerie, café restaurant, boucherie’ comporte une autorisation de sous-louer sans accord du bailleur ; que le loyer annuel a été fixé par jugement à compter du 24 décembre 2000 à la somme de 8.800 euros hors taxes et a été actualisé à la somme de 10.978 euros en 2006, soit 378 euros hors taxes par an et par mètre carré pondéré ;

Que le local du 9 passage Subé est composé d’un magasin en rez-de-chaussée comportant une façade de 4,50 mètres, d’une pièce en entresol et d’un sous-sol ; que la surface commerciale pondérée est de 62 m² environ et les locaux sont destinés à une activité de vente de prêt-à-porter et d’accessoires ; que le local est loué, suivant bail du 1^er janvier 1999, pour un loyer annuel de 21.144 euros en 2006, soit 341 euros hors taxes par an et par mètre carré pondéré ;

Que M. Y a relevé qu’aucun de ces deux baux ne permettait au preneur de céder son bail à une autre personne qu’au successeur dans son commerce ; qu’il a rappelé que cette clause, contenue dans le bail consenti à la Sarl MDG, était particulièrement attrayante dans l’environnement commercial des passages ; qu’il a ainsi proposé de fixer la valeur locative en juillet 2008 à la somme de 450 euros hors taxes par an et par mètre carré pondéré et de ramener cette somme à 420 euros 'pour intégrer le risque, non actuel mais certain dans le futur, d’une couverture très vraisemblablement amiantée sur la cour couverte’ ; que la somme retenue doit être modifiée selon l’inversion de l’indice Insee pour obtenir la valeur locative au 1^er février 2005 ;

Attendu cependant que la réfaction opérée par M. Y et retenue par le premier juge au titre de la présence vraisemblable d’amiante dans la couverture de la cour n’est pas justifiée dans la mesure où cette couverture remplit à ce jour son office et où le risque futur invoqué par l’expert judiciaire constitue une charge pour le seul bailleur qui est tenu de la réfection des couvertures entières ;

Que, contrairement au premier juge, la Cour n’entérinera pas la proposition de l’expert judiciaire d’opérer une réfaction en raison de la nature de la couverture de la cour ;

Attendu que la valeur locative des locaux loués sera par conséquent fixée à la somme de 38.965 euros hors taxes par an au 1^er février 2005 ;

Attendu qu’en application de l’article L. 145-11 du code de commerce, le nouveau prix du bail renouvelé n’est dû qu’à compter du 17 janvier 2007, date à laquelle les bailleurs ont notifié leur mémoire au preneur ;

Attendu que le jugement déféré sera réformé en ce sens ;

Attendu que les bailleurs, qui ne poursuivent la confirmation du jugement qu’en ce qu’il a écarté la règle du plafonnement, ne reprennent pas en cause d’appel les demandes qu’ils avaient formées en première instance du chef des intérêts assortissant les arriérés de loyers ;

Attendu que, succombant dans ses prétentions, la Sarl MDG sera condamnée aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel ; qu’elle ne peut donc pas prétendre à l’indemnité qu’elle sollicite au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens ;

Attendu que l’équité commande la confirmation du jugement en ce qu’il a alloué une indemnité de procédure aux consorts X et la condamnation de la Sarl MDG au paiement de la somme supplémentaire de 1.500 euros au titre de frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré les consorts X recevables en leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 91.300 euros, constaté le principe du renouvellement du bail à la date du 1^er février 2005 pour une durée de neuf ans expirant le 31 janvier 2014, écarté la règle du plafonnement et alloué une indemnité de procédure aux bailleurs ;

Le réformant des autres chefs et statuant à nouveau ;

Fixe à la somme de 38.965 euros (trente-huit mille neuf cent soixante-cinq euros) hors taxes par an la valeur locative des locaux loués au 1^er février 2005 ;

Dit que le nouveau loyer ne sera applicable qu’à compter du 17 janvier 2007 ;

Condamne la Sarl MDG à payer à M^me N T O H X, M. Z X et M. D X la somme supplémentaire de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par la Sarl MDG et la condamne aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel ; admet la SCP Delvincourt Jacquemet Caulier-Z, avoués, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Conseiller