COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3^e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 05 DECEMBRE 2013

R.G. N° 12/03010

AFFAIRE :

SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE

C/

A B

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 11/02983

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 12000285

Représentant : M^e Grégoire DECOOL de l’AARPI DECOOL ELBERG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R015

APPELANTE

****************

1/ Mademoiselle A B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

INTIMEE DEFAILLANTE

2/ Monsieur E F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Octobre 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José VALANTIN, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 10 novembre 2010, monsieur E F et madame A B ont signé au bénéfice de la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE un mandat exclusif de vente portant sur un appartement acheté en indivision situé XXX à XXX moyennant un prix proposé de 242.000 €, les honoraires de l’agence fixés à 5 % du prix de vente TTC étant compris et à la charge des mandants.

Le 13 novembre 2010, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a trouvé des acquéreurs, mademoiselle X et monsieur Y qui ont signé une offre d’achat, la régularisation d’un compromis de vente devant intervenir dans les 8 jours.

La SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a fixé un premier rendez-vous le 20 novembre 2010 qui a été reporté à diverses reprises.

Sommés en dernier lieu d’y assister, monsieur E F et madame A B ont refusé.

Par courrier du 12 janvier 2011, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a mis en demeure monsieur E F et madame A B d’avoir à lui régler la somme de 12.000 € au titre des frais engagés et tels que fixés dans le mandat.

Puis par acte d’huissier du 16 mars 2011, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a assigné madame A B et monsieur E F en demandant au tribunal de grande instance de Versailles de :

— les condamner solidairement à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 12.000 € TTC et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 4.000 euros avec le bénéfice de l’exécution provisoire et de les condamner aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, monsieur E F et madame A B ont conclu au rejet des demandes de la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, faisant valoir notamment :

— que le mandat du 10 novembre 2010 n’avait pas respecté les dispositions relatives au démarchage à domicile et qu’il était donc nul,

— à titre subsidiaire, que l’agence avait commis des fautes dans l’exécution de son contrat en ne leur transmettant pas le projet de compromis de vente dans le délai imparti et entraînant ainsi la caducité de l’offre d’achat, et en effectuant des manoeuvres pour les contraindre à signer un compromis de vente non conforme aux conditions du mandat notamment en leur imposant de prendre à leur charge des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires, sans en avoir discuté préalablement, manquant en cela en leur devoir de conseil et d’information,

— qu’aucune faute ne pouvait être retenue à leur encontre dans l’échec de la régularisation du compromis de vente,

— que subsidiairement, si une faute était retenue à leur encontre, la demande de paiement de l’entière commission était excessive, l’agence ne pouvant prétendre qu’à une perte de chance de percevoir la commission contractuellement prévue,

— que les manquements contractuels de l’agence leur avaient également causé un préjudice et justifiaient leur indemnisation dont le montant devait être fixé à celui de l’indemnisation à laquelle ils seraient condamnés au bénéfice de l’agence.

Ils ont sollicité en outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 7.000 € en sus des dépens.

Par jugement du 27 mars 2012, le tribunal de grande instance de Versailles considérant :

Que la signature du mandat de vente au domicile des mandants, à la demande de ces derniers, ne constituait pas un acte de démarchage dés lors que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve qu’ils avaient été démarchés et que leur engagement avait été déterminé par le déplacement de l’agent immobilier à leur domicile,

Que le jour même de la signature du mandat, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE avait adressé à monsieur E F et à madame A B l’exemplaire du mandat leur revenant, sur lequel avait été apposé le numéro correspondant au registre légal des mandats,

Que la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE avait manqué à son obligation de conseil et d’information en ne démontrant pas que le problème de la charge des travaux votés par l’assemblée générale de la copropriété avait été discuté avec ses mandants, et que cette faute avait concouru à la réalisation du préjudice dont elle demandait réparation,

Qu’en refusant de régulariser le compromis de vente sans faire valoir de motif légitime, monsieur E F et madame A B avaient commis une faute permettant à la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE de demander réparation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir réaliser cette vente,

mais que la faute commise par l’agence était de nature à réduire l’indemnité sollicitée par cette dernière,

a :

— condamné solidairement monsieur E F et madame A B à payer à la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— condamné in solidum monsieur E F et madame A B aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 24 avril 2012, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a interjeté appel du jugement du 27 mars 2012.

Par acte d’huissier du 14 juin 2012, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a signifié sa déclaration d’appel devant la cour d’appel de Versailles à madame A B et à monsieur E F et leur a donné assignation d’avoir à comparaître devant la dite juridiction.

Par conclusions du 15 juin 2012, signifiées le 21 juin 2012 à madame A B et à monsieur E F, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a demandé à la Cour :

— vu les dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, renvoyée au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dite 'LOI HOGUET', des articles 1382, 1134 alinéa 3 du code civil et les pièces versées aux débats,de :

— la déclarer bien fondée en son appel, en conséquence :

— débouter madame A B et monsieur E F de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement madame A B et monsieur E F à lui verser la somme de 12.000 € TTC à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du 10 janvier 2011,

— une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 4.000 €,

et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a fait valoir notamment :

— que monsieur E F et madame A B avaient, le 8 novembre 2010, pris attache avec elle aux fins de vendre leur appartement pour cause de séparation et qu’ils avaient signé un mandat exclusif de vente le 10 novembre 2010 à leur domicile, sur leur demande,

— que le prix de vente souhaité par les vendeurs était d’un montant de 242.000 € avec un honoraire pour elle de 5 % du prix de vente TTC,

— que dés le 13 novembre 2010, elle trouvait un acquéreur qui le jour même régularisait une offre ferme d’achat prévoyant une signature du compromis de vente dés le 21 novembre 2010,

— que monsieur E F et madame A B prétextant ne pas avoir reçu copie du compromis ou trop tardivement, ont fait reculer le rendez vous prévu à plusieurs reprises,

— que la sommation délivrée aux vendeurs à comparaître pour la signature le 11 décembre 2010 à l’agence, est restée sans effet, de même que le report au 11 décembre 2010,

— qu’estimant injustifiés les prétextes formulés par les vendeurs, la SARL GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE leur a délivré le 10 janvier 2011 une mise en demeure d’avoir à régler les frais qu’elle avait engagés et fixés dans le mandat signé entre les parties le 10 novembre 2010,

— que monsieur E F et madame A B ont alors fait valoir la nullité du contrat au regard des dispositions régissant les opérations de démarchage à domicile, la non conformité du compromis de vente au mandat par l’ajout d’une clause mettant à leur charge des travaux votés à l’assemblée générale du 17 décembre 2009, sans discussion préalable contradictoirement.

Elle a soutenu que les vendeurs avaient commis une faute, au visa des dispositions de l’article 1382 du code civil, en ne se rendant pas aux rendez-vous successifs fixés pour la signature du compromis de vente alors que les parties étaient tombées d’accord sur la chose et sur le prix, génératrice d’un préjudice pour l’agence qui a conduit les négociations jusqu’à son terme,

— que le préjudice qui lui a été causé correspond à la perte du montant des honoraires qu’elle aurait du percevoir selon les engagements arrêtés dans le mandat.

Monsieur E F et madame A B, bien que régulièrement assignés le 21 juin 2012, par remise des actes en l’étude de l’huissier instrumentaire, en l’absence des destinataires et après vérifications que leur domicile était certain, leur nom étant inscrit sur la boîte aux lettres et sur l’interphone, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2013.

SUR CE,

— Sur la nullité du mandat exclusif de vente

Considérant que les intimés n’ont pas conclu ; qu’il ne ressort pas des éléments présents aux débats que la décision des premiers juges qui ont rejeté l’existence d’une cause de nullité faute de preuve d’un démarchage, monsieur E F et madame A B ayant contacté préalablement l’agence immobilière et sollicité que la signature intervienne à leur domicile, doit être modifiée ;

Que le mandat a été enregistré et se trouvait mentionné sur le compromis expédié ; qu’aucune nullité ne peut être relevée ainsi qu’en ont décidé les premiers juges ;

— Sur le paiement par les vendeurs de la somme de 12 000 euros

Considérant que l’agence reproche aux vendeurs de ne pas avoir donné suite à ses avis répétés de ce qu’elle avait trouvé des acquéreurs pour le prix de 242.000 euros dès le 13 novembre 2010, offre d’achat prévoyant la signature d’un compromis de vente dans les 8 jours au plus tard ;

Considérant que des pièces versées aux débats par l’agence, il ressort qu’elle a expédié un télégramme le 19 novembre 2010 aux vendeurs de ce qu’elle avait trouvé des acquéreurs pour le prix prévu dans leur mandat ;

Qu’elle a fait parvenir un courrier avec AR le 23 novembre 2010 contenant copie de l’offre d’achat et un exemplaire du compromis de vente, sur l’indication de monsieur Z du même jour qu’il n’avait rien reçu ; qu’il était proposé dans cet envoi un rendez-vous aux fins de signature le 27 novembre 2010, avec mention de plusieurs heures à confirmer par les vendeurs ; que le délai d’offre d’achat a été prorogé à plusieurs reprises au 4 décembre puis au 18 décembre, enfin au 8 janvier 2011 ;

Considérant qu’à défaut de réponse et de signature du compromis de vente, monsieur E F et madame A B ont été mis en demeure aux fins de régularisation de cet acte, le 11 décembre 2010 ;

Considérant que les vendeurs ont reproché à l’agence de leur avoir proposé un compromis pour un prix inférieur (210.000 euros) à ce qui avait été prévu et d’avoir mis à leur charge le paiement de travaux ;

Que cependant, le prix de vente inscrit dans l’acte soumis aux vendeurs correspond aux stipulations du mandat puisque le prix de vente était de 230.000 euros et qu’une commission de 12.000 euros était prévue à la charge des acquéreurs ; qu’autrement, les clauses reprenaient les stipulations classiques sur la répartition des charges et des impôts ; que le problème de la charge des travaux votés par l’AG de copropriétaires pouvait être discuté puisqu’il ne s’agissait que d’un projet ; qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de l’agence ;

Considérant que dans le titre II 4-a) du mandat de vente signé au profit de l’agence immobilière « CLAUSE PENALE », les mandants, monsieur E F et madame A B se sont engagés à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou compromis de vente assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;

Qu’en cas de non respect, ils se sont engagés à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ;

Qu’il était prévu le versement de 5 % du prix de vente que la SARL GIMCOVERMEILE réduit à 12.000 euros ; que l’agence est bien fondée en sa demande de paiement de la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu’il convient de réformer le jugement sur ce point ;

— Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Considérant que les intimés qui succombent régleront à la SARL GIMCOVERMEILLE la somme de 1.200 euros à ce titre ; la décision des premiers juges étant par ailleurs confirmée en ce qui concerne les frais non répétibles de première instance ;

— Sur les dépens

Considérant que monsieur E F et madame A B supporteront les dépens d’appel, outre les dépens de première instance ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement excepté en ce qui concerne le montant de la somme due,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne monsieur E F et madame A D la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Ajoutant,

Condamne monsieur E F et madame A B à régler à la SARL GIMCOVERMEILLE la somme de 1.200 euros au titre des frais on répétibles exposés en appel,

Condamne monsieur E F et madame A D aux dépens d’appel,

Autorise le recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,