COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code NAC : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/03665 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XH6Z

AFFAIRE :

Le syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis, [Adresse 1]

C/

,

[U], [A]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Avril 2025 par le Président du TJ de, [Localité 1]

N° RG : 24/00269

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 26/03/26

à :

M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, A0920

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES,

618

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES,

731

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Le syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis, [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

N° RCS de, [Localité 1] : 809 140 973

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A920

APPELANT

****************

Madame, [U], [A]

née le 19 septembre 1970 à, [Localité 3]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

La S.C.I. EMPRUNTISSY

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

N° RCS de, [Localité 1] : 833 800 360

,

[Adresse 4]

,

[Localité 5]

Représentées par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Plaidant: M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de Paris

Substitée par: M^e Martine BELAIN, avocat au barrreau de, [Localité 6]

La Société ISSY 55, SAS

Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité, audit siège.

N° RCS de, [Localité 1] : 920 990 215

,

[Adresse 5]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Noëllia AUNON, avocat au barreau de Paris

Substituée par: M^e Marjorie MENGUAL, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

Greffier lors du prononcé de la décision : Monsieur Hugo

BELLANCOURT

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet Citeau.

La SCI Empruntissy est propriétaire des lots n° 1 (décrit par le règlement de copropriété comme : 'une boutique d’angle avec escalier intérieur conduisant au premier étage et au sous-sol de la boutique formant respectivement les lots n° 6 et n° 25 ci-après désignés'), 6 ('Au premier étage à droite, un appartement sur rue divisé en deux pièces, cuisine, placard et water-closets communiquant par un escalier intérieur au lot n° 1") et 25 ('Au sous-sol, une cave reliée par un escalier conduisant au lot n° 1').

Mme, [U], [A] est propriétaire des lots n° 2 ('une boutique avec dégagement et arrière-boutique actuellement à usage de magasin d’alimentation') et 36 ('au sous-sol, une cave portant le numéro 21').

Par deux actes du 17 octobre 2022, la SCI Empruntissy et Mme, [A] ont donné à bail commercial aux sociétés ETLB et JT55, agissant pour la SAS Issy 55 en cours de formation, les locaux précités, chacun des contrats précisant que l’ensemble des lots forme un tout communiquant, pour une activité de 'restauration sans extraction, sur place, en livraison et à emporter'.

Par deux avenants des 9 janvier 2023, chacun des baux a été repris par la société Issy 55 nouvellement créée.

La société Issy 55 a entrepris des travaux en vue de l’installation, dans les locaux, d’un restaurant sous l’enseigne Côté Sushi.

Par courrier du 12 avril 2023, le syndic de copropriété a écrit à la SCI Empruntissy et à Mme, [A] pour leur indiquer que toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble et toute atteinte aux parties communes devaient faire l’objet d’une autorisation en assemblée générale.

Le 10 mai 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé diverses résolutions visant à la réalisation des travaux (pose d’un store et d’une enseigne, peinture de la façade, création d’une porte d’entrée supplémentaire, installation d’un monte-plat, installation de groupes de climatisation).

Par courriers des 1er et 2 juin 2023, le syndic de copropriété a mis en demeure la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55 d’avoir à cesser les travaux. La mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré les 10 et 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux (92130) (ci-après également dénommé 'le syndicat des copropriétaires') a fait assigner en référé Mme, [A], la SCI Empruntissy et la société Issy 55 aux fins d’obtenir principalement :

— la désignation d’un commissaire de justice ayant pour mission notamment de dresser un état des lieux de l’immeuble,

— la condamnation solidaire de Mme, [A], de la SCI Empruntissy et de la société Issy 55 à remettre dans son état initial, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance :

— la façade avant de l’immeuble et la devanture du local,

— la porte d’entrée supplémentaire qui a été créée,

— la grille d’aération métallique posée en façade de l’immeuble,

— les équerres de support fixées sur un mur de la cour arrière de l’immeuble,

— la condamnation solidaire de Mme, [A], de la SCI Empruntissy et de la société Issy 55 à respecter la destination des lieux loués, à y cesser toute activité de cuisson et à communiquer l’entier dossier relatif aux travaux réalisés dans lesdits locaux.

Par ordonnance contradictoire rendue le 30 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevable la demande visant à la remise en état consécutive aux travaux d’installation d’une nouvelle porte formée à l’encontre de la SCI Empruntissy,

— rejeté la fin de non-recevoir opposée par Mme, [A] à la demande de cessation de l’usage commercial du premier étage et des caves,

— condamné la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55 à repeindre la devanture des locaux commerciaux situés, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux (92130), rez-de-chaussée (lots n°1 et 2) dans la couleur bleue qui préexistait aux travaux entrepris et à déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que passé ce délai, la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55 seront chacune redevables d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois,

— rejeté l’ensemble des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 8],

— condamné in solidum la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55 aux dépens, qui n’incluront pas le coût des deux constats de commissaire de justice,

— rejeté la demande de dispense de participation aux frais de l’instance formée par la SCI Empruntissy et Mme, [A],

— condamné in solidum la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux (92130) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie formés par la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55,

— rejeté le surplus des demandes formées par les parties,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 8] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté l’ensemble des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 8],

— condamné in solidum la SCI Empruntissy, Mme, [A] et la société Issy 55 aux dépens, qui n’incluront pas le coût des deux constats de commissaire de justice,

— rejeté le surplus des demandes formées par les parties.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 8] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- confirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle a jugé :

— condamnons la SCI Empruntissy, Mme, [U], [A] et la société Issy 55 à repeindre la devanture des locaux commerciaux situés situé, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux 92130 rez-de-chaussée, (lots n°1 et 2) dans la couleur bleue qui préexistait aux travaux entrepris et à déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance,

— disons que passé ce délai, la SCI Empruntissy, Mme, [U], [A] et la société Issy 55 seront chacun redevables d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois,

— condamnons in solidum la SCI Empruntissy, Mme, [U], [A] et la société Issy 55 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux 92130 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— infirmer partiellement l’ordonnance de référé dont appel en certaines de ses dispositions ci-après :

'rejetons l’ensemble des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 7],

— condamnons in solidum la SCI Empruntissy, Mme, [U], [A] et la société Issy 55 aux dépens, qui n’incluront pas le coût des deux constats de commissaire de justice,

— rejetons le surplus des demandes formées par les parties'

En conséquence, et statuant à nouveau,

— désigner tel commissaire de justice constatant avec mission de :

— se rendre dans les locaux appartenant à la Madame, [U], [A] et à la société SCI Empruntissy et loués par la société Issy 55 sis, [Adresse 1], le cas échéant et si nécessaire avec l’assistance de la force publique,

— dresser l’état des lieux dans les locaux loués par la société Issy 55 tant au 1er étage, qu’au rez-de-chaussée qu’au sous-sol,

— fixer la provision à valoir sur les frais et honoraires du Commissaire de Justice et dire qu’elle sera avancée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1],

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à remettre dans son état initial, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir : la porte d’entrée supplémentaire qui a été créée et modifiée dans la devanture du local commercial et qui doit être supprimée,

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à respecter la destination des parties privatives situées au premier étage et en caves, et cesser d’utiliser à usage commercial le 1er étage en stockant des chambres froides et les caves en les utilisant comme cuisine, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à cesser toute activité de cuisson dans les lieux loués par la société Issy 55, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

— Condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à communiquer l’entier dossier relatif aux travaux réalisés dans les locaux précités, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que les travaux de dépose et remise en état seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l’art lorsqu’ils auront fait l’objet d’une vérification et d’un rapport de conformité délivré par une entreprise de travaux ou un architecte qualifié et dûment assuré, et ce aux frais exclusifs et solidaires ou à tout le moins in solidum des défendeurs,

— autoriser le syndicat demandeur à rapporter la preuve éventuelle de la non-exécution de l’ordonnance à intervenir par tous moyens de preuve légalement admissibles, tels que témoignages

ou constat de commissaire de justice,

— débouter Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le constat de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023 et le constat de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024 et que Maître, [I], [S] pourra recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la SCI Empruntissy et Mme, [A] demandent à la cour, au visa des articles 9, 31, 32, 122, 336, 484, 488 et 835 du code de procédure civile, 544, 1103, 1104 et 1353 du code civil, 2, 8, 9, 25B de la loi du 10 juillet 1965, R. 421-14, R. 151-29 du code de l’urbanisme, de :

'recevant la Société Empruntissy et Madame, [A] en leurs demandes, fins et conclusions, y faisant droit,

— déclarer le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] irrecevable :

— à l’égard de Madame, [A] en sa demande de cessation d’usage commercial du premier étage et de la cave (lots 6 et 25 appartenant à la société Empruntissy),

— à l’égard de la société Empruntissy en sa demande de suppression d’une porte d’entrée « supplémentaire » (concernant l’entrée au lot 2 appartenant à Madame, [A]),

— débouter le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions d’appel comme non fondées ni justifiées.

en conséquence :

— confirmer l’ordonnance déférée à la cour en ce que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir :

'désigner tel Commissaire de Justice constatant avec mission de :

— se rendre dans les locaux appartenant à la Madame, [U], [A] et à la société SCI Empruntissy et loués par la société Issy 55 sis, [Adresse 1], le cas échéant et si nécessaire avec l’assistance de la force publique,

— dresser l’état des lieux dans les locaux loués par la société Issy 55 tant au 1er étage, qu’au rez-de-chaussée qu’au sous-sol,

— fixer la provision à valoir sur les frais et honoraires du Commissaire de Justice et dire qu’elle sera avancée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1],

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à remettre dans son état initial, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir : la porte d’entrée supplémentaire qui a été créée et modifiée dans la devanture du local commercial et qui doit être supprimée,

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à respecter la destination des parties privatives situées au premier étage et en caves, et cesser d’utiliser à usage commercial le 1er étage en stockant des chambres froides et les caves en les utilisant comme cuisine, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à cesser toute activité de cuisson dans les lieux loués par la société Issy 55, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

— condamner in solidum Madame, [U], [A], la société SCI Empruntissy et la société Issy 55 à communiquer l’entier dossier relatif aux travaux réalisés dans les locaux précités, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir, délivré par une entreprise de travaux ou un architecte qualifié et dûment assuré, et ce aux frais exclusifs et solidaires ou à tout le moins in solidum des défendeurs,

— autoriser le syndicat demandeur à rapporter la preuve éventuelle de la non-exécution de l’ordonnance à intervenir par tous moyens de preuve légalement admissibles, tels que témoignages ou constat de commissaire de justice'

Faisant droit à l’appel incident partiel de la société Empruntissy et de Madame, [A]

— infirmer l’ordonnance de référé du 30 avril 2025 en ce qu’elle a :

— condamné la SCI Empruntissy et Mme, [U], [A] à repeindre la devanture des locaux commerciaux situés situé, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux 92130, rez-de-chaussée, (lots n°1 et 2) ' dans la couleur bleue qui préexistait aux travaux entrepris et à déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance'

— dit que passé ce délai, la SCI Empruntissy et Mme, [U], [A] seront chacune redevables d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois,

— condamné in solidum la SCI Empruntissy et Mme, [U], [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à Issy-les-Moulineaux 92130 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie formés par la SCI Empruntissy et Mme, [U], [A]

— rejeté la demande de dispense de participation aux frais de l’instance formée par la SCI Empruntissy et Mme, [U], [A],

Statuant à nouveau de ces chefs :

— débouter le Syndicat des Copropriétaires du, [Adresse 6] ', [Localité 9], [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ni justifiées ;

A titre infiniment subsidiaire :

— le renvoyer à mieux se pourvoir au fond.

En toute hypothèse :

— le condamner à payer la somme de 2 000 euros à la Société Empruntissy d’une part, et la somme de 2 000 euros à Madame, [A] d’autre part sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

— dispenser la société Empruntissy et Madame, [A] de toute participation aux frais de l’instance en application de l’article 10- [sic] de la loi du 10 juillet 1965.

Encore plus subsidiairement : pour le cas où par extraordinaire, en dépit des contestations des intimées à l’encontre des demandes du syndicat des copropriétaires dirigées à leur encontre, il y serait fait droit en tout ou partie,

— juger que les condamnations éventuelles qui seraient prononcées au profit du syndicat des copropriétaires, tant en matière de remise en état de parties communes, qu’en matière de cessation des nuisances ne pourront être ordonnées qu’à l’égard de la société Issy 55, y compris tous frais et astreintes, sans aucun recours contre les bailleresses,

— condamner la société Issy 55 à garantir la Société Empruntissy et Madame, [A] de toute condamnation de quelque nature que ce soit qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires,

Dans cette hypothèse :

— la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des bailleresses ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, a,vocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc,

En tout état de cause :

— débouter la société Issy 55 de toutes demandes, fins et conclusions contraires à l’égard de la société Empruntissy et de Madame, [A], et notamment de son appel incident tendant à voir condamner celles-ci à la garantir de toutes conséquences ou condamnation pécuniaires si la cour venait à faire droit à la demande du syndicat de voir cesser l’utilisation commerciale des lots situés au sous-sol et au 1er étage à raison de leur prétendue destination.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Issy 55 demande à la cour, au visa des articles 9, 31, 32, 122, 336, 484, 488 et 835 du code de procédure civile, 544, 1103, 1104 et 1353 du code civil, 2, 8, 9, 25B de la loi du 10 juillet 1965, R. 421-14, R. 151-29 du code de l’urbanisme, de :

'- recevoir la société Issy 55 en ses conclusions ainsi qu’en son appel incident, et l’y disant bien

fondée,

A titre principal,

— débouter le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] ', [Localité 9], [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant dépourvues de tout fondement,

conséquemment,

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— condamné la société Issy 55 à repeindre la devanture des locaux commerciaux situés situé, [Adresse 6] à, [Localité 7], rez-de-chaussée, (lots n°1 et 2) dans la couleur bleue qui préexistait aux travaux entrepris et à déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit que passé ce délai, la Société Issy 55 sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois,

— condamné la Société Issy 55 aux dépens, qui n’incluront pas le coût des deux constats de commissaire de justice,

— condamné la Société Issy 55 à verser au Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 9], [Localité 10], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a rejeté « l’ensemble des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 7] ;

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 10] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant dépourvues de tout fondement,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau à payer à la société Issy 55 la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile a titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau aux entiers dépens de première instance,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 11]

,

[Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau à payer à la société Issy 55 la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Dan Zerhat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles d’appel,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau aux entiers dépens d’appel,

A titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

— renvoyer le Syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau à payer à la société Issy 55 la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile a titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau aux entiers dépens de première instance,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau à payer à la société Issy 55 la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Dan Zerhat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles d’appel,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau aux entiers dépens d’appel,

A titre plus subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et en tant que de besoin, débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes demande de ce chef,

— à tout le moins, réduire le montant de l’astreinte à un montant symbolique,

A titre infiniment subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’appel en garantie formé par la Société Issy 55 à l’égard de la SCI Empruntissy et de Madame, [A] ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SCI Empruntissy et Madame, [U], [A] à garantir la société Issy 55 de toutes demandes ou condamnations pécuniaires susceptibles d’être prononcées à son encontre à raison de la destination des lots situés au sous-sol et au 1er étage,

— condamner la SCI Empruntissy et Madame, [U], [A] à payer à la société Issy 55 la somme de 3 000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner in solidum la SCI Empruntissy et Madame, [U], [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

en tout état de cause,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Citeau de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— débouter les bailleresses de toutes demandes formées à l’encontre de la société Issy 55.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de remise en état liés à des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d’une atteinte à la propriété ou d’une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

Il ressort du paragraphe 12° du règlement de copropriété, issu du titre deuxième 'droits et obligations des copropriétaires’ que : 'Bien que constituant la propriété exclusive et séparée des propriétaires de l’appartement, dont ils dépendent, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres, toutes peintures extérieures, et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés sans le consentement de la majorité des propriétaires'.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires de démontrer que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

— Sur la peinture de devanture

Il est acquis dans la discussion que la société Issy 55 a repeint la devanture du local commercial en beige/marron en lieu et place de la couleur bleue qui figurait préalablement.

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en jugeant que le changement de la peinture apposée sur l’ensemble de la devanture, réalisée sans l’autorisation de l’assemblée générale, constitue un trouble manifestement illicite.

Au surplus, il est précisé que nonobstant l’interprétation que la société Empruntissy et Mme, [A] entendent donner à la clause sus énoncée du règlement de copropriété relative à l’harmonie de l’immeuble, la modification de la peinture de la devanture engage l’aspect extérieur de l’immeuble et requiert à ce titre l’autorisation de la majorité des copropriétaires, dans les conditions prévues par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

La clause d’harmonie du règlement ne saurait être interprétée de manière à exclure la devanture commerciale, dès lors que cette dernière est visible de l’extérieur et participe à l’unité esthétique de la façade.

Il est en outre indifférent que l’assemblée générale n’ait pas arrêté de coloris précis pour la peinture de la façade : la loi impose que toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble soit préalablement autorisée par la majorité des copropriétaires, sans que le silence de l’assemblée générale sur une palette de couleurs puisse dispenser le copropriétaire de cette exigence.

L’ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en ce qu’elle a condamné la société Empruntissy, Mme, [U], [A] et la société Issy 55 à repeindre la devanture des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée (lots n° 1 et 2) dans la couleur bleue qui préexistait aux travaux entrepris, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dit que passé ce délai, elles seront chacune redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois.

— Sur la pose d’une grille d’aération

Les moyens ne font que reproduire, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

L’ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en ce qu’elle a condamné la société Empruntissy, Mme, [U], [A] et la société Issy 55 à déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dit que passé ce délai, ils seront chacun redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois.

— Sur la porte d’entrée

Le syndicat des copropriétaires fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande tendant à la suppression de la porte d’entrée supplémentaire créée et modifiée dans la devanture du local commercial. Il fait valoir que, même si cette porte a déjà existé, le fait de rouvrir cette ancienne porte constitue néanmoins une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, laquelle nécessitait l’autorisation des copropriétaires en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que l’assemblée générale a rejeté la résolution portant sur la création d’une porte d’entrée supplémentaire et qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre de cette décision.

Les sociétés Empruntissy et Mme, [A] répondent qu’il résulte du constat dressé à cet effet, ainsi que du plan du rez-de-chaussée produit par le syndicat, que la porte dite « supplémentaire » donne accès au lot 2, appartenant exclusivement à Mme, [A], de sorte que la demande est irrecevable pour être également dirigée contre la société Empruntissy. Elles estiment en outre qu’elle est mal fondée, dès lors que le règlement de copropriété ne soumet pas ces travaux à autorisation et qu’il ne s’agit pas de créer une porte supplémentaire, la porte litigieuse, qui constitue le point d’accès depuis la rue au lot n° 2, figurant déjà sur les plans de l’immeuble et ayant simplement été masquée par la précédente devanture sous enseigne « Empruntis ».

La société Issy 55 développe les mêmes moyens, en rappelant que le règlement de copropriété est d’interprétation stricte et que celui-ci vise uniquement les installations extérieures et les portes d’entrée des « appartements », non celles des boutiques. Elle rappelle en outre qu’il est acquis en jurisprudence que le juge des référés ne peut prescrire de mesures excessives ou disproportionnées.

Sur ce,

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun intérêt, au sens de l’article 122 du code de procédure civile, à former sa demande à l’encontre de la société Empruntissy, dès lors que la porte a été installée dans le lot de Mme, [A].

Sur le fond, il est constant que figure, sur le plan de la copropriété, une ouverture correspondant à un accès sur la rue du lot n° 2, appartenant à Mme, [A], laquelle avait été refermée par l’ancien locataire « Empruntis », sa devanture ne comportant alors aucune entrée sur ce côté de la rue ; et il n’est produit aucune résolution de l’assemblée générale ayant autorisé, à ce moment-là, la modification de la façade. Il s’agit de l’unique point d’accès de ce lot sur la rue, et il est justifié, aux termes de la résolution mise au vote de l’assemblée générale du 10 mai 2023, par la nécessité de fluidifier les entrées et sorties du restaurant, mais aussi de permettre aux personnes à mobilité réduite d’accéder à ce dernier. Il n’est en outre formulé aucun grief tenant à l’aspect esthétique de la porte.

Dans ces circonstances, la réouverture de la façade, conforme au plan de l’immeuble et motivée par des exigences d’accessibilité ne constitue pas un trouble manifestement illicite justifiant sa suppression, mesure qui contredirait précisément la configuration originelle des lieux arrêtée par le règlement de copropriété.

A titre superfétatoire, il doit être relevé que la résolution refusée par l’assemblée générale extraordinaire du 10 mai 2023, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, est une « demande d’approbation de travaux pour la modification de la façade par la création d’une porte d’entrée supplémentaire nécessaire au passage des personnes à mobilité réduite ».

Or, s’agissant de travaux d’accessibilité, l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, applicable depuis le 1er juin 2020, prévoit que le copropriétaire n’a pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, laquelle peut en revanche s’opposer, par décision motivée, à de tels travaux.

Dans la mesure où il n’est pas justifié de cette opposition de l’assemblée générale, dans les formes prévues par la loi, l’existence d’un trouble manifestement illicite doit, de plus fort, être écartée.

Pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge et que la cour adopte pour le surplus, l’ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande visant à voir condamner la société Empruntissy à supprimer la porte d’entrée du local.

***

Aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires entend voir :

' – dire que les travaux de dépose et remise en état seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l’art lorsqu’ils auront fait l’objet d’une vérification et d’un rapport de conformité délivré par une entreprise de travaux ou un architecte qualifié et dûment assuré, et ce aux frais exclusifs et solidaires ou à tout le moins in solidum des défendeurs,

— autoriser le syndicat demandeur à rapporter la preuve éventuelle de la non-exécution de l’ordonnance à intervenir par tous moyens de preuve légalement admissibles, tels que témoignages ou constat de commissaire de justice'

A cet égard, il convient de rappeler que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Or, ces demandes tendant, d’une part, à voir attribuer aux rapports d’entreprise de travaux ou d’architecte une valeur déterminante pour la constatation de l’exécution de l’astreinte, et, d’autre part, à être autorisé à rapporter la preuve de l’inexécution par tous moyens admissibles, n’ont pour effet ni de créer une obligation nouvelle ni de modifier l’objet de la demande originale : elles relèvent de simples modalités de contrôle ou de constatation de l’exécution de la décision.

En ce qu’elles ne contiennent pas de prétention autonome, ces demandes ne sauraient donc être accueillies.

Sur les demandes visant à interdire l’utilisation du 1er étage et des caves à titre commercial et d’interdiction des activités de cuisson en caves

La demande porte sur les lots n° 6 (appartement relié au lot n° 1) et 25 (une cave reliée au lot n° 1), soit des lots dont seule la société Empruntissy est propriétaire. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun intérêt, au sens de l’article 122 du code de procédure civile, à former cette demande à l’encontre de Mme, [A] ; l’ordonnance sera infirmée sur ce point.

S’agissant du bien-fondé de la demande dirigée contre la société Empruntissy, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

Au surplus, il doit être relevé qu’au soutien de sa demande, réitérée en cause d’appel, visant à voir interdire l’utilisation du 1er étage et des caves à titre commercial, le syndicat se borne à mettre en avant l’état descriptif de division des lots litigieux, contenu dans le règlement de copropriété, sans préciser la clause du règlement de copropriété auquel l’usage actuel des locaux contreviendrait manifestement.

Il ne démontre pas, au-delà, en quoi l’éventuel changement d’affectation des lots n° 6 (appartement) et 25 (cave) serait contraire à la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, alors que ces lots sont, depuis l’origine de la copropriété, reliés au local du rez-de-chaussée (lot n° 1), dont il n’est pas contesté qu’il est affecté à un usage commercial selon les termes mêmes du règlement.

Par ailleurs, l’éventuelle incidence de l’usage commercial de ces locaux sur la répartition des charges est un élément inopérant, qui ne saurait justifier la mesure de remise en état sollicitée.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté les demandes.

Sur la demande visant à la désignation d’un commissaire de justice et à la communication de l’entier dossier relatif aux travaux

Le syndicat des copropriétaires justifie ces demandes par le fait qu’il 'ignore les travaux qui ont été ou non effectués exactement et qui affectent les parties communes en particulier s’agissant des travaux en cave suivant vraisemblablement la réunion des deux caves, des travaux de plomberie pour les évacuations et sans doute même d’un monte-plat'

Eu égard au visa de ses conclusions, l’appelante apparaît fonder ces demandes, comme en première instance, sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, alors que, comme l’a justement relevé le premier juge, les mesures sollicitées ne constituent pas une mesure conservatoire ni de remise en état de nature à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite, et ne se fondent sur aucune obligation de faire non sérieusement contestable qui incomberait aux intimés.

Au surplus, à supposer que la demande consiste en une demande de mesure d’instruction in futurum, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, il est attendu dans ce cas du demandeur qu’il justifie d’un motif légitime propre à caractériser la nécessité de la mesure. Or, en l’espèce, le syndicat de copropriété se borne à faire état de soupçons aucunement étayés, aux fins de voir ordonner une mesure d’investigation générale, ce qui outrepasse le type de mesure que le juge des référés est habilité à ordonner.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande.

Sur les appels en garantie

Devant la cour, l’appel en garantie que la société Issy 55 dirige contre ses bailleresses n’est formé qu’à titre subsidiaire, pour le cas où la juridiction serait venue à faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de voir cesser l’utilisation commerciale des lots situés au sous-sol et au 1ère étage.

Compte tenu du rejet des demandes afférentes, formulées par l’appelante, la demande de la société Issy 55 apparaît sans objet.

La société Empruntissy et Mme, [A] réitèrent, quant à elles, leur demande visant à voir condamner leur locataire à les garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires, notamment en matière de remise en état.

Pour rejeter la demande, le premier juge a retenu, à bon droit, que l’obligation de remise en état s’imposait aux bailleurs, tenus de respecter le règlement de copropriété, comme au preneur qui a fait réaliser les travaux, et qu’à ce stade et en référé, il ne pouvait être préjugé de l’éventuelle imputabilité de l’absence de réalisation de la remise en état ordonnée sous astreinte.

A la suite du premier juge, il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l’espèce, les sociétés Empruntissy et, [A] succombant partiellement, il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a déboutées de leur demande de dispense.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, la cour procédant par adoption de motifs s’agissant des frais afférents aux constats de commissaire de justice.

Les parties succombant en leur appel principal et incident respectif, les dépens qu’elles auront chacune exposés resteront à leur charge, l’équité ne commandant pas, par ailleurs, de faire droit à leurs demandes respectives, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir visant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir à l’encontre de Mme, [A] en sa demande de cessation d’usage commercial du premier étage et de la cave (lots 6 et 25),

Statuant à nouveau du chef infirmé, dans cette limite,

Déclare le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 12] irrecevable à agir à l’encontre de Mme, [U], [A] en sa demande de cessation d’usage commercial du premier étage et de la cave (lots 6 et 25),

Y ajoutant,

Dit que les dépens resteront à la charge de la partie qui les a exposés,

Rejette les autres demandes.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Monsieur Hugo BELLANCOURT, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente