COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 28A

DU 02 MARS 2021

N° RG 19/05156

N° Portalis DBV3-V-B7D-TKR3

AFFAIRE :

Epoux X

C/

Epoux Y

B E

Epoux E

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 15/02568

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— l’ASSOCIATION S CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS,

— M^e Marion DELPY,

— la SCP FINKELSTEIN/ DAREL/AZOULAY/ROLLAND/CISSE,

— M^e Claire RICARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame F G épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

Monsieur H X

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble au […]

95430 AUVERS-SUR-OISE

représentés par M^e S CLAVIER de l’ASSOCIATION S CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier 120005

APPELANTS

****************

Monsieur I Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame J Y

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble au […]

[…]

représentés par M^e Marion DELPY, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 97

Monsieur B E

né le […] à […]

de nationalité Française

Balcon des Arènes E n°3005

[…]

[…]

r e p r é s e n t é p a r M e C h a r l o t t e R O M E R O s u b s t i t u a n t M e K a t y C I S S E d e l a S C P FINKELSTEIN/DAREL/AZOULAY/ROLLAND/CISSE, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 2110903

Monsieur C E

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame D E

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Claire RICARD, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2190685

M^e C SACKOUN, avocat plaidant – barreau de PARIS

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Nathalie LAUER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame D LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 6 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :

— déclaré irrecevable pour autorité de la chose déjà jugée la demande de M. B E visant à voir dire n’y avoir lieu à ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de K E,

— rappelé que, par jugement du 8 avril 2013, ce tribunal a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de K L et désigné pour y procéder le président de la chambre interdépartementale des notaires de Versailles avec faculté de délégation,

— rejeté la demande de M^me D E et de M. C E visant à voir déclarer que la promesse de vente du 9 juillet 1989 leur est inopposable,

— déclaré recevable l’exception de nullité soulevée par M. et M^me Y,

— dit que la promesse de vente du 9 juillet 1989 est nulle,

— constaté que M. et M^me X ont été appelés dans la cause,

— Avant dire droit sur la valeur du vénale et locative du bien indivis, sur les possibilités de partage en nature et sur les travaux réalisés par M. et M^me X, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. S P, […], avec pour mission de :

' convoquer les parties et, dans le respect du contradictoire, les entendre et se faire remettre tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

' se rendre sur place 19 bis rue du Clos Sermon à Auvers-sur-Oise (95),

' visiter et décrire le bien immobilier dépendant de l’indivision,

' estimer sa valeur vénale actuelle et sa valeur locative,

' donner son avis sur les possibilités de partage en nature et dans l’affirmative sur la composition des lots,

le cas échéant dire s’il y lieu de recourir à une vente et dans ce cas donner un avis sur la mise à prix,

' évaluer le montant des travaux (matériaux et main d''uvre) que M. et M^me X justifient avoir réalisé dans la maison et, le cas échéant, estimer l’augmentation de valeur apportée au fonds par ces travaux,

' apporter toute précision utile à la solution du présent litige,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal de grande instance de Pontoise, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

— dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— fixé à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. C E et M^me D E, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de six semaines à compter du présent jugement, sans autre avis,

— dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— désigné le juge chargé du contrôle des expertises pour statuer sur toutes difficultés afférentes au déroulement des opérations d’expertise,

— invité les parties à se rapprocher du centre de médiation du Val-d’Oise, Mediavo […] pour rechercher une solution amiable à leur différend,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— sursis à statuer sur les demandes plus amples des parties,

— réservé les dépens ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 12 juillet 2019 par M. H X et M^me F G épouse X à l’encontre de M. et M^me Y, de M. C E et M^me D E et de M. B E ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2019 par lesquelles M. H X et M^me F G épouse X demandent à la cour de :

— Déclarer recevables et fondés les concluants en leur appel, les y dire bien fondés,

Y faisant droit,

Réformer le jugement en ce qu’il a :

' déclaré recevable l’exception de nullité soulevée par M. et M^me Y,

' dit que la promesse de vente du 9 juillet 1989 est nulle,

' avant dire droit sur la valeur du vénale et locative du bien indivis, sur les possibilités de partage en nature et sur les travaux réalisés par eux, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. S P, […] et définit sa mission,

' sursis à statuer sur les demandes plus amples des parties.

Déclarer purement et simplement irrecevables M. et M^me Y en toutes leurs demandes, fins et conclusions, particulièrement de nullité pour cause de prescription ; les y dire en toute hypothèse mal fondés en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. et M^me X ; les en débouter de toutes fins qu’elles comportent.

Déclarer irrecevables et non fondés M. et M^me E en toutes leurs demandes, fins et conclusions, à tout le moins en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre ; les en débouter de toutes

fins qu’elles comportent.

Dire n’y avoir lieu à expertise en vue d’un partage,

Les déclarer recevables et fondés en leur demandes reconventionnelles et, y faisant droit : *

' déclarer parfaite la vente du bien sis à Auvers-sur-Oise (95 430), […], […], intervenue entre d’une part,

— M^me D E, née le […] à Montreuil-sous-Bois (93), de nationalité française, gérante de société, demeurant […],

— M. B E, né le […] à […], de nationalité française, retraité, demeurant 503, avenue de Valescure à Saint-Raphaël (83700),

— M. C E, né le […] à Montreuil-sous-Bois (93), de nationalité française, gérant de société, demeurant […]

et, d’autre part,

— M^me B O épouse Y, née le […] à […], de nationalité française, retraitée,

— M. I Y, né le […] à […], de nationalité française, retraité demeurant ensemble […]

' déclarer parfaite la vente du bien sis à Auvers-sur-Oise (95 430), […], […], intervenue entre, d’une part,

— M^me B O épouse Y,

— M. I Y,

et, d’autre part,

— M^me F G épouse X, née le […] à Argenteuil (Val-d’Oise), de nationalité française,

— M. H X, né le […] à Nanterre (Hauts-de-Seine), de nationalité française,

demeurant ensemble […] à Auvers-sur-Oise (954530),

' Renvoyer les parties par devant notaire pour régulariser l’acte à fin de publication au service de la publicité foncière du titre de propriété des concluants,

' Dire que, si l’une ou l’autre des parties venait à y manquer après sommation dans le délai de trois mois suivant l’arrêt à intervenir, ledit arrêt tiendrait lieu de titre et serait publié pour tel au service de la publicité foncière compétent, étant précisé pour les besoins de la publicité foncière :

— précédents propriétaires : M^me B O épouse Y et M. I Y,

— nouveaux propriétaires M^me F G épouse X et M. H X,

— prix : 280 000 euros, frais à la charge de l’acquéreur

— désignation des biens :

' une maison d’habitation sise à Auvers-sur-Oise (Val-d’Oise), […], édifiée sur cave et garage, composée d’un rez-de-chaussée avec séjour, cuisine, trois chambres, salle de bains, commodités, sur un terrain de 3 045 m²,

' un ponton au bord de l’Oise,

' le tout cadastré dite ville d’Auvers-sur-Oise section AP 407 pour trente ares quarante-cinq centiares tel au surplus que cet immeuble existe, s’étend, poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, appartenances et dépendance, ainsi que tous droits quelconques y attachés, sans aucune exception ni réserve

— pour l’effet relatif : le bien avait été acquis par les vendeurs le 9 juillet 1989 suivant acte sous seing privé de cette date dont une copie avait été enregistrée à la recette de Pontoise-Est le 13 juillet 1989, bordereau 267, case 1, folio 95, volume 4, acte complété par un « addenda » du 21 novembre 1989, lui-même enregistré à la recette de Pontoise-Est le 24 novembre 1989, bordereau 424, case 6, folio 2, volume 5,

Infiniment subsidiairement,

—  Condamner in solidum M. et M^me E et M. et M^me Y à leur rembourser la somme de 25 314,00 euros assortie des intérêts légaux à compter de son versement avec anatocisme pour toute année écoulée,

Avant dire droit sur le remboursement des impenses réalisées par les concluants dans le bien en cause :

—  Confirmer la désignation de M. P, expert, en ce que sa mission porte d’avoir à :

' se faire communiquer tous éléments utiles à l’accomplissement de sa mission,

' convoquer les parties et, connaissance prise des pièces et de l’ouvrage,

' déterminer l’état dans lequel se trouvait la maison en cause avant l’entrée dans les lieux de M. et M^me X,

' décrire l’état actuel de l’immeuble,

' Fixer le montant de la somme dont le fonds a augmenté de valeur du fait de ces travaux à la date la plus proche possible de celle à laquelle statuera le tribunal,

' Évaluer le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date de remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent les constructions, plantations et ouvrages,

' du tout dresser rapport à déposer au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine,

En toute hypothèse,

—  Condamner in solidum M^me D E, M. C E et M. et M^me Y à leur verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

—  Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux d’appel dans les termes de l’article 699 du même code au profit des avocats constitués ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2019 par lesquelles M. I Y et M^me J O épouse Y invitent cette cour, au visa des articles 1240, 1302-2, 1343-2, 1589 et 1988 du code civil, 700 du code de procédure civile, de l’arrêt de l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation du 13 décembre 1962 et de l’acte authentique de vente du 17 février 2017, à :

—  Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

—  Dire et juger qu’ils sont bien fondés à se prévaloir d’un mandat apparent eu égard aux circonstances de l’espèce, ce dont il convient d’en déduire que la vente est parfaite,

- Ordonner la réitération de la vente par acte authentique devant M. Q R, notaire à Pontoise ou tout autre notaire dont les parties auraient fait le choix et à défaut tout notaire qu’il plaira à la chambre régionale des notaires de désigner,

- Condamner M. et M^me X à leur payer la somme de 108 000 euros à titre de dommages et intérêts réparant le préjudice financier né de l’occupation illicite de leur propriété,

A titre subsidiaire :

—  Dire et juger que la promesse synallagmatique est nulle et de nul effet,

—  Constater que le prix de vente a frauduleusement profité à l’ensemble des indivisaires en désintéressant les créanciers de ceux-ci,

—  Condamner solidairement MM. B et C E ainsi que M^me D E à leur restituer les sommes suivantes :

' 15 244 euros portant intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 1989,

' 144 826,57 euros portant intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 1989,

' 22 867,35 euros portant intérêt à compter du 1^er mars 1990,

—  Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

A titre infiniment subsidiaire :

—  Dire et juger que l’indivision s’est indûment enrichi à leur préjudice,

—  Constater que le prix de vente a frauduleusement profité à l’ensemble des indivisaires en désintéressant les créanciers de ceux-ci,

- Condamner solidairement MM. B et C E ainsi que M^me D E, au titre de la répétition de l’indu, à leur restituer les sommes suivantes :

' 15 244 euros portant intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 1989,

' 144 826,57 euros portant intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 1989,

' 22 867,35 euros portant intérêt à compter du 1^er mars 1990,

—  Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause :

—  Condamner solidairement MM. B et C E ainsi que M^me D E à leur payer la somme de 162 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  Condamner solidairement MM. B et C E, M^me D E et M. et M^me X à leur payer en cause d’appel la somme de 6 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  Condamner solidairement les parties perdantes aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2020 par lesquelles M. C E et M^me D E demandent à la cour de :

— Dire l’appel principal de M. et M^me X et l’appel incident de M. et M^me Y mal fondés,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter M. et M^me X, M. et M^me Y et M. B E de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. et M^me X, M. et M^me Y et M. B E à payer à chacun d’entre eux la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure

civile,

— Condamner M. et M^me X, M. et M^me Y et M. B E aux entiers dépens d’appel, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2020 par lesquelles M. B E demande à la cour de :

— Réformer le jugement dont appel et déclarer autant irrecevable que mal fondée l’action en nullité de M. et M^me Y,

— Le réformer tout autant en ce qu’il a déclaré nulle, faute de mandat des enfants E, la vente litigieuse et valider en tant que de besoin la promesse synallagmatique du 9 juillet 1989 et son addenda du 21 novembre 1989 conclus entre M. B E tant en son nom qu’en celui de ses enfants, et M. et M^me Y,

Vu l’acte de vente à leur profit du 17 février 2017,

— Dire et juger que M. C et M^me D E seront tenus de le réitérer à l’effet de le rendre parfait et renvoyer les parties devant notaire pour régulariser l’acte,

— Réformer en tout état de cause le jugement entrepris en ce que la vente par M. B E de sa seule part indivise était parfaite et renvoyer les parties devant notaire comme dit ci-dessus,

— Dire n’y avoir lieu à ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, tant de la communauté ayant existé entre M. B E et K L épouse E, que de la succession de K E,

A titre subsidiaire,

— Lui donner acte de ce qu’il s’en rapporterait à justice pour le cas où la cour confirmerait le jugement de ce chef, et désigner, en ce cas pour y procéder, le président de la chambre départementale des notaires du Val-d’Oise, en limitant la mission du notaire à la proposition de répartition du prix de cession entre les indivisaires à raison de leurs droits respectifs dans ladite indivision,

— Dire en tout état de cause n’y avoir lieu à expertise,

— Débouter M^me D et M. C E, mais aussi M. et M^me Y et M. et M^me X de toutes leurs autres demandes fins et conclusions comme dirigées à son encontre,

— Condamner M^me D et M. C E, ou à défaut d’eux M. et M^me Y, voire tous ceux-ci in solidum, à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Voir ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de comptes, liquidation et partage ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2020 par le magistrat chargé de la mise en état ;

FAITS ET PROCÉDURE

K L est décédée le […] laissant pour lui succéder :

— son époux, M. B E,

— ses deux enfants, M. C E et M^me D E.

Il dépend de sa succession une maison située […]t à Auvers-sur-Oise.

Par acte sous seing privé, M. B E et M. et M^me Y ont, le 9 juillet 1989, signé une promesse synallagmatique de vente portant sur ce bien, le prix convenu étant fixé à la somme de 1.200.000 francs.

Par acte sous seing privé signé entre les mêmes le 21 novembre 1989, a été consentie aux acquéreurs la jouissance anticipée de ce bien par le vendeur dès le 21 décembre suivant.

Selon M. C E et M^me D E, par une lettre du 20 mars 1990 émanant de M^e Simon, notaire à Boulogne-Billancourt, ils ont appris que la maison d’Auvers-sur-Oise avait fait l’objet d’une promesse de vente au profit de M. et M^me Y au prix susmentionné.

Sur sommation de M. et M^me Y à l’ensemble des indivisaires, le 9 avril 1990, M. B E et M. C E se sont présentés devant M^e Simon, notaire, en vue de signer l’acte authentique de vente de l’immeuble litigieux. Le notaire a constaté l’absence de M. et M^me Y.

Un protocole d’accord a été signé entre M. B E, M. C E et M^me D E et la banque BNP, vraisemblablement en juin 1993, qui actait le désistement d’instance et d’action de la banque contre la succession E/L à la suite du versement par l’emprunteur

de la somme de 450.000 francs en règlement de l’emprunt contracté pour l’achat par M. B E et sa défunte épouse d’un terrain situé 21, rue du Clos Sermont à Auvers-sur-Oise.

Le 14 décembre 1996, M^me D E, et le 15 mars 1997, M. C E,, donnaient quittance à leur père de la réception de la somme de 50.000 francs, chacun, en règlement de la succession de leur mère.

Par acte du 6 août 2010, M. C E et M^me D E ont fait assigner M. B E, pour voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de leur mère et désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur la composition des lots.

Par jugement en date du 8 avril 2013, le tribunal de grande instance de Pontoise a, en particulier, ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de K L et ordonné, avant dire droit, une expertise judiciaire sur la valeur de la maison indivise et la possibilité de partage en nature.

Dans ses motifs, le tribunal a retenu que M. B E ne justifiait pas avoir reçu mandat exprès de ses enfants l’autorisant à vendre en leur nom le bien immobilier situé à Auvers-sur-Oise, qu’il ne pouvait consentir seul à la promesse de vente de la totalité du bien indivis, au-delà de sa seule quote-part, et que la promesse était donc irrégulière et ne pouvait avoir aucun effet à l’égard des indivisaires qui n’y avaient pas consenti.

Le 16 juin 2014, l’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état, eu égard aux difficultés rencontrées dans l’affaire et devant l’impossibilité de procéder à une visite des lieux. Il a, en effet, indiqué que le bien immobilier, objet de l’expertise, était occupé par de nouveaux propriétaires, M. et M^me X, qui n’avaient aucune relation avec les demandeurs et le défendeur.

Par conclusions valant constitution aux fins d’intervention volontaire principale notifiées le 6 mars 2017, M. I Y et M^me J O épouse Y sont intervenus à l’instance.

Par jugement du 16 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné à M. C E et M^me D E, demandeurs à l’instance, ou, à défaut, à l’un ou l’autre des défendeurs, d’appeler M. et M^me X – ou le cas échéant, les occupants actuels des lieux- à la procédure, et sursis statuer sur l’ensemble des demandes.

Par acte d’huissier de justice du 24 novembre 2017, M^me D E et M. C E ont fait assigner en intervention forcée M. H X et M^me F G épouse X.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 22 février 2018.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement déféré ayant notamment rappelé que par jugement du 8 avril 2013, ce tribunal a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de K L et désigné pour y procéder le président de la chambre interdépartementale des notaires de Versailles avec faculté de délégation, et dit que la promesse de vente du 9 juillet 1989 est nulle.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les 'dire et juger’ et les 'constater’ ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

La cour ne répondra de ce fait à de tels 'dire et juger’ et 'constater’ qu’à condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

De même, l’article 954 oblige les parties à formuler expressément leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions, la cour ne statuant que sur celles-ci. L’adverbe 'expressément’ qualifie sans aucun doute possible une volonté clairement exprimée.

A cet égard, la cour constate que si M. B E indique dans le dispositif de ses dernières écritures (page 11) 'Dire n’y avoir lieu à ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, tant de la communauté ayant existé entre les époux E/L que de la succession de K E', il ne demande pas pour autant, préalablement, l’infirmation du jugement en ce qu’il déclare irrecevable pour autorité de la chose déjà jugée la demande de M. B E visant à voir dire n’y avoir lieu à ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de K E. La cour en conclut que ce chef du dispositif n’est pas querellé.

Du reste, dans les motifs de ses écritures, il ne développe aucun moyen de nature à combattre l’appréciation du premier juge sur ce point de sorte que, en toute hypothèse, une demande d’infirmation de ce chef du dispositif du jugement n’aurait pu prospérer faute de moyens de fait et de droit avancés au soutien d’une telle demande.

Sur les limites de l’appel,

Comme indiqué précédemment, l’infirmation du jugement en ce qu’il déclare irrecevable pour autorité de la chose déjà jugée la demande de M. B E visant à voir dire n’y avoir lieu à ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de K E, n’est pas poursuivie.

De même, M^me D E et de M. C E ne poursuivent pas l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette leur demande tendant à voir déclarer que la promesse de vente du 9 juillet 1989 leur est inopposable.

Ces dispositions du jugement sont dès lors devenues irrévocables.

Les autres dispositions du jugement sont critiquées.

Sur le caractère parfait de la vente du 9 juillet 1989

Se fondant sur les dispositions des articles 815-3 et 1988 du code civil, le jugement a retenu que M. et M^me Y n’étaient pas fondés à se prévaloir de l’existence d’un mandat apparent de sorte que la promesse de vente du bien litigieux signée entre eux et M. B E, au delà de la quote part lui revenant, ne pouvait pas être qualifiée de parfaite.

—  Moyens des parties

M. et M^me Y poursuivent l’infirmation du jugement de ce chef et, se prévalant de la théorie du mandat apparent et des arrêts rendus par la Cour de cassation ( Assemblée. plén., 13 décembre 1962, pourvoi n° 57-11.569, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Assemblée plénière N 002 ; 3^e Civ., 4 mai 1982, pourvoi n° 81-11.415, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 111

), soutiennent que,

compte tenu des circonstances de l’espèce, en particulier l’existence de liens de parenté entre M. B E, M. C E et M^me D E, ils ont pu légitimement croire à l’existence d’un mandat donné par les enfants à leur père pour conclure cet acte de disposition du bien indivis.

Ils ajoutent, contrairement aux assertions de M. C E et M^me D E, être profanes en la matière et ne pas avoir été assistés lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, ce qui du reste est ici inopérant. Ils font en outre valoir que la remise de la somme de 1.200.000 francs (281.070 euros actuels) à M. B E caractérise leur croyance légitime à l’existence de ce mandat.

Ils rappellent que le 9 avril 1990, M. B E et M. C E se sont présentés devant M^e Simon, notaire, en vue de la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble litigieux (pièce adverse 4) et que, fort curieusement compte tenu de la position actuelle de M. C E et M^me D E, ils n’ont nullement manifesté devant le notaire leur désaccord relativement à cette vente ce qui, selon eux, démontrent qu’ils y avaient consenti, qu’ils y avaient intérêt et qu’ils sont d’une totale mauvaise foi.

Ils soulignent que M. C E et M^me D E ont nécessairement profité du produit de cette vente puisque son prix leur a permis de signer un protocole d’accord avec la BNP portant sur le remboursement d’un crédit immobilier de sorte qu’ils ne peuvent, sans mauvaise foi, soutenir ne pas avoir donné leur consentement à l’acte.

M. et M^me Y en concluent que tous ces éléments démontrent qu’ils ne pouvaient que légitimement croire en l’existence d’un mandat donné à la vente par M. C E et M^me D E à leur père, M. B E.

M. et M^me X poursuivent également l’infirmation du jugement de ce chef et avancent les mêmes moyens de fait et de droit que ceux développés par M. et M^me Y.

M. B E critique également le jugement en ce qu’il retient que la promesse de vente du 9 juillet 1989 n’est pas parfaite et prétend que ses enfants avaient une parfaite connaissance de la situation à laquelle la famille était confrontée et que, compte tenu de leur âge en 1989 (22 ans pour D et 26 ans pour C), de l’affection et de la confiance qu’ils avaient en lui, ils l’avaient laissé faire cette vente.

Il ajoute, se fondant sur les mêmes moyens de fait et de droit que les parties susmentionnées, qu’il apparaît à l’évidence que ses enfants lui avaient donné mandat pour réaliser cette vente. Il fait en particulier valoir que la BNP était créancière de l’indivision et réclamait le remboursement de l’emprunt contracté pour l’achat du bien litigieux de sorte que la vente du bien au profit de M. et M^me Y leur avait permis d’échapper aux poursuites que la banque envisageait contre l’indivision pour obtenir le remboursement de l’emprunt. Il précise à cet égard que le protocole signé par l’indivision E avec cette banque, non daté, mais datable au mois de juin 1993 grâce aux informations contenues dans les pièces 15 et 16, manifeste, de manière concrète, l’accord de ses enfants à la vente litigieuse qui constituait la seule solution pour la succession de régler la dette contractée auprès de ce banquier et pour lui permettre de régler à ses enfants, d’après l’estimation faite par le notaire, la part de la succession leur revenant (pièces 7, 8, 9). A l’appui de cette dernière affirmation, il se prévaut de la quittance établie par ses enfants en décembre 1996 et mars 1997 (pièces 8 et 9).

M. C E et M^me D E poursuivent la confirmation du jugement de ce

chef et rétorquent que les moyens développés par leurs adversaires sont inopérants compte tenu des exigences des articles 815-3 et 1988 du code civil.

Ils rappellent que la vente litigieuse ayant été conclue antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, ce sont bien les dispositions anciennes du code civil qui s’appliquent.

Se fondant ainsi sur les dispositions de l’article 1988 du code civil, ils soutiennent que le mandat de vendre est nécessairement exprès de sorte que les moyens de leurs adversaires relatifs au mandat apparent et à la croyance légitime de M. et M^me Y sont inopérants.

Invoquant en outre l’article 815-3 du même code, ils soutiennent qu’un indivisaire ne peut effectuer des actes de disposition d’un bien immobilier qu’après avoir recueilli l’accord de l’ensemble des indivisaires ce qui n’est nullement démontré en l’espèce.

—  Appréciation de la cour

L’article 815-3 du code civil précise qu’un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis. La vente par un seul indivisaire d’un immeuble indivis, au delà de la portion indivise lui appartenant, nécessite le consentement unanime de tous les indivisaires.

Selon l’article 1988 du code civil, le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.

Il résulte des textes susmentionnés que c’est à tort que M. B E, M. et M^me Y, M. et M^me X prétendent que la promesse de vente signée le 9 juillet 1989 portant sur l’ensemble de ce bien indivis était parfaite alors qu’ils ne produisent pas la preuve d’un mandat exprès donné par M. C E et M^me D E à leur père pour vendre le bien indivis.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité de la promesse de vente

* L’irrecevabilité de la demande en nullité de la promesse de vente

Le tribunal a rejeté le moyen soulevé par M. C E et M^me D E tiré de la prescription de l’action en nullité de la promesse de vente sollicitée, à titre subsidiaire, par M. et M^me Y aux motifs que cette nullité a été invoquée par ces derniers comme moyen de défense à l’action engagée par les premiers, tendant à faire juger que la promesse de vente litigieuse leur était inopposable. Il a, par voie de conséquence, retenu que ce moyen de défense s’analysait en une exception de nullité n’obéissant pas aux règles de droit commun de l’action en nullité.

M. et M^me X poursuivent l’infirmation du jugement sur ce point et font valoir que, conformément à l’article 329 du code de procédure civile, M. et M^me Y sont intervenus volontairement à titre principal à l’instance afin d’élever à leur profit une prétention qui leur était propre de sorte que c’est de manière erronée que le premier juge a jugé comme il l’a fait.

Ils prétendent que cette demande est prescrite dès lors que M. et M^me Y connaissaient les éléments sur lesquels cette action était fondée depuis plus de cinq années.

M. B E soutient également que la demande en nullité de la promesse de vente litigieuse est prescrite en développant les mêmes motifs que ceux précédemment exposés.

M. C E et M^me D E sollicitent désormais la confirmation du jugement qui retient que la nullité sollicitée constitue un moyen de défense et que M. et M^me Y sont recevables en cette demande. Ils sollicitent en outre la nullité totale de la promesse de vente litigieuse.

M. et M^me Y demandent la confirmation du jugement de ce chef.

—  Appréciation de la cour

La cour rappelle que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme injustifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, ce qui la différencie de la demande reconventionnelle, par laquelle, en application de l’article 64 du code de procédure civile, le défendeur originel tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions de son adversaire.

En l’espèce, M. et M^me Y ne se bornaient pas à solliciter le simple rejet des demandes de M. C E et M^me D E qui tendaient à dire inopposable la promesse de vente litigieuse, à les débouter de leur action en réalisation forcée de la vente, en restitution du prix ainsi que de leur demande de condamnation à leur verser une somme à titre de dommages et intérêts, mais, se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, ils sollicitaient, en particulier, la réitération de la vente, à défaut, la nullité de la promesse de vente, en tout état de cause, la condamnation de leurs adversaires à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 162.000 euros en réparation du préjudice subi au titre de la privation de la jouissance du bien qu’ils ont acheté pendant 27 années (500 euros/mois x 12 x 27).

Contrairement à ce que retient le tribunal, M. et M^me Y ne se bornaient pas à soulever un moyen de défense, mais formaient de véritables prétentions, soumises aux règles relatives à la prescription.

La cour relève que pour obtenir la nullité de la promesse de vente du 9 juillet 1989, M. et M^me Y soutiennent que la promesse de vente signée est nulle pour absence de capacité du signataire de l’acte et défaut de consentement des indivisaires.

La prescription de cette action en nullité de la vente a commencé à courir à compter du jour de la découverte des faits allégués à savoir de la connaissance par M. et M^me Y de l’absence de capacité du signataire de l’acte et du défaut de consentement des indivisaires.

Il résulte des productions et de la procédure que l’acte litigieux a été signé le 9 juillet 1989 entre M. B E et M. et M^me Y (pièce 5.3 produite par M. B E). Cet acte précise que le vendeur est M. B E, M. C E et M^me D E, ses enfants, qui lui ont donné mandat et tout pouvoir pour signer à sa place.

Un addenda a été signé le 21 novembre 1989 entre M. et M^me Y et M. B E et ses enfants, M. C E et M^me D E, qui, selon cet acte, lui ont donné mandat pour signer à leur place (pièce 5.4) cet accord supplémentaire portant essentiellement sur la jouissance anticipée de ce bien.

Il est incontestable que ni l’acte du 9 juillet 1989 ni l’addenda du 21 novembre 1989 ne mentionnent que le pouvoir donné par les enfants à leur père pour procéder à cet acte de disposition y a été annexé.

Pour autant, la qualité de profane du droit de M. et M^me Y ne permet pas de retenir que l’absence de production de ce pouvoir par M. B E caractérise la connaissance par ces acquéreurs de l’absence de capacité du signataire de l’acte et du défaut de consentement des indivisaires.

La sommation que M. et M^me Y ont fait délivrer aux indivisaires le 9 avril 1990 n’est pas plus de nature à caractériser leur connaissance, à cette date, de ces éléments. Du reste, cette sommation adressée à l’ensemble des indivisaires caractérise au contraire leur croyance en la capacité du signataire de l’acte et au consentement des indivisaires à cette promesse de vente.

Compte tenu des éléments versés aux débats, il apparaît de manière certaine que ce n’est qu’après leur intervention volontaire à l’instance opposant M. B E à ses enfants, M. C E et M^me D E, le 6 mars 2017, que M. et M^me Y ont eu connaissance du défaut de consentement des enfants, indivisaires, à cette vente.

Le délai de la prescription quinquennale a donc commencé à courir à compter du 6 mars 2017 de sorte que le délai de prescription expirait en 2022.

En introduisant leur demande subsidiaire aux fins de nullité de la promesse de vente en mars 2017, M. et M^me Y n’étaient dès lors pas prescrits.

La demande de M. et M^me Y tendant à la nullité de la promesse de vente est dès lors recevable.

En cause d’appel, M. C E et M^me D E sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il déclare nulle cette promesse de vente.

La recevabilité de cette demande n’est pas querellée. A cet égard, la cour constate que si M. et M^me X sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions de voir déclarer M. C E et M^me D E irrecevables en leurs demandes, ils ne développent cependant aucun moyen, ni de fait ni de droit, à cette fin.

Le jugement en ce qu’il qualifie d’exception de nullité la demande de M. et M^me Y sera infirmé et la cour déclarera recevables M. et M^me Y en leur demande de nullité de la promesse de vente, qui n’est pas prescrite.

* La nullité de la promesse de vente

Pour déclarer nulle la promesse de vente litigieuse, le tribunal retient que cette promesse a été donnée par un seul des indivisaires.

—  Moyens des parties

M. et M^me X poursuivent l’infirmation du jugement de ce chef et soutiennent que M. B E s’est engagé à titre personnel de sorte que, peu important l’irrégularité de la vente ainsi opérée à l’égard de M. C E et M^me D E, la cession de sa part dans cet immeuble est certaine.

Invoquant la jurisprudence constante de la Cour de cassation (1^re Civ., 4 octobre 2005, pourvoi n° 03-12.697, Bull. 2005, I, n° 359 ; 3^e Civ., 12 mai 2010, pourvoi n° 08-17.186, Bull. 2010, III, n° 95

), ils

soutiennent que la vente d’un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient de sorte que le jugement qui déclare nulle l’acte litigieux ne pourra qu’être infirmé.

M. B E poursuit également l’infirmation du jugement sur ce point et rétorque que M. et M^me Y ne peuvent pas plaider une chose et son contraire. Selon lui, ses acheteurs l’ayant sommé d’avoir à comparaître en février 2017 devant notaire aux fins de signer l’acte authentique de vente dans les termes de la promesse de vente du 9 juillet 1989 et de son addenda du 21 novembre 1989, ils ne peuvent plus en demander l’annulation.

M. et M^me Y ainsi que M. C E et M^me D E sollicitent la confirmation du jugement de ce chef et soutiennent que le défaut de capacité du signataire de l’acte et le défaut de consentement des indivisaires ne peuvent conduire qu’à l’annulation totale du contrat.

—  Appréciation de la cour

Effectivement une jurisprudence fermement établie de la Cour de cassation (cf. les arrêts susmentionnés, cités par les parties, mais aussi les arrêts de la 1^re civile du 22 janvier 2009, n° 07-20.625 ; 3^e civile du 30 janvier 2001, n° 99-14.423 ; 3^e chambre civile du 28 mai 1997, n° 95-15.392 ; 3^e civile du 21 juin 1995, n° 93617.522, Bull., III, n° 154, Civ. 18 novembre 1879, DP 1880, 1, p. 55

) opte pour

la nullité partielle de l’acte entre les parties en dissociant le sort de la quote part du vendeur et les droits de ses coïndivisaires.

Toutefois, l’analyse des actes litigieux démontrent qu’en l’espèce, les parties n’avaient pas seulement entendu vendre la part indivise appartenant à M. B E, mais que cette vente portait sur la totalité de ce bien ce qui du reste est confirmé par le montant de la transaction. Or, la réalisation de la vente totale du bien est soumise au consentement de l’ensemble des indivisaires ce qui, comme indiqué précédemment, n’est pas le cas. Il est établi que ceux-ci n’ont jamais ratifié cette promesse de vente de sorte que le contrat de vente n’a pas pu se former et qu’il n’y a eu vente ni de la totalité ni d’une partie indivise de l’immeuble. Les indivisaires qui n’ont pas consenti à cette vente et les acquéreurs, qui entendaient acheter la totalité du bien indivis, sont donc fondés à demander la nullité de cet acte.

Le jugement sera par voie de conséquence confirmé en ce qu’il dit nulle la promesse de vente du 9 juillet 1989.

Sur les effets de la nullité de la promesse de vente

Le tribunal a sursis à statuer sur les autres demandes aux motifs que les comptes entre les parties restaient à faire et que, compte tenu, en particulier, de l’expertise en cours, il ne disposait pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il apparaît opportun et de bonne administration de la justice, compte tenu des développements qui précèdent et des circonstances de la cause, en particulier en l’absence des conclusions de l’expert judiciaire désigné par le premier juge, de confirmer le jugement en ses autres dispositions relatives à l’expertise judiciaire et au sursis à statuer sur les autres demandes des parties.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne commande pas en cause d’appel d’allouer des sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt CONTRADICTOIRE et mis à disposition,

Dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement en ce qu’il déclare recevable l’exception de nullité soulevée par M. et Mme

Y.

Le CONFIRME pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE recevable la demande de M. et M^me Y tendant à voir déclarer nulle la promesse de vente du 9 juillet 1989.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,