COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70Z

DU 17 NOVEMBRE 2020

N° RG 17/01251

N° Portalis DBV3-V-B7B-RJ46

AFFAIRE :

Epoux X

SARL VALMORE

C/

Epoux Y

H C

SCI LECO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 12/06175

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Julie E,

— la SCP K E. & ASSOCIES,

— M^e Martina BOUCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur N-O X

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame J P-Q épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble au […]

[…]

SARL VALMORE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentés par M^e Julie E, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 217377

M^e Eric ROCHER-THOMAS, avocat plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : E0489

APPELANTS

****************

Monsieur A R S Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame T-U AA AB AC épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble au […]

[…]

représentés par M^e A K de la SCP K E. & ASSOCIES, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 – N° du dossier 20126955

M^e Cyrile CAMBON substituant M^e Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : P0255

Madame H C

née le […] à […]

de nationalité Allemande

[…]

[…]

SCI LECO

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentées par M^e Martina BOUCHE, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 266
- N° du dossier 217377

M^e Nathalie DEROIDE, avocat – barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : N334

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Octobre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport et Madame Nathalie LAUER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

***************************

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 24 novembre 2016 qui a statué ainsi :

Déboute N-O et J X et la société Valmore de toutes leurs demandes ;

Condamne monsieur et madame X à payer à la SCI Leco la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur et madame X et la société Valmore à payer à monsieur A et madame T-U Y la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne monsieur et madame X ainsi que la société Valmore aux dépens dont

distraction au profit de Maître Bouché et de Maître A K, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d’appel en date du 13 février 2017 de M. N-O X, de M^me J P-W épouse X et de la Sarl Valmore.

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 7 mai 2018 qui a statué ainsi :

Déclarons la demande recevable,

Au fond rejetons la demande de sursis à statuer,

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’incident.

Vu la requête aux fins de déféré formée par M. et M^me X et la Sarl Valmore reçue le 22 mai 2018.

Vu l’arrêt de cette cour en date du 16 novembre 2018 qui a statué ainsi :

Rejette la demande de réouverture des débats,

Déclare recevable la demande de sursis à statuer,

Rejette le déféré,

Condamne in solidum M. et M^me X et la Sarl Valmore à payer à M. et M^me Y la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. et M^me X et la Sarl Valmorej aux dépens,

Autorise Maître K à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu’il a exposés sans avoir reçu provision.

La cour a rappelé les demandes des époux X et de la société et relevé qu’ils sollicitaient au fond l’indemnisation d’un préjudice causé par la construction réalisée par les époux Y et, donc, que l’examen de la légalité du permis de construire n’était nécessaire à la solution du litige que si son illégalité était susceptible de leur causer un préjudice.

Elle a considéré que les époux et la société ne versaient pas, devant elle, de pièces de nature à justifier du préjudice que leur causerait la violation des règles d’urbanisme en raison de l’illégalité des autorisations d’urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire et que seul un examen au fond permettrait d’apprécier l’existence de cet éventuel préjudice.

Elle a conclu qu’ils ne rapportaient pas la preuve que la solution du litige dépendait de l’examen de la légalité des autorisations administratives et du permis de construire délivrés.

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 24 octobre 2019 qui a déclaré irrecevables les conclusions de M^me C et de la société Leco en date du 10 avril 2019 ainsi que les pièces venant à leur soutien.

Vu les dernières conclusions en date du 4 mars 2020 de M. N-O X, de M^me J P-W épouse X et de la Sarl Valmore qui demandent à la cour de :

Dire et juger les requérants recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence :

In limine litis :

Constater l’existence d’une question préjudicielle ;

Prononcer le sursis à statuer ;

Renvoyer les parties, à l’initiative de la plus diligente, à saisir le tribunal administratif de Versailles pour qu’il se prononce sur la légalité de l’ensemble des autorisations d’urbanisme délivrées à M. et M^me Y sur la commune de Saint-Germain en Laye ;

Avant-dire droit :

Réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau ;

Ordonner l’expertise sollicitée et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Recueillir les explications des parties, prendre connaissance et se faire communiquer les documents de la cause ;

— Se rendre sur place au 3 et […] à Saint-Germain en Laye ;

— Constater la réalisation des constructions et leur conformité aux autorisations

d’urbanisme délivrées à M^me C, à la SCI Leco et à M. et M^me Y ;

— indiquer et chiffrer les préjudices de toute nature et notamment ceux relatifs à la perte de valeur vénale, à la perte de jouissance et l’ensemble des pertes de chance et manques à gagner subis par eux ;

— Autoriser l’expert désigné à s’adjoindre les services de tout sachant ou sapiteur qu’il

estime ra utile au bon accomplissement de sa mission ;

— S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de missions ci-dessus, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir fait part de ses pré conclusions

— Dire que l’expert mettra en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— Dire qu’il en sera référé en cas de difficulté ;

— Dire et juger qu’en cas d’empêchement, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;

— Dire que ladite expertise sera réalisée à leurs frais avancés ;

En tout état de cause :

Réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau ;

Condamner in solidum M^me C et la SCI Leco au versement de la somme de 1 800 000 euros en réparation des préjudices subis en raison de leur construction à M. et M^me X pour moitié et la Sarl Valmore pour autre moitié ;

Condamner Mme et M. Y à restituer la somme de 1 500 000 euros en réduction du prix de la vente qu’ils ont consenti à M. et M^me X ;

Condamner M. et M^me Y au versement d’une somme de 600 000 euros sur le fondement de la réticence dolosive à la société Valmore ;

Condamner solidairement M. et M^me Y au versement d’une somme de 750 000 euros en réparation des préjudices subis en raison de leur construction à la société Valmore ;

Prononcer la nullité de l’acte de vente du 28 janvier 1999 passé par M. D ;

Dire et juger Mme et M. X propriétaires de la parcelle cadastrée […] ;

Condamner solidairement M^me C et la société Leco au versement d’une somme de 6 000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile à M. et M^me X et la Sarl Valmore ;

Condamner solidairement M. et M^me Y au versement d’une somme de 6.000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Valmore ;

Condamner solidairement d’une part, M^me C et la SCI Leco et d’autre part, M. et M^me Y, aux entiers dépens et ordonner la distraction de ceux-ci au profit de Maître E en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions en date du 9 mars 2020 de M. et M^me Y qui demandent à la cour de :

Les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement

Débouter M. et M^me X et la Sarl Valmore de l’intégralité de leur appel et rejeter leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables ou mal fondées ;

Y ajoutant,

Condamner solidairement ou in solidum M. et M^me X et la société Valmore à verser aux époux Y 15.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner solidairement ou in solidum M. et M^me X et la société Valmore à verser aux époux Y 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour la seule procédure d’appel ;

Condamner solidairement ou in solidum M. et M^me X et la société Valmore à supporter les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître A K, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2020.

FAITS ET PROCÉDURE

M. et M^me Y ont acquis, en 2003, différents lots composant le domaine de Valmoré situé […].

Ce domaine se composait de plusieurs éléments soit une grande maison, deux appartements avec accès en rez-de-jardin, un parc ainsi qu’une maison de gardien et des écuries.

Il a fait l’objet d’une division parcellaire qui a conduit à son partage.

La partie centrale a été vendue à M. et M^me X suivant acte notarié en date du 18 octobre 2007.

La partie nord a été conservée par M. et M^me Y.

La maison des gardiens et les écuries appartenaient à M^me C.

Le 17 juillet 2008, M^me C a été autorisée à édifier une construction nouvelle sur son terrain.

Estimant que ce projet ne prenait pas en considération le caractère exceptionnel du domaine de Valmoré, M. et M^me X ont formé un recours contre ce permis de construire.

Par jugement du 3 janvier 2011, le tribunal administratif de Versailles a prononcé l’annulation de l’arrêté. Ce jugement a été confirmé par arrêt devenu définitif de la cour administrative d’appel de Versailles en date du 7 avril 2013.

La SCI Leco qui est venue aux droits de M^me C a obtenu un nouveau permis de construire le 3 mai 2010 qui a également fait l’objet d’un recours.

Par arrêt du 9 juillet 2015, la cour administrative d’appel de Versailles a confirmé le jugement du tribunal administratif de Versailles du 18 juillet 2013 annulant ce permis de construire.

M. et M^me Y ont obtenu le 6 novembre 2007 un permis de construire et ont fait construire une maison dont les travaux sont aujourd’hui achevés.

Par courrier du 19 octobre 2011, M. et M^me X ont saisi le maire de Saint Germain en Laye d’une demande de retrait du permis de construire.

M. L X, autre voisin du projet, a saisi le tribunal administratif de Versailles d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre du permis délivré à M. et M^me Y.

Mme et M. X sont intervenus volontairement dans cette procédure.

Par jugement du 15 février 2017, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la requête de M. L X.

Par arrêt du 9 novembre 2018, la Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé.

Parallèlement, M. et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de faire chiffrer le préjudice résultant de la construction érigée par leurs vendeurs.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 16 février 2012.

Par actes d’huissier délivrés les 20 et 28 juin 2012, M. et M^me X et la société Valmore ont fait assigner M. et M^me Y, M^me C et la société Leco devant le tribunal de grande instance de Versailles qui a prononcé le jugement dont appel.

Aux termes de leurs écritures précitées, M. et M^me X et la société Valmore rappellent l’acquisition par eux, le 18 octobre 2007, de M. et M^me Y, de l’ensemble immobilier dénommé le domaine de Valmoré composé d’une demeure construite à la fin du XVIIIème siècle et d’un parc arboré pour une contenance de 5 069 m², pour un prix de 3 000 000 euros, et soulignent que ce domaine était alors inscrit à l’inventaire des sites pittoresques du département des Yvelines, a fait l’objet par arrêté préfectoral du 2 juillet 2010 d’une inscription au titre des monuments historiques et bénéficie d’une servitude d’utilité publique inscrite au plan local d’urbanisme et d’une protection au titre des espaces boisés classés interdisant de ce

fait toute modification de l’état de l’existant.

Ils indiquent que, « contre toute attente », deux constructions se sont réalisées de part et d’autre de leur propriété sur des terrains relevant initialement du domaine de Valmoré et détachés par M. et M^me Y qui ont tu l’importance et à la réalité exacte de leurs projets.

Ils relèvent la proximité des dates de l’acte de vente et de délivrance des permis.

Ils font valoir que la construction réalisée par M^me C et la SCI Leco M indiscutablement au caractère exceptionnel du site et à la légalité et rappellent que le permis de construire accordé le 17 juillet 2008 a été annulé par une décision définitive.

Ils rappellent également que l’arrêté portant permis de construire du 3 mai 2010, au profit de la société Leco, a également été annulé par un arrêt confirmatif du 9 juillet 2015.

Ils font enfin valoir que la construction réalisée par M. et M^me Y M également au caractère exceptionnel du site et à la légalité et indiquent qu’après une plainte avec constitution de partie civile, une instruction est en cours afin d’éclaircir les conditions dans lesquelles la protection en tant qu’espace boisé classé d’une partie du domaine de Valmoré a disparu.

Ils déclarent que l’origine du litige résulte du déclassement « illégal et frauduleux » d’une partie du domaine de Valmoré restée la propriété des époux Y sans respect des procédures du code de l’urbanisme et par une falsification des documents officiels.

Ils relatent la procédure.

In limine litis, ils invoquent une question préjudicielle à l’encontre du permis de construire délivré à M. et M^me Y.

Ils rappellent l’article 49 alinéa 2 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’alors que la légalité du permis de construire aurait dû être au c’ur des débats, ce point a été évité en raison d’un revirement de jurisprudence administrative, intervenu par l’arrêt d’assemblée du Conseil d’Etat Czabaj du 13 juillet 2016 qui couvre les illégalités et man’uvres frauduleuses en enfermant le délai de recours direct à un an à compter de l’édiction du permis.

Ils estiment que ce revirement a privé le juge judiciaire de l’appréciation complète de la légalité de ce permis par le juge administratif pour statuer lui-même sur ses conséquences.

Ils considèrent que la jurisprudence du tribunal des conflits du 16 juin 1923, l’arrêt Septfonds, a pleinement vocation à s’appliquer.

Ils citent également une décision du tribunal des conflits du 16 mai 1994 relative à un permis de construire et des arrêts de la Cour de cassation relevant la nécessité de prononcer le sursis à statuer en présence d’une question préjudicielle tenant à la légalité même d’une autorisation d’urbanisme.

Ils citent enfin l’article L 480-13 2^e du code de l’urbanisme.

Ils précisent que l’achèvement des travaux s’entend de l’envoi de la déclaration des travaux à la mairie et affirment que celle-ci n’a jamais été effectuée par les époux Y.

Ils soutiennent que le revirement de jurisprudence par l’arrêt Czabaj leur impose de former une demande de sursis à statuer pour cause de question préjudicielle et ce, dans un état du droit positif radicalement distinct.

Ils exposent que, jusqu’à l’arrêt précité, le tiers victime d’un permis de construire illégal pouvait soit attaquer le permis de construire et ce, sans délai à défaut d’un affichage irrégulier ou incomplet, puis saisir le juge judiciaire pour voir reconnaître son préjudice ou saisir directement le juge judiciaire d’une demande d’indemnisation en formant une question préjudicielle pour que le juge administratif statue sur la légalité du permis de construire.

Ils indiquent que cette alternative n’existe plus.

Ils déclarent que c’est pour un motif de recevabilité et non après un examen au fond que le tribunal administratif a rejeté la demande d’annulation de ce permis.

Ils soulignent, citant l’article R 600-2 du code de l’urbanisme et des arrêts, qu’auparavant, le déclenchement des délais de recours à l’encontre d’un permis de construire supposait la publicité de ce permis sur l’assiette du terrain et la mention des voies et délais de recours et qu’en l’absence d’un tel affichage, aucun délai ne courait.

Ils estiment qu’il en était ainsi en l’espèce et relèvent que le tribunal administratif a, dans sa décision du 15 février 2017 constaté les lacunes dans l’affichage.

Ils indiquent qu’il a fait application de l’arrêt Czabaj, qui a imparti un délai de recours d’un an à l’encontre des décisions administratives individuelles au nom du principe de sécurité juridique, et rejeté la demande sans examen au fond du dossier.

Ils en concluent que l’une des branches de l’alternative qui leur était offerte a disparu au cours même des procédures judiciaires et administratives en cours.

Ils affirment que le jugement contient, toutefois, tous les éléments utiles pour fonder et justifier la présente demande de sursis à statuer et le renvoi d’une question préjudicielle au juge administratif.

Ils citent les motifs du tribunal, au visa de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, et en infèrent que la règle nouvelle de recevabilité n’a ni pour effet ni pour objet de restreindre le domaine de la question préjudicielle.

Ils considèrent que celle-ci apparaît désormais comme la seule voie de critique à l’encontre d’un permis de construire délivré depuis plus d’une année.

Ils rappellent que l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Versailles qui a rejeté la demande de sursis à statuer et de renvoi de la question préjudicielle à la juridiction administrative est intervenue le 7 avril 2015 soit avant l’arrêt précité.

Ils font valoir que les circonstances de droit nouvelles tout comme la bonne administration de la justice conduisent à retenir l’existence d’une question préjudicielle et donc à prononcer le sursis à statuer.

Ils rappellent que les ordonnances rendues par le juge de la mise en état et, par l’effet du déféré, par le président de cette chambre ne peuvent interdire à la cour de porter sa propre appréciation sur les faits et l’existence de cette question préjudicielle.

Ils exposent les moyens démontrant l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire de Mme et M. Y.

Ils font état de la violation de l’article R. 431-19 du code de l’urbanisme qui prescrit la délivrance par le préfet d’une autorisation de défrichement- sous peine de déposer un dossier incomplet – et estiment que celle-ci était nécessaire en l’espèce, le terrain d’assiette du projet étant, au moins pour partie, boisé au jour de la délivrance du permis critiqué et une coupe rase ayant été effectuée.

Ils font état de la violation de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme qui énonce les éléments que doit contenir le dossier de permis de construire.

Ils affirment que l’insertion du projet dans son environnement est partielle et partiale et ne rend nullement compte de l’environnement naturel et bâti du secteur, que le traitement des espaces laissés libres n’est pas indiqué et qu’ aucune indication ni aucune localisation n’est effectuée concernant le traitement des abords du terrain alors même que les vues sur la bâtisse principale du Domaine de Valmoré sont escamotées de ce dossier qui offre ainsi une vue très partielle et très partiale de l’impact du projet sur l’environnement existant.

Ils ajoutent qu’il n’est fait mention que de l’abattage de quatre arbres alors même que le terrain d’assiette était entièrement boisé.

Ils font état de fausses déclarations contenues dans le formulaire de demande de permis de construire.

Ils affirment que les pétitionnaires ont menti sur les droits à construire du terrain leur appartenant.

Ils déclarent qu’ils ont rempli une rubrique relative à la situation d’un terrain issu d’une division de propriété alors qu’à la date de la demande ce terrain n’avait nullement fait l’objet d’une division de propriété ce qu’ils ont reconnu à une autre rubrique.

Ils en infèrent qu’ils ont pu déclarer les droits à construire qu’ils voulaient sans aucune considération de leurs droits réels.

Ils déclarent également qu’ils ont mentionné qu’aucun certificat d’urbanisme n’avait été délivré antérieurement ce que contredit l’acte de vente du 28 janvier 1999, passé entre eux et M^me C qui reprend in extenso le certificat d’urbanisme délivré le 25 juin 1998.

Ils en infèrent qu’ils se sont exonérés de la nécessité de rappeler la mention dans celui-ci de l’existence d’une mesure de protection et d’un espace boisé classé.

Ils affirment que ni l’office national des forêts ni le voisinage direct n’ont été informés du projet, contestent leurs déclarations selon lesquelles ils bénéficiaient d’une autorisation de l’ONF permettant une ouverture directe sur le domaine forestier à l’arrière de la construction et considèrent ces déclarations d’autant plus graves et frauduleuses que le terrain d’assiette relève d’un site inscrit en vertu des dispositions de la loi n° 1930-05-02 du 2 mai 1930 qui imposait des contraintes particulières.

Ils affirment enfin que le dossier de demande fait état d’une surface de 1 454 m² de surfaces déjà construites confondant volontairement cette surface avec celle de la parcelle à détacher et empêchant en cela toute vérification du solde des droits à construire.

Ils précisent à cet égard que le certificat d’urbanisme délivré le 25 janvier 1998 faisait déjà état d’une surdensité sur l’ensemble de l’îlot, dont le lot B est issu, de 540 m² de Shon.

Ils font état de la violation de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme et indiquent, citant des arrêts, que l’obligation de soumettre le projet à la procédure relative aux lotissements s’impose dès la première division et qu’à défaut, tout permis de construire est entaché d’un vice et doit être annulé.

Ils estiment que cette disposition devait s’appliquer, le terrain d’assiette du projet étant issu de deux divisions foncières depuis moins de 10 ans, la première division étant intervenue au jour de l’acte d’acquisition par eux d’une partie de la propriété des époux Y, le 18 octobre 2007, ainsi que le mentionnent l’acte et le dossier de demande de permis de construire lui-même qui indique l’existence d’une division parcellaire en cours.

Ils ajoutent, citant l’article R 421-19 du code de l’urbanisme, que le permis d’aménager devait également être obtenu, la définition des sites classés devant correspondre aux classements intervenus sous l’empire de la loi n° 1930-05-02 du 2 mai 1930 et, par arrêté du 28 juin 1971, le domaine de Valmoré, en ce compris le terrain d’assiette du projet litigieux ayant été inscrit à l’inventaire des sites pittoresques du département des Yvelines.

Ils précisent enfin qu’a été constituée une servitude de passage et donc une voie commune entre les parcelles n° 242, 243, 260 et 290.

Ils invoquent une exception d’illégalité fondée sur la suppression de l’espace boisé classé.

Ils rappellent qu’une telle suppression obéit à un strict formalisme et stiment que les dispositions de l’article L 600-1 du code de l’urbanisme ne peuvent leur être opposées dans la mesure où ce sont les règles mêmes de la procédure d’enquête publique qui ont été substantiellement méconnues ou violées.

Ils soulignent que le dossier d’enquête publique doit comporter l’ensemble des pièces visées à l’article R. 123-1 du code de l’urbanisme dans sa formulation applicable et, notamment, un rapport de présentation en application des dispositions des articles R. 123-1 et R. 123-19 du code de l’urbanisme qu’ils citent.

Ils en infèrent que le rapport doit exposer les conséquences du projet du PLU sur le territoire de la commune en demeurant objectif et, sans qu’il soit exigé son exhaustivité, indiquer les changements

importants pour l’environnement.

Ils affirment qu’en l’espèce, aucun des documents mis à l’enquête publique n’indiquait la suppression de l’espace boisé classé frappant antérieurement le terrain d’assiette du projet ce dont ils s’étonnent.

Ils relèvent que ce rapport prétend qu’il n’est porté aucune atteinte aux espaces boisés classés ce qui est contraire à la réalité et indiquent que rien n’est mentionné sur la zone dont relève le terrain en cause et encore moins sur la suppression d’un espace boisé classé.

Ils affirment en outre que l’évolution des espaces boisés est expliquée uniquement pour une mise en conformité avec la réalité du terrain alors que la réalité du terrain en cause était bien celle d’un terrain boisé en continuité directe avec un domaine forestier de plus de 3 500 hectares.

Ils excipent donc d’une présentation trompeuse et indiquent que, lors de la révision du PLU,cet espace boisé classé a bien été supprimé sans qu’aucune justification de la demande ou de la procédure suivie n’ait été rapportée par la commune alors même qu’aucune demande de déclassement n’a été formée.

Ils font état d’un vice tenant à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Ils déclarent que l’article R.423-11 du code de l’urbanisme n’a pas été respecté, la demande d’avis ayant été adressée par le maire au-delà du délai d’une semaine prévu et la veille du terme du délai d’instruction, cet avis ayant été rendu en quelques heures.

Ils affirment également que la transmission ne s’est pas effectuée sur la base d’informations pertinentes et citent une lettre adressée le 17 septembre 2013 par la maire de la commune à M. X d’où il résulte que le dossier transmis comportait manifestement une erreur ne permettant pas à l’architecte des bâtiments de France de délivrer un avis en toute connaissance de cause.

Il se prévalent de l’avis donné par celui-ci à l’occasion d’un autre projet

Ils font état de l’absence de l’avis du centre régional de la propriété forestière.

Ils citent l’article L. 112-3 du code rural dans ses dispositions applicables au présent litige et des arrêts d’où il résulte que cet avis était nécessaire à peine de nullité.

Ils soulignent que ce centre n’a pas été saisi d’une demande d’avis et ce, alors même qu’un espace boisé classé était supprimé dans un environnement d’exception.

Ils font état de l’absence de l’avis de la commission des sites.

Ils invoquent l’article L. 341-1 du code de l’environnement et la circulaire du 30 octobre 2000.

Ils déclarent que le domaine de Valmoré est un site inscrit relevant de ces dispositions, que le projet de construction critiqué est susceptible de modifier sensiblement un site inscrit en ce qu’il permet une construction d’importance sur une large partie d’un terrain relevant d’un tel site et que la commission n’a jamais été saisie d’une demande d’avis concernant ce projet ce qu’a reconnu la commune.

Ils considèrent que l’absence de cet avis a constitué une méconnaissance substantielle voire la violation directe des règles de l’enquête publique.

Ils font état de la violation des dispositions du schéma directeur de la région Ile de France, SDRIF, par le plan local d’urbanisme quant à l’objectif de préservation des espaces boisés Ils rappellent que ce schéma constitue une obligation supra communale s’imposant au plan local d’urbanisme.

Ils citent ses orientations rappelées dans le rapport de présentation.

Ils soulignent l’exigence d’une politique ferme de préservation et d’amélioration des massifs forestiers de la commune contradictoire avec un déclassement même limité pour les besoins de la construction.

Ils réitèrent que, dans le rapport de présentation, rien n’est indiqué concernant le terrain d’assiette du projet alors même qu’il devient constructible et nécessite pour cela la suppression d’un espace boisé classé et que la création d’une zone ULb qui impose un déclassement pour des parcelles limitrophes à la commune de Chambourcy est bien expliquée.

Ils en infèrent que le plan local d’urbanisme M à l’obligation faite par le SDRIF de préserver les espaces boisés et, donc, que cette suppression est illégale ce qui entraîne l’illégalité du permis de construire.

Ils font état de la violation de la règle de recul imposée par le SDRIF.

Ils relèvent que le SDRIF imposait une marge de recul par rapport à la lisière de la forêt domaniale et estiment cette obligation suffisamment précise pour être directement applicable aux documents d’urbanisme locaux et, par voie de conséquence, aux autorisations d’urbanisme.

Ils considèrent qu’est transposable un jugement du tribunal administratif de Versailles, le terrain d’assiette du projet ne relevant pas d’un « site urbain constitué » et ne supportant lui-même aucun aménagement ni aucune construction.

Ils font valoir que le projet en cause est situé à 15 mètres de la lisière de la forêt domaniale alors que le respect de la règle de recul de 50 mètres imposait de ne pas classer en zone constructible le terrain d’assiette, de maintenir ce terrain en espace boisé et de refuser tout permis de construire.

Ils font état d’une double erreur manifeste d’appréciation du classement du terrain d’assiette du projet et de la suppression de l’espace boisé classé.

Ils rappellent un des objectifs mentionnés dans le rapport de présentation soit la volonté de préservation des éléments naturels ou architecturaux d’importance dans la détermination du zonage et des règles d’urbanisme qui y sont applicables.

Ils citent également le plan d’aménagement et de développement durable, PADD, les réunions de la commission de révision du PLU et la délibération du conseil municipal du 23 décembre 2004 qui énoncent un objectif de protection de l’ensemble des espaces boisés.

Ils en concluent, citant des arrêts, que les auteurs du PLU ne pouvaient, sauf à commettre une erreur manifeste d’appréciation, procéder au déclassement d’une partie d’un espace boisé classé sans justifier de leur parti d’aménagement.

Ils ajoutent que la jurisprudence retient également une erreur d’appréciation dès lors que les documents du dossier d’un plan local d’urbanisme apparaissent contradictoires compte tenu du souci de cohérence entre les objectifs déclarés des auteurs du PLU et leur traduction en termes de zonage ou de règlement.

Ils affirment qu’en l’espèce, le déclassement procède d’une erreur manifeste d’appréciation et de la contradiction entre deux ou plusieurs documents d’urbanisme, l’application logique de l’objectif ne pouvant permettre de classer le terrain d’assiette en zone constructible ou de supprimer la protection au titre de l’espace boisé classé.

Ils réitèrent, excipant de l’attestation d’une voisine et d’un dossier photographique, que le terrain d’assiette du projet était bien intégré dans une vaste forêt.

Ils concluent que le classement du terrain en zone constructible et la suppression de la protection au titre des espaces boisés sont entachés d’illégalité.

Ils soulignent que tous les documents d’élaboration du PLU, tous les éléments du dossier du PLU, en ce compris le PADD et le rapport de présentation, rappellent l’objectif de protection stricte des espaces boisés classés sauf de rares exceptions dûment précisées et justifiées, aucune d’entre elles ne visant le terrain d’assiette du projet critiqué.

Ils réitèrent leurs moyens tirés de l’absence d’avis du Centre régional de la propriété forestière dans le cadre de la procédure de révision du plan local d’urbanisme- au surplus non sollicité malgré l’obligation contenue dans l’article R. 123-17 du code de l’urbanisme-et, surtout, de l’erreur – reconnue par le maire dans sa lettre du 17 septembre 2013- matérielle dans la non reprise de cette mesure de protection dans les documents graphiques du PLU au jour de la délivrance du permis de construire critiqué.

Ils infèrent de ce courrier que le maire acquiesce aux faits quant à la discordance entre les documents graphiques et la liste des servitudes d’utilité publique comprenant notamment la protection au titre des sites pittoresques.

Ils concluent que la suppression de cet espace boisé classé dans le périmètre d’un site pittoresque procède d’une erreur manifeste d’appréciation et qu’il il convient d’en revenir aux dispositions du plan d’occupation des sols directement antérieur qui interdit toute construction sur ce terrain.

Ils font état d’une erreur manifeste d’appréciation tenant à la constructibilité du terrain en cause.

Ils exposent, citant des arrêts, que la qualité et les mesures de protection d’un site naturel ou urbain sont de nature à entacher le zonage d’un terrain d’une erreur manifeste d’appréciation.

Ils rappellent que l’ensemble du domaine de Valmoré, dont le terrain d’assiette du projet critiqué relève, était au jour de la délibération approuvant le PLU, inscrit à l’inventaire des sites pittoresques et soulignent que cette inscription procède de l’intérêt du bâti mais également de son parc dont le terrain d’assiette du projet faisait partie.

Ils infèrent des objectifs du PLU la volonté de préserver et de mettre en valeur le patrimoine urbain et architectural.

Ils estiment qu’il n’est nullement démontré que la suppression de l’espace boisé classé du terrain d’assiette du projet critiqué ou, surtout, que le zonage UD de ce même terrain soit justifié par rapport à ces orientations.

Ils affirment qu’au contraire, en rendant constructible ce terrain, à la fois par la suppression illégale de l’espace boisé classé mais aussi par un zonage UD, les auteurs du PLU ont commis une erreur manifeste d’appréciation, aucun élément du dossier du PLU ne permettant de justifier de rendre constructible un tel terrain.

Ils font état de l’erreur de droit et de l’erreur matérielle tenant au caractère constructible du terrain litigieux.

Ils rappellent que les auteurs du PLU doivent respecter les servitudes d’utilité publique dans le choix des zonages qu’ils opèrent.

Ils réitèrent que, dans sa lettre du 17 septembre 2013, le maire de la commune de Saint-Germain en Laye a reconnu sans ambigüité une erreur matérielle dans la non-reprise graphique d’une servitude et une erreur de droit dans la non prise en compte de cette même servitude dans le cadre de l’instruction et de la délivrance du permis critiqué.

Ils considèrent, se prévalant d’un arrêt, que c’est bien un classement en zone naturelle qui aurait dû prévaloir dès lors que le terrain d’assiette du projet était intégré à un vaste parc arboré et partie prenante également de la forêt domaniale de Saint-Germain en Laye.

Ils font état de la violation de l’article R. 111-15 du code de l’urbanisme qui renvoie à l’article L. 110-1 du code de l’environnement.

Ils affirment que l’article R. 111-15 du code de l’urbanisme a vocation à s’appliquer pour tout projet intéressant un site, sans qu’il soit utile de s’attacher à son caractère naturel ou bâti, et précisent, citant un arrêt du Conseil d’Etat, que cette disposition est d’ordre public et s’applique même en présence d’un plan local d’urbanisme.

Ils déclarent que, dès lors que les prescriptions édictées par l’autorité administrative ne sont pas à même de pallier l’atteinte au site, le permis est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.

Ils ajoutent que la mesure de protection au titre des sites pittoresques existait déjà au jour de la délivrance du permis de construire et qu’elle n’a nullement été prise en considération.

Ils ajoutent également que la procédure d’inscription au titre des monuments historiques révélait la qualité du patrimoine urbain et paysager du domaine.

Ils rappellent que ces éléments objectifs existaient déjà au jour de la délivrance du permis de construire critiqué et s’étonnent qu’aucune prescription ne soit intervenue pour permettre l’insertion de ce projet dans un tel environnement.

Ils font état de la violation de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme, d’ordre public et s’imposant même en présence d’un plan local d’urbanisme.

Ils relèvent, citant des arrêts, que l’existence d’une mesure de classement d’un site est un élément d’importance pour guider le juge dans l’appréciation de l’atteinte portée par le projet à celui-ci.

Ils font état de la violation de l’article UD 6-2 du règlement du plan local d’urbanisme.

Ils indiquent que la distance prescrite pour l’implantation des constructions depuis l’alignement des voies et emprises publiques- 25 mètres- n’est pas respectée.

Ils font état de la violation de l’article UD 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

Ils déclarent que l’implantation du bâtiment ne répond pas aux exigences de cet article car elle ne s’effectue ni sur la limite parcellaire avec la parcelle n° 234 ni à 4 mètres de celle-ci.

Ils font état de la violation de l’article UD 9-2 du règlement du plan local d’urbanisme aux termes duquel l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 30% de la superficie totale du

terrain.

Ils affirment que cette disposition n’est pas respectée.

Ils soutiennent que ces vices affectant le permis leur causent un préjudice direct.

Ils demandent donc à la cour de prononcer le sursis à statuer et de transmettre la question de la légalité des autorisations d’urbanisme délivrées à M. et M^me Y au tribunal administratif de Versailles afin qu’il se prononce sur la légalité de l’ensemble des autorisations d’urbanisme qui leur ont été délivrées sur la commune.

Avant-dire droit, ils demandent le prononcé d’une mesure d’expertise.

Ils rappellent que le tribunal a rejeté leurs demandes car il a considéré qu’ils ne rapportaient pas la preuve des faits invoqués et soulignent qu’ils avaient produit l’ensemble des dossiers de permis de construire.

En tout état de cause, ils forment une demande d’indemnisation fondée sur le non-respect des règles d’urbanisme.

S’agissant de M^me C et de la société Leco, ils relèvent que le tribunal a constaté que l’ensemble des permis de construire qui leur avaient été accordés ont été annulés pour illégalité mais lui reprochent de n’en avoir pas tiré les conséquences et d’avoir adopté une motivation incomplète et incohérente puisqu’il estime que même une perte de 20 % de la valeur ne constitue pas un préjudice en l’espèce.

Ils rappellent, en tout état de cause, que la violation d’une règle d’urbanisme engage la responsabilité de droit commun, au regard des articles L. 480-13 du code de l’urbanisme et 1382 ancien du code civil.

Ils affirment que le rapport de M. F démontre l’existence de plusieurs préjudices et invoquent sa qualité d’expert.

Ils ajoutent que son estimation a été validée en son principe par une nouvelle expertise privée.

Ils soulignent que la construction litigeuse a été réalisée en violation des règles d’urbanisme et que tous les permis de construire ont été annulés au motif d’une illégalité non susceptible de régularisation.

Ils déclarent qu’ils devaient respecter une bande d’inconstructibilité depuis la rue Quinault et donc interdire tout projet d’extension du bâti existant et ce, dans un parc et un domaine protégés ce qui n’a pas été le cas.

Ils affirment qu’ils sont victimes d’une construction illégale qui porte atteinte aux lieux ce qui justifie l’allocation d’une somme de 1.800.000 euros.

S’agissant de M. et M^me Y, ils rappellent leur question préjudicielle.

Ils invoquent un déclassement illégal d’une zone d’espace boisé classé et le non- respect des règles concernant l’implantation et l’insertion dans l’environnement et le respect des lieux avoisinants.

Ils infèrent également de leurs développements précédents que la construction de Mme et M. Y n’aurait jamais dû être réalisée sur une partie du parc du domaine de Valmoré.

Ils ajoutent que son caractère architectural ne respecte en rien la destination et la valeur des lieux.

Ils sollicitent le versement d’une somme de 750.000 euros en réparation de leurs préjudices établis par les deux expertises précitées.

Les appelants sollicitent également une indemnisation fondée sur les troubles anormaux du

voisinage.

Critiquant le jugement, ils indiquent qu’ils se prévalaient des deux expertises réalisées par M. F, contenant un plan détaillé des lieux et des photographies, des dossiers de permis de construire et des recours intégrant photographies et plans.

Ils ajoutent, en cause d’appel, une nouvelle expertise détaillée de la situation.

Ils rappellent des situations dans lesquelles a été retenu un tel trouble anormal qui doit s’apprécier in concreto, l’atteinte à l’esthétique ou la seule implantation d’une construction pouvant constituer un trouble anormal de voisinage.

Ils soutiennent qu’il ressort des pièces produites par eux que la vue même depuis leur bien en est irrémédiablement et gravement affectée.

Ils sollicitent enfin une indemnisation fondée sur le dol par réticence dolosive des époux Y.

Ils font valoir que tout permis de construire au profit de M. et M^me Y était juridiquement impossible en raison du classement au plan local d’urbanisme du reliquat du terrain vendu.

Ils ajoutent que le projet de construction n’apparaît dans aucun document contractuel, qu’ils ne demeuraient pas sur les lieux durant l’affichage du permis de construire les empêchant de former un recours et que l’architecte ne les a jamais rencontrés et a délivré une fausse attestation au soutien de ses anciens clients et pour les besoins de leur cause.

Ils rappellent, citant des arrêts, qu’une réticence dolosive, au sens de l’article 1116 ancien du code civil, est reconnue dans l’hypothèse où le vendeur dissimule un projet d’urbanisme à son acquéreur, reste taisant quant à l’existence d’un projet immobilier préjudiciant au bien vendu ou s’abstient d’informer l’acquéreur d’un projet immobilier sur le surplus d’un terrain divisé.

Ils estiment que tel est le cas.

Ils exposent que M. et M^me Y avaient pleinement connaissance tout à la fois de leurs motivations d’acquisition d’un bien exceptionnel, de leur volonté de maintenir cet environnement protégé et de l’existence de deux projets immobiliers, le premier étant la réalisation par eux d’une nouvelle construction sur la parcelle détachée de celle vendue et le second leur étant également connu puisque mentionné dans leur acte de vente à M^me C.

Ils considèrent qu’il leu incombait de les informer de ces deux projets avant la vente ce qui n’a pas été le cas.

Ils soutiennent que, compte tenu du prix payé et du caractère d’exception du bien immobilier en cause, l’existence de ces projets immobiliers aurait influencé leur choix et les aurait amenés soit à solliciter une diminution du prix soit à renoncer à la vente.

Ils en concluent à une réticence dolosive de la part des époux Y.

Ils affirment en outre que ceux-ci apparaissent manifestement comme des professionnels en tant que marchands de bien tel que le droit positif le reconnaît.

Ils citent l’achat de la première partie de la propriété, la revente de la parcelle 260 pour permettre un projet de construction, le rachat par adjudication de la seconde partie de la propriété, la demande et l’obtention d’un certificat d’urbanisme demandé en commun avec M^me C pour réaliser une construction et la revente de la maison pour réaliser une nouvelle opération de construction sur un

espace boisé classé illégalement déclassé voire même jamais déclassé.

Ils soulignent que ces opérations ont été réalisées en peu de temps.

Ils concluent que leur obligation d’information était renforcée.

Ils estiment insuffisante l’attestation de l’architecte des époux Y, imprécise et de

complaisance.

Ils demandent l’octroi de dommages et intérêts.

Ils sollicitent également la réduction du prix de vente compte tenu du dol commis.

Enfin, ils sollicitent la nullité de la vente de la parcelle […] et en revendiquent la propriété.

Ils relatent l’historique de la parcelle.

Ils déclarent qu’en janvier 1998, la Société White Sas a fait délivrer, enregistrer et publier un commandement de payer sur l’ensemble des biens de M. D, situés […] à Saint-Germain en Laye en ce comprise la parcelle n° AD 244 pour 65 ares et 30 centiares.

Ils rappellent que, dès la signification, le bien ne pouvait plus être aliéné et précisent que lecahier des charges désigne la parcelle AD 244 et sa contenance.

Ils déclarent que, par acte du 28 janvier 1999, M. D a vendu amiablement une parcelle AD n° 260 de 90 m² directement issue de la parcelle n° AD 244 par voie de détachement.

Ils soutiennent que cette cession est intervenue en fraude des droits du créancier poursuivant et est entachée d’un vice, M. D étant dépourvu du droit d’aliéner l’un quelconque de ses biens.

Ils indiquent que le reste de ses biens a été adjugé sur surenchère le 22 janvier 2003 au prix de 1 070 000 euros et comprend notamment la parcelle n° AD 244 pour laquelle ils viennent donc aux droits de l’adjudicataire.

Ils concluent de la cession frauduleuse de la parcelle […] – tant à l’égard des droits du créancier poursuivant qu’à ceeux de l’adjudicataire- qu’ils sont fondés à exercer leur droit de revendication sur ce bien.

Aux termes de leurs écritures précitées, M. et M^me Y rappellent qu’ils ont acquis, en 1998 et 2003, différents lots composant le « Domaine de Valmoré », sis […] et rappellent sa composition.

Ils précisent que le parc était aménagé avec notamment l’emplacement d’un terrain de tennis, non entretenu.

Ils indiquent qu’en 2005, le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville a été modifié, réduisant la zone N, « espace boisé classé », du domaine de Valmoré, permettant ainsi l’édification d’une construction en lieu et place du terrain de tennis existant et soulignent que cette modification est devenue définitive.

Ils rappellent la division parcellaire du domaine de Valmoré, conduisant à son partage, la partie centrale avec la grande maison et deux appartements avec accès en rez-de-jardin (qui seront vendus aux époux X) et la partie nord du parc sur laquelle se trouvait le court de tennis (qui sera

conservée par eux) étant rappelé que la maison des gardiens et les écuries appartenaient à M^me C, antérieurement à leurs acquisitions.

Ils exposent qu’une promesse unilatérale de vente notariée a été régularisée entre eux et les époux X, le 26 juin 2007, portant sur la grande maison et les deux appartements, avec une partie du parc pour une contenance de 50 ares 69 centiares, et indiquent qu’étaient notamment annexés à cet acte un plan de division de la parcelle AD 259 et un plan projeté après division sur lequel était matérialisée l’emprise de la construction envisagée par eux sur la parcelle conservée.

Ils indiquent que la vente a été finalisée par acte notarié en date du 18 octobre 2007 et relatent la description de l’origine de la parcelle vendue.

Ils affirment que, préalablement à cette vente, ils avaient présenté aux acquéreurs le projet de construction qu’ils envisageaient (l’annexe de la promesse matérialisant l’emprise de la construction projetée).

Ils déclarent qu’il était d’ores et déjà prévu qu’ils fassent édifier une maison d’habitation sur la parcelle de terrain dont ils conservaient la propriété, précisément à la place de l’espace antérieurement réservé au tennis, comme les y autorisait le PLU modifié.

Ils font valoir qu’ils ont obtenu, le 6 novembre 2007, un permis de construire qui a fait l’objet d’un affichage régulier en mairie et sur place ainsi qu’il résulte d’un constat d’huissier et indiquent qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre du permis dans les délais légaux, le permis de construire étant devenu définitif.

Ils ajoutent que le chantier a débuté en juin 2009 et est achevé depuis longtemps.

Ils exposent que, par courrier du 19 octobre 2011,soit quatre années après l’obtention du permis de construire, M. et M^me X ont saisi le maire d’une demande de retrait du permis de construire et le 27 octobre 2011, les ont fait assigner devant le juge des référés afin de désignation d’un expert judiciaire, ayant pour mission de faire chiffrer le préjudice résultant de la construction érigée par leurs vendeurs, une ordonnance de radiation faute de diligences de leur part intervenant le 16 février 2012.

Ils relatent la présente procédure et rappellent les ordonnances du juge de la mise en état du 14 janvier 2014 rejetant leur demande d’expertise aux fins de chiffrer leur préjudice prétendu, du 7 avril 2015 les déboutant de leur demande de sursis à statuer et de renvoi des parties à saisir le tribunal administratif d’un recours en appréciation de la légalité des permis de construire et du 15 mars 2016 rejetant leur demande de sursis dans l’attente du résultat d’une procédure pénale en cours.

Ils rappellent également l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 mai 2018 les déboutant de leur demande de sursis à statuer et l’arrêt de cette cour en date du 16 novembre 2018 rejetant leur déféré.

S’agissant de la demande de sursis à statuer, ils opposent l’autorité de la chose jugée de l’arrêt prononcé sur déféré et invoquent donc l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer et de renvoi préjudiciel formée devant la cour par voie de conclusions au fond.

Subsidiairement, ils rappellent que le juge judiciaire ne peut surseoir à statuer, en raison d’une question préjudicielle, que si celle-ci présente un caractère sérieux et si sa solution est nécessaire au règlement du litige.

Ils font valoir que, dans son arrêt, la cour a retenu à juste titre qu’ils ne démontrent pas le préjudice que leur causerait la violation des règles d’urbanisme en raison de l’illégalité des autorisations

d’urbanisme délivrées, et notamment, du permis de construire.

Ils ajoutent que, par jugement du 15 février 2017, le tribunal administratif de Versailles s’est prononcé sur la question de la légalité de l’autorisation d’urbanisme délivrée le 6 novembre 2007 et a rejeté la requête en annulation déposée par les époux X et leur fils.

Ils font enfin valoir que l’article L 480-13, b, du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au début du litige au fond (en 2012) ne vise que le constructeur de l’immeuble, le propriétaire étant visé à l’article L.480-13, a, du code de l’urbanisme.

Ils en concluent que le propriétaire est le seul à pouvoir être condamné à démolir son ouvrage mais que seul le constructeur à l’origine du préjudice causé à la victime doit indemniser celle-ci.

Ils précisent que sa rédaction actuelle ne remet pas en cause cette dichotomie.

Ils soulignent qu’ils ne sont pas des constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil et en infèrent que toute demande formée contre eux sur le fondement de l’article L.480-13, 2°, du code de l’urbanisme est irrecevable.

Ils soutiennent que, dès lors, l’appréciation de la légalité du permis de construire par la juridiction administrative est sans emport sur la solution du présent litige de droit privé.

S’agissant de la demande d’expertise judiciaire, ils rappellent qu’une mesure d’expertise ne peut avoir pour seul objet de pallier la carence des demandeurs dans l’administration de la preuve de leurs demandes et qu’une même demande présentée, dans des termes identiques et au visa des mêmes pièces, a été rejetée par les ordonnances précitées et par le tribunal.

Ils font grief aux appelants de présenter une nouvelle fois dans des termes rigoureusement identiques la même demande d’expertise judiciaire.

S’agissant des demandes indemnitaires formées à leur encontre, ils soutiennent que l’existence d’une faute et d’un préjudice ou d’un trouble anormal du voisinage n’est pas établie.

Ils contestent toute violation de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme.

Ils soutiennent que la demande est irrecevable.

Ils rappellent l’article L 480-13 et réitèrent que si l’article L.480-13, a, du code de l’urbanisme, vise le propriétaire d’un immeuble, l’article L.480-13, b, précité ne vise que le constructeur.

Ils reprennent leur développement précité.

Sur le fond, ils citent le jugement et déclarent que les appelants ne produisent pas d’éléments nouveaux et reprennent l’argumentation et les pièces de première instance.

Ils estiment que les plaintes déposées par eux ne suffisent pas à démontrer la violation d’une règle d’urbanisme.

Ils font valoir que leur construction a été régulièrement autorisée et n’a jamais fait l’objet de critiques émanant de l’architecte des bâtiments de France.

Ils font valoir que la mairie de Saint- Germain en Laye leur a délivré, le 6 novembre 2007, un permis de construire qui a été affiché et à l’encontre duquel les époux X n’ont pas formé de recours de droit commun, ce permis étant donc définitif.

Ils font valoir que sa conformité a été obtenue de la mairie et de l’architecte des bâtiments de France.

Ils affirment qu’ils ont, « sans doute pour tenter de justifier la présente action », sollicité, le 19 octobre 2011, le retrait du permis de construire au motif d’une prétendue fraude, alors même que l’autorisation donnée est conforme aux dispositions du PLU, telles que modifiées en 2005 et définitives.

Ils déclarent ne pas être informés de la suite donnée à la demande de retrait et font valoir qu’un permis de construire définitif ne peut être retiré qu’à l’initiative de son bénéficiaire selon l’article L.424-5 du code de l’urbanisme.

Ils ajoutent que cette simple demande de retrait ne peut justifier de son bien fondé et que le permis obtenu par eux demeure valable.

Ils font valoir qu’aucune violation des règles d’urbanisme et de servitudes publiques n’est établie par les époux X qui ne justifient pas de leurs affirmations.

Ils réfutent donc toute faute et soutiennent que les appelants n’apportent pas « un début de preuve d’une non-conformité » qui affecterait leur construction.

Ils rappellent le jugement définitif du tribunal administratif de Versailles du 15 février 2017.

Ils ajoutent que M. et M^me X ne démontrent pas en quoi la prétendue violation par eux des règles d’urbanisme et l’illégalité des autorisations administratives qui leur ont été accordées leur causeraient un quelconque préjudice.

Ils en concluent que leurs développements sur la violation des règles d’urbanisme sont dépourvus de tout intérêt quant à la solution du litige.

Ils contestent toute responsabilité sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Ils relèvent que leurs choix architecturaux ne conviennent pas aux appelants mais observent que cette situation n’est pas juridiquement suffisante pour permettre d’engager leur responsabilité.

Ils réitèrent que leur projet a été mis en 'uvre légalement et dans le respect de chacun des avoisinants et se prévalent de démarches de concertation déployées, en coordination avec leur architecte, le Cabinet Croixmariebourdon qui en atteste.

Ils réfutent l’interprétation, tronquée, de cette attestation par les appelants.

Ils ajoutent que les photographies annexées au document établi par M. F démontrent que leur construction n’est que très peu visible de la maison acquise par les époux X, compte tenu de la présence de nombreux arbres dans le parc, évitant les éventuels vis-à-vis.

Ils relèvent que ces photographies ont été prises le 24 février 2011, période d’hiver où les arbres caducs n’ont plus de feuilles et pendant laquelle les propriétaires n’occupent pas leur jardin.

Ils affirment, en tout état de cause, que la construction a été réalisée avec un souci permanent de préservation du parc et de l’environnement végétal et que, dans cette perspective, ils ont intégré la plantation de nombreuses espèces végétales, pour un montant total de 28.375,40 euros HT, et ce, dès avant la vente aux époux X.

Ils contestent toute réticence dolosive.

Ils affirment avoir été parfaitement transparents, à l’égard de leurs acquéreurs sur le projet envisagé, et ce dès le stade de la promesse de vente.

Ils indiquent que la société Valmore – dont ils affirment ignorer en quelle qualité elle intervient à la procédure -, formule seule des demandes à ce titre et est étrangère à l’acte de vente ce qui

lui interdit d’articuler une demande au titre d’un prétendu vice du consentement.

Ils infèrent de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable que l’annulation des conventions, sur le fondement du dol, est conditionnée par la preuve, par celui qui entend s’en prévaloir, de l’existence de man’uvres de la part de l’autre cocontractant, de la volonté de tromper l’autre partie et du caractère déterminant de cette erreur sur le consentement.

Ils réitèrent que M. et M^me X ont toujours été informés de la réalisation de la construction projetée par eux, lors de la promesse dont ils soulignent le caractère unilatéral soit au bénéfice exclusif des époux X, puis de la vente à leur profit d’une partie seulement du domaine de Valmoré.

Ils relèvent qu’ils ont produit, dès l’introduction de l’instance, l’acte de vente du 18 octobre 2007 mentionnant que la parcelle provient de la division d’une propriété de plus grande importance dont le surplus après division restera appartenir au vendeur. Ils soulignent que le plan projeté après division sur lequel est matérialisée l’emprise de la construction envisagée par eux sur la parcelle conservée était annexé à la promesse de vente du 26 juin 2007.

Ils estiment « pour le moins surprenant » que les époux aient signé un plan de division sans l’avoir regardé.

Ils concluent que M. et M^me X étaient clairement informés de la division parcellaire et du projet précis de construction, ne s’y sont pas opposés et ont surtout acquis en connaissance de cause.

Ils ajoutent que la division parcellaire, comme la construction envisagée par eux, était de notoriété publique.

Ils réfutent donc toute réticence dolosive et affirment qu’au contraire, les documents précités sont dépourvus d’ambigüité et révèlent une information loyale et complète des acquéreurs.

Ils contestent avoir une activité de marchand de biens.

M. et M^me Y réfutent l’existence d’un préjudice indemnisable.

Ils relèvent que le prix de vente s’est élevé à 3.000.000 euros, inférieur au montant total des préjudices invoqués.

Ils déclarent que la seule pièce produite au soutien du chiffrage des préjudices est un « rapport d’estimation d’un préjudice par une construction nouvelle », établi par M. F, mandaté par les appelants, en date du 5 mai 2011.

Ils observent que, selon lui, leur propriété acquise au prix de 3.000.000 euros en 2007 valait 6.000.000 euros en mai 2011.

Ils observent qu’il fait état d’un préjudice lié à la division du domaine et à la construction nouvelle érigée par eux chiffré à 20 % de la valeur vénale du bien telle qu’elle a été estimée en 2011 par lui à 6.000.000 euros, soit un préjudice de 1.200.000 euros.

Ils estiment que ce document a été établi pour les besoins de la cause et lui font grief de partir d’un postulat erroné et d’amener à un préjudice erroné.

Ils font valoir que la construction n’est nullement « fautive », procédant d’un permis de construire valable et qu’il n’existe aucun abus de jouissance visuelle de leur part. Ils font également valoir que la division du domaine était expressément mentionnée dans l’acte de vente et que M. et M^me X ont acquis en connaissance de cause, une partie du domaine de Valmoré et non son intégralité.

Ils en infèrent que la conservation par eux de la propriété d’une partie du parc – avec possibilité d’y ériger une construction conformément au PLU – était expressément visée dans l’acte de vente au bénéfice des appelants.

Ils font enfin valoir qu’était annexé à la promesse de vente régularisée le 26 juin 2007 un plan projeté après division sur lequel était matérialisée l’emprise de la construction envisagée par eux sur la parcelle conservée.

Ils en concluent que les appelants ont été dès l’origine informés de leur projet de construction et, donc, qu’ils ne peuvent exciper d’aucun préjudice.

Ils détaillent les divers préjudices invoqués.

Ils estiment que les appelants ne justifient pas la ventilation des indemnités réclamées. Ils relèvent que, dans leurs dernières conclusions, ils ont augmenté leur demande indemnitaire et que la société Valmore a ajouté une demande indemnitaire à leur encontre ce qu’ils qualifient d’incohérent.

Ils réfutent donc tout préjudice.

Enfin, ils concluent au rejet des demandes de nullité de la vente de la parcelle AD 260 et de sa revendication.

Ils rappellent l’article 14 du code de procédure civile et relèvent que M. D n’est pas partie à la procédure ce qui rend irrecevable la demande de nullité et, donc, la revendication.

Sur le fond, ils affirment, au vu des pièces des appelants, que M. D a participé, selon l’acte du 28 janvier 1999, à une vente de terrain alors que la procédure de saisie immobilière diligentée ultérieurement a porté sur des lots de copropriété qui étaient tous situés sur la partie de terrain non vendue.

Ils font valoir que la saisie immobilière d’un lot de copropriété ne fait pas obstacle à la division du terrain ni a fortiori à la cession d’une fraction de terrain sur laquelle le lot saisi ne se situe pas.

Ils invoquent une procédure abusive.

Ils font grief aux époux X de multiplier les incidents de procédure et d’avoir, devant la cour, adopté une attitude dilatoire dont le dépôt d’une requête en déféré le dernier jour.

Ils ajoutent qu’à la suite de l’arrêt rendu sur déféré, ils n’ont pas notifié de nouvelles conclusions au fond pour tirer les conséquences de leur échec.

Ils invoquent donc une multiplication des procédures juridictionnelles (judiciaires et administratives) et des incidents de procédures t une volonté de retarder autant que possible le jugement des procédures incidentes et des procédures au fond,

Ils font état d’un litige initié par une assignation en référé le 27 octobre 2011.

Ils invoquent un préjudice moral du fait des tracas causés par les procédures mais aussi patrimonial en ce qu’ils ne peuvent envisager la vente de leur bien tant que les contentieux avec les appelants perdurent.

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Sur la demande relative à une question préjudicielle

Considérant que le rejet, dans le cadre d’un déféré, de la demande tendant à constater l’existence d’une question préjudicielle n’interdit nullement à la cour, saisie au fond, d’apprécier après un examen au fond de la procédure la pertinence d’inviter les parties à saisir la juridiction administrative d’une telle question ;

Considérant que si l’article 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable, ne prévoit que la faculté de condamner le propriétaire à la démolition du bien et le constructeur à des dommages et intérêts, il ne s’en infère nullement que le propriétaire ne peut être condamné à indemniser un tiers des conséquences de la construction déclarée illégale ;

Considérant qu’aux termes de l’article 49 alinéa 2 du code de procédure civile, « lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente » et sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ;

Considérant, d’une part, que, par arrêt du 9 novembre 2018, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé par les consorts X à l’encontre du jugement du tribunal administratif les ayant déboutés de leur demande d’annulation du permis de construire litigieux ;

Considérant qu’il a relevé que le tribunal avait retenu que le permis délivré à M. et M^me Y avait fait l’objet d’un affichage continu pendant deux mois conformément aux dispositions de l’article R 600-2 du code de l’urbanisme nonobstant une erreur sur l’indication des délais de recours et a jugé que le recours n’avait pas été présenté dans un délai raisonnable à compter de l’accomplissement de cette formalité ;

Considérant, d’autre part, que la transmission d’une question préjudicielle est subordonnée, notamment, à la démonstration que la solution du litige dépend d’une question relevant de la compétence de la juridiction administrative soit, en l’espèce, de l’examen de la légalité du permis de construire accordé ;

Considérant que l’examen de la légalité du permis de construire n’est donc nécessaire à la solution du litige que si son illégalité est susceptible de causer un préjudice aux demandeurs ;

Considérant que M. et M^me X et la société sollicitent au fond l’indemnisation d’un préjudice causé par la construction réalisée par les époux Y ;

Considérant qu’ils invoquent, à titre principal, la violation des règles d’urbanisme et des servitudes publiques et, à titre subsidiaire, l’existence d’un trouble anormal du voisinage et d’un dol ;

Considérant que les appelants se prévalent d’expertises amiables d’où il résulterait que leur bien a été déprécié en raison de la construction des époux Y ;

Mais considérant que ces pièces sont insuffisantes à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d’urbanisme en raison de l’illégalité des autorisations d’urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire ;

Considérant, par conséquent, que les appelants ne rapportent pas la preuve que la solution du litige dépend de l’examen de la légalité des autorisations administratives et du permis de construire délivrés ;

Considérant que compte tenu de l’arrêt précité du Conseil d’Etat et de l’absence de pièces justifiant que la solution du litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la demande sera rejetée ;

Considérant que le souci d’une bonne administration de la justice ne justifie pas davantage son accueil, rendant au contraire nécessaire qu’il soit statué au fond sur une instance diligentée en 2012 au cours de laquelle les époux X, bien que demandeurs, ont saisi le juge ou le conseiller de la mise en état à quatre reprises de demandes de mesure d’instruction ou de sursis à statuer ;

Sur la demande d’expertise

Considérant que les appelants demandent que l’expert ait pour mission de constater la réalisation des constructions et leur conformité aux autorisations d’urbanisme et de chiffrer leurs préjudices ;

Considérant qu’une mesure d’instruction ne peut, en application de l’article 146 du code de procédure civile, être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ;

Considérant qu’ils ne versent aux débats aucune pièce d’où il pourrait résulter que les constructions ne sont pas conformes aux autorisations d’urbanisme données ; qu’ils ne justifient d’aucun commencement de preuve de leurs dires ;

Considérant que, conformément à l’article 146 précité, la demande portant sur leur conformité sera donc rejetée ;

Considérant que l’appréciation de leur préjudice suppose qu’une faute, un manquement ou un trouble anormal du voisinage imputables aux intimés soient établis ; que la mesure d’instruction relative à leur préjudice ne peut donc être ordonnée avant-dire-droit ; que cette prétention sera examinée ci-dessous dans le cadre de l’analyse de leurs demandes ;

Sur la demande indemnitaire formée contre M^me C et la SCI

Considérant que cette demande est fondée sur le non-respect par ces parties des règles d’urbanisme ;

Considérant que le rapport de M. F, ancien, ne repose sur aucun élément de comparaison de vente de biens similaires dans une zone géographique proche ;

Considérant, d’une part, que la valeur de leur bien était estimée, en 2011, à 6.000.000 d 'euros et, en 2016, à 5.678.000 euros alors qu’ils l’ont acquis en 2007 au prix de 3.000.000 euros et qu’ils ne rapportent pas la preuve de travaux ou modifications expliquant cette hausse ;

Considérant, d’autre part, qu’il ne résulte pas des éléments contenus dans le rapport de M. G De La Motte qu’ils subissent un préjudice causé précisément par le non -respect par elles des règles d’urbanisme ;

Considérant qu’ils ne démontrent donc pas que la violation par M^me C et la SCI Leco des règles d’urbanisme leur a causé un préjudice ;

Considérant que leur demande tendant à la réparation de ce préjudice prétendu sera donc rejetée ;

Considérant qu’en l’absence de cette preuve, la demande d’expertise destinée à préciser leur préjudice

sera également rejetée ;

Sur la demande indemnitaire formée contre les époux Y en raison du non-respect par eux des règles d’urbanisme

Considérant que la demande d’annulation du permis de construire des époux Y a été rejetée ;

Considérant que les appelants ne rapportent dès lors pas la preuve d’une violation par eux des règles d’urbanisme ;

Considérant qu’ils ne justifient pas davantage que les irrégularités prétendues leur causent un préjudice ;

Considérant que leur demande tendant à la réparation de ce préjudice prétendu sera donc rejetée ;

Considérant que leur demande tendant à la désignation d’un expert afin d’apprécier celui-ci sera également, pour ce motif, rejetée ;

Sur la demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage

Considérant que, même en l’absence de toute infraction aux règlements, les nuisances ne doivent pas excéder les inconvénients normaux de voisinage ;

Considérant qu’il incombe aux appelants de rapporter la preuve d’un tel trouble ; que celui-ci doit s’apprécier in concreto ;

Considérant que les appelants excipent des deux rapports de M. F et du rapport de M. G De La Motte ;

Considérant que le tribunal a justement considéré, par motifs adoptés, que les rapports de M. F ne permettent pas de caractériser un trouble anormal du voisinage ;

Considérant que même s’il se situe dans un environnement privilégié, le bien des appelants ne se trouve pas dans un endroit isolé ;

Considérant, s’agissant de la SCI et de M^me C, que M. G De La Motte fait état de « vues plongeantes des X sur les chambres C », d’un problème d’occupation du parking et de la dégradation d’une servitude de passage à l’entrée ;

Considérant que ces vues et l’absence d’entretien du portail sont corroborées par des photographies ;

Considérant que seul le préjudice esthétique pourrait, en l’espèce, caractériser un trouble anormal du voisinage ;

Considérant que les photographies ont été prises en janvier soit à une période où la végétation est peu dense ;

Considérant que les maisons sont distantes de 28 mètres selon le cadastre ;

Considérant que l’existence d’un autre bien, situé à 28 mètres, ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage ;

Considérant que la circonstance que cet autre bien soit visible par les appelants ne peut pas davantage caractériser un tel trouble ;

Considérant que la construction supplémentaire des intimées est limitée et classique ;

Considérant que cette construction ne constitue pas, au vu des éléments précités, un trouble anormal du voisinage que supporteraient les appelants ;

Considérant, s’agissant du bien des époux Y, que l’expert fait état d’une « perte d’intimité » et d’une vue sur la construction des époux Y ;

Considérant que les maisons sont distantes de 67 mètres d’après le cadastre ;

Considérant qu’à l’instar du bien de M^me C et de la SCI Leco, l’existence d’une construction visible par les appelants à 67 mètres de chez eux ou ayant une vue sur leur bien ne peut à elle seule constituer un trouble anormal du voisinage ;

Considérant que les photographies ont été prises à une période où la végétation est peu dense ;

Considérant que le bien des époux Y est une maison contemporaine ; que leur architecte fait état d’une « maison singulière en étroite relation au paysage » qui « constitue ainsi une réinterprétation contemporaine des éléments remarquables existants » ;

Considérant que ce parti pris esthétique ne suffit pas à caractériser, au vu des développements ci-dessus, un trouble anormal du voisinage ;

Considérant que les éléments contenus dans ce rapport n’établissent donc pas l’existence d’un trouble anormal du voisinage imputable aux intimés ;

Considérant que les dossiers de permis de construire et les recours intégrant les photographies ne démontrent pas davantage l’existence d’un tel trouble ;

Considérant que les demandes fondées sur celui-ci seront rejetées ;

Sur la demande fondée sur le dol par réticence dolosive des époux Y

Considérant qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. II ne se présume pas et doit être prouvé ;

Considérant que la victime de ces man’uvres peut solliciter non pas l’annulation du contrat mais la réparation de son préjudice ;

Considérant qu’il incombe aux époux X de rapporter la preuve du silence dolosif de leurs vendeurs et de son effet déterminant sur leur consentement ;

Considérant que cette réticence dolosive porte, selon eux, sur les constructions projetées des intimés ;

Considérant que la promesse de vente du bien aux époux X expose que le bien vendu provient de la division d’une parcelle de plus grande importance dont une partie restera la propriété des vendeurs, un plan de division étant annexé ;

Considérant, surtout, que l’emprise même de la construction envisagée par M. et M^me Y sur la parcelle conservée par eux est matérialisée sur le plan d’après division annexé à la promesse ;

Considérant que les acquéreurs étaient donc informés du projet de construction de leurs vendeurs et de son emprise ;

Considérant qu’ils ont donc acquis en pleine connaissance de cause étant observé, au surplus, qu’ils ne justifient nullement que leurs vendeurs se sont comportés « comme des professionnels en tant que marchands de biens », la chronologie des opérations ne révélant nullement un tel caractère ;

Considérant que l’acte de vente de M. et M^me Y à M^me C du 28 janvier 1999 mentionne la délivrance d’un certificat d’urbanisme portant sur la parcelle cédée à celle-ci ;

Mais considérant, d’une part, que l’absence d’information, huit ans plus tard, sur ce certificat ne peut caractériser une réticence dolosive ;

Considérant, d’autre part, que la construction de M^me C a été réalisée postérieurement à l’achat des époux X ; que ceux-ci ne peuvent donc reprocher à leurs vendeurs d’avoir tu cette construction ;

Considérant, par conséquent, que M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un dol commis par M. et M^me Y ;

Sur la demande en nullité de la vente et en revendication de la parcelle n° AP 260

Considérant que M. D, qui a vendu cette parcelle à M. et M^me Y, n’est pas dans la cause ;

Considérant que la demande d’annulation de cet acte est, dès lors, irrecevable ;

Sur les conséquences

Considérant que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions sauf à préciser que la demande d’annulation de la vente conclue par M. D est irrecevable ;

Considérant que M. et M^me Y ne démontrent pas que les appelants -qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits – ont diligenté abusivement la présente procédure ;

Considérant que les appelants devront, in solidum, payer à M. et M^me Y la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs fraisirrépétibles exposés en cause d’appel ; que leurs demandes aux mêmes fins seront, compte tenu du sens du présent arrêt, rejetées ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la vente conclue par M. D,

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant :

DÉCLARE irrecevable la demande d’annulation de la vente conclue par M. D,

CONDAMNE in solidum M. et M^me X et la société Valmore à verser à M. et M^me Y la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum M. et M^me X et la société Valmore aux dépens dont distraction au profit de Maître K, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,