République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 21/11/2019

****

N° de MINUTE : 19/489

N° RG 18/05283 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R3O5

Jugement (N° 17/01254) rendu le 16 août 2018 par le tribunal de grande instance de Cambrai

APPELANTE

SCI BV Michelet prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

59129 Avesnes-les-Aubert

Représentée par M^e Marie Hélène Laurent, avocate au barreau de Douai et M^e G B, avocate au barreau de Cambrai

INTIMÉS

Monsieur C X

de nationalité française

[…]

[…]

Madame D X

de nationalité française

[…]

40000 Mont-de-Marsan

Représentée par M^e Guy Delomez, avocat au barreau de Cambrai et M^e L’Hoiry, avocat au barreau de Bayonne

DÉBATS à l’audience publique du 02 octobre 2019 tenue par Hélène Château magistrate chargée d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure

civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Sara Lamotte, conseillère

Claire Bertin, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente et Harmony Poyteau, greffière, auquel la minute a été remise par la magistrate signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 septembre 2019

****

Exposé du litige

LA SCI BV Michelet (ci-après la SCI) est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation, sis à Cambrai, […], parcelle cadastrée […].

M. C X et M^me D X (ci-après les consorts X) sont propriétaires indivis de l’immeuble contigu, sis à Cambrai, […], parcelle cadastrée […].

Par courrier du 28 juillet 2015, la mairie de Cambrai a informé la SCI de la présence d’une mérule affectant son immeuble, cette présence ayant été relevée par M^me E Z, expert ayant été nommé par le tribunal administratif de Lille par ordonnance du 29 juin 2015 dans le cadre d’une procédure de 'péril imminent’ initiée par la mairie de Cambrai contre les consorts X, dans son rapport d’expertise du 13 juillet 2015.

L’assureur de la SCI a fait procéder à une expertise extrajudiciaire de l’immeuble, le cabinet Cunningham Lindsey ayant déposé son rapport le 16 octobre 2015.

Suivant acte du 28 janvier 2016, la SCI a fait assigner les consorts X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Cambrai aux fins d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 12 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Cambrai a fait droit à cette demande et désigné M. F Y pour procéder à l’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 février 2017.

Suivant acte du 1^er août 2017, la SCI a fait assigner les consorts X devant le tribunal de grande instance de Cambrai aux fins de les voir condamnés à indemniser son préjudice consécutif à l’apparition d’un mérule dans son immeuble.

Suivant jugement du 16 août 2018, le tribunal de grande instance de Cambrai a notamment :

• dit que la SCI ne rapporte pas la preuve que la cause directe et exclusive de l’apparition de la mérule sur son immeuble est liée à l’immeuble situé en mitoyenneté appartenant aux consorts X,

• débouté en conséquence la SCI de toutes ses demandes,

• condamné la SCI à payer aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre des frais non répétibles, outre aux entiers dépens.

La SCI a relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2019, la SCI demande à la cour, au visa des articles 1242, 1244 du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile d’infirmer le jugement dont appel et de :

• constater la responsabilité délictuelle des consorts X et le lien de causalité direct avec le préjudice subi par elle,

• condamner solidairement les consort X à lui payer les sommes suivantes :

* 66 188,27 euros TTC pour la réparation des désordres,

* 26 634,45 euros TTC pour la perte d’exploitation jusqu’au 31 décembre 2016,

* 9 630 euros TTC pour la perte d’exploitation du 1^er janvier 2017 au 30 juin 2017,

• les condamner avec la même solidarité à réparer cette perte d’exploitation jusqu’à réparation parfaite du préjudice à concurrence de 1 605 euros par mois,

• les condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître G B, et solidairement à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais non répétibles, outre le remboursement de l’ensemble des frais d’expertise.

Sur la responsabilité des consorts X, la SCI expose que ces derniers sont propriétaires indivis de l’immeuble contigu au sien, lequel est inoccupé, abandonné et n’est pas entretenu. Elle souligne d’ailleurs que cet immeuble représente un péril. Elle fait ensuite valoir que seul le rapport d’expertise judiciaire de M. Y est recevable car contradictoire. Elle rappelle également que la présence de la mérule a été constatée dans le porche sous le plancher bas de la partie de l’immeuble des consorts X, mais aussi au plancher de la pièce du premier étage de cet immeuble, pièce mitoyenne au dessus du passage du porche. Elle souligne que ce champignon est présent dans son immeuble dans la pièce située à l’aplomb du pignon commun sur les trois niveaux de celui-ci et qu’il a été photographié par les trois experts au plancher bas de la pièce située à l’extrême droite de la façade.

Elle expose encore que l’immeuble des consorts X est délabré et que M^me Z y a relevé de l’humidité prégnante. Elle précise qu’il n’existe aucun désordre sur ses gouttières ou le solin de son immeuble et que la première apparition du champignon est donc bien intervenue dans l’immeuble des consorts X, ce qui a été constaté par M^me Z et M. A. Elle ajoute que si ce dernier ne constate pas la mérule dans l’immeuble des consorts X, celle-ci est bien présente sur le mur pignon de cet immeuble sous le porche.

Elle fait valoir ensuite que c’est bien le comportement fautif des consorts X, qui ont laissé à l’abandon et sans la moindre mesure d’entretien leur immeuble, qui est à l’origine de la propagation de l’humidité et de la mérule. Elle souligne que selon M. A, 'l’humidité importante causée par l’état de délabrement de l’immeuble voisin X s’avère donc la cause de l’apparition du mérule dans l’immeuble de la SCI'.

Elle conclut que le défaut d’entretien de l’immeuble des consorts X est patent et que la cause

des désordres constatés dans son immeuble réside bien dans l’état de l’immeuble des consorts X. Elle souligne que l’humidité prégnante dans l’immeuble voisin au sien provient des eaux pluviales non collectées, lesquelles ont également humidifié la partie mitoyenne de cet immeuble. Elle fait valoir que cette humidité est la cause de l’apparition de la mérule dans son immeuble, raison pour laquelle elle demande :

• la réparation des désordres dans son immeuble,

• l’indemnisation de son trouble de jouissance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 août 2019, les consorts X demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel et de débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes.

Ils demandent ensuite en cause d’appel de condamner la SCI à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais non répétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts X expliquent que la SCI recherche leur responsabilité au visa des articles 1240 et 1244 du code civil, ce qui requiert la démonstration, d’une part, de la causalité avec le dommage invoqué, d’autre part, de leur propriété.

Sur la causalité, ils exposent que rien ne démontre objectivement que la mérule serait apparue en premier à l’angle du plafond sous le porche d’entrée. Elle explique que M. A n’a pas pu dater l’apparition de la mérule à cet endroit. Ils soulignent que selon le rapport d’expertise fait par le cabinet Cunningham Lindsey, la présence de la mérule dans le plancher de la chambre de l’appartement du premier étage des appelants serait particulièrement ancienne. Ils en concluent que ce n’est pas la mérule présente dans le porche qui s’est propagée dans cet appartement.

Ils indiquent ensuite que M. A ne relève à aucun moment dans son rapport d’expertise la présence de la mérule dans leur immeuble, celui-ci se contentant d’insister sur l’humidité importante affectant leur bien, ce qui n’est pas surprenant au regard de son état de délaissement. Ils expliquent que M. A constate la présence de la mérule sous le porche d’entrée menant à la cour de l’immeuble de la SCI et dans l’appartement du rez-de-chaussée contigu au porche. Ils soutiennent ensuite que si M. A conclut que leur immeuble est dans un état de délabrement et d’humidité important, et que c’est cette humidité qui s’avère être la cause de l’apparition de la mérule dans l’immeuble de la SCI, les conclusions de M^me Z sont différentes, notamment sur l’état du solin et de la gouttière de l’immeuble de la SCI, que M. A a estimé être en parfait état. Ils exposent que celle-ci n’a relevé aucune trace de la mérule dans leur immeuble et que contrairement à M. A, elle a constaté le mauvais état du solin sur la toiture de l’immeuble de la SCI. Ils soutiennent que selon M^me Z, la présence de la mérule est due à l’humidité causée par la défaillance du solin et de la gouttière de l’immeuble de la SCI.

Sur la propriété, ils expliquent que la SCI doit démontrer que la mérule s’est développée dans leur propriété. A ce titre, ils exposent que la question de la propriété respective de chaque immeuble se pose et qu’aucun examen des actes de propriété ne permet de déterminer l’emprise de chaque propriété, notamment au regard de la situation du porche qui ne sert qu’à permettre l’accès à la cour de l’immeuble de la SCI. Au vu des pièces produites et de l’emprise du fonds de la SCI, ils estiment que le porche appartient bien à l’appelant, ou qu’à défaut, elle en a l’usage exclusif et la charge de l’entretien. Ils expliquent que soit la SCI a la pleine propriété du porche, soit elle bénéficie d’une servitude légale de passage pour pouvoir accéder à la cour arrière. Ils soutiennent donc que la SCI a la charge de l’entretien et de la surveillance du porche et qu’elle doit assurer le traitement de la mérule. Ils soutiennent qu’il n’est pas établi que les planches qui constituent le plafond du porche sont sa propriété.

Sur le rapport de M^me Z, ils soulignent enfin que celui-ci est recevable dès lors qu’il est produit au débat et soumis à la libre discussion contradictoire des parties. Ils rappellent que celle-ci a

relevé que le solin et la gouttière de l’immeuble de la SCI étaient en mauvais état, de sorte que si l’expert judiciaire a constaté qu’ils étaient en bon état, c’est qu’ils avaient été réparés.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire,

Il résulte de la combinaison des articles 16 et 132 du code de procédure civile, que tout rapport, avis technique ou rapport d’analyse peut valoir à titre de preuve, dès lors qu’il est régulièrement versé au débat et soumis à la libre discussion contradictoire des parties, et s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, si la SCI soutient que seul le rapport de M. Y est recevable dans les débats, à l’exclusion de celui rédigé par M^me Z, expert désigné par le tribunal administratif dans le cadre de la procédure de péril imminent diligentée par la mairie de Cambrai, elle produit au débat ledit rapport de M^me Z, étant de surcroît remarqué que si elle critique ledit rapport, elle s’appuie également sur celui-ci, notamment en page 9 de ses écritures pour déterminer l’origine première de la mérule.

Ainsi, la cour retiendra-t-elle comme élément de discussion tant le rapport de M. Y, que celui-ci de M^me Z et du cabinet H I, tous trois régulièrement versés au débat et soumis au contradictoire.

Sur les fondements de la demande de la SCI,

La cour observe que celle-ci vise dans le dispositif de ses conclusions les articles 1242 et 1244 du code civil, anciennement 1384 et 1386, soit la responsabilité du fait des choses et la responsabilité du fait de la ruine des bâtiments.

S’agissant du fondement tiré de la responsabilité du fait de la ruine des bâtiments,

Il s’observe que la ruine d’un bâtiment, si elle s’entend non seulement de sa destruction totale, mais encore de la dégradation partielle de toute partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble, pour imposer sans distinction au propriétaire la responsabilité de ce fait et la subordonner à la preuve d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, implique nécessairement la chute d’un élément de la construction.

Or en l’espèce, au vu des pièces versées au débat, notamment le rapport d’expertise judiciaire de M. Y et ses annexes photographiques, aucun élément objectif ne permet d’affirmer que les désordres occasionnés à l’immeuble de la SCI par le développement de la mérule dans celui-ci trouvent leur origine dans la ruine de l’immeuble propriété indivise des consorts X au sens de l’article 1244 du code civil, anciennement 1386, c’est-à-dire par la chute de la structure ou d’une partie de la structure de l’immeuble des consorts X sur l’immeuble voisin appartenant à la SCI, ou la chute d’une partie d’un de ses éléments constitutifs.

En conséquence, la SCI ne démontre manifestement pas que les conditions d’application de l’article 1244 du code civil, anciennement 1386, sont remplies.

S’agissant du fondement tiré de la responsabilité du fait des choses,

La SCI est en droit, sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, anciennement 1384, de rechercher la responsabilité de plein droit du gardien de l’immeuble qui lui a causé le dommage qu’elle subit.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la mérule s’est développée dans l’immeuble de la SCI, ce qui caractérise pour elle un dommage.

M. Y a constaté la présence de la mérule dans l’immeuble de la SCI :

• au rez-de-chaussée, dans l’appartement contigu au porche d’entrée côté rue, le champignon étant situé sur l’ébrasement d’une fenêtre et dans l’angle au niveau du plafond,

• au deuxième étage, la présence du champignon ayant été identifiée par l’un des sondages effectués côté mur mitoyen, dans la pièce côté rue.

Le cabinet Cunningham Lindsey a noté dans son rapport d’expertise extrajudiciaire que les 'investigations complémentaires réalisées par la société Les Compagnons du Bois (…) ont révélé la présence de ce champignon du rez-de-chaussée jusqu’au dernier étage en façade avant ou pignon mitoyen avec l’immeuble’ des consorts X ; le cabinet Cunningham Lindsey indique également avoir relevé lors de son passage 'l’affaissement anormal du plancher de la chambre de l’appartement du premier étage laissant présumer l’état de dégradation avancée des bois de solivage, trahissant l’anciennenté, non visible par l’assuré, du développement du parasite'.

M. Y a relevé, lors de ses deux visites, la présence de la mérule au plafond du porche donnant accès à la cour arrière de la propriété de la SCI, les photographies produites par les parties montrant que plafond est constitué par les bois de solivage et le plancher du premier étage de l’immeuble des consorts X, étant noté que cette présence de la mérule au plafond du porche a également été relevée par M^me Z et par le cabinet Cunningham Lindsey.

M. Y dans son rapport d’expertise a observé que l’humidité du mur sous le porche, côté propriété de la SCI, est apparente, celui-ci ayant précisé qu’une mesure par humidimètre a permis de constater un très fort taux d’humidité sur tout le mur ainsi que sur l’angle de la façade sur rue.

Il indique également que :

• la vue sur les toits permet de distinguer le bon état général des toitures et des gouttières,

• le solin entre la toiture de l’immeuble de la SCI et le mur du pignon de la propriété X est en bon état sur toute la longueur et n’a pas été réparé,

• l’examen du deuxième étage de l’immeuble des consorts X confirme la pénétration d’eau pluviale par le toit,

• l’état général de la toiture de l’immeuble des consorts X est en très mauvais état, il manque de nombreuses ardoises, le chéneau sur rue est obturé par des ardoises tombées du toit,

• le solin du pignon côté voisin, soit de l’immeuble de la SCI, est en mauvais état, des parties d’enduit sont manquantes et de la végétation y est présente.

M. Y a procédé à la mise en eau de :

• la toiture de l’immeuble des consorts X qui permet de voir que l’écoulement des eaux pluviales ne peut se faire, en raison de l’obstruction par des ardoises de cette dernière, ce qui provoque des débordements,

• la toiture de l’immeuble de la SCI qui permet de constater une descente normale de l’eau dans la gouttière.

M. Y conclut ainsi : 'La visite de l’immeuble X permet de constater que l’état avancé de délabrement de la toiture et des éléments s’y rapportant, comme les chéneaux et solins, ne permet plus à celle-ci de remplir ses fonctions d’étanchéité. Les eaux pluviales non collectées humidifient l’immeuble X ainsi que la partie de l’immeuble SCI BV Michelet, qui est contigüe à ce dernier. Les différentes mesures effectuées à l’humidimètre, lors de la seconde réunion, attestent de

cet état. L’humidité importante causée par l’état de délabrement de l’immeuble voisin X s’avère donc la cause de l’apparition de la mérule dans l’immeuble SCI BV Michelet'.

Il s’observe ensuite que :

• le cabinet Cunningham Lindsey a relevé dans son rapport le mauvais état de la toiture et de la wambergue, précision faite que cette dernière est voisine de l’immeuble de la SCI, et des traces de coulées sous le chéneau au droit de la potence,

• M^me Z a indiqué que l’enduit sur la wambergue se décompose et qu’un jeune arbre a pris naissance, que des ardoises sur brisis sont défaillantes et que d’autres sur terrasson sont absentes.

M^me Z indique dans son rapport que :

• le solin sur la toiture de l’immeuble de la SCI contre le mur de l’immeuble des consorts X présente une défaillance en son extrémité, l’étanchéité n’étant pas parfaite facilite les infiltrations d’eau dans le mur voisin de l’immeuble des consorts X,

• la gouttière de l’immeuble de la SCI n’est pas entretenue, étant précisé par M^me Z qu’en temps de pluie, des débordements d’eau conséquents et répétés se produisent.

Pour autant, la cour constate, d’une part, que M. Y a relevé le bon état général des toitures et des gouttières de l’immeuble de la SCI et que le solin entre la toiture de l’immeuble de la SCI et le mur du pignon de l’immeubles des consorts X est en bon état sur toute la longueur et n’a pas été réparé, et d’autre part, que le cabinet Cunningham Lindsey, a indiqué que si la gouttière a bien débordé, ce débordement ne s’est pas fait de façon répétée et conséquente, et n’a relevé aucune défaillance sur le solin entre la toiture de l’immeuble de la SCI et le mur du pignon de l’immeubles des consorts X.

La SCI verse au débat deux procès-verbaux de constat d’huissier du 11 octobre 2018 et des 7 et 8 décembre 2018, dont il s’évince les éléments suivants :

' du premier procès-verbal de constat :

• la présence de traces blanches et noirâtres sur les solives et le plancher appartenant à l’immeuble des consorts X et situé au dessus du porche d’entrée dans la cour intérieure de la propriété de la SCI, ces tâches étant davantage marquées juste devant l’entrée du porche côté droit, précision faite par la cour que ce côté droit constitue le mur mitoyen entre l’immeuble de la SCI et celui des consorts X,

• ce plancher forme la toiture dudit porche,

' du second procès-verbal de constat :

• le plafond du porche est constitué d’un plancher,

• tant le plancher que les solives sembles être imprégnées d’eau,

• la présence de tâches blanchâtres fortement marquées à l’entrée côté droit, qui présente toutes les caractéristiques de teinte, de forme et de substance d’un champignon,

• plus en fond, côté droit, le plancher et les solives sont également marqués par des tâches blanchâtres,

• la présence de marques d’humidité sur l’appui de la fenêtre cimenté située au dessous, 'semble-t-il provoquées par un goutte-à-goutte provenant des solives’ selon l’huissier de justice,

• par temps de pluie l’après-midi du 7 décembre, côté droit à l’entrée du porche, la présence d’une petite flaque d’eau, ainsi qu’à trois endroits sur les solives et le plancher des gouttes qui tombent au goutte-à-goutte, l’huissier de justice notant que le bois à cet endroit est imbibé

• d’eau et suinte fortement, par temps de pluie le matin du 8 décembre, l’huissier de justice a constaté que la poutre placée à l’entrée du porche côté droit, et perpendiculairement à l'[…] est fortement noircie, qu’elle semble imbibée d’eau et que des gouttes se forment sur ladite poutre.

En l’état de ces éléments et des autres pièces versées aux débats, l’apparition de la mérule dans l’immeuble de la SCI, du rez-de-chaussée jusqu’au dernier étage en façade avant côté rue ou sur le mur mitoyen avec l’immeuble des consorts X, est consécutive à l’humidité importante présente dans l’immeuble de ces derniers, particulièrement sur le mur mitoyen des propriétés de la SCI et des consorts X.

Cette humidité a pour cause exclusive, certaine et directe l’état de délabrement avancé de l’immeuble des consorts X, dont la toiture et les éléments s’y rapportant, à savoir les chéneaux, les solins et la wambergue contigüe à l’immeuble de la SCI, n’assurent plus leur fonction d’étanchéité, ce qui provoque l’importante humidification du mur mitoyen et du plancher de la pièce de l’immeuble des consorts X situé au-dessus du porche d’accès à la cour intérieure de l’immeuble de la SCI, laquelle est à l’origine de l’infestation dudit plancher et des appartements de l’immeuble de la SCI par des mérules.

Contrairement ce que soutiennent les consorts X sur la base du rapport de M^me Z, il est donc exclu que la présence de la mérule dans l’immeuble de la SCI soit due à une humidité causée par la défaillance, alléguée mais au demeurant non démontrée au vu des pièces produites au débat, du solin et de la gouttière en façade de l’immeuble de la SCI.

Si les consorts X soutiennent que l’emprise de chaque propriété sur le porche n’est pas déterminée, cette circonstance est indifférente, dès lors qu’il résulte de ce qui vient d’être énoncé que c’est en raison de la déliquescence de la toiture de l’immeuble dont ils ont la garde, et de ses éléments, chéneaux, solins et wambergue, que le mur mitoyen et le plancher situé au dessus du porche d’accès à la cour de l’immeuble de la SCI se sont imbibés d’eau, ce qui a eu pour résultat l’apparition et le développement des mérules sous ledit plancher et dans l’immeuble de la SCI.

En application de l’article 1242 du code civil, anciennement 1384, les consorts X, dont il n’est pas contesté qu’ils les sont les gardiens de leur immeuble, sont responsables de la présence du mérule dans l’immeuble de la SCI et doivent réparer les conséquences dommageables de cette situation.

Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Sur le préjudice de la SCI,

La SCI demande à être indemnisée du coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et de ses pertes d’exploitation jusqu’à réparation parfaite du préjudice.

S’agissant du préjudice caractérisé par la nécessité de réparer les désordres causés par la mérule,

M. Y a chiffré la totalité des travaux à effectuer à la somme de 37 690,19 euros TTC, se décomposant comme suit :

• éliminations de la mérule à tous les niveaux, par une entreprise qualifiée,

• démolition des anciens plafond en sous-face solivage,

• dépose des parquets et des planchers,

• dépose des enduits plâtre ou torchis,

• traitement des murs et des bois atteints par le champignon,

• élimination des déchets et protection des ouvrages,

• réfection diverses bois uniquement : solives, linteaux plancher massif traditionnel,

M. Y J l’ensemble de ces réfections à la somme de 19 704,44 euros TTC sur la base du devis de la société Les compagnons du bois,

• repose des revêtements murs et plafonds (placo et plâtre),

• peinture,

• électricité et chauffage,

M. Y J ces travaux à la somme de 17 985,75 euros TTC sur la base du devis de la société GN Bâtiments.

La SCI demande à ce que le coût des travaux soit actualisé.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime impose d’actualiser l’évaluation de celui-ci au jour où la cour statue, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande faite par la SCI en actualisation de l’évaluation faite par M. Y le 17 février 2017.

Toutefois, la cour note que la SCI demande que soit retenu le devis actualisé de la société TBRC en date du 15 octobre 2018, qui s’élève à la somme de 47 361,02 euros, alors même que le devis initial de la société TBRC en date du 16 décembre 2016 qui avait chiffré ces mêmes travaux à la somme de 45 943,70 euros avait été écarté par l’expert au profit de celui de la société Les Compagnons du Bois beaucoup moins onéreux puisque s’élevant à la somme de 19 704,44 euros pour les travaux de t r a i t e m e n t d u m é r u l e e t d e c e l u i d e l a s o c i é t é G N B â t i m e n t p o u r l e l o t plâtrerie-menuiseries-embellissement de

17 985,75 euros, soit un coût total de 37 690,19 euros.

Si la SCI soutient que seuls les devis cumulés de la société TBCR et de la société GN Bâtiment permettent de rétablir son immeuble dans un état de conformité, la cour note que le devis de la société TBCE bien qu’intitulé traitement de mérule, comporte également des travaux de plâtrerie, de peinture, parquet et électricité qui sont repris dans le devis de la société GN Bâtiment, les deux devis ne pouvant en conséquence être cumulés.

Par ailleurs les travaux énoncés par la société Les compagnons du bois, société spécialisée dans le traitement des champignons titulaire de la certification CTBA pour les champignons correspondent à ceux énoncés par l’expert Y dans son rapport comme étant nécessaires, à savoir

• éliminations de la mérule à tous les niveaux, par une entreprise qualifiée,

• démolition des anciens plafond en sous-face solivage,

• dépose des parquets et des planchers,

• dépose des enduits plâtre ou torchis,

• traitement des murs et des bois atteints par le champignon,

de sorte que la cour entend retenir le devis de cette société du 13 décembre 2016 , sauf à le réévaluer sur la base de l’évolution du coût de la construction, soit 17 389,02 euros HT,

16 383,13 euros HT x 1746 dernier indice connu du coût de la construction INSEE, 2° trimestre 2019

1645 indice du coût de la construction INSEE du dernier trimestre 2016

Au montant TTC de 19 127,92 euros, il sera ajouté le devis de la société GN Bâtiment du 15 octobre 2018 de 18 827,25 euros, relatif aux travaux concernent les éléments suivants visés par l’expert :

• murs et plafonds (placo et plâtre),

• peinture,

• parquets

• électricité et chauffage.

Soit un coût total de 37 955,17 euros TTC.

Les consorts X seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI cette somme.

S’agissant du trouble de jouissance allégué par la SCI jusqu’au 31 décembre 2016,

M. Y a évalué le montant des pertes d’exploitation au 31 décembre 2016 à la somme de 26 634,45 euros, étant précisé que la SCI fournit le détail de ses pertes qui s’établissent comme suit :

• loyers :

appartement n° 1 en rez-de- chaussée du 1^er août 2015 au 31 décembre 2016 : 9 350 euros,

appartement n° 4 au 1^er étage du 1^er août 2015 au 31 décembre 2017 : 7 560 euros,

appartement n° 5 au 2^e étage du 1^er août 2015 au 31 décembre 2018 : 8 240 euros,

• charges locatives non affectées (eau, électricité, chauffage au gaz) : 2 488,27,

• impôts fonciers et taxe des ordures ménagères : 6 642,06 euros,

• assurance propriétaire (2015 et 2016) : 1 250,77 euros,

• intérêts de comptes courants d’associés : 453,34 euros.

Sur ce, il s’observe que :

• s’agissant des loyers, la SCI retient un préjudice courant au delà du 31 décembre 2016, de sorte qu’il convient d’évaluer ce préjudice, au vu des baux d’habitation produits et des congés donnés par les locataires, pour la période du 1^er août 2015 au 31 décembre 2016 (17 mois) pour les appartements n° 1 et n° 5, et pour la période du 1^er décembre 2015 au 31 décembre 2016 pour l’appartement n° 4 (13 mois), de la manière suivante :

appartement n° 1 en rez-de-chaussée : 17 mois x 550 euros = 9 350 euros,

appartement n° 4 au 1^er étage : 13 mois x 540 euros = 7 020 euros,

appartement n° 5 au 2^e étage : 17 mois x 515 euros = 8 755 euros,

soit une perte totale de : 25 125 euros,

• s’agissant des charges locatives non affectées, au vu des baux d’habitation produits, la SCI demande en réalité l’indemnisation de la consommation d’électricité des parties communes et du chauffage collectif, à laquelle il convient d’ajouter la taxe des ordures ménagères,

Au vu des baux d’habitation et des congés produits, ainsi que des périodes de calculs sus-énoncés, ce préjudice soit se calculer comme suit :

appartement n° 1 en rez-de-chaussée : 17 mois x 90 euros = 1 530 euros,

appartement n° 4 au 1^er étage : 13 mois x 90 euros = 1 170 euros,

appartement n° 5 au 2^e étage : 17 mois x 30 euros = 510 euros,

soit un coût total de 3 210 euros,

• s’agissant des impôts fonciers, la SCI est mal fondée à demander aux consorts X l’indemnisation des sommes engagées à ce titre, le paiement de ces impôts incombant en tout état de cause au propriétaire de l’immeuble donné à bail d’habitation, que l’immeuble soit loué ou non,

• s’agissant de l’assurance propriétaire, la SCI est également mal fondée à demander aux consorts X le remboursement des sommes engagées à ce titre, dès lors qu’en sa qualité de propriétaire de l’immeuble loué, elle est légalement tenue d’assurer celui-ci,

• s’agissant enfin des intérêts de compte courants d’associés, la SCI est encore mal fondée à demander aux consorts X le paiement de ces sommes, lesquelles sont en l’espèce indépendantes de leur responsabilité civile délictuelle.

En conséquence, pour la pértiode du 1^er août 2015 au 31 décembre 2016, leur préjudice s’établit à la somme de 28 355 euros, la SCI limitant sa demande à la somme de

26 634,45 euros, il y sera en conséquence fait droit.

Les consorts X seront donc solidairement condamnés à lui payer cette somme.

S’agissant du trouble de jouissance allégué par la SCI jusqu’au 30 juin 2017,

Il n’est pas sérieusement contestable qu’en l’absence de réalisation des travaux dans l’immeuble donné à bail, la SCI n’a pas été en mesure de donner en location les trois appartements dans lesquels la mérule a proliféré, ce dont il résulte qu’il convient de faire droit à sa demande tendant à voir les consorts X condamnés à lui payer le montant des loyers des trois appartements infestés par le champignon du 1^er janvier au 30 juin 2017.

Au vu des baux produits, le montant total des loyers s’élève à la somme de 1 605 euros (550 euros + 540 euros + 515 euros).

Soit un préjudice de 9 630 euros (1 605 euros x 6 mois).

Les consorts X seront donc solidairement condamnés à lui payer cette somme.

S’agissant du trouble de jouissance allégué par la SCI à compter du 1^er juillet 2017,

Il résulte des écritures de la SCI et du dispositif de ses conclusions que celle-ci demande la réparation de sa perte d’exploitation jusqu’à réparation parfaite du préjudice à concurrence de 1 605 euros par mois, celle-ci demandant effectivement le paiement de cette indemnité du 1^er juillet 2017 jusqu’à la réalisation des travaux de rénovation.

Il en résulte que la SCI soumet la réparation du préjudice de jouissance qu’elle demande à compter du 1^er juillet 2017 à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté.

En conséquence, la SCI sera déboutée de cette demande, le préjudice dont elle demande la réparation à compter du 1^er juillet 2017 étant purement potestatif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement dont appel sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les consorts X succombant, il convient de les condamner aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et avec distraction au profit de Maître B pour ceux d’appel, étant précisé que la SCI n’a pas demandé la condamnation solidaire des consorts X.

L’équité commande ensuite de condamner solidairement les consorts X à payer à la SCI la somme de 4 000 euros au titre de ses frais non répétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 août 2018 par le tribunal de grande instance de Cambrai,

ET STATUANT A NOUVEAU,

Condamne solidairement M. C X et M^me D X à payer à la SCI BV Michelet les sommes suivantes en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt :

• 37 955,17 euros au titre de la réparation des désordres,

• 26 634,45 euros au titre de son préjudice de jouissance du 1^er août 2015 au 31 décembre 2016,

• 9 630 euros au titre de son préjudice de jouissance du 1^er janvier au 30 juin 2017,

Déboute la SCI BV Michelet de sa demande de condamnation solidaire de M. C X et de M^me D X à réparer sa perte d’exploitation jusqu’à réparation parfaite du préjudice à concurrence de 1 605 euros par mois,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. C X et M^me D X aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et avec distraction au profit de Maître G B pour ceux d’appel,

Condamne solidairement M. C X et M^me D X à payer à la SCI BV Michelet la somme de 4 000 euros au titre de ses frais non répétibles de première instance et d’appel.

La Greffière La Présidente

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