Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoire enregistrés les 24 et 25 octobre 2024 et 9 avril, 2 juin et 27 août 2025, M^me E… G… et M^me F… D…, représentées par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucède et associés, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté PC 013055 23 00994P0 en date du 23 mai 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire autorisant la société SCCV Marseille Le Mée à procéder à la démolition d’un bâtiment et à la construction de deux immeubles à usage d’habitation de 123 appartements, en R+6, pour une surface de plancher de 7 925,4 m² sur des parcelles cadastrées préfixe 845 section E n° 2, 28, 260 et 288 situées 27 Traverse Pourrière, dans le 8ème arrondissement, sur le territoire de la commune, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler le permis rectificatif PC 013055 23 00994P0 du 25 février 2025 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la société pétitionnaire une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- l’acte attaqué a été signé par une autorité incompétente ;

- l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme a été méconnu, en l’absence de saisine du service gestionnaire de la voirie alors qu’une modification d’accès à la voie publique est prévu ;

- l’article R. 423-50 de ce code a été méconnu, plusieurs avis étant antérieurs au dépôt d’un dossier complet ;

- le projet méconnaît l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article L. 2511-30 du code général des collectivités territoriales, le maire d’arrondissement ayant été saisi antérieurement à la production d’une note complémentaire ;

- le dossier de permis de construire est incomplet et insuffisant, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R.431-9, R. 431-10 c) ; R. 431-16 et R. 432-24 du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnaît l’article 5.3 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) dès lors qu’il ne fait apparaitre aucun alignement végétal ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme et l’article 10 du règlement de la zone UC du PLUi en ce qu’il ne mentionne pas l’essence des arbres abattus ou plantés ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 9 du règlement de la zone UC du PLUi et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article 4 du règlement de la zone UC4 du PLUi sur les règles d’emprise au sol des constructions et ne pouvait bénéficier de l’augmentation de 5 points d’emprise en l’absence au dossier des documents prévus par les articles R. 171-1 à R. 171-5 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article 6 du règlement de la zone UC du PLUi et est entaché de fraude ;

- il méconnaît l’article 7 du règlement de la zone UC en l’absence de cote des terrains voisins, ce qui en empêché le service instructeur de contrôler les règles de prospect par rapport aux limites séparatives ;

- l’attestation PC 13 est irrégulière en méconnaissance de l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme ;

- il existe une discordance entre les plans, et il n’est pas possible de connaître lesquels sont définitifs ;

- le projet méconnaît les articles UC5 du PLUi, L. 152-5-2 et R. 152-5-2 et R. 431-31-3 du code de l’urbanisme, alors que la hauteur sera de 19,56 mètres ;

- le projet méconnaît l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme en l’absence de plan de division alors que le projet prévoit des jardins privatifs ;

- il méconnaît l’article 11 e) du règlement de la zone UC du PLUi, la rampe d’accès n’étant pas comprise dans le volume de la construction ;

- il méconnaît l’article 11 f) du règlement de la zone UC du PLUi, les locaux à vélos étant implantés au premier niveau de sous-sol sans qu’une impossibilité technique soit justifiée ;

- il méconnaît l’article 13 du règlement de la zone UC du PLUi, en l’absence de poteau incendie disposant du débit minimal requis par le règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie des Bouches-du-Rhône (RDDCECI 13) ;

- le projet n’est pas compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation « Qualité d’Aménagement et des Formes urbaines » (OAP QAFU) qui n’autorise que les « petits collectifs » et n’autorise pas de grand collectif, s’agissant de l’emprise au sol comme du nombre de logements par pallier, que les arbres conservés et plantés ne respectent pas les rayons de 5 mètres et 3 mètres prévus par l’OAP ; que les deux bâtiments sont trop proches au regard de la page 136 de l’OAP, que la végétalisation prévue n’est pas compatible ; qu’aucun retrait des bâtiments sur voie n’est prévue, et que les aménagements prévus ne réduisent pas au strict minimum l’imperméabilisation des sols ;

- il méconnaît l’article UC 12 du PLUi, alors que le projet prévoit deux accès sur la même voie, la traverse Pourrières ;

- le dossier est incomplet et ne permet pas de contrôler le respect de l’article UC 10 du PLUi s’agissant des espaces verts ;

Par des mémoires en défense enregistrés les 13 février, 25 avril et 26 août 2025, la société SSCV Marseille le Mée, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête à titre principal, à l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérantes en tout état de cause.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 14 mai, 23 mai et 5 juin 2025, la commune de Marseille, conclut au rejet de la requête à titre principal et demande à titre subsidiaire l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’énergie ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Reboul pour les requérants, de M^e Cagnol pour la société pétitionnaire et de M. C… pour la commune.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté PC 013055 23 00994P0 en date du 23 mai 2024, le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire autorisant la société SCCV Marseille Le Mée à procéder à la démolition d’un bâtiment et à la construction de deux immeubles à usage d’habitation de 123 appartements, en R+6, pour une surface de plancher de 7 925,4m² sur des parcelles situées 27 Traverse Pourrière, dans le 8ème arrondissement, sur le territoire de la commune. Le 25 février 2025, le maire de Marseille a délivré à la pétitionnaire un arrêté de permis de construire rectificatif. M^me G… et M^me D… demandent au tribunal d’annuler ces arrêtés.

Sur l’étendue du litige :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 23 mai 2024 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire rectificatif du 25 février 2025.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. En premier lieu, par un arrêté du 11 mai 2023, régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai 2023 et transmis en préfecture le 12 mai 2025, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. A… B… à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que les arrêtés attaqués seraient entachés d’incompétence.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ». Aux termes de l’article R. 423-53 de ce code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ». Aux termes de l’article R. 423-59 du même code : « Sous réserve des dispositions des articles L. 752-4, L. 752-14 et L. 752-17 du code de commerce et des exceptions prévues aux articles R*423-60 à R*423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable. ». Enfin, aux termes de l’article L. 2511-30 du code général des collectivités territoriales : « Le maire d’arrondissement émet un avis sur toute autorisation d’utilisation du sol dans l’arrondissement délivrée par le maire de la commune ou le maire de Paris et au nom de celle-ci en application des dispositions du code de l’urbanisme ainsi que sur toute permission de voirie sur le domaine public dans l’arrondissement délivrée par le maire de la commune ou le maire de Paris en application du présent code. (…) ».

6. D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment de deux captures d’écran des demandes d’avis produites dans le corps de ses écritures, que la commune a sollicité le 28 décembre 2023 la direction de la voirie et des espaces publics de la métropole Aix-Marseille-Provence, laquelle n’a pas répondu dans le délai d’un mois et qu’elle a sollicité le même jour l’avis du maire de secteur, lequel n’a pas répondu dans le même délai imparti. La demande d’avis au maire de secteur est mentionnée dans les visas de l’arrêté attaqué que l’avis du maire de secteur a été sollicité le 28 décembre 2023. Deux avis favorables tacites sont donc intervenus au terme du délai d’un mois prévu par l’article R. 423-59 du code de l’urbanisme. Si les requérantes soutiennent que la commune ne produit qu’une capture d’écran de ces saisines, la commune expose que la mise en place d’un logiciel de gestion entre le service communal de l’urbanisme et la métropole et d’un logiciel interne pour la mairie de secteur ne lui permet pas de produire d’autre élément en l’absence de réponse explicite. Au regard de l’absence de contestation sérieuse de la réalité de ces consultations, les éléments produits par la commune apparaissent suffisants.

7. D’autre part, si les requérantes soutiennent que la notice complémentaire n’a pas été portée à la connaissance de la maire de secteur, étant donné qu’elle aurait été produite après l’émission de son avis tacite elles ne démontrent toutefois pas que cette notice aurait eu pour effet de bouleverser le projet ni qu’elle aurait eu une influence sur le sens de l’avis d’ores et déjà rendu.

8. Enfin, l’avis de la société ENEDIS est daté du 24 janvier 2024, celui de la société des eaux de Marseille du 3 janvier 2024 et celui de la SERAMM du 23 janvier 2024. La volumétrie et l’architecture du projet, composé de deux constructions en R+6 pour un total de 123 logements, sont restés similaires et les besoins en raccordement aux réseaux d’alimentation en eau potable, en électricité et d’assainissement n’apparaissent pas avoir évolué.

9. Dans ces conditions, le moyen tiré d’un vice de procédure sera écarté en toutes ses branches.

10. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier, et notamment des visas de l’arrêté en litige et du dossier de demande de permis de construire produit par la société pétitionnaire, que le projet a été modifié en cours d’instruction avec la production de pièces complémentaires le 27 février 2024 et les 15, 16 et 17 avril 2024. Le service instructeur a été en mesure de déterminer quelles étaient les pièces complémentaires produites qui avaient pour objet de se substituer aux pièces antérieurement produites, quand bien même les pièces produites en février 2024 et avril 2024 ont été datées de « janvier 2024 », et de déterminer la composition finale du projet. Le moyen tiré de l’irrégularité de l’instruction, dès lors que le dossier de demande de permis de construire comprenait plusieurs pièces ayant la même dénomination et ne permettait pas de déterminer les pièces appartenant à la demande initiale de permis de construire et les pièces complémentaires produites sera écarté.

11. En quatrième lieu, les conditions de transmission aux tiers des dossiers de demande de permis de construire sont inopérantes pour en contester la légalité.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / (…) Un décret en Conseil d’Etat définit pour ces projets les conditions dans lesquelles le demandeur s’engage, dans le dossier de demande d’autorisation, sur le respect des conditions d’hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants, le cas échéant, fixées par le plan local d’urbanisme. ». Aux termes de l’article L. 342-21 du code de l’énergie, dont la rédaction est issue de l’article 3 de l’ordonnance n°2023-816 du 23 août 2023 : « Le demandeur d’un raccordement aux réseaux publics de distribution d’électricité est le redevable de la contribution. / La contribution prévue à l’article L. 342-12 pour le raccordement des consommateurs au réseau de distribution, lorsque ce raccordement comprend une extension du réseau, est versée, dans des conditions, notamment de délais, fixées par les cahiers des charges des concessions ou les règlements de service des régies ou, à défaut, par décret en Conseil d’Etat : / 1° Lorsque l’extension est rendue nécessaire par une opération ayant fait l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable, située en dehors d’une zone d’aménagement concerté et ne donnant pas lieu à la participation spécifique pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels ou à la participation pour voirie et réseaux mentionnées à l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme, la contribution est versée par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition. (…) ». La loi °2025-391 du 30 avril 2025 a modifié l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme afin de tenir compte de la suppression, dans le code de l’énergie, de la contribution des collectivités en charge de l’urbanisme pour l’extension du réseau public d’électricité prévu par l’article 29 de la loi n°2023-175 du 10 mars 2023, et a accordé une portée rétroactive à cette modification, l’article 24 de cette loi disposant que : « VII.- Le chapitre II du titre III du livre III du code de l’urbanisme est ainsi modifié : (…) 2° L’article L. 332-15 est ainsi modifié : a) Au premier alinéa, les mots : «, gaz et électricité » sont remplacés par les mots : « et gaz » ; b) Le troisième alinéa est supprimé ; c) Le quatrième alinéa est ainsi rédigé :« L’autorisation peut également, dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau, imposer au bénéficiaire le financement du raccordement au réseau d’eau empruntant, en tout ou partie, des voies ou des emprises publiques, lorsque ce raccordement n’excède pas cent mètres et que le réseau, dimensionné pour correspondre exclusivement aux seuls besoins du projet, n’est pas destiné à desservir d’autres constructions existantes ou futures. » (…) ; VIII.- Le VII du présent article ainsi que le a du 7° du I de l’article 29 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables s’appliquent aux opérations pour lesquelles le permis de construire, le permis d’aménager ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable ont été délivrés à compter du 10 septembre 2023. »

13. Au regard des textes mentionnés aux points précédents, le redevable de la contribution était bien la société pétitionnaire, et non la collectivité en charge de l’urbanisme, ainsi que l’a indiqué la société Enedis dans son avis du 24 janvier 2024. Le moyen sera donc écarté.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : «  Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;(…) e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; (…). ». Aux termes de l’article R. 431-9 de ce code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : «  « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ». Aux termes de l’article R. 431-16 f) de ce code, dans sa version en vigueur  : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-24 du même code : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ».

15. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

16. D’une part, le dossier comprend une notice paysagère de plusieurs pages, un plan de masse de l’état existant, dénombrant le nombre d’arbres sur le terrain, à savoir douze arbres dont cinq pins et un sophora existants conservés et quatre oliviers transplantés ainsi qu’un plan de masse paysager décrivant le projet. Si le projet prévoit la suppression de deux arbres, dont l’essence n’est pas répertoriée, la notice se contentant d’indiquer que « le reste de la végétation ne présente pas de caractère remarquable », il prévoit la plantation nombreux arbres de haute tige permettant de compenser la suppression de ces deux arbres. Dès lors, cette omission n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur sur la conformité du projet à la règlementation applicable.

17. D’autre part, le dossier de demande de permis de construire comporte un plan de masse côté dans les trois dimensions. Si les requérantes indiquent que des cotes sur le terrain voisin ne sont pas connues, l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme n’apparaît pas imposer la mention de cotes sur les terrains voisins. En outre, le plan de masse projet raccordement des réseaux mentionne les cotes des immeubles situés de l’autre côté de l’impasse Pourrière, à l’est, qui seront maintenus.

18. En outre, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies de l’environnement du projet et des photomontages que l’environnement proche et lointain du terrain d’assiette est précisé et suffisant. De nombreux clichés photographiques permettent de situer le terrain, à proximité comme de loin, et le dossier comprend notamment deux photomontages de qualité qui représentent les constructions projetées, ainsi qu’une modélisation en 3 dimensions de l’environnement comprenant le gabarit des résidences Le Mée Vue ainsi qu’un document graphique d’insertion représentant le projet et son accès sur la traverse Pourrière. La circonstance que les immeubles dans lesquels les requérantes sont propriétaires d’appartements n’apparaitraient pas, à la supposer avérée, n’est pas par elle-même une circonstance de nature à démontrer l’insuffisance des pièces.

19. Ensuite, il est constant que le terrain d’assiette se situe en zone B3. Le plan de prévention des risques naturels prévisibles retrait gonflement des argiles précise que la réalisation d’une série d’études géotechniques est fortement recommandée dans la zone B3 pour les projets de constructions de bâtiment autres que les maisons individuelles et n’impose ainsi pas la réalisation d’une série d’études géotechniques dans cette zone. Le dossier de demande de permis de construire n’était donc pas tenu de comprendre la pièce mentionnée au f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme et le moyen sera écarté. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que le 15 février 2024, la société « Alios ingénierie des sols » a certifié qu’une étude géotechnique des sols était en cours et qu’elle prendra en compte le plan de prévention des risques « Retrait/gonflement des argiles » de la ville.

20. Enfin, si les requérantes soutiennent que le dossier de demande devait comporter un plan de division, le projet emportant selon eux division foncière en raison de la présence de jardins privatifs des appartements situés en rez-de-jardin, les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme précité n’exigent un tel document qu’en cas de d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Or par les pièces qu’ils produisent, les requérants n’établissent pas que la société pétitionnaire aurait l’intention de diviser, en propriété ou en jouissance, le terrain d’assiette avant l’achèvement des travaux.

21. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’incomplétude du dossier doit être écarté dans toutes ses branches.

22. En septième lieu, aux termes de l’article 5.3 des dispositions générales du PLUi : « Chaque alignement végétal identifié sur le règlement graphique au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme doit être préservé, restitué ou créé. ». Selon cet article : « Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres. ».

23. Le PLUi identifie un alignement d’arbres au-delà de la limite séparative nord du terrain d’assiette du projet, en dehors du terrain d’assiette du projet, sur la traverse Pourrière et non sur le terrain d’assiette. En tout état de cause, le plan de masse du projet prévoit la plantation ou le maintien d’une haie bocagère, sauf à l’endroit où l’accès au terrain d’assiette, ce qui n’apparait pas interdit par la disposition précitée, ainsi que le maintien des deux arbres de haute tige, des pins, et la plantation de plusieurs arbres de haute tige en bordure de la limite séparative. Dès lors, le moyen doit être écarté.

24. En huitième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement de la zone UC du PLUi : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : en UCt1, 20 % de la surface du terrain ; dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain. Les locaux techniques ne sont pas concernés par cette disposition. b) Lorsque, au sens de l’article R.111-21 du Code de la construction et de l’habitation, l’ensemble des logements font preuve d’exemplarité énergétique ou d’exemplarité environnementale ou sont considérées comme à énergie positive, l’emprise au sol au sens du présent PLUi maximale de la totalité des constructions qui est définie par l’article 4a peut être augmentée de 5 points, pour atteindre 25 % en UCt1 et 35 % dans les autres zones. (…) ». Aux termes du lexique du PLUi, l’emprise au sol est définie : « Au sens du présent PLUi : Surface résultante de la projection verticale des volumes des constructions* (y compris les avant-corps* et les constructions* annexes* dont les piscines) qui s’élèvent à 60 centimètres ou plus par rapport au terrain fini*, à l’exception : des saillies* sur les 2,5 premiers mètres d’avancée (au-delà, l’avancée de ces saillies* constitue de l’emprise au sol) ; des ornements tels que les éléments de modénature* et les marquises ; des débords de toit de maximum 0,30m ; des murs de clôture, des murs de plateforme* et des murs de soutènement* ; des pergolas* telles que définies par le lexique et des ombrières supportant des systèmes de production d’énergie sur les parkings de plus de 500m². Au sens de l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme : Surface résultante de la projection verticale du volume de la construction, tous les débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature* et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. ». Le lexique est complété par un schéma, qui exclut les saillies du calcul de l’emprise au sol, sauf s’agissant de la partie accueillant le garde-corps en mur. Le lexique défini une saillie comme un « élément de la construction en débordement ponctuel de la façade (mais pouvant se répéter à chaque étage) et sans appui au sol à l’exception des corniches, modénatures* et appuis de fenêtre. Il peut donc s’agir de balcons, d’auvents, de bow-windows, d’escalier … Les étages en débordement ne sont pas considérés comme des saillies », qui est complété par un schéma.

25. D’une part, le dossier de demande comporte une pièce PC 22 dénommée « attestation d’exemplarité environnementale » par laquelle la pétitionnaire, maître d’ouvrage, s’engage à prendre en compte les critères de performance environnementale requis, conformément à l’article R. 171-3 I du code de la construction et de l’habitation et R. 431-18 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’impossibilité pour le projet de bénéficier de l’augmentation de 5% d’emprise au sol prévu par les dispositions du PLUi doit être écarté.

26. D’autre part, compte tenu de la surface de 4 533 m² du terrain d’assiette du projet et du coefficient de 35% d’emprise au sol applicable au projet litigieux situé en zone UC3 du plan local d’urbanisme intercommunal de la commune de Marseille, l’emprise au sol maximale autorisée sur le terrain s’établit à 1 586,55 m². Les requérantes soutiennent que l’emprise au sol du projet s’élève à plus de 1 700 m², que les balcons ne peuvent être regardés comme des saillies au sens du PLUi et qu’ils génèrent de l’emprise au sol qui n’a pas été prise en compte. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les façades est, nord et ouest des deux bâtiments autorisés comportent des balcons pour les niveaux R+1 à R+4, ainsi que les niveaux R+5 et R+6 en retrait en attique, dotés d’éléments de structure maçonnés qualifiés dans la notice de « grilles poteaux poutres » et pour certains de garde-corps en barreaudage vertical. Ces éléments concernent l’ensemble de la largeur de ces façades et se reproduisent à chaque étage mais constituent des saillies, dès lors qu’ils ne sont qu’un débordement ponctuel de la façade sans appui au sol, et non une avancée de façade. La surface de ces balcons devait donc être exclue du calcul de l’emprise au sol du projet et il ne ressort pas des pièces du dossier que l’emprise au sol dépasserait 35% de la surface du terrain d’assiette du projet. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 4 du règlement d’un PLUi et d’une fraude sur ce point sera écarté.

27. En neuvième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi : «  a) Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions est inférieure ou égale à : (…) 19 mètres en zone UC3. »

28. Le terrain d’assiette se situe en zone UC3. S’il est soutenu qu’aucune dérogation de hauteur n’a été accordée, l’arrêté de construire rectificatif en date du 25 février 2025 autorise explicitement la dérogation à la règle de hauteur énoncée par l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi et le dossier de demande de permis de construire comporte bien une attestation d’exemplarité énergétique en pièce PC22, signée par le demandeur et le maître d’ouvrage, attestant que le projet fera preuve d’exemplarité énergétique, conformément à l’article R. 171-3 I du code de la construction et de l’habitation et R. 431-18 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’absence d’autorisation à la demande de dérogation doit être écarté.

29. En dixième lieu, aux termes de l’article 6 du règlement de la zone UC du PLUi relatif à l’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et voies : « a) À défaut d’indication sur le règlement graphique (implantation imposée, marge de recul, marge de recul « entrée de ville », polygone d’implantation ou polygone constructible), la distance mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche des limites des emprises publiques* ou des voies*, existantes ou futures, est supérieure ou égale à : en UCt, 6 mètres ; dans les zones UC1 à UC7, 4 mètres. Les locaux techniques* ne sont pas concernés par cette disposition. b) La distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche des limites des terrains* opposés par rapport aux voies* ou emprises publiques* existantes ou futures est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points soit : 𝑑 ≥ (𝐷𝐴 /2) ».

30. Les requérants soutiennent que les plans de coupe produits ne seraient pas sincères et seraient constitutifs d’une fraude, dès lors que des coupes positionnées autrement montreraient à l’évidence une méconnaissance de ces dispositions. Néanmoins, si la règle issue du b) de l’article UC 6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal prévoit une distance avec l’alignement opposé au terrain, de l’autre côté de la voie publique, il ressort des pièces du dossier que les distances prescrites sont respectées, tant concernant les parties des constructions donnant sur la Traverse le Mée, la Traverse Pourrière, voies particulièrement larges, que pour la partie de la construction donnant sur l’Impasse Pourrière à l’ouest concernant les niveaux culminant à une cote de 39,50 et 45,06 ainsi que le démontre la société pétitionnaire dans ses écritures. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions et de l’existence d’une fraude sur ce point sera écarté.

31. En onzième lieu, aux termes de l’article 7 du règlement de la zone UC du PLUi : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres soit : 𝑑 ≥ (𝐷𝐴/ 2) et 𝑑 ≥ 3 𝑚è𝑡𝑟𝑒𝑠. L’altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain du projet. ».

32. Si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de cote sur le niveau de la parcelle 0003 et que, dès lors, le service instructeur n’était pas en mesure d’apprécier le respect de cette règle de prospect, la société pétitionnaire fait valoir que le plan de masse comporte une mesure du niveau altimétrique de la limite séparative à 28,5, ce qui n’a pas fait l’objet d’une contestation par les requérantes. Le moyen sera donc écarté, alors qu’aucune fraude n’apparait.

33. En douzième lieu, aux termes de l’article 9 du règlement de la zone UC du PLUi : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. b) Les façades des constructions d’angle, les murs pignons, les acrotères et retours de façade doivent recevoir un traitement de qualité, en harmonie avec la façade principale. c) Le choix et l’emploi des matériaux et coloris doivent concourir à la qualité architecturale de la construction et ne doivent pas être de nature à compromettre son insertion dans le site (nature, aspect, couleur) (…) ». Ces dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée. Le chapô de la zone UC précise que « Les zones UC permettent notamment le développement de collectifs discontinus. ».

34. Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

35. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans un quartier résidentiel largement composé d’immeubles d’habitat collectif, allant de R +3 à R + 8 d’aspect relativement hétérogène, dépourvu de caractère architectural particulier. Il comporte quelques maisons individuelles. Les toits de ces constructions sont en tuiles provençales, à deux ou quatre pans, ou bien plats, dans les tons gris. Le projet n’a pas pour effet de modifier l’environnement de façon notable, alors même que les requérantes ne le caractérisent pas. En termes de gabarit et de volumétrie, le projet en litige, de composition R +6, avec les deux derniers étages en attique, apparaît de volumétrie comparable avec celle des immeubles alentour, en particulier avec les immeubles « Le Mée vue », situés à proximité immédiate. Les parcelles environnantes accueillent une certaine végétation, des haies et quelques arbres de haute tige, dans la ligne de ce que prévoit le projet. Les matériaux et coloris employés, de couleur vert olive pour les façades principales et blanche pour les deux niveaux en attique et les éléments maçonnés des balcons n’apparaissent pas compromettre son insertion dans le site. Dès lors, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 9 de la zone UC du PLUi et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

36. En treizième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLUi : « e) Les arbres existants sont maintenus, ou en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme) ».

37. Il ressort de la comparaison du plan de masse de l’état existant et du plan de masse du projet que douze arbres sont présents sur la parcelle, dont cinq pins et un sophora existants conservés ainsi que quatre oliviers transplantés. Si le projet prévoit donc la suppression de deux arbres, il prévoit la plantation de nombreux arbres de haute tige adaptées au climat méditerranéen aux essences suivantes : micocoulier, tilleul à petite feuilles, aulne de Corse, érable champêtre, frêne à fleur et amandier selon la notice paysagère. Le projet prévoit donc un remplacement des deux arbres supprimés par des sujets en quantité et qualité équivalentes et respecte dès lors ces dispositions. Le moyen sera écarté.

38. En quatorzième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone UC du PLUi : « e) Pour les constructions nouvelles de plus de 50 logements (hors opérations d’extension, de réhabilitation ou de changement de destination), la rampe d’accès au stationnement doit être comprise dans le volume de la construction. f) Les emplacements prévus pour le stationnement des vélos doivent être facilement accessibles depuis les emprises publiques ou voies et lorsqu’ils sont situés dans le même volume que celui de la construction principale, localisés en rez-de-chaussée ou, sous réserve d’une impossibilité technique, au premier niveau de sous-sol ; lorsqu’ils ne sont pas situés dans le même volume que celui de la construction principale, clos (par des murs pleins, des dispositifs ajourés…) et abrités par une couverture. Cette disposition ne s’oppose évidemment pas à la réalisation de places de vélos supplémentaires à l’extérieur des constructions, ni closes ni abritées, pour les visiteurs (clients de commerces, usagers d’équipements…). »

39. D’une part, l’emploi des termes « rampe d’accès » dans le PLUi apparait suffisamment intelligible, même en l’absence de définition formelle par le lexique du PLUi de cette expression. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la coupe transversale BB’ et du plan des façades nord-est intérieur îlot, ainsi que du plan du premier niveau de sous-sol, que la rampe d’accès ne sera pas située en amont du bâtiment mais à l’intérieur de celui-ci, les plans prévoyant une voie d’accès en pente à l’intérieur. D’ailleurs, la notice descriptive mentionne que « la voie des véhicules mène à la rampe d’accès au parking souterrain. Elle est intégrée au volume du bâtiment. ». La première branche du moyen sera donc écartée comme manquant en fait.

40. D’autre part, en se bornant à faire valoir qu’il était impossible de réaliser les locaux destinés au stationnement des vélos en rez-de-chaussée parce qu’il ressort des plans d’étage que le rez-de-chaussée est déjà entièrement occupé par des appartements, des halls d’accès et des locaux techniques, et bien qu’il serait prévu une « rampe homologuée en acier » aménagée sur le côté de l’escalier afin de descendre les locaux, la pétitionnaire ne fait état que de choix d’aménagement lui appartenant mais d’aucune impossibilité technique empêchant la localisation des locaux à vélos en rez-de-chaussée. La seconde branche du moyen sera donc accueillie, en l’absence d’emplacements pour le stationnement des vélos localisés en rez-de-chaussée.

41. En quinzième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UC du PLUi, dans sa partie relative aux accès : « d) Le nombre d’accès est limité à un seul par voie ou emprise publique. Dans la mesure du possible, les accès sont mutualisés, notamment dans les opérations d’ensemble. ».

42. Il ressort du plan de masse et des autres plans du dossier qu’un seul accès pour les véhicules est prévu, donnant sur la traverse Pourrière. Si la notice mentionne un éventuel second accès pour des piétons et des véhicules deux-roues par l’emploi de ces termes : « Un accès secondaire pourra se faire depuis l’impasse Pourrière pour les personnes souhaitant stationner leur deux roues (vélos et motos) dans le local sécurisé en structure légère. Les habitants pourront accéder au bâtiment grâce au hall B traversant. », cette éventualité n’a pas été retenue par les plans produits en dernier lieu et qui n’indiquent pas l’existence d’un second accès. Il suit de là que le moyen tiré de l’existence d’un second accès en méconnaissance des dispositions de l’article 12 manque en fait.

43. En seizième lieu, aux termes de l’article 13 du règlement de la zone UC du PLUi : « l) Les constructions doivent être desservies par des équipements conformes aux exigences fixées par le Règlement Départemental de Défense Extérieure Contre l’Incendie des Bouches-du-Rhône (RDDECI 13). »

44. En l’espèce, l’article 1er de l’arrêté de permis de construire attaqué comme l’article 2 de l’arrêté de permis rectificatif imposent que l’avis du service prévention du bataillon des Marins-Pompiers soit respecté et que le projet soit réalisé conformément aux dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 et des mesures énumérées en annexe de l’avis, lequel précise en point 3 que la défense contre l’incendie doit respecter, notamment, le règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie des Bouches-du-Rhône (RDDECI 13). En outre, ainsi que le fait valoir la pétitionnaire, le plan de masse réseaux EU-AEP mentionne une borne incendie DT existante au niveau de la traverse Le Mée et prévoit la construction d’une deuxième borne incendie DN 100 au nord de la parcelle, au niveau de la traverse Pourrière. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les débits prescrits ne seront pas respectés, alors que la pétitionnaire fait valoir que le PEI DN 100 prévu aura un début normalisé à 60m3 par heure. Le moyen sera donc écarté.

45. En dix-septième lieu, aux termes de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme : « Le plan local d’urbanisme comprend : 1° Un rapport de présentation ; 2° Un projet d’aménagement et de développement durables ; 3° Des orientations d’aménagement et de programmation ; 4° Un règlement ; 5° Des annexes. / Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. Ces documents graphiques peuvent contenir des indications relatives au relief des espaces auxquels il s’applique. ». Selon l’article L. 151-6 de ce code : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. (…) ». L’article L. 151-7 du même code dispose que : « I.- Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent notamment : 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de la commune ; 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu’en cas de réalisation d’opérations d’aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ;(…) 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, renaturer, restructurer ou aménager ; 5° Prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ; 6° Adapter la délimitation des périmètres, en fonction de la qualité de la desserte, où s’applique le plafonnement à proximité des transports prévu aux articles L. 151-35 et L. 151-36 ; 7° Définir les actions et opérations nécessaires pour protéger les franges urbaines et rurales. Elles peuvent définir les conditions dans lesquelles les projets de construction et d’aménagement situés en limite d’un espace agricole intègrent un espace de transition végétalisé non artificialisé entre les espaces agricoles et les espaces urbanisés, ainsi que la localisation préférentielle de cet espace de transition ; 8° Dans les communes non couvertes par un schéma de cohérence territoriale, identifier les zones d’accélération pour l’implantation d’installations terrestres de production d’énergies renouvelables arrêtées en application de l’article L. 141-5-3 du code de l’énergie.(…) ». Aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. /Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. ».

46. Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

47. Les auteurs du PLUi ont défini, en complément du règlement écrit et graphique des zones UA, UB, UC, UP et UM du territoire Marseille-Provence, une OAP dite multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » visant à améliorer l’insertion des projets dans leur contexte urbain et paysager. A cet effet, chaque article du règlement de ces zones précise, dans un cartouche liminaire, que « les autorisations qui doivent être conformes au règlement (…) doivent aussi être compatibles avec les prescriptions de l’OAP qualité d’aménagement et des formes urbaines » et chaque orientation de l’OAP rappelle les articles du règlement de zone qu’elle vient compléter. Outre une déclinaison de principes et d’objectifs en matière d’aménagement et d’urbanisation du tissu urbain, cette OAP énonce pour chaque zone précitée du règlement, des « recommandations » et des « prescriptions ». Si ces dernières comportent parfois des éléments quantitatifs, relatifs à la volumétrie et à l’implantation des constructions à édifier, ainsi qu’à leur qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère et semblent ainsi fixer des règles à respecter précisément, la nette volonté des auteurs du PLUi, ressortant des rappels ci-dessus dont ils ont assorti la rédaction des divers documents, conduit à les interpréter comme se bornant seulement à orienter le règlement de chaque zone concernée, et susceptibles de s’imposer aux autorisations d’urbanisme seulement dans un rapport de compatibilité, lequel, en outre, s’apprécie à l’échelle de chaque zone visée par l’OAP.

48. Il résulte de ce qui vient d’être dit, que si peuvent prêter à confusion certains termes ou précisions donnés par l’OAP QAFU, comme l’emploi du terme « prescriptions », leur seul usage, au regard de la volonté d’ensemble exprimée par les auteurs du PLUi, ne permet pas d’en déduire que ces derniers auraient entendu édicter des règles de même nature que celles formalisées dans le règlement écrit et graphique du PLUi et qu’ainsi l’OAP QAFU serait contraire aux articles précités du code de l’urbanisme.

49. D’une part, l’introduction de l’OAP QAFU précise que « les zones UC 2 à UC 7 ont pour objectif de favoriser le grand collectif, tout en maintenant de fortes exigences en matière de qualité paysagères et urbaines ». Dans ces conditions, les requérantes ne peuvent soutenir que l’OAP autorise uniquement les « petits collectifs ».

50. D’autre part, l’OAP précise que le « petit collectif » va jusqu’à 600 m² d’emprise bâtie et englobe une grande variété de typo-morphologies. Pour les zones UC2 à UC7, le chapitre 2 de l’OAP relative à la zone UC définit des « orientations spécifiques au grand collectif ». Il « prescrit » de définir les implantations et hauteurs de façades de façon à insérer le projet dans son environnement urbain et paysager (préservation de composantes végétales, épannelages en articulation avec le voisinage, etc.), à s’adapter aux données climatiques (prise en compte de l’ensoleillement et des vents dominants), et à définir une expression architecturale de qualité (au lieu de rechercher la volumétrie maximale).

51. Si les requérantes se prévalent de la méconnaissance des « prescriptions » de l’OAP relatives à l’emprise au sol de chaque bâtiment, qui devrait être inférieure à 600 m², cette prescription s’applique aux zones UCt et UC1, et non à la zone UC3 du terrain d’assiette. Il en est de même des « prescriptions » invoquées relatives aux implantations bâties et à la préservation des composantes paysagères.

52. En outre, l’OAP exige une distance minimale de 5 mètres séparant les constructions nouvelles des arbres existants et une distance minimale de 3 mètres séparant les nouveaux arbres de haute tige des constructions nouvelles, y compris enterrées.

53. Il ressort notamment du plan de masse projet que les arbres existants qui seront maintenus, un sophora et cinq pins, auront un rayon de 5 mètres par rapport aux nouvelles constructions. Si la notice ni aucun élément ne précise explicitement le rayon des arbres nouveaux par rapport aux constructions nouvelles, le plan de masse projet à l’échelle 1/250ème permet de constater que ces distances sont globalement respectées, alors même que ce moyen doit s’apprécier non en termes de conformité mais de compatibilité.

54. Les deux arbres et la haie végétale, présente en limite nord, n’apparaissent pas constituer une masse boisée s’inscrivant dans une continuité qui dépasse les limites du terrain. Au surplus, ladite haie sera renforcée par le projet.

55. De plus, l’OAP « prescrit » qu’un espacement suffisant doit être préservé entre les façades en vis-à-vis pour limiter les ombres portées d’un bâtiment à l’autre et que « Lorsque deux façades présentent un vis-à-vis important, sur plus de 20 mètres de longueur, la distance minimale (d) entre ces deux façades définie par l’article 8 du règlement est doublée. Dans ce cas, d>DA (et non d>DA/2). ». Cette OAP est complétée par un schéma, qui autorise une distance plus grande de l’écartement des constructions, un décalage des emprises réduisant le vis-à-vis entre les deux immeubles ou une réduction des hauteurs.

56. Si les requérantes soutiennent que la règle D> DA n’est pas respectée alors que les deux façades présentent un vis-à-vis de plus de 20 mètres, il ressort des plans de masse et des façades que si les façades des volumes sud des deux constructions seront en vis-à-vis à une distance d’environ 8 mètres, ce vis-à-vis sera sur un linéaire d’environ 10 mètres seulement et n’apparaît pas incompatible avec les objectifs de l’OAP, appréciés à l’échelle de la zone.

57. Au surplus, si à la page 145 de l’OAP, applicable à la zone UC notamment, il est « recommandé » de « limiter les rapports de vis-à-vis ou de proximité trop importants, susceptibles de générer des conflits d’usage et d’intimité entre les différents logements et espaces extérieurs. », il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet serait incompatible avec cette « recommandation », qui n’a d’ailleurs aucun caractère prescriptif.

58. Pour la végétalisation, l’OAP « recommande » p 146 de « diversifier et associer les essences , de choisir des essences adaptées au contexte bioclimatique et méditerranéen (épaisseur de sol, nature du sol, ensoleillement, arrosage…), de choisir des essences adaptées au contexte urbain (usages, fonction, morphologie urbaine), de varier les différentes strates de végétation (arbres de haute tige, arbres moyens, arbustes, herbacées et grimpantes) et de choisir des essences fleuries pour la pollinisation et l’agrément ».

59. Alors que cet extrait n’est qu’une recommandation, il ressort des pièces du dossier que le projet est largement compatible. En effet, la notice paysagère précise qu’il est prévu une « Préservation des éléments remarquables et à fort potentiel écologique du site (pins, haies), la mise en place d’une palette végétale adaptée, diversifiée et peu allergène, intégrant les différentes strates végétales favorisant le retour de la biodiversité la création d’espaces communs de convivialité, de repos, cultivé et nourricier » et que « le choix des plantations est fait en fonction de leur consommation réduite en eau et leur résistance au climat Méditerranéen. La végétation choisie, principalement caduc favorisera la protection solaire et le maintien de la fraicheur pour le confort en période estivale, et inversement l’apport de soleil, de lumière et de chaleur en période hivernale. Ces choix d’essences végétales permettront également de favoriser l’écologie des sols par la chute des feuilles et leur décomposition, ce processus naturel permettra l’apport organique nécessaire ». Dans ces conditions, le projet est compatible avec cette « recommandation ».

60. Enfin, s’agissant des retraits, l’OAP précise que les retraits devront être dimensionnés et traités de manière à donner une valeur d’usage aux espaces d’interface en accompagnement de la voie ou emprise publique et ainsi valoriser l’ambiance de la rue. Elle « prescrit » qu’il faut : « traiter les retraits de façon qualitative en qualifiant les espaces et en paysageant les espaces libres (végétalisation, clôtures, jardins privatifs, espaces communs…), proscrire tout stationnement de surface dans le recul des 4 mètres, traiter les retraits par rapport aux voies ou emprises publiques de manière paysagère en fonction de leur profondeur selon les principes suivants : – retrait < 6 mètres : bande plantée, arbustes et arbres moyens dépassant des clôtures ; – retrait ≥ 6 mètres : ajout d’arbres de haute tige plantés en pleine terre, et qu’en cas de plantation sur dalle, la hauteur de terre devra être adaptée aux types de végétation plantée avec un minimum de 50 cm » . Dans la partie imperméabilisation page 153, l’OAP « prescrit » qu’il faut : « réduire au strict minimum les superficies imperméabilisées ».

61. Il ressort des pièces du dossier que les retraits par rapport aux voies et emprises publiques seront traités de manière qualitative et végétalisée par la plantation ou la transplantation d’arbres de haute tige et de haies. Il ne ressort pas non plus des pièces du dossier que les surfaces imperméabilisées ne seraient pas réduites au strict minimum au regard des caractéristiques du projet.

62. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’incompatibilité du projet avec l’OAP QAFU doit être écarté.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire :

63. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

64. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme citées ci-dessus que le juge administratif peut procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée par un arrêté modificatif de l’autorité compétente, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet. Le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée.

65. L’illégalité relevée au point 40 tirée de la méconnaissance de l’article 11 f) du règlement de la zone UC du PLUi affecte une partie identifiable du projet. Cette irrégularité peut faire l’objet d’une régularisation sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme en prononçant l’annulation partielle des arrêtés du 23 mai 2024 et du 25 février 2025 en l’absence d’emplacements pour le stationnement des vélos localisés en rez-de-chaussée. Un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement est imparti à la société pétitionnaire pour solliciter une régularisation du vice relevé.

Sur les frais liés au litige :

66. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérantes, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes demandées par la société SCCV Marseille Le Mée au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

67. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 900 euros et à la charge de la société SCCV Marseille Le Mée une somme de 900 euros à verser aux requérantes au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : Les arrêtés du 23 mai 2024 et du 25 février 2025 sont annulés en tant que le permis de construire ne prévoit pas d’emplacements pour le stationnement des vélos localisés en rez-de-chaussée en méconnaissance de l’article 11 f) du règlement de la zone UC du PLUi.

Article 2 : En application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il est imparti à la société SCCV Marseille Le Mée un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour demander la régularisation du vice mentionné à l’article 1er du présent jugement. A défaut de demande régularisation dans le délai imparti, l’annulation totale sera acquise.

Article 3 : La société SCCV Marseille Le Mée versera aux requérantes une somme de 900 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. La commune de Marseille versera aux requérantes une somme de 900 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5: Le présent jugement sera notifié à la commune de Marseille, à M^me E… G… et M^me F… D…, ainsi qu’à la SCCV Marseille Le Mée.

Délibéré après l’audience du 23 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.