COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 19/08940 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TVJ6

AFFAIRE :

SCI [I]

C/

S.C.I. SCI L’ORÉE 2000

BFIFRANCE, anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT, plus anciennement OSEO et, plus anciennement encore OSEO FINANCEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/01470

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e CHATEAUNEUF

— M^e DONTOT

— M^e MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI [I]

N° SIRET : 453 764 235

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 20190129

M^e Frédérick ORION de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000037

APPELANTE

****************

S.C.I. SCI L’ORÉE 2000

N° SIRET : 424 019 974

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200047

M^e Alexis DEVAUCHELLE, Plaidant, avocat au barreau d’ORLEANS, vestiaire : 33

INTIMEE

****************

BFIFRANCE, anciennement dénommée BPIFRANCE FINANCEMENT, plus anciennement OSEO et, plus anciennement encore OSEO FINANCEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 320 252 489

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2063817

BPCE LEASE IMMO, anciennement dénommée NATIXIS LEASE IMMO et, plus anciennement, FRUCTICOMI, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 333 384 311

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentées par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2063817

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère, faisant fonction de Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pascale CARIOU, Conseillère, faisant fonction de Présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

La SCI L’Orée 2000 est propriétaire d’un immeuble à usage de location de meublés situé [Adresse 9] à Chartres (Eure-et-Loir) comprenant un immeuble et une cour comportant des emplacements de stationnement sur la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 12].

Cet immeuble a, par acte du 28 octobre 2005, fait l’objet d’un bail commercial conclu avec la société JMCJ, dont le gérant est M. [I].

La parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 1], située au [Adresse 3] la même rue, appartient à la SCI [I] qui y a fait édifier un immeuble à usage d’hôtel-restaurant, également loué à la société JMCJ.

Par ailleurs, la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 11] sert de passage commun entre les parcelles AY n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 10] d’une part, la parcelle AY n° [Cadastre 12] d’autre part.

M. [I] a souhaité exploiter un hôtel de plus grande envergure sur les parcelles cadastrées AY n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 10], contiguës à la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 12], dont la SCI [I] était propriétaire.

Afin de financer ce projet d’agrandissement de l’hôtel-restaurant, la SCI [I] s’est rapprochée des sociétés Oseo (devenue BPI France Financement) et Fructicomi (devenue Natixis Lease Immo puis BPCE Lease Immo), spécialisées dans le projet de financement de biens immobiliers par voie de crédit-bail.

Par acte notarié du 12 septembre 2007, la SCI [I] a vendu les parcelles cadastrées AY n° [Cadastre 1], AY n° [Cadastre 10] et la moitié des droits indivis sur la parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 11] à la société Oseo et à la société Fructicomi.

Par acte notarié du même jour, les sociétés susvisées ont consenti à la SCI [I] un contrat de crédit-bail portant sur l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant sis sur les parcelles cadastrées AY n° [Cadastre 1] et AY n° [Cadastre 10]. La société JMCJ est intervenue en qualité de sous-locataire.

Aux termes de cet acte, les crédits-bailleurs ont délégué entièrement la maîtrise d’ouvrage à la SCI [I].

Cette dernière s’est alors entourée de professionnels de la construction pour réaliser les travaux d’agrandissement de l’hôtel-restaurant, à savoir :

— la société VV Vassort Architectes et associés, cabinet d’architectes chargé de la maîtrise d''uvre de conception et de réalisation,

— la société ETPG (devenue la société TPCI), chargée du lot voiries et réseaux divers (VRD), assurée par la société Mutuelle d’Assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP),

— le bureau d’études technique [X], sous-traitant de la société Vassort Architectes et associés pour la conception et le suivi d’exécution des travaux relatifs au lot VRD.

La réception des travaux relatifs au lot VRD est intervenue le 5 décembre 2008.

Arguant d’empiétements sur sa parcelle, la SCI l’Orée 2000 a, par actes des 18 et 19 mai 2016, fait assigner les sociétés BPI France Financement et Natixis Lease Immo (venant aux droits de la société Oseo et de la société Fructicomi) devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins d’obtenir leur suppression et la remise en état des lieux en leur état antérieur.

Par actes du 29 juillet 2016, les défenderesses ont appelé en garantie la SCI [I] et la société JMCJ (exploitante de l’immeuble).

Ces dernières ont à leur tour, par acte du 15 mars 2017, fait assigner la Selarl P.J.A. – [Z] [P], ès qualités de liquidateur de la société Vassort Architectes et associés, la société TPCI (venant aux droits de la société ETPG, chargée du lot VRD), M. [X] (bureau d’études technique sous-traitant de la société Vassort Architectes et associes) et la SMABTP (assureur de la société ETPG), afin d’être garanties de toute condamnation éventuelle prononcée à leur encontre.

Par ordonnance du 8 juin 2017, les deux affaires ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Chartres a :

— Condamné la SCI [I] à mettre fin aux empiétements causés sur la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 12] par les réseaux télécom, les réseaux d’évacuation des eaux usées, et les réseaux électriques, ainsi qu’il résulte de la superposition du plan de bornage et du plan de récolement des réseaux établi par la société ETPG le 11 décembre 2008, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— Dit que cette astreinte commencera à courir cinq mois après la signification de ce jugement ;

— Condamné la SCI [I] à remettre les lieux en leur état d’origine de ces chefs, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— Dit que cette astreinte commencera à courir cinq mois après la signification de ce jugement ;

— Condamné la SCI [I] à payer à la SCI L’Orée 2000 une indemnité d’occupation de 150 euros par mois, et ce depuis le mois de mars 2009 jusqu’à la complète libération de la cour ;

— Rejeté le surplus des demandes de la SCI L’Orée 2000 ;

— Débouté la SCI [I] et la société JMCJ de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— Condamné la SCI [I] à payer à la SCI L’Orée 2000 la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les autres demandes basées sur ce texte ;

— Condamné la SCI [I] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI [I] a interjeté appel de ce jugement le 30 décembre 2019 à l’encontre de M. [X], la SCI L’Orée 2000, la société Travaux Publics du commerce et de l’industrie (TP CI), de la SMABTP, la Selarl PJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VV Vassort Architectes et associés, cabinet d’architecte.

La SCI L’Orée 2000 a fait assigner en appel provoqué la société BPI France (anciennement dénommée BPI France Financement et plus anciennement OSEO, plus anciennement encore dénommée OSEO Financement) et la société BPCE Lease Immo (anciennement dénommée Natixis Lease Immo et plus anciennement encore Fructicomi.

Par ordonnance du 22 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a, en particulier, constaté l’extinction de l’instance entre la SCI [I] et M. [X], la société Travaux Publics du commerce et de l’industrie (TP CI), la SMABTP et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VV Vassort Architectes et associés, dit que l’instance se poursuit entre la SCI [I], la SCI L’Orée 2000, la société BPI France et la société BPCE Lease Immo cabinet d’architecte, constaté le dessaisissement partiel de la cour et laissé les dépens à la charge de la partie qui se désiste.

Par arrêt du 14 septembre 2021, cette cour a, pour l’essentiel,

— Dit n’y avoir lieu à écarter des débats le 'rapport de M. [T]' ;

— Avant-dire-droit, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Y].

L’expert a déposé son rapport le 11 mars 2024.

Par dernières conclusions en ouverture de rapport notifiées au greffe le 24 avril 2025, la SCI [I] demande à la cour de :

Vu les articles 6, 9,32-1 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1315, 1353, 1103, 1217, 1231-1, 1240, 1719 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Vu le jugement du 4 décembre 2019,

La déclarer tant recevable que bien fondée en son appel.

Et, y faisant droit,

A titre principal,

' Constater que la cour implantée sur la parcelle AY [Cadastre 12] a été donnée à bail par la SCI L’Orée 2000 ;

' Juger que la SCI L’Orée 2000 n’apporte la preuve d’aucun empiètement sur son fonds ;

' Juger que la SCI L’Orée 2000 ne démontre pas les empiètements dont elle argue l’existence sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] ;

' Juger que la SCI L’Orée 2000 ne démontre pas les troubles anormaux de voisinage argués ;

' Juger qu’elle ne commet aucune occupation illégale de la partie de la cour appartenant à la SCI L’Orée 2000 ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à mettre fin aux empiétements causés sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] par les réseaux télécom, les réseaux d’évacuation des eaux usées, et les réseaux électriques et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il a dit que cette astreinte commencera à courir cinq mois après la signification du présent jugement ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à remettre les lieux en leur état d’origine de ces chefs, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il a dit que cette astreinte commencera à courir cinq mois après la signification du présent jugement ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI L’Orée 2000 une indemnité d’occupation de 150 euros par mois, et ce depuis le mois de mars 2009 jusqu’à la complète libération de la cour ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI L’Orée 2000 la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il a rejeté sa demande basée sur ce texte ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

' Débouter la SCI L’Orée 2000 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

' Condamner la SCI L’Orée 2000 à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

A titre subsidiaire :

' Juger que la SCI L’Orée 2000 était parfaitement informée de la nature des travaux entrepris la SCI [I] ;

' Constater que la SCI L’Orée 2000 a sollicité et bénéficié des travaux de la cour ;

' Juger l’action de la SCI L’Orée 2000 abusive ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à mettre fin aux empiétements causés sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] par les réseaux télécom, les réseaux d’évacuation des eaux usées, et les réseaux électriques et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il a dit que cette astreinte commencera à courir cinq mois après la signification du présent jugement ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à remettre les lieux en leur état d’origine de ces chefs, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il a dit que cette astreinte commencera à courir cinq mois après la signification du présent jugement ;

' Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI L’Orée 2000 une indemnité d’occupation de 150 euros par mois, et ce depuis le mois de mars 2009 jusqu’à la complète libération de la cour ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI L’Orée 2000 la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il a rejeté sa demande basée sur ce texte ;

' Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres du 4 décembre 2019 en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

' Condamner la SCI L’Orée 2000 à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

' Condamner la SCI L’Orée 2000 à régler l’intégralité des travaux éventuels nécessaires et qui seraient ordonnés pour mettre fin à ces empiétements ;

' Débouter la SCI L’Orée 2000 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Dans tous les cas :

' Condamner la SCI L’Orée 2000 à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

' Condamner la SCI L’Orée 2000 à régler l’intégralité des travaux éventuels (sic) nécessaires et qui seraient ordonnés pour mettre fin à ces empiètements ;

' Condamner la SCI L’Orée 2000 à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

' Condamner la SCI L’Orée 2000 aux entiers dépens dont distraction au profit de M. Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' Débouter la SCI L’Orée 2000, la société BPI France et BPCE Lease Immo de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 28 avril 2025, la SCI L’Orée 2000, intimée, demande à la cour de :

Vu l’acte introductif d’instance,

Vu le jugement entrepris rendu le 4 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Chartres,

Vu en particulier les articles 544, 545 & 1240 et suivants du code civil,

Vu l’appel principal de la SCI [I], et son désistement d’appel partiel constaté selon ordonnance du conseiller de la mise en état du 22 octobre 2020,

Vu l’appel provoqué de la SCI L’Orée 2000 à l’encontre des sociétés BPI France Financement et BPCE Lease Immo anciennement dénommée Natixis Lease Immo,

Vu l’appel incident de la SCI L’OREE 2000,

Vu l’arrêt avant dire droit de la cour de céans du 14 septembre 2021,

Vu le rapport d’expertise de M. [D] déposé le 11 mars 2024,

' la dire recevable et bien fondée en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

Sur la procédure

' Ecarter des débats le rapport de M. [T] évoqué par l’appelante principale, mais non produit en temps utile ;

' En toutes hypothèses, juger ce rapport inopposable aux parties, tout comme les analyses que pourrait en tirer la SCI [I] ;

' Juger irrecevable, et, en tout cas, mal fondée la demande de la SCI [I] portant sur le contrôle de proportionnalité ;

Sur le fond :

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Condamné la SCI [I] à mettre fin aux empiètements causés sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 12] par les réseaux Télécom / évacuation des eaux usées / électriques, ainsi qu’il résulte de la superposition du plan de bornage et du plan de récolement des réseaux établi par la société ETPG le 11 décembre 2008, et ce sous atteinte,

* Dit que cette astreinte commencera à courir 5 mois après la signification du jugement,

* Condamné la SCI [I] à payer une indemnité d’occupation par mois et ce depuis le mois de mars 2009, jusqu’à la complète libération de la cour,

L’infirmer en ce qu’il a :

* Rejeté le surplus de ses demandes ;

Le complétant uniquement sur les appels provoqués et incident formés par la concluante,

' Condamner in solidum les sociétés BPI France Financement et BPCE Lease Immo anciennement dénommée Natixis Lease Immo ainsi que la SCI [I] :

* A lui payer la somme de 114 043,69 euros telle que fixée par l’expert judiciaire pour mettre fin aux empiètements en sous-sol (notamment les différents réseaux électriques, télécom, eaux usées et gaz), avec indexation sur l’indice du bâtiment Tous corps d’état BT 01 applicable au jour du dépôt du rapport d’expertise, soit le 11 mars 2024, jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir, outre les intérêts postérieurs au taux légal dus à compter de l’arrêt à intervenir et avec le bénéfice de l’anatocisme,

* A mettre fin aux empiètements existant sur la parcelle section AY n°[Cadastre 12], sise [Adresse 9] à [Localité 16] au titre des emplacements de parking et accès ' pompiers’ matérialisés dans la cour, outre les spots lumineux enterrés dans la cour avec leur propre réseau d’alimentation, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement intervenu ;

* A l’indemniser de l’occupation illégale de sa cour, depuis la réalisation des travaux le 5 décembre 2008 à hauteur de 500 euros par mois et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

A titre subsidiaire, Condamner in solidum les sociétés BPI France Financement et BPCE Lease Immo anciennement dénommée Natixis Lease Immo ainsi que la SCI [I] :

* A mettre fin aux empiètements existant sur la parcelle section AY n°[Cadastre 12], sise [Adresse 9] à [Localité 16], ainsi qu’il résulte du plan de l’expert judiciaire [D] (figurant en annexe 1 au rapport) et encore de la superposition du plan de bornage et du plan de récolement des réseaux établi par la société ETPG le 11 décembre 2008 et du plan topographique et de réseaux établi par la société Techniques Topo en ce compris les canalisations enterrées, les différents réseaux (électrique, télécom, eaux usées et gaz) ainsi que les emplacements de parking et accès « pompiers » matérialisés dans la cour, outre les spots lumineux enterrés dans la cour avec leur propre réseau d’alimentation, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement intervenu,

* Sous même astreinte et même délai, à remettre les lieux dans leur état d’origine,

* A l’indemniser de l’occupation illégale de sa cour depuis la réalisation des travaux le 5 décembre 2008 à hauteur de 500 euros par mois et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

En toutes hypothèses

' Condamner in solidum les sociétés BPI France Financement, BPCE Lease Immo anciennement dénommée Natixis Lease Immo et la SCI [I] à lui verser la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

' Se réserver le droit de liquider l’astreinte provisoire et d’apprécier la complète exécution des termes du jugement intervenu et de l’arrêt à intervenir ;

' Condamner in solidum les sociétés BPI France Financement, BPCE Lease Immo anciennement dénommée Natixis Lease Immo et la SCI [I] aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, et accorder à l’avocat soussigné le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 18 mars 2025, les sociétés BPI France et BPCE Lease Immo, demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’ancien article 1134 du code civil,

Vu le contrat de crédit-bail du 12 septembre 2007,

Vu l’acte notarié du 30 janvier 2025,

A titre principal :

' Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI L’Orée 2000 de ses demandes à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

' Condamner la SCI [I] à relever les garantir indemnes des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des demandes formulées par la SCI L’Orée 2000 ;

En toute hypothèse,

' Condamner la partie succombante à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' La condamner aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 avril 2025.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, la cour rappelle que conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Par prétention, il faut entendre, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les 'dire et juger', les 'juger’ et les 'constater’ ne constituent pas des prétentions de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Sur les limites de l’appel

La cour relève que la SCI L’Orée 2000 ne conteste plus le rejet par le tribunal de ses demandes au titre du trouble anormal du voisinage qu’elle estime avoir subi, résultant du bruit provoqué par le climatiseur installé par la SCI [I].

Il apparaît donc que le jugement est devenu irrévocable sur ce point, sans qu’il soit nécessaire de donner acte à la SCI L’Orée 2000 qu’elle renonce à cette prétention.

Les autres dispositions du jugement sont querellées.

Sur le rapport de M. [T]

Il sera rappelé que la cour a, dans son arrêt avant-dire droit, déjà statué sur la demande tendant à voir le rapport de M. [T] écarté des débats, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de nouveau sur cette question.

Sur les empiétements

Pour dire fondée la demande de la SCI L’Orée 2000 au titre des empiètements causés sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 12] par les réseaux télécom, d’évacuation des eaux usées et les réseaux électriques, le tribunal a retenu que la superposition du plan de bornage et du plan de récolement des réseaux établi par la société ETPG suffisait à établir l’existence des empiétements allégués.

Cette cour, estimant que des points restaient à déterminer avec précision, notamment pour fixer les limites exactes des empiètements, leur origine, leur cause et leur étendue, les moyens pour y remédier ainsi que les préjudices en découlant, a, dans son arrêt avant dire droit rendu le 14 septembre 2024, ordonné une expertise.

Moyens des parties

La SCI [I] poursuit l’infirmation du jugement en faisant valoir que les pièces produites devant le tribunal n’étaient pas probantes. Elle conteste la réalité des empiétements en se fondant sur le rapport qu’elle a fait établir par M. [T]. Subsidiairement, elle affirme que la SCI L’Orée 2000 avait connaissance de la réalisation des travaux et de leur teneur et les a laissés se réaliser, ne se plaignant que 10 ans après.

La société L’Orée 2000 poursuit la confirmation du jugement en faisant valoir, pour l’essentiel, que le rapport d’expertise de M. [D] conclut que les réseaux enterrés d’électricité, d’éclairage, de téléphonie et des eaux usées ainsi que les places de stationnement, empiètent sur la parcelle AY [Cadastre 12] et que ces empiétements résultent des travaux de la SCI [I].

Les sociétés BFI France Financement et BPCE Lease Immo s’en rapportent sur ce point.

Appréciation de la cour

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, l’article 544 du code civile dispose que 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

Le rapport de M. [D] conclut de façon parfaitement claire que 'les réseaux enterrés d’électricité, d’éclairage, de téléphone et d’eaux usées ainsi que les places de parking empiètent partiellement sur la parcelle AY [Cadastre 12]".

La SCI [I] ne conteste pas efficacement la réalité des empiétements s’agissant des réseaux enterrés puisqu’elle se contente de faire valoir que les pièces produites en première instance n’étaient pas probantes, ce qui est inopérant dès lors qu’une expertise judiciaire, réalisée après le jugement, est parvenue aux mêmes conclusions, et d’invoquer le rapport de M. [T] qu’elle ne produit toujours pas. C’est donc en vain que se référant à ce document, la SCI [I] entend se prévaloir de l’existence d’une servitude, que du reste elle n’établit nullement.

Par ailleurs, il importe peu que la SCI L’Orée ait été informée de la nature et de l’ampleur des travaux réalisés dans la cour, ce qui est incontestable, ou que son gérant ait été présent lors de leur réalisation et ne s’y soit pas opposé.

Le litige est né du fait que les travaux portant sur des réseaux enterrés ont conduit à un empiétement partiel qui n’était manifestement pas visible à l’oeil nu.

De même, le fait que les réseaux électriques existaient avant les travaux est indifférent dès lors qu’ils ont pu être déplacés et que la SCI [I] ne démontre pas qu’elle bénéficierait d’une servitude de père de famille ( les lots AY [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] ayant appartenu à un même propriétaire avant la division du fonds), voire d’une servitude conventionnelle.

C’est donc exactement que le tribunal a retenu l’existence d’empiétements sur la parcelle AY [Cadastre 12] par les réseaux télécom, les réseaux d’évacuation des eaux usées, et les réseaux électriques.

S’agissant des places de stationnement et de l’accès pompier, la SCI L’Orée 2000 demande à la cour de compléter le jugement en condamnant la SCI [I] à les supprimer.

Il est constant que les emplacements de stationnement ont été matérialisés lors des travaux de construction de l’hôtel, que la place réservée aux pompiers 'emplacement SDIS’ est liée à la réglementation relative aux établissements recevant du public et que la SCI [I] a obtenu son permis de construire modificatif en faisant mention des places de stationnement sur la parcelle AY [Cadastre 12], propriété de la SCI L’Orée 2000.

Or il y a empiétement lorsqu’un propriétaire étend sa possession sur une parcelle qui ne lui appartient pas.

Tel est bien le cas en l’espèce, la SCI [I] ayant mentionné, en vue de l’obtention d’un permis de construire son hôtel, l’aménagement d’un point SDIS et de places de stationnement sur la parcelle AY [Cadastre 12] dont elle n’est ni propriétaire, ni locataire.

Sur les demandes de condamnation

Le tribunal a condamné la SCI [I] sous astreinte à mettre fin aux empiétements causés par les réseaux télécom, les réseaux d’évacuation des eaux usées et les réseaux électriques. Il a également condamné la SCI [I] à verser à la SCI L’Orée 2000 une indemnité au titre de l’occupation de la cour, depuis le mois de mars 2009 jusqu’à la libération complète des lieux.

Moyens des parties

La SCI [I] poursuit l’infirmation du jugement en se prévalant du principe de proportionnalité et s’oppose à la demande présentée en appel de condamnation à verser à l’intimée la somme de 114 043,69 euros correspondant au coût des travaux, affirmant qu’il lui appartient de les réaliser. Pour s’opposer à l’indemnité d’occupation, elle souligne que la cour dans laquelle se situent les emplacements de stationnement est composée de la parcelle AY [Cadastre 12] mais également de la parcelle AY [Cadastre 10] lui appartenant et de la parcelle indivise AY [Cadastre 11].

La SCI L’Orée 2000 soutient que le principe de proportionnalité serait irrecevable en ce qu’il constituerait une demande nouvelle en appel. Elle poursuit en affirmant que le principe de proportionnalité cède devant le caractère absolu du droit de propriété. Elle fait valoir que le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal est insuffisant au regard de la durée de la perte de jouissance.

Appréciation de la cour

Sur la suppression des empiétements

Il sera tout d’abord observé que le principe de proportionnalité invoqué par la SCI [I] est un moyen tendant à faire rejeter les prétentions de la partie adverse et non une demande nouvelle qui serait irrecevable au regard des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Au demeurant, quand bien même s’agirait-il d’une demande et non d’un moyen, il sera rappelé que la SCI [I] était défenderesse en première instance. Dès lors, les demandes qu’elle forme sont nécessairement des demandes reconventionnelles dont la recevabilité est conditionnée à l’existence d’un lien suffisant avec les prétentions initiale, ce qui est bien le cas en l’espèce.

S’agissant du principe lui-même de proportionnalité, il sera rappelé que la jurisprudence de la Cour de cassation est constante en ce qu’elle reconnaît un droit absolu de suppression de l’empiétement au profit du propriétaire du fonds qui le subit, quelles que soient son importance et la bonne ou mauvaise foi du constructeur (Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 13-25.532).

Par ailleurs, la cour constate qu’au dispositif de ses conclusions, la SCI L’Orée 2000 demande à la fois la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI [I] à mettre fin aux empiétements et le paiement de la somme de 114 043,69 euros correspondant au montant estimé par l’expert pour effectuer les travaux.

La cour observera que ces demandes sont nécessairement alternatives et que dans le corps de ses conclusions, l’intimée ne développe aucun moyen de droit ou de fait pour être autorisée à réaliser elle-même des travaux qui porteront sur des installations appartenant à la SCI [I].

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné la société [I] à mettre fin aux empiétements causés sur la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 12] par les réseaux télécom, les réseaux d’évacuation des eaux usées, et les réseaux électriques.

Il sera complété pour condamner la même société à supprimer l’empiétement résultant des places de stationnement et du point d’accès réservé aux pompiers, sous la même astreinte que celle afférente aux réseaux enterrés.

L’astreinte sera confirmée dans son montant et ses modalités, dès lors qu’il apparaît nécessaire d’assurer l’exécution de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation de la cour

Le tribunal a condamné la SCI [I] au paiement d’une indemnité mensuelle de 150 euros depuis mars 2009 et jusqu’à libération complète des lieux.

La SCI [I] fait valoir que cette cour est constituée des parcelles AY [Cadastre 12], propriété de la SCI L’Orée 2000, AY [Cadastre 10], propriété de la SCI [I] et AY [Cadastre 11], parcelle indivise.

Néanmoins, il ressort du plan de recollement que les places de stationnement et le point SDIS sont situés sur la parcelle AY [Cadastre 12].

Le jugement sera dès lors également confirmé sur ce point.

Sur les demandes à l’encontre des sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo

Le tribunal, constatant que les sociétés Oseo et Fructicomi étaient de simples bailleurs de fonds et n’avaient commis aucune faute, a mis hors de cause les sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo venant aux droits des premières.

Moyens des parties

La SCI L’Orée poursuit l’infirmation du jugement en faisant valoir que tout au long de l’expertise et de la quasi totalité de la procédure, les sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo étaient les propriétaires del’immeuble sis au [Adresse 7]. Elle ajoute qu’elles avaient connaissance du permis de construire.

Les sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo poursuivent la confirmation du jugement en ce qu’il les a mises hors de cause. Elles font tout d’abord valoir qu’elles n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité et qu’elles ont eu un simple rôle de financeur. Elles soulignent que par acte du 30 janvier 2025, la SCI [I] a exercé la faculté de rachat qui lui était offerte par le contrat de crédit bail.

Appréciation de la cour

Le présent arrêt confirme la condamnation à supprimer les empiétements, ce qui ne peut être réalisé que par le propriétaire des ouvrages litigieux.

Par acte du 30 janvier 2025, la SCI [I] a exercé la faculté de rachat qui lui était offerte par le contrat de crédit bail. Elle est donc à ce jour la propriétaire des réseaux et emplacements de stationnement litigieux et elle seule peut procéder aux travaux nécessaires à leur suppression.

S’agissant de l’indemnité d’occupation à laquelle la SCI [I] a été condamnée par le tribunal, elle est fondée par l’usage que cette dernière a fait de la cour.

Les sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo, qui n’ont eu effectivement qu’un rôle de financeur, sont totalement étrangères à cette occupation irrégulière de la propriété d’autrui.

Dans ces conditions, la demande tendant à ce qu’elles soient condamnées in solidum avec la SCI [I] au paiement de cette indemnité apparaît totalement infondée.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis ces deux sociétés hors de cause et débouté la SCI L’Orée 2000 de ses demandes à leur encontre.

Sur la demande pour procédure abusive

C’est par des motifs exacts, adopté par la cour, tenant au fait que la SCI L’Orée 2000 obtient partiellement gain de cause, que le tribunal a débouté la SCI [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une procédure qui serait abusive.

Il sera ajouté que c’est la SCI L’Orée 2000 a initialement fait assigner les sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo aux fins de voir cesser les empiétements, et non la SCI [I] qui a été appelée en garantie par les défenderesses.

L’allégation selon laquelle la SCI L’Orée 2000 n’aurait agi que pour faire pression sur la société JMCJ pour la contraindre à accepter une augmentation conséquente de son loyer commercial, ce qui caractériserait un abus d’agir à l’encontre de la SCI [I], ne repose donc sur aucun élément tangible.

Enfin, en tout état de cause, la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus (Cass. 3e civ., 7 juin 1990, n° 88-16.277 ; Cass. 3e civ., 7 nov. 1990, n° 88-18.601).

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La SCI [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle devra verser à la SCI L’Orée 2000 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI L’Orée 2000, qui a en vain formé un appel provoqué à l’encontre des sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo, sera condamnée à leur verser la somme globale de 2 000 euros sur ce même fondement.

Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel, par mise à disposition,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [I] à supprimer l’empiétement résultant des places de stationnement et du point d’accès réservé aux pompiers ;

Dit que l’astreinte prononcée pour la suppression des réseaux enterrés s’applique à cette condamnation ;

Déboute la SCI L’Orée 2000 de sa demande en paiement de la somme de 114 043,69 euros ;

Condamne la SCI [I] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [I] à payer à la SCI L’Orée la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI L’Orée 2000 à payer aux sociétés Bpifrance et BPCE Lease Immo la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [I] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute autre demande.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Pascale CARIOU, Conseillère, faisant fonction de Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,