5ème Chambre

ARRÊT N°- 126

N° RG 22/04006 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S4QI

(Réf 1ère instance : 16/05092)

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE

C/

Me [J] [U]

Me [L] [D]

S.A.S. HORIZON

S.A. BNP PARIBAS

S.E.L.A.R.L. [G] [N]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2025

ARRÊT :

par défaut prononcé publiquement le 07 Mai 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE anciennement dénommée HSBC France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS (75000) sous le numéro 775 670 284, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège aux droits de laquelle vient la société HOIST FRANCE AB

[Adresse 8]

[Localité 15]

La société HOIST FRANCE AB dont le siège social est situé [Adresse 18] (SUEDE) ayant une succursale en France à

MARC EN BAREUIL(59700)

[Adresse 5]

INTERVENANTE VOLONTAIRE PAR CONCLUSIONS DU 18.02.2025

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alexandre CORNET de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Maître [J] [U]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Maître [L] [D]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. HORIZON Société par Actions Simplifiée au capital de 900.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES sous le numéro 950 082 180, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Séverine FERRE-GUITTENY de la SELARL AXLO, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par M^e Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.E.L.A.R.L. [G] [N] SELARL immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°511 360 190, prise en la personne de Maître [N], ès-qualités de liquidateur de la Société GLOBALVISTA, dont le siège est sis [Adresse 3],ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 12]

[Localité 9]

Par acte du 21 décembre 2007, au rapport de Me [J] [U], notaire à [Localité 23] avec la participation de Me [L] [D], notaire à [Localité 24], la société Horizon, dont l’objet est l’acquisition, la vente, la location, l’entretien et la rénovation de biens immobiliers, consentait à la société Global vista un bail, dénommé 'bail à construction', dans lequel le bailleur 'donne bail à construction’ sur une parcelle de terrain située sur la commune de [Adresse 16] [Localité 21][Adresse 1], cadastrée section AP N°[Cadastre 2] et N° l072, et ce pour une durée de 21 ans.

Ce bail précise que le preneur s’engage à construire sur le terrain loué d’environ 3 300 m², 'un bâtiment à usage commercial, comprenant un centre de soins esthétiques en plain pied avec une partie étage', incluant un restaurant, et que les constructions resteraient la propriété du preneur et de ses ayants cause pendant le bail, retournant dans le patrimoine du bailleur à l’expiration de celui-ci.

Pour financer les constructions, la société Global vista a obtenu un certain nombre de prêts des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas.

Ainsi, par acte de Me [L] [D] du 30 juillet 2008, la société HSBC continental Europe lui consentait un prêt de 426 000 euros, assorti d’un taux d’intérêt nominal de 5,19%, remboursable sur 10 ans. En garantie la société Global vista affectait hypothécairement les constructions à édifier par elle. La société Horizon intervenait à l’acte pour accepter l’affectation hypothécaire.

Par acte reçu par Me [L] [D] le même jour, la société BNP Paribas consentait à la société Global Vista un prêt de 426 792 euros au taux 4,65% remboursable sur 10 ans. Il était prévu les mêmes garanties. L’article 2 du contrat de prêt prévoit que les fonds prêtés seraient exclusivement affectés à la construction d’un bien immobilier à usage professionnel sur le terrain situé dans la zone commerciale – Pôle Sud à [Localité 17], objet du bail conclu entre les sociétés Horizon et Global vista, outre une hypothèque de premier rang portant exclusivement sur la construction souscrite en garantie.

Deux autres prêts, garantis par un nantissement de fonds de commerce, étaient ensuite souscrits auprès des sociétés HSBC continental Europe et de BNP Paribas chacun de 125 000 euros sur 7 ans au taux 5,42%, en date du 17 avril 2009. La société Horizon a indiqué n’avoir pas été tenue informée de la souscription de ces prêts.

Puis d’autres prêts hypothécaires étaient accordés le 25 mai 2010 par les sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas pour renflouer la trésorerie de la société Global Vista, alors que celle-ci était en cessation des paiements depuis le 17 septembre 2009 : un prêt de la société HSBC continental Europe de 97 800 euros sur 15 ans au taux 5,06% et un autre de 28 700 euros sur 7 ans au taux 5,07%, outre un prêt de la société BNP Paribas de 97 800 euros sur 15 ans au taux 5,06% et un autre de 28 700 euros sur 7 ans au taux 5,07%.

Pour ces quatre prêts, par procuration, la société Horizon, acceptait 'l’affectation hypothécaire’ sur le droit réel du preneur.

Aux termes d’un jugement d’ouverture du tribunal de commerce de Nantes rendu le 16 mars 2011, la société Global vista était placée en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée provisoirement au 17 septembre 2009.

La société HSBC continental Europe a déclaré sa créance au passif de la société Global vista le 4 avril 2011 pour un montant total de 587 399,20 euros à titre privilégié.

Le solde du compte courant de la société Global vista était à cette date débiteur de 77 431,24 euros.

La société BNP Paribas produisait et était admise à titre privilégié au passif de la société Global vista pour les montants de 385 343,19 euros au titre du prêt du 30 juillet 2008, de 28 810,02 euros et de 98 125,65 euros au titre des prêts du 25 mai 2010, soit un total de 512 368,86 euros.

Par jugement en date du 25 juillet 2012, le tribunal de commerce de Nantes a prononcé la liquidation judiciaire de la société Global vista.

Aux termes d’un jugement en date du 28 septembre 2012, un plan de cession du fonds de commerce était adopté au profit de la société Envogue, pour la somme de 32 000 euros, avec reprise de certains financements seulement, soit les prêts des sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe du 30 juillet 2008 de 426 792 euros et 426 000 euros et ceux de 125 000 euros du 17 avril 2009.

En vertu de l’article L 642-12 du code de commerce, les établissements bancaires ont renoncé à la reprise par la société Envogue des 4 prêts des sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe, garantis par une hypothèque sur les constructions, en date du 25 mai 2010.

Le projet de reprise n’a pas été mené à son terme, car le 18 septembre 2013, la société Envogue a elle-même été placée en liquidation judiciaire, puis a fait l’objet d’une radiation d’office consécutive à la clôture de procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif suite à un jugement du 19 février 2015.

La société Global vista a, quant à elle, fait l’objet d’un jugement de clôture pour insuffisance d’actif en date du 18 janvier 2018, entraînant sa radiation d’office.

La défaillance de la société Global vista pour rembourser ses prêts et l’échec de la cession ont conduit les établissements de crédit à agir à l’encontre de la société Horizon. Celle-ci a ainsi été mise en demeure par la société BNP Paribas de payer la somme de 529 191,06 euros le 27 octobre 2014, et par la société HSBC continental Europe de payer la somme de 728 366,26 euros le 1er février 2015.

La société HSBC continental Europe a été autorisée, par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nantes en date du 5 octobre 2015, à procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur vingt constructions et leurs terrains, situés dans cinq communes de Loire-Atlantique, dont est propriétaire la société Horizon.

Le dépôt d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire a été dénoncé par la société HSBC continental Europe le 9 novembre 2015.

La société Horizon a souligné que les biens immobiliers en question présentaient une valeur vénale nettement supérieure à la somme totale restant due au titre des prêts souscrits par la société Global Vista, d’un montant de 728 366,26 euros.

Elle a fait citer la société HSBC continental Europe à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nantes. Par jugement rendu le 14 novembre 2016 assorti de plein droit de l’exécution provisoire, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nantes a, notamment ordonné la rétractation de l’ordonnance du 5 octobre 2015 et ordonné en conséquence, aux frais de la société HSBC continental Europe, la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 5 novembre 2015 sur les immeubles appartenant à la société Horizon.

La société HSBC continental Europe a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt rendu le 2 mars 2018, la cour d’appel de Rennes a confirmé la décision, en ce qu’elle a ordonné la mainlevée des mesures conservatoires autorisées par ordonnance du 5 octobre 2015.

Par ordonnance du 22 octobre 2014, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Global vista autorisait le mandataire liquidateur à notifier à la société Horizon la résiliation du bail à construction, qui prenait effet au jour de la notification soit le 5 novembre 2014.

Les sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas mettaient en demeure la société Horizon de rembourser les emprunts en cours.

Par exploit du 6 novembre 2015, la société HSBC continental Europe assignait la société Horizon devant le tribunal de commerce de Nantes.

Par exploit du 22 mars 2016, la société BNP Paribas assignait également la société Horizon devant le tribunal de commerce de Nantes.

Par exploit en date du 11 juillet 2016, la société Horizon assignait pour sa part devant le tribunal de grande instance de Nantes la société HSBC continental Europe, la société BNP Paribas, Mme [G] [N], ès-qualités de liquidateur de la société Global vista, MM. [J] [U] et [L] [D], notaires, aux fins à titre principal, de demander la requalification du bail conclu entre elle et la société Global vista.

Par jugement en date du 15 décembre 2016, le tribunal de commerce de Nantes accueillait une exception de connexité et renvoyait l’instance engagée par la société BNP Paribas devant le tribunal de grande instance.

Par jugement en date du 16 janvier 2017, il ordonnait un sursis à statuer sur les demandes de la société HSBC continental Europe dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance sur la qualification du bail contesté.

Les procédures ont été jointes devant le tribunal judiciaire de Nantes par ordonnance du juge de la mise en état du 1er juin 2017.

Par jugement en date du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté la société Horizon de ses demandes tendant à la requalification du bail du 21 décembre 2007, à la nullité des dispositions de la clause relative à la défaillance du preneur à bail dans le remboursement de ses emprunts et à la nullité des inscriptions d’hypothèques régularisées par la société Global Vista au profit des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas,

— déclaré éteintes toutes les hypothèques constituées par la société Global Vista au profit des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas, compte tenu de l’absence d’existence légale de la société Global Vista, des effets du jugement de clôture pour insuffisance d’actif et de la résiliation unilatérale par le liquidateur du bail à construction, entraînant la disparition du lien d’obligations personnelles dont l’hypothèque est l’accessoire,

— ordonné la radiation et la mainlevée des dites hypothèques,

— débouté les sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Horizon, ainsi que celle-ci de ses demandes subsidiaires subséquentes,

— débouté les sociétés Horizon, BNP Paribas et HSBC continental Europe

de leurs demandes formées à l’encontre de M. [J] [U] et de M. [L] [D],

— condamné in solidum la société BNP Paribas et la société HSBC continental Europe, anciennement dénommée HSBC France, à payer à Ia société Horizon la somme de 35 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés Horizon, BNP Paribas et HSBC continental Europe à verser à M. [J] [U] et à M. [L] [D] chacun la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe à payer les entiers dépens de l’instance, dont recouvrement notamment au profit de M. Didier Rousseau, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes, complémentaires ou contraires.

Le 27 juin 2022, la société HSBC continental Europe a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de dernières écritures notifiées le 10 mars 2025, la société HSBC continental Europe et la société Hoist France AB, intervenant volontairement, demandent à la cour de :

— infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* déclaré éteintes toutes les hypothèques constituées par la société Global vista au profit de la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France), compte tenu de l’absence d’existence légale de la société Global vista, des effets du jugement de clôture pour insuffisance d’actif et de la résiliation unilatérale par le liquidateur du bail à construction,

entraînant la disparition du lien d’obligations personnelles dont l’hypothèque est l’accessoire,

* ordonné la radiation et la mainlevée des dites hypothèques,

* n’a pas débouté la société Horizon de ses demandes à l’encontre de la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France),

* débouté la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société Horizon, de M. [J] [U] et de M. [L] [D],

* n’a pas condamné la société Horizon à payer à la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) la somme de 728 366,26 euros, outre intérêts au taux légal, au titre des emprunts souscrits par la société Global Vista,

* à défaut, n’a pas condamné M. [J] [U] et M. [L] [D] à payer à la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France), à titre de dommages et intérêts, la somme de 728 366,26 euros,

* condamné in solidum la société HSBC continental Europe anciennement dénommée HSBC France avec la société BNP Paribas, à payer à la société Horizon la somme de 35 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) avec les sociétés Horizon et BNP Paribas à verser à M. [J] [U] et à M. [L] [D] chacun la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) avec la société BNP Paribas à payer les entiers dépens de l’instance,

* n’a pas condamné la société Horizon à payer à la société HSBC continental Europe la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau :

— juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Hoist finance AB à l’instance,

— juger recevables et bien fondées les prétentions de la société Hoist finance AB à l’encontre de la société Horizon,

— juger que le désistement implicite d’instance ne se présume pas et doit résulter d’une volonté non équivoque,

— juger que la société HSBC continental Europe a expressément déclaré dans le cadre de la présente procédure qu’elle n’entend pas se désister de son instance introduite devant le tribunal de commerce de Nantes,

— débouter la société Horizon de ses demandes,

— condamner la société Horizon à payer à la société Hoist finance AB la somme de 728 366, 26 euros, outre intérêts au taux légal, au titre des emprunts souscrits par la société Global Vista,

— juger que la clause stipulée au contrat de bail à construction conclu le 21 décembre 2007 rédigée en ces termes :

« En cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts,

le bailleur aura la faculté à son choix : – soit de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail ; – soit d’autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au preneur dans les droits et obligations résultant du bail ».

est parfaitement valable et n’encourt pas la nullité,

— juger que le contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 relève bien de la

qualification de bail à construction et n’encourt donc pas requalification en bail ordinaire,

— rejeter, purement et simplement, l’ensemble des prétentions de la société Horizon,

— à défaut, juger que M. [J] [U] et M. [L] [D] engagent leur responsabilité en qualité de rédacteurs du bail à construction,

— condamner M. [J] [U] et M. [L] [D] à payer à la société Hoist finances AB, à titre de dommages et intérêts, la somme de 728 366, 26 euros,

En tout état de cause :

— condamner la société Horizon à payer à la société Hoist finance AB la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, la société Horizon demande à la cour de :

À titre liminaire :

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formulées par la société Hoist finance AB à son encontre et l’en débouter,

— constater que la société HSBC continental Europe ne formule aucune demande son encontre dans ses conclusions récapitulatives,

— I. rejeter, en tant que de besoin, l’appel principal de la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté au fond la société HSBC continental Europe de ses demandes à son encontre, déclaré éteintes les hypothèques constituées par la société Global vista au profit de HSBC continental Europe et ordonné la radiation et la mainlevée desdites hypothèques,

— débouter la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel,

— II. La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

* II.1 infirmer le jugement entrepris, pour violation des articles 2224 et 2241 du code civil en ce qu’il a fait courir le point de départ du délai de prescription de l’action de HSBC continental Europe à son égard à compter de l’ordonnance de résiliation du bail à construction du 22 octobre 2014,

En conséquence,

* déclarer irrecevables les demandes de la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, tendant à sa condamnation, au titre de sa responsabilité délictuelle, à reprendre les engagements bancaires de la société Global vista pour être couvertes par la prescription,

* II.2 infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la nullité, ou à tout le moins le caractère non écrit ou inexistant, de la clause relative à la défaillance du preneur à bail dans le remboursement de ses emprunts,

En conséquence,

* juger que la clause stipulée au contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 entre elle, bailleresse et la société Global vista, locataire, et rédigée en ces termes :

« – conséquences de la défaillance du preneur dans le remboursement de ses

emprunts : conformément à l’article 13-II-3° de la loi du 5 janvier 1988 sus visées, seuls les créanciers hypothécaires du preneur, préalablement agrées par le bailleur, dans les conditions ci-dessus, pourra exercer des mesures conservatoires ou des mesures d’exécution sur les ouvrages objet du présent bail.

En cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts, le bailleur aura la faculté à son choix : – soit de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail, – soit d’autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au preneur dans les droits et obligations résultant du bail »,

porte atteinte à la libre cessibilité du droit réel procuré au preneur par les dispositions d’ordre public relative au bail à construction et est parfaitement inadaptée à l’opération juridique en présence, impliquant deux personnes privées, et a été rédigée au visa d’un texte abrogé au moment de la conclusion du contrat de bail, outre l’atteinte portée au droit de propriété et au droit des procédures collectives,

* prononcer la nullité ou, à tout le moins, déclarer non écrite ou inexistante la clause susvisée et juger qu’elle ne peut, d’aucune manière que ce soit, être substituée à la société Global vista dans la charge des emprunts de cette dernière auprès de HSBC continental Europe,

* II.3 infirmer le jugement en ce qu’il a refusé de prononcer la requalification du bail, et, de façon subséquente, la nullité des hypothèques en ce qu’elles portent sur un droit insusceptible d’être grevé,

* juger que le contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 ne relève pas de la qualification de bail à construction mais de celle de bail commercial, ou, à défaut, d’un bail de droit commun ne conférant pas au preneur un droit réel susceptible d’être grevé d’hypothèque,

* requalifier le contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 en bail commercial, ou, à défaut, en bail de droit commun ne conférant pas au preneur un droit réel susceptible d’être grevé d’hypothèque,

* Subséquemment, prononcer la nullité des hypothèques souscrites par la société Global vista en garantie des prêts souscrits auprès de la société HSBC continental Europe :

— inscription d’hypothèque conventionnelle sur les constructions entre les sociétés HSBC continental Europe et Global vista en vertu d’un acte reçu par M. [L] [D] du 30 juillet 2008 pour sûreté de la somme de 426 000 euros, accessoires 85 200,40 euros, publié le 10 septembre 2008 Volume 2008V numéro 6137,

— inscription d’hypothèque conventionnelle sur les constructions entre les sociétés HSBC continental Europe et Global vista en vertu d’un acte reçu par M. [L] [D] le 25 mai 2010 pour sûreté de la somme de 97 800 euros, accessoires 19 560 euros publié le 18 juin 2010 Vol 2010V4384, bordereau rectificatif publié le 10 septembre 2010 Vol 2010V6714,

— inscription d’hypothèque conventionnelle sur les constructions entre les sociétés HSBC continental Europe et Global vista en vertu d’un acte reçu par M. [L] [D] le 25 mai 2010 pour sûreté de la somme de 28 700 euros, accessoires 5 740 euros publié le 18 juin 2010 Vol 2010V4385, bordereau rectificatif publié le 10 septembre 2010 Vol 2010V6715,

* débouter la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de ses demandes,

* II.4 infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société HSBC continental Europe pour abus du droit d’ester en justice et à l’encontre des notaires,

En conséquence,

* condamner in solidum la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, à lui régler une somme de 663 935 euros en réparation du préjudice subi (charges et absence de rentabilité locative) depuis 2014 jusqu’à ce jour et sauf à parfaire compte tenu de l’indisponibilité de son bien immobilier du fait de l’interprétation des clauses de construction faites par la société HSBC continental Europe, de ses procédures judiciaires abusives et du maintien illégitime des hypothèques,

* à titre subsidiaire, condamner in solidum la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, à lui régler une somme de 663 935 euros en réparation de la perte de chance d’avoir pu vendre ou relouer les locaux considérés du fait de l’interprétation des clauses de construction faites par la société HSBC continental Europe, de ses procédures judiciaires abusives et du maintien illégitime des hypothèques,

— III. À titre subsidiaire,

* III.1 À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel venait à considérer que les contrats sont bien interdépendants, prononcer la caducité des contrats des prêts suivants en raison de la résiliation du bail prononcée par le juge commissaire :

— contrat de prêt en date du 30 juillet 2008 entre la société HSBC continental Europe, prêteur, et la société Global vista, emprunteur,

— contrat de prêt de la somme de 125 000 avec nantissement sur le fonds de commerce entre la société HSBC continental Europe, prêteur, et la société Global vista, emprunteur,

* débouter la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de ses demandes,

* III.2 À titre subsidiaire sur la responsabilité des notaires :

* constater, dire et juger que M. [J] [U], notaire associé de la société [J] [U] [Localité 20] Bigeard et [M] [B], rédacteur du

bail conclu le 21 décembre 2007 entre elle et la société Global vista a manqué à son devoir de conseil et à celui de garantir l’efficacité de l’acte et, partant, a commis une faute,

* constater, dire et juger que M. [L] [D], notaire associé de la société [J] [Localité 22] [P], [A] [X], [L] [D], [T] [S] et [T] [F], rédacteur des prêts hypothécaires a manqué à son devoir de conseil et à celui de garantir l’efficacité de l’acte et, partant, a commis une faute,

* condamner M. [J] [U] et Maître [L] [D] à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB,

— IV. En tout état de cause,

* ordonner, le cas échéant, la compensation entre les différentes condamnations qui pourraient être prononcées,

* confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

* débouter la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* condamner in solidum la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, à lui payer la somme de 20 000 euros au stade de l’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont recouvrement au profit de M^me Séverine Ferre-Guitteny, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 10 mars 2025, MM. [J] [U] et [L] [D], notaires, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 23 juin 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Horizon de ses demandes tendant à la requalification du bail du 21 décembre 2007, à la nullité des dispositions de la clause relative à la défaillance du preneur à bail dans le remboursement de ses emprunts et à la nullité des inscriptions d’hypothèques régularisées par la société Global vista au profit de la société HSBC continental Europe et de la société BNP Paribas,

— dans tous les cas, dire sans objet les demandes de la société Horizon à leur encontre,

— débouter la société Horizon de toutes ses demandes fins et conclusions à

leur encontre,

— constater que la société HSBC continental Europe ne formule plus demande contre eux,

— débouter la société Hoist finances AB de toutes ses demandes fins et conclusions à leur encontre,

— condamner la société Horizon et la société HSBC continental Europe à leur verser, chacun, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de la procédure d’appel,

— condamner les mêmes en tous dépens, lesquels seront recouvrés par la société AB litis conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2022, la société BNP Paribas demande à la cour de :

— débouter M. [J] [U] et M. [L] [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— débouter en tout état de cause toutes les parties de leurs demandes, fins et

conclusions dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant aux entiers dépens d’appel en accordant le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à la société Acta juris.

La société [G] [N], ès-qualités de liquidateur de la société Global Vista n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à études, le 10 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève que le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il déboute la société BNP Paribas de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société Horizon, et en ce qu’il rejette les demandes subsidiaires subséquentes de la société Horizon.

— sur l’intervention volontaire de la société Hoist finance AB

Au visa de l’article 554 du code de procédure civile, la société Hoist finance AB intervient volontairement en cause d’appel.

Elle fait valoir que la société HSBC lui a cédé les créances qu’elle détenait sur la société Global vista, dont l’obligation de reprise par la société Horizon, objet de l’instance.

Elle indique qu’elle est donc désormais créancière de la société Global vista et qu’elle souhaite se prévaloir de la clause contractuelle obligeant la société Horizon à se substituer à celle-ci, et considère justifier ainsi d’un intérêt à agir.

Elle rappelle qu’elle n’était ni partie ni représentée en première instance.

Elle soutient que le lien suffisant entre son intervention et les prétentions est établi, puisque sa prétention est la prétention principale de la société HSBC depuis le début du litige.

Elle observe que la signification de la cession de créance prévue par l’article 1690 du code civil n’est pas applicable à la présente créance, qu’elle a notifié sa créance par voie de conclusions, ce qui suffit et respecte les conditions de l’article 1324 du code civil. Enfin, elle estime qu’il ne peut être soutenu ni que son intervention est déloyale en raison de sa tardiveté, alors que la société Horizon a adressé de nouvelles conclusions un an après celles de la société HSBC, ce qui a contraint les appelantes à conclure de nouveau, ni que la cession de créance invoquée est sans objet, puisque seule la cour d’appel pourra apprécier la réalité des créances cédées.

La société Horizon soutient que la société Hoist finance AB qui intervient pour la première fois par voie de conclusions notifiées le 18 février 2025, n’a pas qualité pour agir contre elle. Elle note qu’elle se prévaut d’une cession d’une créance en date du 29 juillet 2024 et que sa démarche est tardive. Elle estime cette démarche déloyale, ne lui permettant pas de répondre de manière circonstanciée.

Elle considère que les créances cédées (en l’occurence les prêts) sont éteintes par suite de la liquidation judiciaire de la société Global Vista.

Elle estime que faute d’avoir respecté les formalités des articles 1324 et/ou 1690 du code civil, cette cession ne lui est pas opposable, et qu’une notification de cette cession par voie de conclusions dans le cadre de cette procédure, ne peut suffire. Sur ce point, elle indique que le mandat de son conseil est un mandat ad litem, limité au seul contentieux, son conseil ne disposant pas du pouvoir de représentation de sa cliente pour une telle notification, qu’il n’y a pas identité de débiteurs, et qu’il n’y a pas eu notification de créance au débiteur la société Global vista.

Elle indique qu’en outre, cette cession de créance est dépourvue d’objet, au regard de l’extinction des créances de prêts, telle que rappelée, et qu’aucune créance au titre d’une prétendue violation d’une faculté stipulée au bail à construction ne peut avoir été cédée.

L’article 554 du code de procédure civile dispose :

Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Peuvent ainsi intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, à condition que l’intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. (Civ. 2e, 15 janv. 2004, n° 02-10.745).

En l’espèce, la société Hoist Finance AB n’était pas partie en première instance.

Il est justifié par les parties appelantes de l’existence d’une cession de 2 038 créances en date du 29 juillet 2024 par la société HSBC continental Europe au profit de la société Hoist finance AB concernant notamment :

— un contrat de prêt 102345R364301 souscrit par Global vista (correspondant au prêt de 426 000 euros)

— un contrat de prêt 102345R364201 souscrit par Global vista (correspondant au prêt de 125 000 euros).

Les sociétés appelantes ont notifié l’existence de cette cession à la société Horizon pour la première fois par voie de conclusions le 18 février 2025.

À compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, les cessions de créance relèvent des articles 1321 et suivants du code civil, qui ne soumettent plus l’opposabilité au débiteur à l’exigence d’une signification, mais à un consentement anticipé, une notification ou une prise d’acte (article 1324), tout en faisant de la rédaction d’un écrit une condition de validité de la cession (article 1322).

La cour déclare opposable à la société Horizon la notification de la cession de créance, le mandat donné à son conseil étant indifférent, la société Horizon ne contestant pas avoir ainsi connaissance de cette cession.

L’intervention de la société Hoist finance AB au regard de cette cession n’est pas tardive, étant faite 7 mois après celle-ci et formalisée utilement après conclusions de la société Horizon intervenue entre temps le 8 janvier 2025.

Elle n’est pas déloyale, la société Horizon ayant eu le temps de conclure en réplique.

Cette intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, puisque reprenant pour le compte de la société Hoist finance AB les prétentions initiales de la société HSBC continental Europe.

La société Hoist Finance AB se prévaut d’une obligation contractuelle de la société Horizon de se substituer à la société Global vista dans le remboursement de ses emprunts. Il appartient au juge d’apprécier le bien fondé de sa demande de condamnation fondée sur la responsabilité délictuelle de la société Horizon. Il ne peut donc être prétendu que la cession de créance portant sur les prêts contractés par la société Global vista est sans objet du seul fait de la liquidation judiciaire de cette dernière.

L’intervention volontaire de la société Hoist Finance B est donc jugée recevable.

— sur l’irrecevabilité des demandes en raison de la prescription

La société Horizon forme appel incident sur ce point et demande à la cour de dire irrecevables les demandes de condamnation à son encontre formées par les appelantes.

Elle rappelle qu’est recherchée sa responsabilité délictuelle en raison d’un manquement de sa part à ses obligations contractuelles souscrites dans le bail conclu avec la société Global vista.

Elle souligne qu’elle n’est pas caution de la société Global vista et qu’il n’existe aucun engagement de sa part à l’égard de la société HSBC, organisme prêteur.

La demande formée contre elle reposant sur une prétendue violation de la clause de défaillance, elle note que le fait générateur de sa responsabilité délictuelle consisterait dans le fait d’avoir omis d’exercer sa faculté de choisir entre substitution au preneur et cession de bail en cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts.

Elle indique que la banque ne l’a pas mise en demeure de réaliser ce choix, que la date de cessation des paiements de la société Global vista a été fixée au 17 décembre 2009, de sorte que le défaut de remboursement est antérieur à cette date.

Elle soutient qu’il appartenait au prêteur de faire preuve de diligence et de solliciter la société Horizon dans un délai raisonnable, que non seulement, elle n’a engagé aucune démarche envers elle, mais a accordé de nouveaux crédits à la société Global Vista en avril 2010.

Elle considère que le point de départ de la prescription de son action est au plus tard le 17 décembre 2009, conteste qu’il puisse s’agir du 22 octobre 2014, date de l’ordonnance du juge commissaire décidant de la résiliation du bail à construction ou de la date de la liquidation judiciaire du preneur. Selon elle, la banque est prescrite en son action depuis le 17 décembre 2014. L’action en responsabilité délictuelle engagée par la société HSBC ayant été entreprise le 6 novembre 2015, elle demande de constater que la société HSBC et le cas échéant la société Hoist finance AB sont irrecevables en leur action.

La société HSBC continental Europe et la société Hoist finance AB s’opposent à cette analyse qu’elles considèrent erronée.

Elles rappellent que le point de départ de l’action ne peut être le 17 décembre 2009, puisqu’à cette date la société HSBC ignorait totalement l’existence de l’état de cessation des paiements, observant notamment que le jugement de redressement judiciaire, qui fixe cette date, est du 16 mars 2011. Elle ajoute que le premier impayé dans le remboursement des emprunts n’annonce pas nécessairement un état de cessation des paiements.

Elles font valoir que la clause du bail litigieuse laissait deux alternatives au bailleur : soit trouver un repreneur, soit se substituer au preneur dans le remboursement des emprunts. Elles notent que la première voie a été recherchée en vain par le bailleur.

Pour elles, le point de départ de la prescription de l’action est le 22 octobre 2014, date de résiliation du bail par le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Global vista.

Elles relèvent que s’il était considéré que ce point de départ est le jour de la liquidation judiciaire, soit le 25 juillet 2012, elles ne sont pas prescrites en leur demande dirigée contre la société Horizon.

L’action engagée contre la société Horizon est une action en responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1382 du code civil devenu article 1240 du même code. Pour prétendre à une faute de la société Horizon, l’établissement bancaire invoque un non-respect de l’engagement contractuel de la société Horizon au terme d’une clause de défaillance du preneur.

L’article 2224 du code civil dispose :

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le bail à construction signé entre la société Horizon et la société Global vista comporte en page 11 une clause ainsi libellée :

' Conséquences de la défaillance du PRENEUR dans le remboursement des emprunts : ( …)

En cas de défaillance du PRENEUR dans le remboursement de ses emprunts, LE BAILLEUR aura la faculté à son choix :

— soit de se substituer au PRENEUR dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail,

— soit d’autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au PRENEUR dans les droits et obligations résultant du bail.'

Les appelantes considèrent que la société Horizon avait un engagement contractuel de se substituer au preneur et qu’elle a failli dans cet engagement.

Il est acquis que :

— le 16 mars 2011, la société Global vista a été placée en redressement judiciaire,

— le 25 juillet 2012 elle a été placée en liquidation judiciaire, étant autorisée à poursuivre son activité pendant trois mois afin de permettre la cession,

— le 28 septembre 2012, le tribunal de commerce de Nantes a arrêté la cession de l’entreprise au profit de la société Envogue,

— par requête du 19 décembre 2013, le mandataire liquidateur a présenté au juge commissaire une requête en vue d’être autorisé à notifier au bailleur la résiliation du bail à construction, compte tenu de l’arrêt de l’activité de la société Global vista suite à la cession de l’entreprise en septembre 2012 et d’une procédure de liquidation judiciaire de la société Envogue, la cession n’ayant pu être régularisée,

— le 22 octobre 2014, le juge commissaire a constaté que les banques HSBC, BNP Paribas et la société Horizon ne s’opposaient pas à la résiliation du bail, et a autorisé la notification par les soins du liquidateur par LRAR, de la résiliation amiable du bail à construction.

Le point de départ de l’action engagée contre la société Horizon, fondée sur un non-respect de l’engagement de celle-ci correspond donc à la date à laquelle la société HSBC a eu connaissance de la défaillance alléguée du preneur et de ce que le bailleur devait ainsi, selon elle, se substituer au preneur dans les engagements du preneur.

La date de cessation de paiement ne peut constituer le point de départ de l’action, puisque connue en tout état de cause que par jugement du 16 mars 2011 qui fixe celle-ci.

Le premier juge a estimé que c’est, au plus tôt, à compter du 22 octobre 2014 que la société HSBC a eu connaissance des faits justifiant selon elle son action en responsabilité contre la société Horizon.

S’il devait être considéré que la société Horizon devait se substituer au preneur, au regard d’une absence possibilité de cession de bail, une telle substitution n’aurait pu intervenir qu’à compter de la date d’ouverture de la procédure collective.

Ayant agi contre cette dernière par acte introductif d’instance du 6 novembre 2015, la prescription de l’action ne peut être retenue. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette cette exception.

— sur la demande de nullité de la clause de défaillance du preneur

La société Horizon renouvelle devant la cour sa demande, écartée par le tribunal, tendant à la nullité de cette clause. Elle demande de reconnaître à tout le moins son caractère non écrit ou inexistant.

Elle estime que cette clause :

— porte atteinte à la libre cessibilité du droit du réel procuré au preneur par les dispositions d’ordre public afférentes au bail à construction, en ce que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, élément fondamental du bail, et que la clause permet au bailleur de disposer de ce droit en reprenant les engagements du preneur à son compte ou en autorisant la cession à un tiers. Elle cite un arrêt de la [19] de cassation du 24 septembre 2014 qui considère qu’est nulle une clause soumettant la cession à l’agrément du bailleur.

— est inadaptée à l’opération juridique, visant un texte abrogé, puisqu’elle vise l’article 13-III-3° de la loi du 5 janvier 1988 qui a été abrogé par la loi n° 96-142 du 21 février 1996 et est actuellement codifié à l’article L 1311-3 du code général des collectivités territoriales et qui a vocation à régir des situations d’occupation, par des personnes privées, du domaine public, confère aux personnes publiques des prérogatives exorbitantes de droit commun, dont la faculté de reprendre en régie directe l’ensemble des activités et ouvrages et devenir débiteur d’un organisme de crédit en résiliant ou modifiant le bail, mais qu’elles sont inapplicables au bail en l’espèce. Elle entend rappeler que le juge a le devoir de sanctionner des clauses abusives ou illicites ou procédant d’une erreur grossière.

— porte atteinte au droit des procédures collectives en ce que la résiliation unilatérale du bail par le bailleur prévue au bail n’entre pas dans le champ d’application des dispositions de l’article L 642-12 du code de commerce.

— peut constituer une novation par changement de débiteur, laquelle suppose l’existence d’une obligation préexistante, alors qu’à la date de conclusion du bail, la société Global vista n’avait pas encore conclu un prêt avec HSBC, de sorte que la société Horizon ne pouvait connaître les conditions de son obligation.

Elle objecte au moyen tiré de l’autorité de chose jugée d’une décision du juge commissaire, soulevé par les sociétés appelantes, que la décision invoquée n’a aucune portée décisoire, si ce n’est sur la résiliation de plein droit du bail, et qu’une telle interprétation a déjà été donnée par la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 2 mars 2018.

En réponse, les appelantes soutiennent que cette prétention est soulevée de mauvaise foi.

Elles relèvent qu’à l’origine, la validité de la clause n’était pas remise en cause et qu’elle n’a été soulevée qu’à titre subsidiaire pour fonder une exception de connexité, exception dont le tribunal de commerce a dit qu’elle était dilatoire.

Elles rappellent que devant le juge de l’exécution, la société Horizon n’a cessé d’affirmer que cette clause n’avait pas de caractère contraignant à son égard, de sorte qu’il ne peut être affirmé qu’elle porte atteinte à la libre cession de ses droits. En tout état de cause, seule la clause en ce qu’elle stipule une faculté d’autoriser la cession, pourrait être invoquée et non celle de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts.

Elles indiquent qu’au moment où la société Horizon devait se substituer à la société Global vista dans le remboursement des emprunts, l’obligation de cette dernière envers les banques existait bel et bien et qu’aucune nullité ne peut être encourue pour un prétendu défaut d’antériorité des contrats de prêts.

Elles invoquent l’autorité de chose jugée attachée à la décision du juge commissaire du 22 octobre 2014, qui retient que 'la société Horizon devra se substituer à la société Global vista'. Elles soutiennent que cette décision relève bien de la matière contentieuse du juge commissaire et que si la cour devait prononcer la nullité de la clause, elle méconnaîtrait la chose jugée.

Me [U] et Me [D] notaires, font valoir que la clause litigieuse ne fait pas obstacle aux droits du preneur de céder son bail. Ils indiquent que les dispositions relatives à la libre cession par le preneur de ses droits n’est sanctionnée que par une nullité relative que seul ce dernier est en droit d’invoquer et qu’il n’appartient pas au juge de se prononcer sur l’opportunité d’une disposition contractuelle, et aucune disposition légale ou réglementaire ne sanctionne l’inadaptabilité d’une clause par sa nullité.

La cour constate que par arrêt du 2 mars 2018, la cour d’appel de Rennes a jugé que :

— l’ordonnance rendue par le juge-commissaire le 22 octobre 2014 a été rendue sur requête du mandataire liquidateur de la société Global vista aux fins de résiliation du bail à construction dont cette société bénéficiait,

— l’ordonnance est exclusivement motivée par le constat de l’absence d’opposition des parties intéressées, à savoir le bailleur et le preneur ainsi que la SA HSBC France et la BNP Paribas en leur qualité de créanciers hypothécaires, sur la demande de résiliation du bail,

— dans le dispositif de l’ordonnance, il est précisé que 'les hypothèques inscrites sur l’immeuble au bénéfice de la SA HSBC France et la BNP Paribas ne pourront s’éteindre par l’effet de la résiliation du bail’ et que 'la société Horizon devra se substituer à la société Global vista',

— cependant, il ne ressort d’aucun élément que le juge-commissaire ait par cette ordonnance tranché une contestation portée devant lui sur la question de la substitution du preneur puisque l’ordonnance a été motivée par le simple constat de l’absence d’opposition des parties à la demande de résiliation formée par le mandataire à l’exclusion de toute autre demande, l’ordonnance ne faisant référence à aucune autre demande que les parties auraient pu formuler par des écritures ou oralement relativement aux conséquences de la résiliation du bail, il n’apparaît pas que cette ordonnance ait autorité de la chose jugée relativement aux conséquences de la résiliation du bail à construction dans les rapports entre le bailleur et les créanciers du preneur.

Les sociétés appelantes sont donc mal fondées en ce moyen, l’autorité de chose jugée de la décision du juge commissaire en date du 22 octobre 2014 n’étant attachée qu’à la seule résiliation du bail.

L’article 6 du code civil invoqué par la société Horizon au soutien de sa demande dispose :

On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.

Il est admis que si une convention déroge aux règles d’ordre public, tout intéressé peut solliciter la nullité de celle-ci.

Conformément aux articles L 251-3 et L 251-8 du code de la construction et de l’habitation, le droit du preneur à bail à construction de céder tout ou partie de ses droits est d’ordre public. Si la clause, en ces termes 'autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au preneur dans les droits et obligations résultant du bail’ apparaît limiter la cessibilité du droit réel au preneur', et est donc susceptible de porter atteinte à ce droit, l’obligation contractuelle alléguée en l’espèce quant à une reprise des engagements du preneur n’emporte aucune atteinte de ce type. Ce moyen est donc écarté.

Les dispositions de l’article 13- III -3° de la loi du 5 janvier 1988 étaient abrogées à la date de l’acte. Elles concernent les collectivités publiques. Il n’est toutefois pas démontré en quoi les stipulations contractuelles prévues par les parties encourent la nullité, et notamment qu’elles constituent une clause abusive ou illicite. Ce moyen est écarté.

Le moyen tiré de ce que cette clause est contraire aux dispositions du code de commerce et notamment à l’article L 641-12 qui prévoient strictement les hypothèses dans lesquelles le bail peut être résilié, est également inopérant, le litige ne portant pas sur une prétendue obligation du bailleur de résilier à l’amiable le bail.

La société Horizon contestant l’existence d’un quelconque engagement pesant sur elle de reprendre les emprunts souscrits par le preneur est mal fondée en son moyen tiré d’une novation, qui serait nulle à défaut de remplir les conditions de celle-ci.

Les premiers juges n’ont à juste titre pas retenu une nullité de la clause. La cour confirme le rejet de cette demande.

— sur la requalification du bail et la nullité subséquente des hypothèques

La société Horizon relève que :

— le bail n’est pas rattaché au droit public,

— il vise l’article 13-III-1° et 2° de la loi du 5 janvier 1988, abrogé,

— il comporte donc des dispositions exorbitantes du droit commun qui excluent la qualification de bail à construction, au regard du droit réel conféré au preneur dans un tel bail, auquel il est ainsi porté atteinte, s’agissant de la libre cessibilité ou de la libre constitution d’hypothèque.

Elle demande en conséquence de prononcer la requalification du bail et de façon subséquente, de prononcer la nullité des hypothèques en ce qu’elles portent sur un droit insusceptible d’être grevé.

Les appelantes déclarent que le principe de la libre cession des droits conférés par le bail à construction n’empêche pas l’agrément des hypothèques, soulignant que seule la libre cession des droits est d’ordre public au regard des dispositions des articles L 251-3 et L 251-8 du code de la construction et de l’habitation.

En tout état de cause, si une disposition du contrat du bail était incompatible avec les dispositions légales, elles exposent que cela ne peut entraîner que l’invalidation de celle-ci .

Elles soutiennent que la preuve n’est pas rapportée de ce que la clause du bail à construction qui prévoit un agrément des hypothèques consenties par le preneur est nulle ou de nature à entraîner la disqualification du bail à construction.

Elles font valoir que les hypothèques inscrites préalablement à la demande de résiliation du bail restent efficaces jusqu’à la date initialement prévue pour l’expiration du bail, soit le 21 décembre 2028 et qu’il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité ou l’extinction des hypothèques souscrites par la société Global vista au profit de la société HSBC.

Me [U] et Me [D] s’opposent à la demande tendant à la requalification du bail. Ils rappellent qu’il peut être dérogé au 2ème alinéa de l’article L 251-3 du code de construction et de l’habitation relatif au droit pour le preneur d’hypothéquer les constructions et qu’aucune requalification n’est donc encourue de ce chef.

Ils indiquent que s’il était considéré que la clause d’agrément n’était pas compatible avec les dispositions du 3ème alinéa de l’article L 251-3 du code de construction et de l’habitation, seule cette clause serait annulée.

Enfin, ils font valoir que seule une nullité relative invoquée par le seul preneur pourrait être soulevée.

Selon eux, le tribunal a donc à bon droit rejeté cette demande de requalification du bail.

Ils ajoutent qu’une éventuelle requalification est sans incidence sur la validité des hypothèques, de telles clauses étant parfaitement valables dans le cadre d’un bail de droit commun.

Ils notent qu’au regard de la résiliation du bail, les constructions sont retournées dans le patrimoine de la société Horizon ce qui a éteint les hypothèques consenties par la société Global vista, ce que le tribunal a d’ailleurs jugé.

L’article L 251-3 du code de la construction et de l’habitation dispose :

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article L 251-1.

Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

L’article L 251-8 du code de construction et de l’habitation dispose :

Les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l’article L 251-3, ainsi que celles de l’avant-dernier alinéa de l’article L 251-5 sont d’ordre public.

Il est très justement retenu par les premiers juges qu’il peut être dérogé au 2ème alinéa de l’article L 251-3 du code de la construction et de l’habitation relatif au droit pour le preneur d’hypothéquer les constructions.

La société Horizon ne peut donc arguer du fait que le bail prévoit un agrément par le bailleur des hypothèques conventionnelles par le preneur pour justifier sa demande de requalification du bail.

En ce qui concerne les dispositions du bail relatives au droit pour le preneur de céder son bail, les sanctions éventuelles ne pourraient emporter que nullité des termes des clauses contraires à ce droit. La société Horizon ne justifie pas le bien fondé de sa demande de requalification du contrat de bail à construction.

La cour confirme le jugement qui rejette la demande de requalification, et donc la demande subséquente à celle-ci de nullité des hypothèques par suite d’une requalification.

La cour observe que la demande indemnitaire formée par les appelantes à l’encontre des notaires rédacteurs Me [U] et Me [D], au motif d’un engagement de leur responsabilité professionnelle, n’est présentée que dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de requalification du bail à construction en bail ordinaire. Cette demande étant rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le jugement est confirmé.

Aucun moyen pertinent n’est présenté devant la cour par les sociétés appelantes au soutien de leur demande tendant à l’infirmation du jugement qui déclare éteintes toutes les hypothèques constituées par la société Global vista au profit des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas, compte tenu de l’absence d’existence légale de la société Global vista, des effets du jugement de clôture pour insuffisance d’actif et de la résiliation unilatérale par le liquidateur du bail à construction, entraînant la disparition du lien d’obligations personnelles dont l’hypothèque est l’accessoire, et ordonne la radiation et la mainlevée des dites hypothèques. Le jugement est donc confirmé de ce chef.

— sur la responsabilité de la société Horizon

Les sociétés appelantes soutiennent que la société Horizon a failli à son engagement de reprise prévu au bail.

Elles soutiennent que l’intention des parties était de prévoir une substitution en cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts, que les contrats de prêts sont interdépendants du bail à construction.

Selon elles, la clause de reprise offre deux options au bailleur, créant une véritable obligation. Elles rappellent que c’est d’ailleurs l’analyse du juge commissaire dans son ordonnance du 22 octobre 2014.

Elles observent que la société Horizon a autorisé expressément la résiliation amiable du bail en connaissant la position des banques et donc les conséquences de cette résiliation qui entraînait son engagement de se substituer à la société Global vista dans le remboursement de ses emprunts. Selon elles, la société Horizon dénie de mauvaise foi toute valeur contraignante à son engagement, et qu’interpréter la clause autrement lui enlèverait tout intérêt.

Elles font valoir que leur analyse quant à l’interprétation de cette clause a d’ailleurs été validée par la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 2 mars 2018, en ce qu’il est retenu que cette clause offre une alternative restrictive au bailleur. Ainsi, à défaut d’avoir trouvé un repreneur pour se substituer au preneur dans le remboursement de ses emprunts, elles estiment que le bailleur doit se substituer à lui.

Elles ajoutent que, suite à la lettre de mise en demeure adressée le 17 février 2015, dans laquelle la banque exposait clairement la volonté de mettre en oeuvre cette obligation de reprise des engagements, la société Horizon a répondu en proposant une solution amiable, ce qui signifie qu’elle s’est reconnue implicitement débitrice à l’égard de la société HSBC des sommes dues au titre du contrat de bail à construction.

Elles expliquent que l’interdépendance des contrats de prêts et de bail n’est pas contestable, s’agissant d’une relation triangulaire où chacun est lié au aux deux autres membres et où chacun y trouve un intérêt. Elles relèvent l’identité d’objet de ces contrats, l’intervention de la société Horizon aux contrats de prêt du 30 juillet 2008 pour consentir à l’affectation hypothécaire, l’identité de rédacteur (Me [D]).

Elles demandent donc de condamner la société Horizon à payer à la société Hoist finance AB la somme de 728 388,86 euros outre intérêts légaux au titre des emprunts souscrits par la société Global vista.

La société Horizon s’oppose à cette demande et entend voir confirmer le jugement qui déboute la société HSBC de cette demande.

Elle soutient n’avoir commis aucune faute.

Elle estime que la clause lui donne une faculté d’exercer un choix et ne fait pas peser sur elle une obligation, puisque le bailleur n’est pas tenu d’exercer cette faculté.

Elle rappelle que la banque est tierce au contrat de bail, qu’il n’a jamais été dans la commune intention des parties d’établir une équivalence entre résiliation du bail et reprise des engagements bancaires du preneur.

Elle expose que si elle est intervenue à certains actes de prêts pour accepter l’affectation hypothécaire sur le droit réel du preneur, elle n’a jamais été partie à ces actes de prêts. Elle indique que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes a retenu qu’aucune preuve d’une faute délictuelle de la société Horizon n’était rapportée.

Elle souligne l’absence de cautionnement, de caution ou d’engagement solidaire pesant sur elle et que la société HSBC a entendu uniquement faire valoir ses droits tirés de l’affectation hypothécaire.

Si la cour devait considérer que la stipulation litigieuse du bail emporte engagement de sa part, elle soutient qu’elle a agi de manière tout à fait diligente, qu’elle a consenti à la cession du bail à la société Envogue.

Elle ajoute que la modification ou la résiliation unilatérale du bailleur ne pouvait intervenir en cours de procédure collective, la faculté de résiliation n’étant alors ouverte qu’au liquidateur, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer conformément à l’article L 622-3 du code de commerce, et précise ainsi que la cession du bail au profit de la société Envogue est intervenue sans que le bailleur soit à l’origine de celle-ci et que le liquidateur a résilié le bail consenti à la société Global vista, ce qui ne lui pas permis d’exercer sa faculté de choix précitée, le bail étant anéanti, un tel anéantissement du contrat constituant alors un cas de force majeure empêchant toute possibilité d’action du bailleur.

Outre l’absence de faute, elle considère que les conséquences de l’absence de choix du bailleur par la suite de la défaillance de la société Global vista est sans conséquence avec le préjudice invoqué par la société Hoist finance AB, en l’espèce l’équivalent des engagements bancaires de la société Global vista, puisque la société Horizon disposait de la faculté de céder le bail avec toutes ses obligations résultant du bail et non des engagements bancaires.

Elle affirme que le préjudice de la banque qui consiste dans l’impossibilité de recouvrer ses créances de prêts a pour cause unique la liquidation judiciaire de la société Global vista.

Elle objecte également qu’aucun décompte sérieux, admissible et vérifiable des préjudices allégués n’est produit.

Elle estime donc que les appelantes ne justifient pas d’un préjudice résultant de son comportement, et que sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée.

Elle énonce que si une faute du bailleur était retenue, la banque ne pourrait prétendre qu’à une perte de chance d’obtenir un débiteur venant se substituer dans les obligations du défaillant, que le préjudice est nécessairement postérieur à la résiliation du bail opérée par le liquidateur le 5 novembre 2014, les intérêts des prêts étant donc exclus.

Me [U] et Me [D] rappellent que les juges du fond ne peuvent interpréter un contrat clair sous peine de dénaturation.

Ils considèrent que l’engagement du bailleur en cas de défaillance, n’est ni un cautionnement, ni une garantie solidaire, lesquels ne se présument pas.

Ils indiquent de même qu’il ne peut s’agir d’une novation.

Selon eux, les dispositions du bail ne prévoient qu’une faculté, permettant ainsi au bailleur d’éviter la saisie immobilière des constructions. Ils affirment que le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nantes a d’ailleurs admis cette faculté.

Ainsi, ils déclarent qu’aucun manquement contractuel de la société Horizon au titre du bail n’est caractérisé.

Ils ajoutent que le bailleur n’est intervenu aux actes de prêts que pour consentir aux affectations hypothécaires, et ce, sans autre engagement.

L’article 1382 ancien du code civil, devenu 1240, dispose :

Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage et il importe de ne pas entraver l’indemnisation de ce dommage: dès lors, le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement. (Cass. , ass. plén. 13 janv. 2020, n° 17-19.963 ).

Il appartient à la société Hoist finance AB qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice de démontrer que la société Horizon a failli dans ses engagements contractuels et que cette faute est en lien avec son dommage.

Il est acquis que le bail liant la société Horizon et la société Global vista contient une clause de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts, prévoyant que le bailleur aura la faculté à son choix :

— soit de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail,

— soit d’autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au PRENEUR dans les droits et obligations résultant du bail.

En l’espèce, la résiliation du bail a été notifiée le 5 novembre 2024 à la société Horizon par le liquidateur. Une telle résiliation, quand bien même la société Horizon ne s’y est pas opposée (cf ordonnance du juge commissaire), n’est pour autant pas une résiliation à l’initiative de la société Horizon.

Il n’est pas discuté que la reprise par le bailleur des emprunts souscrits par la société Global vista, évoquée dans la clause litigieuse, ne correspond pas à un engagement de caution ou à une garantie solidaire, et ce à défaut de tout engagement express en ce sens.

La société Horizon qui est intervenue aux actes de prêts pour consentir à l’affectation hypothécaire, n’a d’ailleurs pris dans les actes passés avec la banque aucun engagement de cet ordre.

Les premiers juges qui le relèvent, notent également que de même, la clause litigieuse ne peut s’analyser en une novation, laquelle requiert la volonté de nover résultant clairement de l’acte, ce qui ne peut être le cas en l’espèce. En effet, la reprise des engagements au titre des prêts consentis au bailleur en cas de défaillance dans le remboursement de ses emprunts n’est précisée dans l’acte de bail que comme une faculté et non une obligation.

Il a été dit précédemment qu’aucune autorité de chose jugée n’est attachée à la décision du juge commissaire du 22 octobre 2014 en ce qu’il écrit que 'la société Horizon devra se substituer à la société Global vista'.

Il est à tort prétendu que la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 2 mars 2018 a approuvé l’analyse faite par la banque d’un engagement contraignant résultant de la clause litigieuse, alors que précisément la cour retient que 'le refus de paiement opposé par la société Horizon est la conséquence d’un litige sur l’interprétation d’une clause du contrat ce qui ne permet pas d’apprécier le bien fondé des positions respectives des parties tant que l’affaire n’aura pas été jugée au fond.'

Il est justement considéré par le tribunal que la clause litigieuse, dont il est relevé qu’elle figure au bas du paragraphe consacré à 'la constitution d’hypothèques’ a pour objet de permettre au bailleur d’éviter la saisie immobilière des constructions, dont le preneur était propriétaire en cours de bail et hypothéquées par lui. Il n’apparaît nullement de l’intention commune des parties de contraindre le bailleur à reprendre les engagements du preneur en cas de défaillance dans le remboursement de ses prêts, le bailleur, en l’espèce la société Horizon étant libre ou non d’exercer les options qui lui sont offertes.

Il ne peut être tiré argument d’une reconnaissance par la société Horizon d’une telle obligation de reprise, du seul fait qu’elle propose une solution amiable dans un courrier du 24 février 2014 en réponse à une mise en demeure datée du 17 février 2025 de la société HSBC de payer la somme de 728 366,26 euros, alors que ce courrier emploie les termes 'sans reconnaissance d’aucune sorte'.

C’est donc à juste titre que le tribunal retient qu’aucun manquement contractuel du bailleur n’est caractérisé et que la demande indemnitaire fondée sur une faute délictuelle ne peut être accueillie. La cour confirme le rejet des prétentions indemnitaires de la société HSBC aux droits de laquelle intervient la société Hoist finance AB.

Le tribunal a estimé, aussi à raison, n’y avoir lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de garantie présentées contre Me [U] et Me [D], notaires rédacteurs.

— sur la demande indemnitaire formée par la société Horizon

Cette demande est formée contre les sociétés HSBC continental Europe, le cas échéant la société Hoist Finance, Me [U] et Me [D]. Leur,condamnation in solidum est demandée, et ce, en réparation du préjudice subi, constitué par les charges et l’absence de rentabilité de l’immeuble depuis 2014, dus à l’indisponibilité du bien immobilier, que la société Horizon impute à une interprétation abusive des clauses du bail par la société HSBC continental Europe, à ses procédures judiciaires abusives et au maintien illégitime des hypothèques.

À titre subsidiaire, la société Horizon demande à la cour d’admettre son préjudice sous la forme d’une perte de chance de vendre ou relouer les locaux.

La société HSBC réplique qu’elle n’a commis aucune faute, exposant que le fait de soumettre à l’interprétation d’un juge la clause litigieuse n’est pas abusif. Elle observe que la société Horizon ne démontre aucune intention de nuire de sa part, pas plus qu’elle n’établit un détournement de l’exercice de ses droits.

Les appelantes soulignent que la responsabilité du banquier dans les crédits accordés exige de prouver une connaissance par ce dernier de ce que la situation était irrémédiablement compromise.

Elles relèvent que tout en sollicitant réparation d’une perte de chance, la société Horizon présente des demandes chiffrées équivalentes à son préjudice, ce qui n’est pas possible.

Elles indiquent qu’il ne peut y avoir de solidarité entre elles et les notaires.

Enfin, elles exposent que la preuve du préjudice allégué n’est pas rapportée.

Elles concluent donc au rejet de cette demande.

Me [U] et Me [D] répondent qu’il n’y a aucun sens à soutenir que les notaires pourraient être tenus pour responsables de l’interprétation des contrats faites par la société HSBC et des procédures engagées par cette dernière. Ils estiment être étrangers aux fautes invoquées.

Ils soulignent que les hypothèques et leur renouvellement n’empêchent aucunement la mise en location des immeubles en cause, que la situation de ces immeubles était connue du bailleur, que le placement en liquidation judiciaire du preneur est un risque inhérent à toute activité commerciale.

Enfin, ils considèrent que la démonstration d’une perte actuelle et certaine d’une éventualité favorable n’est pas faite.

Selon eux, la demande indemnitaire n’est pas fondée.

La demande en réparation fondée sur une attitude fautive de la société HSBC et des notaires rédacteurs portait en première instance sur une somme de 1 078 000 euros (charges et absence de rentabilité locative de 2014 à 2028). Elle est chiffrée devant la cour à la somme de '663 935 euros depuis 2014 jusqu’à ce jour sauf à parfaire'.

Les fautes invoquées tiennent à une interprétation estimée abusive du contrat, à l’engagement de procédures judiciaires considérées comme étant abusives et à un maintien prétendu illégitime d’hypothèques.

Il ne suffit pas à la société Horizon de relever que les notaires sont tenus, en qualité de rédacteurs d’actes, à établir un acte efficace et clair, pour établir l’existence d’une faute de Me [U] ou de Me [D], engageant leur responsabilité, sans démontrer en quoi leurs actes ne sont pas clairs et efficaces.

Me [U] et Me [D] ne peuvent être tenus pour responsables des fautes reprochées à la banque, et notamment en l’espèce de l’interprétation donnée par elle, tiers au contrat de bail rédigé par eux, de la clause concernant la défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts. Ils ne sont également pas responsables des procédures engagées par l’établissement prêteur.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La cour considère que la société Horizon ne démontre pas que tel est le cas en l’espèce, au terme des différentes procédures engagées par la société HSBC.

Il n’est pas démontré que l’indisponibilité du bien, dont se plaint la société Horizon est la conséquence d’une attitude fautive de la société HSBC et la société Hoist Finance AB. La demande en réparation des charges et pertes locatives avancées n’est pas justifiée.

À défaut de caractériser une faute de la banque, la société Horizon n’est pas davantage fondée à prétendre à une perte de chance de disposer, par vente ou location de son bien.

La cour confirme le rejet de cette demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société HSBC continental Europe et la société Hoist finance AB sont condamnées in solidum à payer, de ce chef, à la société Horizon la somme de 20 000 euros.

Elles sont également condamnées avec la société Horizon à payer à Me [U] et Me [D], chacun une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposées par eux en cause d’appel.

Les dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, sont mis à la charge de la société HSBC Continental Europe et la société Hoist finance AB.

La cour confirme par ailleurs le jugement s’agissant des dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe :

Déclare recevable l’intervention volontaire en cause d’appel de la société Hoist Finance AB ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société HSBC Continental Europe et la société Hoist finance AB à payer à la société Horizon la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société HSBC Continental Europe et la société Hoist Finance AB et la société Horizon à payer à Me [J] [U] et Me [L] [D], chacun, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société HSBC Continental Europe et la société Hoist Finance AB aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Le Greffier La Présidente