1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07560

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SIO2

(Réf 1ère instance : 20/00208)

M. [X] [V] [B]

C/

S.A.S. CONTACTS INTERNATIONAUX [Localité 14]

S.C.P. [D] PERRAIS ET [C] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 7 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 7 mai 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 septembre 2024

****

APPELANT

Monsieur [X] [B]

Né le 7 mai 1951 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Matthieu PERRAUD de la SELARL LA FIDUCIAIRE GENERALE, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉES

S.A.S. CONTACTS INTERNATIONAUX [Localité 14] (CIM) Immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 301.013.165, agissant poursuites et viligences de son représentant légal domicilié ès qualités au siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bruno NOINSKI de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, plaidant avocat au barreau de LORIENT et par M^e Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

S.C.P. [D] PERRAIS ET [C] [H]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant deux compromis de vente notariés du 13 novembre 2017 au rapport de maître [C] [H], notaire associé à [Localité 16] (44), M. [X] [B] et Mme [J] [T] épouse [B], mariés sous le régime de la communauté universelle, ont vendu à la sas Contacts Internationaux [Localité 14] (ci-après dénommée 'la CIM'), présidée par M. [G] [N], les murs et le fonds de commerce de l’hôtel restaurant Le Diana sis [Adresse 1] à [Localité 9] (56) aux prix respectifs de 3.550.000 € et 300.000 €.

2. Le compromis portant sur l’immeuble contenait une clause de mise aux normes des locaux, notamment d’accessibilité aux personnes handicapées, à la charge des vendeurs à réaliser avant la réitération de la vente.

3. Les travaux n’étant pas effectués à la date du 27 février 2018 prévue pour la réitération des ventes, un procès-verbal de difficultés était établi le même jour prévoyant d’une part de séquestrer un montant couvrant les travaux préconisés dans un rapport Socotec du 30 novembre 2017 et, d’autre part, de fixer la réitération des ventes au 9 mars 2018.

4. Les deux ventes étaient ainsi réitérées par actes authentiques du 9 mars 2018 reçus par maître [H], les parties convenant de séquestrer la somme de 60.000 € en la comptabilité du notaire et d’accorder un délai de 4 mois au vendeur pour réaliser les travaux.

5. Mme [J] [T] épouse [B] est décédée le 26 avril 2018.

6. Les travaux démarraient le lundi 2 juillet 2018 et étaient prévus de se poursuivre au-delà du 9 juillet avec un point de situation du chantier au 16 juillet 2018. Ils s’arrêtaient néanmoins dans la semaine du 10 juillet, M. [F] [N], exploitant l’établissement, ayant fait savoir qu’il n’avait pas été destinataire du planning des travaux, ni des matériaux mis en 'uvre.

7. Les travaux étaient finalement réalisés dans le courant du second semestre 2018 par la société CIM elle-même, laquelle acquittait une facture d’un montant de 51.708,77 € TTC à la société CGE sur facturation du 30 novembre 2018.

8. Par courrier du 25 février 2019, la sas CIM sollicitait la libération du séquestre tandis que par courrier du 9 mai 2019, réitéré le 2 septembre 2019, M. [B] sollicitait l’autorisation d’accéder à l’immeuble pour achever les travaux.

9. Faute d’accord, par acte d’huissier du 29 janvier 2020, la sas CIM assignait M. [B] et la scp Fabrice Perrais et [C] [H] devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins notamment de voir libérer à son profit la somme de 55.562,04 € séquestrée et voir condamner M. [B] à lui verser les sommes de 10.776 € au titre de la mise en conformité de l’ascenseur, 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de privation de la ligne téléphonique, 3.708,56 € au titre des frais exposés pour obtenir l’exécution des engagements contractuels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 7.739,55 € au titre de l’indemnité compensatrice de congés payés dont elle a fait l’avance au profit de M. [A], 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance ainsi que celle de 5.000 € pour résistance abusive et 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— ordonné à la scp Fabrice Perrais et [C] [H] de libérer la somme séquestrée de 55.562,04 € à concurrence de celle de 51.708,77 € pour la CIM et du solde pour M. [B],

— condamné ce dernier à payer à la CIM la somme de 10.716 € TTC au titre de la mise en conformité de l’ascenseur, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé à chacune d’elles la charge de ses propres dépens.

11. Le tribunal a retenu qu’il se déduisait de l’acte authentique que le vendeur devait faire réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai de 4 mois pour un montant estimé à 53.930 € dans l’acte de vente, lesquels travaux n’ont pas été effectués, que s’agissant de la mise en conformité de l’ascenseur, les cédants avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme et que concernant le transfert de la ligne téléphonique et les congés payés versés à M. [A], le cessionnaire devait en faire son affaire personnelle.

12. M. [B] a interjeté appel par déclaration du 2 décembre 2021.

13. Par conclusions du 2 mai 2022, la CIM a interjeté appel incident du rejet de ses demandes d’astreinte, de dommages et intérêts pour la privation de la ligne téléphonique, de remboursement de l’indemnité compensatrice de congés payés de M. [A] et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, préjudice moral et résistance abusive.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

14. M. [B] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 juillet 2022 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— déclarer la CIM irrecevable en sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, nouvelle en cause d’appel,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le jugement du 23 novembre 2021 en ce qu’il :

a ordonné à la scp Fabrice Perrais et [C] [H] de libérer la somme séquestrée de 55.562,04 € à hauteur de 51.708,77 € pour la CIM et le solde pour lui,

* l’a condamné à verser à la sas CIM la somme de 10.716 € TTC au titre de la mise en conformité de l’ascenseur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

l’a débouté de sa demande indemnitaire reconventionnelle,

l’a débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

— en conséquence, statuant à nouveau,

— à titre principal,

— débouter la CIM de ses demandes,

— subsidiairement,

— dire et juger que la scp Perrais [H] doit répartir la somme de 55.562,04 € actuellement séquestrée entre ses mains de la manière suivante :

21.761,16 € à la CIM,

le solde à M. [B],

— reconventionnellement,

— condamner la CIM à lui verser une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner la CIM à lui verser une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens d’instance et d’appel.

15. La sas CIM expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— déclarer M. [B] recevable mais mal fondé en son appel,

— déclarer la CIM recevable et bien fondée en son appel incident,

— y faisant droit,

— confirmer le jugement du 23 novembre 2021 en ce qu’il a :

ordonné à la scp Fabrice Perrais et [C] [H] de libérer la somme séquestrée de 55.562,04 €, à hauteur de 51.708,77 € pour la CIM et le solde pour M. [B],

condamné ce dernier à verser à la sas CIM la somme de 10.716 € TTC au titre de la mise en conformité de l’ascenseur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

débouté M. [B] de sa demande indemnitaire reconventionnelle,

— l’infirmer pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— ordonner à la scp Fabrice Perrais et [C] [H] de libérer la somme séquestrée de 51.708, 77 € à son profit et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.716 € au titre des frais de mise en conformité de l’ascenseur, outre intérêt au taux légal à compter du jugement,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour la privation indue de la ligne téléphonique de l’hôtel, outre 3.708,56 € au titre des frais qui ont dû être déboursés par la CIM pour obtenir l’exécution de ses engagements contractuels par M. [B], outre les intérêts de droit à compter de l’assignation, valant mise en demeure, capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [B] lui à payer la somme de 7.739,55 € au titre de l’indemnité compensatrice de congés payés avancée à M. [Z] [A],

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 15.000 € au titre des préjudices moral et de jouissance,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive,

— en tout état de cause,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

16. La scp Fabrice Perrais et [C] [H] n’a pas constitué avocat.

17. L’instruction de l’affaire a été clôturée le 2 avril 2024.

18. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur l’obligation de mise en conformité des locaux

19. M. [B] soutient que :

— la CIM a souhaité réaliser des travaux plus importants que ceux prévus et s’est pour cette raison opposée à l’intervention de la société mandatée par lui, tentant ainsi d’obtenir frauduleusement un avantage indu,

— la CIM aurait dû le mettre en demeure d’avoir à réaliser les travaux à sa charge avant de poursuivre elle-même l’exécution en nature des travaux au frais du cédant,

— la nature et l’ampleur des travaux restant à réaliser pour l’accessibilité n’ont pas été analysées et le coût des travaux réalisés est trop onéreux au regard de la réalité des travaux litigieux.

— les travaux ont commencé par l’intermédiaire de la société Handinorme le 2 juillet 2018 qui a été bloquée dans la poursuite de ceux-ci par la résistance de la CIM,

— un acompte a été versé pour 4.437,96 € et est à déduire du séquestre,

— M. [K], architecte, a chiffré les travaux pour 30.890,83 € au 9 décembre 2019 et en tenant compte des travaux déjà effectués, il a fixé la somme restant due à 21.761,16 €,

— la somme mise sous séquestre n’est pas une somme forfaitaire et automatique allouée au cessionnaire à défaut de réalisation de l’intégralité des travaux, mais permet au cessionnaire d’obtenir le règlement des sommes correspondant au coût réel des travaux restant à réaliser,

— le document ADAP est désormais la seule référence conformément à la commune intention des parties.

— la clause doit être appréciée en faveur du débiteur.

20. La sas CIM soutient que :

— le vendeur a failli à ses obligations puisqu’il n’a pas réalisé les travaux à sa charge avant la régularisation par acte authentique, un procès-verbal de difficulté ayant constaté le 27 février 2018 que le prix des travaux non réalisés s’élevait à 53.930 € d’où un séquestre pour 60.000 €,

— le cédant était engagé à effectuer la mise en conformité dès la conclusion du compromis et l’acte authentique a prévu une réalisation des travaux au plus tard le 10 juillet 2018 de sorte qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire,

— l’entreprise chargée des travaux a pris contact avec elle le 26 juin 2018 pour un début de travaux le 2 juillet 2018 et l’a informée le 12 juillet 2018 qu’elle ferait un point de chantier le 16 juillet suivant,

— les travaux n’ayant pas été entrepris, elle les a exécutés pour la somme de 51.708,77 €, ce qui correspond au montant estimé, la somme de 21.761,16 € avancée par la maire de [Localité 9] et l’avis de commission de sécurité ne reflétant pas l’entier chantier,

— le notaire s’est acquitté de la facture Handinorme d’un montant de 4.437,96 € réduisant la somme séquestrée à 55.562,04 €,

— M. [B] et le notaire se sont refusés à une exécution spontanée de la décision de première instance pourtant assortie, selon elle, de l’exécution provisoire démontrant une obstruction qu’il convient de dépasser par le prononcé d’une astreinte.

Réponse de la cour

21 L’article 1103 du code civil dispose que :'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

22. L’article 1221 du même code édicte que 'Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier’ et l’article 1222 précise que 'Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.'

23. En l’espèce, l’acte authentique de vente de l’immeuble du 9 mars 2018 articule l’obligation des vendeurs en deux temps :

'IMMEUBLE RECEVANT DU PUBLIC EXIGENCES D’ACCESSIBILITE

Le vendeur déclare que les biens objet des présentes constituent un établissement recevant du public de 4ème catégorie.

Par suite, le propriétaire ou gestionnaire de l’établissement est dans l’obligation de mettre en accessibilité une partie du bâtiment où peut être fourni l’ensemble des prestations, ceci depuis le 1er janvier 2011.

Ainsi qu’il a été dit ci-avant, et conformément aux exigences légales, demeurent annexés aux présentes, savoir :

* Trois contrôles 'SOCOTEC’ des locaux en date des 14 avril 2011, 30 novembre 2017 et 28 février 2018, identifiant les travaux de mise aux normes nécessaires.

* Un rapport établi par le cabinet d’architectes 'SCPA [K] TOURNE’ en date du 04 mars 2018, chiffrant le coût desdits travaux à la somme de CINQUANTE-TROIS MILLE NEUF CENT TRENTE EUROS (53.930,00 €).

L 'acquéreur reconnaît avoir reçu préalablement aux présentes des copies de ces contrôles. Le vendeur déclare que les travaux, aménagements et équipements tant intérieurs qu’extérieurs pour le rendre accessible n’ont pas été réalisés.

Par ailleurs, et conformément à l’article L.111-7-5 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur déclare avoir élaboré un agenda d’accessibilité programmée avec demandes de dérogations, tel que visé à l’article D.111-19-34 du code de la construction et de l’habitation, contenant le détail et le calendrier des travaux à effectuer ainsi que les financements nécessaires, et déposé un projet de cet agenda auprès de la Mairie de [Localité 9], le 21 février 2018, laquelle a délivré une autorisation numéro AT05603418P004, en date du 21 février 2018, autorisant le projet à défaut de réponse dans le délai de quatre mois.

L’acquéreur reconnaît avoir reçu préalablement aux présentes une copie de cet agenda, lequel est également demeuré ci-annexé. Par suite, et ainsi qu’il résulte de la convention des parties dès l’avant contrat, le vendeur s’oblige à faire réaliser à ses frais exclusifs les travaux nécessaires pour la mise en conformité des locaux, tels que chiffré ci-dessus, et à en justifier à l’acquéreur par la remise d’un rapport de mission de contrôle de la réalisation des travaux établi par un bureau de contrôle agréé, établissant la parfaite conformité à l’agenda d’accessibilité susmentionné, le tout dans les quatre (4) mois des présentes.'

'NANTISSEMENT- CONVENTION DE SEQUESTRE :

'Afin de garantir à l’acquéreur la bonne exécution des obligations du vendeur convenues entre les parties aux termes de l’avant-contrat,

Consistant en la réalisation à ses frais exclusifs des travaux nécessaires pour la mise en conformité des locaux par rapport à la réglementation sur les établissements recevant du public,

Tels qu’identifiés et chiffrés dans les contrôles 'SOCOTEC’ réalisées en date des 14 avril 2011, 30 novembre 2017, et 28 février 2018, et par le rapport établi par le cabinet d’architectes 'SCPA [K] TOURNE’ en date du 04 mars 2018, l’ensemble de ces documents demeurés ci-annexés,

Et à en justifier au cessionnaire par la remise d’un rapport de mission de contrôle de la réalisation des travaux établi par un bureau de contrôle agréé, établissant la parfaite conformité à l’agenda d’accessibilité, ainsi qu’il sera dit ci-après au paragraphe 'Etablissement recevant du public – Exigences d’accessibilité',

Le tout au plus tard dans les quatre (4) mois des présentes,

Les parties conviennent d’un commun accord que la somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000,00 €), à prélever sur le prix de la présente vente sera séquestrée entre les mains du séquestre ci-dessus plus amplement dénommé.

Il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise de tout ou partie des fonds séquestrés :

1°) Soit, au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur, sur justification par la production des factures acquittées de l’entreprise ayant réalisé les travaux, ainsi que d’un rapport de mission de contrôle de la réalisation des travaux établi par un bureau de contrôle agréé, justifiant de la réalisation des travaux de mise aux normes.

2°) Soit, à l’acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, en l’absence de tout justificatif, à l’expiration du délai indiqué ci-avant ; et ce nonobstant la possibilité pour les acquéreurs de poursuivre le vendeur en réclamation de toutes sommes complémentaires que pourraient nécessiter l’exécution de cette prestation.

3°) Soit, à la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestation.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Pour sûreté, le vendeur affecte spécialement à titre de nantissement, au profit de l’acquéreur la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu’à l’exécution de l’engagement pris ci-dessus.'

24. Après avoir procédé à une analyse des trois rapports Socotec de 2011, 2017 et 2018, le rapport établi à la demande de M. et Mme [B] par le cabinet d’architectes SCPA [K] Tourne du 4 mars 2018, soit 5 jours avant la réitération de la vente, a listé les travaux de mise aux normes à réaliser et chiffré le montant de ceux-ci à 53.930 € TTC, somme expressément mentionnée à l’acte de vente et signée des deux parties.

25. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu :

— qu’il se déduit dudit acte authentique que le vendeur devait faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux aux normes concernant l’accès des personnes handicapées, et ce dans le délai de 4 mois, pour un montant estimé de 53.930 € ainsi que cela ressortait de ladite liste des travaux de conformité à effectuer,

— que la somme de 60.000 € à prélever sur le prix de vente était séquestrée entre les mains du notaire, lequel devait remettre les fonds à l’acquéreur en l’absence de tout justificatif de réalisation de travaux conformes à l’expiration du délai,

— que M. [B] ne pouvait utilement faire valoir que les travaux réalisés après l’expiration du délai au prix de 51.708,77 € seraient trop onéreux, ceux-ci étant d’un montant inférieur au montant contractuellement convenu.

26. Il sera ajouté :

— que M. [B] n’a pas fourni d’explication quant à sa carence initiale à faire réaliser dans le délai qui lui était imparti à compter du 30 novembre 2017, date de la signature du compromis, et jusqu’au jour de la réitération de la vente, lesdits travaux mis à sa charge,

— le détail exact des travaux obligatoires était connu lors de la signature de l’acte intervenue le 9 mars 2018 puisqu’étaient joints à cet acte les rapports Socotec de 2011, 2017 et 2018 ainsi que le rapport établi par cabinet d’architectes SCPA [K] Tourne du 4 mars 2018 listant les travaux et chiffrant ceux-ci à la somme de 53.930 € TTC, le tout étant entré dans le champ contractuel,

— que la formalité de la mise en demeure n’est pas prévue à peine de validité de l’exécution forcée poursuivie par le créancier mais seulement à peine de dommages et intérêts en cas d’exécution forcée fautive,

— qu’au cas particulier, l’acte de vente ne prévoyait pas de mise en demeure mais prévoyait un délai préfix d’exécution de 4 mois, expirant donc le 9 juillet 2018, accepté par les vendeurs,

— que, sur l’accord donné le 28 juin 2018 par la sas CIM, les travaux ont commencé le 2 juillet, à savoir en limite de délai imparti pour les réaliser,

— que le procès-verbal d’avancement de travaux signé le 16 juillet 2018 fait état de ce qu’une petite partie des travaux a été réalisée (nettoyage sol parking, pose panneaux parking, kit cheminement, repérage de contremarches, signalisation pour surfaces vitrées) à l’exclusion des autres travaux (marquage au sol des places de parking, signalisation ascenseur, signalisation parking, kit carillon, nez de marches, dalles podotactiles, contremarches alu, panneaux de signalisation),

— qu’il s’en déduit que l’ensemble des travaux (qui comprenaient aussi la mise aux normes des sanitaires et cabines, de l’éclairage, la largeur des portes, etc') ne pouvait donc pas, indépendamment des raisons du défaut d’exécution spontanée ainsi que l’a justement relevé le premier juge, être achevé de manière définitive au 9 juillet 2018, date d’expiration du délai imparti pour les réaliser,

— que l’interdiction d’accès au-delà du 9 juillet 2018 opposée par M. [N] ' certes de manière peu amène ' ne peut être qualifiée de fautive dès lors que le vendeur n’était pas, au regard des stipulations contractuelles, autorisé à poursuivre lesdits travaux après cette date, outre que la première saison estivale d’exploitation de l’établissement était lancée,

— que ce délai étant expiré à une date parfaitement connue du vendeur, les conditions de l’exécution forcée passé ce délai étaient réunies,

— qu’enfin, les travaux étaient rendus indispensables en application de la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 et de son décret d’application n° 2006-555 du 17 mai 2006 concernant les établissements recevant du public (ERP), dont relevait l’établissement classé en 5ème catégorie et que la réalisation forcée des travaux en novembre 2018 par le cessionnaire ne peut donc être qualifiée de fautive,

— que bien que contestant les travaux réalisés par la société cessionnaire, M. [B] n’a pas sollicité d’expertise judiciaire desdits travaux,

— que c’est en conséquence à juste titre que M. [B] a été condamné à payer à la société cessionnaire la partie du séquestre correspondant au coût réellement acquitté par cette dernière et ainsi qu’elle en a justifié par la production de la facture du 30 novembre 2018 établie par la société CGE ayant réalisé les travaux et qui s’établit comme suit :

— Matérialisation de cheminement du parking à l’ascenseur extérieur 4.166,62 €

— Eclairage parties communes tout niveau suite insuffisance d’intensité

(Connexion au réseau électrique existant) 6.666,82 €

— Nez de marches antidérapants SS/RDC/+1/+2/+3/+4 5.833,33 €

— Fourniture et pose Porte coupe 1 heure

(Double vantaux respectant l’unité de passage d’évacuation et PMR) 3.280,92 €

— Repères tactiles SS/RDC/+1/4+2/+3/+4 3.500,00 €

— Signalisation SS/RDC/+1/+2/+3/+4 2.500,00 €

— Contraste marche 2.090,71 €

— Main courante SS/RDC/+1/+2/+3/+4 6.802,24 €

— Signalisation horizontale RDC 4.500,00 €

— Création douche italienne au norme PMR pour le SPA SS 3.750,00 €

Total : 51.708,77 € TTC

27. Le jugement qui a fait droit à la demande de libération de séquestre de la somme de 51.708,77 € pour la sas CIM et du solde pour M. [B] sera confirmé sur ce point, sans qu’il apparaisse utile de prévoir une astreinte.

2) Sur l’obligation de délivrance conforme de l’ascenseur

28. M. [B] soutient qu’aucune mise en demeure n’a été délivrée, que la nécessité et le coût raisonnable des travaux ne sont pas justifiés, qu’aucune expertise contradictoire, a fortiori judiciaire, n’a été mise en 'uvre, que les travaux étaient inclus dans l’état récapitulatif de M. [K], qu’une double indemnisation pour le même préjudice ne saurait donc être prononcée.

29. La sas CIM soutient que le cédant a failli à son obligation de délivrance conforme au sens de l’article 1604 du code civil considérant que le contrat de cession indiquait que l’ascenseur était conforme à la réglementation en vigueur alors qu’il s’est révélé non conforme depuis 2014, qu’elle a été contrainte de régler la somme de 10.716 € pour la mise en conformité dont elle demande le remboursement à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Réponse de la cour

30. L’article 1604 du code civil dispose que 'La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.'

31. L’acte de cession du 9 mars 2018 rappelle les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à la sécurité des ascenseurs et précise que 'Le cédant déclare au surplus, sous réserve de ce qui a pu être indiqué aux présentes :

— que l’ensemble des installations, matériel d’exploitation et matériel commercial est à ce jour en bon état de fonctionnement.

— que toutes les installations du fonds cédé sont en bon état de marche, conformes à toutes les obligations en la matière, notamment au regard des obligations d’hygiène, de sécurité, des conditions de travail et de pression acoustique.

— qu’il a fait procéder sur toutes les installations, les vérifications périodiques prévues par la réglementation en vigueur.

— qu’il n’a reçu aucune mise en demeure ou injonction, ni procès-verbal des services de sécurité, incendie, vétérinaires, de l’inspection du travail, ou autres prescrivant des mesures de mise en conformité qui n’auraient pas été satisfaites à ce jour, portant soit sur les locaux, soit sur les installations et machines.

— qu’il ne garantit pas que l’ensemble du matériel cédé avec le fonds est aux normes actuellement en vigueur, ce que le cessionnaire accepte expressément, ainsi qu’il a été dit précédemment.'

32. Or, le rapport de l’entreprise OTIS du 22 novembre 2018 a révélé que les travaux qui devaient être réalisés à l’échéance de 2014, soit 4 ans avant la vente, notamment pour se conformer à la mise en accessibilité, n’avaient pas été entrepris par M. et Mme [B]. L’ascenseur n’avait pas non plus fait l’objet du contrôle périodique requis par les articles L. 125-2-3 et R. 125-2-4 du code de la construction et de l’habitation.

33. La liste des travaux facturés (téléalarme conforme en cabine, protection des poulies, boite à boutons en cabine, équipement des paliers) n’est pas déjà comprise dans les travaux de mise en accessibilité ci-dessus effectués par la société CGE de sorte qu’il n’y a pas eu de double facturation de travaux identiques ainsi que le soutient M. [B] à tort.

34. Et c’est à juste titre que le premier juge a retenu que M. [B] ne justifiait d’aucun coût raisonnable inférieur au montant réclamé de ce chef par la sas CIM.

35. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3) Sur le transfert de la ligne téléphonique

36. La sas CIM soutient que la mauvaise foi de M. [B], qui a refusé de renseigner le formulaire utile, l’a empêchée d’opérer le transfert de la ligne téléphonique attachée à l’exploitation du fonds de commerce, ce qui constitue une faute contractuelle lui causant un préjudice puisqu’elle a dû mobiliser ses services pour pallier l’absence de ligne pour être jointe par la clientèle essentiellement constituée de personnes âgées qui réservent téléphoniquement et non par internet.

37. M. [B] soutient qu’il appartenait à la sas CIM de faire toutes les diligences utiles pour le transfert de la ligne téléphonique ainsi que le prévoyait l’acte de vente, que l’abonnement téléphonique a du reste été résilié le 13 février 2019 par sa société Le Diana, exploitante de l’hôtel dans le cadre d’un contrat de location-gérance, qu’à toutes fins, il a adressé au nom de la société Le Diana un courrier à la société Orange le 4 avril 2019 confirmant son accord pour la mutation de la ligne à la sas CIM, qu’en tout état de cause, cette dernière ne justifie par aucune pièce le préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 25.000 €, alors qu’elle en demandait 50.000 € dans son courrier initial de réclamation du 25 février 2019, somme qui n’était pas plus justifiée à l’époque, puisque la ligne n’a jamais été suspendue.

Réponse de la cour

38. L’acte de cession du 9 mars 2018 prévoit 'le droit d’utilisation de la ligne téléphonique attachée au fonds de commerce, sous réserve de l’agrément de l’opérateur téléphonique.' Il est précisé que 'Le cessionnaire reconnaît être informé que la mutation de la ligne à son profit devra être préalablement autorisée par la société de télécommunication prestataire de service, ce dont il fera son affaire personnelle.'

39. Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que 'la SAS CIM ne peut utilement demander aucune indemnité du chef d’une prétendue privation de jouissance de la ligne téléphonique de l’établissement, alors que c’est à elle qu’il lui appartenait d’effectuer auprès de la société Orange les démarches permettant le transfert de la ligne, et qu’il n’est pas démontré que le retard pris à cet égard soit dû en tout ou partie à l’absence de réponse de M. [B] à ses sollicitations.'

40. Il sera ajouté que l’acte de cession ne prévoyait aucune formalité à la charge des cédants pour le transfert de la ligne téléphonique.

41. De même, si suivant exploit d’huissier de justice du 29 mars 2019, la sas CIM a fait assigner M. [B] en référé d’heure à heure pour obtenir le transfert de la ligne téléphonique, elle s’est désistée de son instance dès lors qu’il lui était rappelé que l’acte de cession mettait cette formalité à sa charge.

42. Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé sur ce point.

4) Sur le remboursement des congés payés de M. [A]

43. La sas CIM sollicite la condamnation de M. [B] à lui rembourser l’indemnité de congés payés d’un montant de 7.739.55 € versée à M. [A], un ancien salarié de l’hôtel, au titre d’une période travaillée antérieure à la cession du fonds de commerce en soutenant qu’elle n’était tenue qu’à faire l’avance de cette somme en application de l’article L. 1224-2 du code du travail et non à en supporter le coût définitif.

44. M. [B] soutient que la sas CIM est contractuellement tenue du paiement de cette somme et que l’acte de cession doit s’interpréter en sa faveur.

Réponse de la cour

45. L’article L. 1224-2 du code du travail dispose que 'Le nouvel employeur est tenu, à l’égard des salariés dont les contrats de travail subsistent, aux obligations qui incombaient à l’ancien employeur à la date de modification, sauf dans les cas suivants :

1° Procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ;

2° Substitution d’employeurs intervenue sans qu’il y ait eu de convention entre ceux-ci.'

47. L’article 1190 du code civil édicte que 'Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.'

46. En l’espèce, l’acte de cession du 9 mars 2018 contient une clause intitulée 'Personnel du fonds’ qui précise que 'Conformément aux dispositions de l’article L. 1224-1 et suivants du code susvisé, le cessionnaire fera son affaire personnelle des droits acquis à congés payés des salariés attachés au fonds cédé dont il déclare avoir parfaite connaissance'.

47. Telle qu’elle est formulée, cette clause fait application de l’article L. 1224-2 du code du travail en excluant en outre l’exception d’absence de convention dans le cas d’une substitution d’employeurs puisque, sans qu’il y ait place pour un doute ni pour une exception, le cessionnaire déclare expressément faire 'son affaire personnelle des droits acquis à congés payés des salariés attachés au fonds cédé dont il déclare avoir parfaite connaissance.' Cette formulation écarte sans ambiguïté et sans qu’il y ait lieu à faire application de l’article 1190 du code civil toute hypothèse d’une avance qui aurait été consentie par la société cessionnaire.

48. Le jugement, qui a rejeté cette demande de remboursement, sera confirmé par substitution de motifs.

5) Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la sas CIM pour préjudice de jouissance et préjudice moral

49. La sas CIM estime que M. [B] a engagé sa responsabilité au titre des différents manquements constatés (travaux, ligne téléphonique, etc') qui ont eu pour incidence un retard dans l’entrée en jouissance et donc dans l’exploitation du fonds de commerce, lui causant un préjudice indéniable.

50. M. [B] souligne que l’absence de transfert de la ligne téléphonique n’est pas de son fait, que l’allégation d’un retard dans l’entrée en jouissance du fait des travaux à réaliser n’est pas plus sérieuse dès lors que la sas CIM a accepté de signer les actes définitifs en toute connaissance de cause.

Réponse de la cour

51. L’article 1231-1 du code civil dispose que 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

52. En l’espèce, il résulte des pièces produites et des développements ci-dessus retenus que M. [B] a été défaillant par deux fois dans la réalisation des travaux de mise aux normes mis à sa charge, la première fois pendant le temps laissé entre le compromis de vente et la vente en elle-même, la seconde fois pendant les 4 mois impartis à compter de la vente. En effet, seule une toute petite partie des travaux (commencés seulement le 2 juillet 2018, soit en limite de délai) était exécutée au 9 juillet 2018, à la date d’expiration du second délai imparti pour les réaliser, de sorte que la société cessionnaire a dû y procédé de manière forcée en novembre 2018.

53. Et ce n’est qu’après avoir reçu le 25 février 2019 une mise en demeure d’avoir à libérer le séquestre que M. [B] s’est manifesté par courrier du 9 mai 2019 en arguant de l’obstruction opposée par la sas CIM et en proposant d’achever les travaux.

54. Ce comportement de M. [B] a contrarié l’entrée en jouissance de la sas CIM dans un établissement d’hôtellerie-restaurant au démarrage de la période estivale ainsi qu’un préjudice moral lié aux tracas générés par le suivi erratique des travaux. Ces préjudices seront indemnisés par l’octroi d’une somme de 5.000 €.

55. Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [B] sera condamné à payer à la sas CIM ladite somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, portant elle-même intérêt à compter de la signification du présent arrêt.

6) Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [B]

56. M. [B] entend solliciter la condamnation de la sas CIM à lui payer une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation d’une part des menaces multiples et prétentions exorbitantes du cessionnaire formulées pendant le processus de vente et alors que son épouse était gravement malade et est décédée le 26 avril 2018, d’autre part, du fait de la non perception du produit de la vente de ses vins qui étaient restés dans l’établissement et que le commissaire-priseur qui a procédé à la vente a transmis le prix par erreur à la société cessionnaire qui, bien que condamnée par le tribunal de commerce, n’a toujours pas restitué ledit prix de vente et, enfin, en raison du comportement abusif du cocontractant qui a imposé de force ses décisions unilatérales modifiant l’économie des accords passés, sans information préalable ni mise en demeure, en témoigne l’arrachage sans préavis des arbres centenaires situés devant l’hôtel sans même en aviser la mairie de [10].

57. La sas CIM rappelle que le paiement du prix de la vente des vins est étranger au présent litige, que la 3ème chambre de la cour d’appel de Rennes a du reste été saisie de l’instance sous le n° 21/01449 et que l’arrachage des arbres a été préconisé à dire d’expert compte tenu de leur dangerosité.

Réponse de la cour

58. Le paiement du produit de la vente des vins et l’arrachage des arbres sont des sujets étrangers au présent litige tandis que l’âpreté des négociations commerciales a été à la hauteur des enjeux financiers, économiques et fiscaux.

59. M. [B] n’établit pas les préjudices qu’il allègue.

60. Le jugement qui a rejeté sa demande sera confirmé sur ce point.

7) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la sas CIM pour abus de droit

61. La sas CIM estime que compte tenu de la particulière mauvaise foi de M. [B] qui l’aura conduit à ne pas exécuter ses engagements contractuels et à former une demande reconventionnelle, elle est bien fondée à solliciter sa condamnation à lui verser une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive confinant à l’abus de droit puisqu’elle attend depuis plus de trois ans la libération des fonds séquestrés et le remboursement des dépenses consenties pour palier le carence manifeste du cédant.

62. M. [B] soutient que cette demande est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile, qu’il n’a commis aucune faute à l’occasion de la présente procédure, que sans aucune intention de nuire ni erreur grossière équipollente au dol, il n’a fait que défendre légitimement ses droits en justice.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la demande

63. L’article 564 du code de procédure civile dispose que 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

64. L’article 566 du même code précise que 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

65. Il est enfin constant qu’une résistance abusive peut toujours être caractérisée à hauteur d’appel dès lors qu’elle vise un fait générateur postérieur à la décision de première instance.

66. En l’espèce, ainsi que cela résulte du jugement lui-même, la sas CIM a formulé en première instance une demande de condamnation de M. [B] à lui payer une somme de 5.000 € au titre d’une résistance abusive, laquelle a été rejetée, de sorte que la demande ne saurait être considérée comme nouvelle en appel et qu’elle est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

67. L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'

68. La résistance abusive se définit par la contrainte pour le plaideur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle suppose un abus de droit, lequel exige un acte de mauvaise foi tandis que l’évocation d’un préjudice ne suffit pas.

69. En l’espèce, compte tenu des désaccords des parties dans la liquidation de leurs obligations nées des actes de cession du fonds de commerce et des murs de l’hôtel [Adresse 12] et de ce que chacune d’elle succombe en partie en ses prétentions, la défense de ses intérêts par M. [B] ne saurait être qualifiée d’abusive.

70. La demande sera donc rejetée.

8) Sur les dépens et les frais irrépétibles

71. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.

72. Le jugement sera donc confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance. Les demandes seront rejetées s’agissant des dépens et des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette l’exception tirée par M. [B] de l’irrecevabilité de la demande formée par la sas CIM du chef de la résistance abusive,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 23 novembre 2021, sauf en ce qu’il a débouté la sas CIM de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [X] [B] à payer à la sas Contacts Internationaux [Adresse 13] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral, portant intérêt à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais, compris ou non dans les dépens, qu’elle a exposés en première instance et en appel,

Rejette en conséquence les demandes au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE