01/02/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/00767 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MZCK

CB/NB

Décision déférée du 20 Décembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/02131

M^me X de la Moutte

C Y

C/

E Z

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE […]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU PREMIER FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT(E/S)

Madame C Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène LYON de la SCP HELENE LYON – STEPHANE VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Monsieur E Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Michel DARNET de la SELAS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ARGI dont le siège social est sis […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine CABIRAN Z, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, président de chambre et A.M. G, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. G, conseiller

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. GIRAUD, directrice des services de greffe judiciaires.

Exposé des faits et procédure

M. E Z, propriétaire suivant acte notarié du 25 mars 1985 d’un immeuble situé […] l’étoile à Toulouse (31), a obtenu le 3 août 2017 un permis de construire pour la réalisation de travaux de surélévation de son bien immobilier.

M^me Y est propriétaire suivant acte notarié du 4 mars 1999 d’un appartement formant les lots 6, 7 et 8 constituant les deuxième et troisième étages de l’immeuble contigu situé au […] l’étoile à Toulouse soumis au régime de la copropriété, le 3^e étage initialement en combles ayant été

surélevé et aménagé par le précédent propriétaire, M. G A, suivant permis de construire du 23 juillet 1986 et possédant deux ouvertures sur le mur donnant sur le fonds voisin.

Par acte d’huissier en date du 1^er juin 2016 M. Z a fait assigner M^me Y et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour voir constater l’absence de toute vue sur son fonds et être autorisé à faire surélever son immeuble et donc à obstruer les ouvertures de l’immeuble voisin qui donnent sur son fonds, aux frais de cette dernière.

Par jugement du 20 décembre 2018 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a

— dit que M^me Y ne peut revendiquer en sa qualité de propriétaire des lots 6, 7 et 8 de la copropriété de l’immeuble sis […] aucun droit réel de nature à faire obstacle au projet de surélévation de l’immeuble sis […], propriété de M. Z

— débouté les parties de leurs plus amples demandes

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me Y aux dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi elle a estimé que la partie du mur n’était pas mitoyenne, que l’une des ouvertures munie de pavés de verre avait été réalisée à l’occasion des travaux de surélévation, que l’autre existait préalablement à la surélévation, que cette dernière pour laquelle l’attestation du précédent propriétaire, M. A, évoquait un chassis ouvrant et un verre transparent avait manifestement été réalisée en violation des dispositions des articles 676 et 677 du code civil dès lors qu’aucun accord exprès du propriétaire du fonds Z n’était établi et que M^me Y ne justifiait d’aucun titre, que sa date de réalisation importait peu dès lors que, s’ouvrant sur un toit et ne créant aucune indiscrétion, elle n’avait pas pour effet de constituer au profit du fonds de M^me Y une servitude de vue dont celle-ci serait légitime à revendiquer le maintien, qu’actuellement positionnée à l’aplomb d’un escalier, il n’était nullement démontré (sa distance par rapport au plancher n’étant pas justifiée) qu’elle puisse permettre d’exercer une vue droite ni qu’elle soit toujours équipée d’un chassis ouvrant de sorte qu’elle ne présentait que les caractéristiques d’un jour mais non celles d’une vue et a rappellé qu’il n’existait pas de 'servitude de jour’ susceptible d’acquisition par usucapion ; elle a considéré que ces ouvertures ne sauraient avoir pour effet de restreindre le droit de propriété de M. Z en le privant de la possibilité de surélever son bien puisque le fonds Y n’avait pas acquis un droit à l’exercice d’une vue sur le fonds Z.

Par déclaration en date du 8 février 2019 M^me Y a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

M^me Y demande dans ses conclusions du 14 septembre 2020, au visa des articles 678 et suivants du code civil, de

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’elle ne pouvait revendiquer aucun droit réel s’opposant à la surélévation de l’immeuble situé […]

— dire que la fenêtre située à l’aplomb de l’escalier de son appartement est une vue régulière

— constater que ladite ouverture ne peut être supprimée et que le projet de surélévation du fonds Z doit être modifié

— dire qu’elle démontre avoir acquis une servitude de vue sur le fonds de M. Z qui s’oppose à la surélévation de l’immeuble sis […] telle qu’elle a été présentée c’est-à-dire accolée à la propriété voisine du […]

— condamner M. Z au paiement d’une indemnité de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le mur de l’immeuble en copropriété donnant sur le fonds voisin comporte une ouverture à chassis fixe et verre dormant et une autre à chassis mobile qui laisse passer l’air et la lumière dont la qualification est litigieuse.

Elle indique que le mur n’étant pas mitoyen, son propriétaire était autorisé à effectuer une ouverture dans les conditions posées par les articles 676 et 677 du code civil.

Elle admet que les jours, même régulièrement pratiqués, ne conférant aucun droit sur le fonds contigu, le mur de pavés de verre de son appartement pourra être obstrué dans le cadre de la surélévation projetée par M. Z.

Elle prétend qu’il en va différemment de la seconde ouverture à chassis ouvrant et verre transparent située au-dessus de l’escalier, pratiquée dans le mur de son appartement et préexistante aux travaux de surélévation effectués par son vendeur, M. G A, en 1986, et même avant que ce dernier ne fasse l’acquisition de l’appartement en 1981, ainsi que l’établissent l’attestation de M. G H lui-même, l’étude rédigée par son fils I H en mai 1981 dans le cadre de son 3^e cycle d’études en architecture, les plans figurant au dossier de demande de permis de construire du 24 avril 1986 et l’attestation de M. B, locataire de l’appartement avant qu’elle ne l’achète.

Elle affirme que cette ouverture, dont l’appréciation doit se faire par référence à un faisceau d’indices, répond à la définition légale d’une vue à savoir une ouverture laissant passer l’air et la lumière, permettant d’apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets ainsi qu’il ressort clairement d’un constat d’huissier dressé le 12 avril 2019, qu’elle participe de façon importante à l’éclairement, à la luminosité générale des lieux et à l’aération de l’appartement ; elle souligne que, située à l’aplomb de l’escalier qui mène à l’étage de son appartement duplex, cette ouverture permet non seulement d’éclairer ledit escalier ainsi que le hall de l’étage inférieur qui n’a pas d’autre source de lumière directe mais aussi de créer un courant d’air pour aérer l’appartement, raison pour laquelle cette ouverture, qui préexistait aux travaux de surélévation, a été maintenue ; elle précise que cette fenêtre donnant sur la partie aveugle du toit de la maison de M. Z, il n’existe pas de risque d’indiscrétion de sorte que les règles de distances minimales décrites dans les articles 678 et suivants du code civil ne sont pas applicables, que l’ouverture n’est pas irrégulière et qu’elle est en droit d’invoquer une servitude de vue.

Elle précise que le projet de surélévation de M. Z, tel qu’il a été conçu, c’est-à-dire accolé à la propriété voisine du […] et sans puits de jour, ne pourra aboutir sans la suppression de ses ouvertures alors que des solutions existent pour respecter l’existence de cette fenêtre.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse, si la régularité de l’ouverture litigieuse n’était pas retenue, elle serait en droit d’invoquer l’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentenaire car bénéficiant depuis au moins 1981 d’une possession continue, paisible et publique, ce qui lui permet d’obtenir a minima un aménagement du projet de M. Z afin de respecter les distances légales par rapport à cette fenêtre dont elle est bien fondée à solliciter le maintien.

M. Z demande dans ses conclusions du 29 septembre 2020, au visa des articles 676, 677, 690 et 2261 du code civil, de

— déclarer M^me Y tant irrecevable que mal fondée en son appel et confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— dire que la décision rendue sera opposable au syndicat des copropriétaires du […] à Toulouse

— constater que

* M^me Y ne peut revendiquer en sa qualité de propriétaire des lots 6, 7 et 8 de la copropriété de l’immeuble du […] aucun droit réel de nature à faire obstacle au projet de surélévation de l’immeuble du […], qui est sa propriété

* il n’existe aucune ouverture sur le mur séparatif de l’immeuble des 16 et […] susceptible de restreindre son droit de propriété et de modifier les travaux de surélévation tel qu’autorisés par le permis de construire du 3 août 2017

— débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes

— lui donner acte de ce qu’il se réserve d’exercer tout recours en indemnisation du préjudice qu’il subit du fait du retard apporté à son projet de surélévation et dont M^me Y par ses initiatives inconsidérées est seule responsable

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les conditions d’un usucapion trentenaire ne sont pas établies à savoir une servitude continue et apparente pendant trente ans conformément à l’article 690 du code civil et une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire conformément à l’article 2261 du code civil, puisqu’il n’a jamais autorisé l’ouverture revendiquée et que sa date de réalisation importe peu dès lors qu’elle s’ouvre sur un toit et ne créé aucune indiscrétion ; il ajoute que les actes de prescription sur lesquels peut se fonder l’acquisition d’une servitude de vue doivent être de nature à éveiller l’attention du propriétaire voisin et provoquer, au besoin, sa contestation alors que la vue revendiquée est restée en permanence obstruée par un toit aveugle, étant de surcroît observé qu’elle existait dans le cadre d’un comble non aménagé et inoccupé ; il en déduit que M^me Y ne peut revendiquer un quelconque droit réel.

Subsidiairement, il souligne que le lot n° 8 est décrit dans l’acte notarié d’achat de M^me Y comme 'des combles pouvant être aménagés', qu’il s’agit ainsi d’un lot inoccupé depuis la surélévation et le permis de construire de 1986, que le constat d’huissier du 12 avril 2019 décrit l’ouverture litigieuse comme une fenêtre se situant sur le mur se trouvant dans la cage d’escalier et non à l’aplomb de l’escalier, que cette propriétaire ne produit aucun justificatif précis, circonstancié et contradictoire sur les conditions et les dates de mise en oeuvre de l’ouverture revendiquée ; il affirme que l’attestation de M. A est une attestation de complaisance d’un vendeur qui tente de se protéger d’un éventuel recours susceptible d’être exercé à son encontre dans la mesure où il aurait vendu un comble avec une servitude de vue, alors que celle-ci ne peut juridiquement être revendiquée ; il considère que l’attestation du frère de M. A, communiquée pour la première fois en appel, fait référence à un mémoire non daté, composé d’une page de garde non datée intitulée 'travail personnel de troisième cycle mai 1981" puis d’un plan de combles sans cartouche, non daté puis d’une coupe DB non datée et toujours sans cartouche portant la mention en bas de page 7 d’une échelle 1/100ème qui ne peut convaincre ; il ajoute que l’arrêté de permis de construire de M. A du 23 juillet 1096 n’est assorti que d’un extrait du permis de construire, que le plan du mur à surélever fait figurer deux ouvertures, l’une à créer à laquelle M^me Y a expressément renoncé devant la cour et la seconde dite existante qui pourrait être celle correspondant à la vue revendiquée

mais dont la forme et les dimensions (au carré) ne paraissent pas correspondre à l’ouverture aujourd’hui réclamée (rectangulaire), de sorte qu’il est probable que si cette ouverture était préexistante elle a été agrandie au fil du temps depuis 1986 et probablement à l’occasion du changement de chassis ; il fait remarquer, au surplus, que l’ouverture est située dans l’escalier montant au troisième étage.

Il indique qu’une réelle contradiction peut être constatée au vu des plans produits entre le plan du permis de construire et l’autorisation donnée par la copropriété de surélévation de l’immeuble, puisque le plan de permis du construire du 3^e étage mentionne deux ouvertures à verre opaque alors que l’autorisation délivrée par la copropriété pour ces mêmes travaux le 25 septembre 1985 faisait référence à des combles pouvant être aménagés en location d’habitation 'les ouvertures pourront être faites dans la toiture de l’immeuble', prescription qui à l’évidence n’a pas été respectée dans le permis de construire.

Il considère qu’il existe une incertitude totale sur la date d’aménagement de cette ouverture, soit à l’occasion des travaux réalisés à la suite du permis de construire obtenu par M. A, soit par l’acquisition de M^me Y de 1999 puisqu’à cette date les combles n’avaient toujours pas été aménagés.

Il soutient qu’aucun élément nouveau ne ressort des dernières conclusions d’appel de M^me Y dès lors que les photographies confirment la situation de l’ouverture litigieuse donnant sur le toit aveugle de son immeuble, que la prétendue étude de 3^e cycle du frère de M. A ne comporte ni authentification ni date certaine et n’avance qu’un point de vue unilatéral sans caractère contradictoire, que la nouvelle attestation d’un ancien locataire confirme la situation de la fenêtre dans le haut de l’escalier mais ne dit rien sur la vue qu’elle génère.

Le syndicat des copropriétaires demande dans ses conclusions du 11 juillet 2019 de

— constater que les parties à l’instance ne formulent aucune demande de condamnation à son encontre

— ordonner sa mise hors de cause pure et simple

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner tout succombant au besoin solidairement à lui régler la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner tout succombant, au besoin solidairement, à l’exception de lui-même, à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Motifs de la décision

Sur l’ouverture pratiquée dans la surélevation du mur séparant les deux immeubles 16 et […]

Le caractère non mitoyen de la partie du mur dans lequel sont pratiquées les ouvertures objets du présent litige est admis en cause d’appel par les deux parties tout comme la nature de 'jour de souffrance’ de l’ouverture munie de verres dormants qui est l’ouverture notée comme 'à créer’ sur le plan du permis de construire de 1986, sur lesquelles les parties s’accordent également devant la cour et qui est attestée par les photographies produites avec le passage d’une canalisation en son milieu.

La seule discussion qui persiste entre elles porte sur la nature et la qualification de la seconde ouverture pratiquée dans ce mur dont dépend le régime légal correspondant.

Aux termes des articles 676 et 677 le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et à verre dormant qui ne peuvent être établies qu’à 26 décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer si c’est à rez-de-chaussée et à dix neuf décimètres au dessus du plancher pour les étages supérieurs ; en vertu de l’article 678 du code civil on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 19 décimètres de distance entre les murs où on le pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ; l’article 679 stipule qu’on ne peut sous la même réserve avoir des vues par coté ou obliques sur le même héritage s’il n’y a six décimètres de distance ; selon l’article 690 du code civil les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

L’ouverture litigieuse, présente dans le mur de l’immeuble n°16 de la rue de l’Etoile, au niveau du 2^e étage, est pourvue d’une fenêtre qui peut s’ouvrir, laissant passer l’air et permettant d’apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets.

Par ses dimensions en hauteur (69 cm) et en largeur (49 cm), son chassis ouvrant et son vitrage clair cette ouverture participe à la luminosité générale des lieux.

Le constat d’huissier dressé le 12 avril 2019 mentionne que la fenêtre est située dans la cage d’escalier bois quart tournant entre le 1^er et le 2^e niveau de l’appartement duplex à 2,17 mètres de la marche la plus haute au niveau de ladite fenêtre, ce qui ne permet aucune vue oblique, que depuis le séjour en partie haute de l’escalier cette fenêtre donne une vue directe sur le toit et sur le mur pignon du n° 18 de la rue de l’Etoile, qu’à l’extrémité du séjour, au niveau de l’échelle de meunier menant à la rochelle se trouve une balustrade en bois protégeant la cage d’escalier qui permet à travers ladite fenêtre d’apercevoir la rue de l’Etoile et un bout de ciel ; il relève également qu’un mouvement de circulation d’air permanent est créé par cette fenêtre lorsque la rangée de fenêtres qui existe au niveau de la cuisine côté rue de l’Etoile est ouverte ou lorsque la fenêtre de la chambre est ouverte.

Les photographies annexées confirment clairement cette description des lieux ainsi que le rôle joué par la fenêtre en termes d’éclairage et de ventilation de l’appartement.

Cette ouverture doit être qualifiée de jour de souffrance.

Elle ne permet pas d’apercevoir le fonds voisin mais donne vue uniquement sur le ciel lorsqu’on emprunte l’escalier, même au droit de la fenêtre en raison de la distance entre celle-ci et la marche puisque la hauteur minimale y dépasse les deux mètres (2,17 m).

Elle n’autorise une vue directe qu’au niveau des toutes dernières marches et une fois arrivé sur le plancher du séjour de l’étage ; mais cette vue s’exerce alors sur le toit et sur le mur pignon du fonds voisin qui sont dépourvus de toute ouverture.

Or, une ouverture qui laisse passer l’air et la lumière sans permettre cependant une quelconque indiscrétion ne constitue pas une 'vue’ au sens des articles 678 et 679 du code civil ; le critère de la servitude de vue demeure le risque d’indiscrétion par le regard.

Un jour ne peut entraîner l’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentennaire.

Pratiqué dans un mur non mitoyen il ne confère aucun droit sur le fonds contigu ; il ne fait pas naître à la charge de ce fonds une servitude et n’entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété, notamment son droit à surélever son bien.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur les demandes annexes

Il n’y a pas lieu de donner acte à M. Z de ses réserves sur l’exercice ultérieur d’une action en indemnisation, car le 'donné acte’ ne peut consacrer la reconnaissance d’un droit mais constitue une simple mesure d’administration judiciaire laissant intact les droits de la partie qui l’a réclamé.

Le syndicat des copropriétaires ne peut être mis hors de cause ; sa présence à l’instance était nécessaire en raison de la nature de partie commune du mur dans lequel les ouvertures litigieuses ont été pratiquées ; partie à l’instance, l’arrêt lui sera nécessairement opposable.

M^me Y qui succombe dans ses prétentions supportera la charge des dépens d’appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer à M. Z ou au syndicat des copropriétaires appelé en déclaration de jugement commun une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme le jugement.

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

— Condamne M^me Y aux entiers dépens d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président