Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 22 octobre 2024, n° 23/02349

TGI Nanterre 26 janvier 2023

CA Versailles
Infirmation 22 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Évaluation insuffisante du bien
La cour a constaté que le bien avait été sous-évalué et a décidé d'infirmer le jugement en augmentant le montant de l'indemnité principale.
Accepté
Droit à une juste indemnité
La cour a fixé l'indemnité principale à un montant supérieur à celui initialement accordé, en tenant compte des éléments présentés par les appelants.
Accepté
Droit à une indemnité de remploi
La cour a accordé une indemnité de remploi en tenant compte des frais normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature.
Accepté
Droit à des frais de justice
La cour a condamné la S.A. Citallios à payer une somme en application de l'article 700, en raison de la défaite de l'expropriant.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 22 oct. 2024, n° 23/02349
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/02349
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, EXPRO, 26 janvier 2023, N° 21/00132
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marnia MOHANDIMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	S.A. CITALLIOS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 OCTOBRE 2024

N° RG 23/02349 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZCZ

AFFAIRE :

[K] [D]

et autre

S.A. CITALLIOS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Janvier 2023 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 21/00132

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marnia MOHANDI,

M^e Michaël MOUSSAULT,

Mme [G] [E] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marnia MOHANDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2122

Madame [L] [Y] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marnia MOHANDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2122

APPELANTS

****************

S.A. CITALLIOS

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [G] [E], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

La SA Citallios procède à l’expropriation du lot n° 1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5] (92), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], appartenant à M. et Mme [D], et ce, aux fins de réaliser une opération d’aménagement et de renouvellement urbain. La déclaration d’utilité publique, datée du 15 novembre 2013, a été prorogée le 13 novembre 2018, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 12 novembre 2018.

Saisi par la SA Citallios selon mémoire parvenu au greffe le 16 décembre 2021, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 26 janvier 2023 fixé le montant de l’indemnité due à M. et Mme [D] comme suit (sur la base de 4 366 euros/m²) :

— dans l’hypothèse d’une renonciation des expropriés à leur droit au relogement, 114 477 euros au titre de l’indemnité principale et 12 448 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— dans l’hypothèse de l’exercice par les expropriés de leur droit au relogement, 97 305 euros au titre de l’indemnité principale et 10 731 euros au titre de l’indemnité de remploi (après avoir pratiqué un abattement de 15 %).

Par déclaration en date du 7 avril 2023, M. et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 28 juin 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du même jour dont le commissaire du gouvernement et la SA Citallios ont accusé réception le 30 juin 2023, M. et Mme [D] exposent :

— que leur sous-sol serait habitable moyennant quelques travaux de rénovation ;

— que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m ;

— que la surface du bien loi Carrez est de 26,22 m² pour le rez-de-chaussée et de 27,02 m² pour le sous-sol ;

— qu’au vu des termes de comparaison par eux produits, leur bien doit être évalué à 6 000 euros/m².

M. et Mme [D] demandent en conséquence à la Cour :

— d’infirmer le jugement ;

— de leur allouer une indemnité de dépossession de :

* dans l’hypothèse d’une renonciation à leur droit au relogement, 318 000 euros au titre de l’indemnité principale et 50 880 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

* dans l’hypothèse de l’exercice de leur droit au relogement, 300 000 euros au titre de l’indemnité principale et 30 000 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— de condamner la SA Citallios au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 17 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 25 juillet 2023 dont le commissaire du gouvernement et M. et Mme [D] ont accusé réception le 26 juillet 2023, la SA Citallios réplique :

— que le bien est un logement en rez-de-chaussée sur rue ;

— qu’il est en mauvais état ;

— que sa surface est de 26,22 m², le juge de l’expropriation ayant à juste titre exclu la cave, laquelle n’est pas aménagée et est inhabitable ;

— que les références de ventes invoquées par la partie adverse ne sont pas exploitables ;

— qu’elle-même produit des références adéquates ;

— que en cause d’appel, M. et Mme [D] demandent à être relogés si bien que la valeur de leur bien doit être fixée en pratiquant un abattement de 15 %.

La SA Citallios demande en conséquence à la Cour de :

— rejeter les demandes des époux [D] ;

— fixer le montant de l’indemnité principale à 86 919 euros et celui de l’indemnité de remploi à 9 691 euros (le tout en valeur occupée).

Le 26 septembre 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 15 novembre 2023 dont la SA Citallios et les époux [D] ont accusé réception le 17 novembre 2023, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le quantum de l’indemnité à 141 800 euros en valeur libre ou à 120 680 euros en valeur occupée, faisant valoir que le sous-sol ne saurait être considéré comme une surface habitable, et qu’une valeur de 4 860 euros/m² devait être retenue.

Par message en date du 24 septembre 2024, la Cour a invité les parties à conclure sur le moyen relevé d’office, tiré de l’absence de demande d’infirmation du jugement dans les conclusions de la SA Citallios.

Les époux [D] se sont associés au moyen soulevé d’office par la Cour.

La SA Citallios a fait observer que dans son mémoire elle avait indiqué former un appel incident si bien que la réformation de la décision était bien demandée.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 12 novembre 2018).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 26 janvier 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 16 mai 2019, date à laquelle la commune a modifié pour la dernière fois le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

L’immeuble en question est situé en zone UC3 du plan local d’urbanisme de [Localité 5]. Le lot se trouve dans une rue calme avec un jardin à gauche, à droite se trouvant une école. Il est placé dans une zone d’habitation qui est en restructuration, et est bien desservi par les transports en commun. Il existe peu de commerces à proximité. L’extérieur est en mauvais état, le crépi étant abîmé, alors qu’il existe des fissures. Le logement est dépourvu de chauffage et il existe seulement un radiateur d’appoint ; le plafond et les papiers peints sont dégradés, il existe des traces de moisissure et de la rouille.

S’agissant de la surface, le premier juge a à bon droit exclu la cave qui n’est manifestement pas habitable, sans dispositif d’aération, son plafond étant soutenu par des moyens de fortune, alors que de plus l’article 27 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine fait interdiction d’habiter dans les caves dépourvues d’ouverture sur l’extérieur. La surface à retenir est donc bien de 26,22 m².

La partie expropriée invoque des références de mutation mais celles-ci ne sont pas exploitables ; en effet, pour l’être elles doivent comporter les références cadastrales du bien, ou son adresse, et surtout l’acte de vente ou à défaut le n° de publication afin que tant la partie adverse que la juridiction de l’expropriation puissent vérifier utilement que lesdites références sont adéquates. Par contre, la référence du commissaire du gouvernement relative à la vente du 19 novembre 2021, portant sur un bien similaire (comportant deux pièces et une cuisine) et sis à proximité, peut être retenue, ce qui donne un prix moyen de 4 860 euros/m².

Dans ces conditions, il est démontré que le bien a été sous-évalué par le premier juge.

Dans son mémoire, la SA Citallios demande à la Cour de fixer le montant des indemnités alternatives dues aux appelants à une somme moindre que celle prévu par le juge de l’expropriation.

En vertu de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Ainsi, dans la procédure d’appel avec représentation obligatoire, les prétentions des parties sont déterminées par leurs écritures régulièrement déposées et signifiées, qui définissent l’objet du litige. En outre, conformément à l’alinéa 3 de l’article 954 du même code, la juridiction n’est saisie que des prétentions reprises dans le dispositif et n’est tenue de répondre qu’aux moyens expressément présentés dans la partie discussion des dernières conclusions et non à des moyens implicitement réitérés ou figurant par erreur dans les autres parties des conclusions.

Au cas présent, il n’est pas demandé au dispositif du mémoire de la SA Citallios d’infirmer ou d’annuler en tout ou partie le jugement en date du 26 janvier 2023.

Dans ces conditions, la Cour n’est plus saisie de demandes tendant à remettre en cause la décision dont appel par la SA Citallios, quand bien même celle-ci aurait indiqué dans son mémoire être appelante incidente.

L’indemnité principale sera fixée à 4 860 x 26,22, soit 127 429 euros, mais un abattement de 15 % sera appliqué dans la mesure où M. et Mme [D] ont fait usage de leur droit au relogement.

Le jugement sera infirmé et sera allouée aux époux [D] une indemnité principale de 108 314 euros. Il n’y a pas lieu de fixer des indemnités alternatives au regard de ce qui précède.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 9 331 euros

soit 11 831 euros.

La SA Citallios, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 26 janvier 2023 en ce qu’il a alloué à M. [K] [D] et Mme [L] [D] :

* dans l’hypothèse d’une renonciation des expropriés à leur droit au relogement, 114 477 euros au titre de l’indemnité principale et 12 448 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

* dans l’hypothèse de l’exercice par les expropriés de leur droit au relogement, 97 305 euros au titre de l’indemnité principale et 10 731 euros au titre de l’indemnité de remploi (après avoir pratiqué un abattement de 15 %) ;

et statuant à nouveau :

— ALLOUE à M. [K] [D] et Mme [L] [D] une indemnité principale de 108 314 euros et une indemnité de remploi de 11 831 euros ;

— CONDAMNE la SA Citallios à payer à M. [K] [D] et Mme [L] [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SA Citallios aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président