COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2021

N° RG 20/02814 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T47P

AFFAIRE :

Y, C Z épouse X

…

C/

OPH

HAUTS DE SEINE HABITAT -

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Mai 2020 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° RG : 12-19-0391

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julie THIBAULT

M^e Bertrand LISSARAGUE

Tribunal de proximité d’ANTONY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Y, C X épouse Z

née le […] à […]

de nationalité française

ET

Monsieur A, D Z

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e Julie THIBAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 471

APPELANTS

****************

OPH HAUTS DE SEINE HABITAT – Etablissement public industriel et commercial, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 279 200 224

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand LISSARAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2064074

Assistée de M^e Charles BISMUTH, avocaat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, président,

Madame Marie LE BRAS, conseiller,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE,

Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2016 prenant effet le même jour, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a donné à bail à M^me Y X épouse Z et M. A Z un appartement à usage d’habitation […], 4^e étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490,41 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a, le 6 décembre 2018, fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 septembre 2019, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat a fait assigner en référé Mme et M. Z aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail, leur expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tout occupant de leur chef, de voir autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix à leur frais, risques et périls et leur condamnation in solidum à lui payer la somme provisionnelle de 6 441,37 euros au titre des loyers échus ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à complète libération des lieux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 25 mai 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par l’OPH Hauts-de-Seine Habitat,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 mars 2016 au 7 février 2019,

— ordonné l’expu1sion de Mme et M. Z et de tous occupants de leur chef des lieux loués, à savoir un local à usage d’habitation situé […], 4^e étage, logement n°44, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel à compter du 7 février 2019 à une somme égale au montant du loyer révisé selon la réglementation applicable aux sociétés d’HLM, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,

— condamné solidairement Mme et M. Z à verser à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 février 2020, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné solidairement Mme et M. Z à verser à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel la somme de 8 638,30 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois de janvier 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2018 pour la somme de 5 500 euros, de l’assignation pour la somme de 6 441,37 euros et de l’ordonnance pour le surplus,

— débouté Mme et M. Z de leur demande de délais de paiement,

— débouté l’OPH Hauts-de-Seine Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme et M. Z aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 décembre 2018,

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2020, Mme et M. Z ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de celles ayant débouté l’OPH Hauts-de-Seine Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice délivré le 23 juillet 2020, Mme et M. Z ont fait assigner l’OPH Hauts-de-Seine Habitat devant le premier président de la cour d’appel de Versailles afin d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance susmentionnée. Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 24 septembre 2020, le premier président de la cour d’appel de Versailles a rejeté cette demande.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme et M. Z demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

— a déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par l’OPH Hauts-de-Seine Habitat ;

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 mars 2016 au 7 février 2019 ;

— a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués à savoir un local à usage d’habitation situé […], 4^e étage, logement n°44, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel à compter du 7 février 2019 à une somme égale au montant du loyer révisé selon la réglementation applicable aux sociétés HLM, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ;

— les a condamnés solidairement à verser à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 février 2019 et jusqu’à la libération effective des

lieux ;

— les a condamnés solidairement à verser à l’OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel la somme de 8 638,30 euros au titre des loyers et charges impayées, terme du mois de janvier 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2018 pour la somme de 5 500 euros, de l’assignation pour la somme de 6 441,37 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

— les a déboutés de leur demande de délais de paiement ;

— les a condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 décembre 2018 ;

statuant à nouveau,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 mars 2016 ;

— leur accorder les plus larges délais de paiement prévus par la loi afin de leur permettre d’apurer leur dette locative ;

— débouter l’OPH Hauts-de-Seine Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— décider que chaque partie supportera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’OPH Hauts-de-Seine Habitat demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. et M^me Z ;

— débouter M. et M^me Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer, en conséquence, en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de proximité d’Antony le 25 mai 2020 en toutes ses dispositions ;

y ajouter,

— porter le montant de sa créance à l’égard de Mme et M. Z à la somme de 8 462 euros et condamner solidairement Mme et M. Z à lui verser à titre provisionnel la somme de 8 462 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail, et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois de septembre 2020 inclus, avec intérêt au taux légal ;

— condamner M. et M^me Z à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL Lexavoué Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Bien qu’ayant interjeté appel des principales dispositions de l’ordonnance querellée et demandant son infirmation aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, les appelants ne développent aucun moyen concernant les chefs de dispositif ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences en découlant. L’ordonnance critiquée sera donc confirmée de ces chefs.

Sur le montant de la provision :

La société OPH Hauts-de-Seine Habitat fait valoir qu’à ce jour sa créance s’élève à la somme de 8 462 euros et demande à ce que cette somme soit actualisée au titre de la provision qui lui a été allouée.

Les appelants ne contestent pas ce montant.

Sur ce,

Il résulte du décompte produit par l’intimée que la dette locative de M. et M^me Z s’élève au 7 octobre 2020 à la somme de 8 462 euros terme du mois de septembre inclus.

L’ordonnance querellée sera donc infirmée pour tenir compte de cette actualisation non contestée.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Les appelants sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils relatent qu’ils ont été confrontés à des difficultés financières majeures les empêchant temporairement de régler intégralement leur loyer puisque M. Z a perdu son emploi peu de temps après l’entrée dans le lieux et n’a ensuite occupé que des emplois temporaires alors que dans le même temps, le Trésor public leur réclamait des sommes à payer et que M^me Z ne percevait aucun revenu et s’occupait à domicile de leurs deux enfants en bas âge.

Ils précisent qu’ils ont toutefois toujours procédé à des règlements au moins partiels du loyer.

Ils font valoir que la situation a évolué, notamment depuis la comparution de M. Z seul en première instance.

Ainsi, ils indiquent que :

— depuis décembre 2019, M. Z occupe un emploi pérenne de technicien de maintenance auprès de l’entreprise Dalkia pour lequel il perçoit une rémunération mensuelle brute de 2 115 euros,

— M^me Z est auto-entrepreneur et dégage des revenus de son activité depuis peu,

— M. Z a pris un second emploi depuis le courant du mois de juin 2020 en qualité d’opérateur de saisie au sein de la société Tessi pour lequel il perçoit un salaire brut mensuel complémentaire de 1 539,42 euros outre une prime d’assiduité mensuelle de 152,45 euros,

— M. Z travaille ainsi au sein de la société Dalkia du jeudi au dimanche de 7 h à 16 h 15 et au sein de la société Tessi du lundi au vendredi de 22 h à 5 h.

Pour démontrer leur bonne foi, ils précisent avoir effectué des règlements de 1 100,83 euros le 25 juin 2020, 1 100,48 euros le 4 août 2020 et 1 169,50 euros le 28 août 2020.

Ils font valoir qu’ils s’engagent à régler à la société OPH Hauts-de-Seine Habitat une somme mensuelle de 1 100 euros englobant la somme de 730 euros au titre du loyer et des charges et une somme complémentaire de 370 euros visant à apurer progressivement l’arriéré locatif.

Ils insistent sur le fait qu’à ce jour ils honorent leur engagement, ce qui n’est pas contredit par le bailleur.

La bailleresse s’interroge sur la survenue du second contrat de travail de M. Z, en soutenant qu’il s’agit d’un cumul d’emploi prohibé par l’article L. 8261-1 du code du travail.

Elle ajoute qu’au demeurant, ce second emploi est à durée déterminée jusqu’au 24 décembre 2020 de sorte qu’un versement de 1 100 euros ne sera pas réalisable dès lors que ce contrat aura pris fin.

Elle souligne également que M^me Z se garde de préciser à la cour qu’elle n’a dégagé aucun revenu de son activité de micro-entrepreneur au cours de l’année 2020.

Elle considère que dans ces conditions, M. et M^me Z ne sont pas à même de régler leur dette locative dans un délai inférieur à 3 ans.

Sur ce,

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les pièces versées aux débats par les appelants permettent de vérifier que M. Z est salarié de la société Dalkia en contrat indéterminé depuis le 21 février 2019 moyennant une rémunération brute de 2 115 euros et que contrairement à ce que prétend l’intimée, M^me Z a déclaré en 2020 la somme de 4 342 euros au titre de son activité de micro-entrepreneur.

Par ailleurs, s’il est vrai que le contrat de travail de M. Z au sein de la société Tessi était à durée déterminée jusqu’au 24 décembre 2020, les nombreux courriels que les appelants produisent concernant les recherches d’emplois qu’il a faites par le passé démontrent sa volonté d’améliorer la situation financière du couple.

En outre, ils justifient également percevoir environ la somme de 426,83 euros mensuellement au titre

des allocations familiales.

Ils sont parents de deux enfants nés en 2017 et 2019 et n’ont pas été imposés sur les revenus en 2018.

De plus, alors que ces sommes ne figurent pas au décompte du bailleur arrêté au 30 septembre 2020, les appelants arguent et justifient de deux paiements par carte bancaire effectués au crédit de l’intimée de 1 100,48 euros le 4 août 2020 et de 1 169,50 euros le 28 août 2020, règlements que la société OPH Hauts-de-Seine Habitat ne conteste pas aux termes de ses conclusions.

Ainsi, les appelants, qui multiplient les démarches afin de régulariser leur situation auprès de leur bailleur, présentent une capacité financière suffisante pour garantir le paiement de la dette locative en plus des loyers courants.

Au regard des capacités financières des intéressés et de la nécessité de garantir à la société OPH Hauts-de-Seine Habitat le règlement de sa créance locative dans des délais raisonnables, il convient d’accorder à M. et M^me Z un délai de 24 mois qui commencera à courir à compter de la signification du présent arrêt, pour payer la provision de 8 462 euros allouée au bailleur, comme il sera dit au dispositif du présent arrêt.

En application de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 précité, il convient de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu’au terme de ce délai et de rappeler que si M. et M^me Z paient le loyer courant et se libèrent de leur dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de M. et M^me Z.

L’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a débouté M. et M^me Z de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire qu’elles conserveront chacun les dépens qu’elles ont exposés à hauteur d’appel et de débouter la société OPH Hauts-de-Seine Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance du 25 mai 2020 sauf sur le montant retenu au titre de la provision ainsi qu’en ce qu’elle a débouté M^me Y X épouse Z et M. A Z de leur demande de délais de paiement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M^me Y X épouse Z et M. A Z à verser à la société OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel la somme de 8 462 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, terme du mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M^me Y X épouse Z et M. A Z à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 370 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être acquittée avant le 30 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 30 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette,

ORDONNE jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 15 mars 2016,

RAPPELLE que si M^me Y X épouse Z et M. A Z se libèrent de leur dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu’au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de M M^me Y X épouse Z et M. A Z,

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel,

REJETTE la demande de la société OPH Hauts-de-Seine Habitat sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Sophie CHERCHEVE, reffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,