Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 25 février 2021, n° 18/07183

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE RENNES
- Composition de la Cour
- Débats
- Parties
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'action de M me Y et de la SCI La Deurie
- Sur la prescription
- Sur la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes
- Sur la demande de la SCI La Deurie d'indemnisation de son préjudice financier...
- Sur le surcoût des charges de copropriété
- Sur les appels en garantie
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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CA Rennes
Infirmation 25 février 2021

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action
La cour a confirmé que l'action de la SCI La Deurie n'est pas prescrite, mais a infirmé la recevabilité de l'action de Mme Y, qui n'a pas justifié d'actes interruptifs de prescription.
Accepté
Évaluation de la perte de chance
La cour a réduit la perte de chance à 50% en raison de la situation de la commune et a fixé le montant de l'indemnisation à 28 875 euros.
Accepté
Absence de lien contractuel
La cour a confirmé que Mme Y n'a pas de lien contractuel avec la société Imhotep, rendant sa demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 25 févr. 2021, n° 18/07183
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/07183
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Brigitte DELAPIERREGROSSE, président
Avocat(s) :	Etienne GROLEAUPierre SIROTLoïc RAJALUCarine PRAT
Cabinet(s) :	EFFICIARACINEAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	SARL IMHOTEP ARCHITECTES, SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS c/ SCI SCI LA DEURIE, Caisse de Crédit Mutuel CAISSE DE CREDIT MUTUEL VERTOU

Texte intégral

4^e Chambre

ARRÊT N° 80

N° RG 18/07183 -

N° Portalis DBVL-V-B7C-PIV3

NM/ FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2020

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 25 Février 2021 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 04 Février 2021 prorogée au 18 Février 2021 puis au 25 Février 2021

****

APPELANTES :

Societe IMHOTEP ARCHITECTES

SARL immatriculee au RCS d’ALBERTVILLE sous le […]

(Dont le siege social est situe 29 bis avenue J Jaures 73200 ALBERTVILLE )

Prise en la personne de son gerant, domicilie es-qualite audit siege de l’établissement

[…]

Représentée par M^e Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Societe d’Assurances Mutuelle à Cotisations Variables

Prise en la personne de ses representants legaux domicilies es-qualite audit siege

[…]

Représentée par M^e Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame P S T U Y

Agissant pour son compte et pour le compte de l’indivision successorale de M. J Y né le […] et décédé le […] à […].

née le […] à […]

'La Deurie'

[…]

Représentée par M^e Loïc RAJALU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SCI LA DEURIE

'La Deurie'

[…]

Représentée par M^e Loïc RAJALU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur I X

né le […] à MONTMAGNY

[…]

Assigné à l’étude d’huissier

Maître N O-R

[…]

44980 SAINTE-LUCE SUR LOIRE

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VERTOU

[…]

Représentée par M^e Pierre SIROT de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

M. X était président du conseil d’administration de la société La Châtelière de Gestion (LCG) et de la société Aedifis Patrimoine.

La société Aedifis a acquis, le 23 mai 2006, l’hôtel de Keruzec situé […] à Pontrieux, aux fins de revente en neuf lots à rénover dans le cadre d’une association foncière urbaine libre (AFUL) constituée des différents acquéreurs copropriétaires. Par acte authentique de M^e N O-R en date du 22 janvier 2007, la SCI La Deurie, gérée par M^me Y, a acquis de la société Aedifis Patrimoine, dans le cadre d’un investissement lui permettant de bénéficier d’avantages fiscaux loi Malraux, un appartement situé au premier étage de l’immeuble, moyennant un prix de 135 000 euros.

L’acquisition et la rénovation dudit bien ont été financées au moyen de deux prêts in fine consentis par la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou.

La maîtrise d''uvre des travaux de rénovation a été confiée par l’AFUL à la société Imhotep Architecture, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF), qui a partiellement délégué sa mission à M. Z. Les travaux ont été réalisés par les sociétés Eurotraitement et Vision 3 000 et ont été achevés courant 2009.

La société Foncia Labbé a été désignée en qualité de syndic de la copropriété le 31 août 2009 et a mis en évidence l’existence de plusieurs désordres.

Le 1^er décembre 2009, ERDF a coupé l’alimentation électrique de l’immeuble en l’absence de consuel justifiant de la conformité des installations électriques.

Par actes d’huissier en date des 5, 7 et 12 janvier 2010, la SCI La Deurie, M. J Y, associé de cette SCI et M^me P Y, gérante de la SCI, ont fait assigner la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou, la société LGC, M. X et M^e O-R devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de réparation de leurs préjudices.

Par acte des 31 mai et 1^er juin 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence hôtel de Keruzec

et les copropriétaires, M. A, M. B, la SCI La Deurie, M. C et M^me Q ont assigné les sociétés Imothep Architecture, Vision 3 000, M. Z, M^e D en qualité de liquidateur de la société Aedifis Patrimoine, M. E exerçant sous l’enseigne Eurotraitement et l’Aful de l’hôtel de Keruzec devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Guingamp aux fins d’expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance en date du 15 juin 2010.

La société LGC ayant été placée en liquidation judiciaire le 28 novembre 2012, M. et M^me Y et la SCI La Deurie ont fait assigner en intervention forcée M^e D désigné mandataire liquidateur de ladite société. Ce dossier a été joint avec la procédure au fond introduite en janvier 2010.

J Y est décédé le […].

Par actes d’huissier en date des 4 décembre 2013, 9 et 14 janvier 2014, M^me Y, en son nom personnel et agissant pour le compte de l’indivision successorale de J Y, ainsi que la SCI La Deurie ont appelé à la cause les ayants droits de M. Y. Ce dossier a été joint avec le précédent.

L’expert, M. F, a déposé son rapport le 24 juin 2014.

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel de Keruzec représenté par son syndic a fait assigner la société Imhotep, M. Z et leur assureur la MAF devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins d’obtenir une provision.

Par ordonnance du 18 juin 2015, le juge des référés a déclaré recevable la demande à l’égard de la société Imhotep, condamné in solidum M. Z et la MAF à payer une provision au syndicat des copropriétaires de 1 030 804 euros HT outre la TVA applicable au jour de la réalisation des travaux et rejeté le surplus des demandes.

Par arrêt du 30 juin 2016, la cour d’appel de Rennes a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Imhotep Architecture et condamné in solidum M. Z et la MAF, en sa double qualité d’assureur de M. Z et de la société Imhotep Architecte à payer une provision de 1 236 964, 80 euros TTC au syndicat des copropriétaires.

La somme provisionnelle de 844 762 euros TTC a été réglée le 16 février 2016 au syndicat des copropriétaires.

Par actes en date des 2, 16, 28 avril et 20 mai 2015, M^me Y et la SCI La Deurie ont fait assigner la société Imhotep Architecture, M^e D, ès qualités, M. Z, la société Vision 3000 et la MAF devant le tribunal de grande instance de Nantes. Ce dossier a été joint à la procédure au fond en cours.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire du 6 septembre 2018, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société Imhotep Architectes, M. Z et la MAF à l’égard de M^e D ès qualités ;
- déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SCI La Deurie d’indemnité en raison de la diminution de surface loi Carrez ;
- condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à la SCI La Deurie la somme de 35 000 euros en réparation de sa perte de chance de gains locatifs ;
- condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à Mme la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à M^me Y et à la SCI La Deurie la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- mis les dépens in solidum à la charge de la société Imhotep Architectes et de la MAF.

La société Imhotep Architectes et la société MAF ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 5 novembre 2018, intimant M^me Y en sa double qualité, la SCI La Deurie, M. X, M^e O-R, ainsi que la société Caisse de Crédit Mutuel de Vertou.

M. G, assigné à étude le 19 février 2019, n’a pas constitué avocat.

L’instruction a été clôturée le 1^er décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 7 août 2020, au visa des articles 1103, 1240 et 1231-1 du code civil, ainsi que de l’article 122 du code de procédure civile, la société Imhotep Architecture et la société MAF demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :
- rejeté la demande de la société Imhotep Architectes et de la MAF de voir la SCI La Deurie et M^me Y irrecevable en leur action ;
- rejeté la demande de la société Imhotep Architectes et de la MAF de voir la SCI La Deurie et M^me Y prescrites en leur action telle qu’engagée par exploit des 2 et 17 avril 2015 ;
- rejeté la demande de la société Imhotep Architectes et de la MAF de voir la SCI La Deurie et M^me Y condamnées au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à la SCI La Deurie la somme de 35 000 euros en réparation de sa perte de chance de gains locatifs ;
- condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à M^me Y la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à la SCI La Deurie et à M^me Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF aux dépens ;
- débouté la société Imhotep Architectes et la MAF de leurs demandes en garanties dirigées contre M^e O-R, M. X et la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou ;
- débouté la MAF de sa demande tendant à ne la voir tenue que dans le conditions et limites de son contrat d’assurance à l’égard de son assurée ;
- ordonné l’exécution provisoire ; Statuant de nouveau
- déclarer la SCI La Deurie et M^me Y irrecevables en leurs actions dirigées tant contre la société Imhotep Architectes que son assureur ;
- déclarer M^me Y et la SCI La Deurie prescrites en leur action telle qu’engagée par exploits des 2 et 17 avril 2015 à l’encontre de la société Imhotep Architectes et de la MAF ; Subsidiairement,
- débouter M^me Y et la SCI La Deurie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées contre la société Imhotep et la MAF au titre des prétendues pertes locatives et préjudice moral ;
- débouter M^e O-R, M. X et la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Très subsidiairement, Sur le préjudice locatif,
- dire et juger que le préjudice locatif revendiqué par la SCI La Deurie ne saurait démarrer qu’au 1^er décembre 2009 et s’achever au 16 février 2016 ;

— dire et juger que la SCI La Deurie ne peut prétendre qu’à une perte de chance de gains locatifs et non à une perte locative brute ;
- dire et juger que l’indemnisation d’une perte de chance de gain locatif doit s’apprécier au regard d’éléments objectifs contradictoires ;
- dire et juger qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne sera prononcée à l’encontre de la société Imhotep Architectes ;

— dire et juger que la société Imhotep Architectes ne sera tenue qu’à concurrence de ses propres fautes en lien avec le préjudice locatif revendiqué par la SCI La Deurie ;
- condamner M^e O-R et M. X à garantir la société Imhotep Architectes et la MAF à ce titre ;
- limiter à 411,60 euros la somme qui pourrait être octroyée à la SCI La Deurie au titre du surcoût des charges de copropriété ; Sur le préjudice moral de M^me Y,
- dire et juger que M^me Y ne démontre pas l’existence d’un tel préjudice ;
- constater que M^me Y n’est ni copropriétaire ni n’est liée contractuellement avec la société Imhotep Architectes ;
- dire et juger qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne pourra être prononcée à l’encontre de la société Imhotep Architectes ;
- dire et juger que la société Imhotep Architectes ne pourrait être tenue qu’à concurrence de ses propres fautes en lien avec le préjudice moral revendiqué par M^me Y ;
- condamner M. X, M^e O-R et la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou, à relever indemne et garantie la société Imhotep Architectes et la MAF au titre du préjudice moral revendiqué par M^me Y ;
- condamner les parties succombantes à verser à chacune des concluantes la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; En toute hypothèse,
- dire et juger que la MAF ne sera tenue que sous les conditions et dans les limites de sa garantie.

Dans leurs dernières conclusions en date du 26 avril 2019, au visa des articles 1147 et suivants, 1792 et suivants du code civil, M^me Y et la SCI La Deurie demandent à la cour de :

— réserver le préjudice matériel de reconstruction qui doit faire l’objet d’une procédure annexe devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Hôtel de Keruzec’ et de l’ensemble des copropriétaires, dont la SCI La Deurie (qui fait l’objet d’une instance séparée) ;
- statuer sur les préjudices immatériels de M^me Y et de la SCI La Deurie ;
- condamner solidairement la société Imhotep Architectes et la MAF à payer à M^me Y et à la SCI La Deurie la somme de 71 874 euros en réparation de son préjudice immatériel lié à la perte locative pour la période comprise entre le 1^er juillet 2008 et le 1^er juillet 2019, sauf à parfaire ;
- condamner solidairement la société Imhotep Architectes et la MAF à payer à M^me Y ainsi qu’à la SCI La Deurie la somme de 3 257,62 euros en réparation du préjudice lié au surcoût des charges de copropriété ;
- condamner solidairement la société Imhotep Architectes et la MAF à payer à M^me Y la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l 'article 1154 du code civil ;
- condamner solidairement la société Imhotep Architectes et la MAF à payer à M^me Y et à la SCI La Deurie la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Dans ses dernières conclusions en date du 26 juin 2019, M^e O-R demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en date du 6 septembre 2018 en ce qu’il a débouté la société Imhotep et la MAF de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de M^e O-R ;
- débouter la société Imhotep Architectes et la MAF de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de M^e O-R ;
- le confirmer en ce qu’il a débouté M^me Y, agissant en son nom et pour le compte de l’indivision successorale de M. J Y, et la SCI La Deurie de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M^e O-R ;
- condamner in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à M^e O-R une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 1^er avril 2019, au visa des articles 1147, 1315 et suivants du code civil et 31 et suivants du code de procédure civile, la société Caisse de Crédit Mutuel de Vertou demande à la cour de :

— dire et juger la société Imhotep Architectes et la MAF mal fondées en leur appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 6 septembre 2018 en ce qu’il a débouté ces dernières de leur demande tendant à voir garantir la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou de la condamnation qui pourrait être mise à leurs charges au titre de la réparation du préjudice moral allégué par M^me Y et la SCI La Deurie. ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé irrecevable et mal fondé l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou ;
- dire et juger les sociétés Imhotep Architectes et la MAF mal fondées en leurs demandes formées à l’encontre de la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou et les en débouter ;
- condamner la société Imhotep Architectes, la MAF, à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou, chacune, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Il résulte du rapport de l’APAVE du 1^er février 2010 et de l’expertise judiciaire que des désordres affectent toutes les parties de l’immeuble qui le composent, sous-sol, menuiseries intérieures et extérieures, balcons et garde-corps, accessibilité, terrasses, maçonnerie, enduits, plomberie, ventilation, charpente, couverture et que la totalité des travaux doit être repris. Les nombreuses non-conformités affectant l’installation électrique rendent également nécessaire sa reprise compléte.

M^me Y et la SCI La Deurie demandent de voir réserver le préjudice de reconstruction qui doit faire l’objet d’une procédure annexe devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel de Keruzec et de l’ensemble des copropriétaires, dont la SCI la Deurie (qui fait l’objet d’une instance séparée) et de statuer sur les préjudices immatériels des appelantes. Cette demande est sans objet alors que la cour n’est saisie d’aucune demande au titre du préjudice matériel.

De surcroît, les appelantes ne justifient pas qu’une procédure a été introduite aux fins d’indemnisation du préjudice matériel devant le tribunal judiciaire de Saint Brieuc par le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie et les recherches de la cour auprès du greffe civil dudit tribunal ont permis de confirmer qu’aucun dossier n’est en cours contrairement à ce qui est indiqué page 4 du jugement du 6 septembre 2018.

Sur la recevabilité de l’action de M^me Y et de la SCI La Deurie

Sur la prescription

La société Imhotep Architectes et la MAF excipent de la prescription de l’action de la SCI La Deurie et de M^me Y soutenant qu’elles n’ont engagé aucune action susceptible d’interrompre le délai de prescription de l’article 2224 du code civil à leur égard entre la date à laquelle elles ont eu connaissance des actions personnelles et mobilières qu’elles pouvaient introduire qu’elle fixe au 12 janvier 2010, date de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Nantes de la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou, de la société LGC, de M. X et de M^e O-R aux fins d’indemnisation de leur préjudice consécutif à la vente, et de leur assignation contre elles à la présente instance, en date du 2 avril 2015.

M^me Y et la SCI La Deurie rétorquent que cette dernière a assigné en référé expertise la société Imhotep par actes des 31 mai et 1^er juin 2010, que ces assignations étaient interruptives de prescription jusqu’au dépôt du rapport d’expertise le 29 juin 2014, que la SCI La Deurie n’est donc pas prescrite ayant assigné la société Imhotep aux fins d’indemnisation le 2 avril 2015.

La société Imhotep fait courir à raison le délai de prescription de l’article 2224 du code civil à compter du 12 janvier 2010, date de l’assignation de la Caisse de Crédit Mutuel de Vertou, la société LGC, M. X et M^e O-R devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Par actes des 31 mai et 1^er juin 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence hôtel de Keruzec, et les copropriétaires M. A, M. B, la SCI La Deurie, M. C et M^me Q ont assigné les sociétés Imhotep Architectes, Vision 3 000, M. Z, M^e D en qualité de liquidateur de la société Aedifis Patrimoine, M. E et l’Aful de l’hôtel de Keruzec devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Guingamp aux fins d’expertise.

L’assignation en référé a interrompu le délai de prescription jusqu’à l’ordonnance de désignation de l’expert du 15 juin 2010 à l’égard de la SCI La Deurie, qui avait bien assigné la société Imhotep aux fins d’expertise, contrairement à ce que soutient cette dernière.

La prescription a ensuite été suspendue jusqu’au 29 juin 2014, conformément à l’article 2239 du code civil.

Il se déduit de ce qui précède que l’action engagée le 12 janvier 2010 n’est pas prescrite à l’égard de la SCI La Deurie. Le jugement sera confirmé sur ce point.

En revanche,elle est prescrite à l’égard de M^me Y qui ne justifie d’aucun acte interruptif de prescription entre le jour où elle a connu les faits lui permettant d’agir, le 12 janvier 2010, et son assignation du 2 avril 2015 alors qu’elle ne s’était pas associée à la SCI La Deurie lors de l’assignation en référé expertise. Sa demande est irrecevable. Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la clause de saisine préalable de l’ordre des architectes

La société Imhotep et la MAF soutiennent que la clause de saisine préalable de l’ordre des architectes figurant dans le contrat conclu entre le maître d’oeuvre et l’Aful le 12 octobre 2006 est opposable à la SCI La Deurie et qu’en l’absence de saisine préalable de l’ordre l’action est irrecevable.

La SCI La Deurie rétorque que cette clause ne lui est pas opposable puisque, d’une part, le contrat est antérieur à la création de l’Aful de Keruzec le 25 novembre 2006 et à sa déclaration en préfecture en janvier 2017 et, d’autre part, que le contrat n’est signé que par la société Imhotep.

L’article 17 des statuts de l’Aful mentionne que jusqu’à la tenue de la première assemblée générale qui devra se tenir dans le délai de six mois de la souscription de la déclaration administrative

d’achèvement des travaux du dernier immeuble construit, la gestion de l’Aful sera assurée par M. A. Ce dernier avait ainsi pouvoir de signer, pour le compte de l’Aful, un contrat de maîtrise d’oeuvre avec la société Imhotep.

De surcroît, contrairement à ce qui est soutenu par la SCI, le contrat est paraphé par M. A et trois signatures, dont celle de M. A, sont apposées sur la dernière page.

L’article 7 de ce contrat prévoit « qu’en cas de litige portant sur l’exécution du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire. A défaut d’un règlement amiable, le litige opposant les parties sera du ressort des juridictions civiles territorialement compétentes ».

Toutefois, il n’est pas justifié de l’adhésion de la SCI la Deurie à l’Aful, ni justifié que la SCI avait connaissance du contrat entre l’Aful et la société Imhotep qui n’est pas annexé à son acte de vente.

Elle n’est pas non plus soumise au contrat en qualité de sous acquéreur puisqu’elle a acquis son bien immobilier de la société Aedifis et non de l’Aful.

Il s’ensuit que la clause de saisine préalable de l’ordre des architectes ne lui est pas opposable. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la demande de la SCI La Deurie d’indemnisation de son préjudice financier par la société Imhotep

En l’absence de procès-verbaux signés entre le maître de l’ouvrage et les entrepreneurs,seule la responsabilité contractuelle de la société Imhotep pour faute prouvée peut être recherchée.

L’expert a indiqué qu’il avait été confié à la société Imhotep une mission complète de maîtrise d''uvre. Il a relevé un manquement dans la conception des travaux par le maître d''uvre, des descriptifs trop succincts qui ne permettaient pas une exécution conforme des ouvrages. Il relève également des manquements dans la mise en concurrence des entreprises. Il pointe l’absence de réaction quant à l’absence de bureau de contrôle et de mission SPS obligatoire. Il note encore un manquement dans le suivi des travaux d’Eurotraitement qui a réalisé des travaux non conformes aux normes et règles de l’art. Il relève encore que la société Imhotep n’a pas signalé le défaut de concordance entre les attestations d’assurance et les travaux réalisés.

Les fautes de la société Imhotep sont caractérisées, ce qu’elle ne conteste pas. Sa responsabilité contractuelle est engagée.

La SCI La Deurie est propriétaire d’un appartement T3. M. F a estimé à 550 euros par mois la valeur locative du bien.

Le tribunal a fixé le montant de l’indemnisation à 35 000 euros après avoir considéré que l’indemnisation ne constitue qu’une perte de chance d’obtenir des gains locatifs pendant 83 mois à compter de décembre 2009 jusqu’à février 2016 outre 8 mois pour les travaux de reconstruction et fixé à 75% cette perte de chance estimant que la SCI avait deux chances sur trois de louer sans discontinuité l’appartement.

La société Imhotep et la MAF font grief au tribunal d’avoir fixé la perte de chance à 75 % en l’absence de preuves permettant de quantifier celle-ci.

La SCI réclame une somme de 71 874 euros considérant que le point de départ du versement de l’indemnité doit être fixée au 1^er juillet 2008 date d’achèvement théorique des travaux. Elle demande également que la perte de chance soit fixée à 99% du fait de l’absence de revalorisation de la valeur

locative estimée par l’expert et que l’indemnité soit calculée sur 132 mois au motif que les travaux n’avaient toujours pas débuté au 11 décembre 2017.

La cour, par adoption de motifs, fixe au 1^er décembre 2009, date de la coupure générale d’électricité, le point de départ du préjudice locatif de la SCI qui ne dément pas ne pas avoir loué son appartement à compter d’août 2009, ainsi que l’a retenu le jugement.

Au regard de la situation et de la taille (1000 habitants) de la commune de Pontrieux, de son caractère touristique, générant une activité saisonnière, la perte de chance ne peut être fixée qu’à hauteur de 50 % contrairement à ce qu’a jugé le tribunal.

La SCI La Deurie produit le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 11 décembre 2017 qui démontre l’absence de reconstruction de l’immeuble à cette date. Elle sera ainsi indemnisée jusqu’au 11 décembre 2017 période à laquelle seront ajoutés les 8 mois nécessaires à la réalisation des travaux. La société Imhotep et son assureur la MAF seront en conséquence condamnées in solidum au paiement de la somme de 28 875 euros (105*550/2).

Eu égard au litige, il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

La demande de la MAF sera accueillie en ce qu’elle sollicite que cette condamnation n’intervienne que dans les limites et conditions du contrat d’assurance qu’elle a souscrit avec la société Imhotep.

Sur le surcoût des charges de copropriété

La SCI La Deurie fixe à 3 225, 04 euros la réparation de son préjudice lié au surcoût des charges de copropriété.

La société Imhotep et la MAF sont bien fondées à soutenir que le relevé général des dépenses produit par la SCI concerne l’ensemble de la copropriété et non le lot de la SCI. Il n’est pas justifié du montant réellement réglé par l’intimée. La SCI est déboutée de cette demande.

Sur les appels en garantie

La demande de garantie de la société Imhotep et de la MAF contre M^e O-R et M. X ne peut être fondée que sur l’article 1240 du code civil.

M^e O-R

L’expert met en cause la notaire pour la non-conformité aux actes des appartements au regard de la loi Carrrez et indique qu’elle a établi des actes de vente avant que l’arrêté de permis de construire ne soit rendu.

En l’absence de lien de causalité entre ces manquements et les désordres à l’origine des pertes locatives de la SCI, l’appel en garantie de la société Imhotep et de la MAF est rejetée.

M. X

La société Imhotep met en cause M. X, maître d’ouvrage à l’origine de l’opération. Or M. X est intervenu en qualité de gérant de la société Aedifis, aujourd’hui liquidée. La responsabilité de M. X, en personne, ne peut être recherchée.

La société Imhotep et la MAF sont déboutées de leur demande de garantie à son encontre.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées au titre des frais irrépétibles et dépens de première instance sont confirmées.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de M^e O-R, de la SCI La Deurie et de la caisse de crédit mutuel de Vertou.

La société Imhotep Architecture et la MAF, qui succombent pour l’essentiel, sont condamnées au dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par défaut, dans le limites de l’appel

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à M^me Y la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et condamné in solidum la société Imhotep Architectes et la MAF à verser à la SCI La Deurie la somme de 35 000 euros en réparation de sa perte de chance de gains locatifs,

Statuant à nouveau :

DÉCLARE irrecevables les demandes de M^me Y,

CONDAMNE in solidum la société Imhotep et la MAF à payer la somme de 28 875 euros à la SCI La Deurie au titre de son préjudice financier,

Y ajoutant

DIT que la MAF ne sera tenue que sous les conditions et les limites de sa garantie,

DEBOUTE la société Imhotep Architecture et la MAF de leur demande en garantie de leur condamnation à payer la somme de 28 875 euros à la SCI La Deurie, contre M^e O-R et M. G,

DEBOUTE la SCI La Deurie de sa demande de capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code procédure civile au profit de M^e O-R, de la SCI La Deurie et de la caisse de crédit mutuel de Vertou,

CONDAMNE in solidum la société Imhotep et la MAF aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,