COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 74D

DU 08 FÉVRIER 2022

N° RG 19/06910

N° Portalis DBV3-V-B7D-TPGJ

AFFAIRE :

Mesdames X

C/

A, Y, H C

Syndicat de copropriétaires de L’IMMEUBLE […]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/05617

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

- M^e François AJE, avocat

-M^e Christophe DEBRAY,

-M^e Frédérique FARGUES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT FÉVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B-Q R X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame Z, J K veuve X venant aux droits de M. L X, décédé le […]

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentées par M^e François AJE, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

M^e Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : E0263

APPELANTES

****************

Madame A, Y, H C

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe DEBRAY, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 19447

M^e O DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : P0164 INTIMÉE

****************

Syndicat de copropriétaires de L’IMMEUBLE 103 BIS RUE HOCHE A COLOMBES

pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY

46 rue d’Estiennes-d’Orves

[…]

représenté par M^e Frédérique FARGUES, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

M^e Vincent LOIR, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : E0874

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

******************************

FAITS ET PROCÉDURE

M. L P X et M^me B-Q R X, qui sont frère et soeur, sont propriétaires d’une parcelle située […] (Hauts-de-Seine), cadastrée section […] d’une superficie de 366 m².

M^me A C est propriétaire d’une parcelle mitoyenne située au […], cadastrée section V numéro 25 d’une superficie de 345 m².

Une servitude légale de passage au profit du fonds de M^me C grève le fonds de M. et M^me X depuis plus de 100 ans et s’exerce sur une longueur de 53 mètres et d’une largeur d’un mètre. Cette servitude fait l’objet d’une redevance, fixée par des jugements du tribunal d’instance de Colombes des 11 avril 1923, 31 janvier 1973 et 9 mars 1999, et dont les modalités de calcul ont été prévues conventionnellement par acte du 7 avril 1991.

Le pavillon bâti sur la parcelle V 25, occupé jusqu’en 2010 par M. et M^me E, a été restituée à M^me C durant l’été 2010.
Le permis de construire déposé par M^me C le 2 avril 2015 auprès de la mairie de Colombes pour la rénovation, la surélévation et l’extension de cette maison d’habitation après le départ de ses preneurs à bail, a été obtenu tacitement le 30 juin 2015. Il a été suivi d’un permis de construire modificatif accordé le 16 octobre 2017 pour la création d’une surface de 42,07 m² s’ajoutant à celle de 90,10 m² qui existait auparavant.

M^me C a négocié avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Colombes la création d’une servitude conventionnelle de passage s’exerçant sur la parcelle cadastrée section V 236 appartenant au syndicat. Cet accord a été régularisé par un vote en assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 7 mars 2012.

Par acte authentique du 18 novembre 2015, régularisant ce vote et cet accord, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], cadastré section V numéro 236, a consenti au profit du fonds de M^me C une servitude conventionnelle de passage.

Selon M^me C, cette servitude était rendue nécessaire par les dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) des sols en vigueur sur la commune de Colombes qui prévoit que :

* les terrains sont constructibles s’ils sont accessibles par un passage de dimension suffisante pour les besoins de l’opération projetée (articles UD3),

* lors de toutes opérations de construction ou d’extension, il doit être réalisé des aires de stationnement selon les dispositions suivantes (…) pour les constructions à usage d’habitation ; une place par tranche de 180 m² de SHON créée avec un minimum d’une place par logement (article UD 12).

M^me C précise ainsi qu’elle a obtenu la desserte de sa propriété par le biais de cette seconde servitude de passage destinée aux véhicules afin de se conformer à ces deux obligations connexes imposées par la réglementation urbanistique en vigueur dans la commune de Colombes et sans le respect desquelles le permis de construire ne pouvait pas lui être accordé.

A l’occasion de la réalisation de ces travaux et pour le raccordement conforme de la parcelle V 25 aux réseaux public d’assainissement, électrique, de gaz, d’eau et Télécom, M^me C s’est adressée aux consorts X pour solliciter le passage souterrain des canalisations de raccordement aux réseaux publics, en vain.

Dans ce contexte, par acte du 5 juin 2018, M. et M^me X ont fait assigner M^me C devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir, au visa des articles 637, 682 et 682-1 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile :

- ordonner la suppression du droit de passage au profit de la parcelle V 25, […], consenti à charge de la parcelle V 26, […], et tel que décrit et chiffré dans le rapport d’expertise judiciaire de M. F du 6 juillet 1972 et objet du jugement de fixation indemnitaire du tribunal d’instance de Colombes du 9 mars 1999,

- condamner M^me C au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu de l’ancienneté des faits et de la nature de l’affaire.

Par jugement rendu contradictoirement le 2 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté M. L P X et M^me B-Q R X de leur demande de suppression du droit de passage au profit de la parcelle cadastrée section V numéro 25, sise au […], consenti à charge de la parcelle cadastrée section […], sise au […],

- débouté M. L P X et M^me B-Q R X de leur demande de condamnation de M^me A C au paiement des redevances au titre du droit de passage pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

- débouté M. L P X et M^me B-Q R X de leur demande d’actualisation de la redevance au titre du droit de passage et de leur demande de condamnation au paiement de la redevance actualisée pour l’année 2018,

- jugé que la servitude légale dont la parcelle cadastrée section […] est le fonds G permet, sur son emplacement, la réalisation de travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de gaz et de téléphone,

- dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de publication de cette décision au service de la publicité foncière,

- débouté M^me A C de sa demande en dommages et intérêts contre M. L P X et M^me B-Q R X,

- condamné M. L P X et M^me B-Q R X à verser à M^me A C la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. L P X et M^me B-Q R X de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné M. L P X et M^me B-Q R X aux entiers dépens de l’instance, avec distraction,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

L P X est décédé le […] et M^me Z K veuve X est venue aux droits de son époux, à défaut d’autres héritiers ascendants ou descendants.

M^me B-Q X et M^me Z K, veuve X, (ci-après autrement nommées 'les consorts X') ont interjeté appel de cette décision le 1er octobre 2019 à l’encontre de M^me C.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2020, M^me B-Q

X et M^me Z K veuve X demandent à la cour, au visa des articles 545, 637, 682 et 685-1, 696, 697 et 1103 du code civil, 1er, premier alinéa, du protocole n°1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté L P X et M^me B-Q R X de leurs demandes :

* de suppression du droit de passage au profit de la parcelle cadastrée section V numéro 25, sise au […], consenti à charge de la parcelle cadastrée section […], sise au […],

* de condamnation de M^me A C au paiement des redevances au titre du droit de passage pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

* de leur demande d’actualisation de la redevance au titre du droit de passage et de leur demande de condamnation au paiement de la redevance actualisée pour l’année 2018,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la servitude légale dont la parcelle cadastrée section […] est le fonds G permet, sur son emplacement, la réalisation de travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de gaz et de téléphone,

- infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

- infirmer le jugement en ce qu’il a condamné L P X et M^me B-Q R X à verser à M^me A C la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement en ce qu’il a débouté L P X et M^me B-Q R X de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- infirmer le jugement en ce qu’il a condamné L P X et M^me B-Q R X aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M. N O, avocat associé de la SCP Leick-Raynaldy & Associés,

- le confirmer en ce qu’il a débouté M^me A C de sa demande en dommages et intérêts contre L P X et M^me B-Q R X,

Et, statuant à nouveau,

- ordonner la suppression du droit de passage au profit de la parcelle V 25, […] à Colombes, consenti à charge de la parcelle V 27, […], et tel que décrit et chiffré dans le rapport d’expertise judiciaire de M. F du 6 juillet 1972 et objet du jugement de fixation indemnitaire du tribunal d’instance de Colombes du 9 mars 1999,

- condamner M^me A C à l’entier paiement de la redevance de passage au titre des années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 en deniers ou quittances, et à compter de l’année 2019, soit la somme de 1 735, 98 euros en principal l’an, sauf à parfaire jusqu’au jour de suppression du passage précité,

- réviser le montant de l’indemnité de passage à la somme annuelle de 3.553 euros en principal, sinon subsidiairement, réviser ladite redevance annuelle selon les variations de l’indice du coût de la construction (ICC) de 1 728 au premier trimestre 2019 par rapport à celui du premier trimestre 2016, et condamner M^me A C à paiement de la redevance ainsi révisée,

- condamner M^me C au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris le droit de timbre en cause d’appel,

- rejeter l’appel incident de M^me C,
- débouter M^me C de toutes ses demandes, fins et conclusions, et plus précisément la débouter de sa demande visant à faire condamner les consorts X au paiement d’une somme de 30 000 euros,

- Subsidiairement,

- Dire que la servitude sur le fonds V 26 est de canalisations enterrées avec regard accessible en tête, à l’exclusion de toute autre emprise aérienne ou au sol.

Par ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2020, M^me A C demande à la cour, au fondement des articles 480 du code de procédure civile, 637 et suivants du code civil, de :

- la recevoir en ses conclusions d’intimée,

- débouter les consorts X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions les termes du jugement rendu le 2 septembre 2019, sauf en ce que la demande de dommages intérêts formulée par M^me C a été rejetée,

Sur ce seul chef, statuant à nouveau,

- juger que le refus de travaux des consorts X est constitutif d’une faute génératrice d’un préjudice dont elle doit recevoir réparation,

- condamner les consorts X au paiement d’une somme de 30 000 euros à ce titre,

- débouter encore les consorts X de leur demande, formulée à titre subsidiaire, tendant à voir dire que la servitude sur le fonds V26 devait être limitée à celle de canalisations enterrées,

- condamner les consorts X au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts X aux entiers dépens de l’instance au visa de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction,

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 décembre 2020.

Par arrêt avant dire droit du 16 mars 2021, cette cour a :

- Révoqué l’ordonnance de clôture du 10 décembre 2020,

- Donné injonction à la partie la plus diligente de :

1) faire attraire à la présente procédure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], à Colombes (Hauts-de-Seine) sans délai et, en tout état de cause, avant le 6 mai 2021 ;

2) en justifier auprès du conseiller de la mise en état avant le 6 mai 2021 ;

- Dit qu’à défaut de justification des diligences susmentionnées (1 et 2) l’affaire sera radiée.

- Dit que les parties seront avisées par le canal du réseau privé virtuel des avocats de la date de la nouvelle clôture et de la date de plaidoirie.
Le syndicat des copropriétaires du […] a été assigné en intervention forcée par acte d’huissier de justice délivré le 15 avril 2021 à la demande de M^me A C.

Par d’uniques conclusions notifiées le 8 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires du […] invite cette cour, au fondement des dispositions de l’article 686 du code civil, à :

- le dire et juger recevable et bien fondé en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

- constater qu’aucune demande n’est formulée contre lui ;

En tant que de besoin,

- débouter M^mes B-Q R X et Z K veuve X et M^me A C des demandes qu’elles pourraient formuler contre lui ;

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux dépens.

Les appelantes et l’intimée n’ont pas régularisé de nouvelles écritures après l’intervention du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 octobre 2021.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire,

Comme indiqué à l’occasion du précédent arrêt, le jugement, en page 5, comporte une erreur purement matérielle en ce qu’au nom de M^me C s’est substitué, par erreur, celui de M^me G qui n’est nullement partie à la présente procédure. En effet, la requérante aux opérations de constats pratiqués par un huissier de justice le 7 novembre 2017 est bien M^me C, non M^me G, et le fonds enclavé est de même celui de M^me C, pas celui de M^me G.

En outre, la cour rappelle que conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, seules les prétentions récapitulées au dispositif des dernières écritures saisissent la cour de sorte qu’elle ne saurait répondre à des prétentions développées dans les motifs des conclusions, mais qui ne figurent pas au dispositif. Ainsi, notamment, le caractère irrecevable de prétentions nouvelles en cause d’appel de ses adversaires (page 15 des écritures de M^me C) ne saurait saisir la cour dans la mesure où cette 'prétention’ ne figure pas au dispositif de ses écritures.

Sur les limites de l’appel,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur la demande de suppression de la servitude de passage
Pour rejeter la demande de suppression de la servitude de passage au profit de la parcelle V25, fonds dominant, propriété de M^me C, qui s’exerce sur la parcelle V26, fonds G, propriété des consorts X, demanderesses, le jugement retient, se fondant sur les dispositions des articles 685-1 et 682 du code civil, que les stipulations de la nouvelle servitude conventionnelle au profit du fonds de M^me C, consentie par les propriétaires du fonds numéroté V 236 au cadastre, ne permettent pas de considérer que la parcelle cadastrée section V numéro 25 est désormais désenclavée. Pour statuer ainsi, il relève que cette nouvelle servitude conventionnelle ne permet le passage que de certains véhicules et par des détenteurs d’un dispositif d’ouverture du portail fermé.

- Moyens des parties

Se fondant sur les dispositions des articles 685-1 et 682 du code civil et sur la jurisprudence de la Cour de cassation (en particulier, 3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-21.987 ; 3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-25.089, Bull. 2016, III, n° 12 ; 3e Civ., 19 mai 1993, pourvoi n° 91-14.819, Bulletin 1993 III N° 71 ; 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-18.111), les consorts X poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il les déboute de leur demande de suppression de la servitude légale de passage que leur fonds cadastré section V numéro 25 supporte alors que :

* la création de la servitude conventionnelle de passage a fait cesser l’état d’enclave du fonds dominant,

* la constitution de la servitude conventionnelle de passage est justifiée par l’état d’enclave du fonds dominant de sorte qu’elle ne peut pas être restreinte par les parties,

* la servitude conventionnelle accordée au fonds dominant permet désormais le passage d’un véhicule beaucoup plus large, sur un accès goudronné et aisément accessible, sur une bande de 3 mètres de large au moins et d’un accès de 5 mètres suivant le dossier d’urbanisme,

* la notice de la demande de permis de construire des consorts X précise que 'une servitude de passage a été obtenue de la propriété voisine pour permettre l’accès automobile sur le terrain' et que 'l’accès se fera par le parc de stationnement existant de la copropriété voisine et un portail de 5 mètres sera ouvert sur la clôture Ouest' (pièce 11),

* l’architecte consulté par les consorts X constatait quant à lui qu''aujourd’hui, la parcelle voisine V 25 dispose de son propre accès à la rue Maurice Berteaux par une voie d’accès véhicule de plus de 3 mètres de large qui traverse la résidence voisine ; elle semble donc désenclavée' (pièce 16, page 1 § 6),

* le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice le 29 septembre 2015 (pièce 21, page 2) laisse apparaître clairement l’existence de deux passages menant à une voie publique, l’un pour piétons, à gauche, l’autre pour véhicules, à droite, tous deux suffisamment larges pour permettre l’accueil favorable de leur demande de suppression de la servitude de passage.

Selon eux, en retenant que l’accès 'est possible uniquement par certains véhicules et par les détenteurs du dispositif d’ouverture du portail fermé' pour rejeter leur demande, le jugement a statué par des motifs impropres à caractériser que le fonds de M^me C est encore enclavé puisque, aux termes de l’article 682 du code civil, seul un fonds qui n’a sur la voie publique aucune issue ou seulement une issue insuffisante répond à cette définition.

Ils soutiennent donc que, conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil et la jurisprudence de la Cour de cassation (en particulier 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-18.111), la servitude conventionnelle de passage s’exerçant sur la parcelle cadastrée section V236, régularisée devant notaire selon acte du 18 novembre 2015 entre M^me C et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], a un fondement légal de sorte qu’ils sont fondés à solliciter l’application des dispositions de l’article 685-1 du code civil et donc à invoquer efficacement l’extinction de la servitude de passage supportée par leur fonds.

M^me C poursuit la confirmation du jugement de ce chef et rétorque que :

* la servitude conventionnelle du 18 novembre 2015 instaure exclusivement une servitude de passage pour véhicules de tourisme à l’exclusion de tout passage piétons ou des réseaux,

* cette servitude conventionnelle n’a pas pour objet de désenclaver le fonds dominant puisque celui-ci n’était plus enclavé dès lors que, depuis 1920, il bénéficie d’une servitude légale de passage ayant permis son désenclavement au sens de l’article 682 du code civil,

* cette servitude conventionnelle régularisée en 2015 ne peut dégénérer en servitude légale qui aurait elle-même pour conséquence d’entraîner l’extinction de la servitude légale initiale de 1920,

* ce fonds cadastré V25, non enclavé, ne bénéficiait cependant pas d’un accès aux véhicules de sorte qu’elle aurait été fondée, en application de l’article 682 du code civil, à solliciter une aggravation de la servitude sur l’emplacement actuel du passage sur la parcelle cadastrée V 26 ; cependant, pour des raisons de commodités et afin d’éviter la démolition d’une maison présente sur le fonds des consorts X, elle s’est rapprochée du syndicat des copropriétaires voisin pour obtenir le passage de véhicules automobiles.

En outre, invoquant la jurisprudence de la Cour de cassation (en particulier 3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-21.987), elle soutient que, pour solliciter à bon droit l’extinction de la servitude, il est indispensable que l’issue nouvelle soit suffisante pour assurer une utilisation normale du fonds correspondant aux besoins de son exploitation. A cet égard, se fondant sur un arrêt rendu par la Cour de cassation le 15 décembre 1999 (3e Civ., 15 décembre 1999, pourvoi n° 97-10.661), elle fait valoir que tel n’est pas le cas si une partie du fonds demeure enclavée eu égard à l’usage normal de celui-ci dans sa destination actuelle ; ce qui est le cas selon elle en l’espèce. Elle soutient donc que, dans le cas présent, les dispositions de l’article 685-1 du code civil ne trouvent pas à s’appliquer.

Elle prétend encore que la jurisprudence résultant de l’arrêt du 28 juin 2018 (susmentionné) n’est pas ici transposable puisque le cadre factuel ayant conduit la Cour de cassation a statué comme elle l’a fait était bien différent et que les dispositions de l’article 685-1 du code civil n’étaient pas invoquées.

Elle soutient que la jurisprudence constante rendue en la matière exige, pour permettre l’extinction de la servitude légale de passage en application de l’article 685-1 du code civil, que la servitude conventionnelle nouvelle permette un passage suffisant sur le fonds de ses pour assurer une desserte complète du fonds. Elle rappelle ainsi que l’article 685-1 susvisé n’est pas applicable :

* si lors de la constitution de la servitude, le fonds bénéficiaire n’était pas enclavé (3e Civ., 6 février 2013, pourvoi n° 11-21.252, Bull. 2013, III, n° 19) ;

* lorsque le nouvel accès au fonds dominant est réalisé par une voie privée, non ouverte au public (3e Civ., 13 mai 2009, pourvoi n° 08-14.640, Bull. 2009, III, n° 109).

A cet égard, elle fait valoir que la parcelle cadastrée V 236 appartenant à la copropriété n’est pas ouverte au public, qu’elle ne permet pas l’accès à sa propriété pour les piétons, les livreurs, la poste, ni l’intimée elle-même si elle n’a pas de véhicule. Elle ajoute que le procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice a clairement établi l’existence d’un portail restreignant et limitant l’accès aux seuls détenteurs d’une clé/télécommande d’accès.

Elle rappelle que la jurisprudence constante de la Cour de cassation, notamment l’arrêt du 28 juin 2018 (précité), consiste seulement à considérer qu’un fonds dominant supportant une maison d’habitation doit bénéficier d’une servitude légale de passage impliquant celui des véhicules automobiles et pas seulement piéton pour être considéré comme suffisamment desservi ; que, comme exposé précédemment, la seule conséquence à tirer de cette jurisprudence est qu’elle aurait pu légitimement solliciter l’aggravation de la servitude légale de passage sur le fonds G des consorts X et bénéficier d’un accès complet, en particulier pour les véhicules automobiles, au lieu de solliciter une servitude conventionnelle d’accès automobile sur le fonds voisin.

Le syndicat des copropriétaires relève qu’aucune demande n’est formée à son encontre. En outre, se fondant sur les dispositions de l’article 686 du code civil, il fait valoir que le juge ne saurait, sans méconnaître le principe de l’autonomie de la volonté des parties, porter atteinte au lien contractuel résultant de l’accord commun de celles-ci, en autorisant des modifications à la servitude auxquels les propriétaires intéressés n’ont pas consenti (3e Civ., 8 avril 2010 ; 3e Civ., 14 juin 2018, pourvoi n° 17-20.280).

En l’espèce, selon lui, la servitude conventionnelle, consentie par lui sur la parcelle V236 au bénéfice de la parcelle cadastrée V25 appartenant à M^me C, a uniquement pour usage et étendue le passage d’un véhicule de tourisme à usage non professionnel pour lui donner accès à son garage ; selon lui, cette servitude interdit expressément tout accès piéton ; aucun autre objet n’est prévu pour cette servitude. Il rappelle n’avoir délivré aucune autorisation autre que celle expressément visée par l’acte constitutif de la servitude et s’oppose en conséquence à ce que son objet et/ou son étendue soient élargies.

- Appréciation de la cour

L’article 682 du code civil dispose que 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.'

De ce texte découle en particulier deux conséquences ; en premier lieu, il ne peut être revendiqué l’application de ce texte que si le fonds litigieux est toujours enclavé, ce qui suppose de définir cette notion ; en second lieu, une servitude conventionnelle instaurée conservera toujours un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ou si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant (3e Civ., 14 décembre 2005, pourvoi n° 04-14.495, Bull. 2005, III, n° 251, 1ère moyen du pourvoi principal ; 3e Civ., 2 mai 2012, pourvoi n°

11-17.505).

La notion d’enclave ne répond pas à une vision restrictive, qui supposerait l’absence de tout accès à la voie publique, mais exige que le passage existant soit suffisant pour l’utilisation normale du fonds laquelle est en outre susceptible d’évoluer en particulier en fonction du changement de la constructibilité de la parcelle (3e Civ., 9 juin 2015, pourvoi n° 13-28.228 ; 3e Civ., 24 juin 2008, pourvoi n° 07-15.869).

Il est constant que M^me C n’a pas sollicité l’aggravation de la 'servitude légale de passage' dont bénéficiait son fonds sur celui des consorts X, selon elle pour 'des raisons de commodité et (afin d') éviter la démolition d’une maison présente sur le fonds des consorts X' (page 10 des écritures de l’intimée).

Il est tout aussi indéniable que ce passage, qui s’exerce sur une longueur de cinquante trois mètres et sur une largeur d’un mètre, ne permet pas l’accès à la parcelle V25 au moyen de véhicules automobiles.
Il est également établi que les dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur dans la commune de Colombes ne permettaient pas la réalisation du projet de construction envisagé par M^me C en ce que, en premier lieu, contrairement aux dispositions de l’article UD3, son terrain n’était pas accessible par un passage de dimension suffisante pour les besoins de l’opération projetée. En second lieu, en contravention avec les dispositions de l’article UD12, la construction à usage d’habitation envisagée exigeait la création d’aires de stationnement dans le volume de la construction et non pas, comme sollicité en l’espèce, deux places en surface à l’air libre (écritures de M^me C page 5 et ses productions pièce 13, l’arrêté municipal refusant le permis de construire déposé le 30 juillet 2014 et complété le 13 octobre 2014).

Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient M^me C, la servitude dont bénéficiait la parcelle V25, fonds dominant, sur celui des consorts X, parcelle V26, fonds G, ne permettait pas son désenclavement, lequel, en dépit de ce passage, était donc toujours enclavé en l’absence de passage de dimension suffisante pour les besoins de l’opération de construction projetée et au regard des règles urbanistiques applicables en l’espèce en matière la constructibilité. De même, comme le retient la jurisprudence constante de la Cour de cassation, un passage qui n’autorise pas l’approche d’une maison en véhicule automobile, qui ne permet ni sa desserte ni son exploitation complète s’oppose à ce que le fonds en question soit considéré comme désenclavé, l’accès par un véhicule automobile correspondant assurément à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation (voir par exemple, 3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-25.089, Bull. 2016, III, n° 12).

La servitude conventionnelle conclue le 18 novembre 2015 entre M^me C et le syndicat des copropriétaires n’ayant été instaurée que pour désenclaver le fonds, son fondement est légal et réside précisément dans l’état d’enclave et non dans la convention qui ne fait que déterminer les modalités de la desserte (voir, par exemple, 3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-16.433, Bulletin 1993 III N° 134).

En outre, en raison du fondement légal de cette servitude conventionnelle, l’étendue du passage ne peut pas être limitée et doit permettre l’exploitation complète du fonds. C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que le fonds dominant ne pourrait pas être desservi à pied, donc utilisé par des piétons, que les véhicules à usage professionnel ne pourraient pas passer sur le fonds G pour parvenir au fonds dominant, que le passage serait limité en vue de la seule desserte du seul garage situé sur le fonds dominant (par analogie, voir en particulier, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-18.111).

Enfin, la servitude légale de passage qui s’exerçait sur le fonds des consorts X, du fait de la cessation de l’état d’enclave opérée par la convention conclue entre le syndicat des copropriétaires et M^me C, s’est donc éteinte conformément aux dispositions de l’article 685-1 du code civil (par exemple, 3e Civ., 11 février 1975, pourvoi n° 73-13.974, Bulletin ARRETS Cour de Cassation Chambre civile

3 N. 056 P044 ; 3e Civ., 24 septembre 2020, pourvoi n° 19-19.179).

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il rejette la demande des consorts X au titre de l’extinction du droit de passage institué à la charge de leur fonds au bénéfice de celui de M^me C. Conformément aux dispositions de l’article 685-1 du code civil, la cour constate la disparition de l’état d’enclave du fonds dominant, à savoir la parcelle V25 propriété de M^me C, et l’extinction de la servitude grevant le fonds G, à savoir la parcelle V26 propriété des consorts X.

Sur la demande de condamnation de M^me C au paiement de la redevance de passage au titre des années 2014 à 2018 et à compter de 2019 jusqu’au jour de la suppression du passage litigieux (page 11 des écritures des consorts X)

' Moyens des parties

Les consorts X, après avoir sollicité l’infirmation du jugement qui a rejeté leur demande en paiement de la redevance de passage due par M^me C pour les exercices 2014 à 2018, admettent que leur adversaire s’est acquittée depuis du montant qu’elle devait à ce titre. Elles observent cependant que leur adversaire a bien tardé à s’exécuter ce qui caractérise sa mauvaise foi.

M^me C demande la confirmation du jugement qui rejette cette demande.

' Appréciation

Il n’est pas contesté que la redevance de passage litigieuse a été payée au titre des exercices 2014 à 2018 de sorte que la prétention des consorts X est sans portée. En outre, s’agissant de l’exercice 2019, les consorts X ne précisent pas le montant qui n’aurait pas été versé à ce titre ; ils ne produisent pas plus un décompte ou tout élément permettant à la cour d’apprécier le bien fondé de cette demande qui ne saurait dès lors être accueillie.

Enfin, bien qu’elles invoquent la mauvaise foi de M^me C et le délai qu’elle a pris pour payer ces redevances, elles n’en tirent aucune conséquence puisqu’elles ne sollicitent pas de dommages et intérêts ni ne justifient l’existence d’un préjudice que cette carence leur aurait causé.

Il s’ensuit que ces demandes seront rejetées.

Sur la demande additionnelle subsidiaire d’actualisation de la redevance de passage

La demande principale ayant été accueillie, la demande subsidiaire est sans portée.

Sur la demande reconventionnelle de M^me C relative à l’étendue de la servitude (passage des canalisations d’eau, électricité, assainissement, gaz et téléphone demandée par M^me C sur le fonds des consorts X)

' Moyens des parties

Les consorts X poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il 'juge que la servitude légale dont la parcelle cadastrée section […] est le fonds G permet, sur son emplacement, la réalisation de travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de gaz et de téléphone', alors que cette décision ne repose sur aucun fondement juridique ; que la servitude de passage grevant leur fonds ne s’exerçait qu’en surface ; qu’elle ne conférait nullement le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol ; que la preuve du caractère nécessaire de la mise en oeuvre de ce droit accessoire n’est nullement rapportée et que le juge a procédé par voie d’affirmation, sans motivation satisfaisante.

M^me C sollicite la confirmation du jugement de ce chef et observe, se fondant sur la jurisprudence de la Cour de cassation, que lorsque la servitude de passage a un fondement légal, comme en l’espèce celle qui grève le fonds des consorts X, alors ce droit de passage s’entend de tout ce qui est indispensable afin d’en assurer l’exploitation complète ce qui est précisément le cas des prétentions qu’elle formule au titre des canalisations.

' Appréciation de la cour

Pour les motifs précédemment exposés, la servitude grevant le fonds des consorts X étant éteinte, les demandes de M^me C sont privées de tout fondement et ne pourront qu’être rejetées.

Le jugement en ce qu’il 'juge que la servitude légale dont la parcelle cadastrée section […] est le fonds G permet, sur son emplacement, la réalisation de travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de gaz et de téléphone’ sera dès lors infirmé, étant cependant observé qu’un tel chef de dispositif est difficilement exécutoire.
Sur la demande de dommages et intérêts de M^me C

' Moyens des parties

M^me C poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il la déboute de sa demande de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive des consorts X à ses légitimes prétentions découlant du retard pris dans l’exécution de ses travaux.

Les consorts X sollicitent la confirmation du jugement de ce chef.

' Appréciation de la cour

Les développements qui précèdent suffisent à démontrer que la résistance des consorts X n’était pas abusive de sorte que c’est exactement que le tribunal a rejeté la demande de M^me C à ce titre.

Le jugement sera confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M^me C, partie perdante, supportera les dépens de première instance et d’appel. Par voie de conséquence, ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’apparaît pas équitable d’allouer des sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires.

Il apparaît équitable en revanche d’allouer aux consorts X la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour assurer leur défense en première instance et en appel. M^me C sera condamnée au paiement de cette somme.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

PREND acte de l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires du […] ;

PREND acte que M^me Z K, veuve X, vient aux droits de feu L P X ;

INFIRME le jugement en ce qu’il déboute M. L P X et M^me B-Q R X de leur demande de suppression du droit de passage au profit de la parcelle cadastrée section V numéro 25, sise au […], consenti à charge de la parcelle cadastrée section […], sise au […] ;

INFIRME le jugement en ce qu’il juge que la servitude légale dont la parcelle cadastrée section […] est le fonds G permet, sur son emplacement, la réalisation de travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de gaz et de téléphone ;

INFIRME le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONSTATE la disparition de l’état d’enclave du fonds cadastré référencé V25, propriété actuelle de M^me C ;

Par voie de conséquence,

CONSTATE l’extinction de la servitude de passage grevant le fonds cadastré référencé V26, propriété de M^me Z K, veuve X, et M^me B-Q R X ;

DIT n’y avoir lieu à accorder le droit de réaliser des travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de gaz et de téléphone sur la parcelle de M^me Z K, veuve X, et M^me B-Q R X cadastrée section V26 ;

CONDAMNE M^me C aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M^me C à verser à M^me Z K, veuve X, et M^me B-Q R X la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,