COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2017

R.G. N° 16/02950

AFFAIRE :

M. X Y

C/

SDC DE LA RESIDENCE LE LAC HAUTS DE SEINE 108 RUE MAURICE BRAUNSTEIN A MANTES LA JOLIE (XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2016 par le Tribunal d’Instance de MANTES LA JOLIE

N° RG : 11-15-0001

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Christophe DEBRAY

M^e Jean-Marie ALEXANDRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre : Monsieur X Y

XXX

XXX

Représentant : Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 16168 vestiaire : 627

Représentant : Maître Bénédicte DE GAUDRIC, avocat plaidant du barreau des HAUTS-DE-SEINE

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE LAC HAUTS DE SEINE 108 RUE MAURICE BRAUNSTEIN A MANTES LA JOLIE (XXX représenté par son syndic la société FOTENOY IMMOBILIER MANTES

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Jean-Marie ALEXANDRE de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 140055 vestiaire : 03

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Février 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

M. X Y est propriétaire des lots numéros 95 (appartement), 41 (cave) et 119 (garage) de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé 108, rue Maurice Braunstein à Mantes-la-Jolie (Yvelines) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 12 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble l’a fait assigner aux fins de le voir condamner, en particulier, au paiement de diverses sommes à titre d’arriéré de charges selon décompte arrêté au 4^e trimestre 2014 inclus avec intérêts, de frais de relance et d’honoraires de suivi contentieux, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2016, le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie a :

— Condamné M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 108 rue Maurice Braunstein à Mantes-la-Jolie (XXX les sommes de :

* 7.460,24 euros (sept mille quatre cent soixante euros et vingt quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2012 à hauteur de 5.311,74 euros et à compter du 13 février 2013 pour le surplus ;

* 400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de signification de la présente décision.

— Prononcé la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

— Débouté M. X Y de sa demande :

* tendant à être garanti par le syndicat des copropriétaires,

* en paiement de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— Condamné M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

— Condamné M. X Y aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mai 2013.

M. Y a interjeté appel de cette décision le 19 avril 2016 à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2017, M. Y demande à cette cour, au fondement des articles 1382 du code civil, 137.2 du code de la consommation, de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de la loi du 22 décembre 2010, du principe de l’estoppel, de :

— Le déclarer recevable et bien fondé.

— Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires Résidence Le Lac Hauts de Seine représentée par son syndic Fontenoy immobilier Mantes, fins moyens qu’elles comportent.

— Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, fins moyens qu’elles comportent, le syndicat ne pouvant sans mauvaise foi, soutenir qu’il devrait les charges réclamées, alors que son mandataire actuel a toujours écrit l’inverse à l’ancien syndic de copropriété.

— Déclarer prescrite la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, celui-ci étant forclos au jour de la délivrance de son assignation en date du 12 mars 2015.

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions

A Défaut,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires forclos en sa demande de paiements au titre de périodes de consommations d’eau couverte par la prescription.

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

A Défaut, si la Cour estime que la prescription est quinquennale et non biennale,

— Rejeter la demande de paiement des sommes de 5.032,52 euros refacturés en 2011 mais au titre de périodes prescrites et en l’absence de justificatifs détaillés et probants, les sommes de 4.156,38 euros refacturées en 2012 pour des périodes prescrites et en l’absence de justificatifs détaillés et probants attestant de la réalité de la créance .

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 7.460,24 euros .

— Confirmer que les procès-verbaux de constat d’un huissier ont valeur probatoire même s’ils sont établis de façon non contradictoires jusqu’à procédure de faux et usage de faux et qu’en l’absence de toute procédure à cette fin, les indices relevés par l’huissier seront retenus.

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

A titre reconventionnel,

Si, par extraordinaire, la cour confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie quant aux condamnations – Infirmer le jugement et statuant à nouveau

— Condamner le syndicat des copropriétaires à le garantir de toute condamnation, celui-ci n’ayant pu refacturer à ses locataires la consommation d’eau, faute d’éléments fournis par le syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires ou par ce dernier directement, l’alertant sur la difficulté rencontrée consistant en l’absence de personne lors des visites de la société ISTA pour relever les compteurs d’eau pour les années 2007 à 2011.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 1^er décembre 2016, le syndicat des copropriétaires La Résidence Le lac Hauts de Seine à Mantes-la-Jolie (Yvelines) demande à cette cour, au fondement des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1153.1 du code civil, de :

— Débouter M. Y de toutes des demandes, fins et conclusions.

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Vu l’erreur matérielle figurant dans le dispositif du jugement dont appel.

— Condamner M. Y à lui verser la somme de 475,23 euros au titre des frais de relance et honoraires de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

— Condamner M. Y à lui verser 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 janvier 2017.

'''''

SUR CE,

Sur le moyen tiré du principe de l’estoppel by representation Se fondant sur le principe de l’estoppel et l’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 20 septembre 2011, n° 1022888, M. Y soutient qu’en plaidant l’inverse de ce que son syndic a toujours indiqué, le syndicat des copropriétaires aurait adopté une position incohérente et devrait être sanctionné pour cela.

Il soutient qu’en l’espèce, le principe de l’estoppel condamnera cette attitude déloyale du syndicat des copropriétaires puisque cette incohérence s’est manifestée entre les mêmes parties, à l’occasion de mêmes demandes et au fondement de mêmes conventions.

Il fait ainsi valoir que l’agence Fontenoy Immobilier Mantes, l’ancien gestionnaire de son lot, avait, en qualité de témoin de faits, relaté des arguments favorables à son client et qu’elle ne peut dès lors, sans se contredire, plaider, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, que son ancien client doit en réalité des charges de copropriété.

Le principe de l’estoppel, plus précisément l’estoppel by representation, la variété d’estoppel qui se rapporte à notre affaire et, de manière plus générale, celle qui a reçu un écho en droit positif interne, peut être défini comme 'l’interdiction faite à la personne qui, par ses déclarations, ses actes ou son attitude, c’est-à-dire par la 'représentation’ qu’elle a pu donner d’une situation donnée, a conduit une autre personne à modifier sa position à son détriment ou au bénéfice de la première, d’établir en justice un fait contraire à cette 'représentation’ initiale'.

Le principe de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui repose sur la réunion, dans un même litige, des éléments constitutifs à savoir une contradiction dans l’attitude procédurale qui se manifeste par un changement de position d’une partie (revirement), la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes, nées de la position initiale (intention trompeuse) et une modification contrainte des moyens de défense de l’adversaire par l’effet de ce changement d’attitude (effet).

Un tel principe doit en outre se concilier avec les dispositions du code de procédure civile, qui, dans un certain nombre d’hypothèses, admettent que les parties puissent revenir sur leur argumentation première. C’est le cas, notamment, de l’article 563 de ce code, qui dispose que : 'Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves'. En cause d’appel, les moyens nouveaux sont donc recevables, contrairement aux demandes nouvelles (articles 564 et 565 du code de procédure civile).

En l’espèce, M. Y ne démontre nullement que le syndicat des copropriétaires, partie au présent litige, a changé de position et adopté un revirement procédural à l’occasion de celui-ci dans le but de tromper ses attentes et, par voie de conséquence, l’a contraint à modifier ses moyens de défense.

En outre, le fait que le cabinet Fontenoy Immobilier Mantes ait été le mandataire de gestion du bien de M. Y, puis soit devenu le syndic du syndicat des copropriétaires ne tombe pas sous le coup du principe de l’estoppel dès lors qu’il est incontestable qu’il n’a jamais été partie à la présente procédure en qualité de représentant des intérêts de M. Y avant de représenter le syndicat en appel de sorte que, extérieur à la procédure en première instance, il ne peut lui être reproché un revirement procédural.

Il découle de ce qui précède que le moyen tiré de la violation du principe de l’estoppel, qui n’est pas fondé, ne sera pas accueilli.

Sur le moyen tiré de la prescription et des dispositions de l’article L 137.2 du code de la consommation

Contrairement à ce que prétend M. Y, l’action en recouvrement des charges de copropriété, qui sont nécessairement indéterminées et variables, ne rentre ni dans le champ d’application de l’article 2277 du code civil, ni dans celui de l’article L 137.2 du code de la consommation, mais constitue une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965. Cette action est dès lors soumise au délai de prescription de dix ans de l’article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il résulte des productions que le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. Y devant le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie le 12 mars 2015 pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées au titre des exercices 2011 à 2014.

Une telle demande, introduite dans le délai des dix ans prescrit par l’article 42 précité, est dès lors recevable.

Il découle de ce qui précède que le moyen tiré de la prescription de l’action ne saurait prospérer.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

M. Y prétend que le tribunal a, à tort, écarter les procès-verbaux d’huissier de justice qu’il a produit datés des 6 juin 2011, au titre de l’état des lieux de sortie de M^me Z, locataire, et 14 juin 2012, au titre de l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires, alors que celui-ci est un officier ministériel et que ses constatations font foi jusqu’à inscription de faux. Dès lors, ces procès-verbaux, peu important qu’ils aient été établis de manière non contradictoires, sont réputés valables et opposables.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le bien-fondé de ses prétentions puisqu’il ne verse pas aux débats les factures de la sociétés ISTA, à distinguer des 'pseudo relevés', qu’il ne justifie pas les avoir acquittées, que la gestion est approximative, qu’il n’a jamais été avisé que les compteurs ne pouvaient pas être relevés, que la cause de cette impossibilité de relever les compteurs pendant des années devait être trouvée dans l’absence d’une personne présente pour accueillir l’agent chargé d’y procéder, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’avoir mis en demeure de permettre le relevé des index, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et que ni le syndicat ni son syndic ne font preuve de bonne foi. Il prétend que l’attitude du syndicat des copropriétaires, qui ne l’a pas alerté de la négligence de son locataire, est fautive et que, par voie de conséquence, la cour condamnera nécessairement le syndicat à le garantir des condamnations mises à sa charge.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. Y à lui régler la somme de 7.460,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2012, date de la mise en demeure, à hauteur de 5.311,74 euros et à compter du 13 février 2013 pour le surplus.

Il demande en outre que cette cour condamne M. Y à lui verser la somme de 475,23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 représentant des frais de mise en demeure et de relance. Il fait à cet égard valoir que le jugement a omis de reprendre cette condamnation dans son dispositif.

Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les

délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que 'L’approbation des

comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte

individuel de chacun des copropriétaires.'

Il résulte de cette disposition qu’un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le

syndic dans l’établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu’il soutient que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.

Si le syndicat des copropriétaires est effectivement tenu de démontrer le bien fondé de ses prétentions, il n’en demeure pas moins que l’appelant doit préciser les erreurs concrètes commises par le syndic dans l’établissement de leur compte individuel de charges, procéder à l’analyse de leurs comptes et justifier l’existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.

En l’espèce, il est clair que le litige ne porte que sur les charges d’eau chaude et d’eau froide.

A cet égard, force est de constater que l’appartement litigieux ne contient pas seulement deux compteurs, mais quatre. Or, le premier procès-verbal en date du 6 juin 2011 (pièce 1), au titre de l’état des lieux de sortie du locataire M^me Z, ne fait état que de relevés des compteurs situés dans la cuisine, s’agissant de la salle d’eau, aucun relevé n’a été effectué par l’huissier de justice. Figurent cependant au procès-verbal, en marge des mentions dactylographiées, les mentions manuscrites suivantes 'le 17 juin 2011, eau chaude 295,486 eau froide 1613,1321'.

L’auteur de ces mentions manuscrites n’étant ni identifié ni identifiable, leur fiabilité est incertaine.

Les éléments de preuve de M. Y ne sont de ce fait que relatives puisque le premier terme de sa démonstration n’est pas fiable.

Par ailleurs, les montants proposés au paiement par M. Y ne sont pas sérieux et ne tiennent pas compte des années, antérieures à 2011, durant lesquelles la société Ista n’a pu procéder aux relevés des compteurs d’eau.

C’est donc exactement, par des motifs pertinents que la cour adopte, que le jugement a retenu que les décomptes fournis par le syndicat des copropriétaires, corroboré par les relevés de compteurs de la société Ista, tiers par rapport aux parties, les procès-verbaux d’assemblées générales des 22 mars 2012, 17 décembre 2012, 12 décembre 2013 et 16 décembre 2014, étaient de nature à justifier les demandes du syndicat à hauteur de la somme de 7.460,24 euros au titre des charges de copropriété.

Il convient en outre de rappeler que les rapports des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires sont régis par la loi du 10 juillet 1965 et par les stipulations du règlement de copropriété.

A cet égard, contrairement à ce que l’appelant affirme, le fait que le syndicat des copropriétaires ou son syndic ne l’aient pas avisé de l’impossibilité pour l’agent de relever les compteurs d’eau ne caractérisent pas leur mauvaise foi. Comme M. Y l’indique lui-même, l’eau n’a jamais été coupée dans l’appartement. Or, il ne peut sérieusement prétendre qu’il était dans l’ignorance du caractère anormal de cette situation consistant à bénéficier de la fourniture d’eau sans avoir à en régler le coût.

M. Y ne démontrant pas la faute du syndicat ou de son syndic en lien avec le préjudice qu’il allègue, sa demande en condamnation du syndicat à le garantir des montants mis à sa charge au titre des charges d’eau ne saurait être accueillie.

Il découle de l’ensemble des éléments qui précèdent que les critiques de M. Y ne sont pas fondées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

La demande incidente du syndicat des copropriétaires qui se plaint de ce que le tribunal n’a pas condamné, dans son dispositif, M. Y sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à lui payer la somme de 475,23 euros représentant des frais de mise en demeure et de relance est justifiée par les pièces produites. Il convient dès lors de compléter la décision du premier juge.

Cette demande sera dès lors accueillie comme celle fondée sur les dispositions de l’article 1154 du code civil, devenu l’article 1343-2 du même code.

Sur les dommages et intérêts

M. Y critique le jugement qui l’a condamné à verser la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires démontre que M. Y ne s’acquitte pas de ses obligations de copropriétaire puisqu’il est justifié qu’il doit les charges d’eau chaude et d’eau froide depuis plusieurs années.

Cette résistance est injustifiée et fautive. Elle cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il accorde la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable, en cause d’appel, d’allouer au seul syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y, qui succombe en ses prétentions, sera en outre condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Rejette le moyen tiré de la violation du principe de l’estoppel.

Déclare recevable l’action en recouvrement de charges formée par le syndicat des copropriétaires La Résidence Le lac Hauts de Seine à Mantes-la-Jolie (Yvelines).

Confirme le jugement en toutes ses dispositions. Y ajoutant,

Condamne M. Y à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 475,23 euros au titre des frais de relance et honoraires de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 12 mars 2015, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Condamne M. Y à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne M. Y aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,