COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4IF

13e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 28 SEPTEMBRE 2021

N° RG 21/01586

N° Portalis

DBV3-V-B7F-ULXH

AFFAIRE :

L DE G A

…

C/

C Y

….

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Février 2021 par le Juge Commissaire du TJ de PONTOISE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 18/00088

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e NICLET-LAGEAT

M^e FERCHAUX

LALLEMENT

M^e HOUILLON

M^e BUISSON

MP

Juge Commissaire du TJ de PONTOISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur L DE G A

Maison d’arrêt d'[…]

[…]

S.C.I. A ET FILS

[…]

95390 SAINT-PRIX

Représentant : M^e Christelle NICLET-LAGEAT de la SCP BOQUET/NICLET-LAGEAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

APPELANTS

****************

Monsieur C Y

[…]

92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20210163

Représentant : M^e Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C511

FONDS COMMUN DE TITRISATION

[…]

[…]

Défaillant

POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DES HAUTS DE SEINE

[…]

[…]

Défaillant

LE PROCUREUR GENERAL

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

[…]

[…]

S.E.L.A.R.L. MMJ agissant par Maître E X ès qualités de liquidateur de la SCI A ET FILS

[…]

[…]

Représentant : M^e Philippe HOUILLON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL C.I.C. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 542 016 381

[…]

[…]

Représentant : M^e Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6 – N° du dossier 10801087

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Juin 2021, Madame Sophie VALAY-BRIERE, présidente, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente,

Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN

En la présence du Ministère Public, représenté par Monsieur Fabien BONAN, Avocat Général dont l’avis du 10/05/2021 a été transmis le même jour au greffe par la voie électronique.

La SCI A et fils, gérée par M. L De G A, est propriétaire :

— d’un ensemble immobilier sis à […], […] ;

— d’un appartement sis à […], […] […] ;

— d’une maison d’habitation sise à […], 39 et […], louée à M. H A I, père du gérant et associé.

Sur déclaration de cessation des paiements du 13 décembre 2018 de M. De G A, le tribunal judiciaire de Pontoise, par jugement en date du 13 décembre 2018, a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI A et fils, fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 13 décembre 2018 et désigné la Selarl MMJ, prise en la personne de maître X, en qualité de mandataire judiciaire. Le 22 septembre 2020, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire.

La créance de la banque CIC a été admise au passif de la société pour un montant de 203 573,06 euros.

Sur requête du 22 février 2021 de la Selarl MMJ, en sa qualité de liquidateur judiciaire, le juge-commissaire désigné dans la procédure collective, par ordonnance en date du 25 février 2021, a notamment :

— autorisé la Selarl MMJ, ès qualités, à céder amiablement les biens et droits immobiliers sis à Villeneuve la Garenne, 39 et […] libres de toute occupation au profit de M. C Y, agissant pour son propre compte et demeurant […], […] moyennant un prix de 1 350 000 euros hors taxes et hors frais, payable le jour de la vente ;

— dit que l’acte de vente devra être réalisé au plus tard le 31 décembre 2021;

— dit que la Selarl MMJ, ès qualités, passera les actes nécessaires à la réalisation de la vente.

Par déclarations du 9 mars 2021 et du 23 mars 2021, la SCI A et Fils et M. L De G A ont interjeté appel de cette ordonnance.

Les procédures ont été jointes le 29 mars 2021.

Les déclarations d’appel ont été signifiées au Fond commun de titrisation et au Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts de Seine par actes d’huissier remis respectivement à personne habilitée et à l’étude, le 6 avril 2021.

Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 juin 2021, puis signifiées au Fond commun de titrisation et au Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts de Seine par actes d’huissier remis à personne habilitée le 11 juin 2021, la SCI A et fils et M. L De G A demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel, les dire recevables et biens fondés ;

— constater l’irrégularité de la convocation du 8 janvier 2021 ;

— constater la nullité de la convocation du 8 janvier 2021, et de l’ordonnance du 25 février 2021 ;

A titre subsidiaire,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance.

Après avoir expliqué que la déclaration d’appel, le bulletin n°1 et l’avis de fixation ont été régulièrement signifiés à M. Y, que la Selarl MMJ, en sa qualité de mandataire judiciaire, a été régulièrement intimée, qu’ils n’avaient pas à intimer l’acquéreur évincé et que leurs conclusions respectent les dispositions des articles 15 et 954 du code de procédure civile, ils concluent à la recevabilité de l’appel et de leurs conclusions.

Ils soutiennent ensuite que l’ordonnance est nulle faute pour le juge-commissaire d’avoir convoqué le dirigeant et la SCI et d’avoir mentionné sur la convocation adressée à l’associé l’objet de l’audience à savoir la vente de gré à gré de l’immeuble de Villeneuve la Garenne, celle-ci indiquant uniquement qu’elle était destinée à examiner les offres de reprise.

Ils font également valoir que la vente est irrégulière dès lors que la vente sur adjudication étant la règle en application de l’article L.642-18 du code de commerce, le juge-commissaire aurait dû s’expliquer sur son choix de procéder de gré à gré, étant souligné que le prix proposé est inférieur aux estimations.

Ils considèrent, également, qu’il n’a pas été tenu compte de la situation du locataire qui peut prétendre se maintenir dans les lieux jusqu’au terme du bail, de sorte que les locaux ne seront pas libres de toute occupation au 31 décembre 2021, et qui n’a pas été en mesure de connaître ses droits résultant des dispostions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ils soulignent, enfin, que l’alinéa 2 de l’article L.642-3 du code de commerce permet au débiteur de demander au tribunal l’autorisation de cession à son profit et estiment qu’au regard du montant du prix qui permettra de payer le passif de 714 481 euros, le tribunal pourrait admettre un rachat par l’un des associés.

M. Y, dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 juin 2021, signifiées au Fond commun de titrisation par acte d’huissier remis à personne habilitée le 1er juin 2021 et au Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts de Seine par acte d’huissier remis à personne habilitée le 4 juin 2021, demande à la cour de :

— dire et juger irrecevables les déclarations d’appel de M. de G A et de la SCI A et fils, faute d’avoir intimé toutes les parties ;

— dire et juger irrecevable la déclaration d’appel de M. De G A, n’ayant pas la qualité de partie;

— dire et juger irrecevables les conclusions d’appel de M. De G A et de la SCI A et fils, au visa des articles 954, 961 et 15 du code de procédure civile ;

En conséquence, dire et juger caduques les déclarations d’appel faute de conclusions conformes dans le délai pour conclure ou à tout le moins dire et juger la cour non saisie de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter M. De G A et la SCI A et fils de toutes leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

En tant que de besoin, statuant à nouveau,

— autoriser la Selarl MMJ, en la personne de maître X, à céder amiablement les biens et droits immobiliers sis à Villeneuve la Garenne, 39 et […], libres de toute occupation à son profit, agissant pour son nom propre, moyennant un prix de 1 350 000 euros HT et hors frais, ledit prix payable comptant le jour de la vente ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. De G A et la SCI A et fils, à lui verser, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que les déclarations d’appel sont irrecevables en ce que ni M. Z, acquéreur évincé, ni la Selarl MMJ, en qualité de liquidateur judiciaire, n’ont été intimés ; que si la SCI a un droit propre à interjeter appel tel n’est pas le cas du dirigeant de sorte que M. G A n’a pas qualité pour interjeter appel ; que les conclusions sont irrecevables en ce qu’elles ne comportent aucune mention des moyens de droit et de fait sur lesquels les appelants fondent leur demande et qu’en l’absence de conclusions recevables, la déclaration d’appel est caduque.

Il considère que l’ordonnance n’est pas nulle dès lors que le conseil de la SCI a comparu à l’audience, que la convocation mentionnait l’objet de l’audience et que la cession s’est réalisée dans de meilleures conditions que dans l’hypothèse d’une vente par adjudication.

Enfin, rappelant que le bien est occupé par la famille A I dans des conditions particulièrement avantageuses, il indique que M. A, en ses qualités d’associé de la SCI et de père du gérant, ne peut, en application de l’article L.642-3 du code de commerce, régulariser une offre.

La Selarl MMJ, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI A et fils, dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 20 mai 2021, signifiées au Fond commun de titrisationle 14 mai 2021 et au Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts de Seine le 25 mai 2021, par actes d’huissier remis à personne habilitée, demande à la cour de :

— débouter M. De G A et la SCI A et fils de leur appel ;

— confirmer purement et simplement l’ordonnance ;

— condamner solidairement M. De G A et la SCI A et fils à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que s’agissant de la SCI A et fils, cette indemnité sera employée en frais privilégiés de la liquidation judiciaire ;

— condamner les appelants aux dépens d’appel.

Après avoir relevé que l’argumentation des appelants s’appuie sur l’article L.642-18 alinéas 1 et 3, dans sa version applicable du 1er janvier 2007 au 15 décembre 2009 et non dans sa version en vigueur, elle réplique que la débitrice était représentée par son conseil lors de l’audience devant le

juge-commissaire, que la demande de renvoi démontre que le dirigeant de la SCI avait bien reçu une convocation, et que l’objet de la convocation était clair.

S’agissant de la vente de gré à gré, qu’elle estime régulière et conforme aux dispositions légales, elle souligne que le prix de vente est supérieur à l’estimation expertale, de sorte que la réalisation dans ces conditions permet une cession dans de meilleures conditions que dans une vente sur adjudication.

Elle ajoute, d’une part, que la substitution du locataire à l’adjudicataire, par application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, serait illégale par application des dispositions de l’article L.642-3 du code de commerce, dès lors que M. H A et son épouse ont la qualité d’associés de la SCI et de parents du gérant et, d’autre part, que la vente de gré à gré a le caractère d’une vente judiciaire qui écarte l’application du texte invoqué par les appelants.

Elle soutient également qu’il serait inexact de prétendre que le locataire n’aurait pas été en mesure de connaître ses droits puisque le conseil de la SCI a fait valoir devant le juge-commissaire que celui-ci avait suivi la procédure.

Elle indique, enfin, que la date du 31 décembre 2021 tient justement compte de la situation du locataire dont le bail expire à cette date.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 11 juin 2021, le Crédit industriel et commercial (CIC) demande à la cour de :

— déclarer M. De G A et la SCI A et fils irrecevables en leurs demandes ;

— débouter M. De G A et la SCI A et fils de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer purement et simplement l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— condamner les appelants aux dépens d’appel.

Il soutient qu’aux termes de leur argumentation les appelants ont reconnu avoir été destinataires de la convocation adressée par le tribunal et que le conseil de la SCI a comparu devant le juge-commissaire de sorte que l’ordonnance n’est pas nulle.

Il indique par ailleurs que la vente est régulière en ce que le prix proposé par l’acquéreur est supérieur à l’estimation maximale de l’expert.

Enfin, il explique que le locataire ne peut pas prétendre se substituer à l’acquéreur en application de l’article L.642-3 du code de commerce.

Dans son avis notifié par RPVA le 10 mai 2021, le ministère public demande à la cour de confirmer l’ordonnance. Après avoir rappelé que l’ordonnance n’est pas nulle faute pour l’article L.642-18 du code de commerce de prévoir la convocation du dirigeant aux opérations à peine de nullité, le ministère public indique que l’article L.642-18 du code de commerce dispose que l’autorisation d’une vente de gré à gré n’est qu’une faculté offerte au juge-commissaire et que celui-ci n’a pas l’obligation de motiver son choix d’écarter une vente par adjudication. Il relève en outre que les estimations produites par les appelants n’ont pas valeur d’expertise contrairement à celle réalisée par la société Sodexi, qu’aucune offre supérieure à 1 350 000 euros n’a été déposée et que M. A I a bien été convoqué aux opérations de cession.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Si la débitrice a qualité pour interjeter appel, au titre d’un droit propre, tel est également le cas, en présence d’une société, de son représentant légal ; par suite, l’appel formé par M. L De G A, en son nom personnel, est irrecevable.

La voie de l’appel n’étant pas ouverte au candidat évincé, qui n’émet pas de prétention, il ne peut pas intervenir dans la procédure d’appel de sorte que M. Z n’avait pas à être intimé.

Il est exact que la Selarl MMJ a été intimée en qualité de mandataire judiciaire et non en sa qualité de liquidateur judiciaire ; cependant celle-ci étant intervenue à l’instance en cette dernière qualité, l’appel n’est pas plus irrecevable de ce chef.

Contrairement à ce qui est allégué par M. Y, les conclusions des appelants, qui comportent les moyens en fait et en droit sur lesquels s’appuient leurs prétentions, sont recevables et ont été déposées dans le délai légal. Aucune caducité de la déclaration d’appel n’est donc encourue à ce titre.

Aucun moyen n’étant développé par le CIC au soutien de sa prétention tendant à l’irrecevabilité des demandes des appelants, celles-ci ne peuvent qu’être déclarées recevables.

Selon l’article L.642-18, alinéas 1 et 3, du code de commerce, dans sa version issue de l’ordonnance du 19 décembre 2011, applicable à la procédure ouverte le 13 décembre 2018, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L.322-5 à L.322-13 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L.332-6 et L.322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. […] Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

L’article R.642-36-1 du code de commerce précise que le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque celui-ci se trouve dans l’une des situations prévues à l’article R.641-30, ainsi que le liquidateur.

Il est établi par le mail adressé le 17 février 2021 au juge-commissaire du tribunal judiciaire de Pontoise par le cabinet d’avocats Boquet Nichet-Lageat, se présentant comme le conseil de la SCI A et Fils 'dans le cadre de l’instance appelée à votre audience du jeudi 18 février 2021 à 14h (copie convocation jointe)' et précisant que M. A ' tente de réunir des fonds pour parvenir à une clôture de la procédure par une extinction du passif’ que la débitrice a été convoquée à l’audience et informée de l’objet de celle-ci. Il n’est pas contesté que, sa demande de renvoi rejetée, elle a comparu à l’audience représentée par son conseil qui a été entendu.

En outre, il est constant que M. H A I, associé de la SCI, pére du gérant et locataire, a également été convoqué le 8 janvier 2021 à l’audience du juge-commissaire du 18 février 2021

pour être entendu 'dans le cadre des offres de reprise du bien sis 39/[…] à […] dans l’affaire référencée en marge ; Affaire : La SCI A et Fils'.

Dans ces conditions, les demandes tendant à voir 'constater’ la nullité de la convocation du 8 janvier 2021 et en conséquence de l’ordonnance déférée seront rejetées.

Si les dispositions de l’article L.642-18 du code de commerce prévoient que l’adjudication d’un immeuble a lieu aux enchères publiques, elles laissent toutefois au juge-commissaire la possibilité, dans certains cas, de recourir à la vente par adjudication amiable ou de gré à gré.

Quand bien même, le juge-commissaire a insuffisamment motivé son choix de céder de gré à gré l’immeuble de la SCI par rapport à la consistance des biens et à leur emplacement, il a toutefois visé le rapport établi le 30 septembre 2020 par la société Sorexi, expert immobilier qui, aux termes d’un document détaillé et circonstancié, en a fixé le prix à 1 150 000 euros, ainsi que les offres reçues, précisant que celle déposée par M. Z est 'inférieure financièrement’ à celle présentée par M. Y.

Au demeurant, l’avis de valeur réalisé par B, à la demande de M. A, selon lequel le prix de l’immeuble pourrait être compris entre 1 800 000 euros et 2 100 000 euros, et l’estimation de l’agence Laforêt du 17 mai 2019 estimant le prix entre 2 600 000 et 2 800 000 euros, que les appelants versent aux débats, sont insuffisants à démontrer qu’une vente aux enchères aurait permis d’obtenir un prix supérieur à celui offert par M. Y dès lors que le premier est incomplet et non daté, que la seconde est antérieure à la modification du PLU et, enfin, que le résultat d’une enchère dépend en partie du nombre de personnes intéressées alors qu’en l’espèce seules deux offres ont été déposées.

Par ailleurs, l’ordonnance a prévu une date de réalisation au plus tard le 31 décembre 2021, laquelle correspond à la date d’expiration du bail consenti à M. et M^me H A I, de sorte qu’il est inexact d’affirmer que la situation du locataire n’a pas été prise en compte.

Enfin, les appelants ne peuvent revendiquer l’application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui permet au locataire de se substituer à l’adjudicataire, qui, en l’espèce, se heurte aux dispositions particulières de l’article L.642-3 du code de commerce qui interdisent au débiteur et à ses parents de présenter une offre d’acquisition, étant relevé de surcroît que le juge-commissaire n’a pas été saisi par le ministère public aux fins de cession au profit de l’une de ces personnes, seule possibilité de déroger à l’interdiction prévue.

Il convient, dans ces conditions, de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut,

Déclare recevables les appels et les demandes de la SCI A et fils ;

Déclare irrecevable l’appel formé par M. L De G A ;

Déboute M. Y de ses demandes d’irrecevabilité des conclusions des appelants et de caducité de la déclaration d’appel ;

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI A et fils à payer la somme de 1 500 euros chacun à la Selarl MMJ, ès qualités, à M. Y et au CIC ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, La présidente,