COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2025

N° RG 24/01937 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WN2E

AFFAIRE :

SCI H H

C/

S.A.R.L. SARL FE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Janvier 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 22/05003

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07.05.2025

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Yann-Charles CORRE, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI H H

N° Siret : 423 658 319 (RCS Pontoise)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Xavier LOUBEYRE de l’ASSOCIATION LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R196 – Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

APPELANTE

****************

S.A.R.L. SARL FE

N° Siret : 437 620 594 (RCS Pontoise)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Yann-Charles CORRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2001, la SCI HH a donné à bail commercial à la Sarl FE un ensemble immobilier portant sur des locaux 'à usage d’hôtellerie et de bureaux’ sis [Adresse 1] à [Localité 4], ceci pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2001 moyennant un loyer annuel hors charges de 240.000 francs (soit 36.587,76 euros).

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement mais, par acte du 25 juin 2020, la bailleresse a fait délivrer à la Sarl FE un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le terme du 31 décembre 2020 ; elle a saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert avec mission de rechercher les éléments permettant de déterminer le montant de cette indemnité d’éviction.

Commis par ordonnance rendue le 12 mars 2021, 1'expert désigné a déposé son rapport le 23 février 2022, estimant le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 299.660 euros.

Se prévalant de la découverte de manquements de la locataire à ses obligations lors des opérations d’expertise, par acte du 19 septembre 2022 la SCI HH a assigné la SARL FE aux fins de voir ordonner son expulsion et de la voir condamnée au paiement de la somme mensuelle de 5.416 euros à compter, rétroactivement, du 31 décembre 2020, à titre d’indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire rendu le 29 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que sa décision est exécutoire de droit,a :

débouté la SCI HH de sa demande d’expulsion de la Sarl FE,

dit que la Sarl FE est redevable envers la SCI HH d’une indemnité d’occupation de 4.820,24 euros par mois, à compter du 1er janvier 2021,

condamné la SCI HH à payer à la Sarl FE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

condamné la SCI HH aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire.

La SCI HH a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue au greffe le 21 mars 2024.

Saisi par l’intimée d’un incident, par ordonnance rendue le 24 octobre 2024, le conseiller de la mise en état de la présente chambre a rejeté ses demandes de nullité de la déclaration d’appel, de la signification de la déclaration d’appel, des conclusions d’appelante du 03 mai 2024, rejeté la demande de caducité de la déclaration d’appel, déclaré nulle la signification du jugement par acte du 09 février 2024, déclaré recevable car non tardif l’appel interjeté par la SCI HH, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et enfin condamné la requérante aux dépens.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 15 novembre 2024, la société civile immobilière HH demande à la cour, au visa du congé du 25 juin 2020 ainsi que des articles 145-17, 145-28, 145-60 du code de commerce et 1224 du code civil :

d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI HH de sa demande d’expulsion de la Sarl FE 'etfixer’ l’indemnité d’occupation à la sommede 4.820,24 euros à compter du 1er janvier 2021 'et condamner’ à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du 'CPC’ et aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire,

statuant à nouveau

d’ordonner à titre principal l’expulsion de la société FE pour résiliation judiciaire de ses droits au maintien dans les lieux,

d’ordonner l’expulsion à titre subsidiaire pour infractions irréversibles à ses obligations et prescription de l’action du preneur en paiement d’une indemnité d’éviction,

d’autoriser le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

de condamner la société FE à payer, à titre d’indemnité d’occupation :

* pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2022, la somme de…………… 4.874,40 euros/mois* pour la période postérieure au 01/01/2023, la somme de ………………. 5.416,00 euros/mois

révisée sur la base de l’indice ILC valeur de départ 1ertrimestre 2022,

de débouter la Sarl FE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

de condamner la société FE à payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du 'CPC’ (ainsi qu') en tous les dépens de première instance et d’appel, incluant les honoraires d’expertise judiciaire, dont distraction.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 10 février 2025, la société à responsabilité limitée HH, visant l’article L145-17 du code de commerce, prie la cour :

de confirmer le jugement (entrepris) en toutes ses dispositions,

de débouter la société SCI H-H de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause

d’ordonner à titre reconventionnel que l’indemnité d’éviction due par la société SCI H-H à la société FE 'est fixée’ à la somme de 299.660,00 euros conformément au rapport d’expertise judiciaire de monsieur [U] [Z] daté du 23 février 2022,

de condamner à titre reconventionnel, la société SCI H-H à payer à la société Sarl FE la somme de 299.660 euros au titre de l’indemnité d’éviction fixée selon rapport d’expertise judiciaire de monsieur [U] [Z] daté du 23 février 2022,

de condamner la société SCI H-H à verser à la société Sarl FE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (et) aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Par conclusions 'aux fins de rejet des débats’ notifiées le 13 février 2025, la SCI HH demande à la cour, au visa de l’ordonnance du conseiller de la mise en état fixant le calendrier de procédure du 19 novembre 2024, des dernières conclusions de la SCI HH du 15 novembre 2024 et de l’ordonnance de clôture du 11 février 2025, d’ordonner le rejet des débats des conclusions d’intimée n°2 du 10 février 2025 ainsi que les pièces annexées 22 à 25commetardiveset violant le principe du contradictoire ainsi que l’exercice des droits de la défense ; subsidiairement, d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins de réplique.

Elle expose que son adversaire a régularisé de nouvelles conclusions, par le réseau privé virtuel des avocats à 14h35 la veille de la clôture des débats, visant et communiquant quatre pièces nouvelles numéros 22 à 25, alors qu’elle-mêmeavait conclu en dernier lieu le 15 novembre 2024 et qu’un calendrier de procédure avait été fixé par le conseiller de la mise en état le 19 novembre suivant prévoyant clôture et plaidoirie.

Elle affirme que, dans ces conditions, les conclusions sont tardives et n’ont pu permettre un échange contradictoire respectant les droits de la défense.

Suivant conclusions de procédure notifiées le 05 mars 2025, la SARL FE rétorque qu’elle ne s’oppose pas à un rabat de l’ordonnance de clôture et sollicite en conséquence le débouté de son adversaire en sa demande de rejet des débats de ses dernières conclusions et des pièces alors communiquées.

Elle fait valoir qu’elle ne se serait pas opposée à une demande de report de l’ordonnance de clôture mais que l’appelante s’est abstenue de le solliciter et que la date de signification de sesconclusions n° 2 a pour seule explication son souci de voir privilégier le règlement amiable de ce litige opposant deux frères, observant, en outre, qu’aucun calendrier de procédure relatif à leurs échanges n’avait été fixé.

Ceci étant dit, il résulte des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile que selon le premier de ces textes, les parties doivent se communiquer 'en temps utile’ leurs moyens et preuves et, selon le second, qu’il appartient au juge de respecter et de faire respecter le contradictoire.

Les conclusions en cause ne peuvent être considérées comme tardives en la seule prise en compte de leur date dès lors qu’elles ont été notifiées la veille de la clôture.

Et leur proximité temporelle ne suffit pas pour déduire qu’ont été bafoués les droits de la défense en empêchant l’adversaire de présenter une argumentation en défense dès lors que le temps utile évoqué à l’article 15 nécessite la démonstration d’un comportement contraire à la loyauté des débats, comme a pu en juger la Cour de cassation ( Cass civ 2ème, 11 janvier 2006, pourvoi n° 0414205, publié au bulletin // Ch mixte, 26 mai 2006 , pourvoi n° 03-16800, publié au bulletin // Cass civ 1ère, 06 octobre 2010, pourvoi n° 09- 12686, publié au bulletin , …).

Au cas particulier, l’appelante se contente d’invoquer la proximité de la date de notification des dernières conclusions adverses et celle de la clôture en s’abstenant de consacrer des développements aux éléments introduits dans lesdites conclusions – clairement identifiés par l’ajout d’un trait en leur marge – qui appelaient une nécessaire réplique.

Et il ne ressort pas de leur examen par la cour un ajout de moyens ou demandes nouvelles ; l’intimée s’est bornée à apporter réponse aux moyens adverses ou à renforcer son argumentation.

Aucun développement n’est consacré par l’appelante aux pièces produites dont ces dernières conclusions sont le support, qu’elle n’identifie d’ailleurs pas autrement que par leur numérotation.

De plus, s’agissant des circonstances particulières de l’espèce évoquées par l’intimée, il résulte des échanges entre avocats des deux parties par messages électroniques que, selon un message du conseil de la preneuse du 07 février 2025, celui-ci exprimait le voeu de voir régler le différend opposant en réalité deux frères par une médiation, que le conseil de l’appelante ne lui a répondu que le 10 février suivant (à 12h 18) pour s’y opposer 'fermement’ et que c’est dans ce contexte que la preneuse intimée a été conduite à notifier ses conclusions n° 2 deux heures après cette réponse.

Il convient par conséquent de rejeter les entières demandes de la SCI HH.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et la déchéance du droit à une indemnité d’éviction

Il échet de rappeler que, pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a d’abord exposé, au visa des articles L 145-8 et L 145-17 du code de commerce, les conditions dans lesquelles un bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction, à savoir l’existence d’un motif grave et légitime et sa poursuite plus d’un mois après une mise en demeure de faire cesser l’infraction, puis, une fois l’offre faite du versement d’une indemnité d’éviction, les conditions de forme et de fond dans lesquelles il peut la rétracter, soit la découverte, postérieure à l’offre, d’un manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations et du nécessaire envoi d’une mise en demeure d’y remédier dans un délai d’un mois.

Il a retenu, en l’espèce, qu’il n’était pas justifié d’une telle mise en demeure et qu’au surplus il n’était pas démontré que les manquements reprochés découverts au cours de l’expertise (soit : la création d’une cuisine commune pour les résidents envoyés par le SAMU social, un défaut d’entretien des lieux ou d’anciens travaux) étaient suffisamment graves pour conclure que la bailleresse devait être déboutée de sa demande d’expulsion et que la preneuse avait droit au maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’appelante soutient qu’elle agit en résiliation judiciaire du bail, que selon l’article L 145-28 du code de commerce le locataire 'a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expirés', que les manquements à ses obligations contractuelles justifient la perte de son droit au maintien dans les lieux et que sa demande de résiliation n’est pas soumise à l’exigence d’une mise en demeure préalable, les dispositions de l’article L 145-17 du même code n’étant pas applicables puisqu’elles concernent le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

Elle soutient subsidiairement qu’elle est légitime à solliciter la rétractation de son offre initiale d’indemnité d’éviction et qu’au surplus la mise en demeure n’est pas exigée lorsqu’elle est, comme en l’espèce, inutile puisque les manquements portent sur la réalisation de travaux de gros-oeuvre interdits et le changement partiel de destination des locaux.

Plus subsidiairement, elle se prévaut de la prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction dès lors que le congé était donné pour le 31 décembre 2020, que le rapport d’expertise a été déposé le 23 février 2022 et que sa propre action portait sur la résiliation du bail et non sur l’indemnité d’éviction.

Sur les violations des obligations de l’occupant et en se référant aux clauses du bail et au contenu de l’expertise, elle incrimine cumulativement et comme en première instance divers défauts d’entretien, outre la modification de la destination contractuelle du bail sans que jamais la locataire n’ait sollicité l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires et enfin une transformation des locaux non autorisée.

Elle conclut, pour finir, à la seule fixation d’une indemnité d’occupation au titre du droit au maintien dans les lieux par application de l’article L 145-28 du code de commerce.

En réplique et pour s’opposer à la demande d’expulsion, l’intimée approuve le tribunal en son application de l’article L 145-17 précité qui requérait une mise en demeure préalable ainsi qu’enson appréciation des différents manquements invoqués, soulignant en particulier que le défaut d’entretien n’est que prétendu et que les deux autres étaient connus de longue date en raison des liens familiaux entre les gérants des deux sociétés, l’un des deux associés de la SCI HH bailleresse ayant la qualité d’associé de la Sarl FE preneuse.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle se prévaut du parfait règlement des loyers, estime fantaisiste ou injustifié le surplus des sommes qui lui sont réclamées, au titre d’un rappel d’indexation, de charges et de taxes et fait valoir qu’elle n’est pas déchue de son droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’est pas réglée.

Elle juge inopérant le moyen tiré de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction en raison de l’existence des actes interruptifs de prescription intervenus dans le cadre du litige ; estimant que la bailleresse ne dispose d’aucun moyen lui permettant d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction elle en demande la fixation au montant retenu par l’expert et qui n’a jamais fait l’objet de la moindre contestation par la bailleresse.

Ceci étant exposé, il convient de rappeler que l’article L 145-14 du code de commerce consacre la liberté du bailleur de refuser le renouvellement du bail mais précise qu’il doit, sauf exception, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement ; en outre, le bailleur peut être amené à rétracter une offre d’indemnité d’éviction lorsque, postérieurement à la délivrance du congé, le preneur commet des infractions de nature à remettre en cause son droit à indemnité ou s’agissant d’infractions antérieures au congé, lorsque le bailleur en a eu connaissance postérieurement.

Au cas particulier, la société HH a délivré à la société FE un congé par lequel elle refusait le renouvellement du bail en cause mais offrait à la locataire une indemnité d’éviction ; cette dernière peut ainsi bénéficier, par application de l’article L 145-24 du code de commerce, du droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité dont les éléments d’appréciation ont été évalués par un expert judiciaire, à l’initiative de la bailleresse.

L’actionpostérieurement introduite au fondpar la société HH, le 19 septembre 2022, en raison de manquements antérieurs audit congé constituant, selon elle, une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation de ce bail et la déchéance subséquente du droit à indemnité d’éviction ne s’analyse pas en un nouveau congé comportant un refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

De sorte que c’est à tort,comme le fait valoir l’appelante en se réclamant de la doctrine de la Cour de cassation rendue au visa de l’article 1741 du code civil et 9 du décret du 30 septembre 1953 codifié à l’article L 145-17 (notamment : Cass civ 1ère, 04 mai 2000, pourvoi n° 98-18011, publié au bulletin) que le tribunal a considéré que l’article L 145-17 du code de commerce qui régit un tel congé avait vocation à trouver application et jugé qu’il aurait dû être précédé d’une mise en demeure.

Sur les motifs graves et légitimes de résiliation invoqués

Il convient de rappeler que s’il appartient au bailleur de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves du preneur aux clauses et conditions du bail, sont sans incidence son absence de préjudice ou sa simple tolérance.

' S’agissant du défaut d’entretien, la bailleresse se prévaut de l’obligation contractuelle d’entretenir les lieux de façon constante et de repeindre en totalité les parties intérieures au moins tous les 5 ans ainsi que des constatations ressortant du rapport de l’expert judiciaire selon lesquelles 'les escaliers sont abîmés, beaucoup de portes de chambres n’ont pas été repeintes', 'le réseau d’assainissement est bouché', 'on constate une fuite en toiture et une partie du plafond de l’extension est fortement dégradée’ .

Elle fait grief au tribunal d’avoir jugé qu’il ne s’agissait que de désordres ponctuels et estime que son adversaire ne peut se borner à répliquer qu’un de ses employés est chargé de la maintenance ou qu’elle satisfait aux visites de contrôle et de sécurité incendie, en particulier en regard des conventions-cadres du SAMU social qui ne portent que sur des exigences minimales.

Il convient de rappeler que si, d’une manière générale et comme stipulé, le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien courant et les menues réparations, le bail commercial en cause s’inscrit dans un contexte particulier ; comme le fait valoir la preneuse, l’expert relève notamment que 'l’emplacement est assez peu propice, si ce n’est pas du tout, au développement d’une activité hôtelière de tourisme oud’affaire’ ; et elle précise que depuis 2004, au su de la bailleresse, cet hôtel héberge pour de longs séjours des personnes ou familles venant du service d’aide mobile d’urgence (ou SAMU) social ou bien issues des services sociaux ; qu’ainsi une obligation comme celle de repeindre les portes des chambres tous les cinq ans a pu être entravée par cette circonstance, étant de surcroît observé que si la bailleresse incrimine un défaut général d’entretien, l’expert précise qu’il n’a visité que deux des quarante-quatre chambres de l’hôtel.

Même si l’expert a ponctuellement constaté, lors de l’examen de cet hôtel, que l’escalier était abîmé ou que le plafond de l’extension de l’entrée était dégradé, le tribunal a justement pu retenir qu’il concluait néanmoins que les locaux étaient dans leur ensemble en état d’usage et non dégradés.

En outre, s’agissant de la fuite en toiture, l’appelante laisse sans réponse l’observation du tribunal sur la question de la prise en charge par le preneur des travaux extérieurs et de gros oeuvre.

Et pour ce qui est du réseau d’assainissement bouché, la cour relève que l’expert ne l’a pas constaté par lui-même mais indique incidemment qu’on le lui a signalé lors de sa visite (page 7/18 de son rapport).

La preneuse excipe, de plus, de l’existence d’un préposé affecté à la maintenance des lieux et rapporte la preuve de ses diligences sur ce point, de même qu’elle justifie de visites de contrôle régulières dont elle fait l’objet par des intervenants du SAMU social et de la commission de sécurité communale et départementale ; à cet égard, la bailleresse ne démontre ni même n’évoque l’existence d’avertissements, de pénalités ou d’un retrait d’agrément qui seraient venus sanctionner la preneuse du fait du mauvais entretien général de ce lieu d’hébergement.

Si cette dernière ne peut efficacement se prévaloir de travaux à ses frais relatifs à ces désordres postérieurs à l’assignation en résiliation du bail, ce comportement atteste de sa bonne foi contractuelle et, en toute hypothèse, les désordres incriminés ne revêtent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bailet priver la preneuse de l’indemnité d’éviction initialement proposée.

'S’agissant, par ailleurs, de l’atteinte à la clause de destination du bail, à savoir une activité commerciale d’hôtellerie et de bureaux à l’exclusion de tout autre utilisation, la bailleresse se prévaut de la découverte, lors des opérations d’expertise, d’une cuisine ainsi que d’une salle commune de restaurationetreproche à la preneuse de n’avoir paspréalablement recueilli son consentement ou, à défaut, mis en oeuvre la procédure de déspécialisation, conformément aux dispositions de l’article L 145-47 du code de commerce.

Elle critique la motivation du tribunal retenant que ce type d’installation est habituelle dans les hébergements dits de préfecture et lui opposant sa propre connaissance de l’exploitation des locaux en hôtel social.

Si l’appelante peut être suivie en ce qu’elle soutient que, dans les rapports entre les parties, les conditions d’exploitation du bail commercial en cause ne ressortentpas de celles des oeuvres sociales des organismes publics ni ne se réfèrent à aucune nomenclature hôtelière particulière, et que, comme il a été dit, sont indifférentes sa connaissance ou sa tolérance antérieures, la cour ne peut considérer que la jurisprudence de la Cour de cassation dont elle se réclame est transposable aux faits de l’espèce s’agissant de l’exploitation dans un hôtel 'd’une activité de restaurationeffective, accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel, avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de celle de l’entrée de l’hôtel (…) de nature à attirer une nouvelle clientèle’ (Cass civ 3ème, 30 nov 2023, pourvoi n° 21-25584, diffusé).

L’argumentation de la bailleresse tendant à voir juger que l’activité litigieuse s’analyse en une activité de restauration non comprise dans celle d’hôtellerie tandis que celle, divergente, de la preneuse faisant état de la préexistence, lors de la conclusion du contrat, d’une salle destinée auxpetits-déjeuners de la seule clientèle comportant un évier, un four à micro-ondes et d’appareils dédiés à leur préparation et de l’unique adjonction de trois plaques destinées aux seuls occupants de l’hôtel, caractérisés ci-avant, pour réchauffer leurs plats, conduisent à distinguer les activités connexes ou complémentaires qui nécessitent une autorisation des activités incluses dans la destination contractuelle qui ne requièrent pas le recours à la procédure d’autorisation.

Les éléments ainsi soumis à l’appréciation de la cour ne permettent pas de considérer que l’activité en cause constituait un service complémentaire ayant vocation à prolonger l’activité principale d’hôtellerie pour en assurer un meilleur exercice et permettre son développement en attirant ou en diversifiant une clientèle mais doit être regardée comme le prolongement direct de l’activité principale prévue au bail, n’en constituant qu’une modalité particulière d’exploitation dans le contexte sus-rappelé.

Ceci d’autant que l’expert précise encore dans son rapport (page 8/18) que 'le personnel de l’hôtel distribue le matin un petit-déjeuner fourni par le SAMU social'.

De sorte que s’analysant en une activité 'incluse’ dans l’activité contractuelle, elle pouvait être exercée sans recours à la procédure d’autorisation et qu’il ne s’agit pas d’un manquement susceptible de justifier la résiliation du bail.

'S’agissant, enfin, de la transformation non autorisée des locaux incriminée, la bailleresse se prévaut de la clause du bail interdisant toute 'démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du bailleur’ comme du fait qu’il était convenu, en cas de travaux, qu’ils devaient être exécutés 'sous la surveillance de l’architecte du bailleur', à la charge du preneur.

Elle fait état de la construction d’une extension de l’entrée du bâtiment ouvrant sur le parking de 19,14 m², constatée par l’expert et dont la matérialité n’est pas contestée par la preneuse, qui a fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier le 21 novembre 2014 pour s’achever le 02 août 2017, comme elle en justifie, et souligne la gravité de ce manquement dès lors que cette extension modifie la forme louée, porte atteinte à la structure de l’immeuble en raison de dégâts des eaux résultant de défauts de construction, outre le fait qu’elle a été privée d’un complément de loyer.

Il y a lieu de considérer que si la bailleresse est fondée à prétendre qu’eu égard aux termes du bail, il ne peut lui a être opposé une autorisation verbale qu’au demeurant elle dénie, voire une tolérance qui ne constitue pas en soi une acceptation ou une renonciation à s’en prévaloir, il n’en reste pas moins qu’il est attendu de toute partie à un contrat un comportement loyal et qu’elle ne peut raisonnablement prétendre avoir ignoré ces travaux extérieurs avant leur découverte lors des opérations d’expertise clôturées en février 2022, la cour relevant que son siège social se situe à trois numéros de la même avenue que le lieu de situation de l’hôtel et rappelant l’étroitesse des liens unissant les associés des sociétés HH et FE appartenant à la même fratrie avec des qualités croisées de bailleur/preneur.

Si la SCI HH met en exergue la gravité de ce manquement, force est de relever qu’elle ne fournit aucune explication sur ce qui a pu faire obstacle à la consultation du dossier du permis de construire à la mairie de la commune de son propre siège social, ou à un quelconque recours contre cet arrêté dans les deux mois de son affichage ou encore dans les six mois de l’achèvement des travaux, autrement dit en temps utile ; pas plus qu’elle ne justifie de la délivrance d’une sommation tendant à voir respecter, par le recours à une démolition, la configuration initiale du bâtiment.

Par ailleurs, si elle se prévaut de la modification de la forme louée ou encore de l’atteinte à la structure de l’immeuble, la preneuse fait valoir qu’existait déjà à son emplacement une loge de 14m² à usage privatif du gérant et de sa famille et la bailleresse ne verse aucun document technique, tel un diagnostic structurel du bâtiment, permettant d’attester de l’existence de désordres qui ne résultent que de ses assertions.

Incidemment, il peut être relevé une certaine contradiction entre le grief tiré de l’existence de cette construction et la perte de loyers qui auraient pu être perçus du fait de son existence.

L’ensemble de ces derniers éléments conduit à considérer que si le formalisme exigé par le bail n’a pas été respecté, la création de cette extension ne peut être considérée comme un manquement atteignant une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Il s’évince, par conséquent, de tout ce qui précède que la SCI HH doit être déboutée de sa demande de résiliation du bail qui serait susceptible d’entraîner la déchéance du droit à indemnité d’éviction et que le jugement doit être confirmé en ce qu’il en dispose ainsi.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Pour fixer à la somme mensuelle de 4.820,24 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par la société FE durant sa période de maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, ceci à compter du 1er janvier 2021, le tribunal a pris en compte la valeur locative du bien retenue par l’expert s’établissant à la somme mensuelle de 5.416 euros, le montant du loyer mensuel de 4.787,87 euros pratiqué au deuxième trimestre 2020 après une importante augmentation de 57% consécutive au règlement du crédit d’achat du bien immobilier, et retenu la valeur locative expertale en y appliquant un abattement de 11% du faitde la situation nécessairement précaire de la bailleresse, faute de droit à un maintien durable dans les lieux.

Alors que la preneuse intimée- faisant incidemment état d’un avis d’échéance de juillet et de mars 2024 (sa pièce n° 8) lui réclamant un rappel d’indexation sur 5 années, pour 80.000 euros, outre un rappel de charges sur 5 années, pour 22. 860 euros, et la facturation de provisions pour charges trimestrielles qu’elle acquitte pourtant en leur entier, mais qui ne fait pas l’objet de prétentions devant la cour – souligne la bonne exécution de son obligation de s’ acquitter de cette indemnité et sollicite la confirmation du jugement, l’appelante en poursuit l’infirmation.

Elle réclame sa fixation, pour une période de deux années, à la somme mensuelle de 4.874,40 euros après application d’un abattement pour précarité de 10% et non point de 11%, puis, à compter du 1er

janvier 2023 à la somme de 5.416 euros révisée par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ou ILC) sur la base du 1er trimestre 2022, soit à la date du rapport d’expertise.

Ceci étant exposé, il est constant que le droit au maintien dans les lieux s’exécute aux charges et conditions du bail expiré et que la contrepartie financière de ce droit n’est pas un loyer tel que pratiqué jusqu’à la date d’échéance du bail mais une indemnité d’occupation qui se distingue d’un loyer par sa nature et son mode de calcul.

Ainsi, le tribunal a pu en fixer le montant comme il l’a fait en contemplation d’une valeur locative non contestée et appliquer un abattement de précarité de 11%.

Si l’appelante conteste ce taux et entend lui voir substituer un taux de 10% sur la période du 31 décembre 2020 ou 1er janvier 2021 (selon les motifs ou le dispositif de ses conclusions) jusqu’au 31 décembre 2022, elle ne présente aucun moyen de fait ou de droit au soutien de cette prétention de sorte que par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de cette demande.

Et si elle sollicite, pour la période postérieure et en raison de la perte du droit au maintien dans les lieux de l’intimée du fait de la prescription, la fixation de cette indemnité mensuelle à la somme de 5.416 euroscorrespondant à la valeur locative retenue par l’expert sans nul abattement,outreune révision sur la base de l’ILC, il convient de considérer que la cour ne retient pas, comme motivé ci-après, le moyen de prescription qu’elle invoque.

De plus, la lettre de l’article L 145-28 du code de commerce qui introduit l’adverbe 'toutefois’ conduit à considérer que cette indemnité n’est pas régie par les règles du loyer commercial et l’invitation à prendre en compte 'tous les éléments d’appréciation’ se réfère à l’alinéa 1er de son article L 145-33, figurant dans la section VI à laquelle le premier de ces articles renvoie, à savoir: 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative', si bien qu’à défaut de production d’éléments qui justifieraient unemodification de la valeur locative déterminée par l’expert, la société bailleresse ne peut poursuivre la réévaluation de l’indemnité d’occupation par l’application, comme elle le fait, de l’indice ILC (selon des paramètres dont elle s’abstient, qui plus est, de justifier).

Par suite, le jugement sera confirmé en son évaluation de l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur la recevabilité de l’action

Subsidiairement à sa demande tendant à voir déclarer la société FE déchue de son droit à indemnité d’éviction du fait des manquements contractuels invoqués, l’appelante lui oppose la prescription de son action en faisant valoir qu’elle n’a pas engagé d’action en fixation de cette indemnité dans les deux ans de la date du congé, comme requis par les articles L 145-9 et 10 du code de commerce.

Elle ajoute que ce délai expirait le 31 décembre 2022, que la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce est acquise quand bien même le droit à indemnité du locataire n’est pas contesté ; que si l’expert a déposé son rapport le 23 février 2022, la locataire se devait d’agir avant le 23 février 2024 ; que l’action qu’elle a elle-même introduite le 19 septembre 2022 ne tendait qu’à obtenir son expulsion et que la preneuse s’est bornée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation qui se distingue d’une action en fixation d’une indemnité d’éviction, lapremière n’ayant pas pour effet d’interrompre la prescription de l’autre ; qu’enfin, elle n’a sollicité la fixation d’une indemnité d’éviction que par conclusions du 22 août 2024.

Ceci étant dit et étant relevé que l’article L 145-9 sanctionne par la forclusion et non la prescription la négligence à agir dans le délai prescrit, il convient de considérer que l’article 2241 du code civil admet qu’en dépit de son caractère de délai préfix 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

La juridiction des référés a fait droit à la demande d’expertise dont l’objet était de permettre l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et, par application de l’article 2239 du code civil, le délai a commencé à courir une fois la mesure exécutée.

La société HH ne peut être suivie en son affirmation selon laquelle son action en résiliation du bail postérieurement introduite se distingue de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction car s’il est vrai que l’interruption de la prescription, ici de la forclusion, ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en va autrement lorsque les deux actions tendent à un même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

En l’espèce, la bailleresse agissait en résiliation du bail, ce qui avait pour effet de priver la preneuse du droit au maintien dans les lieux auquel elle pouvait prétendre jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction et il était débattu du principe du droit à une indemnité d’éviction subséquent, comme en atteste notamment le visa, au dispositif de son assignation du 19 septembre 2022 (pièce n° 10), à savoir : 'vu le congé du 25 juin 2020 et la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction, vu les dispositions des articles L 145-17 et 145-28 du code de commerce'.

Dans sa motivation, le tribunal fait d’ailleurs clairement le lien entre ces deux actions en énonçant notamment (pages 3 et 4/5 du jugement) que la bailleresse 'n’est donc pas fondée à invoquer ces manquements pour rétracter son offre d’indemnité d’éviction’ ou encore qu’ 'elle ne démontre pas que la SARL FE a commis une infraction suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction’ et que 'dès lors, la Sarl FE ayant droit au maintien dans les locaux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction (…)'.

De même, il peut être relevé que dans sa déclaration d’appel la SCI HH poursuit l’infirmation du jugement en ses dispositions 'ainsi que ceux non nécessairement compris dans le dispositif mais faisant nécessairement griefs à l’appelante'.

Et la preneuse a pu considérer que l’admission du principe de sa créance conditionnait sa demande en fixation de son montant, étant observé que la bailleresse ne lui oppose pas la fin de non-recevoir tirée de sa nouveauté en cause d’appel.

Il en résulte que ne peut prospérer le moyen d’irrecevabilité tiré de la prescription de l’action opposé par la bailleresse.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire précité, dont ni la méthodologie ni la pertinence ne font l’objet de contestation,qu’eu égard aux éléments d’évaluation soumis à son appréciation l’expert a conclu qu’elle pouvait être fixée à la somme de 299.660 euros.

La preneuse poursuit l’évaluation de sa créance indemnitaire à ce montant et la bailleresse ne développe aucune argumentation destinée à la contester.

De sorte qu’il convient de la fixer à ce montant.

Sur les frais de procédure et les dépens

L’équité commande d’allouer à la société FE une somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboutée de ce dernier chef de demande, l’appelante qui succombe supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

Rejette les demandes de la société civile immobilière HH tendant à voir ordonner le rejet desdébatsdesconclusionsd’intimée n°2 notifiées le 10 février 2025 ainsi que les pièces annexées n° 22 à 25 et, subsidiairement, le rabat de l’ordonnance de clôture ;

CONFIRME le jugement entrepris et, y ajoutant ;

Déboute la société civile immobilière HH de sa demande d’actualisation du montant de l’indemnité d’occupation fixé par le tribunal ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société civile immobilière HH à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction de la société à responsabilité limitée FE ;

Fixe à la somme de 299.660 euros le montant de l’indemnité d’éviction dont se trouve redevable la société civile immobilière HH à l’égard de la société à responsabilité limitée FE et la condamne en tant que de besoin au paiement de cette somme ;

Condamne la société civile immobilière HH à verser à la société à responsabilité limitée FE la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente