Deuxième Chambre Comm.

ARRÊT N°

R.G : 07/04100

M^me T U G épouse X

M. I X

XXX

C/

XXX

M. J Y

M^me K L épouse Y

S.A.R.L. BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Yves LE GUILLANTON, Président, entendu en son rapport,

Madame Françoise COCCHIELLO, conseiller,

M^me Rosine NIVELLE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame M N, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2008

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Yves LE GUILLANTON, Président, à l’audience publique du 22 Octobre 2008, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTS :

Madame T U G épouse X

12 rue T Le Franc

XXX

représentée par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assistée de M^e Olivier DESCHAMPS, avocat

Monsieur I X

XXX

XXX

représenté par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assisté de M^e Olivier DESCHAMPS, avocat

XXX

agissant par la personne de Monsieur I X en qualité de liquidateur amiable, nommé à cette fonction par délibération de l’A.G.E. en date du 1^er avril 2007

XXX

XXX

représentée par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assistée de M^e Olivier DESCHAMPS, avocat

INTIMÉS :

XXX

agissant par la personne de son liquidateur Madame Y

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e Christine GUILLET-MAGNIER, avocat

Monsieur J Y

XXX

XXX

représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués

assisté de M^e Christine GUILLET-MAGNIER, avocat

Madame K L épouse Y

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e Christine GUILLET-MAGNIER, avocat

S.A.R.L. BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE

XXX

XXX

représentée par la SCP BAZILLE J-Jacques, avoués

assistée de Maître AZINCOURT, avocat

EXPOSE DU LITIGE.

Le 3 novembre 2004, la SNC CAFE DE LA MAYENNE, représentée par sa gérante, Madame O Y, a donné mandat à la SARL BLOT IMMOBILIER, sans exclusivité, de vendre un fonds de commerce 'BAR-TABAC, Z, P Q’ dénommé 'LA MAYENNE’ et se situant XXX à NANTES.

Le prix demandé était de 915.000 € nets vendeurs, valeurs du fonds de commerce, le mandat étant donné à compter du 3 novembre 2004 pour une durée de trois mois et enregistré sous le numéro 1963/62.

Le 12 novembre 2004, Madame X-G T-U et son fils Monsieur X I ont donné mandat à la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE, d’acquérir ledit fonds pour un prix principal ne devant pas excéder 825.000 €.

Ce mandat a été enregistré sous le n° 2001-63.

Le 2 décembre 2004, en présence et avec le concours de la SARL BLOT IMMOBILIER, la SNC CAFE LA MAYENNE , d’une part, venderesse, et d’autre part, Madame X-G et Monsieur X I ont signé un compromis de vente dudit fonds pour un prix de 884.200 € avec une date de signature de l’acte et une prise de possession au plus tard le 1^er mars 2005 (date reportée par avenant n° 1 du 14 février 2005 le prorogeant jusqu’au 1^er avril 2005 et au plus tard au 16 avril 2005).

Les conditions suspensives étaient les suivantes :

— obtention par les acquéreurs de l’agrément 'tabac',

— agrément de l’acquéreur par la Française des Jeux,

— agrément du bailleur,

— obtention de l’accord du bailleur pour effectuer des travaux d’aménagement d’une cuisine et d’embellissement et, que le bailleur accepte l’activité de vente à emporter,

— obtention d’un prêt bancaire de 600.000 € au taux maximum de 4,5%,

Alors que les trois premières conditions ont été immédiatement remplies, à la demande des preneurs, l’avenant prorogeant la date de signature de l’acte a été établi.

Invoquant divers motifs, les acquéreurs n’ont pas signé.

Sommés d’avoir à régulariser l’acte authentique de cession du fonds, en l’Etude de Maître MITRY, A, B, C, notaires à NANTES, leur défaillance a conduit à l’établissement d’un procès-verbal de carence du 27 mai 2005, établi par le notaire, après sommation de comparaître du 11 mai 2005.

Ensuite la SNC CAFE DE LA MAYENNE et les époux Y ont assigné le 21 juillet 2005 les consorts X pour voir prononcer la résolution de la cession de leur fonds de commerce aux torts exclusifs des consorts X.

Ceux-ci ont assigné en intervention forcée et en garantie la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE le 11 janvier 2006.

La jonction des deux procédures a été prononcée le 7 mars 2006.

Par jugement en date du 22 mai 2007, le Tribunal de Grande Instance de NANTES a :

— déclaré la SNC LA DALLE recevable,

— prononcé la résolution de la vente du fonds de commerce intervenue le 2 décembre 2004 entre la SNC LA MAYENNE et Monsieur I X aux torts de Monsieur et Madame I X,

— débouté Monsieur et Madame I X et la SNC LA DALLE de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la SNC LA MAYENNE et de Monsieur et Madame J Y,

— débouté Monsieur et Madame I X et la SNC LA DALLE de toutes leurs demandes de garantie ou de dommages-intérêts dirigées contre la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE,

— condamné Monsieur et Madame I X à payer à la SNC LA MAYENNE la somme de 44.000 euros à titre de dommages-intérêts en exécution de la clause pénale édictée à l’acte de vente du fonds de commerce du 2 décembre 2004,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit en conséquence que la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE, séquestre de la somme de 44.000 euros, versée par Monsieur et Madame I X en exécution du contrat du 2 décembre 2004, se libérera totalement et valablement par le versement de cette somme entre les mains de la SNC LA MAYENNE qu’elle devra effectuer en exécution de la condamnation ci-dessus prononcée,

— débouté Monsieur et Madame J Y de leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires,

— condamné Monsieur et Madame I X à payer à la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE la somme de 38.200 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté la SNC LA MAYENNE et Monsieur et Madame J Y d’une part, Monsieur et Madame I X et la SNC LA DALLE d’autre part, de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné Monsieur et Madame I X à payer :

' à la SNC LA MAYENNE et à Monsieur et Madame J Y la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

' à la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamné Monsieur et Madame I X aux dépens.

La SNC LA DALLE ainsi que Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette décision.

Ils demandent à la Cour de :

'- déclarer la SNC LA DALLE, Monsieur I X et Madame T-U X recevables et bien fondés en leur appel,

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NANTES le 22 mai 2007,

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 1156, 1175 et 1176 du Code Civil,

— constater que les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente en date du 2 décembre 2004, sont défaillantes du fait des vendeurs et de l’agent immobilier,

— débouter la SNC LA MAYENNE, Monsieur et Madame Y, la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Et encore,

Vu les articles 1116, 1147 et 1382 du Code Civil,

— dire et juger les époux Y et la SNC LA MAYENNE coupables de dol au préjudice de la SNC LA DALLE et de Monsieur et Madame X,

— dire et juger que la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE a manqué à ses obligations de conseil et d’information,

En conséquence,

— dire et juger nul le compromis de vente du 2 décembre 2004,

— condamner la SNC LA MAYENNE et les époux Y à restituer la somme de 44.000 €, outre les intérêts au taux légal,

— condamner, in solidum, la SNC LA MAYENNE, les époux Y et la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE à payer à la SNC LA DALLE, Monsieur et Madame X la somme de 174.966,33 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du compromis de vente sur le fondement de l’article 1110 du code civil,

A titre encore plus subsidiaire,

— condamner la société BLOT IMMOBILIER à garantir et relever indemnes la SNC LA DALLE, Monsieur et Madame X de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires,

Et en tout état de cause,

— condamner la SNC LA MAYENNE, les époux Y et la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE à payer à SNC LA DALLE, Monsieur et Madame X une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par la SCP D’ABOVILLE – de MONCUIT SAINT HILAIRE – LE CALLONNEC, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.'

La SNC LA MAYENNE et les époux Y concluent ainsi :

'Vu notamment les articles 1134, 1184 et 1583 du Code Civil et le compromis de vente du 2 décembre 2004,

— confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du 22 mai 2007, en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente du fonds de commerce de 'LA MAYENNE’ entre la SNC du même nom et les consorts X, aux torts et griefs exclusifs de ces derniers, et les a condamnés à payer à la SNC LA MAYENNE la somme de 44.000 euros à titre de dommages-intérêts et en application de la clause pénale prévue par le compromis du 2 décembre 2004,

— dire que la somme ci-dessus indiquée, actuellement séquestrée entre les mains du Bâtonnier du Barreau de NANTES, en application de l’ordonnance de référé du 9 août 2005, sera intégralement et valablement versée entre les mains de la SNC LA MAYENNE ou son représentant, avec les intérêts de droit à compter du 22 mai 2007,

Infirmant le jugement dont appel,

— dire les époux Y recevables et bien fondés en leur demande de dommages-intérêts à l’encontre des consorts X, en application de l’article 1382 du code civil ;

— condamner ces derniers à leur payer la somme de 10.000 euros à ce titre ;

Ajoutant au jugement entrepris,

— condamner les consorts X à verser la somme de 4.000 euros supplémentaires à la SNC LA MAYENNE, en application de l’article 700 du NCPC,

— condamner également les consorts X en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction de ces derniers au profit de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, avoué à la Cour, en application de l’article 699 du NCPC'.

La SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE sollicite la Cout de :

'Vu les mandats n° 1963/62 du 02 novembre 2004 et n° 2001-63 en date du 12 novembre 2004,

Vu le compromis de vente en date du 02 décembre 2004,

Vu le refus des consorts X d’y donner suite,

Vu les articles 1146 et 1398 du Code Civil,

— débouter les consorts X et la société LA DALLE de leur appel et de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL BLOT IMMOBILIER,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné les consorts X à payer à la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE la somme de 38.200 € à titre de dommages-intérêts,

— les condamner à payer 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant

— les condamner en outre à 2 000 € sur le fondement de l’article 700 pour la procédure devant la Cour,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile par la SCP BAZILLE J Jacques, avoué'.

Pour un plus ample exposé du litige, il est fait référence à la décision attaquée ainsi qu’aux écritures des appelants en date du 3 juin 2008, de la SNC MAYENNE et des époux Y en date du 26 février 2008,

et de la SARL BLOT IMMOBILIER en date du 3 juillet 2008.

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant qu’il n’est pas contesté que les trois premières conditions ont été remplies ;

Que l’agrément 'tabac’ a été obtenu dans les termes du compromis, ainsi que le rappelait le premier juge ;

Que l’agrément 'Z’ a également été acquis puisque la Française des Jeux a donné son accord ;

Que l’agrément du bailleur n’a jamais été discuté ;

Considérant qu’il convient d’examiner la quatrième condition relative à l’accord du bailleur pour effectuer des travaux d’aménagement d’une cuisine et d’embellissement et suivant laquelle 'le bailleur accepte l’activité de vente à emporter’ ;

Qu’ainsi que l’ont indiqué les vendeurs en première instance, et que l’ont justement retenu les premiers juges la destination des lieux loués a été étendue à l’exercice de l’activité de restauration avec mention expresse du renouvellement du bail commercial intervenu le 28 janvier 2005 entre le bailleur, Monsieur D, propriétaire des lieux loués et la SNC CAFE DE LA MAYENNE, preneur et vendeur du fonds de commerce aux époux X ;

Que cette extension était d’ailleurs déjà acquise aux termes d’un protocole intervenu entre bailleurs et preneurs le 28 novembre 2004 moyennant une augmentation de loyer, le protocole le rappelant à la page 4 de l’acte sous seing privé du 2 décembre 2004 entre la SNC CAFE DE LA MAYENNE et les époux X ;

Que les époux X font d’ailleurs montre de contradiction puisqu’ils revendiquent dans leurs écritures être en situation de demander l’exécution forcée de la vente parfaite à leurs yeux, ce qui devait bien sûr impliquer que les conditions suspensives étaient remplies ;

Que certes, il ont tenté de faire valoir la délibération de l’Assemblée Générale de copropriété du 8 février 2005 qui refusait l’autorisation d’ériger un conduit de fumée dans la cour de l’immeuble et d’exploiter cet argument pour demander une réduction de prix importante ;

Qu’en réalité, leur exigence concernait seulement l’activité de vente à emporter, activité qui ne nécessite pas de conduit de fumée extérieur (le recours à un système de hotte aspirante et filtrante électrique étant largement suffisant et utilisé) ;

Que les consorts X ont donné prétexte pour le report de la régularisation de l’acte de ce qu’ils n’étaient pas prêts pour les travaux envisagés (plusieurs architectes mandatés par eux se sont succédés sur le projet et qu’ils ont été en conflit judiciaire avec les intervenants à l’acte de construire) ;

Qu’il prétendent à tort qu’ils ignoraient l’existence d’une copropriété ;

Qu’outre le fait que la situation physique des lieux, qu’ils ont visités à plusieurs reprises, démontre l’existence d’une copropriété, ils ont même visité l’appartement situé au premier étage, soumis au régime de la copropriété ;

Qu’ils ont eu enfin possession de tous les documents nécessaires indiquant qu’il s’agissait d’une copropriété ;

Qu’ils sont suffisamment avertis en affaires pour qu’il n’y ait pas de tromperie ;

Que le Tribunal, à juste titre, ne s’est pas arrêté non plus sur la condition relative à la terrasse, condition qui a été remplie sans discussion, ni à celle de l’obtention de prêt, également remplie (cf. lettre du 1^er décembre 2004 de la Caisse d’Epargne des Pays de Loire) ;

Que la lettre de la banque, en date du 14 avril 2005 de la Caisse d’Epargne (évoquant le retrait de cette dernière en raison de l’évolution des données économiques) n’y change rien ;

Que l’ensemble des conditions suspensives ont été remplies et que la vente du fonds de commerce était parfaite ;

Que seule la réticence fautive des époux X est à l’origine du défaut de signature définitive devant notaire ;

x x x

Considérant que les appelants prétendent tout d’abord que parmi les conditions 'suspensives’ posées par le compromis figurait :

'L’accord du bailleur pour la modification du bail s’agissant de l’activité de restauration'.

Que pourtant, à la date de la signature du compromis, soit le 2 décembre 2004, un protocole d’accord était antérieurement intervenu entre la SNC LA MAYENNE et son bailleur le 28 novembre 2004, aux termes duquel, moyennant l’augmentation du loyer, le bailleur autorisait en contrepartie 'une activité de restauration’ ; que les consorts X ont donc eu pleine connaissance des termes et conditions de ce nouveau bail à la date de la signature du compromis quelques jours plus tard ;

Que ceux-ci tentent d’ailleurs, de faire accroire implicitement que l’avenant au bail liant la SNC LA MAYENNE à Monsieur E, propriétaire, serait postérieur à la signature du compromis du 2 décembre 2004, et qu’ainsi la clause autorisant l’activité de restauration aurait été opportunément introduite en faveur des consorts X, futurs acquéreurs du fonds de commerce ;

Qu’en réalité, il n’en est rien ; qu’en effet, non seulement le protocole d’accord entre le bailleur et le preneur est intervenu le 28 novembre 2004, mais qu’il était l’aboutissement amiable d’un conflit ayant débuté par le congé donné pour le 30 juin 2001 par le premier au second, suivi par la désignation le 13 février 2003 d’un expert judiciaire, Monsieur F, afin de déterminer la valeur locative actualisée du local, cet expert ayant déposé son rapport le 5 décembre 2003 ;

Que c’est sur la base de ce rapport, et après négociation, que la valeur locative déterminée par l’expert à hauteur de 24.944 euros par an, a été acceptée par la SNC LA MAYENNE, le bailleur concédant à celle-ci en compensation l’autorisation d’exercer une activité de restauration ;

Qu’autorisation ne vaut pas obligation ; que le compromis signé le 2 décembre 2004 par les appelants démontre qu’ils ne pouvaient exiger après coup ce qu’ils n’avaient nullement demandé lors de la signature, en toute connaissance de cause, du compromis ;

Que les termes du bail renouvelé, que les demandeurs connaissaient, mais qui ne liaient que le bailleur et son locataire de l’époque, la SNC LA MAYENNE, sont une chose, les clauses du compromis de vente en sont une autre, et qu’elles seules engageaient la SNC LA MAYENNE et les consorts X ;

Que si ces derniers avaient eu, comme ils le prétendent maintenant, pour objectif, d’exploiter une activité de restauration pleine et entière, sans restriction et sans codicille, il leur suffisait que le compromis fasse référence purement et simplement au bail renouvelé, lequel incluait 'ipso jure', le protocole d’accord du 28 novembre 2004 ;

Que, contrairement à ce qu’ils semblent insinuer, il est évident que les époux Y, qui avaient mis en vente leur fonds de commerce depuis quelque temps, n’avaient aucun intérêt personnel direct à solliciter une telle autorisation, puisqu’ils devaient cesser leur activité ; que s’ils l’ont fait et obtenue, c’était à l’évidence dans le seul et unique intérêt des futurs acquéreurs, mais non spécifiquement des consorts X ;

Qu’en réalité, sur ce point essentiel, la clause suspensive initiale était littéralement celle-ci (page 8) :

'4 – Travaux :

'Que l’acquéreur obtienne l’accord du bailleur d’effectuer des travaux d’aménagement d’une cuisine et d’embellissement’ ; que toutefois, cette clause faisait l’objet d’un additif manuscrit (paraphé par les parties), ainsi libellé :

'et que le bailleur accepte l’activité de vente à emporter'.

Que rien n’imposait aux consorts X de demander ou d’accepter l’adjonction de ce codicille ; que ce codicille voulu par les consorts X eux-mêmes, puisque les époux Y n’y avaient aucun intérêt, excluait une activité de restauration classique au profit de celles de vente à emporter ou, tout au plus, de petites brasseries restreintes ;

Que le Tribunal a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SNC LA MAYENNE et les époux Y à l’encontre de l’intervention de la SNC LA DALLE, mais que les conditions de la constitution de cette dernière n’en sont pas moins significatives ;

Qu’en effet, ce n’est que le 15 avril 2005, date prévue en deuxième ressort pour la signature de l’acte authentique, qu’a été effective la création de cette société, laquelle a été domiciliée, selon la déclaration effectuée au greffe du Tribunal de commerce, 'au siège de l’exploitation', 13, rue des Halles, cette adresse étant également celle de la SNC LA MAYENNE ; que cependant à cette date du 15 avril 2005, les consorts X, membres constituant de la SNC LA DALLE, avaient parfaite connaissance de l’ensemble des conditions de la vente, et notamment de la délibération de l’assemblée générale de la copropriété du 8 février précédent, s’opposant à la mise en place d’un conduit de fumée ;

Que de même, c’est également le 15 avril que Madame X effectuait, sous son nom de jeune fille G, une déclaration unique d’embauche à l’URSSAF, à laquelle elle se présentait, en même temps que l’un des serveurs de 'LA MAYENNE', comme salariée de celle-ci (mais non de la SNC LA DALLE), et ce à compter du 16 avril 2005 ;

Qu’il résulte de tout ceci qu’à la seconde date fixée pour la signature de l’acte notarié, soit justement le 15 avril 2005, les consorts X n’avaient soulevé aucune des objections qu’ils ont invoquées par la suite et qu’ils invoquent dans le cadre de cette procédure, pour tenter de justifier leur refus de réaliser la vente, et accessoirement, ce qui est d’ailleurs la véritable raison de leurs démarches, d’obtenir une substantielle réfaction du prix, et qu’ils n’avaient donc sollicité aucune modification du compromis qu’ils avaient signé le 2 décembre 2004 ;

Considérant, sur l’impossibilité alléguée de procéder aux travaux nécessaires à une activité de restauration, que l’activité de 'vente à emporter’ n’implique naturellement aucune installation particulière, et en particulier celle d’une cuisine, au sens plein du terme, c’est à dire dotée des équipements qu’imposent les normes de construction et de respect de l’environnement ;

Que les exploitants actuels de 'LA MAYENNE', ont aménagé derrière le bar, un coin cuisine et offrent quotidiennement à leurs clients des plats qui répondent à cette définition, ainsi que la preuve en est rapportée par les pièces complémentaires versées aux débats devant la Cour ;

Que par conséquent, le refus opposé par la copropriété d’autoriser la création d’un conduit de fumée particulier et au seul usage de l’établissement est dépourvue de portée en ce qui concerne les conditions de la vente, puisque cette exigence est inadéquate à celles-ci, et notamment au type de restauration limitée formellement envisagée par les consorts X ;

Que toutefois, dans la mesure où les consorts X avait souhaité obtenir l’autorisation d’aménager une cuisine, cet accord avait été donné par le bailleur, ce qui permettait d’étendre l’activité de vente à emporter à celle dite de P Q, celle-ci n’imposant pas de travaux spécifiques et excluant notamment la mise en place d’un conduit de fumée, certains appareils ménagers modernes permettant le chauffage et la cuisson de plats entrant dans la définition de P Q ;

Que les appelants invoquent également l’injonction des services de la ville de Nantes le 19 octobre 2004 à la SNC LA MAYENNE, lui demandant de cesser toute activité de 'restauration tant que vous n’aurez pas restructuré vos locaux', soutenant que cela valait en quelque sorte interdiction d’exercer une quelconque activité 'alimentaire’ ;

Que toutefois, d’une part, et ainsi que le relève à juste titre le jugement contesté, la formule 'tant que vous n’aurez pas restructuré vos lcoaux', ne vaut évidemment pas interdiction absolue et définitive d’une activité de restauration, mais pose simplement une condition préalable à cette activité ; que d’autre part, si les époux Y n’ont pas alors entrepris les travaux nécessaires, c’est tout simplement qu’à cette époque, ils avaient d’ores et déjà mis en vente leur fonds de commerce ;

Que c’est encore de façon déformée que les consorts X présente la question, en écrivant dans leurs conclusions :

'Et lorsque Monsieur et Madame X ont cherché à établir des devis pour la réalisation des travaux de la nouvelle cuisine, ils se sont heurtés au refus catégorique de la copropriété de l’immeuble’ ;

Qu’ils entretiennent ainsi la confusion en pratiquant un amalgame entre l’aménagement d’une cuisine (qu’ils ne peuvent qualifier de 'nouvelle', puisqu’ils savent pertinemment qu’il n’en existait pas précédemment) et 'l’installation d’un conduit d’évacuation des fumées', lequel n’était nullement 'indispensable’ ;

Qu’au demeurant, s’exerce depuis plusieurs années, dans le même immeuble et la même copropriété un commerce de 'Kébab', pas davantage doté d’un conduit de fumée, mais de simples hottes électriques, sans que cela ait suscité de quelconques critiques de la part des services municipaux ;

Qu’enfin, le grief qui est subsidiairement adressé aux époux Y par les premiers juges, de ne pas avoir porté ce courrier des services de la ville de NANTES à la connaissance des consorts X, est sans portée, non seulement pour le motif ci-dessus précisé, mais justement parce que les candidats acquéreurs avaient très clairement et formellement indiqué qu’ils avaient l’intention de procéder à des travaux d’aménagement permettant de se mettre en conformité avec les règlements sanitaires ;

Que c’est bien d’ailleurs ce qui a été fait par les acquéreurs effectifs et exploitants actuels de 'LA MAYENNE', sans pour autant que cela leur impose des travaux pharaoniques, ainsi qu’il est établi ;

Considérant, sur l’ignorance prétendue de l’existence d’une copropriété, que les appelants tentent de lier ce moyen avec le refus opposé par l’assemblée générale de la copropriété à la demande d’autorisation de créer un conduit de fumée destiné à desservir l’établissement 'LA MAYENNE’ en prétendant avoir été tenus dans l’ignorance, tant par les époux Y que par l’agence immobilière BLOT, de l’existence d’une copropriété ; qu’ils en tirent comme conséquence qu’ils ne pouvaient pas prévoir un refus d’une copropriété qu’ils pensaient 'inexistante’ ;

Que pourtant, non seulement, lorsque le 14 février 2005, ils demandaient le report de la signature de l’acte authentique, ce qui fut accepté par les intimés, ils avaient connaissance de la délibération de l’assemble générale du 8 février 2005 refusant la création du conduit de fumée, mais qu’en outre, l’avenant signé ce 14 février qui renvoyait la date de signature de l’acte de la prise de possession du 1^er mars, initialement fixée entre le 1^er et le 16 avril 2005, précisait très clairement :

'Les autres clauses et conditions du compromis de cession du fonds de commerce sont inchangées'.

Que par ailleurs, les consorts X connaissaient parfaitement les lieux pour les avoir visités à plusieurs reprises, puisque le compromis comporte la clause classique mais correspondant à la réalité (page 11 du compromis) :

'qu’il (l’acquéreur) connaît parfaitement le fonds vendu pour l’avoir vu et visité, avoir pris connaissance des clauses et conditions du bail, … des lois et règlements particuliers régissant la nature du fonds de commerce présentement cédé'.

Que le doute quant à l’existence d’une copropriété ne pouvait effleurer une seule seconde des professionnels du commerce comme les consorts X, tant les dispositions du bail étaient manifestes ; qu’en effet, ce bail stipule en particulier :

— au chapitre CHARGES :

'Le preneur remboursera les frais de chauffage des locaux loués, c’est-à-dire leur quote-part dans le combustible brûlé, et les frais d’entretien tels qu’il résulte des comptes de gestion établis par le syndic…'

— et au chapitre RÉPARATIONS :

'Le preneur supportera tous les frais de réparation exécutés sur mise en demeure du conseil d’hygiène tant dans son local personnel et solidairement avec les autres locataires, sa part proportionnelle dans lesdits frais dans les locaux communs…'.

Que ce moyen est dépourvu de sérieux ;

Considérant, sur les prétendus refus d’autorisation et d’agrément de l’Etat pour l’activité de Z et de jeux, ainsi que pour la vente de tabac, que l’affirmation selon laquelle l’autorisation d’exploitation des jeux et du Z, n’aurait pas été accordée par la Française des jeux, est absolument fallacieuse ;

Qu’il en est de même de l’agrément de la Direction des douanes en ce qui concerne la vente des tabacs et cigarettes ; que simplement, cet agrément ne pouvait être que provisoire, en application du compromis comportant des clauses suspensives, et qu’il ne pouvait devenir définitif qu’à la signature de l’acte authentique régularisant la vente du fonds de commerce ;

Considérant, sur l’impossibilité d’obtenir le prêt bancaire de 600.000 euros sollicité, que Monsieur et Madame X persistent dans leur moyen selon lequel l’impossibilité d’envisager de développer une activité de restauration complète aurait, en quelque sorte, faussé le 'prévisionnel d’exploitation’ qu’ils avaient soumis à leur banquier afin d’obtenir le prêt de 600.000 euros sollicité ;

Que cependant, outre qu’ils n’ignoraient pas qu’ils avaient volontairement réduit l’activité de restauration envisagée à 'la vente à emporter', et que, par voie de conséquence, l’état d’exploitation prévisionnel qu’ils avaient soumis au banquier était sciemment surévalué, ou encore que le banquier avait éventuellement commis une erreur dont les intimés ne sauraient être tenus pour responsables, il importe de rappeler que l’accord obtenu par les consorts X de la Caisse d’Epargne, et concrétisé par le courrier de cette dernière est en date du 15 décembre 2004, c’est-à-dire postérieurement à la signature du compromis ;

Que ce dernier avait été obligatoirement soumis à la banque, laquelle ne pouvait pas elle-même en ignorer la clause particulière en vertu de laquelle l’activité de restauration était en réalité réduite à celle de vente à emporter ;

Que la date de réalisation de cette clause suspensive ayant été fixée par le compromis au 28 décembre 2004, cette clause se trouvait donc levée à cette date ; qu’il n’y avait donc plus lieu de la remettre en question ;

Qu’outre, qu’après coup, et pour justifier la prétendue impossibilité de concrétiser la vente par acte authentique, il est plus aisé de solliciter d’un banquier un refus d’octroi de prêt que d’obtenir son accord, il est donc, en réalité, constant que cet accord avait été obtenu ;

Que si ce courrier faisait bien mention du prix convenu, soit 884.200 euros, ainsi que du montant de l’apport personnel des acquéreurs, soit 457.000 euros, il précisait qu’à cette somme s’ajoutait un crédit du brasseur ELITIS de 183.000 euros et que le prêt que la Caisse d’Epargne était néanmoins disposée à accorder était de 600.000 euros, ce qui portait le montant des disponibilités des consorts X à 1.240.000 euros, soit un différentiel brut de 355.800 euros par rapport au prix de vente du fonds de commerce ;

Que l’on ne peut donc que constater que l’impossibilité financière dans laquelle se seraient trouvés, selon eux, les consorts X d’acquérir le fonds de commerce, faute de disposer de la somme nécessaire n’est absolument pas prouvée ;

Que la pièce produite ensuite et a posteriori sur ce point, à savoir un courrier adressé par la Caisse d’Epargne, daté du 19 octobre 2005, est très postérieure au procès-verbal de carence du 29 mai 2005, et encore beaucoup plus tardive au regard des dates initialement fixées pour la signature de l’acte authentique ; que ce n’est qu’une pièce de pure circonstance et qui pouvait être obtenue sans difficulté de la part de n’importe quel banquier ;

Que les facultés financières dont disposaient les appelants pour acquérir le fonds au prix convenu étaient en effet si constantes qu’elles étaient démontrées par les offres postérieures présentées officiellement et qui mettaient en évidence quel était le seul objectif poursuivi par eux ;

Que c’est ainsi que le 29 novembre 2005, soit six mois après le procès-verbal de carence dressé par Maître A, ils écrivaient à leur conseil (courrier communiqué à celui de la SNC LA MAYENNE) :

'Nous vous confirmons par la présente révoquer notre proposition du 9 novembre 2005 pour l’acquisition du bar-tabac La Mayenne à Nantes à hauteur de 810.000 euros, celle-ci n’ayant toujours pas été acceptée par les époux Y.

Nous formulons ce jour une dernière proposition à hauteur de 780.000 euros net vendeur qui sera caduque à défaut d’acceptation le jeudi 01 décembre 2005 par les époux Y au plus tard à 16 heures'.

Qu’il est surprenant que les consorts X, s’étant heurtés à un refus implicite mais parfaitement clair de leur offre à hauteur de 810.000 euros, aient estimé pouvoir obtenir l’accord des vendeurs en ramenant leur offre à 780.000 euros ;

Que six jours plus tard, le 5 décembre 2005, leur conseil faisait parvenir à celui de la SNC La Mayenne, une correspondance 'OFFICIELLE’ par télécopie réceptionnée à 18 heures 09 ;

Qu’il y était précisé : 'J’ai le plaisir de vous informer que mes clients acceptent, après réflexion, (sic) de porter leur offre d’achat transactionnelle à la somme de 810.000 euros net vendeur…'

Que cette 'nouvelle’ proposition faite le 5 décembre et en toute hâte, n’avait rien de fortuit ; qu’en effet, par une initiative particulièrement étonnante et inopportune, l’intermédiaire chargé de la transaction entre la SNC La Mayenne et les consorts V-W, avait rencontré les consorts X à Rennes, et les avait informés que la signature du compromis de vente du fonds de commerce entre les deux parties susvisées, devait avoir lieu en l’étude de Maître R S, notaire associé à Nort-Sur-Erdre, le 5 décembre 2005 ;

Que toutefois, cette signature devait avoir lieu à 15 heures ; que l’offre de dernière minute et en catastrophe des consorts X s’avérait donc trop tardive ; qu’au demeurant, compte tenu du procès-verbal de carence, il était devenu impensable pour Monsieur et Madame Y et la SNC LA MAYENNE d’envisager de contracter avec Monsieur et Madame X ;

Considérant que comme l’a encore relevé le Tribunal, les acquéreurs n’ont pas donné suite à la mise en demeure de régulariser la vente du fonds de commerce qui leur a été faite à la demande de vendeurs en ne comparaissant pas au rendez-vous de signature chez le notaire le 27 mai 2005 ;

Que la résolution de la vente à la demande de la SNC LA MAYENNE et des époux Y est ainsi acquise avec toutes conséquences de droit sauf pour les acquéreurs, Monsieur et Madame X, à démontrer que leur refus de régulariser la vente n’est pas fautif et que la vente doit être résolue du chef du comportement des demandeurs à la procédure, selon les acquéreurs pour vices cachés de la chose vendue ;

Que les époux X soutiennent que l’impossibilité pour eux d’exercer dans le fonds de commerce acquis l’activité de restauration

constitue un vice caché, le fonds de commerce étant impropre à sa destination ;

Que s’agissant de la destination du fonds de commerce telle qu’elle peut être appréciée à partir de l’acte de cession du 2 décembre 2004, il est précisé en page un que la vente porte sur un fonds de commerce de 'Café Librairie Papeterie Journaux Bimbeloterie Maroquinerie Articles de Fumeurs auquel est annexé une gérance de tabac'.

Qu’en page quatre, les mentions relatives au bail commercial portant sur les locaux d’exploitation précisent que le bailleur a accepté, moyennant déplafonnement du loyer, que soient exploitées dans les lieux une activité de restauration ;

Qu’en page huit, au titre des conditions suspensives, à la rubrique 'travaux', il est stipulé que l’acquéreur doit obtenir l’accord du bailleur d’effectuer des travaux d’aménagement d’une cuisine et d’embellissement et que le bailleur accepte l’activité de vente à emporter ;

Qu’il en résulte que si la possibilité juridique d’exercer une activité de restauration est incluse dans le champ contractuel et donc que l’objet vendu puisse permettre une telle activité, cette activité de restauration n’est pas autrement définie sinon qu’elle puisse inclure de la vente de nourriture à emporter et d’autre part cette activité est à développer sinon à créer ;

Que cette analyse est confortée par la fiche de description du fonds vendu par l’agence immobilière (pièce trois des époux X) qui vise à la rubrique 'type du bien : Bar – Tabac – Z et P Q’ et à la rubrique commentaires : En placement Exceptionnel – Travaux à prévoir – possibilité de faire Q (prévue au nouveau bail)' ;

Qu’elle est également corroborée par l’étude prévisionnelle d’exploitation réalisée par l’expert comptable des époux X le 1^er décembre 2004 qui dispose au chapitre 'hypothèses’ en page quatre : 'enfin, ils (les époux X) souhaitent réaliser des aménagements complémentaires permettant de développer l’activité Q (cuisine et embellissement des locaux) ;

Que si ce prévisionnel d’exploitation mentionne à plusieurs reprises des résultats escomptés d’une activité de Bar Q, il en ressort que l’intention des acquéreurs était de développer une activité de restauration mais il n’en résulte pas que le fonds vendu présentait au moment de la vente, dans son agencement, son équipement, son organisation, les caractéristiques propres à la mise en oeuvre de cette activité ;

Qu’il existait manifestement dans les lieux, comme les vendeurs le prétendent, une activité dite de 'P Q’ ainsi qu’en témoigne d’ailleurs l’inscription invoquée par les défendeurs sur la vitrine du fonds avant la vente et apparaissant sur la photographie versée aux débats ;

Qu’il était cependant manifeste qu’en l’état du fonds vendu, il n’était pas possible, faute de cuisine et d’agencement particulier d’exercer une véritable activité de restaurant ce qui était parfaitement connu des acquéreurs ;

Que pour prétendre à l’existence d’un vice caché, les époux X invoquent un courrier daté du 19 octobre 2004 que la direction de la sécurité et de la réglementation sur espace public de la mairie de Nantes a expédié à Monsieur Y pour lui signifier, qu’après constatation que l’établissement 'le Mayenne’ ne dispose d’aucun espace permettant l’activité de restauration même limitée (sandwichs, plats réchauffés, etc…) aménagé à cet effet, il avait à cesser dès réception de ce courrier l’activité de restauration tant que ses locaux n’avaient pas été restructurés ;

Que les vendeurs ne prétendent pas avoir porté ce courrier à la connaissance des acquéreurs ce qui n’apparaît pas une réticence d’une particulière bonne foi ;

Que toutefois, l’interdiction municipale résultant de ce courrier ne constitue en rien une interdiction définitive d’une activité de restauration ; qu’elle soumet simplement l’exercice de cette activité à la restructuration des locaux commerciaux ce dont les époux X avaient pu se convaincre eux-mêmes par la visite des lieux et leur propre connaissance du métier d’une part et ce qui, par ailleurs, entrait précisément dans les intentions déclarées des acquéreurs qui projetaient l’installation d’une cuisine et les aménagements nécessaires à la préparation de certaines nourritures notamment à emporter ;

Qu’aucun vice caché n’existe donc de ce chef ;

Que les acquéreurs entendent encore tirer l’impossibilité d’activité de restauration dans le fonds de commerce vendu du refus de l’assemblée générale ordinaire annuelle des copropriétaires de l’immeuble dans lequel

est exercée l’activité commerciale, en date du 8 février 2005, d’accorder à Monsieur Y, locataire du café de la Mayenne, l’autorisation d’établissement d’une gaine d’évacuation des fumées d’un diamètre de 40 en façade arrière (résolution numéro 11) ;

Que s’il est établi que cette demande avait pour origine les voeux des consorts X d’installer une cuisine nécessitant cet équipement, il est également prouvé que cette demande est postérieure à la signature de la vente (lettre de Monsieur Y et à Monsieur H, syndic en date du 13 janvier 2005 pour ajouter cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire et qu’en conséquence elle a été faite pour obliger les acquéreurs, mais qu’il ne s’agissait pas d’une condition de la vente ou encore que l’absence de conduit d’évacuation d’une cuisine (dont les acquéreurs avaient pu se persuader eux-mêmes par la visite des lieux) ne constituait pas un vice caché du fonds de commerce vendu ; que le refus d’autorisation est lui-même postérieur à la vente ;

Que pas davantage, les époux X ne font la preuve que cette absence de possibilités d’évacuation des fumées par la cour de l’immeuble empêche toute activité de restauration dans les lieux loués ou dans le fonds de commerce vendu, des équipements existant pour y pallier s’agissant en particulier de restauration légère ou de vente à emporter ainsi que les vendeurs le soutiennent ;

Que la preuve de l’existence d’un vice caché de la chose vendue de ce chef n’est pas non plus rapportée ;

Considérant, s’agissant du refus ultérieur de la banque de prêter son concours aux époux X, les vendeurs du fonds de commerce y sont parfaitement étrangers et que les acquéreurs ne peuvent se réfugier derrière leur propre faute s’ils ont donné à leur banquier des informations erronées sur l’évolution de leur projet tenant à une prétendue impossibilité d’exercer une activité de restauration ou s’ils avaient surestimé les prévisions d’une activité de restauration par rapport à celle qui était compatible avec le fonds acquis ;

Qu’ainsi, que l’on se place sur le fondement des vices cachés affectant la chose vendue ou sur le fondement de l’inexécution des obligations contractuelles, le résultat est identique pour conclure qu’il n’y a pas lieu à résolution de la vente sur le fondement des vices cachés aux torts des vendeurs ; qu’il n’y a pas lieu à résolution de la vente sur le fondement de l’inexécution des obligations des vendeurs mais qu’au contraire il y a lieu de prononcer la résolution de la vente en raison de la défaillance fautive des acquéreurs ;

x x x

Considérant sur l’appel en garantie de la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE, que dans un premier temps, cette société avait été appelée à la procédure par un acte qui ne précisait absolument pas le fondement juridique de la demande l’encontre de l’agence immobilière ;

Que d’ailleurs, ce n’est que quelques jours avant la clôture prévue en première instance que, par de très longues conclusions et quinze nouvelles pièces, les appelants ont tenté d’apporter des précisions sur cette prétendue responsabilité ;

Qu’ils prétendent maintenant, en cause d’appel, sur un fondement juridique sensiblement différent, que l’agence BLOT aurait manqué à un devoir de conseil et d’information. Que pourtant Madame X et son fils sont des professionnels de ce genre d’activité (ils exerçaient à Rennes dans le cadre de la SNC LA DALLE) et ne pouvaient ignorer ni la nature exacte du fonds de commerce qu’ils allaient exploiter, ni les impératifs techniques de l’extension d’activité, ni de sa faisabilité matérielle ;

Qu’il réitèrent à l’encontre de la société BLOT le reproche relatif à leur prétendue non connaissance d’une copropriété ;

Que le Tribunal a parfaitement répondu à cette argumentation inopérante, Monsieur et Madame X ayant été informés de plusieurs manières bien avant la signature du compromis, de l’existence de cette copropriété ;

Que de nombreux documents permettent d’attester que les consorts X ne pouvaient ignorer l’existence d’une copropriété ; qu’ils l’ignoraient d’autant moins que le bail liant la SNC LA MAYENNE au propriétaire des murs, Monsieur D, leur avait été remis préalablement à la signature du compromis ;

Que le bail stipulait expressément au chapitre 'charges’ :

'Le preneur remboursera les frais de chauffage des locaux loués, c’est-à-dire leur quote part dans le combustible brûlé, les frais de chauffage des locaux loués,… etc…, comptes de gestion établis par le syndic… etc…' ;

Qu’il résulte des éléments du dossier que l’agence BLOT IMMOBILIER a parfaitement rempli les obligations qui lui incombaient, tant dans le cadre du mandat d’entremise dont elle était titulaire que dans le cadre de la rédaction du compromis, qui avait bien repris toutes les conditions suspensives utiles et réclamées par les consorts X eux-mêmes ;

Qu’elle a également parfaitement rempli en l’espèce son devoir de conseil ;

Que l’on ne voit pas en quoi l’agence BLOT serait responsable d’une éventuelle résolution de la vente demandée par les consorts X à titre reconventionnel en première instance et dans les écritures d’appel ;

Que les consorts X réclament sans raison la somme de 177.465 € au titre du prétendu préjudice lié à l’absence de rémunération ou de capitalisation ;

Que le détail de ce préjudice inclut les chefs de litige qu’ils ont eu avec l’architecte, l’absence de capitalisation etc… ;

Que c’est eux qui ont renoncé à la vente et ne se sont pas présentés devant notaire pour des raisons qui leur sont propres, mais qui n’ont rien à voir avec les motifs qu’ils invoquent ;

x x x

Considérant qu’il convient de confirmer, par adoption de motifs, le jugement déféré ;

Considérant que la SNC LA MAYENNE et les époux Y ne rapportent pas la preuve du préjudice invoqué à l’appui de leur demande en paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Qu’en particulier, ils ne rapportent pas la preuve d’un dommage qui, occasionné par la mauvaise foi des appelants, serait distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires ;

Qu’à bon droit, le Tribunal les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts complémentaire ;

Considérant qu’en revanche, l’équité commande de leur allouer une somme de 3 000 euros en compensation de leurs frais non répétibles d’appel ainsi qu’à la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE une somme de 2 000 euros du même chef ;

Que les appelants, qui succombent en toutes leurs prétentions, supporteront les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, rectifié par décision du 5 juillet 2007 ;

Condamne Monsieur et Madame I X à payer :

— à la SNC LA MAYENNE et aux époux Y la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— à la SARL BLOT IMMOBILIER ATLANTIQUE la somme de 2 000 euros sur le même fondement ;

Les condamne aux dépens qui, pour ceux d’appel, seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rejette toute prétention autre ou contraire.

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