COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 FEVRIER 2022

N° RG 20/01646 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TZ5K

AFFAIRE :

F G X

C/

S.A.R.L. B C

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Janvier 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/05982

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Corinne ROUX

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F G X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564 -

Représentant : M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0987

APPELANT

****************

S.A.R.L. B C

N° SIRET : 432 244 010

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200608

Représentant : M^e Dominique BERTON MARECHAUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur D E, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur D E, Magistrat honoraire.,

Greffier faisant fonction, lors des débats : Madame Patricia GERARD, EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 28 mars 2001, M. F X a donné à bail commercial à la société B

C, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2001, un bien immobilier situé […]

[…] en Laye (78100), destiné à une activité de restaurant, traiteur, salon de thé et épicerie fine ou toute autre activité connexe ou complémentaire, sous réserve qu’elIe ne cause pas de nuisances aux autres habitants de l’immeuble, les deuxième et troisième étages étant réservés à l’habitation.

Le bail a été consenti moyennant le règlement d’un droit d’entrée de 600.000 Francs (91.469,41 euros) et d’un loyer annuel en principal fixé à 336.000 Francs (51.222,87 euros) payable trimestriellement et à terme échu.

Selon acte extrajudiciaire du 29 septembre 2009, M. X a fait signifier à la locataire un congé pour le 31 mars 2010, offrant de lui régler une indemnité d’éviction.

Par jugement avant dire droit en date du 15 mai 2012, le tribunal de grande instance de Versailles a désigné

M. Sixdenier en qualité d’expert afin d’évaIuer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, et ordonné un sursis à statuer.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise en date du 22 mars 2014, le bailleur a exercé son droit de repentir le

15 avril 2016 et offert le renouvellement de son bail à la société B C pour une durée de neuf années à compter de cette date.

Par jugement du 8 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a:

- Fixé l’indemnité d’occupation due par la société B C à la somme annuelle de 50.160 euros pour la période du 1er avril 2010 au 14 avril 2016,

- Condamné M. X au paiement des intérêts au taux légal sur les trop-perçus à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement,

- Condamné M. X à payer à la société B C la somme de 16.350 euros hors taxes au visa de

l’article L. 145-58 du code de commerce,

- Déclaré irrecevable la demande de M. X en fixation du loyer renouvelé, seul le juge des loyers commerciaux pouvant connaître de cette demande,

- Condamné M. X à verser à la société B C la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

- Rejeté les demandes plus amples et contraires,
- Condamné M. X aux dépens, dont distraction au profit de Maître Rojat, comprenant les frais

d’expertise et en conséquence l’a condamné à rembourser la provision complémentaire de 1 200 euros versée par la société B C .

Par déclaration du 7 mars 2018, M. X a interjeté appel du jugement.

Suivant arrêt en date du 19 septembre 2019, la cour d’appel de Versailles a infirmé partiellement le jugement rendu le 8 septembre 2017 par le tribunal de grande instance de Versailles et, statuant à nouveau :

- a fixé l’indemnité d’occupation due par la société B C à la somme annuelle de 50.044 euros pour la période du 1er avril 2010 au 14 avril 2016,

- s’est déclarée incompétente concernant la demande de fixation du loyer renouvelé au 15 avril 2016, au profit du Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles.

Alors que la procédure était pendante devant la cour, M. X a fait signifier à la société B C un mémoire préalable le 13 avril 2018, puis l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles le 7 novembre 2018 aux fins de voir fixer le loyer en renouvellement au 15 avril 2016 à la valeur locative en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité, à la somme de 80.035 euros par an en principal, ou à dire d’expert.

Suivant mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 13 novembre 2018 par le bailleur, la société B C a, quant à elle, sollicité que le loyer du bail renouvelé au 15 avril 2016 soit fixé à la valeur locative chiffrée à 40.064 euros par an HT et HC, et à défaut au loyer plafonné, par application de la variation de l’indice des loyers commerciaux, ou à dire d’expert.

Par jugement en date du 17 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, confiée à

M. Y.

L’expert a déposé son rapport le 9 août 2019 aux termes duquel il conclut à une valeur locative inférieure au plafond légal qu’il propose d’évaluer à 66.000 euros par an HT/HC au 1er avril 2016.

L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance en date du 26 septembre 2019.

Par jugement du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

Statuant contradictoirement et en premier ressort,

- fixé à la somme de 55.139 euros, hors taxes, hors charges, le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 avril 2016, entre la société B C et M. F pour les locaux sis […]

[…] en Laye (78100);

- dit que les intérêts au taux légal seront dus sur le différentiel entre le loyer fixé judiciairement et le loyer provisionnel acquitté à compter du 13 novembre 2018, puis au fur et à mesure des échéances mensuelles ;

- dit que les intérêts légaux échus pour au moins une année seront eux-mêmes productifs d’intérêts;

- dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- rejeté toutes les autres demandes des parties;

- dit que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties et les y condamne en tant que de besoin;

- ordonné I’exécution provisoire.

Par déclaration du 12 mars 2020, M. X a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2021, M. X demande à la cour de:

- de le recevoir en son appel,

- Infirmer le jugement du 30 janvier 2020 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Vu les articles L.145-33, L.145-34 et L.145-57 et R.145-30 du code de commerce,

À titre principal :

- Dire et juger que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative à la date de renouvellement du bail

à effet du 15 avril 2016 en raison d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L.145-33 du code de commerce.

- Dire et juger que la surface pondérée à 98 m² P retenue par la cour de Versailles dans son arrêt antérieur du

19 septembre 2019 a autorité de la chose jugée.

- Fixer à 86.240 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 15 avril 2016, dont bénéficie la société B C sur les locaux situés […] à Saint-Germain-en-Laye (78100).

- Dire que la société C B devra verser à Monsieur F X les rappels de loyer depuis le

13 avril 2018, avec les intérêts au taux légal à compter des présentes, puis à compter de chaque échéance contractuelle.
- Se déclarer incompétent pour appliquer la progressivité du loyer déplafonné correspondant aux 10 %

d’augmentation par an.

À titre subsidiaire :

- Fixer au montant du plafond, soit à 67.907,49 € par an en principal, le loyer du bail renouvelé à effet du 15 avril 2016, dont bénéficie la société B C sur les locaux situés […] à

Saint-Germain-en-Laye (78100).

En tout état de cause :

- Débouter la société C B de toutes ses demandes, fin et conclusions, en particulier sa demande de baisse de loyer et sa demande d’intérêts à compter de la prise d’effet du bail,

- Condamner la société B C à verser à Monsieur F X la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise.

Par dernières conclusions d’intimée notifiées le 14 avril 2021, la société B C demande à la cour de :

- juger mal fondé l’appel interjeté par Monsieur F X

- débouter Monsieur X de toutes ses demandes, fins et prétentions

- recevoir la concluante en son appel incident et la déclarer bien fondée

réformer le jugement en ce :

- qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 15 avril 2016 à une somme supérieure à 43.978 € HT/HC

- qu’il a fixé la date de point de départ des intérêts au taux légal à une date postérieure au 15 avril 2016

- qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur

X

- qu’il a fait supporter la moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise, sur la société B C

Et statuant à nouveau,

Vu l’article L 145-33 du code de commerce, vu l’article 1709 du code civil,
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 15 avril 2016 à la somme annuelle en principal de 43.978 € HT et HC,

- juger que seuls les éléments de référence correspondant à des loyers au sens de l’article 1709 du code civil doivent permettre la détermination de la valeur locative de l’article L 145-33 du code de commerce et écarter les coûts des emplacements qui sont le reflet d’un mécanisme de décapitalisation de droit aux baux et ne peuvent être qualifiés de loyers,

- juger que l’avis amiable de Madame I-J ne peut permettre une fixation du loyer dès lors que cet expert reconnaît que les surfaces qu’elle prend en compte le sont «sous réserve du contrôle d’un géomètre» et au surplus, utilise des prix résultant de décapitalisation,

- juger que pas davantage les avis amiables de Madame Z et de Monsieur A soumis à l’expert judiciaire ne peuvent fonder la fixation du loyer du bail renouvelé en l’état des insuffisances avérées qu’ils comportent et dont le détail est exprimé aux motifs des présentes conclusions,

- dire que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance à compter du 15 avril 2016,

- condamner Monsieur F X à payer à la société B C la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur X non seulement aux dépens de première instance mais encore aux dépens

d’appel, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & Associés,

- confirmer le jugement déféré pour le surplus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il résulte des différents échanges entre les parties que la cour n’est saisie que d’une demande de fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 avril 2016, et de ses conséquences.

L’expert désigné par jugement du 17 janvier 2019 rendu par le juge des loyers commerciaux a proposé une évaluation de 66.000 euros par an hors taxes, hors charges, au 1er avril 2016 fondé sur la Charte de l’expertise immobilière dans sa version applicable au 1er juillet 2015 laquelle n’a pas d’effet rétroactif (5ème édition).

Par jugement du 30 janvier 2020 dont appel, le tribunal judiciaire de Versailles a fixé à la somme de 55.139 euros, le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 avril 2016, entre la société B

C et M. X pour les locaux sis […] […]e-en-Laye.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers renouvelés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code, dans sa version alors en vigueur, précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de I’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de I’indice trimestriel des loyers des activités tertiairesmentionnés aux premier et deuxième alinéas de I’article

L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’lNSEE.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de I’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de I’article L.145-33 ou s’iI est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de I’année précédente.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeubIe où il se trouve, de sa surface et de son volume,de la commodité de son accès pour le public ;

2° De I’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à I’expIoitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De I’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de I’état des équipements et des moyens d’expIoitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 précise que ces caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, comme c’est le cas en l’espèce, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

Aux termes de I’article R145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de I’intérêt que présente, pour le commerce considéré, I’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de

l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’empIacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durableou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à I’ensemble des éléments mentionnés aux articles

R145-3 à R145-6. A défaut d’équivaIence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Selon I’article R145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par I’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il résulte du rapport d’expertise que l’emplacement des locaux confère à ceux-ci une commercialité excellente

(page 6 et 7 du rapport). La ville de Saint Germain en Laye est considérée comme ' le plus grand centre commercial à ciel ouvert de l’ouest parisien’ avec plus de 800 commerces implantés essentiellement dans le centre ville où sont situés les locaux litigieux ([…]) lesquels sont environnés de plusieurs boutiques de prêt à porter, de commerce de bouche, d’optique, d’une agence bancaire, d’horlogers joailliers,

d’un cinéma, d’une agence de voyage,…

Toujours selon le rapport, les locaux, constitués d’un immeuble de trois étages avec combles et cave, dont la largeur est de 3,30 m en façade avec une profondeur d’environ 18m, sans terrasse, se développent ainsi : comptoir et vitrine réfrigérée avec quelques tables et chaises en rez-de- chaussée (46 m2 environ); une salle de restaurant de quarante places (45 m2 environ) au 1er étage; un bureau, une salle de repos et un espace de stockage au 2ème étage (49 m2 environ); les 3ème (49 m2 environ) et 4ème étages servent de réserves

(mobiliers, stockage,…); la cave (35,10 m2) sert de cuisine au restaurant.

Il en résulte que la configuration des locaux, tout en longueur, n’est pas la plus adaptée à l’activité de restauration et de traiteur. Cependant situés en centre-ville, les locaux, bénéficient d’un excellent emplacement.

- Sur le déplafonnement résultant de la modification des facteurs locaux de commercialité rejeté par le tribunal

M. X soutient que la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité due au développement des commerces de centre-ville, à la création d’une zone touristique internationale permettant

d’ouvrir le dimanche, à l’augmentation de la fréquentation du musée archéologique situé à proximité, aurait dû conduire les premiers juges à accorder un déplafonnement du loyer avec fixation à la valeur locative. Il fait valoir qu’il n’a pas à démontrer l’effectivité favorable de ces modifications mais seulement leur potentialité.

La société B C soutient que M. X ne démontre pas qu’entre le 1er avril 2001 et le 15 avril

2016 une modification notable a profité à son activité de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point.
- le développement des commerces de centre-ville

Sur la période considérée du 1er avril 2001 au 15 avril 2016, l’expert relève une légère augmentation de la population (5%) mais une forte augmentation d’une catégorie 'socioprofessionnelle supérieure’ (21% de cadres, 18% de retraités) avec un plus fort pouvoir d’achat sur la ville de Saint Germain en Laye. Pour autant,

M. X ne rapporte pas la preuve que cette augmentation de 5% des commerces de centre-ville conduit à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

- la création d’une zone touristique internationale permettant d’ouvrir le dimanche

M. X fait valoir que l’autorisation d’ouverture le dimanche (loi du 6 août 2015) a créé un flux de chalands plus important. L’expert relève que le commerce de la société B C était déjà ouvert le dimanche avant l’entrée en vigueur de la loi. Cette ouverture dominicale n’apparaît donc pas comme une modification des facteurs locaux de commercialité, la preuve n’étant pas rapportée en outre que l’ouverture de tous les commerces environnants, à la supposer avérée, bénéficie 'directement’ au restaurant de la société

B C alors qu’elle peut permettre l’arrivée de concurrents de la société B C. Les commerces de bouche étant traditionnellement ouverts le dimanche matin.

- l’augmentation de la fréquentation du musée archéologique situé à proximité,

M. X fait valoir que l’augmentation de 10% entre 2010 et 2016 de la fréquentation du musée archéologique situé à 400 m des lieux loués a eu un impact notable et favorable pour le restaurant. L’expert, dans ses réponses aux dires, relève que le musée éloigné (400m) des locaux litigieux est entouré de nombreux restaurants et cafés. Cette augmentation de la fréquentation n’apparaît pas comme susceptible d’avoir une incidence sur l’activité de traiteur et de restauration de la société B C.

Des éléments qui précèdent, il ne résulte pas que M. X justifie d’une modification notable et favorable au commerce de la société B C des facteurs de commercialité susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer, de sorte que la cour n’examinera pas la question de sa compétence à propos de

l’application de la progressivité du loyer déplafonné.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la surface locative

Dès lors qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement, le loyer révisé devrait, en principe, être fixé au loyer plafond après application des indexations. Le locataire soutient toutefois que le loyer plafond serait supérieur

à la valeur locative, de sorte que cela supposerait de faire application de cette dernière. Il convient dès lors de rechercher le montant de la valeur locative.

Les parties s’opposent sur la surface locative à retenir.

L’expert a retenu une valeur pondérée de 89m2p. Le tribunal a fixé cette surface à 82,02m2. M. X fait valoir que la cour d’appel dans son arrêt du 19 septembre 2019 a fixé cette surface pondérée à

98 m2 qu’il convient de retenir puisque l’autorité de la chose jugée s’y attache.

La société B C retient une surface locative de 74,72 m2.

Il y a lieu de tenir compte des recommandations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui constituent les références adoptées de façon usuelle dans le cadre de la fixation de la valeur locative.

En l’espèce, il s’agit de fixer le nouveau loyer à compter du 15 avril 2016 de sorte que l’expert comme la cour sont invités à retenir la charte applicable à cette date, soit la 5ème édition, de sorte que la surface locative peut en être modifiée, la méthodologie suivie dans la dernière version applicable n’étant pas identique à la précédente (ex: modification des coefficients).

Ainsi la surface locative pondérée fixée par la cour dans son arrêt 19 septembre 2019 ne peut servir de référence dans la fixation du loyer à compter du 15 avril 2016.

La cour retiendra la surface locative pondérée de 82,02m2 arrêtée par les premiers juges à partir de

l’évaluation détaillée proposée par l’expert (88,82 m2b) arrondie à 89 m2b.

L’expert a retenu une surface pondérée de 89 m2b pour une surface utile de 209,95 m2 après avoir procédé à une pondération des surfaces (sous-sol : 8,28 m2b ; rez-de-chaussée : 34,34 m2b ;1er étage : 17,86 m2b ;

2ème étage : 19,54 m2b ; 3ème étage : 7,74 m2b ; 4ème étage : 1,06 m2b).

A raison, les premiers juges ont procédé à une rectification de certains coefficients retenus à tort par l’expert, ce afin de respecter les dispositions de la charte applicable, en accueillant ou en réfutant les arguments de chacune des parties identiques à ceux formulés devant la cour , ainsi pour le rez-de-chaussée, (35,065 m2b au lieu de 34,34) ; pour la cuisine au sous-sol (10,80 m2b au lieu de 8,28 m2b); pour le 2ème étage (14,655 au lieu de 19,54); pour le 3ème étage ( 2,58 m2b au lieu de 7,74).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la surface locative à 82,02m2b. (35,065 +17,86 +10,80 +14,655 +

2,58 +1,06).

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 15 avril 2016

- la valeur locative

Après analyse détaillée (pages 20 à 25 du rapport) des éléments relatifs à la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs de commercialité – déjà évoqués-, les prix pratiqués dans le voisinage situés entre 500€ et 750 €), l’expert a retenu une valeur unitaire de 700 € du m2b au 15 avril 2016.

M. X conteste cette valeur unitaire, sollicitant une valeur de 800€ m2b en versant des rapports amiables et des références de renouvellement à proximité du restaurant de la société B C.
Toutefois, les références citées sont postérieures au renouvellement du bail du 15 avril 2016 de sorte qu’elles ne peuvent être prises en considération, le loyer devant être fixé en fonction des seuls éléments existants au jour du renouvellement.

La société B C revendique une valeur unitaire de 650 € en s’appuyant sur la valeur locative retenue par la cour dans son arrêt du 19 septembre 2019. Elle reproche à l’expert d’avoir retenu des références relatives

à des loyers décapitalisés ce que bannit, selon elle, la jurisprudence. La valeur locative retenue par la cour dans son arrêt du 19 septembre concernait une indemnité d’occupation entre le 1er avril 2010 et le 15 avril

2016. Elle n’est donc pas pertinente s’agissant d’une fixation d’un bail renouvelé au 15 avril 2016.

Rien n’interdit au juge de prendre en considération un éventuel droit d’entrée dans son appréciation de la valeur locative s’il considère que ce droit participe directement à cette valeur, qu’il reflète la réalité du marché et que cette référence est croisée avec d’autres références prises dans le voisinage. De même qu’il n’est pas interdit au juge de prendre en considération les avis amiables communiqués par l’une des parties (avis de Mme

I-J ; de M^me Z, de M. A) même si, en l’expèce, ils se révèlent moins pertinents que celui de l’expert judiciaire, notamment parce que, pour certains avis, les références qui y sont mentionnées sont postérieures au 15 avril 2016 ou fondés sur la 4ème édition de la charte.

L’expert a fourni plusieurs références situées dans la même rue ou limitrophes (ex : […]

Pologne, rue de Poissy) : 17 références en nouvelles locations (antérieures à 2016) dont 6 relatives à des activités de restauration et commerce de bouche, 6 références en renouvellement amiables,3 références judiciaires.

La valeur unitaire de 700 € du m2b au 15 avril 2016 retenue par l’expert est justifiée. Son avis tient compte de la localisation, de l’état des locaux et de leur destination, des différences constatée entre les éléments de comparaison (date d’effet, situation, surface, activité et caractéristiques des locaux).

Le jugement sera confirmé sur ce point.

- les majorations et abattements

Selon I’article R145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par I’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L’expert a proposé de minorer la valeur locative annuelle d’un montant de 2.275 € correspondant à la taxe foncière acquittée par le locataire alors qu’elle doit être légalement supportée par le bailleur.

Il a appliqué une majoration de 10 %, le bailleur ayant accordé au preneur la possibilité de sous-louer la partie habitation considérée comme un avantage au profit de ce dernier.
Le jugement entrepris a retenu l’abattement au titre de la taxe foncière (2.275 €). Il a fait droit à la demande du locataire visant à obtenir une minoration de 5% au titre d’un droit de préemption accordé au bailleur considérant qu’il s’agissait d’un avantage au profit de ce dernier. Il a fait droit à la demande de majoration mais seulement à hauteur de 5% au titre de la sous-location accordée par le bailleur compte tenu des contraintes de configuration de la surface habitable (pente de l’escalier, accès non privatif, absence de cuisine).

Le jugement sera confirmé, la charge de la taxe foncière et le droit de préemption constituent des contraintes pesant, sans contrepartie, sur le locataire et affectent la valeur locative. La possibilité de sous-louer offre au preneur, sans contrepartie pour le bailleur, une possibilité de se créer un revenu améliorant la valeur locative.

- le plafonnement du loyer

Au visa de l’article L.145-34 du code de commerce, et à titre subsidiaire, M. X sollicite la fixation du loyer au plafond si la cour ne retient pas les motifs de déplafonnement. Il fixe, en conséquence, par application des indices, le loyer annuel à 67.907,49 €.

Il résulte des dispositions légales et réglementaires que le loyer du bail renouvelé doit correspondre soit à la valeur locative dès lors qu’eIle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce,même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail, soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné ce que la cour n’a pas retenu.

En l’espèce, la valeur locative unitaire (700€ M2b) retenue par la cour, au 15 avril 2016 est inférieure à la valeur unitaire plafonnée résultant de l’application de la variation de l’indice des loyers commerciaux en retenant la surface locative de 82.02m2b confirmée par la cour (67.907,49 € /82,02 m2b = 827,94 € M2b selon la méthode d’application des indices suivie par M. X et de 76.248,50 €/82,02m2b = 929,63 € selon la méthode du loyer indexé suivie par l’expert).

Il s’en déduit que le loyer ne doit pas résulter de l’application d’un plafond mais de la seule valeur locative.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la demande de fixation de loyer plafonné.

- le montant du loyer renouvelé

Des éléments qui précèdent, la cour fixera le loyer renouvelé à la somme de 55.139 € après application des majorations et abattements, ainsi : valeur locative brute de 57.414 € (700 € x 82,02 m2) affectée des majorations (57.414 € x 1.05) et abattements (57.414 € x 0.95), et après déduction de la somme de 2.275 €.

Le jugement sera confirmé.

Sur les intérêts de retard
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’application du taux légal sur le différentiel entre le loyer judiciairement fixé et le loyer provisionnel acquitté à compter du 13 novembre 2018, puis au fur et à mesure des échéances. Les intérêts légaux dus pour une année entière étant productifs d’intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Il ne parait pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les parties seront déboutées de leur demande de condamnation présentée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 30 janvier 2020,

REJETTE toute autre demande,

Y ajoutant,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.