26/06/2025

ARRÊT N°337/2025

N° RG 24/01306 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QFER

PB/IA

Décision déférée du 27 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 23/04079)

LE BON

[A] [G]

C/

S.A. CITE JARDINS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [A] [G]

Chez Maître Emmanuelle LION – [Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuelle LION, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-5753 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

S.A. CITE JARDINS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 janvier 2012, la SA Cité Jardins a loué à Mme [A] [G] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], appartement n° 15 situé au 6éme étage.

Par acte du 24 octobre 2023, faisant valoir que la SA Cité Jardins n’avait pas fait cesser les nuisances de la nouvelle locataire de l’appartement n° 18 situé au dessus du sien, malgré une mise en demeure envoyée le 17 mai 2023 par l’intermédiaire de son conseil, Mme [A] [G] a fait assigner la SA Cité Jardins devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins :

— d’obtenir sa condamnation à faire cesser les nuisances qu’elle subit, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir, et de s’en réserver le pouvoir de liquidation,

— de condamner à titre provisionnel la SA Cité Jardins au paiement de la somme de 1000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

— de condamner à titre provisionnel la SA Cité Jardins au paiement de la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice de perte de chance,

— d’ordonner le séquestre des paiements des loyers et des charges dues par Mme [A] [G] à la SA Cité Jardins au titre du bail locatif,

— de condamner la SA Cité Jardins à payer à Mme [A] [G] la somme de 1036 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, avec distraction au profit de M^e Emmanuelle Lion sur son affirmation de droit, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 27 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la fin de non -recevoir soulevée par la SA Cité Jardins,

— déclare recevable l’action en référé,

— débouté Mme [A] [G] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SA Cité Jardins,

— condamné Mme [A] [G] à payer à la SA Cité Jardins la somme provisionnelle de 7290,36 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dus au 12 janvier 2024 (quittancement de décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [A] [G] aux dépens,

— débouté Mme [A] [G] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SA Cité Jardins de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration en date du 16 avril 2024, Mme [A] [G] a relevé appel de la décision.

Mme [A] [G], dans ses dernières conclusions en date du 16 juillet 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa des articles 70, 74, 834, 835, 542, 954, 564 et 700 du code de procédure civile, des articles 1719, 1231-5, 1347 et 1343-5 du code civil, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 37 n°91-647 du 10 juillet 1991, de :

— in limine litis,

— confirmer, à titre principal, l’ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort le 27 mars 2024 du juge du contentieux et de la protection de Toulouse, en ce qu’elle a déclaré recevable les demandes de Mme [A] [G], et ainsi la compétence du juge des référés,

— à défaut, et à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SA Cité Jardins en condamnation de Mme [A] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 7290,36 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dues au 12 janvier 2024 (quittancement de décembre 2023 inclus),

— renvoyer en conséquence les parties à mieux se pourvoir,

— à titre infiniment subsidiaire, déclarer irrecevable l’appel incident de la SA Cité Jardins en l’absence de demande d’infirmation ou de réformation des chefs de l’ordonnance de référé du 27 mars 2024 dans ses conclusions signifiées le 17 juin 2024,

— à titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort du 27 mars 2024 du juge du contentieux et de la protection de Toulouse, en ce qu’elle a débouté Mme [A] [G] de l’ ensemble de ses demandes, et l’a condamnée à payer à la SA Cité Jardins la somme provisionnelle de 7290,36 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dues au 12 janvier 2024 (quittancement de décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— et statuant à nouveau,

— juger à titre principal que Mme [A] [G] subit un trouble manifestement illicite imputable à la SA Cité Jardins,

— juger subsidiairement que Mme [A] [G] subit un dommage imminent imputable à la SA Cité Jardins,

— condamner à titre provisionnel la SA Cité Jardins au paiement de la somme de 1 000 euros à Mme [A] [G] en indemnisation du trouble de jouissance subi du mois d’octobre 2022 au mois de mai 2024,

— condamner à titre provisionnel la SA Cité Jardins au paiement de la somme de 500 euros à Mme [A] [G] en indemnisation du préjudice de perte de chance de percevoir l’aide au logement,

— condamner à titre provisionnel la SA Cité Jardins au paiement de la somme de 414 euros à Mme [A] [G] en restitution du dépôt de garantie,

— ordonner la compensation entre les dettes réciproques des parties,

— ordonner que Mme [A] [G] est une débitrice de bonne foi, et ordonner que Mme [A] [G] béné’ciera de délai de grâce, dans un délai de deux ans, pour se libérer du solde de l’arriéré locatif après compensation,

— en toutes hypothèses,

— débouter la SA Cité Jardins de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner la SA Cité Jardins au paiement à Mme [A] [G] de la somme de 1123,20 euros sur le fondement du dernier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Emmanuelle Lion sur son affirmation de droit.

La SA Cité Jardins dans ses dernières conclusions en date du 30 août 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile et des articles R.824-13 et R.824-23 du code de la construction et de l’habitation, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 27 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection de Toulouse en ce qu’elle a :

*débouté Mme [G] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SA Cité Jardins,

*condamné Mme [G] au versement de la somme provisionnelle de 7 290,36 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dus au 12 janvier 2024, quittancement de décembre 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

*condamné Mme [G] aux dépens.

— et, statuant à nouveau,

— déclarer que Mme [G] est défaillante à apporter la preuve des troubles prétendument subis,

— juger que la SA Cité Jardins n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles de bailleur,

— juger que les demandes de Mme [G] ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés,

— débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétention,

— accueillir la demande de la SA Cité Jardins visant l’actualisation de la dette locative, -condamner Mme [G] à verser à la SA Cité Jardins une provision de 9 024,88 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 15 mai 2024,

— condamner Mme [G] aux entiers dépens de l’instance et à verser à la SA Cité Jardins la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en référé et les troubles anormaux de voisinage

L’appelante fait en premier lieu valoir que l’exception d’incompétence du juge des référés devait être soulevée in limine litis par l’intimée ce à quoi celle-ci répond qu’elle ne conteste pas la compétence du juge des référés, indiquant qu’il n’entre en revanche pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur les demandes de Mme [A] [G], faute pour elle d’établir un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.

La cour n’est pas saisie par la SA Cité Jardins d’une exception d’incompétence au profit d’une autre juridiction, ayant seulement à apprécier si les demandes de Mme [A] [G] excédent les pouvoirs du juge des référés.

L’appelante n’est donc pas fondée à invoquer l’existence d’une exception d’incompétence qui aurait dû être soulevée in limine litis.

Mme [A] [G] fait encore valoir que si ses demandes principales de première instance excédaient les pouvoirs du juge des référés, ce dernier ne pouvait statuer sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers.

Dès lors que le défaut de pouvoir juridictionnel ne constitue pas une exception d’incompétence, qu’aux termes de l’article 70 du Code de procédure civile, la recevabilité d’une demande reconventionnelle est seulement subordonnée à l’existence d’un lien suffisant avec les prétentions originaires, que la demande reconventionnelle en paiement des loyers concernait le bail en vertu duquel les prétentions de Mme [A] [G] ont été formées, le juge des référés pouvait statuer sur cette demande reconventionnelle, qui présentait un lien certain et suffisant avec l’assignation initiale qui avait trait notamment à une demande de mise sous séquestre du loyer.

Au stade de la procédure d’appel, les parties exposent que la locataire a libéré les lieux loués.

La demande de séquestration des loyers n’est donc plus soutenue, étant seulement sollicitée par la locataire une somme au titre d’un préjudice de jouissance.

Comme relevé par le premier juge, le bailleur, tenu d’assurer la jouissance paisible du logement, au visa de l’article 1719 du Code civil, peut être responsable des troubles subis du fait d’un colocataire avec lequel il a également conclu un bail.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’ordonnance a retenu que la locataire ne démontrait pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage à la date où il a statué, faute d’une part de produire des éléments objectifs à l’appui de ses déclarations et doléances concernant sa voisine, sauf des photographies non situées et n’ayant aucune date certaine, faute d’autre part d’établir l’anormalité des bruits de voisinage dont elle se plaignait, ni leur lien avec les certificats médicaux versés aux débats.

Les doléances de Mme [A] [G] sont appuyées par une autre locataire, Mme [S] [U], laquelle a, comme l’appelante, déposé une main courante le 23 janvier 2023 pour se plaindre de 'mobilier déplacé, d’objets qui tombent lourdement sur le sol’ de 10 h du matin jusqu’à environ 2h du matin, dans le logement de Mme [Q], leur voisine.

Cet élément est insuffisant à établir l’absence d’une contestation sérieuse alors que tant la locataire incriminée que le bailleur contestent l’anormalité des bruits dont se plaint l’appelante.

Il est également insuffisant à établir l’existence d’un trouble qui doit être manifestement illicite pour fonder une demande en référé alors qu’aucun autre locataire de l’immeuble ne s’est joint aux plaintes de l’appelante et de Mme [U], qu’aucun constat d’huissier ou de commissaire de justice n’est versé aux débats pas plus qu’un procès verbal de police qui constaterait l’anormalité des troubles.

L’appelante conteste le fait, relevé par le premier juge, que les doléances aient cessé après mai 2023.

Elle produit, pour démontrer la persistance des troubles jusqu’à son départ, des photographies, qu’elle situe le 25 avril 2024, de l’appartement de sa voisine, expliquant que celle-ci a fait pendre des couvertures à son balcon, au dessus de chez elle, de 13h22 à 18h57 (pièce n°19).

Cet élément ne constitue pas un trouble, a fortiori manifestement illicite.

C’est donc à bon droit que le premier juge, constatant l’absence de démonstration d’une anormalité des troubles, l’absence de doléances récentes et de démonstration d’un trouble manifestement illicite, a débouté l’appelante de ses demandes.

L’appelante fait encore valoir l’existence d’un dommage imminent en ce que l’arriéré locatif est la conséquence des nuisances subies, qui ont entraîné le départ de son fils et entraîné son insolvabilité, laquelle a elle même entraîné la suspension des aides au logement.

Dès lors que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas établie et que la suspension des aides au logement n’est que la conséquence, indépendante du bailleur, du défaut de paiement des loyers, c’est également à bon droit que le premier juge a débouté l’appelante de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [A] [G] de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers postérieurs

L’appelante fait valoir qu’un appel incident est irrecevable faute pour l’intimée d’avoir sollicité l’infirmation de l’ordonnance dans le dispositif de ses conclusions.

La SA Cité Jardins fait valoir qu’elle ne forme pas un appel incident mais qu’elle sollicite l’actualisation de sa créance de loyers, pour tenir compte des termes échus postérieurement à la décision du premier juge.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’ infirmation des chefs du dispositif de l’ordonnance dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation de l’ordonnance, la cour d’appel ne peut que confirmer l’ordonnance.

Le simple fait de demander à la cour d’ajouter aux prétentions formées par l’intimée en première instance des termes de loyer échus postérieurement à l’ordonnance n’emporte toutefois en soi aucune demande d’infirmation de la décision entreprise.

Dès lors qu’une demande reconventionnelle est recevable en appel, que l’intimée peut ajouter à ses prétentions originelles des demandes qui en sont le complément, Mme [A] [G] n’est pas fondée à soulever une irrecevabilité de la demande en paiement des loyers postérieurs à la décision du premier du juge du seul chef d’une absence de demande d’infirmation de cette décision.

Mme [G] ne produit aucun justificatif de paiement et ne conteste par ailleurs pas le défaut de paiement des loyers.

La cour observe que la demande en paiement des loyers postérieurs à l’ordonnance concerne, aux termes du décompte, la période courant jusqu’au 21 août 2024 et non au 15 mai 2024, comme indiqué dans les conclusions de l’intimée.

Le décompte de la créance locative du 21 août 2024, dont il a été déduit par le bailleur le montant du dépôt de garantie (pièce n°9 et 10) pour laquelle l’appelante est fondée à solliciter compensation, établit une dette locative de Mme [A] [G] de 9024,88 € à cette date.

La cour, ajoutant à l’ordonnance, condamnera l’appelante à verser, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 1734,52 €, soit la différence entre les termes de loyers, indemnités d’occupation, et charges échus au 12 janvier 2024 et ceux échus au 21 août 2024 (9024,88 – 7 290,36).

Sur les demandes annexes

La cour n’est pas saisie, au regard du seul dispositif des conclusions de l’intimée, d’une demande d’irrecevabilité de la prétention de l’appelante visant à l’octroi à son profit de délai de grâce.

Il est constant que Mme [A] [G] perçoit actuellement le revenu de solidarité active et il est établi que le dernier versement volontaire de la locataire au titre des loyers est en date du 3 février 2023, soit plus de deux ans avant la présente décision.

Dès lors il n’est pas démontré que Mme [A] [G] est en capacité de règler sa dette dans des délais compatibles avec les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

La cour écartera en conséquence la demande de délai de grâce.

Partie perdante, Mme [A] [G] supportera les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA Cité Jardins les frais irrépétibles d’appel exposés.

Il convient de lui allouer de ce chef la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance du 27 mars 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déclare recevables les demandes reconventionnelles de la SA Cité Jardins.

Déboute Mme [A] [G] de sa demande de délai de grâce.

Condamne Mme [A] [G] à payer à la SA Cité Jardins la somme de 1734,52 € au titre du surplus de la dette locative échu au 21 août 2024.

Condamne Mme [A] [G] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [A] [G] à payer à la SA Cité Jardins la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET