COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 MAI 2024

N° RG 22/05121 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLNP

AFFAIRE :

[N] [E]

…

C/

S.C.I. PIERAL 2

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° RG : 11-21-741

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14/05/24

à :

M^e Jean-pascal THIBAULT

M^e Benjamin LEMOINE

Tprox SGL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Jean-pascal THIBAULT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 470

Monsieur [M] [E]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : Maître Jean-pascal THIBAULT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 470

APPELANTS

****************

S.C.I. PIERAL 2

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 179 – N° du dossier 210904

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Mars 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 août 2015, la SCI Pieral II a donné à bail à M. [M] [E] et M. [N] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 610 euros, outre une provision pour charges de 100 euros et un dépôt de garantie de 1 610 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 6 janvier 2020 pour un impayé locatif de 6 671,48 euros.

Par ailleurs, MM. [E] se sont plaints du dysfonctionnement régulier des volets électriques du logement, de pannes de la chaudière et d’un dégât des eaux qui n’était pas réparé.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 mars 2021, MM. [E] ont fait assigner la SCI Pieral II en demandant :

— à titre principal, d’ordonner la remise de pièces justificatives de charges, d’annuler les charges de nettoyage, de condamner la SCI Pieral II au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, et d’ordonner à la SCI Pieral II d’entreprendre les travaux nécessaires pour faire cesser le dégât des eaux sous astreinte de 150 euros par semaine de retard,

— à titre subsidiaire, d’ordonner un échelonnement de la dette locative

Par jugement contradictoire du 13 juillet 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— condamné solidairement MM. [E] à verser à la SCI Pieral II la somme de 10 634,60 euros au titre des loyers impayés, conformément au bail conclu le 25 août 2015, dette arrêtée au 8 mai 2022, loyer de mai 2022 inclus,

— autorisé MM. [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 400 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

— débouté l’ensemble des parties de leurs autres prétentions,

— condamné solidairement MM. [E] à verser à la SCI Pieral II une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamné solidairement MM. [E] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration déposée au greffe le 1er août 2022, MM. [E] ont relevé appel de ce jugement.

MM. [E] ont quitté les lieux le 5 septembre 2022.

Par ordonnance d’incident en date du 9 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de radiation formée par la SCI Pieral II,

— débouté la SCI Pieral II de la totalité de ses demandes,

— débouté MM. [E] de leur demande de dommages et intérêts,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI Pieral II à payer à MM. [E] une indemnité de 1 500 euros,

— condamné la SCI Pieral II aux dépens de l’incident.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 28 février 2024, M. [N] [E] et M. [M] [E], appelants, demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leur action,

— infirmer le jugement dont appel, En conséquence,

— ordonner l’annulation des sommes demandées pour les charges de nettoyage des communs et de gestion des poubelles et le remboursement à M. [N] [E] des sommes indûment payées dans ses avances à ce titre, soit la somme de 529,26 euros à lui devoir,

— condamner la SCI Pieral II à payer la somme de 12 000 euros sur le fondement du trouble de jouissance subi depuis l’emménagement et du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance, en application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit les obligations du bailleur,

— ordonner la réduction du prix du loyer, pour défaut de cause (article 1169 code civil), payé à hauteur de 44 % et, en conséquence, condamner la SCI Pieral II à leur rembourser la somme de 61 921 euros, en tout état de cause, au visa d’une jurisprudence constante en cas de déséquilibre manifeste entre le prix payé et la prestation reçue,

— ordonner la remise des quittances de loyer des mois de mars, avril mai, juin et juillet 2022 dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision intervenir et sous astreinte de 10 euros par document et par jour de retard, la cour se réservant la faculté de liquider l’astreinte ainsi prononcée.

Subsidiairement,

— confirmer l’échelonnement des arriérés de loyers accordé par le jugement du 13 juillet 2022,

En tout état de cause,

— ordonner le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 1 610 euros,

— débouter l’intimée de ses prétentions,

— condamner la SCI Pieral II à leur payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, première instance et appel compris.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 1er février 2024, la SCI Pieral II, intimée, demande à la cour de :

— dire et juger MM. [E] mal fondés en leur action,

— les en débouter,

— confirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye le 13 juillet 2022,

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

— condamner conjointement et solidairement MM. [E] au paiement d’un euro de dommages et intérêts à son profit en réparation du caractère abusif de l’appel formé par eux à l’encontre du jugement entrepris,

— condamner conjointement et solidairement MM. [E] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens par application de l’article 699 du code de procédure civile et en ordonner la distraction au profit de M^e Lemoine, avocat associé du barreau de Versailles.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 février 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

MM. [E] font grief au premier juge de les avoir déboutés de cette demande au motif que les preuves de la responsabilité du bailleur étaient insuffisantes voire inexistantes.

Ils affirment que les nombreuses pièces (courriers, courriels, photographies, factures des interventions des prestataires de services…) qu’ils avaient déjà produites en première instance démontrent la véracité de la durée des troubles de jouissance qu’ils ont subis, à savoir des pannes de chaudière entraînant des coupures de chauffage, d’eau chaude, voire d’eau, des pannes de volets roulants et plusieurs dégâts des eaux.

Poursuivant la confirmation du jugement, la SCI Pieral II fait valoir que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les éléments produits étaient insuffisants pour engager sa responsabilité en tant que bailleresse.

En ce qui concerne les dégâts des eaux, elle soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable d’un sinistre qui provient de l’immeuble voisin et que les infiltrations ont eu des conséquences très faibles qui, si elles existent, ont été indemnisées par l’assureur des locataires. Elle relève avoir été soucieuse de protéger les intérêts de ses locataires en prévenant le syndic de l’immeuble voisin. Elle indique que le bailleur n’est pas tenu de garantir les troubles apportés par des tiers sans droit sur la chose louée.

Elle relève que MM. [E] visent les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil imposant au bailleur de remettre un logement décent alors qu’ils ne prétendent pas que l’appartement donné à bail serait insalubre. Elle ajoute avoir fait réaliser les travaux nécessaires dans des délais très brefs à une seule exception due à une demande de report de la part des locataires. Elles soutient que les désagréments prouvés sont minimes.

Elle note que les revendications des locataires sont apparues postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Sur ce,

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est obligé:

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

* Sur les pannes de la chaudière

MM. [E] soutiennent avoir subi une période totale de 3 mois et 3 semaines sans eau chaude, sans chauffage et même sans eau du tout qu’ils décomposent comme suit dans leur pièce 41:

a) du 28 août au 16 novembre 2015: absence d’eau chaude et de chauffage

b) du 28 janvier au 1er février 2019: absence d’eau chaude et de chauffage

c) du 19 février au 28 février 2020: absence d’eau chaude et de chauffage

d) du 25 novembre au 4 décembre 2020: absence d’eau chaude et de chauffage,

ce qui fait une période de 3 mois et 13 jours sans qu’ils fassent mention d’une absence totale d’eau.

a) Les appelants produisent une facture de l’entreprise Cadene du 31 août 2015 avec la mention 'purgeur automatique HS à faire changer et remise en route', et une facture du 1er septembre 2015 avec les mentions 'remplacement du purgeur automatique, remise en pression et essais'.

Au vu des ces éléments, il n’est donc pas établi que les locataires auraient été privés de chaudière depuis le 28 août 2015 et jusqu’au 16 novembre 2015 alors qu’elle a été remise en route le jour même de l’intervention du 31 août et que la pièce défectueuse a été changée le lendemain.

b) La seule facture de l’entreprise Cadene du 28 janvier 2019 mentionnant une fuite sur le collet du départ d’eau chaude du régulateur automatique de la chaudière et du remplacement du joint et nettoyage du collet ne permet pas d’établir la preuve de la panne de la chaudière ni que celle-ci aurait duré jusqu’au 1er février 2019.

c) Le courrier de M. [N] [E] du 12 octobre 2020 (pièce 3) dans lequel il rappelle avoir passé plus de 4 mois et demi sans eau chaude, ou sans eau, et/ou sans chauffage en raison de dégâts des eaux ou de problèmes de plomberie ne suffit pas à rapporter la preuve du dysfonctionnement de la chaudière en février 2020.

Les photographies produites, dont rien ne permet d’affirmer qu’elles seraient celles de la chaudière litigieuse, ne démontrent nullement les dysfonctionnements dont elle aurait été affectée.

d) Les intimés produisent un courrier de M. [N] [E] à la SCI Pieral II du 28 novembre 2020 dans lequel il lui signale être une nouvelle fois sans chauffage en période froide depuis le 25 novembre et que la société Cadene doit intervenir dès que possible. Selon son courrier du 17 décembre 2020, la chaudière aurait été remise en route le 4 décembre alors que le courriel de M. [Z] du 3 décembre 2020 mentionne une remise en route le 23 décembre 2020, sans que la SCI Pieral II produise la facture correspondante.

Il résulte de ces éléments que les locataires rapportent la preuve d’être restés sans chauffage durant une période maximale de 10 jours.

* Sur les pannes des volets roulants

MM. [E] soutiennent avoir subi 3 pannes de volet roulant pour une période totale de 6 mois et 3 semaines:

— du 5 septembre au 12 décembre 2015 dans la chambre de M. [N] [E]. Le courrier du 28 novembre 2020 de ce dernier dans lequel il signale une panne de volet dans la chambre de sa fille en espérant ne pas attendre 3 mois l’intervention d’un réparateur comme la fois précédente étant insuffisant à établir tant la panne alléguée en 2015 que sa durée.

— du 28 novembre 2020 au 23 février 2021 dans la chambre de sa fille. M. [N] [E] a signalé cette panne à la bailleresse par courrier du 28 novembre 2020. Selon son courrier du 17 décembre 2020, une société est intervenue pour effectuer le devis le 16 décembre 2020. La SCI Pieral II produit la facture de Sécurité Decor du 28 février 2021 pour le remplacement de deux moteurs de volets roulants dans le séjour et la chambre.

— du 26 mai au 9 juin 2021: M. [E] produit un courrier du 26 mai 2021 signalant à la bailleresse un problème sur le volet roulant réparé dans la chambre de sa fille qui ne se lève plus. Le premier juge a relevé que le bailleur avait fait diligence le 29 mai pour faire intervenir un réparateur selon un échange de mails produit, ce que les parties ne contestent pas. La SCI Pieral II ne produit pas la facture permettant de connaître la date à laquelle elle a fait procéder à la réparation du volet.

Il en résulte que le volet de la chambre de la fille de M. [N] [E] est resté en panne pendant au total une période maximale de 3 mois et 15 jours, étant rappelé que l’appartement était composé de 4 pièces principales dont 3 chambres.

* Sur les dégâts des eaux

MM. [E] soutiennent avoir subi 3 dégâts des eaux du 28 janvier 2019 au 3 mars 2020, puis en avril et mai 2021. Ils ajoutent avoir vécu durant 2 ans et 2 mois dans la crainte d’un nouveau dégât des eaux.

Ils ne rapportent pas la preuve d’une fuite de la chaudière qui serait survenue le 28 janvier 2019 et qui aurait engendré une inondation de la cuisine et nécessité une coupure prolongée d’eau et d’électricité. En effet, la facture de l’entreprise Cadene du 28 janvier 2019 de recherche de fuite mentionnant une fuite sur le collet du départ d’eau chaude du régulateur automatique de la chaudière, le remplacement du joint et nettoyage du collet, ainsi que la présence de cloque sur le mur à côté du WC, plinthe carrelée humide, ne permet pas de corroborer les allégations des appelants quant aux conséquences de cette fuite.

Aucune pièce n’est produite pour justifier d’une fuite du circuit d’eau dans un mur de la cuisine ayant nécessité une coupure prolongée d’eau dans l’appartement et d’électricité dans la cuisine le 19 février 2020 comme allégué par les locataires.

Il résulte en revanche des pièces versées aux débats que MM. [E] ont subi 3 dégâts des eaux les 2 mars 2020, 10 avril et 26 mai 2021 consistant en un écoulement d’eau provenant du plafond dans la cuisine à l’occasion de fortes pluies et ce malgré la réalisation de travaux le 13 mars 2021 par le propriétaire de l’immeuble voisin. Ils n’allèguent ni ne justifient d’aucune autre fuite survenue postérieurement.

Un rapport de recherche de fuites du 18 mai 2021 a été effectué par la société Carglass Maison qui a constaté une dégradation du plafond de la cuisine et une infiltration d’eau provenant de la toiture pendant les jours de pluie. Il a été relevé sur le plafond de la cuisine un taux de 20% d’humidité. Il a été conclu que la dégradation du plafond de la cuisine provient de la toiture du bâtiment mitoyen et que des travaux d’étanchéité ont été effectués en deux heures sans que le problème soit résolu. La société a recommandé de contacter le syndic de copropriété du bâtiment mitoyen et de faire un test d’étanchéité par un professionnel de la toiture.

La bailleresse ne justifie d’aucune diligence faite par la suite à l’exception de l’envoi d’un courriel à Foncia Val de Seine, en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble contigu, le 23 juillet 2021, pour lui signaler un nouveau sinistre survenu le 10 avril 2021 ayant donné lieu à nouvelle réunion d’expertise le 5 juillet 2021 sans avoir été informée des suites données.

L’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers résultant de l’article 1725 du code civil ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-20.345).

Ainsi, si les dégâts des eaux trouvent effectivement leur origine dans l’immeuble voisin au vu des éléments produits, il appartenait à la bailleresse d’effectuer les démarches et réparations nécessaires pour assurer à ses locataires une jouissance paisible du bien, ce qu’elle n’a pas fait alors que le propriétaire de l’immeuble voisin n’a effectué des travaux qu’en mars 2021, soit un an après le sinistre et sans avoir remédié au problème.

Les locataires ont ainsi subi un trouble de jouissance en raison des ruissellements d’eau survenus dans la cuisine lors de fortes pluies, étant relevé qu’il n’est pas démontré que les locataires auraient été indemnisés par leur assureur de ce préjudice. En revanche, la crainte de subir d’autres dégâts des eaux ne saurait constituer un préjudice de jouissance.

Au vu de l’ensemble des observations qui précèdent, il sera relevé que MM. [E] justifient de troubles de jouissance se limitant à une panne de chauffage pendant 10 jours, une panne d’un volet roulant dans une chambre pendant 3 mois et demi et de trois dégâts des eaux dans la cuisine (ruissellement / gouttes provenant du plafond) survenus à l’occasion de fortes pluie.

Par suite, en considération de l’intensité et de la durée des troubles de jouissance subis par MM. [E], leur préjudice de jouissance sera intégralement réparé par la condamnation de la SCI Pieral II à leur verser une indemnité de 1 200 euros.

Le jugement déféré mérite en conséquence d’être infirmé de ce chef.

Sur la demande au titre de la réduction du loyer

MM. [E] demandent la réduction du prix du loyer pour défaut de cause sur le fondement de l’article 1169 du code civil, à hauteur de 44 % et en conséquence, de condamner la SCI Pieral II à leur rembourser la somme de 61 921 euros.

Ils font valoir que le juge peut fonder la réduction du prix démesuré sur l’absence de cause et qu’en l’espèce, les troubles de jouissance qu’ils invoquent correspondent à 40 % du temps d’occupation de l’appartement. Ils exposent que si l’article 1169 du code civil est effectivement inapplicable au contrat de bail litigieux conclu en 2015 comme le relève l’intimée, il ne fait que consacrer la jurisprudence relative au 'vil prix'.

La SCI Pieral II relève, outre l’inapplicabilité de l’article 1169 du code civil, que MM. [E] n’auraient pas loué, pour y faire habiter l’un d’entre eux avec sa famille, un logement 'illusoire ou dérisoire’ pendant 7 ans. Elle souligne que l’état des lieux atteste de la bonne habitabilité du bien.

Sur ce,

En application de l’article 1131 du code civil dans sa version applicable au présent litige, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, la faible durée et la faible intensité des troubles de jouissance relevés ci-dessus ne saurait justifier une réduction du prix du loyer et ce d’autant moins que les locataires ont obtenu une indemnisation pour ces troubles.

MM. [E] seront en conséquence déboutés de ces demandes.

Sur la demande en remboursement au titre des charges

M. [N] [E] demande le remboursement de la somme de 529,26 euros qu’il estime avoir indûment payée au titre des avances de charges pour les années 2015 et 2016 concernant les charges de nettoyage des communs et de gestion des poubelles.

Il soutient que la bailleresse ne peut se prévaloir d’une quelconque prescription car l’erreur du commandement de payer et la reconnaissance de cette erreur par le bailleur lui-même, dans ses écritures de première instance et dans sa pièce n°15 rectifiée, constituent des moyens de défense opposables au bailleur indépendamment de toute prescription.

La SCI Pieral II soutient que cette demande est mal-fondée et en tout état de cause soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et que les appelants doivent en être déboutés.

Sur ce,

En l’espèce, la SCI Pieral II, qui indique que cette demande est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’explique pas avantage sur ce point et n’allègue pas que cette demande serait prescrite. Elle ne précise ni le point de départ de cette prescription éventuelle alors que la charge de la preuve lui incomberait (Com. 24 janvier 2024, n°22-10.492) ni la date à laquelle cette demande a été formée par les appelants pour la première fois. Le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile ne vise pas cette fin de non-recevoir et ne comporte pas de demande visant à déclarer cette demande irrecevable.

Il convient donc de considérer que la cour n’est pas saisie de cette fin de non-recevoir.

Sur le fond, M. [E] critique le jugement déféré en ce qu’il a affirmé que les charges de nettoyage font partie des charges locatives et qu’aucun accord contraire résulte des pièces échangées alors que le bailleur a reconnu son erreur à ce titre, facturant l’intervention d’une société extérieure qui n’est jamais intervenue.

Il ajoute qu’il n’est pas redevable des charges locatives relatives aux frais de nettoyage et de gestion des poubelles qui lui ont été imputées pour les années 2015 et 2016 en affirmant que ces prestations ont été effectuées uniquement par lui-même et qu’il avait demandé la justification de ces charges.

La SCI Pieral II relève que les locataires n’avaient jamais contesté ces charges avant la délivrance du commandement de payer. Elle souligne que la provision sur charges a été ramenée à la somme de 50 euros à compter du 1er janvier 2018 à la demande des locataires qui avaient souhaité gérer les poubelles eux-mêmes.

Sur ce,

En application de l’article 7 a) le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications.

La SCI Pieral II a réclamé à MM. [E] au titre des charges entretien 'D.F. net’ la somme de 696,42 euros pour 2015 et 908,11 euros pour 2016. Les locataires demandent le remboursement des provisions sur charges trop versées du fait de l’annulation de ce poste de charges, soit 120,19 euros pour 2015 et 409,07 euros pour 2016.

Il résulte du décret n°87-713 du 26 août 1987 que les dépenses d’entretien de propreté des parties communes (frais de personnel) et les dépenses liées à l’élimination des rejets (frais de personnels) sont des charges récupérables.

MM. [E] ne démontrent pas qu’ils auraient effectué eux-même ces tâches en accord avec leur bailleur avant le 1er janvier 2018. Pour autant, la SCI Pieral II ne produit aucune facture ni aucun justificatif du montant de cette dépense, alors que la charge de la preuve lui incombe.

Il convient en conséquence de faire droit à cette demande et de condamner la bailleresse à rembourser à M. [N] [E] la somme de 529,26 euros.

Le jugement déféré est infirmé de ce chef.

Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

MM. [E] demandent l’infirmation du jugement sur tous ces chefs, de débouter l’intimée de ses demandes, et à titre subsidiaire de confirmer l’échelonnement des loyers accordé par le jugement déféré. Dans leurs conclusions, ils soutiennent avoir quitté les lieux et s’acquitter mensuellement des échéances fixées par le premier juge.

La SCI Pieral II demande la confirmation du jugement déféré.

Sur ce,

En l’absence de contestation de la part des locataires sur les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés arrêtés par le premier juge à la date du 8 mai 2022 à la somme de 10 634,60 euros, et en l’absence de demande d’infirmation du chef du jugement déféré ayant accordé des délais de paiement à MM. [E], il convient de confirmer le jugement déféré de ces chefs.

Sur les quittances de loyer

MM. [E] demandent qu’il soit ordonné à la SCI Pieral II de leur remettre les quittances de loyers des mois de mars à juillet 2022 sous astreinte.

La SCI Pieral II a communiqué (pièce 18) les quittances de loyer des mois de mars à mai 2022.

Pour le surplus, MM. [E] ne justifient pas être à jour du règlement des loyers et charges pour les mois de juin et juillet 2022, de sorte qu’ils sont déboutés de cette demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie

MM. [E] exposent avoir quitté les lieux le 5 septembre 2022 et que le dépôt de garantie ne leur a pas été rendu sans que la bailleresse fournisse de justification à cette absence de restitution.

La SCI Pieral II ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que les clés ont été restituées au bailleur le 5 septembre 2022.

La SCI Pieral II n’allègue ni ne justifie avoir restitué aux locataires le dépôt de garantie et ne fait valoir aucun motif de non-restitution de celui-ci.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Pieral II à verser à MM. [E] la somme de 1 610 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

La SCI Pieral II demande la condamnation de MM. [E] à lui verser la somme de 1 euro pour procédure abusive.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1240, du code civil que l’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute.

En l’espèce, compte tenu du sens du présent arrêt ayant partiellement fait droit aux demandes de MM. [E], il ne saurait leur être reproché d’avoir abusivement interjeté appel de la décision déférée. La SCI Pieral II est en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI Pieral II, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont en revanche confirmées.

Elle sera condamnée à verser à MM. [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté MM. [E] de leurs demandes en indemnisation du préjudice de jouissance et en remboursement des charges ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne la SCI Pieral II à payer à MM. [E] la somme de 1 200 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne la SCI Pieral II à payer à M. [N] [E] la somme de 529,26 euros en remboursement des charges locatives pour les années 2015 et 2016 ;

Y ajoutant,

Déboute MM. [E] de leurs demandes au titre de la réduction du loyer et de condamnation de la SCI Pieral II à leur rembourser la somme de 61 921 euros ;

Déboute MM. [E] de leur demande au titre de la remise des quittances locatives ;

Condamne la SCI Pieral II à restituer à MM. [E] la somme de 1 610 euros au titre du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;

Déboute la SCI Pieral II de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SCI Pieral II à payer à MM. [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Pieral II aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,