22/01/2008

ARRÊT N°

N° RG: 07/00966

Décision déférée du 16 Janvier 2007 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 05/02260

PARANT

A Y

représenté par M^e Bernard DE LAMY

C/

B Z

représenté par la SCP MALET

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 2

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE HUIT

***

APPELANT(E/S)

Monsieur A Y

XXX

XXX

représenté par M^e Bernard DE LAMY, avoué à la Cour

assisté de la SCP BOUSCATEL CANDELIER CARRIERE GIVANOVITCH, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Monsieur B Z

XXX

XXX

représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour

assisté de M^e Judith AMALRIC-ZERMATI, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X, Président, D. VERDE DE LISLE, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. X, président

D. VERDE DE LISLE, conseiller

C. BELIERES, conseiller

Greffier, lors des débats : R. GARCIA

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D.VERDE DE LISLE, conseiller pour le président empêché et par R. GARCIA, greffier de chambre

Attendu que M. A Y, agriculteur, est propriétaire à L’HERM ( 31 ) de deux parcelles contiguës ;

que sur l’une d’elles est édifié un hangar métallique où il entrepose du matériel agricole;

que le 18 mars 2003 il a donné à bail commercial à M. B Z, garagiste, la moitié de ce hangar et 600 m² de terrain attenant;

que le preneur, se plaignant de nombreux cambriolages, l’a fait assigner en réalisation d’un certain nombre de travaux ;

que par jugement du 16 janvier 2007 le tribunal de grande instance de Toulouse l’a condamné sous astreinte à clôturer le terrain loué, à réparer le portail d’entrée y donnant accès et à faire un raccordement complet des installations sanitaires au réseau d’eau et d’assainissement ;

Attendu qu’il a relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas discutées ;

qu’il fait valoir pour l’essentiel

— sur la clôture du terrain, que celui-ci n’est accessible que depuis la route qui le longe puisqu’il est bordé par un canal sur l’un de ses côtés, d’un fossé sur le second et de champs pour le dernier ; qu’il est donc impossible de sortir un véhicule du hangar ou du terrain contigu sans passer par la route ; que les voleurs ne s’y sont d’ailleurs pas trompés puisqu’il résulte des plaintes déposées les 21 et 22 mai 2003, 6 et 13 novembre 2004 qu’ils ont, selon les cas, soulevé ou découpé le grillage d’enceinte côté route pour pénétrer à l’intérieur du parc ou plusieurs voitures étaient entreposées, ou encore cassé le cadenas du portail ; que c’est donc en toute logique qu’une clôture a été mise en place le long de la route, les autres côtés étant inaccessibles ; qu’il ne peut pas être reproché au bailleur de ne pas avoir installé de grillage sur l’intégralité du pourtour du terrain alors que les voleurs pénètrent systématiquement par le côté qui est grillagé ; que la clôture complète du terrain n’est donc pas une nécessité et que M. B Z doit être condamné à lui rembourser la somme de 3229,20 € correspondant au coût des travaux réalisés postérieurement au jugement pour réaliser cette clôture ;

— sur le portail d’entrée, que d’une part et à défaut d’établissement d’un état des lieux lors de l’entrée du locataire les locaux sont présumés se trouver en bon état et que d’autre part c’est à l’occasion des cambriolages que le portail a été endommagé ; qu’il appartient au preneur de le réparer, l’article 17 du contrat stipulant que le propriétaire ne pourra à aucun titre être rendu responsable du vol dont le locataire pourrait être victime dans les lieux loués et que le locataire s’engage à faire son affaire personnelle d’assurer, comme il le jugera convenables, la clôture, la garde et la surveillance des locaux à lui loués et de ses affaires personnelles;

— que le raccordement des installations sanitaires a été réalisé,

— que les travaux concernant la porte d’entrée, le bardage et la boîte aux lettres ne relèvent pas de l’obligation de délivrance du bailleur mais au contraire de l’obligation d’entretien du locataire; qu’en effet leur réparation n’est pas nécessaire à l’exploitation du commerce ;

— que le défaut de clôture n’étant pas à l’origine des vols et le bailleur n’étant pas responsable en cas de vol commis par un tiers au préjudice du locataire, lequel est par ailleurs tenu d’entretenir les lieux en bon état locatif, le jugement doit être réformé en ce qu’il a alloué des dommages et intérêts à M. B Z ; que celui-ci sera par conséquent condamné à rembourser la somme de 2623,38 € correspondant au commandement aux fins de saisie vente qui lui a été délivré le 21 février 2007 ;

— que c’est à tort que le jugement dont appel a retenu que l’occupation du local au delà de la superficie convenue serait le résultat du manquement du bailleur à son obligation relative à la clôture ; qu’il est en réalité constant que M. B Z a occupé l’intégralité du hangar sans tenir compte de la zone que le propriétaire s’était réservée, matérialisée par un marquage au sol ; que cette occupation illicite est un abus de jouissance au sens de l’article 1728 du Code civil et justifie la résiliation judiciaire du contrat ; qu’il ne peut pas être sérieusement soutenu que le bailleur avait donné son accord pour cette occupation alors qu’il avait pris la précaution de délimiter au sol à l’aide d’une peinture rouge la zone qu’il s’était réservé et que de toute façon il est stipulé à l’article 14 du contrat qu’aucun fait de tolérance de la part du bailleur ne pourra créer un droit en faveur du preneur ;

Attendu qu’il conclut sur ces bases à la réformation de la décision déférée, à la condamnation de M. B Z au remboursement des sommes de 2623,38 € et 3229,20 €, à la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, à son expulsion et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 457,35 € par mois, outre la somme de 5'000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que M. B Z, intimé, fait au contraire observer

— qu’aux termes de l’article 1719 – 1 du Code civil le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée ; qu’en matière commerciale cette délivrance n’est effectuée que si le local loué est conforme à la destination prévue par le bail ; que les articles 3 et 15 des charges et conditions générales du bail qui mettent à la charge du preneur toutes les réparations autres que les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil ne dérogent qu’aux obligations d’entretien et de réparation incombant au bailleur aux termes des articles 1719 – 2 et 1720 du Code civil, distinctes de l’obligation de délivrance ;

— que la parcelle donnée à bail n’est clôturée que sur un seul côté et que sa clôture complète est une nécessité pour l’exploitation normale du commerce ; qu’elle fait donc partie des équipements rendant le local loué conforme à la destination prévue par le bail ;

— que la réparation du portail d’entrée se rattache à la même obligation d’assurer la clôture du terrain loué, étant ici observé que le défaut qui l’affecte existait dès l’entrée dans les lieux du preneur ;

— que le raccordement des installations sanitaires relève aussi de l’obligation de délivrance du bailleur ;

— que l’occupation de l’intégralité du hangar par le locataire provient de l’obligation où il s’est trouvé d’entreposer les véhicules à l’intérieur, à la suite des cambriolages dont il avait fait l’objet ; qu’elle est donc directement le résultat de la carence du propriétaire, incapable d’assurer la sécurité des lieux ; que d’ailleurs M. A Y l’avait autorisée verbalement et qu’il n’a pas mis le locataire en demeure de la faire cesser avant l’introduction de l’instance ;

— que M. A Y n’a pas réalisé les travaux à l’exécution desquels il avait été condamné par le jugement du 16 janvier 2007;

— que l’exploitation du garage est gravement troublée depuis près de trois ans et que le locataire justifie aujourd’hui d’un préjudice supplémentaire, non pris en compte par les premiers juges, dans la mesure où il a quitté les lieux au mois de juillet 2007 tout en continuant d’une part à payer le loyer et d’autre part à rembourser le crédit qu’il a été contraint de contracter pour l’exploitation d’un nouveau local ; que dans ce contexte et compte tenu en outre du préjudice moral qu’il a subi, son médecin ayant constaté des troubles d’anxiété, le montant des dommages et intérêts qui doivent lui être accordés doit être fixé à la somme de12'000 € ;

— que le bail doit être résilié aux torts exclusifs du bailleur et que par ailleurs l’astreinte mise à la charge de M. A Y doit être liquidée ;

Attendu qu’il conclut par conséquent à la confirmation de la décision déférée, à la liquidation de l’astreinte et à la condamnation du bailleur au paiement, de ce chef, de la somme de 6'750 €, à l’octroi d’une somme supplémentaire de 12'000 € à titre de dommages et intérêts outre 2500 € par application des dispositions de l’article 700 susvisé du nouveau code de procédure civile ;

SUR QUOI

Attendu qu’il est stipulé au bail que le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, qu’il exécutera aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, à l’exception des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du propriétaire et enfin qu’il fera son affaire personnelle de la clôture, de la garde et de la surveillance des locaux ;

que ces clauses dérogent aux articles 1719 – 2° et 1720 du code civil qui mettent à la charge du bailleur une obligation d’entretien et de réparation mais ne sauraient permettre à Monsieur Y de s’affranchir de son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail ;

qu’il est jugé à cet égard par le tribunal en des énonciations et par des motifs auxquels la cour se réfère expressément que la clôture complète du terrain constitue une nécessité pour l’exploitation normale du commerce exploité par Monsieur Z;

que même s’il est vrai que plusieurs des nombreux vols dont le garage a fait l’objet ont été perpétrés par le côté donnant sur la route, les autres côtés offrent tout de même des accès possibles sur le terrain loué ; que de toute façon la clôture complète du terrain est le seul moyen de sécuriser l’établissement, ne serait-ce qu’en rendant possible la présence de chiens de garde ;

que de même il n’est pas douteux que le raccordement des installations sanitaires aux réseaux d’alimentation et d’évacuation des eaux relevait également de l’obligation de délivrance du bailleur, lequel a d’ailleurs fait le nécessaire ;

qu’en revanche et contrairement à ce qu’ont décidé les premiers juges aucun des éléments de la cause ne permet d’affirmer que le portail d’entrée ne fermait pas lorsque Monsieur Z a pris possession des lieux ; qu’il est certain qu’il a été endommagé par la suite, à l’occasion des nombreux vols perpétrés dans les lieux, mais que sa réparation incombait au preneur ;

que pour autant Monsieur Y, qui ne justifie pas avoir réparé ce portail, ne saurait prétendre au remboursement de quelque somme que ce soit ;

qu’au total il est certain que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et qu’en refusant d’effectuer pendant des années les quelques travaux qui auraient permis au preneur d’exploiter normalement son fonds de commerce il a commis une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail :

que le preneur de son coté a occupé l’intégralité du hangar donné à bail sans y avoir été autorisé expressément et que ce manquement dans d’autres circonstances aurait certainement conduit à une résiliation aux torts partagés mais que dans le cas particulier l’occupation était justifiée par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance; qu’en l’absence de clôture, il est compréhensible que le garagiste, traumatisé par les vols, ait voulu mettre à l’abri les véhicules dont il avait la garde ; que dans ce contexte l’infraction dont il s’est rendu coupable n’est pas d’une gravité suffisante pour que Monsieur Y puisse s’en prévaloir ;

qu’ainsi la résiliation du bail doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur;

que celui ci sera débouté de ses demandes tendant à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, étant d’ailleurs observé que Monsieur Z a quitté les lieux le 1^er juillet 2007 la demande ;

que ses demandes de dommages et intérêts et de remboursement des sommes qu’il a payées en exécution du jugement dont appel seront également rejetées;

que de son coté Monsieur Z ne justifie pas d’un préjudice autre que celui qui a été équitablement indemnisé par les premiers juges à hauteur de 2400 € ;

qu’il a certes quitté les lieux pour ouvrir un nouvel établissement mais que rien ne permet d’affirmer que son départ était motivé par les manquements du preneur et qu’il est au contraire constant que la location d’une partie du hangar de Monsieur Y n’était qu’une solution d’attente qui d’après le bail lui même était susceptible de prendre fin à tout moment à l’initiative du preneur, moyennant un préavis de 3 mois, s’il trouvait un bien immobilier à acquérir ;

qu’il fait état d’un préjudice moral mais ne démontre pas que les troubles psychologiques dont il est atteint ont pour origine l’attitude du bailleur et les difficultés rencontrées depuis des années ;

qu’enfin la cour ne peut liquider l’astreinte prononcée par le jugement qui lui est déféré par la voie de l’appel ; que cette liquidation relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution par application de l’article 35 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Attendu que Monsieur Y qui succombe pour l’essentiel doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Monsieur Z la somme supplémentaire de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions autres que celles relatives à la réparation du portail d’entrée,

Et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur Y,

Le condamne aux dépens d’appel et autorise la SCP MALET avoués à recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

Le condamne en outre à payer à Monsieur Z la somme supplémentaire de 1500 € par application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

Le greffier Le conseiller pour le président empêché

XXX