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11/04/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/03058

N° Portalis DBVI-V-B7D-NCBM

JCG/ND

Décision déférée du 06 Juin 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE

[…]

M. X

SAS HPB

C/

P Q B

G C

I D

M A-E

SELARL D’ARCHITECTURE B

SA AXA FRANCE IARD

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU 55 ROUTE DE LAUNAGUET A TOULOUSE

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 4

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE N O

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

SAS HPB

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur P Q B

[…]

[…]

Représenté par M^e Michel DARNET de la SELAS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur G C

[…]

[…]

Représenté par M^e Q MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur I D

[…]

[…]

Représenté par M^e Q MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur M A-E […]

Représenté par M^e Q MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

SELARL D’ARCHITECTURE B prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés ès qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel DARNET de la SELAS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

SA AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de la SAS HPB

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU 55 ROUTE DE LAUNAGUET A TOULOUSE représenté par son syndic, Monsieur K L

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 4 prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE N O est représenté par son syndic CITYA […]

Représentée par M^e Q MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. F, président

C. ROUGER, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. F, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

La Snc Kaufman et Broad Promotion 4 a fait construire à Toulouse, […], un immeuble à usage d’habitation sous la dénomination résidence N O comprenant 49 logements qui ont été vendus en I’état futur d’achèvement.

La maîtrise d’oeuvre des travaux a été confiée à la Selarl d’architecture B.

Les travaux de gros 'uvre ont été effectués par la société HPB selon marché du 17 novembre 2008.

L’immeuble a été achevé à la fin de l’année 2019.

Pendant le chantier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, situé au […]

Launaguet, s’est plaint d’un empiétement sur sa propriété.

Par ordonnance du 18 mars 2010, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme

Y, étendue par la suite à diverses parties y compris le syndicat des copropriétaires de la résidence

N O, propriétaire du bien immobilier construit par la société Kaufman et Broad, et trois copropriétaires directement concernés par les réclamations présentées.

M^me Y s’est adjoint M. Z, géomètre expert en qualité de sapiteur.

Par exploit en date du octobre 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, le syndicat des copropriétaires de la résidence N O ainsi que M. G C, M. I D , M. M

A-E, afin de solliciter la démolition de toutes les parties de l’immeuble empiétant sur les parcelles dont il est propriétaire, la remise en état du terrain ainsi dégagé et l’obturation de tout ou partie des fenêtres des appartements des copropriétaires C, D et A-E afin de mettre un terme aux vues obliques consécutives à la construction de l’immeuble.

Par actes d’huissier en date des 17 et 19 octobre 2012, la Snc Kaufman et Broad Promotion 4 a appelé en cause M. B, architecte, la Sarl Vailles, géomètre expert, et la Sarl Hpb, chargée du lot gros-oeuvre afin

d’obtenir leur garantie.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance en date du 26 novembre 2012.

Le juge de la mise en état a ordonné un transport sur les lieux auquel il a été procédé le 5 mars 2013.

Par ordonnance du 17 octobre 2013, il a ordonné une nouvelle expertise, et désigné M^me Y pour y procéder aux fins de vérifier les limites de propriété et décrire et chiffrer le coût des travaux s’imposant.

Par ordonnance en date du 13 mars 2014, M. Z a été désigné avec pour mission de rechercher, avec précision, les limites de propriété.

Le 17 septembre 2015, M^me Y a déposé son second rapport d’expertise judiciaire.

Par jugement contradictoire, en date du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse, a :

- mis hors de cause la Sarl Vailles ;

- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de propriété et du caractère indéterminé de la demande ;

- ordonné à la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et au syndicat des copropriétaires de la Résidence N

O de faire détruire selon le mode opératoire prévu par le devis de la société Soltechnic pour un coût de

103.769, 60 € toutes les parties de l’immeuble situé 2 et […] à Toulouse qui empiètent sur les parcelles dont le syndicat des copropriétaires du […] est propriétaire dans les 6 mois de la signification de la décision, sous astreinte passé ce délai d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

- condamné in solidum la Société Kaufman et Broad Promotion et le syndicat des copropriétaires Résidence

N O à payer au syndicat des copropriétaires du […] :

- la somme de 5.000 € en réparation de son trouble de jouissance ;

- la somme de 990 € en remboursement du coût des sondages effectués pour déterminer l’ampleur de

l’empiétement de l’immeuble de la Résidence N O;

- condamné in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion, la société Hpb, Monsieur P-Q B et la Selarl B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O des sommes exposées pour la suppression des empiétements dans la limite de la somme de 103.769, 60 € ainsi que de la condamnation au titre du trouble de jouissance et en remboursement du coût des sondages ;

- dit que dans les rapports entre coobligés, ces condamnations seront supportées par la société Hpb à hauteur de 50 % et par M. B et la Selarl B à hauteur de 50 % et fait droit dans cette proportion aux recours des parties ;

- ordonné in solidum à la Société Kaufman et Broad et Promotion 4, au syndicat des copropriétaires Résidence

N O et à Messieurs C, D et A-E de mettre en conformité les vues obliques implantées à moins de 60 cm de la limite divisoire des deux héritages soit par changement des menuiseries avec installation d’un panneau fixe et d’un vantail ouvrant d’un mètre, soit par la mise en place d’un pare-vue extérieur, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

- condamné in solidum la Snc Kaufman ' Broad Promotion, M. B et la Selarl B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O et messieurs C, D et

A-E des sommes exposées en raison des travaux de suppression des vues dans la limite de 4.000 € par appartement ;

- débouté la société Kaufman ' Broad de ses plus amples demandes de garantie ;

- dit que la charge finale du coût de ces travaux, dans la limite de 4.000 € par appartement, devra être supportée in fine in solidum par M. B et la Selarl B ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du […] de ses plus amples demandes formées au titre du préjudice de jouissance ;

- rejeté toutes demandes formées à l’encontre de la Maf Assurance et de la compagnie Axa et les a mises hors de cause ;

- condamné in solidum la société Kaufman et Broad, la société Hpb, M. B et la Selarl B aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et celui des mesures d’expertise

- condamné in solidum la société Kaufman et Broad, la société Hpb, M. B et la Selarl B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- dit que la charge finale des condamnations prononcées au titre de l’article 700 et des dépens sera supportée à hauteur de 56 % par M. B et la Selarl B et de 44 % par la société Hpb et accordé aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à plus amples application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé qu’en application de l’article 545 du code civil, en cas

d’empiétement sur la propriété d’autrui, le propriétaire est en droit d’obtenir la remise en état des lieux par la suppression de cet empiétement, a constaté qu’il résultait du rapport d’expertise qu’il n’existait pas

d’empiétement en superstructure du bâtiment de la copropriété N O sur le fonds de la copropriété du

[…], mais qu’il existait en revanche un empiétement en infrastructure caractérisé par la présence d’une grave en ciment contre le mur du sous-sol de la résidence N O, empiétement dont la réalité n’était pas discutée et dont la caractère minime ne pouvait justifier aucune atteinte au droit de propriété de la copropriété demanderesse.

Il a considéré que la demande en démolition était recevable tant à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence N O, propriétaire actuel de l’immeuble, qu’à l’égard de la Snc Kaufman & Broad

Promotion 4 dont la responsabilité était recherchée en sa seule qualité de maître de l’ouvrage originel.

Constatant que la demande formée par référence aux préconisations expertales était parfaitement définie, il a écarté les fins de non-recevoir tirées du défaut de propriété et du caractère indéterminé de la demande. Il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires N O et la Snc Kaufman & Broad Promotion 4

à procéder à la suppression de la grave selon la solution préconisée par le devis Soltechnic, de préférence à la méthode proposée par la société AS Construction.

S’agissant des recours, le tribunal a écarté l’application des dispositions de l’article 1792 du code civil aux motifs que la grave ciment à l’origine de l’empiétement avait été coulée afin d’éviter tout risque de déchaussement de la construction voisine dépourvue de fondation, qu’elle ne présentait aucun caractère structurel pour l’immeuble N O, que les travaux à réaliser n’affecteraient pas l’immeuble lui-même mais seulement l’immeuble voisin et qu’il n’existait ainsi aucune atteinte à l’ouvrage.

Il a retenu la responsabilité de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 à l’égard du syndicat des copropriétaires dès lors que dans ses relations avec son acquéreur, le principe même d’un empiétement sur la propriété voisine devait nécessairement être jugé fautif.

La responsabilité de l’architecte a été retenue sur le fondement de l’article 1382 du code civil au motif que celui-ci avait commis une faute tant au stade de la conception de l’ouvrage qu’à celui de la surveillance des travaux.

La responsabilité de la société HPB a été retenue à l’égard du syndicat des copropriétaires N O sur le fondement de l’article 1382 du code civil aux motifs que cette société, chargée du lot gros-oeuvre, aurait dû alerter le maître de l’ouvrage de la difficulté résidant dans la proximité de la construction voisine et faire valider la solution retenue, et qu’elle ne devait pas non plus choisir une solution technique impliquant un empiétement sur la propriété voisine.

La garantie de la Maf et de la Sa Axa a été écartée au motif que ces deux assureurs ne garantissaient que la responsabilité décennale de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et de la société HPB.

S’agissant des demandes relatives aux vues, le tribunal a constaté que l’illégalité des vues obliques ne faisait pas l’objet de contestations et a enjoint les copropriétaires concernés, le syndicat des copropriétaires et la Snc

Kaufman & Broad Promotion 4 de réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert.

Il a également écarté sur ce point le caractère décennal des désordres en l’absence d’impropriété à destination et par suite la garantie de la Maf, retenu la responsabilité de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 sur le fondement de la responsabilité de droit commun des constructeurs et accueilli son recours à l’encontre de

l’architecte.

Par déclaration du 1er juillet 2019, la Sas HPB a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

- rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de propriété et du caractère indéterminé de la demande ;

- ordonné à la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et au syndicat des copropriétaires dela Résidence N

O de faire détruire selon le mode opératoire prévu par le devis de la société Soltechnic pour un coût de

103.769, 60 € toutes les parties de l’immeuble situé 2 et […] à Toulouse qui empiètent sur les parcelles dont le Syndicat des copropriétaires du […] est propriétaire dans les 6 mois de la signification de la présente décision, sous astreinte passé ce délai d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

- condamné in solidum la Société Kaufman et Broad Promotion et le Syndicat des copropriétaires Résidence

N O à payer au syndicat des copropriétaires du […] ;

- la somme de 5.000 € en réparation de son trouble de jouissance ;

- la somme de 990 € en remboursement du coût des sondages effectués pour déterminer l’ampleur de

l’empiétement de l’immeuble de la Résidence N O ;

- condamné in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion, la société Hpb, Monsieur .Iean-Q

B et la Selarl B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N

O des sommes exposées pour la suppression des empiétements dans la limite de la somme de 103.769, 60

€ ainsi que de la condamnation au titre du trouble de jouissance et en remboursement du coût des sondages ;

- dit que dans les rapports entre coobligés, ces condamnations seront supportées par la société Hpb à hauteur de 50 % et par M. B et la Selarl B à hauteur de 50 % et fait droit dans cette proportion aux recours des parties ;

- ordonné in solidum à la Société Kaufman et Broad et Promotion 4, au Syndicat des copropriétaires

Résidence N O et à Messieurs C, D et A-E de mettre en conformité les vues obliques implantées à moins de 60 cm de la limite divisoire des deux héritages soit par changement des menuiseries avec installation d°un panneau fixe et d’un vantail ouvrant d’un mètre, soit par la mise en place

d’un pare-vue extérieur, dans les six mois de la signification du présent jugement, sous astreinte passé ce délai

d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

- condamné in solidum la Snc Kaufman ' Broad Promotion, M. B et la Selarl

B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O et messieurs

C, D et A-E des sommes exposées en raison des travaux de suppression des vues dans la limite de 4.000 € par appartement ;

- débouté la société Kaufman ' Broad de ses plus amples demandes de garantie ;

- dit que la charge finale du coût de ces travaux, dans la limite de 4.000 € par appartement, devra être supportée in fme in solidum par M. B et la Selarl B ;

- débouté le Syndicat des Copropriétaires du […] de ses plus amples demandes formées au titre du préjudice de jouissance ;

- rejeté toutes demandes formées à l’encontre de la Maf Assurance et de la compagnie Axa et les mettre hors de cause ;

- condamné in solidum la société Kaufman et Broad, la société Hpb, M. B et la selarl B aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et celui des mesures d’expertise

- condamné in solidum la société Kaufman et Broad, la société Hpb, M. B et la selarl B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- dit que la charge finale des condamnations prononcées au titre de l’article 700 et des dépens sera supportée à hauteur de 56 % par M. B et la selarl B et de 44 % par la société Hpb et accordé aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à plus amples application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 décembre 2019, la Sas HPB, appelante, demande à la cour au visa des articles 753 du code de procédure civile, 1792 et suivants, et 1240 et suivants du code civil de :

- dire que l’appel qu’elle a interjeté est recevable ;

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

# jugé qu’elle était responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence N O et l’a condamnée à l’indemniser et à la relever et garantir sur le fondement de l’article 1382 du code civil (1240 désormais) ;

# condamné in solidum elle-même, Kaufman ' Broad , M. B et la Selarl B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence N O des sommes exposées pour la suppression de

l’empiétement dans la limite de la somme de 103.769,60€, ainsi que de la condamnation au titre du trouble de jouissance et en remboursement du coût des sondages ;

# dit que dans les rapports entre coobligés, ces condamnations seront supportées par elle à hauteur de 50 % et par M. B et la Selarl B à hauteur de 50 % et fait droit dans cette proportion aux recours des parties ;

# condamné in solidum la société Kaufman et Broad, elle-même, M. B et la selarl B aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et celui des mesures d’expertise ;

# condamné in solidum la société Kaufman et Broad, elle-même, M. B et la selarl B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

# dit que la charge finale des condamnations prononcées au titre de l’article 700 et des dépens sera supportée à hauteur de 56 % par M. B et la selarl B et de 44 % par elle et accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- infirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Toulouse le 6 juin 2019 en ce qu’elle a retenu la solution technique consistant à supprimer la grave en béton et à réaliser les travaux de confortement

à hauteur de 103.769,60€ ;

Statuant à nouveau,

- dire que les travaux de destruction de l’empiétement seront réalisés selon le devis de la société As

Construction pour 68.775,90 € H.T ;

- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence N O ;

- rejeter la demande de mise hors de cause de M. B ;

I. A titre principal, sur le fondement des actions,

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il a jugé qu’elle est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence N O et l’a condamnée à l’indemniser et à la relever et garantir sur le fondement de

l’article 1382 du code civil (1240 désormais) ;

statuant à nouveau,

- dire que le désordre consistant dans l’empiétement en infrastructure (grave de ciment) est de nature décennale ;

à titre principal,

- dire que le désordre était apparent à la réception et n’a pas fait l’objet de réserves lors de la réception de

l’ouvrage ;

- juger qu’elle n’engage pas sa responsabilité ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour considère qu’elle engage sa responsabilité décennale, condamner la compagnie

Axa France Iard à la relever et la garantir de toute condamnation mise à sa charge

II. A titre subsidiaire, sur les fautes,

Si par extraordinaire, la Cour confirmait la décision sur l’absence de garantie décennale, et sur le fondement retenu par le tribunal de grande instance de Toulouse :

- infirmer la décision en ce qu’elle a retenu une faute commise par la société HPB ;

- confirmer la décision en ce qu’elle a retenu une faute de conception et de surveillance de la maîtrise d’oeuvre

;

statuant à nouveau,

- dire qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission ;

- juger que la société Kaufman & Broad a commis une faute en ne livrant pas un ouvrage conforme ;

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad et M. B et la Selarl B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O des sommes exposées pour la suppression de

l’empiétement ainsi que de la condamnation au titre du trouble de jouissance et en remboursement du coût des sondages ;

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad, M. B et la selarl B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] les frais irrépétibles et les dépens ;

III. A titre infiniment subsidiaire, sur les recours entre responsables,

Si par extraordinaire, la Cour confirmait la décision en ce qu’elle a retenu sa responsabilité, :

- infirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Toulouse le 6 juin 2019 en ce qu’elle a dit que dans les rapports entre coobligés, les condamnations seront supportées par la société à hauteur de 50% et par M. B et la Selarl B à hauteur de 50% ;

Statuant à nouveau,

- dire que dans les rapports entre co-obligés, les condamnations seront supportées par elle à hauteur de 5%, par la société Kaufman & Broad à hauteur de 20% et par la Selarl B et M. B à hauteur de 75% ;

IV. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence N O, la société Kaufman ' Broad et

M. B et la Selarl B solidairement à lui payer la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article

700 et aux entiers dépens.

La société HPB estime que le tribunal aurait dû retenir l’application de l’article 1792 du code civil dans la mesure où le désordre est constitué par l’empiétement d’une grave-ciment coulée sur le chantier pour éviter le déchaussement de la construction voisine, où cette erreur d’implantation rend nécessaire la démolition de

l’ouvrage et où la grave-ciment fait également partie des fondations de l’immeuble N O. Elle soutient ensuite qu’elle est fondée à opposer la caractère apparent du désordre et l’absence de réserve à la réception, le maître de l’ouvrage, promoteur-constructeur, ayant réceptionné le lot sans réserve en parfaite connaissance de cause de tous les empiétements puisque prévenu avant la réception par le voisin.
A titre subsidiaire, elle invoque son absence de faute dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance des difficultés liées à la proximité des avoisinants, où l’architecte aurait dû faire réaliser une étude particulière sur ce point, où elle n’a jamais pris la décision de couler la grave ciment sans l’accord et

Broad Promotion 4 a sa part de responsabilité dans la réalisation du dommage objet du litige. Elle conteste avoir décidé seule en cours de chantier le coulage de la grave-ciment sans en informer le maître d’oeuvre et le maître de l’ouvrage. Elle insiste également sur la responsabilité prépondérante de l’architecte.

Enfin, elle sollicite en tout état de cause l’infirmation de la décision en ce qui concerrne le coût des travaux retenu par le tribunal.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence N O, M. C, M. D et M. A-E, intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence N O en indemnités, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, astreinte et dépens ;

- dire que la grave-ciment n’est pas une partie commune ;

- mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence N O ;

- condamner la Snc Kaufman & Broad seule à détruire selon le mode opératoire prévu par le devis de la société Soltechnic pour un coût de 103.769,60 € toutes les parties de l’immeuble situées aux 2 et […]

Hortensias qui empiètent sur les parcelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

Launaget dans les six mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte passé ce délai d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un delai de trois mois ;

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad, la Maf, M. B, la Selarl B, la societe Hpb et la société Axa à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées a son encontre ;

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad, M. B, la Selarl B seuls à payer à M.

C, M. D et M. A-E la somme chacun de 4.000 € au titre des travaux de suppression des vues illicites et a mettre ces vues en conformité au besoin sous astreinte;

- condamner la société Kaufman & Broad à leur payer chacun la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant pour eux de la réalisation des travaux a partir de leur appartement ;

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad, la Maf, M. B, la Selarl B , la société Hpb et Axa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence N O la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad, la Maf, M. B, la Selarl B, la société Hpb et la société Axa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence N O la somme de 15.000 € et à M. C, M. D , et M. A-E la somme de 1.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le tribunal de grande instance ;

- condamner in solidum la société Kaufman & Broad, la Maf, M. B et la Selarl B, la copropriété du […], la société Hpb et la société Axa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence N O la somme de 10.000 € et à M. C, M. D et M. A-E la somme de

1.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour d’appel ;

- les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires expose que le règlement de copropriété concerne uniquement un terrain figurant au cadastre révisé de Toulouse/Lalande sous le numéro 135 de la section A3 pour une contenance de

1199 m² , que les parties communes de la résidence N O se limitent exclusivement à cette emprise cadastrale, que les ouvrages situés au-delà de cette emprise ne sont pas des parties communes, que le transfert de propriété intervenu entre la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et le syndicat des copropriétaires n’a pas porté sur les ouvrages situés en-dehors de cette emprise et qu’il s’ensuit que la grave en ciment responsable de

l’empiétement en infrastructure n’est pas sa propriété. Il en conclut qu’il n’est pas responsable et gardien de cette grave au regard des dispositions des articles 544 et suivants du code civil, 1384 alinéa 1 du code civil et

14 de la loi du 10 juillet 1965, et que le tribunal ne pouvait en conséquence pas prononcer une condamnation de démolition et d’indemnisation à son encontre.

Il soutient que la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 est responsable de l’empiétement à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] en application de l’article 1792 du code civil et qu’elle a en toute hypothèse engagé sa responsabilité contractuelle de droit commun à son égard et à l’égard des consorts C, D et A-E en livrant un immeuble affecté de vices et de vues illicites.

Il fait valoir que le tribunal ne lui a accordé aucun dommages et intérêt alors que les travaux de suppression de

l’empiétement vont durer deux mois et générer une nuisance significative pour les copropriétaires en raison de leur nature et de l’exiguïté des lieux. Il sollicite à ce titre l’allocation de la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts.

Il expose que les travaux de mise en conformité des vues illicites n’affectent pas les parties communes et concernent uniquement les parties privatives des consorts C, D et A-E. Il sollicite la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamné in solidum à mettre en conformité les vues obliques et demande que cette condamnation soit prononcée exclusivement à l’encontre de la Snc Kaufman & Broad

Promotion 4.

Les consorts C, D et A-E sollicitent quant à eux la rectification d’une erreur matérielle, la condamnation au paiement d’une indemnité de 800 € à chacun d’eux n’ayant pas été reprise dans le dispositif de la décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 novembre 2019, la Snc Kaufman '

Broad Promotion 4, intimée et appelante incidente, demande à la cour au visa des articles 1792 et suivants,

1240 et 1231-1 du code civil de :

- déclarer irrecevable ou a tout le moins infondé l’appel formé par la Sas Hpb à l’encontre du jugement en date du 6 juin 2019 ;

- rejeter l’intégralité des demandes dirigées par la Sas Hpb à son encontre en ce qu’elles sont infondées ;

- déclarer irrecevable ou a tout le moins infondé l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence N O ;

- rejeter l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence N

O, à son encontre, en ce qu’elles sont injustifiées ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par elle, tirée du défaut de propriété ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a ordonné in solidum à elle ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de la résidence N O, de faire détruire, selon le mode opératoire prévu par le devis de la société Soltechnic, pour un coût de 103.769,60 €, toutes les parties de l’immeuble situé 2 et […]

Hortensias à Toulouse qui empiètent sur les parcelles de la copropriété du […], dans les 6 mois de la signification de la décision, sous peine d’astreinte d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la résidence N O à avoir à payer au syndicat des copropriétaires du […]

Launaguet une somme de 5.000 € en réparation de son trouble de jouissance, une somme de 990 € en remboursement du coût des sondages effectués, une somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la Sas Hpb, M.

B et la Selarl B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N

O, des sommes exposées pour la suppression des empiétements dans la limite de la somme de 103.769,60

€, ainsi que des condamnations prononcées en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], au titre du trouble de jouissance, du remboursement du coût des sondages, de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il lui a ordonné, in solidum, avec le syndicat des copropriétaires de la résidence N O, à avoir à mettre en conformité les vues obliques implantées à moins de 60 centimètres de la limite divisoire des deux héritages soit par changement de menuiserie avec installation d’un panneau fixe et d’un vantail ouvrant d’un mètre, soit par la mise en place d’un pare-vue extérieur, dans les 6 mois de la signification du jugement sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il l’a condamnée in avec M. B et la Selarl

B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O et M. C, M.

D et M. M-A, des sommes exposées en raison des travaux de suppression de ces vues dans les limites de 4.000 € par appartement ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a alloué à M. C, M. D et M. A-E une somme de 800 €, chacun, a titre de dommages-intérêts ;

En toutes hypothèses,

- dire n’y avoir lieu à rectifier une quelconque erreur matérielle au profit de M. C, M. D et M.

M-A au titre des dommages-intérêts ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il n’a pas fait application de la garantie décennale ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a mis hors de cause la Sa Axa France Iard et la

Mutuelle des Architectes Français ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il l’a condamnée sur le terrain des désordres intermédiaires, en l’absence de toute preuve rapportée d’une éventuelle faute causale commise par ses soins ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a rejeté ses demandes en garantie dirigées à l’encontre de la Sa Axa France Iard et de la Mutuelle des Architectes Francais, prise en sa qualité d’assureur de la Selarl

B, de M. B et d’elle-même ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de frais irrépétibles ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la Sas Hpb, M. B et la Selarl B, au titre des frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du

[…], et aux dépens, comprenant le coût de la procédure de référé et suivi d’une mesure

d’expertise ;

- infirmer le jugement en date du 6 juin 2019 en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire ;

- confirmer le jugement en date du 6 juin 2019, pour le surplus, et notamment en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires et financières du syndicat des copropriétaires de la résidence N O, et les demandes de frais irrépétibles de M. C, M. D et M. A-E ;

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable l’action en nature tendant à la suppression de l’empiétement, sous astreinte, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à son encontre, en l’absence de toute qualité

à agir sur le terrain d’autrui ;

- juger que la démolition de la grave-ciment rend l’ouvrage impropre à sa destination ;

- constater que l’empiétement résulte des fautes conjointement commises par la Selarl Martini, M. B et la Sas HPB à la lecture du rapport d’expertise judiciaire de M^me Y ;

- juger que la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 n’a commis aucune faute causale ayant entraîné la réalisation de l’empiétement invoquée ;

en conséquence,

- déclarer irrecevable ou à tout le moins infondée toute demande dirigée à son encontre sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires ;

- dire n’y avoir lieu à un quelconque partage de responsabilité à son détriment ;

- rejeter les demandes dirigées à son encontre ;

en toutes hypothèses et subsidiairement,

- condamner in solidum la Sas HPB, la Sa Axa France Iard, M. B, la Selarl B et la Maf, prise en sa qualité d’assureur de M. B et de la Sarl B et en qualité d’assureur en responsabilité décennale de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, à la relever et garantir indemne dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à son encontre au titre de l’empiétement ;

- condamner in solidum la Sas HPB, M. B et la Selarl B à la relever et garantir indemne dans

l’éventualité d’une condamnation prononcée à son encontre sur le terrain des désordres intermédiaires, ou sur le terrain contractuel, au titre de l’empiétement ;

- déclarer irrecevable ou à tout le moins infondée la réclamation indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] en ce qu’elle est totalement injustifiée tant dans son principe que dans son quantum ;

- rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

Launaguet ;

- déclarer irrecevable ou à tout le moins infondée la réclamation indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence N O en ce qu’elle est également totalement infondée ;
- rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence N O

;

- déclarer irrecevables Messieurs C, D et A-E à réclamer la suppression des vues obliques

;

- rejeter toutes demandes formulées en nature ou en argent par Messieurs C, D et A-E à son encontre ;

- constater qu’une seule fenêtre de l’appartement de Messieurs C, D et A-E est concernée ;

en conséquence,

- rejeter les demandes financières formulées par Messieurs C, D et A-E en ce qu’elles sont irrecevables et à tout le moins infondées ;

- constater la responsabilité unique de M. B et de la Selarl B au titre des vues obliques ;

- juger que la Maf doit sa garantie à la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 au titre des vues obliques ;

- condamner in solidum la Selarl B, M. B et la Maf à la relever intégralement de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des vues obliques ;

- rejeter l’ensemble des appels ioncidents formés par les parties adverses ainsi que l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du […], M. B, la Selarl B et la

Maf en ce qu’elles sont totalement injustifiées ;

- condamner in solidum tout succombant à lui verser une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en première instance, et une somme de 5000 € en appel ;

- condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Scp Monferran et associés.

La Snc Kaufman & Broad Promotion 4 expose que le procès-verbal de réception des travaux a été établi avec

l’assistance de l’architecte, M. B, lequel ne lui a pas conseillé d’émettre la moindre réserve au titre d’un éventuel empiétement qui aurait été connu des parties. Elle fait observer que rien ne justifie qu’elle ait été alertée directement d’une éventuelle difficulté avant les opérations de réception et que si tel était le cas on comprendrait mal pour quelles raisons elle n’aurait pas émis de réserves.

Elle fait valoir que sa responsabilité a été exclue par l’expert judiciaire, lequel a en revanche bien caractérisé les fautes causales commises par l’architecte et la Sas HPB. Selon elle, l’entreprise HPB a décidé seule, en cours de chantier, du coulage de la grave-ciment entre le mur du sous-sol et les ouvrages mitoyens, sans en informer le maître d’oeuvre et a fortiori le maître de l’ouvrage.

Elle s’étonne de l’argumentation du syndicat des copropriétaires de la résidence N O selon laquelle la grave-ciment empiétant sur la propriété voisine ne constituerait pas une partie commune. Elle indique que

l’expert judiciaire n’a jamais eu la moindre hésitation sur la nature de la grave-ciment qui se situe à la fois sur

l’emprise de la copropriété N O et sur celle de la copropriété […]. Elle estime que le syndicat des copropriétaires de la résidence N O n’est pas fondé à solliciter sa mise hors de cause.

Elle rappelle qu’elle n’est plus propriétaire de l’emprise du terrain livré au syndicat des copropriétaires de la résidence N O et qu’elle n’a donc plus aucune qualité pour intervenir sur la propriété d’autrui afin d’y démolir un quelconque ouvrage litigieux. Elle critique la motivation du premier juge selon laquelle la demande en démolition formée par la copropriété voisine à l’encontre du maître de l’ouvrage initial était recevable en sa seule qualité de maître de l’ouvrage originel. Elle soutient que seul le propriétaire actuel du fonds qui empiète chez son voisin a qualité pour intervenir chez son voisin et supprimer l’empiétement.

Elle critique également le jugement dont appel en ce qui concerne la non-application de la garantie décennale dès lors que l’erreur d’implantation de la grave-ciment oblige à procéder à sa démolition et qu’à partir de là

l’ouvrage est rendu impropre à sa destination. A titre subsidiaire, sur le plan des désordres intermédiaires, elle conteste avoir commis la moindre faute causale ayant permis la survenance de l’empiétement.

Sur les vues obliques, elle fait valoir que les travaux sollicités par les trois copropriétaires vont modifier

l’aspect extérieur de l’immeuble, que l’immeuble modifié ne sera plus conforme au permis de construire et que seul le syndicat des copropriétaires est en mesure de réclamer de tels travaux, les copropriétaires pris individuellement n’étant pas recevables à formuler une telle demande en nature ou financière. Elle sollicite également l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été condamnée à verser des dommages et intérêts aux trois copropriétaires concernés.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2019, la Mutuelle des architectes français, intimée demande à la cour au visa de l’article 1792 du code civil de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause et rejeté les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble N O ;

à titre subsidiaire,

- condamner la Sas Hpb, la compagnie Axa et la Selarl B à la relever et garantir indemne de toute condamnation en qualité d’assureur CNR ;

- condamner la Selarl B à la relever et la garantir indemne en qualité d’assureur CNR ;

en tout état de cause,

- dire qu’elle est fondée à opposer à son assurée, la Snc Kaufmann ' Broad, sa franchise contractuelle ;

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Maf rappelle que le société HPB est intervenue en qualité de locateur d’ouvrage du lot gros-oeuvre dans le cadre de l’édification de l’immeuble N O, de telle sorte que ce n’est que vis-à-vis des copropriétaires de cette résidence que sa responsabilité peut être retenue sur un fondement contractuel, qu’il soit de droit commun ou décennal, et que vis-à-vis des tiers, le fondement de responsabilité pouvant justifier sa condamnation ne peut être que quasi-délictuel, que par contre, dans le cadre des recours exercés par les constructeurs de l’immeuble ou les copropriétaires de la résidence, sa responsabilité peut effectivement être fondée sur les dispositions des articles 1230 et suivants du code civil ou celles de l’article 1792 du même code.

Elle rappelle toutefois que l’erreur d’implantation ne peut relever du champ d’application, de la responsabilité décennale que si les désordres ont pour effet de porter atteinte à des éléments assurant la solidité de l’ouvrage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au vu des conclusions de l’expert. Elle en conclut que c’est à bon droit que sa garantie a été rejetée, étant rappelé que la garantie des dommages intermédiaires n’avait pas été souscrite.

Elle développe une argumentation identique en ce qui concerne les vues obliques.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2019, la Selarl

d’architecture B et M. B demandent à la cour au visa des articles 1792 et 1382 du code civil de :
- mettre hors de cause M. B, la société d’architecture B lui ayant succédé ;

- prendre acte de ce que les éventuelles condamnations ne peuvent être mises qu’à la charge de la société

d’Architecture B ;

A titre principal sur le problème d’empiétement,

- réformer le jugement en ce qu’il a exclu l’application de l’article 1792 du code civil ;

- dire que toute demande en démolition sous astreinte ne saurait être opposée à l’architecte en ce qu’elle constitue une obligation de faire ;

- dire que l’empiétement ne concerne que la question de la grave ciment dont les travaux de reprise ont été chiffrés par l’expert à la somme de 87.543,40 € TTC ;

- réformer le jugement en ce qu’ il a fixé le montant des condamnations au titre de la suppression de la grave ciment à la somme de 103.769,60 € TTC et fixé le montant des condamnations éventuelles à la seule somme de 87.543,40 € TTC ;

- débouter la société HPB, la société Kaufman ' Broad Promotions 4 et le syndicat des copropriétaires de leur demande à l’encontre de l’architecte la société d’architecture B et éventuellement M. B pour absence d’imputabilité des désordres à la mission qui lui a été confiée ;

- rejeter la demande de mise hors de cause de la société HPB au titre de l’absence de réserves portées sur le procès verbal de réception et sur le caractère apparent des désordres ;

- la débouter de son recours en garantie présenté à titre très subsidiaire de sa demande de fixation de la part de

l’architecte à 75% ;

En tout état de cause ,

- condamner la société HPB sous la garantie de son assureur Axa France Iard à relever et garantir l’architecte de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre, avec éventuellement une part laissée au maître d’ouvrage en sa qualité de maître d’ouvrage notoirement professionnel;

A titre subsidiaire, si la Cour devait confirmer le fondement juridique retenu par les premiers juges au titre de

l’empiétement,

- mettre purement et simplement hors de cause la société d’architecture B (et éventuellement M.

B) pour absence de faute de sa part en lien de causalité avec le désordre dont il est sollicité

l’indemnisation, ce désordre ne relevant que de HPB et éventuellement du maître d’ouvrage professionnel ;

Sur le problème des vues obliques,

- rejeter les demandes des consorts C, M-A, D au regard de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 24.03.2016, s’agissant de leur demande de suppression des vues

- prendre acte de ce que la société d’Architecture B ne conteste pas la charge laissée in fine à son encontre par le jugement dont appel à savoir l’attribution d’une somme de 4.000 € pour

chacun des 3 copropriétaires ;

En tout état de cause,
- débouter les consorts C M et A de leur demande en dommages intérêts à hauteur de la somme de 15.000 € non justifiée dans leur principe et quantum ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence N O de sa demande d’attribution de la somme de 25.000 € non justifiée en son principe et encore moins dans son quantum ;

- ramener à de plus justes proportions les indemnisations sollicitées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant à régler une somme de 5.000 € à la société d’architecture B en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La Selarl B soutient que la nature décennale des désordres est incontestable s’agissant d’un problème

d’empiétement rendant nécessaire la démolition d’un ouvrage ou d’une partie d’ouvrage.

Elle indique qu’elle ne partage pas l’analyse de l’expert sur l’imputabilité des désordres à des fautes de conception et de direction des travaux de l’architecte. Elle affirme que seule l’entreprise HPB a décidé son intervention sans information préalable de l’architecte.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 novembre 2019, la Sa Axa France

Iard, intimée demande à la cour au visa des articles 1147 ancien, 1792 et suivants du code civil, et L.112-6 du code des assurances de :

A titre principal,

- dire que le grief du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Toulouse, […], a été

Broad Promotion 4 ;

- juger que la réception des travaux sans réserve entre la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et la Sas Hpb a purgé le vice de l’empiétement de sorte que le promoteur a perdu son action contre la Sas Hpb et son assureur

Axa France Iard, qu’il s’agisse de la responsabilité décennale ou de la garantie contractuelle de droit commun ;

- dire que le caractère apparent du vice s’apprécie au regard du maître de l’ouvrage lui-même, la Snc

Kaufman& Broad Promotion 4 , et non du maître d’oeuvre ni du syndicat des copropriétaires de la résidence

'N O', qui vient aux droits de la Snc Kaufman& Broad Promotion 4 et qui est également irrecevable

à agir contre la Sas Hpb et son assureur au titre de la garantie décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

- juger que l’architecte, la Selarl B, n’est pas en mesure de démontrer une faute de la Sas Hpb qui lui aurait causé un préjudice de sorte que son recours en garantie doit également être rejeté ;

Par conséquent,

- confirmer le jugement en ce qu’il a mise hors de cause ;

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence 'N O', la Sas Hpb et tout autre partie de leurs demandes principales ou en garantie contre elle ;

- condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Léridon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Sa Axa France Iard soutient que le problème de l’implantation du bâtiment a été soulevé en cours de chantier et que la réception des travaux sans réserve prononcée par la suite par la Snc Kaufman & Broad

Promotion 4 met obstacle à l’action en garantie décennale.

Elle précise qu’elle ne garantit pas la responsabilité contractuelle de droit commun de son assurée et qu’en toute hypothèse la purge des vices apparents par une réception sans réserve a les mêmes effets qu’en matière de garantie décennale.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], intimé et appelant incident, demande à la cour au visa des articles 544 et 545, 679 et 1382 du code civil de :

Sur la suppression de I’empiétement de l’immeuble du Syndicat des copropriétaires Résidence N O sur la parcelle du syndicat des copropriétaires du […],

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la Snc Kaufman ' Broad Promotion 4 et le Syndicat des copropriétaires Résidence N O à démolir ou à faire démolir selon le mode opératoire prévu par le devis de la société Soltechnic toutes les parties de l’immeuble situé 2 et […] à

Toulouse et jouxtant la propriété du concluant, qui empiètent sur sa ou ses parcelles ;

- condamner pareillement les mêmes parties à remettre le terrain ainsi dégagé en l’état où il se trouvait antérieurement à l’empiétement ;

- le réformer pour le surplus en indiquant que l’obligation de faire sera assortie d’une astreinte définitive d’un montant au moins égal à 1.500 € par jour de retard dans le délai de trois mois a compter de la signification de

l’arrêt à intervenir ;

Sur I’obturation des vues obliques,

- confirmer le jugement du 6 juin 2019 en ce qu’il a condamné in solidum la Snc Kaufman ' Broad Promotion

4 , le syndicat des copropriétaires Résidence N O, M. C, M. D et M. A-E à obturer par tous moyens définitifs qu’ils aviseront tout ou partie des fenêtres des appartements situés au rez-de-chaussée, premier et deuxième étages, qui ont sur l’immeuble appartenant au requérant des vues obliques, les travaux d’obturation devant avoir pour effet de porter les vues obliques au-delà de 60 cm de la limite divisoire des deux héritages ;

- le réformer pour le surplus et préciser que cette obligation d’obturation sera assortie d’une astreinte définitive de 500 € par jour passe le délai de trois mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;

Sur l’indemnisation de ses préjudices,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la Société Kaufman ' Broad Promotion 4 et le syndicat des copropriétaires Résidence N O à lui verser la somme de 990 € en remboursement du coût des sondages effectués pour déterminer l’ampleur de l’empiétement de l’immeuble de la Résidence

N O sur le terrain du maître de l’ouvrage ;

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la Snc Kaufman ' Broad Promotion 4 et le syndicat des copropriétaires Résidence N O à indemniser son préjudice de jouissance ;

- le réformer pour le surplus ;

- condamner M. C, M. D et M. A-E à l’indemniser pour le préjudice de jouissance subi ;

- condamner in solidum la Societe Kaufman ' Broad Promotion 4, le Syndicat des Copropriétaires Résidence

N O, M. C, M. D et M. A-E à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

- confirmer la condamnation in solidum de la Snc Kaufman ' Broad Promotion 4 et du syndicat des copropriétaires Résidence N O à lui régler une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article

700 du Code de procédure civile ;

- condamner in solidum la Snc Kaufman ' Broad Promotion 4, le syndicat des copropriétaires Résidence

N O, M. C, M. D et M. A-E à lui payer une indemnité complémentaire en appel de 5.000 € par application de l’article 700 du code procédure civile ;

- condamner in solidum l’ensemble de ses contradicteurs aux entiers dépens de l’instance, incluant ceux de

l’instance en référé et des frais d’honoraires des différentes expertises judiciaires, le tout avec distraction au profit de la Scp Carcy-Gillet, avocat à la Cour (article 699 du Code de procédure civile).

Le syndicat des copropriétaires soutient que la partie de l’ouvrage du syndicat des copropriétaires de la résidence N O empiétant sur son fonds lui appartient comme relevant des parties communes de la copropriété puisque le grave-ciment est un élément du gros-oeuvre du bâtiment.

Pour écarter l’argument selon lequel elle ne peut être condamnée à procéder aux travaux de remise en état dans la mesure où elle n’a aucune qualité pour intervenir sur la propriété d’autrui, il réplique à la Snc Kaufman

& Broad Promotion 4 que les travaux nécessaires pour la suppression de la grave-ciment seront réalisés sur sa propriété et non sur le terrain du syndicat des copropriétaires de la résidence N O et qu’il donnera bien évidemment son accord.

Il insiste sur le fait que les travaux de suppression de l’empiétement, d’une durée de deux mois, vont occasionner d’importants désagréments à la copropriété en raison de l’exiguïté des lieux et de la nature des travaux et que le non-respect des dispositions du code civil relatives aux vues obliques génère une privation de la jouissance paisible de son droit de propriété. Il sollicite l’allocation de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause de M. B

Le contrat d’architecte a été signé par la Selarl d’architecture B (pièce n° 7 de M. B).

M. B qui exerçait à l’origine son activité sous forme individuelle doit être mis hors de cause.

Toutes les dispositions du jugement dont appel prononçant des condamnations in solidum à l’égard de

M. B et de la Selarl d’architecture B doivent en conséquence être infirmées.

Sur les demandes relatives à l’empiétement

Les données du rapport d’expertise de M^me Y

L’expert fournit dans son rapport du 17 septembre 2015 les éléments d’appréciation suivants :

Le rapport de M. Z, géomètre-expert, situe la limite de propriété au niveau du nu extérieur de l’immeuble

Résidence N O.

Il est constaté au niveau des deux ouvertures pratiquées au droit de ce mur lors des opérations d’expertise permettant d’accéder au fond de fouilles, un débord de 35 cm sur 3 m de profondeur en béton sur la propriété […].

Ce béton a été mis en place après construction du mur du sous-sol pour stabiliser les remblais, la maison du […] étant à 90 cm du mur extérieur et n’étant pas fondée.

Ce béton existe tout le long du mur du sous-sol.

Il n’a pas de fonction structurelle pour l’immeuble.

Sa démolition est donc possible, mais des précautions d’exécution doivent être prises afin de ne pas déstabiliser la maison. La démolition doit être faite en 'touches de piano’ dans un espace de travail très exigu.

Les remblais mis en place devront être compactés.

S’agissant des responsabilités, M^me Y indique :

' Le nu du mur de la structure de l’immeuble étant sur la limite de propriété, il n’y a plus de faute

d’implantation de l’immeuble et plus d’implication du géomètre.

(…)

Concernant les 40 cm de grave-ciment mis en place par l’entreprise HPB, leur coulage a été, a priori, décidé en cours de chantier et devant le risque encouru pour les fondations de la maison de M. L ([…]

Launaguet).

La maison de M. L étant située à moins d’un mètre et étant ancienne donc éventuellement dépourvue de fondations, la construction d’un sous-sol d’une profondeur de 2,50 m demandait forcément une étude particulière afin d’éviter de 'déchausser’ la construction existante. Cette étude aurait dû être appréhendée au stade de la conception.

Cette mission était du ressort de la maîtrise d’oeuvre qui aurait dû attirer l’attention dans son CCTP sur cette difficultés de voisinage, d’autant plus que celle-ci était mentionnée dans le rapport de sol Géotec qui spécifie de tenir compte des avoisinants.

L’architecte a donc une responsabilité au niveau de sa mission de conception.

En cours de chantier, avant de réaliser l’option technique, que l’expert ne remet pas en cause, qui a été prise, il aurait dû être recherché un accord avec le syndicat des copropriétaires […] ou une autre solution technique.

L’architecte a une responsabilité au niveau de sa mission de direction de travaux.

L’entreprise, en possession du rapport Geotec, était lors de sa remise du devis informée de la prise en compte nécessaire des avoisinants et aurait dû avertir le maître d’oeuvre de la difficulté de réaliser selon son CCTP.

L’entreprise ne devait pas construire, sans accord préalable, sur la propriété voisine, et est également responsable'.

L’expert a chiffré le coût des travaux à réaliser pour enlever la grave ciment le long du mur du sous-sol de la résidence N O et précisé qu’il n’y avait pas de travaux modificatifs de l’immeuble N O à effectuer, la grave ciment mise en place le long du voile du sous-sol et empiétant sur le terrain du […]

Launaguet n’ayant pas de caractère structurel.

La demande d’enlèvement de la grave-ciment
En application du principe posé par l’article 545 du code civil selon lequel 'nul ne peut être contraint de céder sa propriété', le propriétaire victime d’un empiétement peut obtenir la démolition de tout ou partie de la construction implantée sur son terrain.

En l’espèce, la réalité et l’étendue de l’empiétement sont établies par le rapport d’expertise et ne sont pas discutées.

La demande de démolition est en principe recevable à l’encontre du maître de l’ouvrage auteur de

l’empiétement initial dès lors que l’empiétement sur la propriété d’autrui suffit seul à caractériser la faute au sens de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ainsi qu’à l’encontre du propriétaire actuel de l’ouvrage empiétant sur la propriété voisine.

Sur ce dernier point, le syndicat des copropriétaires de la résidence N O fait toutefois justement observer qu’il n’est pas propriétaire de l’ouvrage litigieux dans la mesure où il est uniquement propriétaire de

l’immeuble implanté sur la parcelle cadastrée sous le numéro 135 de la section A3, où la grave-ciment a été intégralement mise en oeuvre sur la parcelle voisine appartenant au syndicat des copropriétaires […]

Launaguet et où elle peut être enlevée sans toucher à la structure de l’immeuble correspondant à des parties communes. De plus, les travaux seront intégralement effectués sur la propriété du […].

Il convient en conséquence, infirmant sur ce point le jugement entrepris, de rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence N O et de mettre celui-ci hors de cause, ses recours devenant de ce fait sans objet.

L’expert a précisé les solutions techniques envisageables afin de procéder à la suppression de la grave-ciment et validé le devis établi par la société Soltechnic qui prévoit de réaliser en phase provisoire des micro-pieux liés à une longrine béton sous le mur porteur du bâtiment du […], pour un coût de

103.769,60 € comprenant l’enlèvement et le remise en place des réseaux EP et EU au pied de ce bâtiment.

Cette solution, dont l’expert indique qu’elle permet de ne prendre aucun risque pour la stabilité de l’immeuble du […] et qui a de ce fait la préférence du syndicat des copropriétaires du […]

Launaguet, doit être retenue de préférence à la méthode par 'touche de piano’ proposée par la société AS

Construction, d’un coût légèrement inférieur (87.543,40 € TTC) sur laquelle l’expert indique qu’il n’a pas de raison technique de refuser cette méthode, sous réserve de justification de la qualification de l’entreprise pour ce type de travaux et de son assurance décennale, mais qui ne présente manifestement pas les m:êmes garanties que la solution Soltechnic.

La condamnation de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 à effectuer les travaux sera assortie d’une astreinte

d’un montant de 300 € par jour de retard pendant un délai de trois mois passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt.

La prise en charge des travaux de sondage

Le syndicat des copropriétaires du […] justifie avoir exposé la somme de 990 € pour la réalisation des sondages nécessaires pour déterminer l’ampleur de l’empiétement de l’immeuble N

O.

Le jugement doit être confirmé en ce que la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 a été condamnée au paiement de cette somme, mais infirmé en ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence N O, mise hors de cause par la présente décision, a été condamné in solidum avec la Snc Kaufman & Broad Promotion 4.

Les recours

Le recours du syndicat des copropriétaires de la résidence N O, mis hors de cause, est sans objet.
La Snc Kaufman & Broad Promotion 4 forme un recours sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs à l’encontre de la Sas HPB, de M. B, de la Sarl B et de leurs assureurs en responsabilité décennale, la Sa Axa France et la Maf.

Aux termes des dispositions de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce, l’application de ces dispositions a été justement écartée par le premier juge aux motifs que la grave-ciment à l’origine de l’empiétement avait été coulée en cours de chantier afin d’éviter tout risque de déchaussement de l’immeuble voisin dépourvu de fondations, que cette grave ciment ne présentait aucun caractère structurel pour l’immeuble N O, que les travaux à réaliser n’affecteraient pas l’immeuble lui-même mais seulement l’immeuble voisin sis au […], et qu’en conséquence il n’existait aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Le dommage n’aurait revêtu un caractère décennal que si l’erreur d’implantation avait porté sur l’immeuble lui-même et obligé le maître de l’ouvrage à procéder à sa démolition, compromettant ainsi la solidité de

l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, alors qu’en l’espèce l’immeuble livré au syndicat des copropriétaires de la résidence N O ne présente pas de dommages.

Le premier juge a donc justement rejeté les recours formés sur ce fondement par la Snc Kaufman & Broad

Promotion 4 à l’égard de la Maf, son assureur CNR, de M. B et de la Sarl B, de la société HPB et de la Sa Axa France Iard, son assureur de responsabilité décennale.

La Snc Kaufman & Broad Promotion 4 dispose toutefois à l’égard de l’architecte et de l’entreprise d’un recours sur le fondement de leur responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

Sur ce point, l’architecte et l’entreprise ne sont pas fondés à opposer au maître de l’ouvrage le caractère apparent des désordres et l’absence de réserves à la réception dès lors qu’il n’est pas démontré que la Snc

Kaufman & Broad Promotion 4 a eu connaissance avant la réception du coulage de la grave-ciment en raison du risque encouru par les fondations de la maison de M. L ([…]) et que la présence de cet ouvrage en sous-sol empiétant sur la propriété voisine n’a été mise en évidence qu’à l’issue des expertises confiées à M. Z, géomètre-expert, et à M^me Y.

Les fautes commises par l’architecte et l’entreprise HPB ont été parfaitement caractérisées par l’expert et ne sont pas utilement contestées par ces derniers.

S’agissant de l’architecte, M^me Y a relevé que la grave-ciment à l’origine de l’empiétement avait été coulée en cours de chantier afin d’éviter tout risque de déchaussement de la construction voisine dépourvue de fondation, que s’il résultait du CCTP établi par le maître d’oeuvre que l’attention des entreprises avait bien été attirée sur les nécessaires précautions à prendre s’agissant des avoisinants, la proximité de cette construction, ancienne et possiblement dépourvue de fondations, aurait dû justifier une étude particulière au stade de la conception de la résidence, et qu’en cours de travaux, à défaut d’accord avec le syndicat des copropriétaires voisin, une solution technique autre que le coulage de la grave-ciment aurait dû être retenue, soulignant sur ce point que l’architecte avait nécessairement dans le cadre de sa mission de surveillance lors des visites du chantier, constaté la présence de cette grave.

S’agissant de la société HPB, chargée du lot gros-oeuvre, qui a mis en oeuvre la grave-ciment, Mme

Y indique qu’en possession du rapport Geotec, cette entreprise aurait dû alerter le maître d’oeuvre quant à la difficulté résidant dans la proximité de la construction voisine et faire valider la solution retenue, et qu’elle ne devait pas non plus choisir une solution technique impliquant un empiétement sur la propriété voisine.
L’architecte et la société HPB ne produisent aucun élément de preuve quant aux circonstances dans lesquelles il a été décider de couler la grave-ciment, la société HPB soutenant qu’elle a uniquement eu un rôle

d’exécutant et qu’elle n’aurait jamais pris une telle décision sans l’accord et l’aval du maître d’oeuvre, contrairement à ce que ce dernier prétend, mais elle ne produit aucun ordre écrit du maître d’oeuvre confirmant ses allégations.

Dans ces conditions, il apparaît que l’architecte et la Sas HPB ont tous deux commis des fautes ayant contribué à la réalisation du dommage et justifiant leur condamnation in solidum à relever et garantir intégralement la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 de la condamnation prononcée à son encontre, aucune faute causale n’étant établie à l’égard du maître de l’ouvrage.

Dans les rapports entre coobligés, cette condamnation doit être supportée à hauteur de 75 % par l’architecte et de 25 % par la Sas HPB. Un tel partage apparaît en effet proportionnel à l’importance des fautes commises et à leur rôle causal respectif dans la survenance des dommages subis, au regard de l’étendue et de la nature de leur mission respective, l’architecte qui a commis des fautes tant au stade de la conception de l’ouvrage qu’à celui de la surveillance des travaux devant être considéré comme le principal responsable du sinistre.

Sur les demandes relatives aux vues

Les demandes du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 679 du code civil, on ne peut avoir de vues obliques sur l’héritage voisin s’il n’y a six décimètres de distance.

En l’espèce, l’expert a constaté que le bord des fenêtres de l’appartement de M. C (appartement E2 rez-de-chaussée lot 90), de l’appartement de M. D ( appartement E4 1er étage lot 93) et de l’appartement de

M. A-E ( appartement […]

N O se trouvait à 0,44 mètre de la limite de propriété avec la copropriété du […].

L’illégalité de ces vues obliques ne fait l’objet d’aucune contestation.

L’expert a préconisé la mise en conformité des fenêtres des trois appartements susvisés par changement des menuiseries avec installation d’un panneau fixe et d’un vantail ouvrant d’un mètre ou la mise en place d’une pare-vue extérieur.

Cette solution n’est discutée ni par le syndicat des copropriétaires du […], ni par le syndicat des copropriétaires de la résidence N O, ni par la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, ni par les trois copropriétaires intéressés.

Il convient, s’agissant de travaux affectant à la fois les parties communes et des parties privatives, d’enjoindre

à chacun des copropriétaires concernés ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de la résidence N O, de les réaliser, le cas échéant après avoir sollicité les autorisations nécessaires, et ce dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte passé ce délai de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il a également condamné la Snc Kaufman & Broad

Promotion 4 à réaliser ces travaux de mise en conformité, ce qui pose divers problèmes juridiques et matériels, et ce d’autant plus que la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 a également été condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires et les trois copropriétaires concernés des sommes exposées au titre des travaux de suppression des vues dans la limite de 4000 € par appartement. La Snc Kaufman & Broad

Promotion 4 ne peut être tout à la fois condamnée à la réalisation des travaux et au paiement de ces travaux au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires.

Les recours
La Snc Kaufman & Broad Promotion 4, M. B et la Selarl B ont été condamnés à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O et les consorts C, D et

A-E des sommes exposées en raison des travaux de suppression des vues dans la limite de 4000 € par appartement.

En cause d’appel, cette demande n’est maintenue qu’au profit des trois copropriétaires concernés.

L’obstruction partielle de l’une des ouvertures des appartements concernés par les vues illicites n’a pas pour effet de porter atteinte à la destination de ces appartements dont les occupants disposeront toujours d’un éclairage naturel et de la possibilité de jouir de ces ouvertures dont seule la dimension sera réduite.

En l’absence de dommage présentant un caractère décennal, la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 demeure néanmoins tenue envers le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs dans la mesure où le principe même de la réalisation d’ouvertures illicites impliquant des travaux ayant pour objet d’en restreindre les dimensions constitue par principe une faute. La responsabilité de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 est donc engagée sur le fondement de la responsabilité de droit commun des constructeurs, tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que des acquéreurs concernés.

L’architecte a quant à lui engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires du […] et sa responsabilité contractuelle à l’égard de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4.

L’expert lui impute justement en des termes qui ne sont pas précisément critiqués une faute de conception. Au demeurant, la Selarl B ne conteste pas sa responsabilité sur ce point.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et la Selarl

d’architecture B à relever et garantir les consorts C, D et A-E des sommes exposées en raison des travaux de suppression des vues dans la limite de 4000 € par appartement et, faisant droit au recours de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, de dire que la charge finale de cette condamnation devra être supportée intégralement par la Selarl d’architecture B.

La garantie de la Maf

La Maf garantit la responsabilité décennale de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 en sa qualité de constructeur non réalisateur.

Le premier juge a rejeté à juste titre la demande de garantie de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 aux motifs que la responsabilité du promoteur a été retenue sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs et qu’aucune des mentions des pièces versées aux débats ne permettait

d’estimer que la garantie souscrite aurait été étendue aux désordres intermédiaires.

Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires

1) Les demandes du syndicat des copropriétaires du […]

Le premier juge a alloué au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance causé par les travaux de suppression de

l’empiétement et rejeté sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la création de vues illicites.

Le syndicat des copropriétaires du […] sollicite en cause d’appel la condamnation in solidum de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, du syndicat des copropriétaires de la résidence N

O, de M. C, de M. D et de M. A-E au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, demande relative aux troubles de jouissance causés tant par les travaux de suppression de l’empiétement que par les vues illicites.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour demander réparation des préjudices de jouissance qui, même subis individuellement par chaque copropriétaire, présentent par leur importance et leur étendue un caractère collectif.

Les travaux à intervenir en vue de la suppression de l’empiétement, prévus sur une durée de deux mois, vont, compte tenu de leur nature et de l’exiguïté des lieux, générer des nuisances significatives pour l’ensemble des copropriétaires.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 5000

€ à titre de dommages et intérêts.

Cette condamnation sera toutefois prononcée à l’encontre de la seule Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et non du syndicat des copropriétaires de la résidence N O et il sera fait droit au recours de la Snc

Kaufman & Broad Promotion 4 à l’encontre de la Selarl d’architecture B et de la société HPB dans les mêmes conditions qu’en ce qui concerne le principal.

Le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires relatif au préjudice résultant de la création de vues illicites doit également être confirmé. En effet, ces vues sont susceptibles d’être à l’origine d’un préjudice pour certains des copropriétaires du […], mais en l’absence de toute information sur la composition de la copropriété et le nombre et l’emplacement des lots, il ne peut être considéré qu’il pourrait

s’agir d’un préjudice collectif dont auraient été victimes l’ensemble des copropriétaires.

2) Les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence N O

Le syndicat des copropriétaires de la résidence N O demande que la Snc Kaufman & Broad

Promotion 4, la Maf, M. B, la Selarl d’architecture B, la société HPB et la Sa Axa soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Il fait valoir que les travaux de suppression de l’empiétement vont durer deux mois et vont générer une nuisance significative pour les copropriétaires en raison de leur nature et de l’exiguïté des lieux. Il relève que le tribunal a alloué des dommages et intérêts à ce titre au syndicat des copropriétaires du […]

Launaguet alors que les deux copropriétés sont contiguës et vont subir les mêmes nuisances.

Cette demande doit être rejetée dès lors que les travaux de suppression de la grave-ciment vont être réalisés sur la propriété voisine et qu’il n’est pas justifié que compte tenu de la configuration de l’immeuble la collectivité des copropriétaires va subir un préjudice de jouissance.

3) Les demandes de M. D, de M. A-E et de M. C

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a été alloué à chacun de ces trois copropriétaires une indemnité de 800 € en réparation du préjudice de jouissance qui résultera de la réalisation des travaux dans leurs appartements, et ce par voie de rectification d’omission matérielle, cette condamnation ayant été omise dans le dispositif de la décision entreprise.

Cette condamnation sera prononcée à l’encontre de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et il sera fait droit au recours intégral de cette dernière à l’encontre de la Selarl d’architecture B, responsable des dommages.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La Snc Kaufman & Broad Promotion 4, la Selarl d’architecture B et la Sas HPB, parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables à l’égard du syndicat des copropriétaires du […] d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence N

O la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Dans les rapports entre coobligés, ces condamnations seront supportées à hauteur de 80 % par la Selarl

d’architecture B et de 20 % par la Sas HPB.

Enfin, la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et la Selarl d’architecture B seront condamnées in solidum à payer à M. D, M. C et M. A-E la somme de 2000 € chacun au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Dans les rapports entre coobligés, cette condamnation sera supportée intégralement par la Selarl d’architecture

B.

Il n’est pas équitable de faire bénéficier les autres parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 6 juin 2019 sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du […] de ses plus amples demandes formées au titre du préjudice de jouissance et rejeté toutes demandes formées à l’encontre de la société Maf Assurances en qualité d’assureur CNR de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et de la Sa Axa France Iard en qualité

d’assureur de la Sas HPB ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, au besoin par voie de rectification d’omissions matérielles,

Condamne la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 à faire démolir selon le mode opératoire prévu par le devis de la société Soltechnic pour un coût de 103.769, 60 € toutes les parties de l’immeuble situé 2 et […]

Hortensias à Toulouse qui empiètent sur les parcelles dont le syndicat des copropriétaires du […]

Launaguet est propriétaire dans les 6 mois de la signification de la décision, sous astreinte passé ce délai d’une somme de 300 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

Condamne la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires du […]

Launaguet :

- la somme de 5.000 € en réparation de son trouble de jouissance ;

- la somme de 990 € en remboursement du coût des sondages effectués pour déterminer l’ampleur de

l’empiétement de l’immeuble de la Résidence N O ;
Broad Promotion 4 des sommes exposées pour la suppression des empiétements dans la limite de la somme de

103.769, 60 € ainsi que de la condamnation au titre du trouble de jouissance et en remboursement du coût des sondages ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, ces condamnations seront supportées par la Sas Hpb à hauteur de 25

% et par la Selarl d’architecture B à hauteur de 75 % et fait droit dans cette proportion aux recours des parties ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Résidence N O et Messieurs C, D et

A-E à mettre en conformité les vues obliques implantées à moins de 60 cm de la limite divisoire des deux héritages soit par changement des menuiseries avec installation d’un panneau fixe et d’un vantail ouvrant d’un mètre, soit par la mise en place d’un pare-vue extérieur, dans les six mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte passé ce délai d’une somme de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

Condamne in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et la Selarl d’architecture B à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence N O et messieurs C, D et

A-E des sommes exposées en raison des travaux de suppression des vues dans la limite de 4.000 € par appartement ;

Dit dit que la charge finale du coût de ces travaux, dans la limite de 4.000 € par appartement, devra être supportée in fine par la Selarl d’architecture B et fait droit dans cette proportion au recours de la Snc

Kaufman & Broad Promotion 4 ;

Condamne la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 à payer à M. C, M. D et M. A-E, la somme de 800 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qui sera subi pendant les travaux ;

Condamne la Selarl d’architecture B à relever et garantir la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 de cette condamnation ;

Déboute la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 de ses plus amples demandes de garantie ;

Condamne in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, la Sas HPB et la Selarl B aux dépens de première instance comprenant le coût de la procédure de référé et celui des mesures d’expertise et aux dépens

d’appel ;

Condamne in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, la Sas HPB et la Selarl d’architecture B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 7000 € au titre de la première instance et la somme de 3000 € au titre de l’instance d’appel ;

Condamne in solidum la Snc Kaufman & Broad Promotion 4, la Sas HPB et la Selarl d’architecture B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence N O, en application des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile, la somme de 5000 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel ;

Dit que la charge finale de ces condamnations prononcées au titre de l’article 700 et des dépens sera supportée

à hauteur de 80 % par la Selarl d’architecture B et de 20 % par la Sas HPB et fait droit dans cette proportion aux recours des parties ;

Condamne la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 et la Selarl d’architecture B in solidum à payer à

M. D, M. C et M. A-E la somme de 2000 € chacun au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
Dit que dans les rapports entre coobligés cette condamnation sera supportée intégralement par la Selarl

d’architecture B et fait droit au recours de la Snc Kaufman & Broad Promotion 4 ;

Rejette toutes les autres demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à la Scp Carcy-Gillet et à Maître Léridon, avocats, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile .

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. F 1. V W AA AB

[…]