COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 NOVEMBRE 2023

N° RG 21/03813 – N° Portalis DBV3-V-B7F-USJS

AFFAIRE :

S.C.I. IBINENCE IMMO

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 3] représenté par son syndic, la SAS SYNDIC AVENIR

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 17/01920

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne GUINNEPAIN,

M^e Ondine CARRO,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. IBINENCE IMMO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne GUINNEPAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 150 et M^e Eléonore DANIAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1122

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 3] représenté par son syndic, la SAS SYNDIC AVENIR dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Carole COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0988

S.A.S. SYNDIC AVENIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Carole COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0988

INTIMÉS

****************

Madame [D] [P] [U] [Y] épouse [L] représentant légal de sa fille mineure, Mademoiselle [Z] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne GUINNEPAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 150 et M^e Eléonore DANIAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1122

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI Ibinence Immo est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un parking en rez-de-chaussée/duplex sur jardin sur l’arrière de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (92).

Par actes des 8 février 2017, 15 mai 2017, 5 juin 2018 et 28 août 2019, la SCI Ibinence Immo a fait assigner à quatre reprises le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et son syndic, la société Syndic Avenir, en annulation des résolutions de plusieurs assemblées générales, du mandat du syndic et d’une clause du règlement de copropriété.

Par jugement contradictoire du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre, a sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclaré non écrites les dispositions prévues à la clause 6 a) Usage des choses et parties communes page 9 du règlement de copropriété adapté du 3 mars 2014 ;

— Ordonné la publication de cette décision au service de la publicité foncière ;

— Dit irrecevables les demandes de la SCI Ibinence Immo tendant à :

— la désignation d’un administrateur provisoire,

— l’annulation des résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale du 21 mars 2016,

— l’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— l’annulation des résolutions 6, 7, 8 et 21 de l’assemblée générale du 28 mars 2018,

— Rejeté les autres demandes de la SCI Ibinence Immo,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.523,50 euros,

— Dit que dans les six mois de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 400 euros par jour de retard, laquelle courra pendant six mois, la SCI Ibinence Immo devra faire réaliser les travaux de remise en leur état initial des parties communes tant en ce qui concerne les volets roulants que l’installation de la climatisation,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer la somme de 3.000 euros à la société Syndic Avenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ibinence Immo aux dépens qui comprendront les frais de constat d’huissier.

La SCI Ibinence Immo, a interjeté appel suivant déclaration du 16 juin 2021 à l’encontre du Syndicat des copropriétaires et de la société Syndic Avenir. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 12 décembre 2022, de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes de la SCI Ibinence Immo,

— Condamné la SCI Ibinence Immo, dans les 6 mois de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 400 euros par jour de retard laquelle courra pendant 6 mois, à faire réaliser les travaux de remise en état en leur état initial des parties communes, tant en ce qui concerne les volets roulants que l’installation de la climatisation,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.523,50 euros,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer la somme de 3.000 euros à la société Syndic Avenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ibinence Immo aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier,

— Débouté la SCI Ibinnence Immo de ses demandes plus amples ou contraires,

Et statuant à nouveau :

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [D] [L] à titre personnel et ès-qualité de représentant légal de sa fille mineure, Mme [Z] [L],

— Annuler la décision n°25 de l’assemblée générale du 21 mars 2016,

— Annuler la décision n°4 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— Annuler la décision n°5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Ibinence Immo la somme de 1.365 euros au titre du remboursement des frais afférents à l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes reconventionnelles visant en la remise en état des lieux en raison de l’imprécision de la décision n°21 de l’assemblée générale du 28 mars 2018,

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir à payer à la SCI Ibinence Immo la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir, demandent à la cour, par leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 23 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 24 à 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de l’article 122 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil, des articles 907 et 789- 6° du code de procédure civile et de l’avis de Cour de Cassation rendu le 3 juin 2021, de :

— Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions à l’exception de celle qui a débouté le syndicat des copropriétaires d’une partie de sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau :

— Débouter la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de l’ensemble des intimés qu’il s’agisse du syndicat des copropriétaires comme de la société Syndic Avenir, son syndic en exercice, et plus précisément :

— Déclarer irrecevables les demandes de nullité des résolutions n’ayant pas accueilli la demande de régularisation des travaux exécutés sans autorisation préalable et affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui vise la demande de nullité de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 mars 2016, par ailleurs irrecevable car hors délai (forclose), et les demandes de nullité des résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016.

A défaut,

— Déclarer non fondées les demandes de nullité des résolutions susvisées (n° 25 de l’assemblée générale du 21 mars 2016 et n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016).

— Constater que l’assignation en nullité de résolutions de l’assemblée générale du 28 mars 2018 délivrée le 5 juin 2018 l’a été tardivement à l’encontre du syndicat des copropriétaires et en conséquence,

— Rejeter la demande de la SCI Ibinence Immo visant à soulever la compétence du conseiller de la mise en état pour statuer sur la forclusion de la demande d’irrecevabilité des demandes portant sur l’assemblée générale du 21 mars 2018 et notamment de sa résolution n° 21,

— Déclarer irrecevables parce que forcloses, toutes demandes, en particulier tendant à voir déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires en raison de la prétendue imprécision de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 28 mars 2018, devenue définitive (notamment la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Ibinence Immo à la remise en état sous astreinte consignée dans la résolution n° 21 de l’AG du 28 mars 2018),

— Ordonner la remise à l’état initial des parties communes tant en ce qui concerne les volets roulants que l’installation de la climatisation, aux frais de la SCI Ibinence Immo sous astreinte de 400 euros par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant six mois, dès la signification de l’arrêt à intervenir, le délai de six mois à compter de la signification du jugement, ordonné par le Tribunal, étant désormais écoulé,

— Statuer sur la demande d’annulation de l’article 6-a du règlement de copropriété, la décision à intervenir de ce chef n’ayant aucune incidence sur les demandes formées par la SCI Ibinence Immo, le tribunal ne pouvant statuer rétroactivement de ce chef,

Dans l’hypothèse d’une annulation de l’article 6-a du règlement de copropriété,

— Ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière compétent,

— Condamner in solidum la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.523,50 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des honoraires versés à l’architecte de la copropriété,

— Débouter la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] de leurs demandes de remboursement des frais de convocation de l’assemblée générale du 9 décembre 2016 à hauteur de 1.365 euros,

Et, infirmant la décision dont appel en ce qu’elle n’a pas fait droit à l’intégralité de la demande de dommages et intérêts formées devant le Tribunal,

— Condamner in solidum la SCI Ibinence Immo Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme complémentaire de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires,

— Condamner in solidum la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] à payer à la société Syndic Avenir la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des condamnations de ce chef ordonnées par le Tribunal,

— Condamner in solidum la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des condamnations de ce chef ordonnées par le Tribunal

— Condamner in solidum la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] en sa qualité et en qualité de représentante de Mme [Z] [L] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, y compris les frais relatifs au constat d’huissier sur requête.

Mme [D] [L] en sa qualité d’occupante du bien de la SCI Ibinence Immo et en qualité de représentante de sa fille mineure Mme [Z] [L], également occupante de ce bien demandent à la cour, par leurs dernières conclusions d’intervention volontaire transmises par RPVA le 27 octobre 2021, de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes de la SCI Ibinence Immo,

— Condamné la SCI Ibinence Immo, dans les 6 mois de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 400 euros par jour de retard laquelle courra pendant 6 mois, à faire réaliser les travaux de remise en état en leur état initial des parties communes, tant en ce qui concerne les volets roulants que l’installation de la climatisation,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.523,50 euros,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ibinence Immo à payer la somme de 3.000 euros à la société Syndic Avenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ibinence Immo aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier,

Et statuant à nouveau :

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [D] [L] à titre personnel et ès-qualité de représentant légal de sa fille mineure, Mme [Z] [L],

— Annuler la décision n°25 de l’assemblée générale du 21 mars 2016,

— Annuler la décision n°4 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— Annuler la décision n°5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Ibinence Immo la somme de 1.365 euros au titre du remboursement des frais afférents à l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes reconventionnelles visant en la remise en état des lieux en raison de l’imprécision de la décision n°21 de l’assemblée générale du 28 mars 2018,

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir à payer à la SCI Ibinence Immo la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Syndic Avenir aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera précisé que par ordonnance de référé du 25 novembre 2021, le premier président de cette cour a fait droit à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré, sollicitée par la SCI Ibinence Immo.

Sur les limites de la saisine

La SCI Ibinence Immo, dans sa déclaration d’appel, sollicite l’infirmation de la décision en ce qu’elle a dit irrecevables les demandes de la SCI Ibinence tendant à :

* la désignation d’un administrateur provisoire,

* l’annulation des résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale du 21 mars 2016,

* l’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016,

* l’annulation des résolutions 6, 7, 8 et 21 de l’assemblée générale du 28 mars 2018.

Ces chefs de demandes ne sont pas repris dans les dernières conclusions de la SCI ibinence Immo, lesquelles restreignent donc la saisine de la cour, qui n’est plus saisie de ces chefs.

De la même façon, la SCI Ibinence, dans le cadre de sa déclaration d’appel, n’a pas saisi la cour des chefs du jugement qui ont :

* déclaré non écrites les dispositions prévues à la clause 6 a) du règlement de copropriété,

* ordonné la publication de cette décision au service de la publicité foncière.

En conséquence, la société Ibinence Immo et l’intervenante volontaire limitent leur appel du jugement en ce qu’il :

* a débouté la SCI Ibinence Immo de ses demandes,

* a condamnée cette SCI sous astreinte à faire réaliser les travaux de remise en état des parties communes en leur état initial,

* a condamné cette SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.523,50 euros outre une indemnité de procédure de 4.000 euros et à la société Syndic Avenir une indemnité de procédure de 3.000 euros, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, de leur côté, sollicitent la confirmation du jugement sauf la disposition du jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires d’une partie de sa demande de dommages et intérêts.

Ainsi, il n’y a pas lieu de statuer au fond sur les demandes d’annulation des résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale du 9 décembre 2016 maintenues à hauteur de cour, le tribunal, de façon irrévocable, ayant jugé que ces demandes étaient irrecevables.

Enfin, la cour n’est pas saisie des demandes des intimés tendant à ce qu’il soit statué à nouveau sur les chefs du jugement entrepris dont ils sollicitent la confirmation. En effet, soit le premier juge a déjà statué de ces chefs et la demande de confirmation prive la cour de toute possibilité de statuer à nouveau à ce titre, soit la cour ne s’est pas prononcée sur l’irrecevabilité sollicitée et les intimés ne peuvent demander à la fois qu’un même chef du jugement entrepris soit confirmé au fond et qu’il soit déclaré irrecevable.

Sur l’intervention volontaire de Mme [D] [L] et es-qualité de représentante légale de Mme [Z] [L], sa fille mineure

La SCI Ibinence Immo fait valoir que Mmes [L] sont recevables à intervenir volontairement à la procédure dans la mesure où elles occupent l’appartement dont la SCI Ibinence Immo est propriétaire et en ce que la décision de première instance leur porte préjudice.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic ne se prononcent pas à titre.

Sur ce,

Aux termes des articles 66, 325 et 554 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En la cause, Mmes [L] démontrent un intérêt légitime et un lien suffisant avec les prétentions d’origine de la SCI Ibinence Immo puisqu’elles disent agir pour éviter que les travaux de remise en état ne soient ordonnés, produisant les éléments nécessaires à établir qu’elles occupent bien l’appartement en cause.

En conséquence, l’intervention volontaire de Mme [D] [L] et de Mme [D] [L] en qualité de représentante de sa fille mineure, qui n’est au demeurant pas contestée par les intimés, sera déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 21 mars 2016

La résolution querellée est ainsi libellée : « Résolution n°25 : A la demande de Monsieur et Madame [L], autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires et à leurs frais (pose de volets).

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise les copropriétaires le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusif, les travaux suivants :

— Dans le cadre du réaménagement de leur appartement, Monsieur et Madame [L] demandent l’accord pour le remplacement des persiennes actuelles par des volets roulants électriques pour les fenêtres et portes fenêtres des lots 86 et 149. Ces volets seront de couleur blanc laqué à l’identique de ceux déjà installés chez Monsieur et Madame [I].

— Les travaux seront réalisés par l’entreprise Beynat Fermetures pour un montant total TTC de 11 296 euros selon devis en date du 28 septembre 2015 ou par toute autre établissement spécialisé dans la pose de volets roulants qui réaliserait des prestations similaires à un tarif plus avantageux.

— Le syndic informe l’assemblée générale qu’aucun descriptif, ni plan n’ont été joints à la présente convocation.

— Sous réserve de :

— - se conformer à la décision de l’assemblée générale du 16 mars 1999, imposant aux consorts [I] de conserver les persiennes existantes dans le cadre de la pose de leur volet roulant

— - se conformer à la réglementation en vigueur

— - faire effectuer des travaux sous la surveillance de l’architecte, de l’immeuble à leurs frais et en justifier

— - souscrire une assurance « dommages ouvrage » dans le cas où celle-ci serait obligatoire, non seulement pour les travaux prévus, mais également pour les existants.

— Les copropriétaires resteront responsables de vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux, les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiqué au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

— L’assemblée générale décide que cette résolution ne concerne que les locaux du rez-de-chaussée et non ceux du premier étage (') ».

Le nombre de votants est mentionné ainsi que le résultat, la SCI Ibinence Immo ayant voté pour.

Il est ensuite précisé : « La résolution est SANS DECISION POSSIBLE ».

Le tribunal a exactement relevé, s’agissant de cette résolution relative à la pose de volets roulants au rez-de-chaussée, que la demande d’annulation était infondée, la SCI Ibinence Immo ne rapportant pas la preuve que l’assemblée générale était en mesure de s’assurer que le projet ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’appelant, qui n’apporte aucun élément nouveau en appel, ne le conteste pas utilement, se contentant d’affirmer sans le justifier que les travaux ne portaient pas atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et d’indiquer qu’il avait produit le devis de l’entreprise Beynat susceptible de réaliser les travaux dans son projet de résolution.

Il suffira d’ajouter, ainsi que le relèvent les intimés, que l’absence de descriptif et de plan des travaux ne permettait pas à l’assemblée de s’assurer que le projet ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, outre que le devis de l’entreprise Beynat, évoqué par la SCI Ibinence Immo dans son projet de résolution, n’est même pas produit dans le cadre de la procédure.

La SCI Ibinence Immo soutient aussi que la décision constituerait un abus de majorité en ce qu’elle lui a été refusée alors qu’elle a été accordée à d’autres copropriétaires.

Il est admis que l’abus de majorité peut provenir d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’atteinte à l’égalité apparaissant dès lors que les avantages sont consentis à certains copropriétaires seulement au détriment des autres copropriétaires.

Toutefois, ainsi qu’il a été évoqué ci-avant, l’assemblée générale a refusé d’accorder l’autorisation à la SCI Ibinence, faute d’éléments suffisants permettant d’établir qu’il n’y avait ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, en sorte qu’il n’y a eu aucun abus de majorité, peu important à cet égard qu’un autre copropriétaire ait été autorisé à poser des volets roulants.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 mars 2016.

Sur la demande de remboursement des frais de tenue d’assemblée générale du 9 décembre 2016

La SCI Ibinence Immo, poursuivant l’infirmation du jugement à ce titre, soutient que le tribunal l’a déboutée de sa demande sans fournir la moindre explication, alors même que, en dépit de ce que l’assemblée la concernait exclusivement, il ne lui a jamais été préalablement demandé si elle acceptait la prise en charge de ces frais, outre que le contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires pris individuellement, et qu’il ne prévoit pas que toute assemblée supplémentaire doit être prise en charge par un copropriétaire en particulier, et ce d’autant qu’en l’espèce la convocation a été sollicitée par 7 copropriétaires selon le courrier envoyé au syndic du 4 novembre 2016, que la convocation a donc été sollicité par 25% des voix comme l’y contraint la loi, en sorte que c’est au syndicat des copropriétaires que doivent être facturés les frais de cette assemblée.

De leur côté, le syndicat des copropriétaires et le syndic font valoir que les premiers juges ont justement tiré de l’examen du contrat de syndic que seuls les frais afférents aux assemblées générales annuelles étaient compris dans le forfait rémunération, en sorte que l’assemblée générale litigieuse, réunie de façon supplétive dans le seul intérêt de la SCI Ibinence Immo devait être à sa charge, même si plusieurs copropriétaires ont contresigné la demande d’assemblée, soulignant que l’article 8, qui organise la possibilité de demander la réunion d’une assemblée générale supplémentaire par des copropriétaires représentant 25% des voix, ne prévoit pas que les frais de ce type d’assemblée soient pris en charge par l’ensemble des copropriétaires.

Sur ce,

Selon les termes de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Selon le contrat de syndic, seule l’assemblé générale annuelle est comprise dans le forfait tel que prévu à son article 7 (pièce de l’intimé n°27).

Il est constant que ni l’article 8 et ni le contrat de syndic ne précisent à qui revient la charge des frais d’une assemblée supplémentaire.

Néanmoins, cette assemblée n’a été organisée que dans l’intérêt de la SCI Ibinence Immo, puisqu’étaient inscrites à l’ordre du jour trois résolutions concernant exclusivement les lots appartenant à la SCI Ibinence Immo, à savoir la régularisation de l’installation du dispositif de climatisation (résolution refusée), la régularisation de l’installation des volets roulants (résolution refusée) et la validation des fenêtres et portes fenêtres (résolution acceptée à l’unanimité).

Dès lors, il est légitime que seul la SCI Ibinence Immo en supporte la charge, étant observé que les co-signataires n’ont signé la demande d’assemblée qu’au soutien des intérêts de la SCI Ibinence.

A titre surabondant, il sera souligné que la SCI Ibinence Immo, qui a la charge de la preuve, n’explicite pas sa demande et quel en serait le fondement, outre qu’elle ne communique même pas la facture que le syndic lui a directement adressée, qu’elle a réglé et dont elle sollicite le remboursement.

Dès lors, le jugement, qui relève que la SCI Ibinence Immo n’établit pas le bien-fondé de sa demande, sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

* sur l’irrecevabilité des demandes

La SCI Ibinence et Mmes [L] soulèvent l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires visant la remise en état des lieux en raison de l’imprécision de la décision n°21 de l’assemblée générale du 28 mars 2018, en se fondant sur le défaut de pouvoir du syndicat, faute pour ce dernier d’avoir reçu une autorisation claire de l’assemblée générale de former des demandes à l’encontre de la SCI Ibinence Immo, l’autorisation étant trop générale. Elles font également valoir que même si c’est une demande reconventionnelle, l’autorisation est nécessaire puisque cette demande ne tend pas seulement à s’opposer à la prétention adverse mais aussi à obtenir un avantage entièrement distinct, puisqu’il s’agit d’obtenir leur condamnation sous astreinte à remettre les lieux en leur état d’origine.

De leur côté, le syndicat des copropriétaires et le syndic font valoir que la cour de cassation juge de façon constante qu’est dispensée d’autorisation une demande reconventionnelle qui est la suite et la conséquence nécessaire de la demande à laquelle elle se rattache par un lien suffisant, et qu’en l’espèce le syndic a pris la précaution de faire voter une autorisation dans le cadre de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 28 mars 2016, alors même que rien ne l’y obligeait, en sorte que l’analyse sur l’imprécision de la décision à laquelle se livre la SCI Ibinence Immo est superfétatoire.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera juste souligné que cette prétention n’a pas été tranchée par les premiers juges en ce qu’elle est présentée pour la première fois en cause d’appel, conformément à l’article 123 du code de procédure civile, qui dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Toutefois, une telle autorisation n’est pas nécessaire notamment pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Il est admis en application de ce texte, que le syndic peut, dans une instance dans laquelle il est défendeur, non seulement opposer une défense au fond, mais encore présenter une demande reconventionnelle dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la demande principale, qu’il s’agisse d’anéantir le fondement même des prétentions adverses ou encore d’obtenir réparation de l’abus de procédure résultant de la demande adverse.

En l’espèce, sans autorisation de l’assemblée générale, le syndic, au nom du syndicat, pouvait donc solliciter reconventionnellement la remise en état sous astreinte des parties communes tant en ce qui concerne les volets roulants que le climatiseur, s’agissant de la conséquence nécessaire des résolutions querellées en première instance et se rattachant à elles par un lien suffisant. Une autorisation n’étant pas nécessaire, la discussion sur l’imprécision de la résolution n°21 ayant justement autorisé le syndic à solliciter la condamnation de la SCI Ibinence Immo sous astreinte est sans objet.

Il s’ensuit que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et du syndic tendant à la condamnation de la SCI Ibinence Immo sous astreinte est recevable.

La SCI Ibinence et Mmes [L] seront déboutées de ce chef de demande.

* sur la demande de remise en en état

La SCI Ibinence Immo et Mme [L] poursuivent l’infirmation du jugement soutenant qu’aucune autorisation n’était nécessaire pour ces travaux qui ne portaient pas atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble, en sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut pas solliciter la remise en état.

De son côté, le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent que c’est à juste titre que le tribunal a ordonné la remise en état sous astreinte, mentionnant que les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale, que ce soit les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sont irréguliers, sans qu’il soit nécessaire d’exiger un grief ou l’importance de l’atteinte aux parties communes.

Sur ce,

Il est admis que les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 doivent être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale et ni la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, ni l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires ne dispensent le copropriétaire qui les réalise de requérir cette autorisation (3e civ., 4 décembre 2007, pourvoi n° 06-19.931).

En l’espèce, il est constant que la SCI Ibinence Immo n’a obtenu l’autorisation ni de la pose d’un climatiseur ni de la pose des volets roulants, l’assemblée générale ayant estimé s’agissant des volets roulants qu’elle n’avait pas les éléments nécessaires (plans et descriptif) pour évaluer l’éventuelle atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble (résolution n°25 évoquée ci-avant), et a ensuite refusé la demande de régularisation à ce titre. S’agissant du climatiseur, il ressort de la procédure que la demande de régularisation a été refusée par l’assemblée générale du 9 décembre 2016 et le constat d’huissier en date du 7 juillet 2017 (pièce n°6 de la SCI Ibinence Immo) démontre que – compte tenu de son emplacement – il a été procédé au percement des parties communes sans autorisation. Ces travaux – qui portaient ainsi atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble – nécessitaient une autorisation, laquelle n’a pas été obtenue.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a ordonné la remise en état des lieux sous astreinte, et le jugement sera confirmé à ce titre.

* sur les demandes indemnitaires

La SCI Ibinence Immo sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 1.523,50 euros au titre des frais d’architecte, soutenant à nouveau que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable en cette demande reconventionnelle, faute d’habilitation de l’assemblée générale à ce titre, outre que l’intervention de l’architecte n’était pas nécessaire s’agissant d’une simple demande de remise en état sous astreinte. S’agissant de la demande de dommages et intérêts, la SCI Ibinence soutient qu’elle a agi normalement et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de faute qu’elle aurait commise.

De leur côté, le syndicat des copropriétaires et le syndic sollicitent la confirmation de la condamnation de l’appelante à rembourser au syndicat des copropriétaires les frais d’architecte faisant valoir que ces frais étaient nécessaires pour évaluer les désordres provoqués par la SCI Ibinence Immo dans le cadre de la réalisation des travaux sans autorisation. Ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, estimant avoir largement justifié l’ampleur du préjudice collectif généré, notamment par la production d’attestations de copropriétaires, démontrant que la SCI Ibinence Immo déstabilisait la copropriété pour obtenir satisfaction, sans respecter les principes régissant le droit de la copropriété.

Sur ce,

Ainsi qu’il a déjà été examiné ci-avant, la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires est une demande reconventionnelle qui est la suite et la conséquence nécessaire de la demande à laquelle elle se rattache par un lien suffisant, en sorte que le syndicat n’avait pas à obtenir une autorisation à ce titre.

Sur le fond, si les relations entre la SCI Ibinence Immo et le syndicat des copropriétaires apparaissent assez dégradées, les attestations des copropriétaires produites à la procédure, qui sont l’expression de tensions consécutives aux travaux exécutés par la SCI Ibinence sans autorisation, sont propres à chaque copropriétaire, et ne démontrent pas un préjudice distinct et direct du syndicat des copropriétaires susceptible d’être indemnisé et qui ne serait pas déjà réparé au titre des frais de procédure, étant observé que le syndicat des copropriétaire ne formule aucune demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, évoquant seulement un préjudice collectif du fait de l’attitude de la SCI Ibinence Immo qui déstabiliserait la copropriété ou un acharnement procédural de la SCI Ibinence en évoquant une autre procédure en référé dont elle s’est désistée.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et le syndic de leur demande indemnitaire, faute de démontrer la réalité de leur préjudice.

S’agissant des frais d’architecte, si le syndicat des copropriétaires justifie de l’intervention de l’architecte de la copropriété à deux reprises, et produit à cet égard deux fiches de visite (pièces du syndicat des copropriétaires n°7 et 10), la facture produite aux débats (pièce du syndicat des copropriétaires n°13) ne correspond pas aux interventions dont le règlement est sollicité, puisque le libellé de la facture correspond en réalité à d’autres interventions de l’architecte.

Dès lors, faute de justification de la facturation de ces prestations, ne permettant ainsi pas à la cour de statuer, le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et apprécié en équité les indemnités de procédure allouées en vertu de l’article 700 de ce code.

La SCI Ibinence et Mmes [L], dont le recours échoue principalement, doivent également supporter in solidum les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner in solidum comme suit en application de l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de la saisine,

Reçoit l’intervention volontaire de Mme [D] [L] à titre personnel et es-qualité de représentante légale de sa fille mineur [Z] [L] ;

Dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] et son syndic, la société Syndic Avenir, recevables en leurs demandes reconventionnelles tendant à la remise en état des lieux et à l’obtention de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Ibinence Immo à régler la somme de 1.523,50 euros au titre des frais d’architecte ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] et son syndic, la société Syndic Avenir de leur demande indemnitaire au titre des frais d’architecte à hauteur de la somme de 1.523,50 euros ;

Condamne in solidum la SCI Ibinence Immo, Mme [D] [L] à titre personnel et es-qualité de représentante légale de sa fille mineur [Z] [L] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Ibinence, Mme [D] [L] à titre personnel et es-qualité de représentante légale de sa fille mineur [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] et à son syndic, la société Syndic Avenir, chacun, une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,