Minute n°21/00283

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/02169 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FMGW

S.A.R.L. GROUPE IMMOBILIER LORRAIN

C/

Y, Z

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2021

APPELANTE

S.A.R.L. GROUPE IMMOBILIER LORRAIN Prise en la personne de son représentant légal.

[…]

[…]

Représentant : M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMES

M. A Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

M^me C Z

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2021 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 23 Septembre 2021.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de chambre

ASSESSEURS : M^me Aline BIRONNEAU, Conseillère

M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Jocelyne WILD

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis authentique de vente reçu le 6 juin 2016 par M. X, notaire à Yutz, la SARL Groupe Immobilier Lorrain s’est portée acquéreur de deux parcelles appartenant à M. Y et M^me Z, situées à Volmerange-les-Mines cadastrées section […] et 8.

Par ordonnance du 28 septembre 2018 rendue sur requête de la SARL Groupe Immobilier Lorrain, le président du tribunal de grande instance de Thionville a ordonné l’inscription d’une prénotation sur les biens immobiliers appartenant à M. Y et M^me Z.

Par acte du 29 octobre 2020, M. Y et M^me Z ont assigné en référé la SARL Groupement Immobilier Lorrain devant le président du tribunal judiciaire de Thionville, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, afin de :

' voir prononcer la radiation de la prénotation et la régularisation de l’écriture auprès du livre foncier des parcelles leur appartenant situées sur la commune de Volmerange-les-Mines, cadastrées section 36, numéro 7 et 8,

— renvoyer devant Madame le juge du livre foncier pour procéder à la radiation de la prénotation,

— condamner la défenderesse à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à personne, la SARL Groupe Immobilier Lorrain n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 17 novembre 2020, le président du tribunal a :

— ordonné la radiation de la prénotation et la régularisation de l’écriture auprès du livre foncier des parcelles situés sur la commune de Volmerange-les-Mines, cadastrées section 36 , numéro 7 et 8 appartenant à M. Y et M^me Z,

— dit que l’ordonnance sera transmise au livre foncier de Thionville, pour qu’il soit procédé à la radiation de la prénotation,

— condamné la société Groupement Immobilier Lorrain aux dépens,

— condamnée la société Groupement Immobilier Lorrain à payer à M. Y et M^me Z la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Pour se déterminer ainsi, le juge des référés a relevé que le compromis n’a pas été renouvelé à l’issu du délai de 18 mois et que l’acte de vente n’a pas été régularisé. Il en a déduit que le compromis de vente du 6 juin 2016 était caduc lorsque la SARL Groupe Immobilier Lorrain a sollicité l’inscription d’une prénotation sur les parcelles.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 26 novembre 2020, la SARL Groupement Immobilier Lorrain a interjeté appel de cette décision aux fins d’infirmation en ce qu’elle a :

— ordonné la radiation de la prénotation et la régularisation de l’écriture auprès du livre foncier des parcelles situées sur la commune de Volmerange-les-Mines, cadastrées section 36, numéro 7 et 8 appartenant à M. Y et M^me Z ;

— dit que l’ordonnance sera transmise au livre foncier de Thionville, pour qu’il soit procédé à la radiation de la prénotation,

— l’a condamnée aux dépens,

— l’a condamnée à payer à M. Y et M^me Z la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 mars 2021, la SARL Groupement Immobilier Lorrain demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable ;

— annuler l’acte d’assignation devant le juge des référés civils près le tribunal de Thionville du 29 octobre 2020 au motif de l’irrégularité dans la saisine du Juge ;

— annuler l’ordonnance du 17 novembre 2020 ;

— ordonner la réinscription de la prénotation sur les biens immobiliers appartenant à M. Y et M^me Z situés sur la commune de Volmerange-les-Mines (Moselle) et cadastrés section […] et […] publiée le 1^er mars 2019 ;

— ordonner la transmission de l’arrêt au livre foncier de Thionville ;

subsidiairement,

— infirmer l’ordonnance du 17 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

— debouter M. Y et M^me Z de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— maintenir la prénotation sur les biens immobiliers appartenant à M. Y et M^me Z situés sur la Commune de Volmerange-les-Mines (Moselle) et cadastrés section […] et […] ;

— En tant que de besoin, ordonner la réinscription de la prénotation sur les biens immobiliers appartenant à M. Y et M^me Z situés sur la Commune de Volmerange-les-Mines

(Moselle) et cadastrés section […] et […] ;

— ordonner la transmission de l’arrêt au livre foncier de Thionville ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum subsidiairement solidairement, M. Y et M^me Z à la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner in solidum subsidiairement solidairement, M. Y et M^me Z aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Groupement Immobilier Lorrain invoque, d’abord, l’irrecevabilité de la demande ayant abouti à l’ordonnance de référé du 17 novembre 2020. Elle estime que seul le juge des requêtes était compétent pour connaître de la demande de M. Y et M^me Z qui doit s’analyser comme une demande de rétraction de la mesure de prénotation qu’elle a obtenue sur requête. Elle en déduit la nullité de l’acte l’introductif d’instance, et en infère la nullité de l’ordonnance.

En réponse aux conclusions adverses, elle excipe qu’il se déduit des articles 542 et 901 du code de procédure civile que l’appel tend nécessairement à l’annulation ou l’affirmation du jugement. Elle retient que l’indication, dans la déclaration d’appel, de la réformation ou de l’annulation, n’est pas une condition exigée la loi.

Elle estime ensuite que l’inscription de la prénotation était bien fondée. Elle soutient, d’une part, qu’il suffit que l’existence du droit dont il est demandé l’inscription soit vraisemblable. Elle ajoute, d’autre part, que contrairement aux affirmations adverses, la prénotation ne constitue pas un obstacle à la vente du bien. Elle soulève à ce titre la défaillance probatoire des intimées et souligne que si la prénotation avait réellement empêché les intimés de vendre leurs biens, ils n’auraient pas attendu un an et demi pour en demander le retrait.

Elle affirme, enfin, que les intimés ayant donné, par courrier recommandé du 30 avril 2020, leur accord à la vente des parcelles au prix de 400 000 ', la prénotation était nécessaire à la conservation des droits de la SARL Groupement Immobilier Lorrain. Elle relève que ce courrier est postérieur à l’inscription de la prénotation, de sorte que les intimés ont acquiescé à l’inscription de la prénotation.

Par ailleurs, la SARL Groupement Immobilier Lorrain invoque qu’il se déduit de la rédaction de la condition suspensive insérée dans la promesse de vente que les parties ont entendu conférer un caractère automatique à son renouvellement jusqu’au 30 juin 2019, sauf manifestation de volonté contraire. Elle ajoute qu’à supposer même que la promesse était jugée nulle, ce serait sans effet sur la validité de la prénotation, les intimés ayant réitéré leur accord pour la vente par courrier du 30 avril 2020.

Enfin, elle s’estime bien fondée à solliciter la condamnation de M. Y et M^me Z au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant le caractère abusif et vexatoire de la procédure. Elle allègue que les intimés ont, par leur comportement, empêché la conclusion du contrat, rallongé les discussions et exigé des frais d’intermédiation illégaux.

Par conclusions du 16 avril 2021, M. Y et M^me Z demandent à la cour :

— Rejeter l’appel de la SARL Groupement Immobilier Lorrain et le dire mal fondé.

— Constater, dire et juger que la Cour n’est pas saisie des demandes de la SARL Groupement Immobilier Lorrain tendant à voir annuler l’assignation devant le juge des référés près le Tribunal de

Thionville du 29 octobre 2020 au motif de l’irrégularité dans la saisine du juge ainsi que l’ordonnance du 17 novembre 2020,

— déclarer irrecevables les demandes de la SARL Groupement Immobilier Lorrain tendant à voir annuler l’assignation devant le juge des référés près le Tribunal de Thionville du 29 octobre 2020 au motif de l’irrégularité dans la saisine du juge ainsi que l’ordonnance du 17 novembre 2020.

— subsidiairement, les rejeter et les dire mal fondées.

— En tout état de cause, rejeter tous droits et moyens de la SARL Groupement Immobilier Lorrain.

Et, ce fait,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

— déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondée la demande nouvelle en appel de la SARL Groupement Immobilier Lorrain tendant à voir ordonner la réinscription de la prénotation sur les biens immobiliers de M. Y et M^me Z,

— condamner la SARL Groupement Immobilier Lorrain en tous les frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et d’une autre somme de 3 000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire.

Les intimés soutiennent que la SARL Groupement Immobilier Lorrain est irrecevable à solliciter la nullité de l’ordonnance puisqu’elle a limité sa saisine de la cour à la seule infirmation de l’ordonnance entreprise aux termes de sa déclaration d’appel.

A titre subsidiaire, ils estiment, en réponse aux conclusions adverses, que le juge des requêtes, saisi d’une demande de rétractation de l’une de ses ordonnances, ne peut statuer qu’en référé, en exerçant les pouvoirs que lui confère l’article 496 alinéa 2 du CPC. Ils indiquent en tout état de cause qu’ils ont saisi le juge qui avait ordonné la prénotatation, à savoir le Président du tribunal judiciaire de Thionville. Plus subsidiairement, ils considèrent que ce moyen n’est une cause d’annulation de l’acte introductif d’instance mais une cause d’incompétence de la juridiction saisie, étant relevé que la cour de céans est la juridiction d’appel du juge compétent pour statuer sur le fond.

Sur le fond, ils relèvent que le compromis mentionne une possibilité de renouvellement automatique du délais de 18 mois de régularisation de l’acte authentique et que la SARL Groupe Immobilier Lorrain ne justifie pas en avoir fait l’usage.

Ils font valoir l’absence de réalisation des conditions suspensives stipulées dans l’acte et en déduisent l’absence d’intérêt pour la SARL Groupe Immobilier Lorrain à solliciter la mesure de prénotation qui, de surcroît emporte restriction de leur droit de disposer des parcelles leur appartenant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 4 mars 2021 pour la SARL Groupement Immobilier Lorrain, et le 16 avril 2021 pour M. Y et M^me Z, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mars 2021.

Sur l’irrecevabilité de la demande tendant à l’annulation de l’assignation et de l’ordonnance

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 57, et à peine de nullité, les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Si M. Y et M^me Z critiquent l’absence de volonté d’annulation au sein de la déclaration d’appel, aucune disposition ne prescrit cette mention à peine de nullité.

Conformément aux dispositions de l’article 901 du code de procédure civile sus-visées, la mention d’annulation a pour seule conséquence d’effectuer un effet dévolutif pour le tout.

La déclaration d’appel de la SARL Groupement Immobilier Lorrain du 26 novembre 2020 mentionne expressément l’ensemble des chefs du dispositif de l’ordonnance entreprise, de sorte que l’effet dévolutif opère sur la totalité de l’ordonnance.

Dès lors, la SARL Groupement Immobilier Lorrain est recevable à solliciter l’annulation de l’assignation et de l’ordonnance.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer recevable la demande de la SARL Groupement Immobilier Lorrain tendant à l’annulation de l’assignation et de l’ordonnance entreprise.

Sur la nullité de l’assignation et de l’ordonnance

Si la SARL Groupement Immobilier Lorrain soutient la nullité de l’assignation en raison de l’irrecevabilité de la demande introduite par M. Y et M^me Z devant le juge des référés, l’erreur du juge saisi, à la supposer avérée, ne constitue ni un motif de nullité de l’assignation, ni un motif de nullité du jugement.

La SARL Groupement Immobilier Lorrain ne soutient aucun autre moyen à l’appui de ses demandes de nullité.

Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes de nullité de l’assignation et de l’ordonnance entreprise.

Sur la demande de radiation

L’article 496 du code de procédure civile dispose que s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance sur requête.

Aux termes de l’article 90 du code de procédure civile, lorsque le juge s’est déclaré compétent et a statué sur le fond du litige dans un même jugement rendu en premier ressort, celui-ci peut être frappé d’appel dans l’ensemble de ses dispositions. Lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente.

Si M. Y et M^me Z sollicitent la radiation de la prénotation et la régularisation de l’écriture auprès du livre foncier quant aux parcelles leur appartenant, cette demande s’analyse, aux termes de leurs écritures, en une demande de rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 28 septembre 2018 par le président du tribunal de grande instance de Thionville ayant autorisé ladite mesure de prénotation sollicitée par la SARL Groupe Immobilier Lorrain.

Au regard de l’assignation délivrée le 9 octobre 2020, M. Y et M^me Z ont saisi le Président du tribunal de grande instance de Thionville statuant en référé, sur le fondement de l’article

145 du code de procédure civile pour solliciter la radiation de la prénotation.

Or, le juge des référés n’est pas compétent au terme de l’article 496 sus visé, pour statuer sur la demande tendant à la rétractation de l’ordonnance rendue le 28 septembre 2018 par le juge des requêtes.

Dès lors, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise par laquelle le juge des référés s’est implicitement considéré compétent en statuant au fond.

Conformément aux dispositions de l’article 90 du code de procédure civile, lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente. La présente cour étant juridiction d’appel du juge des requêtes, elle est ainsi autorisée à statuer sur le fond du litige.

L’article 493 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.

S’agissant d’une mesure autorisée sur requête, il appartient au juge d’apprécier, au jour où il statue, l’existence, d’un motif légitime à ordonner la mesure probatoire, et de circonstances justifiant de ne pas recourir à une procédure contradictoire.

Si la SARL Groupe Immobilier Lorrain évoque dans ses conclusions la nécessité de préserver ses droits, pouvant caractériser l’existence d’un motif légitime à l’obtention de la mesure de prénotation, elle ne développe aucun moyen relatif à la nécessité de dérogation au principe du contradictoire.

La requête produite démontre que la SARL Groupe Immobilier Lorrain motive l’absence de contradictoire par la nécessité d’éviter d’informer M. Y et M^me Z afin que ces derniers ne transfèrent pas la propriété à un tiers.

Or, si M. Y et M^me Z ont indiqué à la SARL Groupe immobilier Lorrain qu’ils étaient libres de tout engagement aux termes d’un courrier du 4 août 2018, la crainte d’une cession ne suffit pas à justifier le caractère non contradictoire de la procédure, étant relevé que la mesure de prénotation peut être également sollicitée en référé, procédure permettant ainsi de satisfaire à l’urgence recherchée par la SARL Groupe Immobilier Lorrain, tout en respectant le principe du contradictoire.

Compte tenu de la mesure sollicitée, à savoir l’inscription d’une mesure de prénotation au livre foncier, dont le but est d’établir la vraisemblance d’un droit de la SARL Groupe Immobilier Lorrain, l’efficacité de la mesure ne requiert pas que M. Y et M^me Z subissent un effet de surprise.

Au surplus, l’ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de grande instance de Thionville n’expose aucune des circonstances exigeant que la mesure sollicitée soit ordonnée non contradictoirement et ne visent pas des conclusions qui reprendraient ces circonstances.

Dès lors, il y a lieu de rétracter l’ordonnance du 28 septembre 2018 et de rejeter la demande de la SARL Groupe Immobilier Lorrain tendant à l’inscription de la mesure de prénotation sur les biens immobiliers appartenant à M. Y et M^me Z.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces présentions que s’ils sont invoqués dans la

discussion.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice ou la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

M. Y et M^me Z ne développent aucun moyen caractérisant la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol de la SARL Groupement Immobilier Lorrain à l’appui de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, de sorte que la cour ne peut que rejeter leur demande.

Si la SARL Groupement Immobilier Lorrain évoque quant à elle des faits constitutifs d’un abus de M. Y et M^me Z dans ses conclusions, elle ne formule aucune demande à ce titre au sein du dispositif, de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de M. Y et M^me Z tendant à la condamnation de la SARL Groupement Immobilier Lorrain à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris étant infirmé , la SARL Groupe Immobilier Lorrain, qui succombe à hauteur de cour, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Pour des considérations d’équité, elle devra également payer la somme de 800 euros pour la procédure de première instance et 1 500 euros pour l’instance d’appel à M. Y et M^me Z en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait droit à la demande de la SARL Groupe Immobilier Lorrain au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevables les demandes de la SARL Groupe Immobilier Lorrain tendant à la nullité de l’assignation du 20 octobre 2020 et de l’ordonnance du 17 novembre 2020,

REJETTE la demande de la SARL Groupe Immobilier Lorrain tendant à la nullité de l’assignation délivrée le 20 octobre 2020 par M. A Y et M^me C Z,

REJETTE la demande de la SARL Groupe Immobilier Lorrain tendant à la nullité de l’ordonnance rendue le 17 novembre 2020 par le président du tribunal judiciaire de Thionville,

INFIRME l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Thionville le 17 novembre 2020 dans toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

RETRACTE l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Thionville le 28 septembre 2018 dans toutes ses dispositions,

REJETTE la demande de la SARL Groupe immobilier Lorrain tendant à l’inscription d’une prénotation sur les biens immobiliers appartenant à M. A Y et à M^me C Z situés sur la commune de Volmerange les Mines (Moselle) et cadastrés section […] et […].

CONDAMNE la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens de première instance

CONDAMNE la SARL Groupe Immobilier Lorrain à payer à M. A Y et M^me C Z la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

Y ajoutant,

DIT que le présent arrêt sera transmis au livre foncier de Thionville pour qu’il soit pris acte de la radiation de la prénotation des biens immobiliers appartenant à M. A Y et à M^me C Z situés sur la commune de Volmerange les Mines (Moselle) et cadastrés section […] et […] au profit de la SARL Groupe Immobilier Lorrain,

REJETTE la demande de M. A Y et M^me C Z tendant à la condamnation de la SARL Groupement Immobilier Lorrain à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire,

CONDAMNE la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SARL Groupe Immobilier Lorrain à payer à M. A Y et M^me C Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL Groupe Immobilier Lorrain formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FLORES, Présidente de chambre à la Cour d’appel de Metz et par Madame WILD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président