N° RG 19/03574 – N° Portalis DBV2-V-B7D-II6M

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2021

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance de Dieppe du 06 juin 2019

APPELANTS :

Madame Z Y veuve X

née le […] au HAVRE

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Rose G CAPITAINE, avocat au barreau de Dieppe substituée par M^e Sophie CATTELET, avocat au barreau de Dieppe

Madame K Y

venant aux droits de M. A Y décédé le […] née le […] à DIEPPE

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Rose G CAPITAINE, avocat au barreau de Dieppe substituée par M^e Sophie CATTELET, avocat au barreau de Dieppe

Madame G-U V veuve Y

née le […] à DIEPPE

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Rose G CAPITAINE, avocat au barreau de Dieppe substituée par M^e Sophie CATTELET, avocat au barreau de Dieppe

Monsieur E L

né le […] à DIEPPE

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Rose G CAPITAINE, avocat au barreau de Dieppe substitué par M^e Sophie CATTELET, avocat au barreau de Dieppe

INTIME :

Monsieur F L

né le […] à DIEPPE

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e François GARRAUD de la Scp GARRAUD-OGEL-LARIBI, avocat au barreau de Dieppe substitué par M^e Anne-Sophie LEBLOND, avocat au barreau de Dieppe

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/013672 du 05/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 juin 2021 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. François BERNARD, conseiller

M. Jean-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me M N

DEBATS :

A l’audience publique du 30 juin 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 septembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me N, greffier

*

* *

De l’union de M. O Y et M^me P Q, son épouse, sont nés quatre enfants: Z, A, B et C. M^me P Q est décédée le […].

Par acte authentique du 25 mars 1995, reçu par M. R S, notaire, M. O Y a donné, à titre de partage anticipé entre vifs, à :

— Z, A et C Y : la nue-propriété de la maison d’habitation située 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise, chacun pour […],

— B Y : l’usufruit de ce bien.

M. O Y est décédé le […].

La nue-propriété et l’usufruit de la maison située à Martin-Eglise se sont trouvés réunis à la suite du décès de M. B Y, le 17 août 2009, laissant pour lui succéder M. A Y, M^me Z Y, veuve X et M^me C Y, ses frère et soeurs.

M^me C Y est décédée le […] laissant pour lui succéder ses deux enfants : E et F L.

Le bien immobilier s’est ainsi trouvé en indivision entre M^me Z Y, veuve X et M. A Y pour […] chacun, le dernier tiers se partageant entre MM. F et E L, leurs neveux.

Au cours de l’année 2010, M. A Y et M^me Z Y, veuve X souhaitant vendre la maison d’habitation de Martin-Eglise, ont trouvé un acquéreur pour un prix net vendeur de 100 000 euros.

Sur la demande de M. F L, les autres indivisaires ont consenti à lui céder leurs parts sur la même base de calcul que le tiers acquéreur, soit 100 000 euros, afin que M. F L devienne seul propriétaire de la maison.

Le 22 juin 2011, ce dernier a versé à son oncle et à sa tante, chacun, un acompte de 16 500 euros.

D’autres acomptes ont été versés ultérieurement à M^me Z Y, veuve X pour un montant total de 9 000 euros.

Les coindivisaires souhaitant mettre fin à l’indivision, plusieurs réunions ont été organisées chez le notaire et un procès-verbal de difficulté a été dressé le 14 mars 2014.

Par acte d’huissier du 27 avril 2016, M^me Z Y, veuve X, M. A Y et M. E L ont fait assigner M. F L devant le tribunal de grande instance de Dieppe afin que soit ordonnée la licitation du bien immobilier.

M. A Y étant décédé le […], ses héritiers, M^me K Y, sa fille, et M^me G-U V, veuve Y, son épouse, sont intervenues volontairement dans la cause.

Par jugement contradictoire du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Dieppe a essentiellement, et ce avec exécution provisoire :

— dit qu’il n’y avait pas eu de contrat de vente du bien immobilier sis au 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise (76) au profit de M. F L,

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de M. B Y,

— désigné M^e AC-AB, notaire à Dieppe, pour procéder à ces opérations,

— dit qu’il entrerait notamment dans la mission du notaire, après avoir entendu les parties en leurs explications et s’être fait communiquer tous documents et justificatifs utiles, de :

* estimer la valeur actuelle du bien immobilier situé au 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise et proposer aux coindivisaires une valeur de mise à prix pour sa vente éventuelle par licitation,

* se faire remettre toute autre pièce ou justificatif utile à ses opérations,

— dit que dans les opérations de partage, le notaire tiendrait compte des acomptes versés par M. F L de 16 500 euros à M. A Y et de 25 500 euros à M^me Z Y épouse X,

— rappelé qu’en vertu de l’article 1368 du code de procédure civile, l’état liquidatif susmentionné devait être dressé par le notaire désigné dans un délai d’un an suivant sa désignation,

— rappelé que dans l’hypothèse de divergences persistantes entre copartageants, le projet d’état liquidatif transmis au juge commis sera complété par un procès-verbal de difficultés,

— débouté M^mes Z Y veuve X , K Y, G-U V, veuve Y et M. E L de leur demande d’indemnité d’occupation,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que les dépens de l’instance seraient compris dans les frais du partage et supportés à due concurrence par chacune des parties.

Le 5 septembre 2019, M^me Z Y, veuve X, M^me K Y, Mme

G-U V, veuve Y et M. E L ont formé appel de la décision.

Par dernières conclusions notifiées le 28 août 2020, M^me Z Y, veuve X, M^me K Y, M^me G-U V, veuve Y et M. E L demandent l’infirmation du jugement entrepris et sollicitent que la cour d’appel, au visa des articles 815, 815-9, 1134, 1582 et 1583 du code civil, statuant à nouveau :

— constate qu’ils ont consenti à céder à M. F L leurs parts sur la même base de calcul que le tiers acquéreur, soit 100 000 euros, afin qu’il devienne seul propriétaire de la maison située 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise, actuellement en indivision,

— constate que M. F L a commencé à verser des acomptes sur le prix,

— constate qu’il y a accord parfait entre les parties sur la chose et le prix et que la vente de l’immeuble au profit de M. F L est parfaite,

— enjoigne à M. F L dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir à régulariser chez M^e AA-AB, notaire, la licitation en s’acquittant du solde du prix de vente à hauteur de 47 300 euros et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— constate judiciairement que M. F L est redevable envers l’indivision d’une indemnité pour l’occupation privative du bien indivis situé 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise, et ce depuis le mois de juillet 2011,

— fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros,

— constate que jusqu’au mois d’avril 2020 inclus, M. F L était débiteur à l’égard de l’indivision d’une somme globale de 53 500 euros (107 mois X 500 euros) et le condamne au paiement de cette somme,

— le condamne, à compter du mois de mai 2020, à verser à l’indivision une indemnité complémentaire d’occupation mensuelle de 500 euros,

— condamne l’intimé au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel à une somme de 2 000 euros, ainsi que les dépens,

— déboute M. F L de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement et en tout état de cause,

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de M. B Y et a désigné M^e AA-AB, notaire à Dieppe, pour procéder à ces opérations,

— ordonne préalablement au partage la licitation du bien litigieux, soit en l’étude de M^e AA-AB en cas d’accord de toutes les parties, soit par licitation forcée devant le tribunal de grande instance de Dieppe sur la mise à prix de 100 000 euros,

— constate judiciairement que M. F L est redevable envers l’indivision d’une indemnité pour l’occupation privative du bien indivis depuis le mois de juillet 2011,

— fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros,

— constate que jusqu’au mois d’avril 2020 inclus, M. F L était débiteur à l’égard de l’indivision de la somme de 53 500 euros (107 x 500 euros) et le condamne au paiement de cette somme,

— le condamne à compter du mois de mai 2020 à verser à l’indivision une indemnité complémentaire d’occupation mensuelle de 500 euros,

— dise si la cour s’estime insuffisamment informée, que M^e AA-AB aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative du bien,

— dise que ce dernier devra arrêter les comptes de l’indivision au jour de la rédaction de l’acte définitif,

à titre infiniment subsidiaire,

— dise que les frais irrépétibles seront pris en charge par tous les indivisaires et prélevés sur l’actif successoral.

M^me Z Y, veuve X, M^me K Y, M^me G-U V, veuve Y et M. E L contestent la décision ayant dit qu’il n’y avait pas eu de contrat de vente du bien immobilier situé 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise au profit de M. F L alors que la vente était parfaite dès lors qu’il y a eu un accord des parties sur la chose et le prix de vente, soit 100 000 euros ; que M. F L a versé plusieurs acomptes à valoir sur le prix de vente convenu ; qu’il a signé les deux actes sous seing privés rédigés par sa tante et son oncle, le 22 juin 2011, qui mentionnent un prix de vente de 100 000 euros ; que sa signature est tout à fait identifiable ; que les contestations ultérieures de M. F L sur le prix de vente sont sans emport dès lors que la vente était parfaite à la date du 22 juin 2011.

Ils rappellent par ailleurs qu’une indemnité d’occupation est due par l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis, même en l’absence d’occupation effective des lieux. Ils se fondent sur l’attestation de M^me I, la voisine, ainsi que sur l’adresse indiquée sur les actes de procédure pour soutenir que M. F L occupe privativement le bien indivis depuis le mois de juillet 2011, sans verser d’indemnité d’occupation et qu’il est d’ailleurs le seul parmi les coindivisaires à posséder les clés de la maison. Ils ajoutent que leur demande de paiement n’est pas prescrite, l’assignation délivrée le 27 avril 2016 ayant interrompu la prescription quinquennale prévue par l’article 815-10 du code civil. Ils sollicitent une indemnité procédurale.

Par dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2020, M. F L demande à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de leurs demandes et de condamner ces derniers à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la Scp Garraud Ogel Laribi Haussetete en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. F L fait valoir, comme en première instance, qu’il n’y a pas eu d’accord des parties sur le prix de vente du bien. Il conteste avoir accepté le prix de vente de 100 000 euros dès lors qu’il ne disposait pas de telles liquidités et que la valeur du bien est en réalité comprise entre 60 000 et 85 000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation, il soulève la prescription pour la période antérieure au 5 février 2013. Il conclut au débouté de la demande dès lors que les appelants ne justifient ni du bien fondé, ni du montant de l’indemnité d’occupation réclamée et verse un constat d’huissier du 7

novembre 2014 qui démontre que la maison est inhabitable. Il sollicite une indemnité procédurale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2021.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 juin 2021 pour la décision être rendue le 29 septembre 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt fait référence sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

Sur la relation contractuelle entre les parties

L’article 1582 du code civil dispose que 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'.

Selon l’article 1583 du même code la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenus de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

L’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'.

Il est acquis aux débats que M^me Z Y, M. A Y et M. E L ont consenti à vendre à M. F L le bien indivis situé 24 grande rue des Salines à Maison-Eglise afin que celui-ci en devienne l’unique propriétaire.

Le débat porte exclusivement sur l’existence d’un accord des parties sur le prix de vente du bien indivis et donc sur l’existence d’un contrat de vente immobilière.

Pour soutenir leur prétention, M^me Z Y, M^me K Y, M^me G-U V et M. E L se réfèrent à deux documents, datés du 22 juin 2011, dans lesquels M^me Z Y et M. A Y reconnaissent respectivement avoir 'reçu par chèque la somme de 16 500 euros pour une partie de la vente de la maison sise 24 grande rue des Salines à Etran commune de Martin-Eglise'.

Il ressort de ces mêmes documents les éléments suivants : 'ce bien sera acheté par mon neveu M. J F’et 'la totalité de ce bien sera vendue 100 000 euros partagé en 3 parts. Le solde de cette maison sera versé pour le 15 janvier 2012 en accord avec les héritiers'.

Les deux documents comportent chacun deux signatures qui sont précédées des mentions 'Lu et approuvé', il n’est cependant pas possible d’en identifier leur auteur de manière certaine, ainsi que le relève à juste titre le premier juge.

M. F L ne dénie pas expressément être l’auteur de l’une de ces signatures mais conteste néanmoins avoir consenti à acquérir le bien indivis pour un prix de 100 000 euros.

Le versement de plusieurs acomptes par M. F L ne peut valoir à lui seul et en lui-même acceptation du prix de vente pour la somme de 100 000 euros.

Le procès-verbal de difficultés mentionne en page 6 les dires de M. F L rédigés en ces termes : 'Je conteste le prix global à 100 000 euros car M^me G-U Y m’a indiqué pendant l’été 2013 que la famille acceptait de diminuer le prix à 85 000 euros'.

Le projet d’acte de vente rédigé par M^e AA-AB, annexé au procès-verbal de difficultés, fait état en page 7 d’une cession du bien litigieux pour un prix de 85 000 euros même s’il la valeur du bien est annoncée au prix de 100 000 euros.

Il ressort de ces éléments que si deux indivisaires, madame Z X et M. A Y ont accepté de vendre l’immeuble au prix de 100 000 euros, de façon épistolaire, avec paiement du prix au 15 janvier 2012, aucun document rédigé de la main de M. J n’établit de façon expresse son acceptation éclairée du prix d’acquisition du bien. Il résulte en effet particulièrement du procès-verbal de difficultés notarié que d’une part des négociations du prix sont intervenus entre indivisaires, que d’autre part, il existait une confusion entre la valeur du bien et le prix de cession devant être payé, déduction faite de la part de M. F J.

En définitive, M^mes K et Z Y, M^me G-U V et M. E L ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un accord, ferme et définitif, des parties sur le prix de vente et donc de la formation d’un contrat de vente immobilière au profit de M. F L.

Ils sont donc déboutés et le jugement entrepris est confirmé sur ce point. Il s’ensuit que les dispositions relatives à l’ouverture des opérations de liquidation et de partage sont également confirmées.

Sur la demande en licitation

L’article 1377 du code de procédure civile, premier alinéa, dispose que 'le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués'.

Le tribunal, après avoir rappelé, à juste titre, qu’il ne pouvait ordonner une 'vente amiable', comme sollicitée par M^me Z Y, M. A Y et M. E L, mais seulement une vente par adjudication, n’a pas fait droit à la demande en licitation de la maison de Martin-Eglise, relevant que les demandeurs estimaient le bien à 100 000 euros mais ne communiquaient pas d’estimations émanant de professionnels.

En cause d’appel, M^mes Z et K Y, M^me G-U V et M. E L forment la demande d’une vente de l’immeuble devant le tribual de grande instance de Dieppe sur la base d’une mise à prix de 100 000 euros.

M. F J ne s’oppose pas à la vente de la maison dans ses écritures visant simplement, sans autre précision quant aux biens concernés, la nécessité de mettre fin à l’indivision en application de l’article 815 du code civil.

Il communique deux attestations portant sur la valeur immobilière de la maison, la première du 13 novembre 2014 émanant de l’agence ABF de Dieppe proposant un prix de 60 000 à 70 000 euros net vendeur, la seconde du 8 novembre 2014 rédigé par l’agence Marine immobilier de Dieppe visant un prix de 70 000 à 80 000 euros. Le constat dressé le 7 novembre 2014 par l’huissier instrumentaire démontre l’état d’abandon du bien édifié cependant sur une parcelle de 1 449 m².

Il convient d’ordonner la vente par adjudication de l’immeuble sur la base de 100 000 euros

tel que demandé, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du code civil, deuxième alinéa, dispose que 'L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité'.

Selon l’article 815-10 du même code, troisième alinéa, 'aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être'.

M. F L, dans le corps de ses écritures, soulève la prescription pour la période antérieure au 5 février 2013. Il se prévaut à cet égard de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil mais n’en tire aucune conséquence juridique autre que le débouté des appelants et la confirmation du jugement entrepris.

M^mes Z et K Y, M^me G-U V et M. E L sollicitent le règlement à l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros depuis le mois de juillet 2011.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants se réfèrent au témoignage de M^me I du 19 juin 2020, domiciliée à proximité du bien litigieux, qui atteste que M. F L habite toujours dans la maison située au 24 grande rue des Salines à Martin-Eglise.

Cependant, cette attestation est imprécise et peu circonstanciée de sorte qu’elle est insuffisante pour établir l’occupation privative du bien indivis.

Alors que les appelants se réfèrent également à l’adresse indiquée sur les actes de procédure, cet élément ne peut néanmoins suffire, en l’absence d’autres éléments, pour établir l’occupation privative du bien indivis.

En toute hypothèse, pas plus en appel qu’en première instance, M^mes Z et K Y, M^me G-U V et M. E L ne versent d’éléments pour justifier du montant de l’indemnité réclamé.

Par conséquent, ils sont déboutés de leur demande de versement d’une indemnité d’occupation et le jugement entrepris est confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le premier juge a dit que les dépens seraient compris dans les frais du partage et supportés à due concurrence par chacune des parties sans procéder à une condamnation.

En cause d’appel, les appelants échouent dans leurs prétentions mais eu égard à la nature familiale du litige, il sera fait masse des dépens d’appel, M^me Z Y, veuve X, M^me K Y, M^me G-U V, veuve Y et M. E L d’une part, M. F J d’autre part étant condamnés à supporter la moitié de ces frais.

Les dépens seront recouvrés en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle. La Scp Garraud Ogel Laribi Haussetete peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile comme elle le demande.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception du chef relatif à la licitation de l’immeuble,

Et statuant de ce seul chef infirmé,

Ordonne la vente par adjudication et par les soins de M^e AC-AB, notaire à Dieppe, de l’immeuble situé à Martin-Eglise (76370), […] et AC 88 d’une superficie de 14 a 49 ca, sur la base d’une mise à prix de 100 000 euros,

Et y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et condamne d’une part, in solidum M^me Z Y, veuve X, M^me K Y, M^me G-U V, veuve Y et M. E L d’autre part M. F L à supporter ces frais à hauteur de la moitié chacun, dont distraction au profit de la Scp Garraud Ogel Laribi Haussetete en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront recouvrés en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier La présidente