ARRÊT N°25/

LF

R.G : N° RG 24/00523 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBRK

[N]

C/

[C]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT DENIS en date du 25 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 30 AVRIL 2024 RG n° 23/02758

APPELANTE :

Madame [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [P] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DATE DE CLÔTURE : 14/11/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 janvier 2025 devant Monsieur FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Sarah HAFEJEE, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mars 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 mars 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mars 2018, Madame [W] [N] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [P] [C] une maison d’habitation sise [Adresse 3] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 450 euros, à majorer avec les taxes récupérables (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Suivant bail du 1er mars 2021, le loyer a été porté à la somme mensuelle de 500 euros, majoré des charges récupérables annuelles.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, Madame [W] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 1 984 euros au titre des loyers impayés et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, outre la somme de 1 154 euros correspondant aux loyers impayés en 2022.

Par acte du même jour, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a également été signifié au locataire.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, Madame [W] [N] a assigné Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir notamment :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] et ce, sous astreinte journalière,

faire constater et estimer les réparations locatives,

séquestrer les effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

condamner Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 9 317 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de juillet 2023, outre les impayés courant d’août 2023 jusqu’à la décision à intervenir,

condamner Monsieur [P] [C] à lui payer une indemnité d’occupation de 500 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,

condamner Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance et revenus locatifs.

Par jugement en date du 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes :

« DECLARE irrecevable la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

DEBOUTE Madame [N] [W] de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance du logement loué ;

DEBOUTE Madame [N] [W] de ses demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Madame [N] [W] la somme de 6.953 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance de loyer de décembre 2023 incluse et taxes d’enlèvement des ordures ménagères), avec intérêts au taux légal ;

DEBOUTE Madame [N] [W] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE à titre reconventionnel Madame [N] [W] à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [C] [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] aux entiers dépens de la présente procédure qui seront recouvrés comme en matière d’Aide juridictionnelle ;

DEBOUTE chaque plaideur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente procédure. »

* * *

Par déclaration du 30 avril 2024, Madame [W] [N] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 2 mai 2024.

Madame [W] [N] a déposé ses premières conclusions d’appelant le 6 juin 2024.

Monsieur [P] [C] n’a pas constitué avocat.

Madame [W] [N] a signifié (la déclaration d’appel, avis greffe 902 du CPC, les conclusions n° 1 et les pièces) à Monsieur [P] [C] le 12 juin 2024, après avis du greffe en date du 31 mai 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

***

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions déposées le 6 juin 2024, Madame [W] [N] demande à la cour de :

« Déclarer son appel recevable et ledit parfaitement fondé.

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

débouté Madame [N] [W] de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance du logement loué ;

débouté Madame [N] [W] de ses demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

débouté Madame [N] [W] du surplus de ses demandes ;

condamné à titre reconventionnel Madame [N] [W] à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice financier ;

débouté chaque plaideur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente procédure. »

Statuant à nouveau,

Constater que le bail est résilié depuis le 31 mai 2024 date de la remise des clés.

Constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné M. [C] au paiement de la somme de 6.953 euros au titre de l’arriéré locatif.

Y ajoutant,

Le condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des arriérés locatifs courant de janvier à mai 2024.

Condamner M. [C] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Débouter M. [C] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Condamner Monsieur [P] [C] à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d’appel.

Condamner Monsieur [P] [C] aux entiers dépens qui comprendront le coût de commandement de payer. »

* * *

Monsieur [P] [C] n’a pas constitué avocat.

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation,

Madame [W] [N] fait valoir qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail, ni la demande d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation dans la mesure où Monsieur [P] [C] a quitté les lieux depuis le 17 avril 2024 et remis les clés dans la boîte aux lettres le 31 mai 2024.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et le principe de la concentration des prétentions, une prétention non reprise dans les conclusions en appel est considérée comme abandonnée.

En l’espèce, aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [W] [N] sollicitait à titre principal, notamment de voir :

Prononcer la résiliation du bail en date du 1er mars 2021 aux torts de Monsieur [P] [C] dès le prononcé du jugement à intervenir,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens et la remise des clés,

Condamner Monsieur [P] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des lieux.

Dans ses conclusions en cause d’appel, Madame [W] [N] renonce à ces prétentions de sorte qu’elles seront considérées comme abandonnées.

2 ' Sur la demande de paiement des loyers impayés,

Madame [W] [N] fait valoir que si les premiers juges ont condamné Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 6.953 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de décembre 2023, les loyers couvrant la période de janvier à mai 2024 n’ont pas été réglés.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce et dans un premier temps, il résulte des débats tenus en première instance qu’au titre de l’année :

2019 : aucune condamnation n’a été prononcée par le tribunal,

2020 : Monsieur [P] [C] demeure débiteur de la somme de 1.329 euros au titre des échéances de loyer (228 ' pour le mois de mars, 138 ' pour le mois d’avril, 178 ' pour le mois de septembre, 233 ' pour le mois d’octobre et 427 ' pour le mois de décembre), outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (125 ')

2021 : aucune condamnation n’a été prononcée par le tribunal,

2022 : Monsieur [P] [C] reste débiteur de la somme de 674 euros au titre des échéances de loyer partiellement payées (254 ' pour le mois de mars, 400 ' pour le mois de mai et 20 ' pour le mois d’octobre),

2023 : Monsieur [P] [C] demeure débiteur de la somme de 4.950 euros.

Ainsi, Monsieur [P] [C] a été condamné à payer à Madame [W] [N] la somme totale de 6.953 euros au titre des arriérés locatifs correspondant à la période de 2019 à décembre 2023.

Aux termes de ses conclusions, Madame [W] [N] sollicite la confirmation de la condamnation de Monsieur [P] [C] au titre de ces arriérés locatifs.

Monsieur [P] [C] n’ayant pas constitué avocat, sera conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, réputé s’être approprié les motifs des premiers juges.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Dans un second temps, Madame [W] [N] sollicite, en cause d’appel, l’actualisation de la situation locative de Monsieur [P] [C] et donc, sa condamnation à lui payer les loyers impayés de janvier à mai 2024, date de la restitution des clés, soit la somme de 2.500 euros (500 ' x 5).

Sur ce point, elle verse aux débats (pièce appelante n° 10) le courrier de préavis de départ adressé par Monsieur [P] [C] à l’appelante en date du 17 avril 2024.

En l’absence d’élément faisant état de régularisation des loyers sur la période de janvier à mai 2024, la cour considère que la dette locative au titre des échéances impayées s’élève à la somme de 2.500 euros pour l’année 2024.

Par conséquent, Monsieur [P] [C] sera condamné à payer à Madame [W] [N] la somme totale de 2.500 euros au titre des arriérés locatifs correspondant à la période de janvier à mai 2024.

3 ' Sur la demande de dommages et intérêts,

Madame [W] [N] fait valoir que cette demande est fondée dans la mesure où depuis 2020, elle a été privée de l’encaissement des loyers et qu’elle subit donc, un préjudice financier important jusqu’au départ de l’intéressé sans respecter le délai de préavis et en laissant les clés dans sa boîte aux lettres.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient donc à la victime qui se prévaut d’une inexécution contractuelle, de rapporter la preuve de celle-ci ainsi que du dommage en résultant, qui doit présenter un caractère certain, direct et personnel.

En l’espèce, en première instance, Madame [W] [N] a fait valoir que l’inexécution contractuelle de Monsieur [P] [C] lui a causé un préjudice financier en l’absence de perception des loyers, et en l’empêchant de relouer le logement. Aux termes des débats, la demande de dommages et intérêts de Madame [W] [N] a été rejetée en l’absence de preuve de quelconque préjudice financier.

Devant la cour, force est de constater que l’appelante demeure toujours défaillante dans l’administration de la preuve permettant d’apprécier un préjudice financier subi.

Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

4 ' Sur le préjudice financier de Monsieur [P] [C],

Madame [W] [N] conteste sa condamnation à verser à Monsieur [P] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’absence de réfection de l’entière tuyauterie dans le logement loué et de la surconsommation d’eau qui en a résulté. Elle conteste l’état d’insalubrité du logement allégué. A ce titre, elle indique qu’elle n’a jamais été mise en demeure par le locataire d’avoir à effectuer des travaux alors qu’elle ne s’y est jamais opposée.

Sur ce,

Il résulte de l’application combinée des articles 1719 et 1721 du code civil qu’il incombe au bailleur de délivrer un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n° 2022-120 du 30 janvier 2022 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux en application de l’article 144 du code civil.

En l’espèce, en première instance, Monsieur [P] [C] a invoqué deux chefs de préjudice financier au soutien de sa demande reconventionnelle :

Le premier, au titre de l’absence de versement de l’allocation logement,

Le second, au titre de l’absence de réfection de l’entière tuyauterie dans le logement loué et de la surconsommation d’eau qui en a résulté.

Monsieur [P] [C] a été débouté de sa demande de condamnation au titre du premier préjudice financier allégué en l’absence de faute contractuelle imputable à Madame [W] [N].

S’agissant du préjudice tenant à l’absence de réfection de l’entière tuyauterie dans le logement loué et de la surconsommation d’eau qui en a résulté, contrairement à ce que Madame [W] [N] peut soutenir, Monsieur [P] [C] a bien adressé au propriétaire du logement un courrier de réclamation, daté au 18 novembre 2019, faisant état de désordres en temps de pluie, notamment « (') la cuisine est inondée, l’eau passe par la fenêtre et la porte aucune garantie à ce niveau, la porte de la salle à manger de même. Je constate qu’il n’y a aucune étanchéité. Il y aussi toute la tuyauterie à revoir (') ».

Des suites, deux courriers ont été adressés à Monsieur [P] [C]. Le premier daté du 26 octobre 2022 de SUDEAU, compagnie des eaux au [Localité 6], informant le locataire d’une consommation anormale pour la période du 25/04/2022 au 25/10/2022 (901 m3 pour la période écoulée, alors que sa consommation moyenne est de 157 m3/semestre). Le deuxième courrier daté du 11 juillet 2023 de la compagnie SUDEAU mettant en demeure Monsieur [P] [C] de régler la somme de 8.345,58 euros au titre de la consommation.

Suivant courrier du 7 avril 2023 ayant pour objet « Présomption indécence logement », une procédure de pré-diagnostique de décence du logement a été ouverte par la Caisse d’Allocations Familiales de la Réunion suite au signalement effectué par Monsieur [P] [C].

Au vu de ces éléments, Monsieur [P] [C] a rapporté la preuve qu’il avait subi des désordres en lien avec l’état des canalisations du logement dont l’obligation d’entretien et la réfection incombe au bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent.

De son côté, Madame [W] [N] ne démontre pas qu’elle a réalisé des travaux de réfection suite au courrier adressé par le locataire de sorte, qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle.

En première instance, Monsieur [P] [C] avait sollicité la condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 8.345,68 euros correspondant au montant de la facture d’eau. La juridiction de première instance a condamné Madame [W] [N] à lui payer la somme de 5.000 euros. Après comparaison entre les relevés de consommation habituelle d’eau par semestre et la consommation anormale, soit cinq fois la consommation habituelle, le premier juge a évalué justement le préjudice subi par Monsieur [P] [C].

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

— Sur les demandes accessoires,

Madame [W] [N], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, Madame [W] [N] sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer à Madame [W] [N] la somme totale de 2.500 euros au titre des arriérés locatifs correspondant à la période de janvier à mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [N] aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE Madame [W] [N] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT