ARRET N°

du 08 octobre 2019

RG 19/00326 jonction avec le RG 19/327 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-ET5J

SARL SARL DU BELVEDERE

Sté.coopérative Banque Pop. BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE

c/

Y

X

LE PROCUREUR GENERAL DE REIMS

SARL PRESTIGE DE CHAMPAGNE

Etablissement Public POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE LA MARNE

CEL

Formule exécutoire le :

à

 :

— SCP JBR

— SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER

— Maître François PROCUREUR

— Maître Magali PAPIS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2019

APPELANTES :

d’une ordonnance rendue le 04 février 2019 par le juge commissaire du tribunal de commerce de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

SARL DU BELVEDERE

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP JBR, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

SOCIETE COOPERATIVE BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMES :

Monsieur A Y

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné

Maître C X intervient es qualité de Mandataire Liquidateur de la SARL DU BELVEDERE suivant ordonnance rendue par le Tribunal de Commerce de CHALONS EN CHAMPAGNE en date du 1^er janvier 2019 en remplacement du précédent Mandataire

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par Maître François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

MINISTERE PUBLIC représenté par M. le Procureur Général près la cour d’appel de REIMS

Cour d’Appel de Reims

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par Madame Béatrice NEVEUX, substitut général

SARL PRESTIGE DE CHAMPAGNE

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par Maître Magali PAPIS, avocat au barreau de REIMS

Etablissement Public POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE LA MARNE

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAUSSIRE, conseiller faisant fonction de président de chambre

Monsieur LECLER, conseiller

Madame MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

DEBATS :

A l’audience publique du 08 juillet 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2019,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2019 et signé par Madame MAUSSIRE conseiller faisant fonction de président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Par jugement en date du 4 décembre 2014, le tribunal de commerce de Châlons-en-Champagne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société à responsabilité limitée du Belvédère.

Le 19 décembre 2014, la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne (la banque) a déclaré sa créance au passif de la procédure collective de la société du Belvédère à titre privilégié pour un total de 1 123 075,02 euros, outre intérêts.

Par jugement en date du 5 mars 2015, le tribunal de commerce de Châlons-en-Champagne a prononcé la liquidation judiciaire de la société du Belvédère, et a nommé Madame C X, mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur judiciaire de la société du Belvédère.

Le 27 avril 2015, le juge commissaire a admis au passif de la liquidation judiciaire de la société du Belvédère la créance de la banque à titre privilégié pour un total de 1 123 075,02 euros, outre intérêts.

Par ordonnance en date du 4 février 2019, le juge commissaire du tribunal de commerce de Châlons-en-Champagne a autorisé Madame X ès qualités à procéder à la vente de gré à gré partielle des biens suivants de la société du Belvédère, situés à Châlons-en-Champagne:

— bâtiment B: une cuverie d’environ 550 m2 de plain-pied, avec une cour d’accès en façade d’une surface d’environ 1200 m2;

— réseau de caves et caveaux: 6000 m2 environ (tant sur la parcelle cadastrée BW 295 que sur celle cadastrée

BW 709),

et ce profit de la société à responsabilité limitée Prestige de Champagne, pour le prix de 150 000 euros net vendeur, payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Le 13 février 2019, la banque a relevé appel de ce jugement, en intimant Madame X, ès qualités, mais encore Monsieur A Y, Le Ministère Public, la société Prestige de Champagne, et le Pôle de recouvrement spécialisé de la Marne (le Pôle).

Le dossier y afférent a été ouvert sous la référence Rg 19/00326.

Le 13 février 2019, la société du Belvédère a relevé appel de ce jugement, en intimant la seule Madame X, ès qualités.

Le dossier y afférent a été ouvert sous la référence Rg 19/00327.

Le 1^er mars 2019, la banque a signifié sa déclaration d’appel à étude d’huissier s’agissant de Monsieur Y, et à personne s’agissant du Pôle.

Le 18 mars 2019, la jonction des deux procédures susdites a été ordonnée, sous la seule référence désormais de Rg 19/00326.

Le 16 avril 2019, la banque a signifié ses conclusions à étude d’huissier s’agissant de Monsieur Y, et à étude d’huissier s’agissant du Pôle.

Le 18 juin 2019, a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:

— le 17 juin 2019 par la banque, appelante;

— le 19 mars 2019 par la société du Belvédère, appelante;

— le 11 avril 2019 par la société Prestige de Champagne, intimée;

— le 9 avril 2019 par Madame X, ès qualités, intimée.

La banque demande à être déclarée recevable en son appel.

Elle demande l’infirmation de l’ordonnance déférée et de:

— voir dire et juger imprécis les termes de l’ordonnance rendue, face à la rigueur imposée par la publicité foncière, et ce faute de désignation suffisante des biens aliénés de gré à gré permettant une réalisation totale des actifs immobiliers dépendant de la société du Belvédère à leur valeur vénale réelle;

— voir constater son imperfection et son insuffisance.

Elle demande à voir Madame X ès qualités invitée à recueillir de nouvelles offres respectant les règles de publicité foncière, notamment après avoir fait dresser un état descriptif de division par un géomètre expert définissant les limites physiques des lots ainsi créés et après qu’un tableau de concordance entre les bâtiments et les parcelles définis et évalués par l’expert commis par le tribunal de commerce ait été établi, le tout permettant de valoriser les biens à céder en raison d’une bonne connaissance de ceux-ci par toute personne

intéressée.

La banque demande en outre la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir la recevabilité de son appel, en ce qu’en sa qualité de créancier inscrit, elle est implicitement partie à l’instance relative à l’autorisation de la vente des actifs du débiteur, affectant ses droits et obligations.

Elle fait valoir la différence entre le prix de vente consenti par le mandataire judiciaire et leur valeur vénale réelle, notamment celle résultant de l’étude notariale.

Elle fait valoir l’imprécision de l’ordonnance déférée dans la désignation tant du bâtiment B que des caves.

Elle soutient que seul le regard d’un géomètre expert, avec un projet de division des actifs en lots tracés assorti d’un état descriptif conforme aux exigences de la publicité foncière, permettra une réalisation de tous les actifs à leur valeur exacte et conforme aux prix du marché.

Par voie d’infirmation, la société du Belvédère demande à être déclarée recevable et son appel et de voir:

— à titre principal, rejeter la requête tendant à l’autorisation de vendre les lots n°2 et 4 de la société du Belvédère;

— à titre subsidiaire, dire et juger que l’ensemble immobilier sera vendu selon les formes prescrites en matière de saisie immobilière en un seul lot avec une mise à prix fixée à la somme de 1.250.000 euros, avec faculté de baisse;

— en tout état de cause, dire qu’une partie des caves a été vendue aux termes du jugement d’adjudication en date du 20 décembre 2017, et de débouter le mandataire liquidateur de sa demande.

La société du Belvédère fait grief au mandataire liquidateur d’avoir autorisé la vente des lots susdits pour un prix dérisoire, ne permettant pas de garantir les intérêts des créanciers, au mépris de l’article L. 642-19 du code de commerce.

Elle rappelle qu’au mois de mars 2017, son passif dépasse 1,7 millions d’euros, de telle sorte qu’il ne pourrait pas être apuré par la vente susdite d’un montant de 150 000 euros.

Elle considère que cette vente ne correspond pas au prix réel de l’ensemble immobilier, évalué notamment par le notaire pressenti pour instrumenter la vente à 2,5 millions d’euros, selon le rapport de cet officier ministériel datant de juillet 2015.

Elle rappelle qu’il avait été décidé de vendre cet ensemble immobilier par lots devant le juge des saisies immobilières, avec une mise à prix totale de 1,275 million d’euros, avec faculté de baisse du prix d’un quart, puis d’un tiers, de telle sorte que ceux-ci auraient été vendus a minima pour 850 000 euros.

Elle fait grief au mandataire judiciaire d’avoir proposé à l’acquéreur pressenti une offre dérisoire à 200 000 euros nets vendeurs pour la totalité des biens, alors que ce dernier avait prévu d’acquérir avec un autre acheteur le tout pour 600 000 euros.

Elle reproche au mandataire judiciaire de ne pas avoir tenté une vente à un prix intermédiaire pour l’ensemble.

Elle fait grief au mandataire judiciaire d’avoir sollicité et obtenu une vente de l’ensemble immobilier par quatre lots, alors que l’ensemble des bâtiments sont interdépendants.

Sur la vente des caves, la société du Belvédère rappelle que le juge commissaire a autorisé la vente, s’agissant

le réseau de caves et caveaux, représentant 6000 m2 environ (tant sur la parcelle cadastrée BW 295 que sur celle cadastrée BW 709).

Elle estime que la surface totale des caves s’étendant sous ses deux parcelles, représente plutôt 9000 m2.

Elle rappelle que la parcelle cadastrée BW 709, d’une surface de 1 ha 16 a 39 ca, a été vendue aux enchères en sa totalité à l’audience du 20 décembre 2017, et que le jugement d’adjudication couvre l’ensemble des caves.

Or, elle rappelle que selon l’article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Elle en déduit que sauf division en volume, les caves ont donc déjà été vendues avec la parcelle de bois à la Sci des Framboisiers, tandis qu’il ne subsiste que les caves de la parcelle cadastrée BW 295, en nombre très restreint.

Par voie de confirmation, la société Prestige de Champagne demande de débouter la société du Belvédère et la banque de l’ensemble de leurs demandes, et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle rappelle que la mise en vente sur la base de 4 lots par le mandataire judiciaire n’avait conduit, avant l’autorisation de vente présentement litigieuse, qu’à une vente du lot n°5 (parcelle de bois), pour un prix s’établissant, après baisse de prix, à 3500 euros.

Elle rappelle que si elle avait initialement envisagé d’acheter l’ensemble des lots n°1 à 4, conjointement avec les Champagnes Thiénot, ce dernier partenaire n’a finalement pas fait d’offre. Elle ajoute également que la totalité des lots générerait de son chef des charges trop importantes, notamment fiscales.

Elle estime que la réalisation des actifs immobiliers du débiteur en liquidation judiciaire n’a pas pour but de désintéresser les créanciers pour la totalité de leurs créances, mais qu’il suffit, en cas de vente de gré à gré, que celle-ci ait été faite à un prix sérieux.

Elle avance que le prix doit tenir de l’état des biens et du contexte économique.

Elle rappelle que le marché du champagne se trouve en voie de concentration auprès de grands groupes souhaitant centraliser leur stockage et leur production dans leurs propres locaux, situés généralement à Reims ou Epernay, pour optimiser toute la manipulation sur un seul et même site.

Elle fait valoir que seules trois maisons de champagne sont encore actives à Châlons-en-Champagne, mais que celles ci vont aussi localiser leur activité dans le secteur des deux villes susdites, de telle sorte que de nombreuses caves vont encore être disponibles à Châlons-en-Champagne, ville excentrée du vignoble et des gros centres de production.

Elle fait valoir que les petits négociants se trouvent contraints de gérer à la baisse le volume de leurs ventes, et n’ont plus besoin de procéder à un stockage supplémentaire.

Elle en conclut qu’il n’existe plus de locataire potentiel de caves à champagne à Châlons-en-Champagne.

Elle observe que le débiteur n’a pas été capable de retrouver un repreneur pour acquérir l’ensemble des lots au prix qu’il souhaiterait.

Elle remarque que le procès-verbal descriptif des biens établi par huissier laisse apparaître un ensemble immobilier pratiquement délabré et en friche, devant de surcroît être dépollué (transformateur électrique, amiante dans la toiture et dans plaques d’isolation sous toiture), dont l’assainissement n’est plus aux normes, faute de travaux ou d’entretien, et comportant de nombreuses infiltrations en toiture.

Elle souligne que la remise en vente des biens sur saisie immobilière serait inopérante, puisque entraînant l’engagement de frais supplémentaires, que le mandataire liquidateur ne pourrait pas avancer faute de fonds.

Elle critique le moyen avancé par la banque tenant à une prétendue absence de précision de l’ordonnance déférée en matière de publicité foncière, pour renvoyer au contraire à la clarté de la division réalisée par l’étude notariale, n’ayant présenté aucune difficulté lors de la publication de l’ordonnance du juge commissaire autorisant la vente sur saisie immobilière.

Elle observe que la division, telle que sollicitée par la banque, n’inciteraient pas plus des acquéreurs à faire des offres.

Par voie de confirmation, Madame X ès qualités demande de débouter la société du Belvédère et la banque de l’ensemble de leurs demandes, et de les condamner chacune à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir que la banque, qui n’allait être nommée contrôleur que trois jours après l’ordonnance déférée, n’avait pas à être convoquée à l’audience afférente à cette dernière.

Elle observe que la banque n’a pas plus réagi à la sommation qui lui avait été signifiée, portant notification du cahier des clauses des conditions de vente.

Elle souligne que ces biens, proposés à la vente depuis 2015, n’ont pas trouvé acquéreur et se déprécient.

Elle rappelle que l’audience de vente par lots du 20 décembre 2017 n’a débouché sur la vente d’aucun lot, à l’exception du lot n°5.

Elle remarque que la vente de ce lot a généré des frais qui n’ont pas été réglés, compte tenu de l’absence de tout actif de cette procédure collective.

Elle relève que pour ce lot, l’intervention nécessaire d’un géomètre expert pour la division de la parcelle, intervenue postérieurement à la vente et aux frais de l’acquéreur, n’a pas remis en cause l’objet de la vente, parfaitement compris par les parties; elle soutient qu’il en ira de même s’agissant de la vente objet de l’ordonnance déférée, en cas de confirmation de celle-ci.

Elle argue de ce que la vente du lot 5 (parcelle de bois) du 20 décembre 2017 avait repris la description des lots tels qu’autorisés à la vente par ordonnance du 13 juin 2017, distinguant le lot n°5 (parcelle cadastrée Bw 709) du lot n°4 (caves et caveaux d’environ 6000 m2, tant sur la parcelle cadastrée BW 295 que sur celle cadastrée BW 709).

Elle entend ainsi en voir déduit que contrairement aux allégations de la société du Belvédère, l’acquéreur du lot n°5 n’a pas fait l’acquisition des caves situées sous la parcelle afférente.

Elle observe que la présomption de propriété du sous-sol, instituée par l’article 552 du code civil, n’est pas irréfragable, et qu’il est possible de dissocier la propriété foncière de la propriété tréfoncière.

Elle avance que la publication du jugement d’adjudication valant titre par l’acquéreur du lot n°5, a valeur de preuve contraire exigé par le texte légal susdit.

Elle remarque que le juge commissaire n’a pas à statuer sur la réalité de la propriété, qui est du ressort du tribunal de grande instance. Elle observe toutefois que le lot n°4 correspond bien à l’ensemble des caves, tel qu’estimé par l’étude notariale, et telle qu’annexée au cahier des conditions de vente.

Elle s’estime donc fondée à solliciter l’autorisation de la vente de gré à gré par le juge commissaire dans les conditions présentement litigieuses, par application de l’article L. 642-18 du code de commerce, faute d’avoir

trouvé des acquéreurs par la voie d’une vente aux enchères.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des appels:

Il résulte de l’article R. 642-37-1 du code de commerce que le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l’article L. 642-18 du même code, qui est formé devant la cour d’appel, est ouvert aux parties et aux personnes dont les droits et obligations sont affectés par ces décisions.

La banque a suffisamment établi que sa créance a été admise à titre hypothécaire et privilégié, de telle sorte que ses droits et obligations sont affectés par l’ordonnance déférée, qu’il lui était loisible de contester devant la cour.

L’appel de la banque est donc recevable.

Nonobstant le dessaisissement du débiteur à l’égard de l’administration et de la disposition de ses biens par l’effet du jugement prononçant sa liquidation judiciaire, par application de l’article L. 641-9 (I) du code de commerce, ce dernier peut toujours, en vertu de son droit propre, exercer un recours à l’encontre de la décision du juge commissaire autorisant la vente d’un de ses biens.

L’appel de la société du Belvédère, débiteur en liquidation judiciaire, à l’encontre de l’ordonnance déférée autorisant la vente de gré à gré d’une partie de ses biens immobiliers, est donc recevable.

Sur le fond:

La banque fait grief à l’ordonnance d’avoir retenu un prix de vente inférieur à la valeur vénale de l’immeuble, outre son imprécision prétendue aux normes exigées par la publicité foncière, notamment s’agissant des caves.

Elle ne remet pas en cause le choix du mandataire judiciaire de procéder à une vente gré à gré, plutôt qu’aux autres formes de réalisation d’actifs prévues à l’article L. 642-18 du code de commerce.

Le débiteur dessaisi reproche au juge commissaire d’avoir procédé non seulement à une vente de gré à gré, mais encore à une vente par lots (portant sur les lots n° 2 et 4), plutôt qu’à une vente prenant la forme d’une saisie immobilière, et portant sur l’ensemble immobilier constitué par les lots 1 à 4.

Il fait grief au juge commissaire de la modicité du prix de vente ainsi fixé, pour réclamer que l’ensemble immobilier soit mis à prix, selon les modalités réclamées, à 1 250 000 euros, avec faculté de baisse.

Il observe encore qu’une partie des caves aurait déjà été vendue selon jugement d’adjudication du 20 décembre 2017.

De manière liminaire, la circonstance que le montant de la vente de 150 000 euros ne puisse être de nature qu’à désintéresser l’ensemble des créanciers, n’est pas de nature à affecter la régularité ou le bien fondé de la décision tendant à la réalisation des actifs du débiteur en liquidation.

Les griefs des appelants, tenant à l’imprécision prétendue de l’ordonnance en ce qu’elle porterait sur la vente des caves, selon eux déjà vendues par le juge commissaire, seront examinés distinctement et ci-après.

* * * * *

Il y aura lieu dans un premier temps d’apprécier l’opportunité de la décision du juge commissaire tant à l’égard de la forme de réalisation par lui retenue, au regard des 3 modalités y afférentes prévues par l’article L. 642-18 du code de commerce, qu’au prix retenu pour celle-ci.

Les parties se réfèrent à l’expertise réalisée par le notaire le 17 juin 2015, portant sur l’ensemble immobilier appartenant à la société le Belvédère, et sis à Châlons-en-Champagne, alors cadastré section Bw 295 et Bw 395, dont la numérotation ci-après sera retenue dans le futur cahier des conditions de vente distinguant les différents lots, duquel il résulte:

—  1: bâtiment A: 2 plateaux bruts d’environ 1900 m2, dont une partie de la surface prise au rez-de-chaussée pour une activité de salle de réception, et appartement au 1^er étage de 120 m2 avec garage et atelier au rez-de-chaussée, outre cour en façade d’environ 1000 m2: valeur estimée à 900 000 euros;

2: bâtiment B: cuverie d’environ 550 m2 de plain-pied, avec une cour d’accès en façade d’une surface d’environ 1200 m2: valeur estimée à 330 000 euros;

—  3: bâtiment C: immeuble de 250 m2 de plain-pied à usage d’habitation avec locataire pour une partie (bail très ancien): valeur estimée à 150 000 euros;

—  4: surface des caves et caveaux d’environ 6000 m2: : 1 125 000 euros;

—  5: parcelle de bois non constructible (cadastrée section BW°395, et ultérieurement cadastré section BW 709) d’une contenance de 1 ha 39 a 25 ca: valeur estimée à 11 140 euros;

Soit une valeur vénale de l’ensemble arrondie à 2 500 000 euros.

Il est constant que les biens immobiliers de la société le Belvédère sont proposés à la vente depuis l’année 2015.

La vente amiable d’une partie de la parcelle initialement cadastrée Bw 395 a été autorisée par ordonnance du juge commissaire du 1^er décembre 2015, pour une surface de 2292 m2, au profit de l’association châlonnaise des parents d’enfants handicapés, pour le prix de 4584 euros nets vendeur.

Le surplus du lot n°5, d’une surface désormais réduite à 1 ha 39 a 25 ca, a reçu la référence cadastrale Bw 709.

Il conviendra de relever l’échec quasi total de la vente sous forme de saisie immobilière autorisé par ordonnance du juge commissaire du 13 juin 2017, et ayant distingué l’ensemble immobilier par lots numérotés de 1 à 5, comme précisé plus haut.

Ces lots avaient été mis à prix comme suit:

lot 1: 500 000 euros

lot 2: 190 000 euros

lot 3: 80 000 euros

lot 4: 500 000 euros

lot 5: 5000 euros;

et sur chacun de ces lots, avait été ordonnée une faculté de baisse d’un quart, puis d’un tiers, faute d’enchère.

Or, à l’issue de l’audience du 20 décembre 2017, seul le lot n°5 a trouvé acquéreur, pour le prix de 3500 euros.

Il en résulte la démonstration suffisante que l’organisation d’une vente portant sur la totalité de l’ensemble immobilier n’intéressera aucun acquéreur potentiel.

Ce constat s’impose d’autant plus que postérieurement, aucun acquéreur intéressé par la totalité des lots 1 à 4 ne s’est manifesté.

La circonstance tirée de l’interdépendance des bâtiments, en ce que les quatre lots restant sont dépendants les uns des autres, l’accès principal se faisant par le bâtiment A et l’accès aux caves par la cuverie du bâtiment A, n’est donc pas de nature à affecter l’opportunité d’une vente par lots, tel qu’autorisée par la décision déférée.

Il est en outre constant qu’aucun acquéreur proposant un prix supérieur à celui proposé par la société Prestige de Champagne, et validé par la décision du juge commissaire, ne s’est jamais présenté, et ce contrairement à la volonté exprimée par la société du Belvédère à l’audience du juge commissaire du 28 novembre 2018, ayant conduit à l’ordonnance aujourd’hui déférée à la cour.

C’est de manière inopérante que le débiteur liquidé fait état de la proposition d’achat du 23 octobre 2018 pour l’ensemble des lots, qui aurait été formulé par un Monsieur Z, alors que celui-ci ne disposait que d’une enveloppe globale de 205 000 euros, et que le prix de 600 000 euros alors annoncé n’aurait pu être tenu qu’avec la participation d’un autre acquéreur. Or, ce dernier ne s’est jamais manifesté.

C’est en outre de manière inopérante que la société du Belvédère vient faire grief au mandataire liquidateur d’avoir proposé à la société Prestige de Champagne l’ensemble des lots 1 à 4 pour un total de 200 000 euros, alors que cet acquéreur final n’a plus présenté qu’une seul offre d’acquisition des seuls lots 2 et 4, pour un prix de 150 000 euros nets vendeurs, et à laquelle a fait droit l’ordonnance déférée.

De surcroît, il conviendra de retenir que le prix validé par le juge commissaire apparaît conforme à l’état du marché et à la situation du bien.

En ce sens, il conviendra de rappeler aux appelants que l’expertise notariale du 17 juin 2015, qui avait procédé à l’évaluation du réseau des caves à 1 125 000 euros (en faisant la moyenne de la méthode par capitalisation des loyers et de la méthode par capacité de stockage de bouteilles de champagne), avait elle-même déjà précisé que retrouver de nouveaux locataires à cet endroit n’était pas une certitude.

La situation actuellement examinée par la cour ne peut rétrospectivement que donner raison à cette prudence notariale.

De plus, les intimés font exactement valoir que la tendance à la concentration de toutes les étapes de production et de stockage du champagne dans les secteurs de Reims et d’Epernay, conduisant au départ programmé des quelques maisons de champagne encore actives à Châlons en Champagne, ville excentrée des lieux de production, conduira inévitablement à accroître la disponibilité de nombreuses caves à champagne située dans cette ville, sans que pour autant se présentent de nouveaux utilisateurs de celles-ci.

De surcroît, le repreneur observe exactement que le procès-verbal de visite dressé par huissier de justice du 14 janvier 2019 met suffisamment en évidence l’état de friche et de délabrement de l’ensemble immobilier, qu’il y aura lieu de dépolluer (transformateur électrique contenant de l’askaral, donnant sur rue, présence d’amiante dans la toiture et sous toiture), mais encore de remettre aux normes l’assainissement, et aussi de refaire la toiture, comprenant d’importantes infiltrations d’eau.

C’est dès lors de manière purement spéculative et radicalement infirmée par près de 3 ans et demi de mise en vente, sous des formes diverses -, que le débiteur dessaisi allègue que la poursuite des recherches d’un acquéreur sous forme de saisie immobilière aurait permis la réalisation de ses actifs à un meilleur prix.

De surcroît, la proposition à la vente de ces lots sous forme de saisie immobilière générera de nouveaux frais supplémentaires, alors que la liquidation de la société le Belvédère ne comporte aucun actif disponible, et que les frais des ventes déjà réalisées dépassent déjà les 8000 euros.

Dès lors, la réalisation d’une nouvelle expertise, en l’absence avérée sur la longue période de tout autre

acquéreur potentiel, aurait été totalement dénuée de pertinence, et n’aurait contribué qu’à accroître les frais à la charge de la liquidation de la société du Belvédère.

Enfin, il conviendra de constater la dépréciation avec le temps des ses actifs immobiliers, notamment par manque d’entretien.

Dans ce contexte, c’est pertinemment que le juge commissaire a fait le choix d’autoriser la vente par lots pour le prix qu’il a fixé, et non des actifs immobiliers pris dans leur ensemble, d’une part, et prenant la forme d’une vente de gré à gré plutôt que par la voie d’une saisie immobilière, d’autre part, qui n’aurait pas permis de retirer un meilleur prix de biens ainsi proposés à la vente.

* * * * *

Il résulte de l’article R. 642-36 du code de commerce que l’autorisation de vente de gré à gré d’un ou plusieurs immeubles, par application de l’article L. 642-18 du même code, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.

Il conviendra d’observer que les lots ainsi vendus sont en tous points conformes à la description qui en avait été faite par le cahier des conditions de vente, établi à l’occasion de la vente par saisie immobilière, qui s’est avérée très globalement infructueuse.

Il pourra notamment être rappelé que le placard afférent à la vente par saisie immobilière, autorisée par ordonnance du juge commissaire du 13 juin 2017, et décrivant ces lots, avait expressément précisé que le coût d’intervention du géomètre expert pour la division de la ou des parcelles sera à la charge de l’acquéreur pour les lots 1 à 4.

Dès lors, les acquéreurs avaient d’emblée une parfaite connaissance de l’objet de la vente dont ils sollicitaient l’autorisation.

Il ne peut donc pas être fait grief au juge commissaire d’avoir autorisé la vente susdite sans avoir préalablement fait dresser un état descriptif de division par un géomètre expert définissant les limites physiques des lots ainsi créés.

C’est donc de manière inopérante que les appelants font grief de l’imprécision de l’ordonnance du juge commissaire autorisant la vente des lots susdits, notamment en ce que les caves auraient déjà fait l’objet d’une vente à l’occasion de la vente de la parcelle de bois objet du lot n°5.

En procédant comme il l’a fait, le juge commissaire a parfaitement rempli son office, tel que le lui imposait l’article R. 642-36 du code de commerce.

Il appartiendra le cas échéant au notaire instrumentant la vente ainsi autorisée de faire appel à un géomètre pour procéder aux divisions des deux biens immobiliers.

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Le moyen de la banque et du débiteur cédé, tendant à contester l’ordonnance déférée portant autorisation de vente des caves, en ce que celles-ci auraient déjà été vendues à l’occasion des ventes précédentes touchant le lot n°5, et du sous-sol y afférent, est lui aussi inopérant.

En matière de saisie immobilière, le cahier des charges constitue une convention ayant force obligatoire entre le saisissant, le créancier, le saisi, et l’adjudicataire.

Il résulte de l’article R. 322-63 du code des procédures civiles d’exécution que le titre de vente consiste en l’expédition du cahier des conditions de vente, revêtu de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est

transcrit le jugement d’adjudication, publié au fichier immobilier suivant les règles prévues pour les ventes judiciaires.

De l’examen du cahier des conditions de vente, dont les termes ont par ailleurs été repris par l’ordonnance du 13 juin 2017 autorisant leur vente par saisie immobilière, ainsi que par le jugement d’adjudication du 20 décembre 2017 portant sur le seul lot n°5 (cadastré BW 709), valant titre après accomplissement des formalités plus haut décrites, dont nulle partie ne dénie la réalisation, il ressort que l’acquéreur de ce dernier lot, constitué par une parcelle de bois non constructible, n’a pas acquis la propriété du tréfonds, constitué par les caves, situées tant sous les parcelles BW 295 que sous la parcelle BW 709), constituant le lot n°4.

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Ce dernier moyen des appelants ne permet pas de critiquer valablement ni le choix du juge commissaire d’avoir procédé à une vente de gré à gré, ni celui d’avoir procédé à une vente par lots, ni encore le prix retenu pour cette vente.

En effet, ce dernier moyen ne peut qu’aller dans le sens de l’approbation de modicité du prix de vente fixé par le juge commissaire dans son ordonnance présentement déférée, au moins en ce qu’il porterait sur la valeur du réseau de caves et caveaux alors qu’au contraire, les appelants s’attachent à mettre en exergue sa valeur.

Surabondamment, ce moyen, en ce qu’il porterait alors sur les conditions de la vente du lot n°5, qui n’a fait l’objet d’aucun recours, de telle sorte que les ventes y afférentes se trouvaient parfaites par les seules ordonnances du juge commissaire les autorisant des 1^er décembre 2015 et 20 décembre 2017, ne peut pas prospérer devant la cour de céans, saisie de l’examen de l’autorisation d’une vente autre que celle objet du lot n°5.

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Il conviendra de débouter les appelants de l’intégralité de leurs prétentions.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

La banque sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

La société du Belvédère et la banque seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

La société du Belvédère et la banque seront condamnées chacune à payer au mandataire liquidateur la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La banque, qui a intimé notamment la société Prestige de Champagne, sera condamnée à payer à la société Prestige de Champagne la somme de 1500 euros au même titre.

En revanche, la société Prestige de Champagne n’a pas été intimée par la société du Belvédère, qui s’était bornée à intimer son seul mandataire liquidateur.

La société Prestige de Champagne sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel formée à l’encontre de la société du Belvédère.

PAR CES MOTIFS

La COUR, après en avoir délibéré, statuant en audience publique et par arrêt rendu par défaut,

Déclare recevable les appels formés respectivement par la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, et par la société à responsabilité limitée du Belvédère

à l’encontre de l’ordonnance déférée;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions;

Déboute la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne et la société à responsabilité limitée du Belvédère de l’intégralité de leurs prétentions;

Déboute la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne de ses demandes au titre des frais irrépétibles d’appel;

Déboute la société à responsabilité limitée Prestige de Champagne de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel formée à l’encontre de la société à responsabilité limitée du Belvédère;

Condamne la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne à payer à la société à responsabilité limitée Prestige de Champagne la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne et la société à responsabilité limitée du Belvédère chacune à payer à Madame C X, mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur judiciaire de la société à responsabilité limitée du Belvédère, la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, soit au total la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne in solidum la société coopérative à forme anonyme et capital variable Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne et la société à responsabilité limitée du Belvédère aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le conseiller faisant fonction de président de chambre