4^e Chambre

ARRÊT N°346

N° RG 19/06029 -

N° Portalis

DBVL-V-B7D-QC5P

HR / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Juillet 2020, devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTE :

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble dénommé […]

B C à NANTES, représenté par son Syndic le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SAS GULF STREAM EDITEUR prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège social

31, rue B C

[…]

Représentée par M^e Priscille PINEAU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

SCI MAGELLAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Priscille PINEAU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

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FAITS ET PROCÉDURE

La société Gulf Stream Editeur exerce une activité d’édition, distribution et commercialisation d’oeuvres écrites et dessinées dans un local commercial appartenant à la SCI Magellan et situé dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier Villa Canclaux, 21 rue B C à Nantes.

Se plaignant que les mesures prises pour remédier à plusieurs dégâts des eaux depuis 2016 étaient insuffisantes, la société Gulf Stream a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes par acte d’huissier en date du 3 avril 2019 aux fins de l’entendre condamner sous astreinte à faire réaliser des travaux.

Par ordonnance en date du 6 juin 2019, ce magistrat a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Canclaux à lever les anomalies

constatées dans le rapport d’inspection vidéo de la société Balé Atlantique en date du 16 mars 2018 et à faire réaliser les travaux objet du devis Balé Atlantique n°DEV0076 en date du 1^er juin 2018 dans les deux mois à compter de la signification qui lui sera faite de l’ordonnance, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonné une expertise et commis M. X pour déterminer la cause des infiltrations au droit de la toiture terrasse ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Gulf Stream Editeur la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

A la suite de nouvelles infiltrations en août 2019 ayant occasionné la chute d’une partie du plafond de la salle de réunion, la société Gulf Stream a fait signifier l’ordonnance au syndicat de copropriétaires qui en a interjeté appel le 10 septembre suivant.

La société Gulf Stream et la SCI Magellan ont ensuite fait assigner le syndicat aux fins d’expertise selon la procédure de référé d’heure à heure par acte d’huissier du 19 septembre 2019. M. Y a été désigné le 20 septembre 2019.

La société Gulf Stream a déménagé provisoirement le 29 octobre 2019.

La SCI Magellan est intervenue volontairement à l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juillet 2020.

Par note en délibéré du 28 septembre 2020, la société Gulf Stream editeur a informé la cour que M. Y n’avait pas déposé son rapport d’expertise.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 2 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Canclaux, pris en la personne de son syndic la société Cabinet Thierry, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la SCI Magellan ;

— réformer l’ordonnance de référé du 6 juin 2019 en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Canclaux à lever les anomalies constatées dans le rapport d’inspection vidéo de la société Bale Atlantique en date du 16 mars 2018 et à faire réaliser les travaux objet du devis Balé Atlantique n°DEV0076 en date du 1^er juin 2018, et ce dans les deux mois à compter de la signification qui lui sera faite de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; ordonné une expertise et commis M. X pour y procéder ; condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Gulf Stream Editeur la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’il existe des contestations sérieuses et qu’il n’est pas établi que les infiltrations proviennent des réseaux eaux usées et eaux pluviales de l’immeuble ; débouter la société Gulf Stream Editeur de l’ensemble de ses demandes tendant à le voir condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à lever les anomalies constatées sur le rapport d’inspection vidéo de la société Balé Atlantique en date du 16 mars 2018, à faire réaliser les travaux objets du devis Balé Atlantique n°DEV0076 en date du 1^er juin 2018 et à mettre fin aux infiltrations au droit de la toiture terrasse située au-dessus du bureau de direction de la société Gulf Stream

Editeur et à le condamner à verser à la société Gulf Stream Editeur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la société Gulf Stream Editeur de l’ensemble de ses demandes tendant à le voir condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réaliser des travaux sur les réseaux EP4, EU 7 et EU 8, à remplacer la canalisation des eaux de la toiture-terrasse située dans la salle de direction et de la canalisation subhorizontale dans le local technique qui circulent dans le local appartenant à la SCI Magellan loué à la société Gulf Stream Editeur ;

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause d’appel de la société Gulf Stream Editeur, à savoir les demandes de condamnation relatives aux grilles de retenue des cailloux, à la réalisation sous astreinte des travaux sur la canalisation du local technique et à l’octroi d’une provision ; dire et juger que la société Gulf Stream Editeur et la SCI Magellan n’apportent pas la preuve d’un lien de causalité entre les désordres et ces prétendues malfaçons ; l’en débouter;

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI Magellan ; à titre subsidiaire, pour le cas où la cour les jugerait recevables, l’en débouter ;

— en tout état de cause, condamner la société Gulf Stream Editeur au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 1^er juillet 2020, au visa des articles 145, 808, 809, 554, 555, 564 et 566 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la société Gulf Stream Editeur et la SCI Magellan demandent à la cour de :

— dire et juger qu’elles sont bien fondées et recevables en leurs demandes ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ; confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamné à lever les anomalies constatées dans le rapport d’inspection vidéo de la société Balé Atlantique en date du 16 mars 2018 et à faire réaliser les travaux objet du devis Baée Atlantique numéro DEV 0076 en date du 1^er juin 2018 et ce dans les deux mois à compter de la signification qui lui sera faite de l’ordonnance du 6 juin 2019 et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— y additant, limiter les travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires aux réseaux EP 4, EU 7 et EU 8 (selon la numérotation de la société Balé Atlantique) qui circulent dans le local appartenant à la SCI Magellan et loué à la société Gulf Stream Editeur ;

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné une mission d’expertise judiciaire au titre des infiltrations apparues dans le bureau de direction et commis pour y procéder M^e X ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société Gulf Stream Editeur la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et réservé les dépens ;

— constater l’évolution du litige et la survenance de faits nouveaux depuis l’ordonnance déférée ;

— condamner le syndicat des copropriétaires :

— à remplacer la canalisation subhorizontale dans le local technique qui circulent dans le local appartenant à la SCI Magellan et loué par la société Gulf Stream Editeur ;

— à remplacer les grilles de retenue des cailloux (protection étanchéité terrasse) situées au-dessus de la descente EP 4 qui circule dans le local appartenant à la SCI Magellan et loué par la société Gulf Stream Editeur sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— à verser à la société Gulf Stream Editeur une provision de 10 000 euros à valoir sur ses préjudices ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Gulf Stream Editeur la somme 1 706,19 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, à la société Gulf Stream Editeur et à la SCI Magellan, la somme 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

— dispenser la SCI Magellan de toute participation à la prise en charge des frais de la présente procédure.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI Magellan

L’appelant soutient que la SCI ne justifie d’aucun intérêt à intervenir volontairement à l’instance d’appel.

Les considérations qu’il développe à l’appui de cette demande relèvent du débat au fond.

L’intérêt de la SCI à intervenir aux débats résulte de sa qualité de propriétaire bailleur des locaux endommagés par les infiltrations. L’intervention est donc recevable.

Sur le fond

Le juge des référés, en première instance ou en appel, doit, pour déterminer si les conditions d’application des articles 834 ou 835 du code de procédure civile sont réunies, se placer à la date à laquelle il rend sa décision. Les dispositions des articles 564 et suivants n’ont donc pas vocation à s’appliquer lorsque la cour statue comme juge des référés.

Sur les demandes d’exécution de travaux

Le litige a évolué depuis la première audience devant le premier juge puisqu’il a ordonné ultérieurement une expertise pour déterminer la cause des infiltrations qui se sont aggravées et ont contraint la locataire à déménager provisoirement.

Il ressort du dossier que M. Y a identifié les causes du sinistre, que les travaux réparatoires ont été réalisés en décembre 2019 et en mai 2020 et qu’en juin 2020, date de sa dernière visite, il n’existait plus d’infiltrations.

Les intimées n’expliquent pas pourquoi elles sollicitent la confirmation de la décision sur une partie des travaux ordonnés le 6 juin 2019.

Le syndicat de copropriétaires répond qu’ils ne sont pas nécessaires.

Force est de constater qu’il a été remédié aux infiltrations qui étaient la cause de cette demande.

Il n’est démontré ni l’urgence, ni la nécessité de prendre des mesures conservatoires ou de remise en état ni l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite qui, seuls, peuvent conduire le juge à imposer à une partie la réalisation de travaux.

Les intimées réclament également la condamnation sous astreinte du syndicat à réaliser les travaux préconisés par M. Y.

Cependant, les opérations d’expertise ne sont pas terminées de sorte que les travaux éventuels

préconisés par l’expert en plus de ceux qui ont déjà exécutés ne sont pas encore connus. Il appartiendra au syndicat de copropriétaires, une fois le rapport déposé, de se prononcer sur la suite à leur donner.

Les conditions prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas davantage réunies.

L’ordonnance est infirmée en toutes ses dispositions et les demandes de travaux des intimées rejetées.

Sur la demande de provision

La société Gulf Stream indique que les préjudices qu’elle a subis du fait du dégât des eaux survenu le 19 août 2019 constituent un fait nouveau justifiant l’octroi d’une provision de 10 000 euros. Elle fait valoir à cet effet qu’elle a dû consacrer du temps à rechercher un local, organiser son déménagement, lequel perturbe son activité, et qu’elle a découvert pendant l’expertise qu’elle avait exposé ses salariés à des risques d’électrocution et d’incendie. Elle ajoute qu’elle a dû avancer le coût des frais d’expertise.

Elle reproche à l’appelant son inertie et se prévaut de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

L’appréciation d’une faute éventuelle du syndicat de copropriétaires échappe aux pouvoirs du juge des référés qui ne peut davantage trancher la question de savoir si les canalisations défectueuses sont ou non des parties communes, l’appelant revendiquant la qualification de parties privatives.

La cour appelle l’attention des parties sur l’intérêt de solliciter l’extension de la mission de l’expert judiciaire à cette question qui, pour être juridique, n’en nécessite pas moins l’éclairage de l’homme de l’art pour déterminer la localisation précise des désordres au regard des stipulations du réglement de copropriété.

La société Gulf Stream est déboutée de sa demande de provision en l’état.

Sur les autres demandes

L’expertise ordonnée à M. X n’a plus lieu d’être, elle est devenue caduque du fait de l’absence de consignation.

Confrontée à des inondations récurrentes de ses locaux depuis 2016 et à l’inefficacité des interventions des personnes mandatées par la copropriété pour en identifier la cause, la société Gulf Stream était fondée à l’assigner pour qu’il soit mis un terme à cette situation dès lors que les canalisations, qui sont pour l’essentiel des parties communes, étaient susceptibles d’être mises en cause.

Le syndicat, qui s’est fermement opposé à la demande en première instance, est malvenu de reprocher à la locataire de ne pas avoir réclamé d’expertise et d’avoir ainsi fait perdre un temps précieux alors que cette demande était présentée à titre subsidiaire et qu’il suffisait au syndicat de s’y associer pour qu’elle soit ordonnée.

La cour observe néanmoins que la présente instance a été déclenchée par la signification de l’ordonnance du 6 juin 2019 par la société Gulf Stream alors qu’il était évident, à la date du 29 août 2019, qu’elle était devenue obsolète. Le syndicat était en droit de veiller à la préservation de ses intérêts en formant appel et ce d’autant que le montant des travaux était élevé (128 650 euros) tandis

que la preuve de leur efficacité pour mettre fin aux infiltrations n’était pas rapportée faute d’identification précise de la cause des infiltrations.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner l’appelant à payer à la société Gulf Stream la somme de 1 706,19 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens de première instance et de débouter toutes les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel dont elles conserveront la charge ainsi que des dépens exposés devant la cour.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la SCI Magellan.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

DECLARE recevable l’intervention volontaire aux débats de la SCI Magellan,

INFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE la société Gulf Stream Editeur de ses demandes d’exécution des travaux sous astreinte et de provision,

DEBOUTE la SCI Magellan de sa demande d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la Villa Canclaux à payer à la société Gulf Stream Editeur la somme de 1 706,19 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la Villa Canclaux aux dépens de première instance,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,