COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2022

N° RG 21/05960 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UYFO

AFFAIRE :

S.A.R.L. JM OPTIQUE

C/

Société SCI CITEMURS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Septembre 2021 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 21/00178

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.05.2022

à :

M^e Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. JM OPTIQUE

N° SIRET : 501 161 814 (Rcs Versailles)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Michelle DERVIEUX de la SELEURL MBD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276 – N° du dossier 20MD2946

APPELANTE

****************

SCI CITEMURS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 813 174 398 (Rcs Nanterre)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20210431

Assistée de M^e Mathieu ROGER-CAREL, avocat plaidant au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Citemurs a loué à la SARL JM Optique le 31 décembre 2010 par acte sous seing privé, un local situé [Adresse 2] (78), pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 24 000 euros. Le bail a ensuite été renouvelé le 12 mars 2020.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 septembre 2020 pour un arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’octobre 2020 de 13 342,90 euros.

Saisi par acte d’huissier de justice délivré le 6 novembre 2020 par la société Citemurs à la société JM Optique, par ordonnance contradictoire rendue le 17 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 octobre 2020,

— condamné la société JM optique à payer à la société Citemurs la somme provisionnelle de 7 678,16 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 28 juin 2021,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société JM optique et de tous occupants de son chef,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la société Citemurs aux frais risques et péril de la société JM optique conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société JM optique à payer à la société Citemurs, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 000 euros à compter du 30 octobre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

— rejeté les demandes reconventionnelles formulées au titre du remboursement de la somme provisionnelle de 6 000 euros et de la réfection de la toiture,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d’une provision formulée par la société JM optique au titre des préjudices subis,

— dit n’y avoir lieu d’accorder à la société JM optique un délai de paiement pour régler l’arriéré de loyers,

— condamné la société JM optique à payer à la société Citemurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 septembre 2020,

— rappelé que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 29 septembre 2021, la société JM Optique a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société JM Optique demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 834, 835 et 837 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 17 septembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en tous ses chefs de jugement,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la société Citemurs de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Versailles en application de l’article 837 du code de procédure civile afin qu’il soit statué au fond sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire de mauvaise foi ;

— suspendre provisoirement les effets de la clause résolutoire du bail dans l’attente de la décision à intervenir au fond sur sa mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur ;

subsidiairement,

— lui accorder un délai du 30 octobre 2020 au 11 mars 2022 pour apurer sa dette locative résiduelle, en sus des loyers en cours et suspendre les effets de la clause résolutoire durant le moratoire ainsi accordé ;

— juger n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire au vu des règlement intervenus soldant la dette locative au 31 mars 2022 ;

en tout état de cause, à titre reconventionnel,

— condamner la société Citemurs à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de provision sur le remboursement des provisions pour charges non justifiées ;

— condamner la société Citemurs à procéder aux travaux de remplacement de la toiture vétuste de l’atelier et autoriser la société JM Optique à consigner 50% du montant des loyers sur un compte séquestre ouvert à cet effet à la CARPA afin de garantir le bon règlement des obligations du bail, jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection de la toiture ;

— condamner la société Citemurs à lui payer une provision de 3 000 euros sur les préjudices d’ores et déjà subis ;

— condamner la société Citemurs à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer nul, et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Citemurs demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-41 et R. 145-23 du code de commerce, de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 17 septembre 2021 en ce qu’elle a :

— rejeté l’ensemble des contestations et demandes de la société JM Optique ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial consenti par elle à la société JM Optique sur le local commercial situé [Adresse 2] ;

— constaté la résiliation dudit Bail à compter du 30 octobre 2020 ;

— ordonné l’expulsion de la société JM Optique ainsi que de tout occupant de son chef du local susvisé, et ce avec l’assistance (s’il y a lieu) d’un commissaire de police et de la force publique ainsi qu’un serrurier ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société JM Optique à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 30 septembre 2020 ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles du 17 septembre 2021 en ce qu’elle a condamné la société JM Optique à lui payer la somme de 7 678,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 juin 2021 et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du 30 octobre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

et statuant de nouveau :

— condamner, par provision, la société JM Optique à lui payer :

—  11 648,40 euros, correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 30 octobre 2020, date de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— une indemnité d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués, fixée à la somme de 1 000 euros par jour ;

à titre subsidiaire,

— condamner, par provision, la société JM Optique à lui payer la somme de 10 297,82 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 1er mars 2022 (sauf à parfaire) ;

en tout état de cause,

— rejeter toute demande de délais de paiement ;

— condamner en cause d’appel la société JM Optique à lui payer, la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’appel incident de la société locataire

La société JM Optique sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée.

Elle estime que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, qu’il lui a été demandé des provisions pour charges non justifiées et que la toiture vétuste de l’atelier démontre un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle argue des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire qui rendaient nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives des parties. Elle conteste le montant du loyer qui lui a été réclamé qui n’aurait pas été déterminé dans le cadre d’une procédure en fixation de son montant lors du renouvellement du bail. Elle reconnaît un arriéré dû au 31 décembre 2020 de 9 030 euros, provisions pour charges comprises. En conséquence, elle estime que le litige relève du juge du fond.

Au delà du rejet des demandes de la société Citemurs, dans un appel incident elle sollicite le paiement de la somme de 6 000 euros à titre de provision sur le remboursement des provisions pour charges non justifiées, la condamnation de la société Citemurs à procéder aux travaux de remplacement de la toiture vétuste de l’atelier, une autorisation à consigner 50% du montant des loyers sur un compte séquestre ouvert à cet effet à la CARPA afin de garantir le bon règlement des obligations du bail, jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection de la toiture et enfin, la condamnation de la société Citemurs à lui payer une provision de 3 000 euros sur les préjudices d’ores et déjà subis.

En réponse, la société Citemurs demande de confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles du 17 septembre 2021 en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des contestations qu’elle qualifie d’artificielles, et les demandes de la société JM Optique.

En réponse à l’argumentation de la partie adverse, la bailleresse fait état d’inexécutions répétées de la part de la société JM Optique et indique qu’aucun règlement n’est intervenu dans le mois suivant le commandement de payer délivré le 30 septembre 2020, sauf le 22 octobre suivant, de 1 290 euros.

Sur la régularité de la délivrance du commandement, la société Citemurs indique que la locataire ne justifie pas que l’arriéré qui y est visé entrait dans le champ d’application de la loi du 14 novembre 2020 et qu’elle est même concernée par ces mesures, des critères précis tenant au seuil d’effectif et au chiffre d’affaires étant notamment exigés. Elle indique que la société JM Optique n’a pas eu à fermer son commerce depuis la fin du premier confinement.

Elle estime que la clause résolutoire qui figure au bail est acquise en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, et à 11 648,40 euros l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 octobre 2020.

Sur ce,

Applicable en l’espèce, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Aucune irrégularité n’est mentionnée à cet égard.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Grâce à ses pièces 10 à 13, la société locataire apporte la preuve de deux dégâts des eaux et de l’intervention des assurances, mais pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle n’apporte en effet aucune preuve qu’elle lui aurait adressé en vain, des réclamations avant la délivrance du commandement, ni qu’elle aurait contesté le montant du décompte ou des avis d’échéance (facture, sa pièce 6) qui lui étaient adressés ou des sommes qui lui étaient demandées en paiement du loyer et des provisions sur charges.

Pas davantage que sa contestation des montants qui lui ont été réclamées, faute de réclamation explicite adressée au bailleur en ce sens, sa demande de provision pour les 'préjudices d’ores et déjà subis', sa demande de consignation et sa demande de travaux de toiture dont le fondement pourrait être 'le trouble manifestement illicite’ en raison d’un manquement de la société Citemurs à son obligation de délivrance, ne peuvent aboutir. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ces prétentions.

Quant à l’incidence de la crise sanitaire, l’article 14, II, de la loi du 14 novembre 2020 dispose : « Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le Bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. ».

L’article 14, IV, de la loi du 14 novembre 2020 dispose : « Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I ».

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 septembre 2020 pour un arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’octobre 2020 de 13 342,90 euros concernant des loyers dus du mois de janvier 2020 au mois d’octobre 2020, ceux de juillet à octobre 2020 étant impayés dans leur totalité. Or la société locataire n’apporte pas la preuve que son activité a été interrompue ou même affectée sur cette période, de sorte que les dispositions ci-dessus rappelées sont sans incidence sur la solution du litige et que le moyen tenant à la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement n’apparaît finalement pas suffisamment sérieux au regard de ces observations.

L’appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Il ressort effectivement de l’extrait de compte des loyers dont le paiement incombe à la locataire en vertu du bail, que seule la somme de 1 290 euros a été payée dans le mois de la délivrance du commandement, le 22 octobre 2020 ; la clause résolutoire du bail est donc acquise à la date du 31 octobre 2020. L’ordonnance querellée doit donc être confirmée de ce chef.

Les dispositions subséquentes relatives à l’indemnité d’occupation, à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers pourraient être confirmées, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire.

2 – Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation :

La société locataire, malgré ses contestations, apporte la preuve du règlement de l’arriéré d’un montant de 10 297,82 euros arrêté au 11 mars 2022 correspondant à la dette locative par un chèque CARPA, montant auquel la société bailleresse actualise sa créance et forme une demande selon décompte arrêté au 1er mars 2022.

Sur ce,

En raison du règlement intervenu, aucune dette ne pouvant plus être alléguée par la bailleresse, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 835 du code de procédure civile qui donne à la cour statuant en référé, le pouvoir dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

En raison du paiement intervenu et de l’absence de preuve de ses allégations, il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société locataire en paiement d’une provision correspondant au remboursement des charges.

2 – Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire

La société locataire en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1353-5 du code civil, en raison des paiements effectués, demande de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire invoquée par la bailleresse et de lui accorder un délai au 11 mars 2022 pour apurer la créance des loyers.

La bailleresse sollicite le rejet de cette demande de délais de paiement faute pour la société locataire de justifier de sa situation financière et de sa capacité à rembourser la dette locative.

Sur ce,

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que : 'les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Selon l’article 1343-5 du code civil alinéa 1 : 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Au 11 mars 2022, la société locataire était donc à jour du paiement de l’intégralité de ses loyers.

Un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera donc octroyé rétroactivement jusqu’au 11 mars 2022, date à laquelle il est constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée pour le surplus de ses chefs de dispositif.

3 – sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, seul le règlement de l’arriéré et l’évolution du litige ayant permis la réformation partielle de l’ordonnance querellée.

Partie perdante, au moins partiellement, la société locataire sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance en date du 17 septembre 2021 en toutes ses dispositions, sauf sur la condamnation au paiement d’une provision, sur l’expulsion et les condamnations subséquentes ;

Statuant des chefs infirmés,

Autorise rétroactivement la société JM Optique à se libérer de sa dette arrrêtée à 10 297,82 euros au 1er mars 2022 avant le 11 mars 2022,

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion, relatives aux meubles, au paiement d’une indemnité d’occupation et au paiement d’une provision au titre de l’arriéré de loyers et charges,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation et sur les demandes de provisions de la société JM Optique,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que la société JM Optique supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,