COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 9 SEPTEMBRE 2021

N° RG 21/00352 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UIRY

AFFAIRE :

A X

C/

C Y

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Décembre 2020 par le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt

N° RG : 12-20-48

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Melina URICH POSTIC, barreau de Versailles, B1039

M^e Claire RICARD, barreau de Versailles, 622

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame A X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

92100 Boulogne-Billancourt

Représentant : M^e Melina URICH POSTIC, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : B1039

Assistée de : M^e Nathalie JOUVE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur C Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2211267

Assisté de : M^e Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2028 – substituée par M^e MAGNAN

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Mai 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 15 septembre 2001, M^me E Y a donné à bail à M^mes A X et F G un logement à usage d’habitation situé […] à Boulogne-Billancourt (92100). Le bail a été établi pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 7 200 francs. Un avenant a été signé le 15 septembre 2004, transférant le bail à M^me X seule. Le montant mensuel du loyer au 7 octobre 2020 était de 1 756,69 euros, charges comprises.

Par acte notarié de donation en date du 21 décembre 2005, M. C Y a acquis la propriété du logement loué.

Par acte d’huissier délivré le 14 mars 2019, M. Y a informé M^me X de son intention de vendre le logement et lui a donné congé pour le 14 septembre 2019 à minuit.

Le prix proposé par le bailleur à la locataire pour la vente du logement était de 530 000 euros.

M^me X n’a pas exercé son droit de préemption et s’est maintenue dans le lieux à l’issue du congé.

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 mars 2020, M. Y a fait assigner en référé M^me X aux fins d’obtenir principalement le constat de la validité du congé délivré le 14 mars 2019 fixant la date du congé au 14 septembre 2019, son expulsion la séquestration du mobilier, sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et l’injonction sous astreinte de laisser l’accès aux lieux aux heures prévues pour les visites de l’appartement faute de meilleur accord.

Par acte d’huissier délivré le 6 mars 2020, M^me X a fait assigner au fond M. Y devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, aux fins notamment de voir constater le caractère frauduleux du congé pour vendre qui lui a été délivré le 14 mars 2019, à effet au 14 septembre 2019.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 décembre 2020, le juge des référés du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

— déclaré valide le congé pour vente délivré le 14 février 2019 à M^me X,

— constaté que M^me X est occupante sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2019 à minuit,

— ordonné en conséquence à M^me X de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard 6 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M^me X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. Y sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, six mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques de la personne expulsée sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M^me X à payer à M. Y une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce

jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M^me X à payer à M. Y une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

— condamné M^me X à payer à M. Y une astreinte de 150 euros par visite qu’elle aura refusée en violation avec les termes du bail,

— condamné M^me X à payer à M. Y la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 19 janvier 2021, M^me X a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront et rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me X demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, de :

— la dire recevable en son appel ;

à titre principal,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

— a déclaré valide le congé pour vente lui ayant été délivré le 14 février 2019,

— a constaté qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2019 a minuit,

— lui a ordonné en conséquence de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard 6 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. C Y sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, six mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques de la personne expulsée sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’a condamnée à payer à titre provisionnel à M. Y une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— l’a condamnée à payer à M. Y une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

— l’a condamnée à payer à M. Y une astreinte de 150 euros par visite qu’elle aura refusée en violation avec les termes du bail ;

— l’a condamnée à payer à M. Y la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer ;

statuant à nouveau,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— constater l’absence de trouble manifestement illicite ;

en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer M. Y à mieux se pouvoir ;

à titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de voir dire le congé non-valide ;

statuant à nouveau,

— déclarer non valide le congé pour vendre lui ayant été délivré le 14 mars 2019 ;

à titre infiniment subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle lui a ordonné de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard 6 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

statuant à nouveau,

— lui accorder un délai de 24 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux pour libérer les lieux loués ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer soit 1 770,64 euros charges comprises ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. Y une astreinte de 150 euros par visite qu’elle aura refusée en violation du bail ;

statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à astreinte ;

— débouter M. Y de toute demande de ce chef ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. Y une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à astreinte ;

— débouter M. Y de toute demande de ce chef ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. Y une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

en toutes hypothèses,

— débouter M. Y de toutes ses demandes ;

— condamner M. Y à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. Y demande à la cour, au visa des articles L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 834 et 835 code de procédure civile, de :

— le recevoir en ses conclusions et de l’y déclarer bien fondé ;

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

pour le surplus,

— condamner M^me X à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M^me X, appelante, sollicite l’infirmation de la décision attaquée en arguant de l’incompétence du juge des référés en raison des contestations sérieuses qu’elle entend démontrer concernant la validité du congé pour vendre qui lui a été délivré le 14 mars 2019.

Elle relève que le congé pour vendre délivré au locataire en application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et qui lui confère un droit de préemption, suppose que l’intention du bailleur soit réellement de vendre le logement loué, la validité du congé s’appréciant à la date à laquelle il a été délivré.

Elle conteste en l’espèce la volonté réelle du bailleur de vendre dans la mesure où il n’existe aucun élément permettant selon elle d’établir l’intention sérieuse du bailleur.

Elle fait tout d’abord valoir que selon la jurisprudence, le congé pour vendre implique

nécessairement l’accomplissement d’actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective, actes positifs qui font défaut.

Ainsi elle souligne qu’il n’y a eu aucun 'acte préparatoire’ à une vente immobilière accompli par le bailleur alors que le congé pour vendre a été délivré depuis maintenant près de deux ans, qu’il n’y a pas eu d’estimation de la valeur du bien pourtant occupé depuis près de 20 ans, qu’il ne lui a pas été demandé de laisser accéder au logement les entreprises spécialisées dans l’établissement des diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière.

Elle ajoute qu’aucun élément n’est venu signaler que ce logement était un bien immobilier en 'vente', qu’il ne lui a jamais été demandé de laisser apposer sur les lieux loués un écriteau annonçant la mise en vente et qu’il n’y a jamais eu de tel écriteau depuis maintenant deux ans, que le bailleur ne justifie pas non plus de publicité ou d’annonce pour la vente de ce bien.

Elle considère qu’il n’est donc justifié d’aucune démarche du bailleur destinée à proposer le bien à la vente et soutient que les démarches effectuées en 2018 sont sans incidence dès lors que l’intention du bailleur doit être appréciée au regard des actes intervenus après la délivrance du congé.

Elle relève que les deux mandats signés avec la société Nexity-La Richardière le 1^er février 2018 et l’autre en avril 2019, sans aucune autre manifestation du bailleur de sa volonté de vendre, ne sauraient suffire à démontrer la volonté réelle du bailleur de vendre le bien et donc la nécessité de devoir mettre un terme au bail en cours depuis près de 20 ans.

Elle fait également valoir que les mandats en cause font apparaître un prix net vendeur de 490 000 euros et que l’offre de vendre au locataire à un prix supérieur au prix auquel le bien serait proposé à la vente 'aux tiers’ vient corroborer la fraude du bailleur.

M^me X prétend ensuite que non seulement il ne peut être relevé d’actes positifs de la part du bailleur en vue de parvenir à une vente du bien mais surtout, le comportement adopté par le bailleur après l’envoi du congé démontre qu’il n’entendait pas donner suite à la vente, la laissant ainsi légitimement croire qu’elle resterait dans les lieux.

Elle relève à cet égard qu’à compter du mois de septembre 2019, le bailleur a continué à lui délivrer des avis d’échéance et des quittances de 'loyers’ et lui a adressé en septembre 2019 la révision 'du loyer', la mention 'indemnité d’occupation’ apparaissant pour la première fois seulement sur la quittance remise en février 2020.

Elle indique qu’entre le mois de mars 2019 et le 22 janvier 2020, date à laquelle elle a été assignée en référé aux fins de validation du congé et demande d’expulsion, elle n’a pas été contactée par le bailleur, n’a reçu aucun courrier lui rappelant qu’elle devrait quitter les lieux au plus tard le 14 septembre 2019.

Elle rappelle qu’il n’y a jamais eu de problème concernant l’occupation du logement et qu’elle a toujours payé son loyer.

Elle considère donc que le congé ne lui a été notifié que dans le but de contourner les dispositions de la loi de 1989 relatives aux modalités et aux délais des congés, pour tenter de frauduleusement mettre fin au bail, un bailleur ne pouvant décider de délivrer un congé pour vendre pour ensuite se réserver la possibilité de vendre quand bon lui semblera, et qu’il appartiendra au juge du fond qu’elle a saisi de statuer sur la validité de ce congé.

M^me X précise que tant que la question de la validité du congé n’est pas tranchée au fond, il ne peut être dit qu’elle est occupante sans droit ni titre, avec les conséquences qui en découlent.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de déclarer non valide le congé dès lors que la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux pour libérer les lieux loués en faisant valoir qu’elle justifie avoir entrepris des démarches aux fins de trouver un logement dès la réception du congé pour vendre en mars 2019 et qu’elle n’a interrompu ses recherches qu’à compter du mois d’octobre 2019 quand elle a constaté que le bailleur, par son comportement, avait laissé le bail se renouveler pour une nouvelle période de 3 ans.

Elle précise avoir repris ses recherches depuis le début de l’année 2020 et en justifier, mais argue des difficultés pour trouver et louer un logement, en particulier dans le contexte de crise sanitaire actuel.

En toutes hypothèses, elle conteste toute 'stratégie d’entrave’ aux visites du logement et demande le rejet de la demande de condamnation à cet égard sous astreinte, vexatoire et mal fondée.

Elle conclut également au rejet de la demande d’astreinte dans l’hypothèse d’un refus de quitter les lieux dans les délais octroyés puisqu’elle justifie des démarches entreprises en vue de trouver un autre logement, rappelant qu’il n’y a jamais eu d’incident de paiement du loyer.

M. Y, intimé, demande la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en faisant valoir qu’aucun élément développé en cause d’appel par M^me X ne saurait faire obstacle à la compétence matérielle du juge des référés.

Il soutient que contrairement aux allégations 'mensongères et sans preuve’ de M^me X, il souhaite incontestablement vendre son bien depuis 2018, ayant déjà signé deux mandats de vente successifs avec la société Richardière.

Il souligne que s’agissant du prix de vente du bien concerné, les prix indiqués dans les mandats successifs sont purement indicatifs et que l’appelante ne conteste d’ailleurs pas que le bien n’a jamais été proposé à la vente à un prix 'supérieur’ (sic) à celui de 530 000 euros mentionné dans le congé pour vendre.

Il expose que M^me X est parfaitement informée depuis le mois de février 2018 de son intention de vendre l’appartement qu’elle occupe, ce qui résulte des pièces versées aux débats (courrier du 26 avril 2018, lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 4 juillet et 9 octobre 2018 et mandats de vente).

Il entend préciser que selon un arrêt de principe, il ne peut être fait grief à un propriétaire de ne pas avoir donné mandat de vendre un immeuble 'qui n’est pas libre de toute occupation’ et 'qu’aucune contestation sérieuse portant sur la validité du congé ne saurait, dès lors, être opposée au bailleur’ (cour d’appel de Paris, 23 mai 2013 n° 12/15291).

Il considère donc que la preuve du caractère sérieux de la vente est démontrée au-delà de ce que la jurisprudence exige en matière de validité du congé.

Il souligne à titre surabondant selon lui que contrairement à ce qu’indique l’appelante dans ses conclusions, il est expressément mentionné sur les avis d’échéance 'quittance de loyer ou indemnité d’occupation'.

L’intimé fait ensuite valoir que l’appelante ne produit aucune pièce tangible démontrant qu’elle rechercherait activement un nouveau logement, qu’il n’est pas démontré qu’elle ne peut se reloger dans des conditions normales au sens des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il précise qu’il apparaît sur le site Internet Seloger qu’au mois de mars 2021, 344 annonces d’appartements disponibles étaient susceptibles de correspondre aux critères de recherche de M^me X et 'qu’actuellement’ le site indique '440 annonces de location d’appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces à Boulogne-Billancourt (92)' de sorte que l’appelante ne saurait se prévaloir d’être une locataire de bonne foi pour tenter d’obtenir de façon abusive de nouveaux délais pour quitter les lieux.

Il argue également d’une jurisprudence considérant qu’aucun délai ne peut être accordé à la partie n’ayant mis aucune bonne volonté dans l’exécution de ses obligations ou ayant déjà obtenu des délais du fait de l’allongement de la procédure, comme tel est le cas du comportement inapproprié de l’occupante depuis 2018, l’empêchant de procéder à la vente de son bien et qui a la qualité d’occupante sans droit ni titre depuis presque 18 mois.

M. C Y demande par ailleurs la confirmation de l’ordonnance entreprise ayant condamné M^me X à lui payer une astreinte de 150 euros par visite qu’elle aura refusée en violation du bail.

Sur ce,

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est acquis que l’occupation de locaux, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie, pour y mettre fin, que soit ordonnée une mesure d’expulsion.

Pour que l’occupation du bien immobilier appartenant à M. Y par M^me X soit constitutive d’un trouble manifestement illicite, il doit être établi que cette occupation s’effectue sans aucun titre régulier, étant rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de constater l’irrégularité d’un congé pour vendre, un tel moyen ne pouvant devant ce juge qu’être examiné sur le point de savoir s’il constitue un moyen suffisamment sérieux faisant obstacle à la constatation de la validité du congé ainsi délivré.

L’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que :

'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.'

M^me X soutient que M. Y n’avait pas, au jour de la délivrance du congé pour vendre, l’intention réelle de vendre son bien, n’ayant pas entrepris de démarches sérieuses à cet effet.

Le bailleur conteste cette affirmation.

Il sera d’abord observé que l’intention réelle du bailleur de vendre le bien occupé s’apprécie au vu des éléments de preuve produits, lesquels peuvent être antérieurs ou postérieurs à la date de délivrance du congé.

Pour justifier de son intention de vendre le bien, M. Y verse aux débats une lettre du 26 avril 2018 de son mandataire, la société Nexity Richadière, adressée à M^me X pour lui confirmer, 'suite aux divers échanges', le nom de M^me Z, mandatée pour la commercialisation du bien qu’elle occupe, courrier que l’appelante ne conteste pas avoir réceptionné.

M. Y produit ensuite une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 juillet 2018 émanant du mandataire immobilier, demandant à l’appelante de répondre à M^me Z, afin de convenir des horaires de visites ainsi qu’un courrier de la même agence immobilière du 9 octobre 2018 adressé dans les termes suivants à M^me X :

'Objet : visite logement vente

(…)

Madame,

Je me permets de faire suite à notre conversation de ce jour concernant l’accès à votre logement dans le cadre de la vente de votre appartement que vous occupez depuis le 15/09/2001, assorti d’un avenant au bail du 15/09/2004.

Reprenant la gestion du portefeuille de Monsieur C Y, je tenais à vous contacter directement afin de comprendre vos absences de réponses à nos deux courriers recommandés du 04/07/2018 et du 26/04/2018.

Comme vous le savez, votre propriétaire nous a émis le souhait de vendre votre appartement. Vous avez reçu à cet effet une notification de nos services.

Madame H Z, dont vous avez les coordonnées a été mandatée mais n’arrive pas à avoir l’accès à votre domicile. Malgré notre rappel de vos obligations selon l’article 2 alinéa V de la loi du 6 juillet 1989 annexé à votre bail, l’accès nous est impossible.

Nous tenons à souligner que le propriétaire a la possibilité de vendre son bien occupé et à cette occasion n’a aucune obligation de vous délivrer un congé.

Aussi, vous m’avez informé avant que je puisse poursuivre la conversation que votre dossier était entre les mains de votre avocat.

Puisque toute discussion semble impossible, je vous remercie de bien vouloir me transmettre les coordonnées de votre avocat afin qui nous nous mettions en relation avec lui.

(…)'

M. Y communique également aux débats un mandat de vente confié à la société La Richardière le 20 février 2018, d’une durée irrévocable de 12 mois à compter de sa signature.

Ce mandat, antérieur d’environ un an à la délivrance à M^me X du congé pour vendre le14 mars 2019, et les démarches du mandataire qui s’en sont suivies auprès de la locataire afin d’organiser les visites de l’appartement, confirment l’intention de vendre manifestée par le bailleur au moment de la délivrance du congé litigieux.

Cette intention se déduit encore de la signature par le propriétaire bailleur d’un nouveau mandat de vente avec la société Richardière le 2 avril 2019, soit cette fois-ci postérieurement à la délivrance du congé pour vendre.

Ces deux mandats concernent, outre le bien occupé par M^me X, 4 autres biens immobiliers appartenant à M. Y, ce qui corrobore l’intention de celui-ci de céder tout ou partie de son patrimoine immobilier.

Compte tenu de l’attitude d’opposition de M^me X à l’intervention de l’agent immobilier telle qu’elle résulte des trois courriers qui lui ont été envoyés au cours de l’année 2018, il ne saurait être reproché au bailleur, de ne pas avoir fait ou fait faire davantage de diligences en attendant la fin du préavis du congé et l’aboutissement de la présente procédure en expulsion, préférant faire visiter et vendre le bien non occupé.

Par ailleurs, comme le rétorque à juste titre l’intimé, ce n’est pas seulement à compter du mois de février 2020 que M^me X a reçu une 'quittance de loyer ou indemnité d’occupation', tous les documents antérieurs de même nature versés aux débats portant une indication similaire, étant relevé en outre que la contestation de la validité du congé ne s’apprécie pas au regard de ce qu’a pu croire la locataire, seule l’appréciation de l’intention réelle du bailleur étant en question.

Enfin, s’agissant du prix du bien occupé par M^me X figurant comme net vendeur à la somme de 490 000 euros dans les mandats de vente confiés à la société Richardière, tandis que le prix proposé à la locataire au titre de son droit de préemption était fixé à 530 000 euros dans l’acte portant congé qui lui a été signifié, il revient à la locataire qui invoque la fraude d’établir la réalité de celle-ci en raison du caractère éventuellement manifestement excessif du prix proposé.

Or M^me X n’allègue ni ne tente de démontrer que le prix d’achat qui lui a été proposé serait dissuasif ou excessif.

Elle se contente à cet égard de procéder par hypothèses en indiquant dans ses conclusions :

'Pourtant et dans la mesure où le bailleur ne justifie d’aucune offre de vente du logement, ni d’annonces passées en vue de la vente, il est impossible de vérifier que le bien, une fois le droit de préemption du locataire purgé, et s’il est vraiment mis en vente ce qui en l’espèce n’est pas démontré, ne le serait pas à un prix inférieur à celui proposé à la locataire.

L’offre de vendre au locataire à un prix supérieur au prix auquel le bien serait proposé à la vente 'aux tiers’ viendrait corroborer, si besoin en était encore, la fraude du bailleur.'

Il ressort par ailleurs des articles 2 des mandats de vente des 18 février 2018 et 2 avril 2019 que concernant le prix de 514 000 euros, incluant une commission de 24 000 euros, (puis 514 500 euros et une commission de 24 500 euros dans le second mandat), il s’agit d’une 'grille de prix [qui] pourra être réajustée ultérieurement sur proposition du mandataire acceptée par le mandant ou à la seule initiative du mandant', de sorte qu’il s’agissait à l’évidence d’un prix indicatif, étant en outre relevé que les dispositions de l’article 15 II de la loi sus-rappelées organisent la procédure de protection du locataire en cas de vente à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé au titre de son droit de préemption.

Aucune contestation sérieuse du congé ne peut donc résulter du prix proposé.

Il découle ainsi de l’ensemble de ces éléments que les contestations élevées par M^me X à l’encontre de la régularité du congé pour vendre à effet au 14 septembre 2019 n’apparaissent pas suffisamment sérieuses pour empêcher la constatation de sa validité.

Ainsi, il doit être considéré qu’en s’étant maintenue dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du congé, fixée dans l’acte de congé au 14 septembre 2019, M^me X est devenue, à compter de cette date, occupante sans droit ni titre.

Cette occupation caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite, qu’il y a lieu de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ainsi jugé, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes et notamment en ce qu’elle a condamné M^me X, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à M. Y une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce montant devant légitimement suivre le sort des sommes contractuellement prévues et n’ayant pas à être figé comme le demande l’appelante.

La décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a octroyé un délai de 6 mois à M^me X pour quitter les lieux et restituer les clés à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, M^me X ayant de fait disposé de plusieurs mois pour organiser son départ.

Enfin, le contrat de bail prévoyant seulement qu''en fin de location le locataire’ devra 'permettre la visite des lieux loués chaque jour ouvrable pendant deux heures au cours des trois mois qui précèdent la date d’expiration de la location’ et l’intimé ne justifiant pas d’une opposition à ce titre de M^me X dans le délai contractuellement prévu, l’ordonnance sera réformée uniquement en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. Y une astreinte de 150 euros par visite qu’elle aura refusée en violation des termes du bail. Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, M^me X ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. Y la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 16 décembre 2020 en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné M^me I X à payer à M. C Y une astreinte de 150 euros par visite qu’elle aura refusée en violation des termes du bail,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. C Y au titre de l’astreinte concernant les refus de visite,

Condamne M^me I X à payer à M. C Y la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M^me I X supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,