Vu la procédure suivante :

Dans l’affaire enregistrée sous le numéro 2110497 :

I. Par un jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023 le tribunal a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sur les requêtes n°s 2110497 et 2201281 présentées pour M. F… A… et M^me G… A… ainsi que pour M. E… H… et M^me B… H… tendant à l’annulation, d’une part de l’arrêté du 19 octobre 2021 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société 2S2A un permis de construire pour l’extension et la surélévation d’une construction située sur une parcelle cadastrée section V n° 231 sise 63, rue Emile Boutrais, et d’autre part, de l’arrêté du 22 décembre 2021 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société 2S2A un permis de construire modificatif pour le même projet, dans l’attente de la notification d’une mesure de régularisation du vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation de la façade Sud par rapport à la limite séparative.

Par des mémoires enregistrés les 30 juillet 2024, 30 septembre 2024 et le 24 juillet 2025, la commune de Fontenay-sous-Bois, représentée par la SCP Lonqueue-Sagalovitch-Eglie-Richters & associés, a produit le permis de construire modificatif qu’elle a délivré à la société 2S2A le 9 juillet 2024, et un certificat de permis modificatif tacite délivré le 22 mai 2025. Elle conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les permis de construire modificatifs intervenus depuis les jugements avant-dire-droit n°s 2110497 et 2201281 du 19 septembre 2023 régularisent le vice relevé par le tribunal ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB9 est irrecevable en application du deuxième alinéa de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 30 octobre 2024, 3 décembre 2024, 7 janvier 2025, 23 mai 2025, 27 mai 2025, 15 juillet 2025 et le 21 octobre 2025 la société 2S2A représentée par M^e Orier conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les permis de construire modificatifs intervenus depuis le jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023 régularisent le vice relevé par ce dernier ;

- les moyens de la requête sont infondés.

Par des mémoires enregistrés les 28 mai 2024, 1er septembre 2024, 31 octobre 2024, 22 décembre 2024, 15 janvier 2025, 30 juin 2025 et le 7 octobre 2025 M. F… A… et M^me G… A… ainsi que M. E… H… et M^me B… H… persistent dans leurs précédentes conclusions et demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures, d’annuler l’arrêté du 9 juillet 2024 accordant à la société 2S2A un permis de construire modificatif, ainsi que le permis modificatif tacite pour lequel la commune de Fontenay-sous-Bois a délivré un certificat le 22 mai 2025 et de mettre à la charge de la société pétitionnaire une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de la juridiction administrative.

Ils soutiennent que :

- en l’absence de notification au tribunal d’une mesure de régularisation dans le délai de quatre mois prévu par le jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023, les arrêtés du 19 octobre 2021 et du 22 décembre 2021 doivent être annulés ;

- le permis de régularisation du 9 juillet 2024 aurait dû être instruit au regard du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de son édiction ;

- le permis de construire modificatif du 9 juillet 2024 a été accordé en méconnaissance des dispositions de l’article UP17 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’établissement public territorial Paris-Est-Marne-et-Bois entré en vigueur le 10 janvier 2024 ;

- à supposer que l’article UB 12 du règlement du PLU de la commune de Fontenay-sous-Bois soit opposable, le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif du 9 juillet 2024 méconnait ses dispositions ;

- le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif tacite pour lequel la commune de Fontenay-sous-Bois a délivré un certificat le 22 mai 2025 méconnait les dispositions de l’article UB 12 du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version issue de la modification n°4 entrée en vigueur le 7 juillet 2022 ;

- le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif du 9 juillet 2024 méconnait les dispositions des articles L. 161-1, L. 163-1 et R. 162-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;

- le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif du 9 juillet 2024 et par le permis modificatif tacite pour lequel la commune de Fontenay-sous-Bois a délivré un certificat le 22 mai 2025 méconnait les dispositions de l’article UB9 du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois ainsi que celles de l’article UP9 du PLUi ;

- le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif du 9 juillet 2024 et par le permis modificatif tacite pour lequel la commune de Fontenay-sous-Bois a délivré un certificat le 22 mai 2025 méconnait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif tacite pour lequel la commune de Fontenay-sous-Bois a délivré un certificat le 22 mai 2025 méconnait les dispositions de l’article UB13 du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois.

Par un courrier du 2 mars 2026 les parties ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative que le tribunal était susceptible de se fonder en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme sur les moyens d’ordre public relevés d’office tirés, de l’irrecevabilité des moyens tirés :

- de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme soulevé le 15 janvier 2025, passé le délai de deux mois à compter de la communication, le 1er août 2024, du premier mémoire en défense concernant le permis de construire modificatif délivré le 9 juillet 2024 ;

- du moyen tiré de la méconnaissance UB13 du règlement du PLU de la commune de Fontenay-sous-Bois, en tant qu’il est dirigé contre le permis modificatif délivré le 9 juillet 2024, soulevé le 30 juin 2025, passé le délai de deux mois à compter de la communication, le 1er août 2024, du premier mémoire en défense concernant ce permis de construire modificatif.

Dans l’affaire enregistrée sous le numéro 2201281 :

II. Par un jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023 le tribunal a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sur les requêtes n°s 2110497 et 2201281 présentées pour M. F… A… et M^me G… A… ainsi que M. E… H… et M^me B… H… tendant à l’annulation, d’une part de l’arrêté du 19 octobre 2021 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société 2S2A un permis de construire pour l’extension et la surélévation d’une construction située sur une parcelle cadastrée section V n° 231 sise 63, rue Emile Boutrais, et d’autre part, de l’arrêté du 22 décembre 2021 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société 2S2A un permis de construire modificatif pour le même projet, dans l’attente de la notification d’une mesure de régularisation du vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation de la façade Sud par rapport à la limite séparative .

Par des mémoires enregistrés les 30 juillet 2024, 30 septembre 2024 et le 24 juillet 2025 la commune de Fontenay-sous-Bois, représentée par la SCP Lonqueue-Sagalovitch-Eglie-Richters & associés, a produit le permis de construire modificatif qu’elle a délivré à la société 2S2A le 9 juillet 2024, et un certificat de permis modificatif tacite délivré le 22 mai 2025 et conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle reprend les moyens développés dans ses mémoires enregistrés sous l’affaire n° 2110497.

Par des mémoires enregistrés les 30 octobre 2024, 3 décembre 2024, 7 janvier 2025, 23 mai 2025, 27 mai 2025, 15 juillet 2025 et le 21 octobre 2025 la société 2S2A représentée par M^e Orier conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle reprend ses moyens développés dans ses mémoires enregistrés dans l’instance n° 2120497.

Par des mémoires enregistrés les 28 mai 2024, 1er septembre 2024, 31 octobre 2024, 22 décembre 2024, 15 janvier 2025, 30 juin 2025 et le 7 octobre 2025 M. F… A… et M^me G… A… et M. E… et M^me B… H… persistent dans leurs précédentes conclusions et demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures, d’annuler l’arrêté du 9 juillet 2024 accordant à la société 2S2A un permis de construire modificatif, ainsi que le permis modificatif tacite pour lequel la commune de Fontenay-sous-Bois a délivré un certificat le 22 mai 2025 et de mettre à la charge de la société pétitionnaire une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de la juridiction administrative.

Ils reprennent les mêmes moyens que ceux développés dans l’instance enregistrée sous le n° 2110497.

Par un courrier du 3 mars 2026 les parties ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative que le tribunal était susceptible de se fonder, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, sur les moyens d’ordre public relevés d’office tirés, de l’irrecevabilité des moyens tirés :

- de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme soulevé le 15 janvier 2025, passé le délai de deux mois à compter de la communication, le 1er août 2024, du premier mémoire en défense concernant le permis de construire modificatif délivré le 9 juillet 2024 ;

- du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB13 du règlement du PLU de la commune de Fontenay-sous-Bois, en tant qu’il est dirigé contre le permis modificatif délivré le 9 juillet 2024, soulevé le 30 juin 2025, passé le même délai.

Dans l’affaire enregistrée sous le numéro 2206181 :

III. Par un jugement avant-dire-droit n° 2206181 du 19 septembre 2023 le tribunal a sursis à statuer, en applications de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sur la requête présentée pour M. F… A… et M^me G… A… ainsi que pour M. E… H… et M^me B… H… ainsi que M^me D… I… tendant à l’annulation de l’arrêté du 22 avril 2022 par lequel le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la société 2S2A un permis de construire une maison individuelle sur une parcelle cadastrée section V n° 232 sise 63, rue Emile Boutrais dans l’attente de la notification d’une mesure de régularisation du vice tenant à la méconnaissance des dispositions des articles UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation de la façade Ouest par rapport à la limite séparative et UB 12 du même règlement en l’absence de création de place de stationnement.

Par des mémoires enregistrés les 30 juillet 2024, 30 septembre 2024, et le 24 juillet 2025 la commune de Fontenay-sous-Bois, représentée par la SCP Lonqueue-Sagalovitch-Eglie-Richters & associés, a produit le permis de construire modificatif qu’elle a délivré à la société 2S2A le 9 juillet 2024, et un certificat de permis modificatif tacite délivré le 22 mai 2025 et conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle reprend ses moyens développés dans les instances nos2110497 et 2201281.

Par des mémoires enregistrés les 30 octobre 2024, 3 décembre 2024, 23 mai 2025, 27 mai 2025, 15 juillet 2025 et 21 octobre 2025, la société 2S2A représentée par M^e Orier conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle reprend ses moyens développés dans les instances nos 2110497 et 2201281 ;

Par des mémoires enregistrés les 28 mai 2024, 1er septembre 2024, 31 octobre 2024, 22 décembre 2024, 15 janvier 2025, 30 juin 2025 et 7 octobre 2025 M. F… A… et M^me G… A…, M. E… H… et M^me B… H… ainsi que M^me D… I… persistent dans leurs précédentes conclusions et demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures, d’annuler l’arrêté du 9 juillet 2024 accordant à la société 2S2A un permis de construire modificatif et de mettre à la charge de la société pétitionnaire une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de la juridiction administrative.

Ils soutiennent que :

- en l’absence de notification au tribunal d’une mesure de régularisation dans le délai de quatre mois prévu par le jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023, les arrêtés du 19 octobre 2021 et du 22 décembre 2021 doivent être annulés ;

- les vices relevés n’ont pas été régularisés par le permis modificatif du 9 juillet 2024 ;

- le permis de régularisation du 9 juillet 2024 aurait dû être instruit au regard du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de son édiction ;

- la commune de Fontenay-sous-Bois aurait dû inviter la société pétitionnaire à présenter une demande portant sur l’ensemble des constructions « pour régulariser les deux permis initiaux ».

- le permis de régularisation a été obtenu par fraude ;

- le permis de construire modificatif a été accordé en méconnaissance des dispositions de l’article UP17 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’établissement public territorial Paris-Est-Marne-et-Bois, entré en vigueur le 10 janvier 2024 ;

- le permis de régularisation méconnait les dispositions des articles L. 161-1, L. 163-1 et R. 162-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Par un courrier du 2 mars 2026 les parties ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative que le tribunal était susceptible de se fonder, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, sur les moyens d’ordre public relevés d’office tiré, des moyens tirés :

- de la méconnaissance de l’article UB9 du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois soulevé le 30 octobre 2024, passé le délai de deux mois à compter de la communication, le 1er août 2024, du premier mémoire en défense concernant le permis de construire modificatif délivré le 9 juillet 2024.

- de la méconnaissance de l’article UP18 du règlement du PLUi de l’établissement public Paris-Est-Marne-et-Bois, et de la méconnaissance de l’article 12 des dispositions communes du règlement du PLU de la commune de Fontenay-sous-Bois, soulevés le 30 octobre 2024, passé le même délai ;

- de la méconnaissance de l’article UB13 du règlement du PLU de la commune de Fontenay-sous-Bois, en tant qu’il est dirigé contre le permis modificatif délivré le 9 juillet 2024, soulevé le 30 juin 2025, passé le délai de deux mois à compter de la communication, le 1er août 2024, du premier mémoire en défense concernant ce permis de construire modificatif.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Combier,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de M^e Rousseau, représentant M. A… et autres requérants, celles de M^e Krasniqi représentant la commune de Fontenay-sous-Bois et celles de M^e Orier, représentant la SCI 2S2A.

Des notes en délibéré ont été enregistrées le 12 mars 2026 pour M. A… et autres requérants dans chacune des instances nos 2110497, 2201281 et 2206181.

Considérant ce qui suit :

En premier lieu, par un arrêté du 19 octobre 2021, le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la SCI 2S2A un permis de construire portant sur l’extension et la surélévation d’une construction située sur la parcelle cadastrée section V n° 231 sise 63, rue Emile Boutrais. Par une requête enregistrée le 17 novembre 2021 sous le n° 2110497, M. et M^me A… et autres requérants demandent au tribunal d’annuler cette décision. En cours d’instance, la SCI 2S2A a sollicité la délivrance d’un permis de construire modificatif en vue de la modification de la façade et de la hauteur du projet, lequel a été délivré par un arrêté du maire de Fontenay-sous-Bois le 22 décembre 2021. Par une requête enregistrée le 7 février 2022 sous le n° 2201281, M. et M^me A… et autres demandent également l’annulation de ce dernier arrêté. Par un jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023, le tribunal a joint les affaires nos 2110497 et 2201281 et après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les requêtes tendant à l’annulation des arrêtés des 19 octobre 2021 et 22 décembre 2021, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois afin de permettre à la SCI 2S2A et à la commune de Fontenay-sous-Bois de notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation de la façade Sud par rapport à la limite séparative.

En second lieu, par un arrêté du 22 avril 2022, le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré à la SCI 2S2A un permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section V n° 232 sise 63, rue Emile Boutrais. Par une requête enregistrée le 22 juin 2022, sous le n° 2206181, M. et M^me A… et autres requérants demandent au tribunal d’annuler cet arrêté. Par un jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023, après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a sursis à statuer sur les requêtes tendant à l’annulation de l’arrêté du 22 avril 2022, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois afin de permettre à la SCI 2S2A et à la commune de Fontenay-sous-Bois de notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices tirés, d’une part, de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation de la façade Ouest par rapport à la limite séparative et, d’autre part, de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 12 du même règlement en l’absence de création de place de stationnement.

Par un unique arrêté du 9 juillet 2024 le maire de Fontenay-sous-Bois a délivré un permis de construire modificatif à la société 2S2A portant sur les projets initialement autorisés par les arrêtés des 19 octobre 2021, 22 décembre 2021, et 22 avril 2022. En cours d’instance la société pétitionnaire a sollicité un nouveau permis modificatif par une demande du 3 mars 2025. Le maire de Fontenay-sous-Bois n’ayant pas expressément statué sur cette demande, un permis tacite est né, dont il a été délivré certificat le 22 mai 2025.

Sur la jonction :

Les requêtes enregistrées sous les nos 2110497, 2201281 et 2206181 concernent les mêmes parties, et présentent à juger des questions connexes. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions en annulation :

Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé en vertu de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En ce qui concerne la légalité des permis modificatifs :

Quant à la cristallisation des règles d’urbanisme applicables :

Aux termes du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique… ». L’article R. 410-12 du même code dispose en outre que : « A défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. », l’article R. 410-16 du même code précisant que « Le certificat d’urbanisme est notifié au demandeur ». Ces dispositions ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

La société pétitionnaire fait valoir que les règles applicables au projet modifié autorisé par l’arrêté du 9 juillet 2024 ne sont pas celles du plan local d’urbanisme (PLU) intercommunal de l’établissement public Paris-Est-Marne-et-Bois approuvé le 12 décembre 2023 et entrées en vigueur le 12 janvier 2024 mais sont celles issues de la modification n° 4 du PLU de Fontenay-sous-Bois en vigueur depuis le 5 juillet 2022 dès lors qu’elle bénéficie d’un certificat d’urbanisme délivré par la commune de Fontenay-sous-Bois le 3 janvier 2024. D’une part, les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à la demande de permis de construire, sans exiger la production des certificats d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. D’autre part, les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme sont applicables à une demande d’autorisation déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s’en est pas expressément prévalu lors de l’instruction de sa demande. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du fait que ce certificat d’urbanisme n’était pas mentionné dans la demande d’autorisation. De même, aucune règle ni aucun principe n’impose, pour que le certificat produise ses effets, qu’il soit affiché. Les requérants ne peuvent davantage soutenir sur le fondement des articles R. 410-12 et R. 410-16 du code de l’urbanisme cités au point précédent que, dès lors que le certificat d’urbanisme aurait été notifié aux pétitionnaires après l’entrée en vigueur du PLU intercommunal, ce qui n’est au demeurant pas établi, la cristallisation ne s’appliquerait plus alors qu’il résulte des dispositions précitées de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme que c’est la délivrance du certificat d’urbanisme qui constitue le point de départ du délai de cristallisation. Enfin, la circonstance que la commune ait visé dans l’arrêté du 9 juillet 2024 le PLU intercommunal est indifférente quant à la possibilité pour les pétitionnaires de bénéficier des effets du certificat d’urbanisme en application des dispositions législatives de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.

Quant à la méconnaissance des règles relatives au stationnement :

Ainsi qu’il a été dit au point précédent, la société pétitionnaire est titulaire d’un certificat d’urbanisme délivré le 3 janvier 2024. Les dispositions applicables au projet autorisé par le permis délivré le 9 juillet 2024 et par le permis tacite sollicité le 3 mars 2025 sont en conséquence celles du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version issue de la modification n° 4 approuvée le 7 juillet 2022. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet autorisé par le permis modificatif méconnaitrait les dispositions de l’article UP17 du règlement du PLUi entré en vigueur le 12 janvier 2024. Ils ne peuvent non plus utilement soutenir que le projet devrait être conforme aux dispositions des articles R. 111-18 anciens et suivants du code de la construction et de l’habitation, ni aux dispositions des articles R. 162-5 nouveau et suivants du code de la construction et de l’habitation auxquels le règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version applicable ne renvoie pas.

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

Les requérants soutiennent que le projet autorisé par le permis de construire modificatif délivré le 9 juillet 2024 méconnaitrait la norme AFNOR « NF P 91-120 » relative aux dimensions des parcs de stationnement à usage privatif, à laquelle renvoie à l’article 12 des dispositions générales du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois, dès lors que les dimensions du garage au rez-de-chaussée du pavillon implanté sur la parcelle V 231, d’une largeur de 4,73 mètres et d’une longueur de 5,60 mètres, ne permettraient pas d’accueillir deux emplacements conformes à cette norme. Or, le projet autorisé par le permis tacite sollicité le 3 mars 2025 ne prévoit plus qu’une place de stationnement aménagée au rez-de-chaussée de ce pavillon.

Les requérants soutiennent que ce permis tacite ainsi obtenu méconnaitrait l’article UB 12 du règlement du PLU communal dans sa version alors en vigueur.

Aux termes de l’article 12 des dispositions générales du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version applicable en vertu du certificat d’urbanisme du 3 janvier 2024 auquel renvoie son article UB 12 : « Normes de stationnement pour les constructions et installations nouvelles / Constructions à destination d’habitation / Véhicules motorisés / 1 place de stationnement automobile au minimum par logement (…) / En cas d’impossibilité d’aménager le nombre d’emplacements nécessaires au stationnement sur le terrain d’assiette de l’opération, ou sur un autre terrain situé dans son environnement immédiat, le constructeur peut se dégager de ses obligations s’il opte pour une des deux solutions suivantes, dans un rayon de 300 mètres du terrain : / soit en acquérant sur un autre terrain ou dans un parc privé existant ou en cours de réalisation les emplacements de stationnement qui lui font défaut ; / soit en obtenant une concession à long terme (minimum 10 ans) dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation. (…) / Les dimensions des places de stationnement et leurs accès devront être conformes aux normes AFNOR. ».

Le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a sollicité un permis modificatif par une demande enregistrée en mairie le 3 mars 2025, complétée le 17 avril 2025. Ce permis lui a été tacitement accordé en application de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme dès lors que le maire de Fontenay-sous-Bois n’a pas expressément statué sur cette demande dans le délai d’instruction et qu’un certificat de permis tacite a été délivré à la société pétitionnaire le 22 mai 2025 ainsi qu’il a été dit au point 3. Il ressort des mentions du CERFA joint au dossier de demande, que le projet autorisé par ce permis de construire modificatif prévoit, outre la place aménagée sur le terrain d’assiette, une place de stationnement affectée au projet aménagée ou réservée en dehors du terrain d’assiette du projet. La société pétitionnaire produit les extraits d’un compromis de vente, la mentionnant comme bénéficiaire, relatif à une place de stationnement située à moins de 300 mètres du projet, et justifie qu’il a été signé électroniquement. Si les requérants soutiennent que « les formes [de ce compromis de vente] font au demeurant douter de sa validité », en se bornant à relever que le numéro SIRET de la société venderesse serait erroné, ils n’établissent pas l’existence d’une fraude à la date à laquelle la société pétitionnaire est devenue titulaire du permis sollicité le 3 mars 2025. En outre, ainsi qu’il a été dit au point précédent ce permis n’a d’autre objet que d’autoriser le projet conformément aux indications fournies par le pétitionnaire. Ce moyen doit donc être écarté alors que les requérants ne contestent plus les dimensions de la place restante. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB12 du PLU communal doit être écarté, en application des principes rappelés au point 9, comme inopérant en tant qu’il est dirigé contre le permis modificatif du 9 juillet 2024 et comme mal-fondé en tant qu’il est dirigé contre le permis tacite dont il a été délivré un certificat le 22 mai 2025.

Quant à la méconnaissance des règles relatives à l’emprise des constructions :

Aux termes de l’article UB9 du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version issue de la modification n°4 entrée en vigueur le 5 juillet 2022 : « En secteur UBb : / De 0 à 20 m de distance de l’alignement de la voie publique présente ou à venir, le coefficient d’emprise au sol maximal est fixé à 55%. (…) / Au-delà de 20 m de distance de l’alignement de la voie publique, un coefficient d’emprise au sol maximal de 20% s’applique. / Ces 2 coefficients ne sont pas cumulables. / Toutefois, l’extension des constructions existantes dans la continuité du bâti existant est autorisée dans une emprise de 15m² maximum ».

Les requérants font valoir que le projet de construction autorisé par le permis de régularisation délivré le 9 juillet 2024 et modifié par le permis tacite du 22 mai 2025 ne serait plus conforme aux règles relatives à l’emprise au sol des constructions, résultant tant du règlement du PLU issu de la modification n° 4 entrée en vigueur le 7 juillet 2022 applicable au projet en vertu du certificat d’urbanisme du 3 janvier 2024, que du règlement du PLUi de l’établissement public territorial Paris-Est-Marne-et-Bois entré en vigueur le 12 janvier 2024 entre le permis initial et la mesure de régularisation.

D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 7, les règles applicables au projet modifié autorisé par l’arrêté du 9 juillet 2024 ne sont pas celles du plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public Paris-Est-Marne-et-Bois (PLUi) approuvé le 12 décembre 2023 et entrées en vigueur le 12 janvier 2024 mais sont celles issues de la modification n° 4 du PLU de Fontenay-sous-Bois en vigueur depuis le 5 juillet 2022 dès lors que la société pétitionnaire bénéficie d’un certificat d’urbanisme délivré par la commune de Fontenay-sous-Bois le 3 janvier 2024. Le moyen tiré de la méconnaissance du règlement du PLUi par l’arrêté de permis de construire du 9 juillet 2024 ainsi que l’arrêté de permis modificatif obtenu le 22 mai 2025 ne peut donc qu’être écarté comme inopérant.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le permis initial du 19 octobre 2021 modifié par l’arrêté du 22 décembre 2021 autorisait la construction d’un pavillon dans la bande de 20 mètres comptés à partir de l’alignement, dont l’emprise était de 69,06 m² et dont il est constant qu’elle est réduite par le permis du 9 juillet 2024, les cotes du plan de masse révélant qu’elle est désormais comprise entre 64,45 m² et 66,15 m². Compte tenu des droits que le pétitionnaire tenait des permis initiaux à compter du jugement-avant-dire droit nos 2110497 et 2201281 du 19 septembre 2023, ayant eu recours à l’article L. 600-5-1 et ayant écarté le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB9, en application des principes rappelés au point 5, le moyen est inopérant dans les instances 2110497 et 2201281, dès lors que la surface d’emprise au sol de la construction n’est pas accrue par rapport au permis initial.

Par ailleurs, le permis initial du 22 avril 2022 autorisait la construction d’un pavillon au-delà de la bande de vingt mètres comptés à partir de l’alignement d’une emprise de 93,13 m². Il ressort des pièces du dossier et notamment de la comparaison du plan de masse de l’état projeté autorisé par le permis du 22 avril 2022 et du plan de masse projeté autorisé par le permis de construire du 9 juillet 2024, que le projet autorisé par ce dernier implique, afin de régulariser le vice tiré de la méconnaissance de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme quant à l’implantation de la façade Ouest par rapport à la limite séparative, la suppression du retrait partiel de la limite de fond de parcelle, augmentant l’emprise du projet de 9,70 m² environ. En application des principes rappelés au point 5, un tel moyen révélé par la procédure de régularisation est opérant. Toutefois, parmi les règles d’urbanisme applicables à la mesure de régularisation, figurent les dispositions pertinentes applicables aux travaux sur des constructions existantes du règlement du plan local d’urbanisme, citées au point 15, en vertu desquelles l’extension des constructions existantes dans la continuité du bâti existant est autorisée dans une emprise de 15 m² maximum. En augmentant l’emprise du pavillon de 9,70 m² alors que la construction initialement autorisée était de 93,13 m² le projet ne méconnait pas les dispositions de l’article UB9 dans sa version opposable au permis du 9 juillet 2024, dont le dernier alinéa autorise une extension des constructions existantes dans la limite de 15 m², étant précisé que l’emprise de ce pavillon n’est pas affectée par le permis modificatif tacite dont il a été délivré certificat le 22 mai 2025.

Quant à la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire peut-être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d’autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. ».

Les requérants soutiennent que le projet autorisé par le permis modificatif du 9 juillet 2024 méconnaitrait les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la configuration de la construction implantée sur la parcelle V 232 et de son accès à la voie publique serait de nature à porter atteinte à la sécurité publique en raison de l’impossibilité matérielle qu’auront les services de secours d’y accéder en cas d’incendie. Il ressort des pièces du dossier que l’accès à la parcelle V 232 et au pavillon implanté en second rang en fond de parcelle est ménagé dans le volume du pavillon donnant sur rue désormais implanté sur les deux limites séparatives latérales, par un couloir d’une largeur comprise entre 1,09 mètre et 1 mètre comprenant un escalier débouchant sur la parcelle V 232. En se bornant à se prévaloir des préconisations du « Guide technique de la défense extérieure contre l’incendie » édité par la brigade de sapeurs-pompiers de Paris, qui n’a pas de valeur réglementaire et n’est pas opposable aux autorisations d’urbanisme, les requérants n’établissent pas qu’en autorisant le projet, compte tenu de la configuration des lieux et en particulier de l’accès au pavillon V 232 le maire aurait entaché sa décision d’erreur manifeste d’appréciation au regard des exigences de sécurité publique, alors notamment qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que les services de secours seraient empêchés de déployer leur matériel à partir de la rue Boutrais en empruntant l’accès prévu dans le pavillon sur rue vers la construction implantée en second rang à environ une douzaine de mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté en tant qu’il est dirigé contre l’arrêté du 9 juillet 2024. En outre, le projet tel qu’autorisé par le permis modificatif sollicité le 3 mars 2025 n’apporte pas de modification à l’accès à la parcelle V 232 par rapport à sa version autorisée par le permis du 9 juillet 2024. Par suite, le moyen doit être regardé comme inopérant à l’encontre du permis de construire tacite postérieur, compte tenu de sa portée.

Quant à la méconnaissance de l’article UBb13 du règlement du PLU relatif à la proportion d’espaces verts de pleine terre :

Il ressort des écritures des requérants et notamment de leurs observations produites en réponse au courrier du 2 mars 2026 informant les parties que le tribunal était susceptible de relever d’office l’irrecevabilité du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UBb13 du règlement du PLU en vertu de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, qu’ils n’ont entendu soulever ce moyen qu’à l’encontre du seul permis modificatif tacite que la société pétitionnaire a sollicité le 3 mars 2025. Compte tenu de la portée de cette autorisation qui n’emporte aucune modification de l’emprise des constructions et de la surface de pleine terre par rapport au projet autorisé par l’arrêté du 9 juillet 2024, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UBb13 du règlement du PLU, ne peut qu’être écarté comme inopérant.

Quant à la méconnaissance de l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation :

Aux termes de l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d’habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous au sens de l’article L. 111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L. 162-1 à L. 164-3. / Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. » et aux termes de l’article L. 163-1 du même code : « Les bâtiments à usage d’habitation et les bâtiments à usage professionnel situés dans un cadre bâti existant sont rendus accessibles lorsqu’ils font l’objet de travaux, en tenant compte notamment de la nature des bâtiments et parties de bâtiments concernés, du type de travaux entrepris ainsi que du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur des bâtiments au-delà duquel ces modalités s’appliquent. ». Aux termes de l’article L. 122-3 du même code : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. (…) ». Aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. (…) »

Le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 161-1 et L. 163-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut qu’être écarté comme inopérant en application du principe d’indépendance des législations dès lors que le projet ne porte pas sur un établissement recevant du public.

Quant à la méconnaissance de l’article UP18 du règlement du PLUi relatif au stationnement des cycles :

Les requérants ne peuvent, en tout état de cause, utilement soutenir que le projet méconnaitrait les dispositions de l’article UP18 du règlement du PLUi de l’établissement public territorial Paris-Est-Marne-et-Bois, dès lors qu’ainsi qu’il a été dit au point 7, la société pétitionnaire était titulaire d’un certificat d’urbanisme délivré le 3 janvier 2024 et que les dispositions du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans leur version issue de la modification n° 4 entrées en vigueur le 7 juillet 2022, étaient opposables au projet.

En ce qui concerne la régularisation des permis initiaux :

Quant au délai de régularisation :

Si, à l’issue du délai qu’il a fixé dans sa décision avant dire droit pour que lui soit adressées la ou les mesures de régularisation du permis de construire attaqué, le juge peut à tout moment statuer sur la demande d’annulation de ce permis et, le cas échéant, y faire droit si aucune mesure de régularisation ne lui a été notifiée, il ne saurait se fonder sur la circonstance que ces mesures lui ont été adressées alors que le délai qu’il avait fixé dans sa décision avant dire droit était échu pour ne pas en tenir compte dans son appréciation de la légalité du permis attaqué. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu’en l’absence de notification au tribunal d’une mesure de régularisation dans le délai de quatre mois fixé par le jugement avant-dire-droit du 19 septembre 2023, les arrêtés des 19 octobre 2021, 22 décembre 2021 et 22 avril 2022 devraient être annulés.

Quant aux vices tirés de la méconnaissance de l’article UB7 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article UB7 du règlement du PLU dans sa version issue de la révision du 5 juillet 2022 : « En secteurs UBb et UBc, les constructions pourront s’implanter soit en retrait, soit sur une, soit sur plusieurs limites séparatives. Le long des axes d’embellissement, les constructions devront obligatoirement être implantées sur au moins une limite séparative. / (…) En cas d’implantation en retrait des limites séparatives, les modalités visées ci-dessous doivent être respectées simultanément : (…) / En cas de façade ne comportant pas de baies, le retrait L à la limite séparative doit être égal à la moitié de la hauteur H de cette façade (L=H/2), avec un minimum de 2,50 mètres (…) » Le lexique joint au règlement du plan local d’urbanisme définit les façades comme les « murs extérieurs délimitant l’enveloppe d’une construction à partir du sol. / Un pignon est une façade implantée sur une limite séparative de propriété. / Ne sont pas compris dans cette définition les escaliers, balcons, terrasses, en continuité du pignon, ainsi que les constructions à rez-de-chaussée dont la hauteur ne dépasse pas 3,20 mètres » et les limites séparatives comme « les limites du terrain qui aboutissent à une voie, y compris les éventuels décrochements, brisures et coudes, constituent les limites séparatives latérales. / La limite opposée à la voie constitue la limite séparative de fond de terrain ». Le lexique précise que « ne constitue pas une baie (…) / un dispositif d’éclairement composé de verre opaque monté sur châssis fixe ». Enfin, le retrait est défini comme « la distance comptée perpendiculairement de la construction, jusqu’au point le plus proche de la limite séparative pour les façades ne comportant pas de baies (…) / Ne sont pas pris en compte pour le calcul du retrait les éléments de modénature, les auvents, les débords de toiture ni les parties enterrées des constructions ».

En premier lieu, dans son jugement avant-dire droit nos 2110497 et 2201281 le tribunal a estimé que la façade Sud du pavillon sur rue implanté sur la parcelle V 231, d’une hauteur de 11,10 mètres à l’acrotère, et ne comportant pas de baies au sens des dispositions précitées, s’implantait en retrait de 1,15 mètres par rapport à la limite séparative Sud, en deçà de la distance minimale de 5,55 mètres prévue par le règlement. Il ressort des pièces du dossier que, dans le projet modifié autorisé par l’arrêté du 9 juillet 2024, le pavillon sur rue est désormais implanté sur les deux limites séparatives latérales du terrain d’assiette du projet, conformément aux dispositions de l’article UB 7 du règlement du PLU de Fontenay sous-Bois dans sa version applicable au projet modifié.

En second lieu, dans son jugement avant-dire droit n° 2206181 le tribunal a estimé que la façade Ouest du pavillon implanté sur la parcelle V 232 était en retrait partiel de 2,20 mètres de la limite séparative de fond de parcelle en méconnaissance des dispositions de l’article UB7 du règlement du PLU.

Il ressort des pièces du dossier que le projet modifié par l’arrêté du 9 juillet 2024 prévoit l’implantation de la totalité de la façade Ouest de ce pavillon en limite séparative conformément aux dispositions du règlement du PLU précitées.

Il résulte de ce qui précède que l’arrêté du 9 juillet 2024 par lequel la maire de Fontenay-sous-Bois a accordé un permis de régularisation à la société pétitionnaire doit être regardé comme ayant régularisé sur ce point, les autorisations d’urbanisme initialement délivrées, ce que les requérants ne contestent d’ailleurs pas.

Quant au vice tiré de la méconnaissance de l’article UB12 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article 12 des dispositions générales du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version applicable en vertu du certificat d’urbanisme du 3 janvier 2024 auquel renvoie son article UB 12 : « Normes de stationnement pour les constructions et installations nouvelles / Constructions à destination d’habitation / Véhicules motorisés / 1 place de stationnement automobile au minimum par logement (…) / En cas d’impossibilité d’aménager le nombre d’emplacements nécessaires au stationnement sur le terrain d’assiette de l’opération, ou sur un autre terrain situé dans son environnement immédiat, le constructeur peut se dégager de ses obligations s’il opte pour une des deux solutions suivantes, dans un rayon de 300 mètres du terrain : / soit en acquérant sur un autre terrain ou dans un parc privé existant ou en cours de réalisation les emplacements de stationnement qui lui font défaut ; / soit en obtenant une concession à long terme (minimum 10 ans) dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation. (…) / Les dimensions des places de stationnement et leurs accès devront être conformes aux normes AFNOR. ».

Le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

Dans son jugement avant-dire droit n° 2206181 le tribunal a estimé que le projet implanté sur la parcelle V 232 qui a pour effet de créer un logement, ne prévoyait pas la création d’une place de stationnement en méconnaissance des dispositions de l’article UB12 du règlement du PLU. Ainsi qu’il a déjà été dit au point 14, un permis tacite, dont il a été délivré certificat le 22 mai 2025, prévoit qu’une place de stationnement affectée au projet sera aménagée ou réservée en dehors du terrain d’assiette du projet, la société pétitionnaire produisant les extraits d’un compromis de vente la mentionnant comme bénéficiaire relatif à une place de stationnement située à moins de 300 mètres du projet, et justifiant qu’il a été signé électroniquement. Les requérants, ainsi qu’il a déjà été dit au point 14 n’établissent pas qu’il aurait été obtenu par fraude. Par suite, alors qu’il n’a d’autre objet que d’autoriser le projet conformément aux indications fournies par le pétitionnaire ainsi qu’il a été dit au point précédent, le permis de construire modificatif tacite ainsi obtenu doit être regardé comme ayant régularisé l’autorisation d’urbanisme initialement délivrée pour le pavillon implanté sur la parcelle V 232 au regard des dispositions de l’article UB12 du règlement du PLU de Fontenay-sous-Bois dans sa version applicable au permis tacite en vertu du certificat d’urbanisme délivré le 3 janvier 2024, alors même que la société pétitionnaire ne justifie pas de la réitération de la vente par acte authentique. En conséquence, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB12 dirigé contre le permis délivré le 9 juillet 2024 ne peut qu’être écarté comme inopérant en application des principes rappelés au point 9.

Quant à l’absence de régularisation de l’implantation non autorisée d’un mur et de l’implantation en limite séparative de fond de parcelle du projet :

D’une part, dans l’hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment.

D’autre part, les articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l’urbanisme disposent : « A l’achèvement des travaux de construction (…), une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré (…) est adressée à la mairie. / (…) » et « L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’État, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré (…), mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. / (…) / Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. / (…) ». Aux termes de l’article R. 462-6 du même code : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 ». Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que l’autorité administrative dispose, en cours d’exécution de travaux autorisés par un permis de construire, de la faculté de contrôler le respect de l’autorisation d’urbanisme. A défaut de la mise en œuvre de ces pouvoirs de contrôle ou, s’ils ont été mis en œuvre, du constat d’une irrégularité, le pétitionnaire doit être considéré comme réalisant les travaux en se conformant à l’autorisation délivrée. L’autorité compétente ne peut pas exiger du pétitionnaire qui envisage de modifier son projet en cours d’exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d’autres travaux, au motif que ceux-ci auraient été ou seraient réalisés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu. Il appartiendrait dans ce cas à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations de dresser procès-verbal des infractions à la législation sur les permis de construire dont elle aurait connaissance, procès-verbal transmis sans délai au ministère public. En toute hypothèse, l’administration dispose, en vertu des dispositions précitées, du pouvoir de contrôler la conformité une fois les travaux achevés et d’imposer, à ce stade, la mise en conformité.

Les requérants soutiennent qu’un mur, séparant en deux parties le jardin situé entre les pavillons du projet, aurait été élevé sans autorisation avant la délivrance du permis modificatif du 9 juillet 2024 et que la modification de l’implantation du pavillon désormais implanté sur la limite séparative de fond de parcelle serait antérieure au permis modificatif du 9 juillet 2024 et n’aurait pas été autorisée par le permis modificatif du 22 avril 2022. Ils estiment que les plans de masse joints au dossier de demande ne correspondraient pas à la réalité de l’existant avant le permis initial ni à ce qui a été autorisé par le permis initial et que la commune de Fontenay-sous-Bois aurait dû inviter la société pétitionnaire à présenter une demande portant sur l’ensemble des constructions « pour régulariser les deux permis initiaux ». Toutefois, d’une part il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une déclaration d’achèvement des travaux aurait été effectuée. D’autre part, les photographies au dossier et captures d’écran des annonces passées pour la vente des pavillons ne sont pas datées ce qui ne permet pas de considérer que la construction était achevée à la date de l’autorisation, ce qui n’est pas contesté. Par suite, ainsi qu’il a été dit au point précédent le maire ne pouvait exiger de la société pétitionnaire qui envisageait de modifier son projet en cours d’exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d’autres travaux, au motif que ceux-ci auraient été ou seraient réalisés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu. Par suite ce moyen doit être écarté.

Quant au moyen tiré de l’existence de manœuvres frauduleuse :

En se bornant à se prévaloir de l’absence de représentation du mur élevé dans le jardin, et à soutenir que le dossier de demande du permis modificatif du 9 juillet 2024 représenterait comme l’existant un état de la construction non autorisé avant la délivrance de ce permis, les requérants n’établissent pas que la société pétitionnaire aurait procédé à des manœuvres frauduleuses. Au demeurant, à supposer même que la demande d’autorisation comporterait une information erronée, cette erreur ne peut, à elle seule, en l’absence de démonstration de son caractère intentionnel révéler que le pétitionnaire se serait livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration. En outre, la circonstance que l’affichage du permis modificatif du 9 juillet 2024 sur le terrain d’assiette du projet indiquerait à tort que les travaux n’impliquent aucune démolition n’est pas non plus susceptible de révéler que la société pétitionnaire aurait obtenu les permis de construire dont elle est titulaire au moyen d’une manœuvre frauduleuse.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation des arrêtés des 19 octobre 2021, 22 décembre 2021, 22 avril 2022, 9 juillet 2024 ainsi que du permis modificatif tacite dont la société pétitionnaire est titulaire après que le maire de Fontenay-sous-Bois n’a pas expressément statué sur sa demande du 3 mars 2025.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Fontenay-sous-Bois et de la société 2S2A, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes que demandent les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge de M. F… A…, M^me G… A…, M. E… H…, M^me B… H… et M^me D… I… les sommes demandées par la commune et la société pétitionnaire sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 2110497, 2201281 et 2206181 sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Fontenay-sous-Bois et par la société 2S2A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. F… et M^me G… A…, à M. E… et M^me B… H…, à M^me D… I…, à la société 2S2A et à la commune de Fontenay-sous-Bois.

Délibéré après l’audience du 10 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Lucie Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. C…

La République mande et ordonne au préfet du Val­de­Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

la greffière,