COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 25/02257

N° Portalis DBV3-V-B7J-XD6I

AFFAIRE :

[V] [O] épouse [N]

…

C/

[X], [Z], [L] [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Versailles

N° RG : 20/03857

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e VAUCANSON

— M^e MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [O] épouse [N]

née le 21 mai 1988 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [M] [N]

né le 01 mars 1985 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Marie-Emily VAUCANSON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 554 – N° du dossier 20251540

M^e Amélie THEROND KERAUDREN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [X], [Z], [L] [F]

né le 25 mai 1958 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2576196

M^e Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

INTIME

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 janvier 2026, Madame Marina IGELMAN, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Isabelle CHESNOT, présidente,

Madame Marina IGELMAN, conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats et de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE

FAITS ET PROCEDURE,

M. [X] [F] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] (78), cadastré section AI n°[Cadastre 1]. Ce bien consiste en un immeuble sur trois niveaux soumis au statut de la copropriété.

M. [M] [N] est propriétaire de la parcelle voisine située [Adresse 1] à [Localité 2], cadastrée section AI n°[Cadastre 2].

Par arrêté du 17 mai 2019, le maire de la commune de [Localité 2] a accordé à M. [N] un permis de construire numéro PC 078358 18 10044 portant sur la suppression de la toiture du garage, afin que le nouveau faîtage coïncide avec le faîtage de la maison et celle du voisin, la réalisation de deux niveaux au-dessus du garage, le rehaussement de la cage d’escalier existante et du garage pour desservir à la fois les R+1 et R+2 nouvellement créés au-dessus du garage et les combles de la maison, et la conservation des murs extérieurs jusqu’à leur hauteur actuelle (environ 2,40 mètres).

Le 17 juillet 2019, M. [F] a formé un recours gracieux auprès du maire de [Localité 2], sollicitant le retrait de l’arrêté du 17 mai 2019.

Le 15 octobre 2019, M. [F] a mis en demeure M. [N] d’arrêter les travaux entrepris en septembre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2019, M. [F] a fait assigner en référé à heure indiquée M. [N] aux fins de voir dire que les travaux engagés par ce dernier portent sur le mur lui appartenant et qu’il les a entrepris sans son autorisation, voir condamner le défendeur, ou toute personne de son chef, à stopper les travaux en cours de réalisation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et voir ordonner au défendeur la remise en état du mur dans son état initial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance rendue le 28 novembre 2019, le juge des référés a estimé que la propriété du mur litigieux ne pouvait être attribuée ni à M. [F], ni à M. [N] avec l’évidence qui s’impose en référé et dit n’y avoir lieu à référé, la solution du litige nécessitant un examen au fond. Il a, par ailleurs, rejeté la demande reconventionnelle de M. [N] tendant à obtenir un droit de passage ou d’échelle sur la propriété de M. [F] afin de lui permettre d’effectuer les travaux de remise en état du pignon, au motif qu’il n’apparaissait pas que M. [N] avait préalablement sollicité amiablement cette autorisation et s’était vu opposer un refus.

Les travaux de surélévation litigieux ont été achevés en avril 2020.

Par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2020, M. [F] a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de Versailles, sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— dire que les travaux engagés par M. [M] [N] portent sur le mur appartenant à M. [F],

— dire que ces travaux ont été entrepris sans l’autorisation de M. [F],

— condamner M. [M] [N] ou toute personne de son chef, à stopper les travaux en cours de réalisation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner à M. [M] [N] de faire cesser l’empiétement par la remise en état du mur dans son état initial et l’y condamner, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner M. [M] [N] à payer à M. [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Statuant sur un recours contentieux introduit par M. [F] en annulation du permis de construire accordé à M. [N], le tribunal administratif de Versailles a, par jugement du 18 février 2022, annulé l’arrêté du 17 mai 2019 aux motifs qu’il ressortait de l’acte de vente de 2016 que l’immeuble appartenant désormais à M. et Mme [N] avait fait l’objet en 1964 de travaux de transformation d’une partie du rez-de-chaussée en garage sans l’obtention d’un permis de construire, de sorte que la demande de permis de construire déposée par M. [N] le 20 septembre 2018 devait porter également sur cette transformation extérieure.

Par arrêt rendu le 11 juillet 2024, la cour administrative d’appel de Versailles a rejeté la requête de M. [N] en annulation du jugement du tribunal administratif.

Par acte du 8 juillet 2022, M. [F] a fait assigner en intervention forcée Mme [V] [O], épouse [N]. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 27 septembre 2022.

Par ordonnance rendue le 28 mars 2023, le juge de la mise en état a désigné le Centre Yvelines Médiation en qualité de médiateur. La mission de celui-ci a été prorogée par décision du 26 juillet 2023, sans que les parties n’aboutissent à un accord.

Par jugement contradictoire rendu le 18 mars 2025, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté les demandes de rabat de clôture, de réouverture des débats et d’admission des conclusions n° 9 et 10 formées par M. [F],

— dit que le mur séparant les deux parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 1], en ce compris le mur du cellier sur lequel M. et Mme [N] ont réalisé des travaux de surélévation, appartient à M. [F],

— condamné M. et Mme [N] à faire cesser l’empiétement par la remise en état du mur susvisé dans son état antérieur à la réalisation de leurs travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant six mois,

— dit que cette astreinte commencera à courir le premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement,

— condamné M. et Mme [N] à payer à M. [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [N] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL LX Paris Versailles Reims,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— écarté l’exécution provisoire du jugement.

Le 8 avril 2025, M. et Mme [N] ont interjeté appel de la décision à l’encontre de M. [F].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 31 décembre 2025, M. et Mme [N], demandent à la cour de :

Vu les articles 515, 561 et 562 du code de procédure civile ;

Vu les articles 2, 544, 545, 653, 682, 1188, 1371 et 2261 et suivants du code civil ;

Déclarant leur demande recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 18 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Versailles, y faisant droit,

A titre principal :

— infirmer le jugement conteste’ du 18 mars 2025 en ce qu’il :

* Dit que le mur séparant les deux parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 1], en ce compris le mur du cellier sur lequel M. et Mme [N] ont réalisé des travaux de surélévation, appartient à M. [F],

* Condamné M. et Mme [N] à faire cesser l’empiétement par la remise en état du mur susvisé dans son état antérieur à la réalisation de leurs travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant six mois,

* Dit que cette astreinte commencera à courir le premier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement,

* Condamné M. et Mme [N] à payer à M. [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné M. et Mme [N] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL LX Paris Versailles Reims,

* Débouté les parties de tout demande plus amples ou contraires,

et statuant à nouveau :

— ordonner avant dire-droit une expertise et désigner un ge’ome’tre-expert avec pour mission de :

* 1° Se rendre sur place : [Adresse 1] a’ [Localité 2], parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 3] et [Adresse 4] a’ [Localité 2], parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 1],

* 2° Convoquer les parties, les entendre dans leurs dires et explications, et organiser une visite des lieux,

* 3° Proce’der au mesurage des terrains tels que cadastrés ci-dessus, en fixer les limites séparatives de propriété et dresser le procès-verbal de bornage,

* Pour le cas ou’ une telle expertise serait ordonnée, prononcer le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— ordonner le partage par moitie’ des frais d’expertise en découlant,

— dire que le mur séparant les deux parcelles cadastrées AI n°[Cadastre 3] et AI n°[Cadastre 1], en ce compris le mur du garage/cellier sur lequel ils ont réalisé des travaux de surélévation, appartient à ces derniers,

— condamner M. [F] a’ leur accorder un droit de passage sur sa propriété pendant 5 semaines pour leur permettre d’achever les travaux de mise en état du pignon, cette autorisation devant permettre l’accès des ouvriers, machines, échelles, échafaudages et autres, de les y entreposer et de s’en servir pour mener à bien ces travaux,

En tout état de cause :

— condamner M. [F] a’ leur verser la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision a’ intervenir.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 7 janvier 2026, M. [F] demande à la cour de :

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu l’article 654 du code civil,

Vu les moyens qui précèdent,

Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer M. [F] recevable et bien fondé en ses conclusions d’intimé,

Et y faisant droit

— confirmer le jugement rendu le 18 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

* Dit que le mur séparant les deux parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 1], en ce compris le mur du cellier sur lequel M. et Mme [N] ont réalisé des travaux de surélévation, appartient à M. [F],

* Condamné M. et Mme [N] à faire cesser l’empiètement par la remise en état du mur susvisé dans son état antérieur à la réalisation de leurs travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant six mois,

* Dit que cette astreinte commencera à courir le premier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement,

* Condamné M. et Mme [N] à payer à M. [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné M. et Mme [N] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL LX Paris Versailles Reims,

Et y ajoutant,

— déclarer M. et Mme [N] mal fondés en leur appel,

— débouter M. et Mme [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont contraires aux présentes,

Et subsidiairement,

— Si par impossible, il était fait droit à la demande d’expertise sollicitée par M. et Mme [N], dire que l’expert aura pour mission de fournir tous éléments utiles à la juridiction du fond afin de se prononcer sur les capacités porteuses de l’ouvrage litigieux, en tenant compte tant de ses caractéristiques intrinsèques que celles du sol,

En tout état de cause,

— condamner M. et Mme [N] à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL LX Paris-Versailles-Reims, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelants poursuivent l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions à l’exclusion de celles ayant rejeté les demandes de rabat de clôture et d’admission des conclusions n° 9 et 10 de M. [F] et de celle ayant écarté l’exécution provisoire de la décision.

Ils formulent avant-dire droit une demande de bornage.

M. [F] fait dans ses écritures des développements sur les défauts de construction de la surélévation réalisée par M. et Mme [N], développements qui n’auraient vocation à être repris que s’il était fait droit à la demande d’expertise, puisqu’il s’agit pour lui de faire ajouter une mission de contrôle de la solidité de la construction à celle demandée par les appelants, ce qui ne sera pas le cas, ainsi qu’il va être vu.

Sur les demandes de M. et Mme [N]

Le tribunal, pour dire que le mur litigieux appartient à M. [F] et ordonner sa remise en état, s’est d’abord référé aux actes de vente de 1949 et 1964, comprenant une mention identique selon laquelle la maison appartenant aux auteurs de M. et Mme [N] comporte d’un côté un mur appartenant aux vendeurs puis à M. [F], précisant que la remise de l’annexe de la propriété M. [F], accolée sur l’arrière de la propriété [N], existait lors de l’acte de vente de 1949, de sorte, et ainsi que le note le géomètre expert, qu'« on ne voit pas pourquoi le rédacteur de l’acte de 1949 aurait voulu spécifier l’appartenance de cette seule portion de mur qui faisait déjà partie de l’annexe [F] ».

Il a ensuite considéré que l’argument contenu dans le rapport de M. [P], produit par M. et Mme [N], selon lequel il est peu probable que le vendeur puisse être propriétaire du mur soutenant la toiture du cellier, serait « recevable » s’il n’était pas contredit par les titres qui ont justement entendu préciser que le mur restait la propriété du vendeur.

Il a également retenu qu’il apparaît que c’est bien l’ensemble du mur, en ce compris le mur du cellier, qui est désigné dans les actes comme restant la propriété du vendeur.

Il a indiqué que le moyen tiré d’une prétendue prescription acquisitive trentenaire ne saurait prospérer dès lors que M. et Mme [N] ne peuvent prescrire contre leur titre.

Il a également relevé que d’autres éléments développés par M. [F], sur le fondement des conclusions d’experts, viennent corroborer la propriété du mur telle qu’elle ressort des titres ; qu’il en est ainsi de la présence d’un larmier du côté du fonds permettant selon les conclusions de M. [A] de démontrer que le mur est séparatif et non structurel et qu’il appartient à titre privatif à M. [F] ; que cette analyse est corroborée par le rapport de M. [Y] d’où il ressort que le mur est un ancien mur de clôture.

Au bénéfice de ces observations, les premiers juges ont donc considéré que la propriété du mur est suffisamment établie et qu’il n’est pas justifié de faire droit à la demande d’expertise formée par M. et Mme [N] à titre subsidiaire.

Moyens et arguments des parties

A l’appui de leur demande d’expertise avant-dire droit, M. et Mme [N] expliquent que les actes de 1916 et 1936 décrivent déjà, pour le [Adresse 1] (actuelle parcelle AI [Cadastre 3]), une maison d’habitation avec bâtiment en retour d’équerre servant de cellier/écurie et un jardin de 4 mètres à l’arrière, sans aucune mention de mur privatif ni de réunion de fonds, tandis que le fonds aujourd’hui [F] (AI [Cadastre 1]) est en grande partie en nature de jardin ; que cette configuration correspond au cadastre napoléonien de 1804, sur lequel apparaissent déjà la maison et les bâtiments en retour d’équerre, ce qui établit que le bâtiment cellier/écurie et son mur pignon arrière sont antérieurs à 1804.

Ils ajoutent que l’acte des 21-23 mars 1949, qui scinde l’ensemble foncier en AI [Cadastre 3] (aujourd’hui [N]) et AI [Cadastre 1] ([F]), complète pour la première fois la désignation par deux mentions : « d’un côté les vendeurs (mur appartenant à ces derniers) » et « d’autre côté M. [T] (mur appartenant à ce dernier) », relatives à des murs latéraux de clôture des jardins et non aux murs pignons du bâti ; que les recherches du géomètre expert M. [P] montrent que, dès 1847, l’ensemble de la limite bâtie était déjà constitué par le pignon de la maison et le bâtiment en retour d’équerre, seule la bande de 4 mètres de jardin n’étant pas close, ce qui a justifié l’édification, entre 1936 et 1949, de deux murs de séparation de jardins dont l’un, au nord, est bien la propriété de [F] et supporte son appentis.

Ils font valoir que l’analyse du titre de 1949 met en évidence que la mention manuscrite litigieuse, ajoutée le jour de la signature sous la dictée des vendeurs, ne relève pas des constatations personnelles du notaire mais de simples déclarations unilatérales, sans paraphe ni information formalisée des acquéreurs, et ne vise qu’un élément non substantiel de clôture ; que MM. [R] et [C], notaires, confirment que, dans la pratique notariale, une maison est nécessairement vendue avec ses murs porteurs, qu’une réserve de pleine propriété sur un mur pignon aurait exigé un traitement explicite, une information renforcée et la création de servitudes d’usage, ce qui est totalement absent de l’acte ; que les clauses de globalité (« ainsi au surplus que ledit immeuble existe ['] sans aucune exception ni réserve » et « le tout d’un seul ensemble ») signifient que la vente porte sur l’intégralité du bien (maison, bâtiment en retour d’équerre, pignons, charpente, couverture, dépendances), les seules exclusions portant sur les murs de clôture latéraux servant à délimiter les fonds ; que cette interprétation est corroborée par la clause « Charges et conditions », qui ne déclare aucune servitude portant sur un mur pignon au profit du fonds vendu et ne mentionne qu’une servitude d’escalier commun avec le voisin [T], ce qui exclut que le mur arrière du cellier ait été soustrait à la propriété du fonds de [Adresse 1] ; que la photographie aérienne de 1947 et les travaux de M. [D], relus par M. [P], établissent que l’appentis de M. [F] et la buanderie des époux [N] sont des constructions postérieures à 1936, venues s’adosser respectivement au mur de séparation des jardins et, pour la buanderie, en retrait de ce mur, ce qui confirme que seule la clôture de jardin est restée en pleine propriété des vendeurs ; qu’en 2016 encore, le plan de masse de la déclaration préalable de travaux déposée par M. [F] positionne la limite de son fonds en dehors du mur pignon du garage/cellier des époux [N], reconnaissant ainsi implicitement que ce mur n’appartient pas à son fonds.

Ils soutiennent encore que tous les avis techniques qu’ils produisent (M. le géomètre [P], le conducteur de travaux M. [J], le couvreur Christophe Couverture, le bureau d’études Square Haussmann, M. l’ingénieur [G]) convergent : le mur arrière du garage présente la hauteur (plus de 3,5 m), l’épaisseur (36 cm), l’enchevêtrement de poutres de charpente et la continuité structurale caractéristiques d’un mur pignon porteur édifié dès l’origine pour supporter un bâtiment, et non d’un simple mur de clôture réemployé ; que les éléments que MM. [Y] et [A] prennent pour un larmier sont, en réalité, des briques d’arase de nivellement destinées à recevoir la charpente, dépourvues de goutte d’eau ou de profil évacuateur, invisibles depuis l’intérieur avant dépose, et servant de support à une gouttière entièrement implantée dans l’emprise de leur fonds ; que le bureau d’études Square Haussmann confirme l’absence de larmier, la construction d’un seul tenant du mur pignon et l’impossibilité qu’un tel ouvrage, au vu de ses dimensions et de sa fonction, ait été conçu comme simple clôture ; que M. [G], ingénieur démontre, en outre, que l’ouvrage présenté comme larmier est une corniche porte-gouttière, et que l’ancrage des chevrons dans la tête de mur, sous le mortier de rive, exclut la thèse d’un réemploi de mur de clôture ; que le constat du commissaire de justice du 15 octobre 2025 montre que les défauts d’alignement relevés sur le mur pignon ne sont pas spécifiques à celui-ci, mais s’observent également sur d’autres façades de la maison, ce qui renvoie à la pratique constructive de la fin du 18ème siècle (bâti solide mais pas parfaitement droit) et ne permet nullement de conclure à une construction en deux temps.

Ils arguent par ailleurs de la non-rétroactivité et de la prescription acquisitive en avançant que le cadastre napoléonien de 1804 prouve que le mur pignon litigieux existait déjà à cette date, construit sous l’empire des coutumes locales, à une époque où aucune disposition codifiée ne régissait la mitoyenneté ; qu’en vertu de l’article 2 du code civil et de la jurisprudence constante, les droits acquis avant l’entrée en vigueur du code ne peuvent être remis en cause par les présomptions légales postérieures, de sorte que ce mur, qu’il soit séparatif ou pignon, appartient exclusivement au propriétaire de l’unité bâtie à laquelle il se rattache, sauf titre de vente contraire, inexistant en l’espèce ; qu’en tout état de cause, la mention manuscrite de 1949 n’empêche pas le jeu de la prescription acquisitive ; qu’en droit, la prescription peut jouer contre un titre, même régulièrement publié, dès lors que la possession est continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que les constructions (maison et bâtiment en retour d’équerre) et leurs quatre murs existaient déjà en 1916, soit plus de trente ans avant l’acte litigieux, et qu’ils ont, en outre, acquis de bonne foi et par juste titre en 2016, ce qui les autorise à se prévaloir de la prescription trentenaire, voire abrégée, pour revendiquer la propriété du mur pignon.

Ils font valoir qu’en 2016, M. [F] a lui-même délimité son fonds en retrait du mur pignon du garage/cellier dans son dossier de déclaration préalable, ce qui démontre tout l’opportunisme de sa revendication née après la surélévation de 2019 ; qu’ils ont pour leur part tenté, à leurs frais, un bornage amiable confié à M. le géomètre [E], mais que M. [F] s’est opposé à toute intervention sur son fonds, conduisant à un procès-verbal de carence et justifiant la demande d’expertise judiciaire avant dire-droit pour fixer contradictoirement les limites et la propriété du mur.

M. [F] pour sa part, fait valoir que sa propriété sur le mur litigieux résulte :

— de titres clairs, précis et concordants ;

— de l’historique même du fonds dont il est issu ;

— de l’analyse des signes extérieurs physiques du mur en présence ;

— des rapports techniques des experts ayant procédé à l’analyse de la constitution du mur et de ses fondations.

Il soutient ainsi que sa propriété est fondée sur des actes clairs, précis et concordants, à savoir les actes notariés des 23 mars 1949 et 8 juin 1964, et souligne que M. [N] lui-même a repris les mentions en cause dans son dossier de demande de permis de construire.

Sur l’historique du fonds originel, il indique que le mur a été conçu comme un mur séparatif de deux fonds ; que les fonds en cause, correspondant aux parcelles aujourd’hui cadastrées section AI n° [Cadastre 3] ([Adresse 5]) et AI [Cadastre 1] ([Adresse 6]), ont été réunis pour constituer une unité foncière unique ; que par la suite, les fonds ont été de nouveau séparés et lors de cette « scission » par cession partielle, les cédants ont déterminé précisément le statut du mur en précisant qu’il resterait la propriété des vendeurs.

Il conclut également sur le fait que sa propriété découle de l’analyse des signes extérieurs propres au mur en cause, à savoir que :

— le mur originel comportait un larmier mono-pente orienté vers AI [Cadastre 1] en tête de mur permettant de repousser les eaux de ruissellement et de le protéger ;

— les tuiles plates visibles au-dessus du larmier sont la trace de l’ancienne couverture d’étanchéité du mur ;

— le dispositif constructif composé du larmier recouvert de tuiles plates constituait ainsi la structure faîtière au sommet de l’ancien mur, avant qu’il ne soit surélevé ;

— le mur n’est pas linéaire, ce qui est incompatible avec le principe même d’une construction, telle qu’une maison avec plancher et toiture ;

— la photographie de l’intérieur de l’ancien garage de M. et Mme [N], avant surélévation, montre que les murs ne sont pas mécaniquement liaisonnés entre eux en angle, de sorte que les constructions sont bien distinctes.

Il ajoute qu’en relevant l’existence d’un larmier sur l’ancien mur du garage, débordant sur sa propriété, et absent du côté de la propriété de M. et Mme [N], l’architecte conclut que la propriété du mur est la sienne ; que ces marques d’appartenance sont au surplus confortées par la présence de débords de fondations sur sa parcelle alors qu’ils sont absents du côté du fonds de M. et Mme [N] ; qu’en outre, le mur séparatif est un mur de soutènement ; que les relevés d’altimétrie effectués par le cabinet de géomètres experts [D] ont mis en évidence un différentiel de niveau de 60 cm entre le terre-plein situé coté [F] et le terrain situé en contrebas côté M. [N] ; que cette fonction de rétention de terre est un signe supplémentaire d’appartenance du mur séparatif à M. [F].

Il précise encore que de nouvelles investigations et de nouveaux éléments techniques sont venus conforter ce qui précède :

— une analyse géoradar du mur démontre que le mur n’est pas homogène dans sa structure, une partie ayant une épaisseur de 28 cm, une autre de 32 cm,

— il s’agit d’un ouvrage de soutènement comme le conclut M. [D],

— le mur est constitué de deux ouvrages jointifs et la nature des pierres des portions de mur est différente comme le relève la société ME2i.

Il prétend donc démontrer que le mur en cause est non seulement un mur séparatif et non structurel, mais aussi un mur privatif qui lui appartient ; que dès lors qu’il a été identifié deux ouvrages distincts, il ne peut s’agir d’un mur pignon mais bien d’un mur séparatif formé de deux sections jointives sur lequel a été posée une toiture.

Il considère également que les appelants échouent à démontrer que les conditions nécessaires à l’acquisition de la prescription sont réunies.

Il soutient qu’il est donc bien fondé à voir ordonner la remise en l’état initial du mur en cause du fait de l’empiétement sur sa propriété, mais également du fait d’une construction édifiée sur la base d’un permis annulé.

Sur la demande d’expertise, l’intimé avance qu’elle est inopérante dès lors que les appelants ont supprimé la partie la plus essentielle de l’ouvrage, soit le larmier, rendant de cette manière totalement vaine toutes constatations sur site ; que leur demande apparaît donc dilatoire ; qu’au surplus, la cour est en possession de l’ensemble des éléments techniques et conclusions expertales lui permettant de trancher le litige.

S’il devait y avoir expertise, il sollicite alors qu’elle porte également sur les capacités porteuses de l’ouvrage litigieux et les caractéristiques du sous-sol.

Appréciation de la cour

Il admis qu’en matière de propriété immobilière, la preuve est libre et il revient au juge d’apprécier la valeur probante des éléments soumis aux débats et de se fonder sur les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Sur la demande de bornage

Le bornage, tel que régi par les articles 646 et du code civil, n’est pas la preuve de la propriété mais fixe seulement les limites divisoires des fonds.

A cet égard, la jurisprudence rappelle que le bornage ou l’action en bornage a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété du terrain ou du mur concerné, étant rappelé qu’un procès-verbal de bornage constitue un élément qui peut néanmoins valoir à titre d’indice probatoire.

Il s’ensuit que la demande de M. et Mme [N] aux fins de désigner un expert pour qu’il soit procédé au mesurage des terrains tels que cadastrés, en fixer les limites séparatives de propriété et dresser un procès-verbal de bornage est inopérante dans le cadre du présent litige qui a pour seul objet de déterminer la propriété du mur à partir duquel les appelants ont fait procéder à des travaux de surélévation.

Par ailleurs, il convient de relever que les parties versent d’ores et déjà aux débats les expertises unilatérales mais contradictoirement débattues de :

— M. [P], géomètre-expert, du 1er mars 2023 et un complément du 30 juin 2025,

— M. [D], géomètre, des 8 décembre 2022 et 27 mars 2023, ainsi qu’un complément du 24 mai 2024,

— M. [B], géomètre, de mai 2024,

de sorte que la cour dispose d’ores et déjà de plusieurs avis de géomètres.

La demande avant-dire droit aux fins de désigner un expert géomètre doit dès lors être rejetée.

Sur la propriété du mur litigieux

La détermination de la propriété du mur sur lequel les appelants ont fait édifier leur construction suppose l’analyse des différentes preuves de propriété produites.

Sur la prescription acquisitive

Il convient tout d’abord de relever que si c’est de manière inopérante que les premiers juges ont considéré que le moyen tiré de la prescription acquisitive trentenaire ne saurait prospérer dès lors que M. et Mme [N] ne peuvent prescrire contre leur titre, c’est en revanche à bon droit qu’ils ont écarté ce moyen.

Il est en effet de jurisprudence constante que selon l’article 712 du code civil, la propriété s’acquiert aussi par prescription et il est toujours possible de prescrire contre un titre.

Toutefois, en application des articles 2258 et 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Or les appelants se contentent d’invoquer à cet égard la configuration des lieux selon laquelle les constructions et leurs quatre murs existaient déjà en 1916, soit depuis plus de trente ans avant l’acte litigieux de 1949, sans proposer de rapporter la preuve d’actes matériels de nature à caractériser la possession accomplis par eux, et le cas échéant leurs auteurs, à titre de propriétaires, sur le mur litigieux, de sorte que le moyen tiré de l’usucapion a été justement écarté par les premiers juges.

Sur l’analyse des titres, des plans cadastraux et des photographies aériennes

L’acte de vente de la parcelle aujourd’hui cadastrée section AI n° [Cadastre 3] du 23 mars 1949 du terrain appartenant à M. et Mme [H] et à M. et Mme [Q], à M. [W] [S], qui est aussi l’acte qui scinde les propriétés, comportent les mentions suivantes s’agissant de la désignation des biens vendus, qui seront reprises dans leur substance dans l’acte de vente de 1964 :

« Une maison avec ses aisances et dépendances sise à [Localité 2] dans une cour commune ayant son entrée sur [Adresse 5] où elle porte le numéro 10 élevée sur terre-plein d’un rez de chaussée comprenant salle à manger, chambre et cuisine et d’un étage composé de : salle à manger, chambre et cuisine. Grenier au dessus couvert en tuiles.

En retour d’équerre, bâtiments servant de cellier et d’écurie.

Terrain derrière la maison ayant une profondeur de 4 mètres environ,

Le tout d’un seul ensemble tient : par l’avant, à la cour commune, par derrière Mme [K], d’un côté, les vendeurs (mur appartenant à ces derniers), d’autre côté, à [T] (mur appartenant à ce dernier).

Ainsi au surplus que ledit immeuble existe, s’étend, se poursuit et comporte avec tout ce qui en dépend et fait partie, sans aucune exception ni réserve. »

Au vu de la configuration des lieux, il convient de constater que les énonciations ainsi contenues dans les actes notariés de 1949 et 1964 relativement aux « côtés » sont particulièrement obscures, tandis qu’il est à déplorer que l’acte de 1949 en particulier, qui est à l’origine de la division actuelle des fonds, n’ait pas été accompagné d’un plan de division.

Il est d’une part – comme le font valoir les appelants – difficilement concevable qu’une mention, qui plus est figurant entre parenthèses et énoncée de manière sibylline, puisse avoir eu pour objet d’exclure du fonds cadastré I [Cadastre 3] l’entièreté d’un de ses quatre murs la séparant du fonds voisin non construit en cet endroit et en ce compris un des murs pignons de la maison.

Le courrier de M. [C], notaire, du 26 juin 2025, indique ainsi à juste titre qu’ « une maison est nécessairement vendue avec ses murs porteurs.

Au pire, le vendeur précise qu’il s’en réserve la mitoyenneté, s’il projette de construire en s’appuyant sur ledit mur, mais en aucun cas la pleine propriété.

Cela reviendrait à lui réserver la possibilité dans le cadre de son abusus de démolir ce mur. De fait, les pièces de votre maison donnant de son côté seraient à l’évidence à l’air libre. Vous devriez alors construire sur votre terrain un nouveau mur porteur. Cette situation serait complètement aberrante. »

D’autre part, il ressort de l’analyse des titres antérieurs telle qu’effectuée par M. [P] dans son rapport complémentaire du 30 juin 2025, et notamment de l’acte authentique du 21 décembre 1916 dressé par M. [I], que la désignation du bien situé [Adresse 1] était déjà celle d’une habitation avec, en retour d’équerre, un bâtiment servant de cellier et d’écurie.

De même, l’examen du plan du cadastre napoléonien de 1804 figurant dans son rapport complémentaire en page 7 fait apparaître que la maison ainsi que les bâtiments construits en retour d’équerre existaient déjà à cette époque.

Ces éléments objectifs démontrent que le mur supportant les bâtiments construits en retour d’équerre est extrêmement ancien (remontant a minima à 1804), et si comme l’indiquent MM. [Y] et [A] dans leurs rapports des 22 décembre 2023 et 2 mars 2021, le mur litigieux est un ancien mur de clôture ou un mur séparatif, cela n’apparaît toutefois pas comme tel dans le cadastre datant de l’époque napoléonienne.

En outre, quand bien même il ressort de l’historique des fonds appartenant aux parties que les deux « maisons » auraient été réunies en 1916 (pièce intimé n°28), puis de nouveau séparées en 1949, cela ne permet pas d’en déduire, au vu du cadastre napoléonien, que le mur en cause aurait été construit pour séparer les deux fonds et non pour supporter un bâti.

Il infère de ces éléments que les murs qui supportent les constructions qui appartiennent à M. et Mme [N] ne peuvent être considérés comme des murs de clôture, étant à l’évidence des murs faisant partie intégrante des constructions qu’ils supportent.

Compte tenu de ces éléments, l’analyse de M. [P], qui conclut que de l’examen des titres de 1949 et 1964, il ressort que le mur côté de la propriété [F] appartiendrait à ce dernier et que le mur en question est celui qui ferme l’ancienne parcelle [Cadastre 4] (soit le jardin à l’arrière de l’habitation de M. et Mme [N]), emporte la conviction de la cour.

D’ailleurs, la conclusion du rapport complémentaire de M. [D] en date du 23 mai 2024, indique que « l’appartenance du mur de l’annexe de la propriété [F] ne faisant pas de doute, il est fort probable, que le vendeur et le rédacteur de l’acte de 1949 ont eu la volonté expresse de préciser l’appartenance du mur et que celui-ci restait appartenir à la propriété [F] sur toute sa longueur ». Ce faisant, l’expert considère comme évident que le mur côté jardin de l’habitation de M. et Mme [N], sur lequel prend appui la dépendance appartenant à M. [F], est la propriété de ce dernier, ce qui justifie que la mention de l’appartenance du mur ne figure qu’entre parenthèses dans l’acte de 1949, tandis que cet acte n’est pas catégorique sur l’appartenance de l’intégralité du mur séparant les deux fonds.

Les conclusions du rapport de M. [B] du 24 mai 2024 qui prétend que l’analyse des titres de propriété, en s’appuyant uniquement sur la mention figurant entre parenthèses, permet de fixer de manière certaine la limite divisoire, confortant selon lui l’analyse des preuves indirectes dont il estime qu’elles tendent seulement à « privilégier l’hypothèse où le mur serait privatif et situé sur la parcelle cadastrée section AI [Cadastre 1] », ne sont pas davantage convaincantes en ce qu’elles s’appuient sur un postulat dont il a été ci-dessus examiné qu’il était erroné (soit des titres dénués d’ambiguïté sur l’appartenance du mur).

Par ailleurs, il convient de relever le peu de fiabilité des conclusions de M. [B] dans ce rapport de 2024 alors que dans l’avis de M. [J] (pièce appelant n° 18), ce dernier rappelle qu’il avait accompagné M. [N] en 2019 lors d’une consultation tenue au cabinet de M. [B] qui, après avoir cherché dans ses archives, leur avait annoncé que le mur était bien la propriété de M. et Mme [N], ce pourquoi les travaux avaient été poursuivis.

L’évolution inexpliquée du positionnement de ce géomètre discrédite en conséquence ses conclusions.

Au surplus, la thèse de M. [F], selon laquelle c’est l’intégralité du mur qui est visée dans l’acte de 1949, repris en 1964 sans distinction, et en ce compris le tronçon sur lequel s’appuie la toiture du cellier/écurie n’est pas davantage convaincante au regard des caractéristiques extérieures de ce tronçon.

Sur l’analyse des signes extérieurs propres au mur en cause

Selon M. [D], en conclusion de son rapport du 8 décembre 2022, « étant en présence de présomptions divergentes, l’analyse des preuves indirectes n’a pas permis de conclure de façon définitive sur la propriété du mur d’origine en pierre calcaire mais seulement de dégager une tendance plus forte à donner la propriété du mur à la parcelle AI [Cadastre 1] à cause de la présence du larmier (monopente orienté vers la parcelle AI [Cadastre 1]) qui nous paraît être plus à même de mettre en évidence l’appartenance du mur. »

L’existence d’un larmier orienté vers la parcelle de M. [F] a été mise en exergue par M. [A], architecte DPLG.

A partir d’une photographie qui lui a été présentée par M. [F] (photographie du mur côté propriété de M. [F]), M. [A] a établi un rapport le 2 mars 2021 aux termes duquel il considère qu’est révélée la présence d’un larmier en pierre, dont la fonction est de repousser les eaux de ruissellement au-delà de la paroi verticale du mur afin de préserver celui-ci de tout ravinement, ce qui démontrerait que le mur de l’ancien cellier serait un mur non structurel appartenant à titre privatif à M. [F].

Cet élément constitue aux termes des conclusions de l’intimé une marque fondamentale du mur pour en déterminer la propriété.

Or, les photographies de cette bande en pierre située sous la gouttière du mur litigieux reproduites dans le rapport de M. [A] (pièce intimé n° 20) ont été soumises à M. [J] lequel, en tant que conducteur des travaux de surélévation réalisés à la demande des appelants en 2019 et 2020, après avoir attesté de l’absence d’existence d’un larmier, a rendu un avis technique du 9 juin 2025.

De cet avis, qui n’est pas plus subjectif que ceux réalisés à la demande exclusive de M. [F], il résulte que l’élément en cause est constitué de briques, qui ne recouvraient qu’une partie minime du mur, et qui avaient pour usage de former une arase en tête de mur, servant à stabiliser et niveler le sommet du mur avant la pose des éléments de couverture.

Les photographies figurant dans son avis, prises lors de la démolition, confirment son analyse aux termes de laquelle il indique n’avoir vu aucune trace pouvant laisser penser qu’un larmier eut été intégré là où se trouvaient en réalité des briques de nivellement installées sous les tuiles.

Ses constatations in situ viennent contredire de manière particulièrement claire le fait qu’il ait pu exister en tête du mur litigieux un larmier marquant la propriété de M. [F]. Elles sont en outre confortées par l’avis d’un couvreur professionnel, la société Christophe Couverture, par une note d’analyse du bureau d’études Square (pièces appelants n° 19 et 20) ainsi que par le rapport d’un ingénieur, M. [G], pour qui « l’ouvrage situé sous l’ancienne gouttière n’est clairement pas un larmier », mais « une corniche en pierre qui sert de support à la gouttière qui collecte les eaux de pluie venant des tuiles mécaniques de toiture » (pièce appelant n° 27).

Par ailleurs, il convient de relever que selon M. [J] qui a travaillé directement sur l’ouvrage en question, « il ne fait aucun doute (') que le mur du fond du cellier, donnant sur le terrain de M. [F], a été érigé initialement pour intégrer et soutenir la charpente du cellier, et n’a pas été utilisé préalablement en tant que mur de clôture ».

M. [F] invoque également le fait qu’une récente analyse géoradar (sa pièce n° 47) démontrerait que le mur n’est pas homogène dans sa structure. C’est cependant par voie de simple affirmation non démontrée qu’il prétend que le fait que ce mur soit non linéaire et composé de deux éléments structurels différents, permet « indubitablement de considérer qu’il préexistait comme mur exclusivement séparatif et non support de toiture ».

Enfin, l’allégation selon laquelle il s’agirait d’un mur de soutènement, censé appartenir au propriétaire du fonds dont il soutient les terres, est démentie par les plans cadastraux de 1804 démontrant l’existence dès cette époque d’un bâtiment préexistant, prenant appui sur le mur destiné à l’accueillir.

L’ensemble de ces éléments conduisent à conclure que le mur litigieux, supportant les bâtiments situés en équerre de la maison, appartient aux propriétaires de ces bâtiments, et donc à M. et Mme [N].

Compte tenu de ce qui a été jugé quant à la propriété de M. [F] sur le mur séparant le jardin à l’arrière de l’habitation de M. et Mme [N], le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que le mur séparant les deux parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 1], en ce compris le mur du cellier sur lequel M. et Mme [N] ont réalisé des travaux de surélévation, appartient à M. [F].

Statuant à nouveau, il sera dit que seul le mur longeant le jardin à l’arrière de la propriété de M. et Mme [N] appartient à M. [F] et que le surplus du mur appartient à M. et Mme [N].

En conséquence, le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [N] à faire cesser l’empiétement par la remise en état dans son état antérieur à la réalisation de leurs travaux sous astreinte et M. [F] sera débouté de ses demandes.

Sur le tour d’échelle

Les appelants demandent dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation de M. [F] à leur accorder un droit de passage sur sa propriété pendant 5 semaines pour leur permettre d’achever les travaux de mise en état du pignon, cette autorisation devant permettre l’accès des ouvriers, machines, échelles, échafaudages et autres, de les y entreposer et de s’en servir pour mener à bien ces travaux.

M. [F] n’a pas répondu sur ce point.

Appréciation de la cour

L’exercice d’un tour d’échelle permet à un voisin en limite séparative d’obtenir un droit de passage temporaire pour effectuer des travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété.

Toutefois en l’espèce, les appelants, qui n’explicitent pas leur demande dans le corps de leurs conclusions, ne démontrent pas non plus le désaccord de M. [F] quant à l’octroi de ce tour d’échelle.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [N] étant accueillis en leur recours, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [F] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [N] la charge des frais irrépétibles exposés. M. [F] sera en conséquence condamné à leur verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt n’étant pas susceptible de faire l’objet d’un recours suspensif, l’exécution provisoire ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, dans les limites de sa saisine,

statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Infirme le jugement rendu le 18 mars 2025,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que seul le mur longeant le jardin à l’arrière de la propriété de M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] appartient à M. [X] [F] et que le surplus du mur appartient à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N], en ce compris le mur du cellier sur lequel M. et Mme [N] ont réalisé des travaux de surélévation,

Déboute M. [X] [F] de ses demandes,

Déboute M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] de leur demande de tour d’échelle,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent arrêt,

Condamne M. [X] [F] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [X] [F] à verser à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [X] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle CHESNOT, présidente et par Madame Rosanna VALETTE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente