COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 DECEMBRE 2019

N° RG 17/07175 – N° Portalis DBV3-V-B7B-R3PP

AFFAIRE :

SDC DE LA RESIDENCE DU […]

C/

Z X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Septembre 2017 par le Tribunal d’Instance de VANVES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-16-665

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e LAFON

M^e TOUSSAINT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SDC DE LA RESIDENCE DU […] en la personne de son syndic cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE

[…]

[…]

Représentant : M^e D LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20170383

Représentant : M^e Marc HOFFMANN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

APPELANT

****************

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représentant : M^e Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249

Représentant : M^e Linda KARADAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2041

Madame B Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249

Représentant : M^e Linda KARADAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2041

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,

Madame Céline BONIFACE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

FAITS ET PROCÉDURE,

M. Z X et M^me B Y étaient propriétaires du lot […] de l’immeuble situé […] à Issy-les-Moulineaux, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 14 avril 2015, ils ont vendu leur bien pour un montant de 379 000 euros.

Le 10 avril 2015, le syndic de l’immeuble, la société Foncia agence centrale, a adressé à l’étude des notaires chargée de la vente, la société E-G, un état daté laissant apparaître un solde de charges restant dû d’un montant de 4 750,25 euros, correspondant à un reliquat de charges d’eau.

Par acte d’huissier de justice du 6 mai 2015, la société Foncia agence centrale a formé opposition sur le prix de vente pour la somme de 5 216,63 euros.

Par ordonnance du 16 novembre 2015, le juge des référés a débouté M. X et M^me Y de leur demande de mainlevée et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges restant dues, seul le juge du fond étant compétent.

Par acte d’huissier de justice du 16 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. X et M^me Y en paiement des charges impayées et, d’autre part, en confirmation de l’opposition sur le prix de vente des lots […] et 21 leur appartenant.

Par jugement du 7 septembre 2017, le tribunal d’instance de Vanves a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de charges,

— Ordonné la mainlevée pleine et entière de l’opposition formée par acte d’huissier du 6 mai 2015 par le syndicat des copropriétaires et autorisé la société D E-F G, office notarial, prise en sa qualité de séquestre, à verser le solde du prix de vente entre les mains de M. X et M^me Y,

— Débouté M. X et M^me Y de leurs demandes en dommages-intérêts,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. X et M^me Y la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de M. X et de M^me Y.

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2018, le syndicat des copropriétaires invite cette cour, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, à :

— Constater que M. X et M^me Y étaient propriétaires du lot […] et 21 au sein de l’immeuble sis […],

— Constater que le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des éléments démontrant l’existence et l’exigibilité de sa créance sur M. X et M^me Y,

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires,

— Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— Condamner solidairement M. X et M^me Y à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 4 717,52 euros au titre de leurs impayés de charges,

* 208,80 euros au titre du coût de l’opposition et les frais de mainlevée,

— Confirmer l’opposition sur le prix de vente des lots […] et 21 de l’immeuble, signifiée aux défendeurs par exploit du 6 mai 2015,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. X et M^me Y à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum M. X et M^me Y aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’opposition sur le prix de vente du 6 mai 2015, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par une requête en omission de statuer du 26 mars 2018, M. X et M^me Y demandent à cette cour, au visa des dispositions des articles 462 et suivants du code de procédure civile, de :

— Compléter le jugement entrepris,

— Statuer sur la demande reconventionnelle de M. X et de M^me Y visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser le trop-perçu de charge à hauteur de la somme de 2 106,94 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement entrepris,

— Compléter, en tout état de cause, le dispositif du jugement critiqué,

— Ordonner qu’il soit fait mention de cet ajout en marge de la minute du jugement entrepris et des expéditions qui en seront délivrées,

— Dire que la décision complémentaire à intervenir sera notifiée au même titre que la précédente décision,

Et préalablement,

— Fixer les lieux, jours et heures où les parties seront appelées pour être entendues sur la présente demande en réparation d’omission de statuer.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 26 mars 2018, M. X et M^me Y demandent à cette cour, au visa des dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1315, 1382 du code civil et de l’article 909 du code procédure civile, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Les recevoir en leur demande et en leur appel incident et les déclarer bien fondés,

En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre de l’arriéré de charges pour un montant de 4 717,52 euros en principal, outre des frais du coût de l’opposition à hauteur de la somme de 208,80 euros,

— Confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a ordonné la mainlevée pleine et entière de l’opposition formée par acte d’huissier de justice du 6 mai 2015 par le syndicat des copropriétaires et autoriser la société D E-F G, office notarial, prise en sa qualité de séquestre, à verser le solde du prix de vente entre les mains de M. X et de M^me Y,

— Sous réserve de la rectification du jugement du 7 septembre 2017 dans le cadre de la requête en omission de statuer, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à M. X et M^me Y la somme de 2 106,69 euros au titre du trop-perçu de charges,

— Infirmer le jugement attaqué et, statuant à nouveau, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. X et M^me Y la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

— Confirmer le jugement attaqué et condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification et de mainlevée de l’opposition,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification et de mainlevée de l’opposition.

La requête en omission de statuer des intimés a été jointe à l’appel du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 septembre 2019.

SUR CE, LA COUR,

I) Sur la demande des intimés tendant à la rectification d’une omission de statuer affectant le jugement

Attendu que M^me Y et M. X demandent à la cour de réparer l’omission commise par le tribunal, qui dans ses motifs a statué sur leur demande de restitution de sommes indûment versées en la fixant à 2 106,69€, mais qui n’a pas repris cette condamnation dans son dispositif ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce point ;

Attendu qu’il n’est pas contestable que la juridiction qui statue sur une prétention dans ses motifs mais omet de la reprendre dans son dispositif commet une omission de statuer ;

Que cette omission peut être réparée par cette juridiction en application des dispositions de l’article 463 du code de procédure civile ;

Qu’elle peut toutefois l’être également par la cour d’appel dès lors que celle-ci a été saisie de l’entier litige ;

Que tel est le cas en l’espèce de l’appel général formé par le syndicat des copropriétaires ;

Attendu que le jugement a expressément statué dans ses motifs sur la demande des intimés tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’un trop perçu en accueillant cette demande ;

Qu’il est toutefois manifeste qu’il a omis de reprendre cette condamnation dans son dispositif ;

Qu’il convient en conséquence d’accueillir la demande et de réparer l’omission commise en complétant le dispositif du jugement pour y ajouter la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à M. X et M^me Y la somme de 2 106,69 € avec intérêts au taux légale à compter du jugement ;

II) Sur l’appel

Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires

Attendu qu’aux termes de l’article 45-1 alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967, les charges sont les 'dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part';

Qu’il appartient au syndicat de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées et il doit donc produire tous les documents utiles pour justifier sa demande ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires réclame à M^me Y et M. X la somme de 4 717,52 € au titre de charges demeurées impayées, correspondant plus précisément à un reliquat de charges d’eau froide, outre 208,80 € au titre du coût de l’opposition et des frais de mainlevée ;

Qu’il verse au soutien de sa demande les pièces suivantes :

- les procès verbaux des assemblées générales des exercices 2009, 2011 (18 janvier et 27 octobre), 2013, 2015 et 2016 ,

— les relevés de compteurs de la résidence du 24 février 2011 et du 2 avril 2013,

— les relevés Véolia de 2012 et 2013,

— le décompte individuel de charges de M. X et M^me Y du 10 août 2015,

— des courriers du syndic aux copropriétaires en cause du 30 septembre et 13 décembre 2013 et du 11 mars 2014.

Attendu que contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n’est pas nécessaire pour le syndicat demandeur à la créance de produire les convocations aux assemblées générales ainsi que leurs avis

de réception ;

Attendu qu’il résulte des documents produits et notamment du relevé individuel de compte de charges des intimés que la somme réclamée correspond à un reliquat de charges d’eau froide pour la période du 1^er avril 2009 au 30 mars 2010 (dont le total s’élevait à 6 156 €) ;

Que la lecture des appels de fonds de l’exercice 2011 versés aux débats par les intimés enseigne que ce montant de charges d’eau froide a été réclamé par le syndicat des copropriétaires à compter du mois de mai 2011 lors de l’envoi du décompte de charges pour la période en cause (pièces n° 5 et 6 des intimés);

Attendu que le syndicat des copropriétaires énonce à juste titre que l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante ;

Qu’il est exact qu’en l’espèce, les assemblées générales des exercices 2009 et 2011, qui ont approuvé les comptes 2009, 2010 et 2011et tout particulièrement l’assemblée générale du 18 janvier 2011 qui a approuvé les comptes de la période en cause, n’ont pas fait l’objet de contestations ;

Que toutefois, le copropriétaire est toujours en droit de contester la régularité de son compte individuel, en application des dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose : 'L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.';

Que le copropriétaire défendeur peut donc demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel ;

Attendu que M^me Y et M. X contestent les charges d’eau froide qui leur ont été imputées en avançant que les consommations qu’elles révèlent sont totalement disproportionnées et soudaines sans la moindre explication ;

Que contrairement toutefois à ce qu’ils soutiennent, les différents décomptes de charges et appels de fonds qui leur ont été adressés en 2011, ne font pas apparaître des 'tantièmes’ différents pour les charges d’eau froide ;

Que les chiffres qui y figurent correspondent, pour la colonne 'total tantièmes’ à la consommation totale de l’immeuble résultant des relevés de compteurs produits par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 15) et, pour la colonne ' vos tantièmes', à la consommation des intimés résultant des mêmes relevés ;

Qu’ainsi, dans le décompte de charges du mois de mai 2011, relatif à la période du 1^er avril 2009 au 30 mars 2010, le total de la consommation d’eau froide s’est élevé à l’index 2125 et le montant de celle des intimés s’est élevé à 1539 (les index du relevé des compteurs ayant fait apparaître pour eux un chiffre de 1106 en avril 2009 et un chiffre de 2645 en mars 2010, soit une consommation de 1539) ;

Que dans le décompte du 4 novembre 2011, afférent à la période du 1^er avril 2010 au 30 mars 2011, le total de la consommation est de 876 et le total de la consommation des intimés est de 46 selon les index relevés (2691 – 2645) ;

Que cependant en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas le décompte de répartition des charges;

Qu’il ne verse pas non plus l’annexe 2 à l’assemblée générale du 18 janvier 2011 comportant les

charges et produits de l’exercice par nature permettant de vérifier le total de charges d’eau froide retenu et voté ;

Que surtout, la lecture du tableau du relevé des compteurs déjà cité (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires), montre que c’est ce document qui constitue le fondement de la répartition des charges d’eau froide ;

Que force est toutefois de constater que les index qui y figurent pour M. X et M^me Y sont à l’unité près les mêmes que ceux qui avaient été 'relevés’ pour la période du 1^er avril 2008 au 31 mars 2009 et qui avaient fait l’objet d’un décompte de charges et d’un appel de fonds en octobre 2010 pour un montant de 2 676, 57 € ;

Qu’à la suite des protestations et interrogations des copropriétaires intimés, le syndic avait écrit sur ce décompte d’octobre : 'Vu avec M. et M^me X, ne pas payer, attendre vérification car compteur d’eau erroné';

Qu’il n’est pas soutenu par le syndicat des copropriétaires que cette vérification aurait été effectuée ;

Que la consommation apparaissait sur ce relevé, être passée de l’index 1106 en avril 2008 à l’index 2645 en mars 2009 , ce qui constitue une progression exponentielle subite alors que tous les relevés produits par le syndicat font apparaître une progression régulière mais modérée de trimestre en trimestre que ce soit pour M. X et M^me Y ou pour les autres copropriétaires ;

Qu’il est en conséquence très étonnant que pour l’exercice suivant, soit du 1^er avril 2009 au 30 mars 2010, ce soit exactement les mêmes index qui soient 'relevés', avec 1106 en avril 2009 alors que le mois de mars 2009 était censé afficher un index de 2645 selon le décompte adressé aux intimés en octobre 2010 ;

Que si une erreur a été constatée, justifiant la dispense de paiement de fait accordée aux intimés pour la période 2008-2009, il est surprenant que ce soient malgré tout les mêmes index de consommation qui soient repris, avec seulement un différé d’un an ;

Que la fiabilité de ces 'relevés’ apparaît donc douteuse ;

Que l’on observe d’ailleurs que pour tous les autres occupants de l’immeuble il est indiqué dans la colonne 'observation du service', la mention : 'relevé occupant', sauf pour ce qui concerne les intimés pour lesquels il n’est rien indiqué et pour un autre copropriétaire pour lequel il est fait état d’une erreur de lecture dans l’index précédent ;

Que le total imputé aux intimés parait donc davantage correspondre à la différence constatée entre la somme des index relevés par les occupants et le total général, qu’à une véritable constatation de consommation ;

Qu’en toute hypothèse, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que la répartition ainsi attribuée à M^me Y et M. X aurait fait l’objet d’une approbation lors de l’assemblée générale du 18 janvier 2011, ils sont en droit de la contester ;

Que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de réponse aux contestations des intimés portant sur le caractère incohérent des index, sur le fait que les mêmes aient été relevés deux années de suite et sur l’abandon en 2008- 2009 de l’appel de fonds qui leur avait été adressé, justement en raison de l’absence de certitude des index ;

Que le syndicat n’avait d’ailleurs pas apporté plus de réponses aux demandes d’informations que les intimés lui avaient adressées entre avril 2012 et mars 2014, se bornant à les renvoyer vers la société

Ista, auteur des relevés de compteurs ;

Attendu en conséquence, que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine et que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement de charges ;

Qu’il sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la mainlevée de l’opposition formée le 6 mai 2015 par le syndicat des copropriétaires entre les mains de la SCP D E-F G, office notarial, en sa qualité de séquestre et d’autoriser ce dernier à verser le solde du prix entre les mains de M. X et de M^me Y ;

Sur la demande de restitution d’un trop versé par les intimés

Attendu que le jugement ayant à bon droit retenu que la consommation d’eau froide imputée aux intimés au titre de la période allant du 1^er avril 2009 au 31 mars 2010, n’était pas justifiée par le syndicat des copropriétaires, il a en conséquence examiné la demande des copropriétaires tendant à la restitution d’un trop versé ;

Qu’il apparaît cependant que le calcul opéré par le premier juge est erroné dans la mesure où la somme injustifiée mise au débit du compte des intimés s’élève à 6 156 € (leur pièce n° 6) et non à 6 856,94 € comme le tribunal l’a retenu, cette somme correspondant à la totalité des charges de la période y compris les charges communes générales qui ne sont pas concernées par les contestations relatives à la consommation d’eau froide;

Que la somme qui doit être remboursée à M^me Y et M. X s’élève donc à : 6 156 – 4 750 = 1 406€;

Que le jugement sera infirmé pour ramener le quantum de la condamnation à ce chiffre ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Attendu que c’est par d’exacts motifs, adoptés par la cour et dont la pertinence n’a pas été remise en cause par les débats en cause d’appel, que le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. X et M^me Y ;

Qu’il sera confirmé de ce chef ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Que l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux intimés une somme complémentaire de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Que la demande formée sur ce fondement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses prétentions sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification et de mainlevée de l’opposition ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Rectifie le jugement rendu par le tribunal d’instance de Vanves le 7 septembre 2017, n° RG 11-16 000665, qui comporte une omission de statuer,

Dit que son dispositif est complété ainsi qu’il suit :

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise […] à Issy les Moulineaux, 92130, à payer à M^me B Y et M. Z X la somme de 2 106,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne l’ajout de cette mention en marge de la minute du jugement et des expéditions qui en seront délivrées,

Confirme ce jugement sauf en ce qu’il condamne ,le syndicat des copropriétaires de la résidence sise […] à Issy les Moulineaux, 92130, à payer à M^me B Y et M. Z X la somme de 2 106,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise […] à Issy les Moulineaux, 92130, à payer à M^me B Y et M. Z X la somme de 1 406 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 500 euros à M^me Y et M. X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée sur le même fondement par le syndicat des copropriétaires ,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification et de mainlevée de l’opposition.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,