COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70Z

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 3 SEPTEMBRE 2019

N° RG 18/03585 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SMVX

AFFAIRE :

MME X

A

…

C/

[…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mars 2018 par le juge de l’expropriation de PONTOISE

RG n° : 17/12

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Miguel BARATA

M. B C Commissairedu gouvernement

+

Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X A

Domicile élu : chez Maître LAFON, Avocat

[…]

[…]

Monsieur N-O A

Domicile élu : chez Maître LAFON, Avocat

[…]

[…]

Monsieur F A

Domicile élu : chez Maître LAFON, Avocat

[…]

[…]

Monsieur G A

Domicile élu : chez Maître LAFON

[…]

[…]

Madame H A épouse Y

Domicile élu : chez Maître LAFON

[…]

[…]

Madame I A épouse Z

Domicile élu : chez Maître LAFON

[…]

[…]

Représentant : Maître Franck LAFON, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Représentant : Maître Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat plaidant, au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 280

APPELANTS

****************

LA […]

[…]

95700 ROISSY-EN-FRANCE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

INTIMEE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur B C, direction départementale des finances publiques selon pouvoir spécial en date du 9 janvier 2017.

Comparant

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2019, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame X DUCAMIN

FAITS ET PROCEDURE,

M^me X A, M. N-O A, M. F A, M. G A, M^me H A

et M^me I A, agissant en leur nom propre et en leur qualité d’héritiers de M^me K A décédée le […] ( ci-après les consorts A), sont propriétaires d’une parcelle située au

lieudit « la Ruelle à Boudet » à Ecouen, cadastrée section […].

La Communauté d’agglomération Roissy Pays de France (ci-après, la CARPF) regroupe 42

communes dont la commune d’Ecouen, dont elle a pour mission d’assurer le développement

économique et l’aménagement du territoire.

Dans le cadre d’un projet de création d’une zone d’activités économiques (ZAE), la commune

d’Ecouen a délégué ses compétences d’aménagement à la Communauté d’agglomération Roissy Pays

de France.

Par arrêté du 1^er février 2016, le préfet du Val d’Oise a déclaré l’acquisition de parcelles sur le

territoire des communes de la CARPF d’utilité publique au profit de cette dernière aux fins

d’aménagement de la ZAE d’Ecouen.

Par ordonnance du 6 juillet 2016, le transfert de propriété des parcelles situées dans le périmètre de

la ZAE, dont celle appartenant aux consorts A a été prononcé au profit de la CARPF.

En l’absence d’accord entre les parties, l’expropriante a saisi le juge en fixation de l’indemnité de

dépossession devant revenir aux consorts A.

Par jugement du 15 mars 2018, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de

Pontoise a :

— Rejeté les exceptions de procédure fondées sur l’incompétence et le défaut de qualité à agir de

l’autorité expropriante, le défaut de mention de la date de notification des offres dans le mémoire de

saisine de l’autorité expropriante et le défaut de mention de la qualité d’ayant-droit dans les offres,

— Déclaré irrecevables les exceptions de procédure fondées sur l’irrégularité de la notification de

l’offre à M. N-O P et le non-respect des dispositions de l’article R. 311-6 du code de

l’expropriation,

En conséquence,

— Déclaré recevable la demande de la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France,

— Déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement,

— Rejeté la demande de désignation d’un expert pour évaluer le bien exproprié, formée par les

expropriés,

— Fixé à 241 337,90 euros l’indemnité due par la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France

aux consorts A, au titre de la dépossession foncière de la parcelle cadastrée section […]

leur appartenant, située au lieudit « la Ruelle à Boudet » à Ecouen (95) se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 218 489 euros,

* Indemnité de remploi : 22 848,90 euros,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le14 mai 2018, les consorts A ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 2 août 2018, notifiées à la CARPF et au commissaire du gouvernement (avis de

réception signés le 21 août 2018), les consorts A demandent à la cour, au visa des articles L.

321-1 à L. 322-9, L. 322-12 et R. 311-22 du code de l’expropriation de :

A titre principal,

— Réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— Constater le défaut de qualité et d’intérêt à agir de l’autorité expropriante,

— Dire et juger irrecevable la saisine du juge de l’expropriation,

— Constater encore la nullité de la saisine du juge de l’expropriation du fait de l’absence de notification

des offres dans les formes et délais requis,

— Déclarer en conséquence nulle et de nul effet la demande de fixation d’indemnité d’expropriation

formulée par la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France,

A titre subsidiaire et avant dire droit,

Au visa de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation et des difficultés rencontrées,

— Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la désignation d’un expert,

Et statuant à nouveau,

— Fixer la date de référence au 3 décembre 2015,

— Désigner tel expert qu’il appartiendra aux fins de procéder à une mesure d’expertise sur la parcelle

section […], en vue de déterminer le montant de l’indemnité qui leur est due en application des

dispositions de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation,

A titre subsidiaire et sur le fond,

Au visa des termes de comparaison et des aménagements déjà réalisés par l’autorité expropriante,

— Réformer le jugement,

Et statuant à nouveau au regard des pièces produites,

— Dire et juger que le terrain leur appartenant doit être évalué en terrain à bâtir,

— Dire n’y avoir pas lieu à l’application de deux prix distincts sur cette même parcelle d’un seul tenant,

— Fixer en conséquence le montant de l’indemnité principale à la somme de 1 438 830 euros,

— Fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 144 883 euros,

— Leur allouer en conséquence la somme de 1 583 713 euros à titre d’indemnité de dépossession

totale,

En tout état de cause,

— Condamner en conséquence l’autorité expropriante aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions du 17 octobre 2018, notifiées aux consorts A et à la CARPF (avis de réception

signés le 22 octobre 2018), le commissaire du gouvernement invite la cour à :

— S’en remettre à justice sur la compétence de la communauté d’agglomération à aménager

précisément cette zone de 1,75 hectares, étant donné la portée de la délégation de la commune

d’Ecouen et par suite, de l’intérêt à agir de la Communauté d’agglomération Roissy Pays de France,

Et, en tant que besoin, au fond,

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a attribué la somme de 241 337,90 euros

dont :

* une indemnité pour dépossession foncière de 218 489 euros sur la base de

41 euros/m²,

* une indemnité de remploi de 22 848,90 euros,

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a écarté la demande de désignation d’un

expert.

Par conclusions du 16 novembre 2018, notifiées aux consorts A et au commissaire du

gouvernement (avis de réception signés le 20 novembre 2018), la CARPF demande à la cour , au

visa des articles L. 322-1 et suivants, L. 322-9 , R. 311-26 du code de l’expropriation, des articles L.

174-1 et suivants du code de l’urbanisme et des articles 58, 74 et 961 du code de procédure civile, de

:

— Déclarer l’irrecevabilité du mémoire en ce qu’il concerne M. N-O A,

En conséquence,

— Constater la caducité de la déclaration d’appel en tant qu’elle concerne M. N-O A,

— Dire et juger que le jugement est devenu définitif en ce qu’il porte fixation de la quote-part

d’indemnités à revenir à M. N-O A sur la base d’une indemnisation totale de 241 337,90

euros,

— Confirmer le jugement en ce qu’il rejette et déclare irrecevables les exceptions de procédure

soulevées par les consorts A après conclusions au fond,

— Confirmer le jugement en ce qu’il rejette comme non-fondées les exceptions de procédure et non de

non-recevoir soulevées par les consorts A avant conclusions au fond,

— Confirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande d’expertise formée par les consorts A,

— Infirmer le jugement pour le surplus,

— Dire et juger que les dispositions d’ordre public de l’article L.322-9 du code de l’expropriation sont

applicables,

— Constater que les consorts A ont, par une déclaration successorale de valeur contenue dans une

attestation immobilière notariée du 10 novembre 2012, évalué l’immeuble objet des présentes sur la

base d’une valeur de 26,27 euros /m² libre,

— Constater que le plan d’occupation des sols de la commune d’Ecouen n’a pas été révisé sous la forme

de plan local d’urbanisme à la date du 26 mars 2017,

En conséquence,

— Fixer l’indemnité de dépossession à revenir aux consorts A consécutivement à l’expropriation de

la parcelle leur appartenant comme suit :

* Indemnité principale

— Superficie du terrain : 5 329 m²,

— Zonage : zone IINA,

— Valeur retenue : 27 euros /m², libre,

Soit 5 329 m² x 27 euros = 143 883 euros,

* Indemnités accessoires

— Frais de remploi

5 000 euros x 20 % : 1 000 euros,

10 000 euros x 15 % : 1 500 euros,

128 883 euros x 10 % : 12 889 euros,

Soit une indemnité totale de dépossession de 159 272 euros,

— Dire et juger que l’indemnité de dépossession ainsi fixée s’applique pour la détermination de la

quote-part à revenir uniquement à M. F A, M^me X A, M. G A, Mme

I A et M^me H A,

— Condamner les consorts A à lui payer une indemnité de procédure de 4 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les consorts A aux dépens de l’appel.

*****

SUR CE, LA COUR :

I) Sur les questions de procédure :

Sur l’irrecevabilité des conclusions des appelants en ce qu’elles ont été déposées au nom de M.

N-O A et la caducité partielle de l’appel :

Attendu qu’aux termes de l’article 961 du code de procédure civile : "les conclusions des parties sont

signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas

recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent n’ont pas été

fournies.

Cette fin de non recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en

l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats ;"

Attendu que c’est à bon droit que la CARPF soutient qu’en application de ces dispositions, les

conclusions d’appel des consorts A, en ce qu’elles sont déposées au nom de M. N-O

A, sont irrecevables ;

Qu’en effet, ces conclusions comportent, en ce qui concerne M. A, une adresse située […]

Edwards à Paris, avec la précision suivante, « mais actuellement à Dubaï (Emirats Arabes Unis) »;

Qu’il ressort des productions que toutes les tentatives de signification d’actes entreprises par

l’expropriante depuis la saisine du tribunal le 31 janvier 2017, à M. L A à l’adresse […]

Edwards précitée, ont fait l’objet de procès verbaux de recherches infructueuses ;

Que les appelants écrivent eux mêmes que cette adresse était encore celle de M. N-O A

au moment du prononcé de l’ordonnance d’expropriation, ce qui signifie qu’elle ne l’est plus depuis

et, ils ajoutent que ce dernier est domicilié aux Emirats (page 12 de leurs écritures).

Que cependant, force est de constater qu’en dépit des demandes de la CARPF dénonçant, en

première instance comme en appel, l’omission volontaire de l’adresse de M. L A, aucune

adresse précise n’a été fournie par les appelants ;

Que leurs conclusions seront donc déclarées irrecevables en ce qu’elles sont déposées au nom de M.

N-O A ;

Que c’est encore à bon droit que la CARPF soutient que l’absence de conclusions recevables de la

part de M. L A, entraîne la caducité de la déclaration d’appel, en ce qu’elle a été formée par

l’intéressé, en application des dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause

d’utilité publique ;

Attendu en revanche, que c’est à tort que l’expropriante en conclut que le jugement doit être déclaré

définitif à l’égard de M. N-O A en ce qu’il évalue la quote part à lui revenir sur la base

d’une indemnité totale de 241 337,90 € ;

Que l’indemnité d’expropriation est en effet fixée en fonction de la valeur du bien, quels que soient

les bénéficiaires ; Que les expropriés constituant en l’espèce une indivision, cette valeur est fixée

globalement et non en fonction des droits de chacun des membres dans l’indivision ;

Que cette demande sera donc rejetée ;

Sur l’incompétence et le défaut de qualité à agir de l’autorité expropriante soulevée par les

expropriés :

Attendu que c’est par d’exacts et très pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a

rejeté la fin de non recevoir soulevée par les expropriés, tirée du défaut de qualité à agir de la

CARPF ;

Qu’il convient seulement de confirmer que les questions relatives à l’existence, d’une délibération

autorisant le président de la CARPF à saisir le juge de l’expropriation, d’une compétence de la

CARPF en matière d’acquisition forcée en application d’une DUP ou à l’existence au profit de la

CARPF « nouvelle » d’une délégation de compétence en matière d’aménagement de zone d’activités

d’intérêt communautaire pour un projet d’une surface inférieure à 5 hectares, concernent la légalité de

la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité laquelle relève de la compétence des

juridictions administratives ;

Que la seule constatation en l’espèce que l’arrêté du 1^er février 2016 portant déclaration d’utilité

publique, l’arrêté de cessibilité du 18 mai 2016 et l’ordonnance d’expropriation, désignent la CARPF

comme expropriante, suffit au rejet des fins de non recevoir soulevées, étant observé que ces actes

sont postérieurs à l’arrêté du 9 novembre 2015 qui a procédé à la fusion entre la communauté

d’agglomération Roissy Portes de France et la communauté d’agglomération Val de France ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur les exceptions de nullité soulevées par les expropriés :

Sur les exceptions tirées de la nullité des offres et de l’irrégularité de la notification faite à M.

N-O A :

Attendu que c’est également par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a déclaré

irrecevables, sur le fondement de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions tirées, de la

nullité des offres pour violation de l’article R.311-6 du code de l’expropriation et de l’irrégularité de

la notification de cette offre à M. N-O A, soulevées par les expropriés ;

Que contrairement à ce que soutiennent les consorts A, le fait d’avoir écrit dans le dispositif de

leurs premières conclusions devant le tribunal, qu’ils demandaient de :

« constater encore la nullité de la notification des offres », ne les autorisait pas à ajouter dans des

écritures ultérieures, des motifs de nullité supplémentaires par rapport à ceux qui fondaient leur

demande initiale ;

Que la lecture de ces conclusions enseigne en effet que la demande tendant à voir "constater la

nullité de la notification des offres", reposait exclusivement sur le moyen tiré de l’absence

d’indication dans ces offres, pour chacun des destinataires, de sa qualité d’ayants droit de l’un des

indivisaires décédé ;

Que ce n’est que par des conclusions ultérieures, donc après avoir conclu au fond, que les moyens

tirés de la violation de l’article R.311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de

l’irrégularité de la notification faite à M. N-O A, ont été invoqués par les expropriés ;

Qu’ils n’ont donc pas respecté les dispositions de l’article 74 précité qui exige que les exceptions,

soient, à peine d’irrecevabilité, soulevées simultanément (souligné par la cour) et avant toute défense

au fond ou fin de non recevoir ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef également ;

Sur la nullité de la saisine du juge :

Attendu que les expropriés, dont les conclusions se caractérisent par un certain manque de clarté, ne

semblent pas reprendre en cause d’appel le moyen développé en première instance, tiré de l’absence

de date de notification des offres dans le mémoire de saisine du juge, puisqu’ils se fondent désormais

seulement sur le non respect du délai de notification d’un mois prévu par l’article R.311-6 du code de

l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Qu’à toutes fins utiles cependant, la cour confirme, par adoption de ses motifs, le jugement querellé

en ce qu’il a rejeté ce moyen ;

Attendu, s’agissant du moyen tiré de l’absence de mention de la qualité d’ayant droit dans les offres,

que c’est là aussi par de justes motifs, adoptés par la cour, et auxquels les expropriés n’apportent

aucun élément de discussion nouveau, que le tribunal l’a rejeté ;

Qu’il convient seulement d’ajouter que l’indivisaire décédé en cours de procédure, le […],

est M^me K A et non sa soeur, M^me M A comme indiqué par erreur dans le jugement

, cette dernière étant décédée en 2011 ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

II) Sur le fond :

Sur la description de la parcelle expropriée :

Attendu qu’il résulte du jugement et des productions, que la parcelle […], d’une superficie de 5

329 m², était à usage de jardins familiaux, mais elle n’est plus entretenue et se trouve encombrée

d’une végétation dense et de cabanons à l’état de délabrement ;

Qu’elle est située en zone urbanisée, proche du centre ville, à proximité immédiate de l’entreprise

Vygon, dont elle n’est séparée que par un terrain non bâti appartenant à cette société ;

Que la parcelle expropriée est bordée par […], asphaltée et équipée, et […]

qui est empierrée ou asphaltée à ses extrémités ;

Que le fond de la parcelle, celui qui est proche de l’entreprise Vygon, est désormais bordé par une

voie asphaltée et aménagée qui ne dessert que l’entreprise ;

Sur la date de référence :

Attendu que le premier juge a fixé la date de référence au 14 novembre 2014 soit un an avant la date

d’ouverture de l’enquête d’utilité publique, en application des dispositions de l’article L.322-2 du code

de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après avoir écarté les dispositions des articles

L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme en raison de la caducité du POS de la commune d’Ecouen

survenue le 26 mars 2017, qui entraîne l’application du règlement national d’urbanisme et emporte la

disparition du droit de préemption urbain ;

Que les consorts A font grief au jugement, en statuant ainsi, d’avoir outrepassé sa compétence,

dans la mesure où la caducité est une sanction d’urbanisme qui ne peut être prononcée que par le juge

administratif, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ;

Attendu cependant que, la caducité des POS dont la procédure de transformation en PLU n’a pas été

achevée au 26 mars 2017, prévue par l’article L.174-1 du code de l’urbanisme, n’implique pas

l’intervention du juge administratif ;

Qu’il s’agit d’une situation juridique résultant de l’application automatique de cette disposition, qui

s’impose au juge de l’expropriation comme à tous ;

Que contrairement à ce que soutiennent les expropriés, le fait qu’un permis de construire ait été

délivré à l’entreprise Vygon sur le fondement du POS modifié le 3 décembre 2015, n’est pas de

nature à faire obstacle à la caducité résultant de l’article L.174-1, les autorisations individuelles

délivrées avant le 27 mars 2017 demeurant valables ;

Que c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu’au jour où il statuait, le POS de la

commune étant devenu caduc, il n’existait plus de droit de préemption urbain, lequel pré-suppose un

POS ou un PLU, de sorte que la date de référence ne pouvait être fixée que conformément aux

dispositions de droit commun de l’article L.322-2 précité ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé la date de référence au 14 novembre 2014 ;

Qu’il convient d’ajouter, à titre surabondant, que dans l’hypothèse où la date de référence aurait pu

être déterminée en application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour

cause d’utilité publique, elle aurait été fixée au 19 mars 2015, comme l’a indiqué le premier juge et

non au 3 décembre 2015 comme le demandent les expropriés ;

Que l’annulation partielle, le 3 décembre 2015, de la modification du POS intervenue le 19 mars

2015 ne concerne en effet que l’extension de la zone UF et non la zone II NA ou la zone UIB, de

sorte qu’elle ne concerne pas les zones dans lesquelles était situé le bien exproprié le 19 mars 2015 ;

Sur la qualification de la parcelle :

Attendu que c’est à juste titre que la CARPF fait valoir que c’est le document d’urbanisme en vigueur

à la date de référence qui doit permettre de déterminer la qualification du terrain exproprié, c’est à

dire le POS tel qu’il existait à cette date et non le règlement national d’urbanisme, dans la mesure où

la caducité du POS n’a pas d’effet rétroactif ;

Qu’en effet, si la caducité du POS au jour où le premier juge a statué l’a empêché de faire application

des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, faute de droit de préemption

et de zonage, elle ne l’empêche pas de se référer au document d’urbanisme en vigueur à la date de

référence, peu important qu’il ne le soit plus au jour où il statue, étant observé que c’est très souvent

le cas lorsque le juge se place à la date référence ;

Que le POS en vigueur au 14 novembre 2014 classait la parcelle […] en zone II NA, c’est à

dire en zone d’urbanisation future sous forme d’opérations d’ensemble à usage d’activités artisanales,

commerciales et tertiaires ;

Attendu qu’aux termes de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

un terrain ne peut revêtir la qualification de terrain à bâtir que s’il est :

— situé dans un secteur désigné comme constructible dans un document d’urbanisme ou en l’absence

d’un tel document, dans une partie actuellement urbanisée ;

— et effectivement desservi par une voie d’accès et les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement

situés à proximité immédiate et de dimension suffisante, étant précisé que si le terrain est situé dans

une zone devant faire l’objet d’un aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux s’apprécie au

regard de l’ensemble de la zone ;

Attendu que la zone II NA correspondant à une zone d’urbanisation future aménageable sous forme

d’opérations d’ensemble, il en résulte que la parcelle n’est pas immédiatement constructible et sa

constructibilité est en outre limitée à un certain type de bâtiments ou d’usage ;

Que la première condition n’est donc pas remplie, ce qui suffit à écarter la qualification en l’espèce de

terrain à bâtir ;

Qu’il sera cependant procédé à l’examen de la seconde condition relative à l’accès à la voie publique

et à l’équipement de la parcelle ;

Qu’il ressort des productions et des constatations du premier juge que la parcelle litigieuse est

desservie par […], qui n’est asphaltée qu’à ses extrémités, mais qui est carrossable et

donne accès à des voies bitumées, […] et la ruelle à Boudet ;

Qu’un accès à la voie publique, peut, comme l’a retenu le premier juge, être considéré comme présent

;

Qu’en revanche, la RD 316 qui longe la parcelle par l’Est, n’offre aucun accès direct ;

Que le premier juge a également retenu à juste titre que la voie de desserte partiellement réalisée par

l’expropriante en fin d’année 2015 le long de cette route départementale afin de créer un accès à

l’entreprise Vygon (pour permettre à ses camions de ne plus emprunter le centre ville), ne constituait

pas non plus un accès à la RD 316 dès lors qu’aucune liaison avec la parcelle AD 209 n’était

aménagée ;

Attendu, s’agissant des réseaux, que contrairement à ce que prétend l’expropriante, leur capacité ne

peut s’apprécier en l’espèce au regard de la totalité de la ZAE dans la mesure où il n’est pas contesté

qu’à la date de référence, cette zone d’activité n’avait pas encore été créée ;

Que cette appréciation ne pourrait se faire qu’au regard de l’ensemble de la zone II NA ; Qu’ aucun

des éléments de preuve versés aux débats n’établit une telle capacité ;

Qu’en toute hypothèse, le premier juge a exactement retenu que la preuve de l’équipement de la seule

parcelle AD 209 par l’ensemble des réseaux n’était pas davantage rapportée, sa seule proximité avec

des habitations situées le […] n’étant pas suffisante en soi ; Que

notamment les expropriés ne répondent pas en cause d’appel à la motivation du tribunal relative à

l’accessibilité de la parcelle aux réseaux et n’apportent aucun élément sur un éventuel raccordement

possible sans frais aux installations existantes, le premier juge ayant relevé qu’il n’existait ni poteaux

électriques ni plaques d’égouts au droit de la parcelle ;

Que le fait que l’entreprise Vygon, qui possède la parcelle la plus proche de celle des consorts A,

ait obtenu un permis de construire n’est pas de nature à apporter cette preuve dès lors que ce permis

est postérieur au 3 décembre 2015 et qu’à cette date l’expropriante avait réalisé un certain nombre de

travaux d’aménagement de voirie et de réseaux, alors que la date de référence est le 14 novembre

2014 ;

Qu’il peut être ajouté, surabondamment, qu’à supposer même que la date de référence ait pu être

fixée au 3 décembre 2015 comme le demandent les expropriés, les travaux réalisés par l’expropriante

en exécution du projet justifiant l’expropriation, n’auraient pu être pris en compte, ainsi que le

souligne l’expropriante en invoquant les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation

pour cause d’utilité publique ;

Que cet article interdit en effet de tenir compte des changements de valeur subis depuis la date de

référence, provoqués par la réalisation de travaux dans les trois ans précédant l’enquête d’utilité

publique dans l’agglomération où est située l’immeuble ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la parcelle litigieuse ne peut être qualifiée de

terrain à bâtir et sera évaluée selon son usage effectif, celui d’anciens jardins familiaux, à l’abandon ;

Qu’en dernier lieu, il doit être précisé que la date de référence retenue et le classement qui en résulte

excluent tout dol de la part de l’expropriante ;

Qu’il doit également être relevé que même si la date de référence avait été fixée au 3 décembre 2015

comme le réclamaient les expropriés, force aurait été de constater qu’aucun dol ne pouvait davantage

exister dans la mesure où la parcelle avait toujours été classée en zone II NA et que le classement

d’une petite fraction de cette parcelle, en 2015, en zone UIB, c’est à dire en zone d’activité de fait,

constructible pour des activités économiques, n’est pas susceptible de constituer un déclassement et

une dévalorisation de la parcelle expropriée, mais au contraire, une meilleure valorisation ;

Sur l’évaluation de la parcelle :

Sur l’application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

Attendu que l’expropriante fait grief au jugement d’avoir rejeté l’estimation du service des domaines

après avoir déclaré applicables à la cause les dispositions de l’article L.322-9 ;

Que les expropriés reprochent quant à eux au tribunal, d’avoir retenu le principe de l’application à la

cause de ces dispositions ;

Attendu que l’article L.322-9 dispose :

« Le montant de l’indemnité principale ne peut excéder l’estimation faite par l’autorité administrative

compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de

la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue

définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d’un montant inférieur à cette estimation,

sauf à ce que l’exproprié apporte la preuve que l’estimation de l’administration ne prend pas

correctement en compte l’évolution du marché de l’immobilier";

Attendu que c’est à bon droit que les consorts A soutiennent (page 31 de leurs conclusions) que

l’attestation immobilière notariée après décès établie le 10 novembre 2012, ne constitue pas une

mutation, mais seulement une déclaration à l’attention de l’administration fiscale ;

Qu’en effet, ce document, qui doit être établi en application des dispositions du décret du 4 janvier

1955 portant réforme de la publicité foncière, pour faire constater au service de la publicité foncière

le transfert aux héritiers de la propriété d’immeubles dépendant d’une succession et indiquer

obligatoirement si les successibles ont accepté la succession et selon quelles modalités, ne peut être

assimilé à la « déclaration » de l’article ci-dessus, laquelle vise un acte effectué à l’occasion d’une

mutation ;

Que pour ces motifs, substitués à ceux du premier juge, l’estimation du service des domaines réalisée

le 9 décembre 2016 ne sera pas prise en compte ;

Sur la fixation des indemnités principale et accessoire :

Attendu tout d’abord que c’est par d’exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté la

demande d’expertise formée par les consorts A ;

Que les motifs invoqués en cause d’appel, tenant à l’existence de contestations de leur part sur la date

de référence, les caractéristiques du terrain, les aménagements de l’autorité publique et les termes de

référence produits par l’expropriante, ne justifient pas davantage la désignation d’un expert, ces

contestations étant tranchées par la présente décision ;

Que l’existence d’une procédure engagée devant le juge administratif par les expropriés pour des faits

d’emprise irrégulière sur la parcelle expropriée n’est pas non plus de nature à constituer une

« difficulté particulière d’évaluation » au sens de l’article R.322-1 du code de l’expropriation pour

cause d’utilité publique ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Attendu, en ce qui concerne l’évaluation proprement dite de la parcelle, que les parties s’accordent

pour recourir à la méthode par comparaison ;

Attendu, s’agissant des termes de comparaison, que le premier juge a écarté à bon droit, ceux dont

l’acte de vente n’était pas produit, ce document étant le seul qui permette de connaître toutes les

caractéristiques physiques et juridiques des biens, ainsi que la décomposition éventuelle du prix (le

foncière pouvant ne pas être le seul élément valorisé) ;

Qu’il doit également être ajouté, à toutes fins, que les mutations citées par les expropriés concernent

des biens qui ne sont pas comparables à celui de l’espèce :

Qu’ainsi les parcelles AD n° 95 et 96 concernent des parcelles bâties ;

Que les parcelles AD n° 389 et 381 sont situées en zone constructible (UA pour la 389 et UL pour la

381 et non II NA comme indiqué par les appelants ) ;

Que c’est à juste titre que le premier juge ne les a pas retenus ;

Attendu, s’agissant des termes de comparaison versés par l’expropriante, que c’est à tort que les

consorts A font valoir que le fait que la cession de la parcelle AD n° 210 (le 21 février 2014)

concerne une mutation entre deux personnes publiques, doit conduire à l’écarter ;

Qu’aucun élément ne permet en effet de considérer que le prix aurait été sous-évalué ;

Que l’expropriante relève pertinemment que les expropriés citent eux mêmes parmi leurs termes de

comparaison, une mutation intervenue entre deux personnes publiques ; Que si le prix au m² est plus

élevé, c’est en raison du classement d’urbanisme de la parcelle en cause ;

Que contrairement à ce que prétendent les expropriés, la parcelle AD n° 210 est comparable à leur

bien puisqu’elle est située en zone II NA dans le périmètre de la ZAE, qu’elle jouxte, par son

extrémité sud, la pointe nord de la parcelle […] et qu’elle est, comme la parcelle des

expropriés, longée par la RD 316 ;

Que son accès à la voie publique, qui peut se faire par […], n’a rien de

dangereux contrairement à ce que font valoir les expropriés ;

Que l’expropriante cite deux autres mutations, intervenues le 11 septembre 2006 (parcelle […]

et le 31 janvier 2012 (parcelle AD n° 97), portant sur des parcelles situées en zone II NA, faisant

ressortir des valeurs de 33,27 € le m² pour la première et 29,70 € pour la seconde ;

Qu’elle s’appuie sur ces trois termes pour demander l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé la

valeur au m² de la parcelle […] à 41 €, pour la ramener à 27 € ;

Que cependant, ces deux termes ne peuvent être considérés comme pertinents dans la mesure où ils

portent sur des parcelles dont les surfaces ne sont pas comparables à celle de l’espèce (2 475 m² et

852 m²/ 5 329 m²) et où elles sont anciennes, voire très ancienne pour la première, étant en outre

observé que les informations transmises font apparaître qu’une moins value pour la présence d’un

puits a été prise en compte dans la première mutation ;

Qu’aucun plan de situation ne permet en outre de les localiser précisément ;

Que l’on peut ajouter que, même si l’expropriante donne les références de publication de ces deux

mutations, elle ne les verse pas aux débats, ce qui ne permet pas à la cour de vérifier le caractère

comparable de ces parcelles avec celle objet du présent litige ;

Que le commissaire du gouvernement ne produit pas d’autres termes de comparaison ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que seul le terme de l’expropriante correspondant

à la cession de la parcelle AD n° 2010 sera retenu ;

Qu’il en ressort une valeur de 27 € le m² ;

Que le premier juge a retenu à juste titre que la parcelle expropriée présentait une situation

privilégiée par rapport au terme de référence choisi ;

Que la parcelle bénéficie en effet d’un accès facilité à la voie publique en raison de deux entrées sur

[…], d’une configuration plus avantageuse et d’une localisation moins bruyante en

raison d’une seule façade sur route, contre deux pour la parcelle AD n° 210 ;

Que l’avantage qui en résulte a été justement évalué par le premier juge à 41 € le m² ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale à la somme de

241 337,90 € se décomposant comme suit :

Indemnité principale :

5 329 m² x 41 € = 218 489 €

Indemnité de remploi :

22 848,90 € ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de l’expropriante fondée sur

l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les expropriés n’ont formé aucune demande à ce titre ;

Que ces derniers, qui succombent en l’essentiel de leurs prétentions, seront condamnés aux dépens

d’appel, étant rappelé que les dépens de première instance incombent à l’expropriante en application

de la loi.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Déclare irrecevable les conclusions d’appel des consorts A en ce qu’elles ont été déposées au

nom de M. N-O A,

Constate la caducité de la déclaration d’appel en ce qu’elle a été formée au nom de M. N-O

A,

Rejette la demande tendant à voir déclarer le jugement définitif à l’égard de M. N-O A

en ce qu’il évalue la quote part à lui revenir sur la base d’une indemnité totale de 241 337,90 euros,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne les consorts A aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame X DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,