Arrêt N°

EF

R.G : N° RG 21/01708 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FTZK

S.A.R.L. CALLIOPE

C/

S.C.I. CENTRE COMMERCIAL GEANT

S.E.L.A.R.L. SELARL [E] [B]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 01 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d’appel en date du 04 OCTOBRE 2021 rg n°: 20/02633

APPELANTE :

S.A.R.L. CALLIOPE Représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEES :

S.C.I. CENTRE COMMERCIAL GEANT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. SELARL [E] [B] Es qualité de « Mandataire judiciaire » de la « SCI CCG ».

[Adresse 1]

[Localité 6]

Clôture: 26 janvier 2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Juin 2023 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 15 Septembre 2023.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Septembre 2023.

Greffier : M^me Nadia HANAFI, greffière lors des débats

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial signé les 29 février et 1er mars 2016, la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) a donné en location à la SARL CALLIOPE un local commercial situé dans le centre commercial 'Les Casernes’ situé à Saint-Pierre pour une durée de neuf ans et moyennant le versement d’un loyer annuel de 50.055,80 Euros, payable par trimestre.

Le 25 juin 2019, la SCI CCG a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de redressement judiciaire et le centre commercial a fermé ses portes en juillet 2019.

Par courrier en date du 24 juillet 2020, la SARL CALLIOPE a déclaré une créance d’un montant de 112.000€ entre les mains du mandataire judiciaire.

Par acte d’huissier du 9 septembre 2020, la SCI CCG a fait délivrer à la SARL CALLIOPE, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 111.162,24 Euros.

Suivant acte d’huissier du 13 octobre 2020, la SARL CALLIOPE a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre la SCI CCG, représentée par Me [E] [B], mandataire judiciaire, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société aux fins d’obtenir le paiement de la somme de cent onze mille cent soixante-deux euros et vingt-quatre centimes (111.162,24€) à titre de dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions, la SARL CALLIOPE a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles de la SCI CCG, assistée de Me [E] [B], mandataire judiciaire et demandait leur condamnation à lui verser':

La somme de 159.397,95€ en réparation du préjudice matériel

La somme de 140.000€ en réparation du préjudice financier

La somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle invoquait le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation d’entretien et de jouissance paisible des locaux loués. Elle invoque l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de versement des loyers commerciaux.

La SCI CCG, assistée de Me [E] [B], mandataire judiciaire, s’opposait à l’ensemble des demandes soutenant n’avoir commis aucune faute et confirmait la demande de paiement des loyers.

Par jugement en date du 1er octobre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes:

— Déboute la SARL CALLIOPE de toutes ses demandes.

— Condamne la SARL CALLIOPE aux dépens.

— Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 04 octobre 2021, la SARL CALLIOPE a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 06 octobre 2021.

La SARL CALLIOPE a déposé ses premières conclusions d’appelante le 04 janvier 2022.

La SCI CCG a déposé ses premières conclusions d’intimée le 31 mars 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante déposées le 12 octobre 2022, la SARL CALLIOPE demande à la cour de':

— Juger recevable les demandes et prétentions de la SARL CALLIOPE.

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion du 1er octobre 2021 en ce qu’il a débouté la SARL CALLIOPE de toutes ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Et, statuant à nouveau :

— Déclarer que le bailleur a méconnu ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial « Les Casernes » et à son obligation de garantir l’attractivité des locaux par son ouverture, tout en réclamant le paiement des loyers ;

— Déclarer que la SCI CCG est responsable du préjudice subi par la SARL CALLIOPE en ce qu’elle a réclamé des loyers indus de 2019, 2020 et 2021, caractérisant un préjudice matériel de 175.476,52 Euros au 1er octobre 2021;

— Déclarer que la SCI CCG est responsable du préjudice subi par la SARL CALLIOPE qui n’a pu réaliser de bénéfices en 2019, en 2020, et jusqu’au 1er octobre 2021, caractérisant un manque à gagner (perte d’exploitation) de 168. 000 euros ;

— Reconnaître la responsabilité civile contractuelle du bailleur ;

Et en conséquence,

Condamner la SCI CCG à payer à la SARL CALLIOPE la somme de 175.476,52 Euros correspondant au préjudice matériel subi par elle, assortie des intérêts au taux légal, à parfaire.

Condamner la SCI CCG à payer à la SARL CALLIOPE la somme de 168.000,00 Euros correspondant au préjudice financier subi par elle du fait du manque à gagner depuis 2019, assortie des intérêts au taux légal, à parfaire.

Sur la demande nouvelle formulée en appel par le bailleur,

La déclarer irrecevable comme étant formulée pour la première fois en appel.

A défaut, la rejeter au fond comme étant mal fondée ou, le cas échéant, accorder des délais de paiement à la société CALLIOPE.

En tout état de cause,

Rejeter toutes demandes prétentions contraires

Condamner la SCI CCG à payer à la SARL CALLIOPE la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées via le RPVA le 25 août 2022, la SCI CCG, assistée de Me [E] [B], demande à la cour de':

Déclarer non fondé l’appel formé par la SARL CALLIOPE le 4 janvier 2022 et la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Constater la résolution du bail à la date du 9 septembre 2020.

A titre reconventionnel, vu les articles 64, 68 et 70 alinéa 1 du code de procédure civile,

Condamner la SARL CALLIOPE à lui régler la somme de 175.476,52 euros représentative des loyers échus au titre des années 2019, 2020 et du 1er janvier à octobre de l’année 2021.

Condamner la société CALLIOPE aux entiers dépens et à payer à la SCI CCG la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Sur les demandes indemnitaires du preneur

1° Sur la faute du bailleur tiré du défaut de maintien de l’activité commerciale de la galerie.

La SARL CALLIOPE invoque la fermeture du centre commercial à la date du mois de juin 2019 qui a entraîné une perte d’exploitation du magasin liée à l’absence de fréquentation des locaux par les clients. Elle soutient qu’il incombe au bailleur de lui assurer un environnement commercial favorable. Elle souligne que le centre commercial était fermé ce qui constitue une violation de l’obligation de délivrance. Elle invoque deux décisions de la Cour de cassation en date des 19 décembre 2012 et 23 janvier 2020.

Elle ajoute que les nombreux manquements ont été relevés dès l’année 2019 comme la pétition en date du 15 avril le démontre et pas uniquement en 2020. Elle soutient que le bailleur a l’obligation de maintenir les lieux loués dans leur forme initiale conformément aux dispositions de l’article 1723 du code civil, ce qui manifestement n’a pas été le cas. Elle invoque les dispositions de l’article 1726 du même code qui prévoient que si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer.

La SCI CCG s’oppose à l’ensemble des demandes. Elle soutient que malgré la fermeture de l’hypermarché AUCHAN liquidé à compter du 20 juin 2019, elle a assuré la poursuite d’activité des 17 boutiques du centre commercial en entretenant les lieux et en les rendant accessibles à la clientèle. Elle invoque en outre les clauses du contrat de bail qui exclut toute responsabilité du bailleur liée notamment à l’insuccès de la commercialisation du centre. Elle ajoute que le contrat de bail n’a prévu aucune obligation particulière d’assurer au preneur le maintien de l’activité commerciale et qu’elle n’a nullement modifié l’état des lieux mis à disposition.

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu des dispositions de l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée.

En vertu des dispositions de l’article 1726 du code civil, si au contraire le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à ferme ou à loyer pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Le maintien de l’activité économique de l’ensemble du centre commercial, et notamment de l’hypermarché qui s’y trouve, touche à l’environnement du local commercial loué et non au local lui-même.

Les obligations du bailleur prévues par le texte sus-évoqué ne concernent stricto sensu que le local lui-même. Sauf à s’interroger sur la présence de clauses contractuelles dans le bail qui auraient prévu une extension des obligations du bailleur de ce chef.

Sur ce point, le contrat de bail litigieux a notamment prévu les clauses suivantes':

Article 21 Objet du Bail

'.. le preneur déclare avoir parfaite connaissance des obligations et sujétions de toute nature qu’implique pour les preneurs l’appartenance à un centre commercial.

Le centre commercial dans lequel se trouve le local objet des présentes comprend un hypermarché, une galerie marchande, un mail desservant l’ensemble des commerces, des circulations intérieures ouvertes au public et des locaux techniques nécessaires au bon fonctionnement du centre, un parking.

Le bailleur pouvant être amené, pour assurer un meilleur fonctionnement du centre, à modifier sa distribution la référence à tous plans et documents est faite à titre indicatif'; il restera libre de modifier à sa seule convenance les accès extérieurs du centre commercial et, à l’intérieur de ce centre, les emplacements de tous locaux et de toutes implantations commerciales à la seule exception du local objet des présentes.

Le preneur déclare avoir apprécié lui-même et sous sa propre responsabilité aussi bien la commercialité d’ensemble du centre commercial que celle des locaux objet du présent bail, de sorte que le bailleur ne sera en aucun cas responsable de l’importance du chiffre d’affaires effectif du preneur par rapport aux surfaces louées, le bailleur ne souscrivant aucun engagement de quelque nature que ce soit à cet égard.

Le preneur désirant exploiter un commerce dans la galerie marchande dudit centre commercial, il est établi le présent bail.

Le bailleur et le preneur déclarent accepter toutes les conséquences résultant des particularités du centre commercial, notamment de l’importance et des caractéristiques de ses parties communes indispensables au bon fonctionnement du centre, qui entraînent des prestations et charges différentes de celles d’un ensemble immobilier d’habitation ou de bureaux ou d’un commerce traditionnel indépendant.

Le preneur s’oblige également. L’article 16-4-1 des conditions générales stipule': Quant aux difficultés éventuelles d’accès au centre commercial comme aux insuffisances temporaires ou non de signalisation à ne jamais et en aucun cas formule une quelconque réclamation auprès du bailleur qui ne souscrit aucune garantie à cet égard.

L’article 16-4-4 ajoute': Dans le cas où certains locaux du centre commercial resteraient inexploités, quelles que soient les circonstances provoquant ce défaut d’exploitation et le temps pendant lequel il se prolongera, à ne jamais en aucun cas formuler une quelconque réclamation auprès du bailleur qui ne souscrit aucune garantie à cet égard.

L’article 18-4 stipule: « Le bailleur ne pourra en aucun cas être tenu pour responsable de l’échec commercial du preneur ou du fait que les résultats financiers de l’exploitation ne correspondent pas à ceux escomptés, l’installation du preneur dans le centre commercial impliquant l’acceptation d’un risque tant en ce qui concerne le développement du centre que la réussite future de son propre commerce. Le preneur ne pourra donc se prévaloir de l’insuccès de la commercialisation du centre ou de sa propre exploitation pour demander une indemnité au bailleur pour quelque cause que ce soit (par exemple des pertes d’exploitation qu’il a subies etc…). Le bailleur entend sur ce point être exonéré de toute garantie.»

Au regard de ces dispositions contractuelles claires et non équivoques acceptées par la société CALLIOPE, elle n’est donc pas recevable à réclamer au bailleur la réparation des préjudices résultant de la fermeture temporaire de l’hypermarché du centre commercial.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2° Sur le défaut d’entretien

Il est admis en droit que les parties communes d’un centre commercial sont les accessoires nécessaires à l’usage des locaux commerciaux loués, dans la mesure notamment où ils permettent l’accès à ces locaux. (Cf Cassation 3ème chambre commerciale – 23 janvier 2020 ' n° 18-19.051).

La responsabilité du bailleur est donc susceptible d’être recherchée en cas de violation grave et manifeste de l’obligation d’entretien des parties communes de nature à générer des pertes d’exploitation du fonds de commerce.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société CCG dans ses écritures qu’elle a l’obligation d’entretenir les parties communes du contre commercial litigieux.

La société CALLIOPE verse aux débats sur ce point plusieurs constats d’huissier.

Un constat dressé par [D] [V], huissier de justice à [Localité 7] le 11 septembre 2019 à la demande de la SARL INTRIGUE détentrice de la boutique PASSION BEAUTE, sise dans la galerie commerciale litigieuse, qui atteste notamment de la présence d’une bâche noire devant les caisses de l’hypermarché AUCHAN, de la présence de l’ouverture d’uniquement trois commerces

Un constat dressé par Me [S] [L], huissier de justice à [Localité 6] le 21 juillet 2020 qui atteste notamment de l’absence d’enseigne générale sur le bâtiment commercial, la présence d’une dizaine de véhicules sur le parking, l’absence d’entretien des végétaux sur le parking général, la présence de multiples déchets en lisière du parking, la fréquentation du centre par quatre personnes et l’ouverture d’un seul commerce à l’intérieur.

Un constat d’huissier dressé par Me [I] [U], huissier de justice à [Localité 4] le 4 mars 20221, effectué à la demande de la SARL FARA, qui atteste également de l’ouverture de trois commerces dans la galerie commerciale et de la présence de détritus sur le parking, dont les espaces verts ne sont pas entretenus.

Un constat d’huissier dressé par Me [S] [L], huissier de justice à [Localité 6] le 25 mars 2021 qui atteste, à l’entrée OUEST de la galerie marchande, que l’ensemble des commerces de la galerie sont fermés à l’exception du commerce NENAFER et, à l’entrée EST de la galerie commerciale, que l’ensemble des commerces sont fermés à l’exception de deux commerces La Brioche Dorée et un bar PMU. Il note également le fait que le sol est poussiéreux et qu’un câble pend du plafond.

Ces constats d’huissier viennent confirmer le peu de fréquentation de la galerie commerciale à la suite de la fermeture de l’hypermarché.

Ils démontrent également de manière flagrante le défaut d’entretien de l’ensemble des parties communes de nature à faire fuir la clientèle, déjà peu encline à venir en l’état de la fermeture de l’hypermarché AUCHAN.

En effet les photographies du parking démontrent la présence de nombreux détritus sur tous les bas-côtés et l’absence d’entretien des pelouses et des arbres.

De même le sol de la galerie commerciale n’est manifestement pas correctement entretenu. (Sol sale et poussiéreux).

Il est également établi que l’hypermarché fermé pendant près de deux ans n’a été clos que par la pose d’un rideau de couleur noire sur toute sa longueur, ce qui ne contribue nullement à favoriser l’attractivité des locaux.

L’enlèvement de l’enseigne générale de l’hypermarché, véritable emblème lumineuse qui se voit de loin et surtout la nuit, démontrée par le constat d’huissier, est de nature à laisser penser à la clientèle du centre que celui-ci est totalement fermé et qu’aucune activité ne fonctionne à l’intérieur.

En outre, la société CALLIOPE soutient qu’elle aurait été victime de coupures d’électricité de la part du bailleur l’empêchant d’exploiter son fonds. Elle produit sur ce point une facture EDF en date des 2 mars et 28 avril 2021, ainsi qu’une facture de la société CALLEROT ELECTRICITE en date du 6 octobre 2021. (Cf pièce numéro 19 et 20).

L’entreprise CALLEROT Électricité en charge de la remise en service souligne qu’elle n’a pas pu dans un premier temps procéder à l’ouverture des volets du fonds de commerce, faute d’électricité.

Ces éléments démontrent que les compteurs électriques ont été provisoirement fermés par le bailleur.

En l’état de la fermeture de l’hypermarché sur une longue période, véritable moteur du centre commercial, il est d’autant plus important pour le bailleur de maintenir en excellent état la galerie commerciale et ses abords, ce qui manifestement n’a pas été le cas.

Si trois commerces ont pu continuer de fonctionner dans la galerie commerciale, c’est en raison de la nature de leur activité, à savoir la fourniture de prestations ou de produits nécessaires à la vie familiale. (Boulangerie, pressing, bar Pmu).

La SARL CALLIOPE est donc recevable et bien fondée à invoquer la violation par le bailleur de ses obligations.

Il est indifférent que le commerce de la SARL CALLIOPE ait été fermé dès le mois de septembre 2019, date du premier constat.

Au regard de ces éléments, la société CALLIOPE démontre la réalité d’un défaut d’entretien qui a contribué à la fermeture provisoire de son fonds de commerce.

Cette faute contractuelle ne présente pas un degré de gravité suffisant à la charge de la SCI CCG de nature à fonder l’exception d’inexécution du paiement de la totalité des loyers, telle que sollicitée par la société CALLIOPE.

En effet, la jurisprudence sus-invoquée dans le cadre de l’arrêt du 23 janvier 2020 n’est pas transposable en l’espèce dans la mesure où le parking du centre commercial était totalement fermé et où le système de chauffage du centre et du fonds de commerce était défaillant depuis plusieurs mois, entre autres éléments.

En conséquence, la SARL CALLIOPE n’est pas fondée à réclamer en réparation de son préjudice matériel la somme de 175.476,52 Euros qui correspond aux loyers réclamés par le bailleur pour la période 2019,2020 et les trois premiers trimestres de l’année 2021.

Elle est par contre fondée à réclamer une somme correspondant à une partie du préjudice financier subi par elle du fait du manque à gagner depuis 2019.

Sur ce point, elle produit aux débats un document comptable établi par la Société FIDUCIAL expertise qui démontre que la société CALLIOPE avait un chiffre d’affaires de 522.656€ en 2018, un chiffre d’affaires de 196.325€ en 2019 et un chiffre d’affaires nul en 2020. Si on prend en considération les résultats d’exploitation il était de 30.000€ en 2018 et de moins 117.366€ en 2019.

En effet, sachant elle a délibérément décidé de cesser son activité à titre provisoire, comme la grosse majorité des commerçants de la galerie dès la fermeture de l’hypermarché, la société CCG sera redevable de la somme de quatre-vingt-dix mille euros (90.000€) en réparation de son préjudice financier, sans qu’une condamnation ne puisse être prononcée à son encontre en l’état de la procédure de redressement judiciaire.

Sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier sera en conséquence accueillie favorablement.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail':

Sur la recevabilité des demandes

L’appelante invoque l’irrecevabilité des demandes présentées par l’intimée au motif qu’il s’agirait d’une demande nouvelle en appel.

L’intimée n’a pas répondu sur ce point dans ses écritures.

Sur quoi,

La cour relève que le tribunal de première instance n’a pas statué sur les demandes reconventionnelles de la SCI CCG, dont il fait état dans la procédure.

En réalité, ces demandes reconventionnelles n’ont pas été reprises dans le dispositif des conclusions devant le tribunal, ce qui n’est pas contesté par l’intimée.

Il s’agit donc de demandes nouvelles devant la cour.

En vertu des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, les demandes reconventionnelles de condamnation de la société CALLIOPE au paiement des loyers dus et de résiliation du bail commercial ont manifestement pour objet d’opposer compensation aux demandes principales en dommages et intérêts présentées par la société CALLIOPE.

En conséquence les demandes de la SCI CCG sont recevables.

Sur le fond

Les parties produisent le bail litigieux. Cette convention contient la clause résolutoire usuelle pour le cas de défaut de paiement du loyer prévoyant la résolution de plein droit du contrat un mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers et charges, resté sans effet.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2020 à la personne morale.

Il vise les loyers et charges échus impayés pour un montant de soixante mille cent deux euros et vingt-cinq centimes (62.102,25€) au titre des loyers de l’année 2019 et une somme de 48.235,71€ au titre des loyers de l’année 2020 en principal, soit un total dû de 110.235,71€.

Il mentionne l’intention pour le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire et rappelle les dispositions de l’article L. 143-2 du code de commerce.

La société CALLIOPE ne justifie pas avoir réglé les loyers dus à la date du commandement, preuve dont la charge lui incombe.

Ainsi, devant la cour, l’appelante admet implicitement que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, permettant ainsi le jeu de la clause résolutoire.

Une fois la compensation opérée avec les dommages et intérêts fixés par la présente juridiction, il n’est pas contestable qu’il demeure un reliquat de loyers impayés d’un montant de 175.476,52€ – 90.000€ = 85.476,52€.

La demande de résolution du bail commercial est donc fondée.

Sur la demande en paiement des loyers

La société CCG a actualisé sa demande en produisant un état des sommes dues à la date du 4 janvier 2021, soit la somme de 142.806,48€, outre les factures de loyers afférentes au 2ème et 3ème trimestres de l’année 2021 d’un montant respectif de 16.078,58€, soit un total de loyers dû de 175.476,52€, arrêté au 30 septembre 2021.

La SARL CALLIOPE ne conteste pas cette somme au titre de l’arriéré locatif.

Sur la compensation avec les dommages et intérêts dus par le bailleur.

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En vertu des dispositions de l’article L. 622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

En l’espèce il n’est pas contesté que les demandes reconventionnelles ont été présentées par la SCI C.C.G pour compenser les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts par la SARL CALLIOPE. De même, il n’est ni contesté, ni contestable que les deux créances réciproques résultent de l’exécution du contrat de bail. Elles sont donc connexes.

En conséquence la condamnation de la SCI C.C.G viendra compenser partiellement la dette locative de la SARL CALLIOPE.

En l’état de la compensation avec la condamnation aux dommages et intérêts, elle sera donc condamnée à verser à la société C.C.G la somme de quatre cinq mille quatre cent soixante-quinze mille quatre cent soixante-seize euros et cinquante-deux centimes (85.476,52€).

Sur la demande de délais de paiement.

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

En l’état de la réouverture du nouvel hypermarché à l’automne 2021, donc de la reprise d’activité normale du centre commercial et la réouverture du fonds de commerce, la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire est recevable et bien fondée.

Les modalités seront précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les frais irrépétibles'

Il serait inéquitable de laisser supporter à la SARL CALLIOPE les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure d’appel.

La société CCG devra lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à la société CCG les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure d’appel.

En conséquence, sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur les dépens

La SCI Centre Commercial Géant (C.C.G), succombant, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu''il a rejeté la demande formée au titre de la réparation des préjudices résultant de la fermeture temporaire de l’hypermarché du centre commercial;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés.

Dit que la SCI CCG a commis une violation de ses obligations contractuelles en sa qualité de bailleur à l’égard du preneur la société SARL CALLIOPE.

Dit que la demande d’indemnisation du préjudice financier de la SARL CALLIOPE est recevable et bien fondée.

Dit que la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) est redevable à l’égard de la SARL CALLIOPE de la somme de quatre-vingt-dix mille Euros (90.000€) à titre de dommages et intérêts.

Y ajoutant,

Déclare recevables les demandes reconventionnelles présentées par la SCI C.C.G.

Constate la résolution du bail commercial signé les 29 février et 1er mars 2016, en vertu duquel la SCI C.C.G a donné en location à la SARL CALLIOPE un local commercial situé dans le centre commercial 'Les Casernes’ situé à Saint-Pierre pour une durée de neuf ans et moyennant le versement d’un loyer annuel de 50.055,80 euros, payable par trimestre et ce à la date du 10 octobre 2020.

Dit que la somme de 90.000,00 euros allouée à titre de dommages et intérêts à la SARL CALLIOPE au titre du préjudice de jouissance subi, se compense avec sa dette locative';

En conséquence,

Condamne la société CALLIOPE à verser à la société CCG la somme de quatre-vingt-cinq mille quatre cent soixante-seize euros et cinquante-deux centimes (85.476,52€) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2021, après compensation';

Dit que la SARL CALLIOPE pourra s’acquitter du versement de sa dette sous forme de vingt-quatre mensualités comme suit: vingt-trois mensualités d’un montant de trois mille cinq cents euros (3.500€), le solde dû soit la somme de 4.976,52€ étant versé à la 24ème mensualité.

Suspend en conséquence le jeu de la clause résolutoire en l’état des délais de paiement accordé sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance, la SCI CCG pourra exiger le règlement immédiat du solde de la dette sans nouvelle mise en demeure de payer et que la clause résolutoire du bail commercial reprendra immédiatement son plein effet.

Condamne la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) à payer à la société SARL CALLIOPE la somme de deux mille Euros (2.000,00€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette tous autres chefs de demande présentés par la SARL CALLIOPE.

Rejette la demande de la SCI C.C.G en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT