Annulation 21 mai 2015
Rejet 24 mai 2017
Commentaire • 0
Sur la décision
| Référence : | TA Nice, 21 mai 2015, n° 1003979 |
|---|---|
| Juridiction : | Tribunal administratif de Nice |
| Numéro : | 1003979 |
| Décision précédente : | Tribunal administratif de Nice, 16 juin 2011 |
Texte intégral
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
DE NICE
N° 1003979
___________
M. I C
Mme Q R
M. O-I R
Mme U V
Mme K L
M. A
Mme A
M. AH AI
M. B
M. O-AS AT
___________
Mme Marzoug
Rapporteur
___________
M. Tukov
Rapporteur public
___________
Audience du 7 mai 2015
Lecture du 21 mai 2015
___________
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Le Tribunal administratif de Nice
(2e Chambre)
68-03
C
Vu la requête, enregistrée par télécopie le 5 octobre 2010 à 20 heures 18 régularisée par la production de l’original le 6 octobre 2010, présentée pour M. I C, Mme Q R, M. O-I R, Mme U V, Mme K L, Mme A, M. A, M. AH AI, M. B et M. O-AS AT, demeurant tous au XXX, XXX à XXX, par Me G H, avocat inscrit au Barreau de Nice ; M. C et autres demandent au tribunal :
1°) de déclarer illégal le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé par délibération en date du 28 juin 2007 ;
2°) d’annuler l’arrêté en date du 5 août 2010 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » un permis de construire trois bâtiments et dix villas sur un terrain situé XXX à XXX
3°) de mettre à la charge de la commune de Grasse la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Les requérants soutiennent :
— qu’en l’absence de preuve d’une délégation de signature régulière, le permis de construire délivré par une personne autre que le maire doit être jugé illégal ;
— que le volet architectural est entaché d’insuffisance, dès lors que la note produite au dossier, qui se contente de décrire le projet lui-même sans analyser l’environnement existant et sans justifier de son intégration au regard du voisinage est des plus sommaires, que le plan de masse ne comporte aucun élément relatif au raccordement des bâtiments aux réseaux publics et que les autres pièces du dossier, notamment l’étude hydrologique et hydraulique, ne permettent pas de pallier cette carence ;
— que le permis attaqué méconnaît l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse, dès lors que la voie de desserte interne est inexistante, qu’aucune servitude de passage n’a été accordée et qu’aucune plate-forme de retournement n’a été prévue ;
— que compte tenu de l’implantation des bâtiments collectifs, d’une hauteur de 13 mètres au faîtage, dans un secteur d’habitation pavillonnaire, lesquels créent une rupture avec l’environnement immédiat et un effet de barre très visible, le projet étant situé au sommet d’une colline, le permis de construire attaqué est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme ;
— que le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse est entaché d’illégalité, dès lors que le rapport de présentation est insuffisant en ce qui concerne son contenu au regard des dispositions de l’article R. 123-2 du code de l’urbanisme, l’état initial de l’environnement étant trop succinctement décrit, et sa motivation telle qu’elle exigée par la jurisprudence, le rapport comportant des incohérences et des contradictions, que le plan ne respecte pas le principe d’équilibre urbain posé par l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme, les besoins en habitat n’étant pas satisfaits et un équilibre artificiel étant créé par l’extension excessive des zones naturelles, que le classement du quartier des Basses Ribes en zone No est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation eu égard à l’absence d’oliveraies, à la desserte suffisante en matière de voirie, d’eau et d’électricité et à l’existence d’un habitat individuel diffus, que le plan local d’urbanisme, qui classe le quartier Saint Marc en zone 2AUc, méconnaît la directive territoriale d’aménagement, qui indique que l’étalement urbain doit être limité par le maintien d’espaces naturels et agricoles, et l’article 1er du protocole n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et que la création de la zone UJc est entachée d’illégalité puisque le rapport de présentation n’explique pas quelle nécessité d’urbanisme préside à la création du secteur UJc et que celui-ci constitue, s’agissant du terrain d’assiette du projet litigieux, un micro-zonage illégal, étant précisé que l’illégalité du plan local d’urbanisme sur ce point entraîne son inapplication et le retour aux dispositions d’urbanisme immédiatement antérieures ;
Vu la demande de régularisation adressée le 24 novembre 2010 à Me G H, en application de l’article R. 411-7 du code de justice administrative, tendant à la production des justificatifs de l’accomplissement des formalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, dans le délai de 15 jours suivant la réception de cette lettre ;
Vu les pièces produites, le 2 décembre 2010, par Me AB Aonzo du cabinet G H en réponse à la demande de régularisation susvisée ;
Vu le mémoire, enregistré le 18 avril 2011, présenté pour la SARL « Les Jardins de la Comtesse », par Me François Wagner, avocat inscrit au Barreau de Nice, qui conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 3 000 euros, à titre solidaire, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La SARL « Les Jardins de la Comtesse » fait valoir que :
— l’opération est conforme au règlement de la zone UJ et ne porte pas atteinte, compte tenu de ses caractéristiques, au caractère pavillonnaire de cette zone ;
— le moyen tiré de l’incompétence du signataire du permis contesté manque en fait, l’adjoint délégué à l’urbanisme ayant reçu expressément délégation à cet effet ;
— le volet architectural se compose de la notice de présentation, d’un plan de situation général et d’un plan de situation cadastral et la notice décrit amplement l’état initial du terrain et présente le projet tout comme les documents graphiques, les documents de projection relatifs aux façades des bâtiments et des villas, les documents photographiques et les montages photographiques ;
— le projet architectural est conforme aux prescriptions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme et les raccordements découlent clairement des documents graphiques ;
— l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme n’est pas méconnu, dès lors que le plan de masse implantation fait apparaître, en butée de la voirie interne qui dessert les trois immeubles collectifs, une plate forme de retournement au bout d’une voie qui a une largeur de 4 mètres, que les villas sont desservies par une voie de nature privative d’une largeur de 5 mètres fermée par un portail et que la voie privée ouverte à la circulation desservant l’association « L’Arche de O T à Grasse » et les constructions projetées n’est pas une impasse ;
— le projet contesté n’est pas contraire aux dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme ;
— le permis de construire ne constitue pas un acte d’application du plan local d’urbanisme ;
— en application de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, le moyen tiré de l’insuffisance du rapport de présentation, qui ne peut être soulevé après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du plan, est irrecevable ;
— le rapport de présentation du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse comporte au chapitre 1er une analyse de l’état des lieux de l’environnement, de ses relations avec les autres domaines et avec l’extérieur de la ville, des ressources et des contraintes et il explique de façon détaillée les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable ;
— il n’y a ni incohérence ni contradiction entre le rapport de présentation et le règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne le classement en zone No des quartiers de Saint François et des Basses Ribes et le classement en zone AU du quartier Saint Marc ;
— le plan local d’urbanisme n’est pas en rupture avec le principe d’équilibre urbain, dès lors qu’il répond à l’objectif fixé par l’article L. 121-1 2° du code de l’urbanisme et que la nouvelle zone N ne correspond qu’à 30,06 % de la surface communale ;
— il n’y a pas de rapport entre la remise en cause du classement en zone No du quartier des Basses Ribes, qui n’est pas entaché d’erreur manifeste d’appréciation, et le permis de construire attaqué, ce quartier se situant dans un secteur géographique sans lien avec le projet contesté ;
— au titre des objectifs généraux de la directive territoriale d’aménagement, la commune de Grasse constitue un pôle urbain marqué par le développement d’un réseau ferré et à aucun moment, il n’y a distorsion ou incompatibilité entre le plan local d’urbanisme adopté et cette directive ;
— les principes dégagés par la jurisprudence en matière de compatibilité entre la directive territoriale d’aménagement et le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse trouvent à s’appliquer et le rapport de présentation fait état de la prise en compte de la compatibilité des dispositions du plan local d’urbanisme avec les contraintes supra-communales et notamment la directive territoriale d’aménagement ;
— le rapport de présentation explique très largement l’intérêt de la zone UJ, il n’y a pas de micro-zonage illégal sachant qu’il y a deux secteurs UJc et que ces deux secteurs ont un coefficient d’occupation des sols moindre que dans le secteur UJ et l’absence d’adaptation de la règle au projet est confirmée par le fait qu’une partie de la parcelle située en emplacement réservé sera rétrocédée à la commune de XXX
Vu le mémoire en défense, enregistré le 6 octobre 2011, présenté pour la commune de Grasse, représentée par son maire, par Me O-Charles Orlandini, membre de la SARL Burlett et associés inscrite au Barreau de Nice, qui conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de chaque requérant de la somme de 200 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La commune fait valoir :
— qu’elle verse aux débats l’arrêté par lequel le maire a délégué sa signature en matière d’urbanisme à M. AB AC et la preuve de l’affichage de la délégation en mairie ;
— que s’agissant de l’insuffisance alléguée du volet architectural, les pièces fournies par la société pétitionnaire renseignent pleinement sur la nature, l’importance, l’implantation, la viabilité et les caractéristiques du projet et les raccordements se réaliseront à partir du débouché sur la route de Cannes à l’aide d’une batterie de branchements particuliers figurant sous des couleurs différentes sur la plan masse VRD ;
— que la SARL « Les Jardins de la Comtesse » n’a pas à justifier d’une servitude sur la voie en cours de réalisation, dès lors qu’elle est commune à la fois au terrain d’assiette du permis attaqué et à celui de l’association « L’Arche de O P à Grasse » et elle n’a pas à s’immiscer dans cette question de droit privé, dont il n’est pas allégué ni démontré qu’elle ferait l’objet d’un litige ou d’une décision du juge judiciaire ;
— que s’agissant de la plate-forme de retournement, il résulte du plan de masse implantation du 25 mai 2010 qu’un « T » a été ajouté au premier accès sur la voie en cours de réalisation desservant le bâtiment collectif A, le second accès n’en comporte pas car il ne s’agit pas d’une voie privée ouverte à la circulation automobile au sens de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme, la situation pourrait être aisément régularisée à l’aide d’un permis modificatif délivré dans le délai d’un mois pendant lequel la juridiction surseoirait à statuer et la voie interne en cours de travaux qui rejoint les constructions de l’association « L’Arche de O T à Grasse » ne s’achève pas en impasse ;
— que le projet autorisé ne méconnait pas les dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme, dès lors que l’aspect extérieur des constructions n’a rien de monolithique, l’aménagement des abords permet une intégration réussie des volumes dont l’emprise préserve largement les vastes restanques, les lieux environnants ne font l’objet d’aucune protection particulière en raison de la qualité du site et ne se situent pas dans une zone naturelle mais dans un secteur urbain qui n’offre pas une unité architecturale de qualité puisqu’il est imbriqué au milieu de quartiers plus denses où se mêlent des maisons individuelles et de nombreux collectifs souvent plus massifs, le projet prend soin de conserver l’essentiel du jardin d’origine et les logements collectifs ont été divisés en trois unités destinées à éviter tout effet de barre ;
— que le moyen tiré de l’insuffisance du rapport de présentation du plan local d’urbanisme est, en application de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, irrecevable et il est, en tout état de cause, non fondé dès lors que ce rapport est régulièrement renseigné et détaillé et qu’il ne comporte aucune contradiction ;
— que s’agissant de la prétendue rupture de l’équilibre urbain dont serait entaché le plan local d’urbanisme, les principes posés par l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme ont été respectés, le plan reposant sur une politique volontariste de protection des espaces naturels et agrestes sans pour autant négliger les besoins en logements, le zonage devant évoluer progressivement dans le temps pour gérer au mieux la densification des zones urbaines et à urbaniser, le programme local de l’habitat approuvé à la fin de l’année 2002 lui imposant de réaliser 183 logements par an, la proportion de 6 % de sa superficie classée en zone à urbaniser n’étant pas insignifiante, la diversité commerciale étant assurée par l’extension des zones d’activités de Sainte Marguerite, du Carré et de Saint Marc, de l’aménagement d’un « boulevard commercial » entre le rond-point des Quatre Chemins et celui du Plan et le zonage No ne se consacrant pas exclusivement à la protection de l’oléiculture dans la mesure où il a aussi été créé afin de protéger les oliveraies d’agrément ;
— qu’une erreur de zonage qui entacherait les propriétés de M. X et M. Z n’aurait aucune influence sur la légalité du permis attaqué dont le terrain d’assiette est étranger au secteur No et éloigné du quartier des Basses Ribes et cette illégalité soulevée à l’occasion du recours exercé par les deux intéressés contre le plan local d’urbanisme a été rejetée par un jugement du 16 juin 2011 du tribunal administratif de Nice ;
— que les quartiers des Basses Ribes et de Saint François ont un caractère largement agreste et naturel et s’insèrent dans la continuité d’une vaste zone No destinée à la sauvegarde des oliviers et le zonage critiqué est conforme aux prescriptions de la directive territoriale d’aménagement ;
— que contrairement aux affirmations des requérants, l’ancienne zone agricole de Saint Marc n’est pas visée par la directive territoriale d’aménagement, cette zone agricole n’a pas totalement disparu, le zonage 2AUc confère aux propriétés de ce quartier une valeur sans commune mesure avec leur précédent classement, le foncier de ce quartier n’a été ni exproprié, ni gelé en emplacements réservés et le permis attaqué autorise un projet relevant d’une zone totalement différente de la zone 2AUc du quartier Saint Marc ;
— que les requérants, qui se bornent à indiquer que la nécessité d’urbanisme justifiant la création du sous-secteur UJc ne serait pas expliquée, ne démontrent pas l’illégalité de ce zonage, n’établissent pas que le rapport de présentation ne serait pas suffisant, étant précisé que ce moyen est irrecevable, et ils ne précisent pas quelle version antérieure du plan d’occupation des sols serait remise en vigueur en cas d’illégalité du zonage UJc retenu par le plan local d’urbanisme ;
Vu le mémoire en intervention, enregistré le 25 octobre 2011, présenté pour l’association « L’Arche de O T à Grasse », prise en la personne de son président, par Me François Wagner, avocat inscrit au Barreau de Nice, qui conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de chaque requérant de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
L’association « L’Arche de O T à Grasse » fait valoir que :
— l’autorité administrative était parfaitement à même de statuer au vu des pièces fournies et composant la notice architecturale, laquelle est conforme aux dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;
— le plan de masse VRD et le plan raccordement coté PC 2bis comportent les éléments relatifs au raccordement des bâtiments ;
— la société pétitionnaire n’avait pas à justifier d’une servitude sur une voie en cours de réalisation, dès lors que cette voie est commune au terrain d’assiette du permis et à son propre terrain ;
— l’administration n’a pas à s’immiscer dans une question de droit privé et il n’existe aucun litige en ce qui concerne cette voie en cours de réalisation, qui constitue une voie privée qui dessert deux propriétés ;
— aucune plateforme de retournement ne peut être exigée, dès lors qu’une voie privée ouverte à la circulation est une voie ouverte à la circulation générale et non une voie d’accès à usage privatif ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 29 mars 2012 à 14 heures 43 régularisée par la production de l’original le 2 avril 2012, présenté pour l’association « L’Arche de O T à Grasse », qui maintient ses précédentes écritures et fait également valoir que :
— s’agissant de la voie de desserte interne, le compromis de vente, en date du 20 octobre 2009, institue la création de servitudes au bénéfice du terrain d’assiette du permis litigieux ;
— l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme ne fait pas dépendre la délivrance d’un permis de construire pour un terrain enclavé à la production par le pétitionnaire d’un acte instituant une servitude de passage ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 4 avril 2012 à 9 heures 02 régularisée par la production de l’original le 5 avril 2012, présenté pour la SARL « Les Jardins de la Comtesse », qui persiste dans ses précédentes écritures et fait également valoir qu’elle a déposé, le 23 novembre 2011, une demande de permis modificatif auprès du service instructeur de la commune de Grasse afin de créer deux plateformes de retournement et par arrêté du 20 janvier 2012, le permis modificatif lui a été accordé ;
Vu le mémoire, enregistré le 27 avril 2012, présenté pour la commune de Grasse, qui maintient ses précédentes conclusions et fait également valoir que par arrêté du 20 janvier 2012, un permis de construire modificatif a été délivré à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » pour lui permettre d’aménager deux plateformes de retournement, lequel est venu régulariser l’éventuelle méconnaissance des dispositions de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme par le permis de construire attaqué ;
Vu le mémoire, enregistré le 16 novembre 2012, présenté pour les requérants, qui concluent aux mêmes fins que leur requête et soutiennent également que :
— la réalisation d’une division en propriété au bénéfice de la commune de Grasse avant l’achèvement des travaux, d’une division en jouissance s’agissant des jardins privatifs créés et d’une seconde division en jouissance suite à la création d’une voie d’accès privée sur la fraction de terrain devant être cédée à la commune étant prévue, la société pétitionnaire aurait dû produire les pièces supplémentaires exigées par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ;
— le terrain d’assiette du étant issu du détachement d’une plus grande propriété, l’association « L’Arche de O T à Grasse » aurait dû procéder à une déclaration préalable de division conformément aux dispositions des articles L. 442-1 et R. 421-23 du code de l’urbanisme ;
— le terrain d’assiette du projet étant issu de la division d’une propriété plus vaste, qui comporte déjà des bâtiments, la société pétitionnaire ne pouvait déclarer la surface hors œuvre autorisée sans justifier de la réalité de la surface hors œuvre nette résiduelle attachée au terrain d’assiette du projet ;
— alors qu’aucune étude préalable n’a été produite, le maire de la commune de Grasse a autorisé un projet qui va s’accompagner de mouvements de sols importants au regard de l’ampleur du projet en méconnaissance du plan de prévention des risques en matière de mouvements de terrain et de l’article 6 du plan local d’urbanisme ;
— l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est méconnu, dès lors que le terrain d’assiette du projet est situé dans une zone soumise à un risque de mouvements de terrain et que le maire a entaché le permis de construire attaqué d’une erreur manifeste d’appréciation en délivrant ce permis en l’assortissant de la seule prescription conseillant à la société pétitionnaire d’effectuer une étude géologique préalable ;
— le maire de la commune de Grasse a commis une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme, qui s’applique même si les lieux avoisinants ne font l’objet d’aucune mesure administrative de protection, dès lors que le terrain d’assiette du projet se situe dans un secteur présentant une valeur paysagère et jouxte une zone naturelle, le projet est situé à flanc de colline, en partie haute de celle-ci et est largement visible dans le panorama du secteur, il conduit à une densification importante de la colline, et l’implantation de bâtiments collectifs est en rupture avec l’habitat environnant de la zone et avec la hauteur moyenne des constructions voisines ;
— l’illégalité du zonage retenu par le plan local d’urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document immédiatement antérieur, à condition qu’il soit lui-même légal, et la commune n’établit pas que le plan d’occupation des sols de 1986 révisé en 2002 aurait permis la réalisation d’immeubles collectifs sur le terrain d’assiette du projet ;
Vu l’ordonnance en date du 21 novembre 2012 fixant la clôture de l’instruction au 18 décembre 2012 à midi, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 18 décembre 2012 à 11 heures 12 régularisée par la production de l’original le 19 décembre 2012, présenté pour la SARL « Les Jardins de la Comtesse », qui persiste dans ses précédentes écritures tout en augmentant le montant de la somme demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à 4 000 euros et fait également valoir que :
— le permis attaqué ne constitue pas un permis valant division parcellaire régi par les dispositions de l’article R. 421-24 du code de l’urbanisme, le terrain d’assiette du projet ne devant pas faire l’objet d’une division avant l’achèvement de ce projet ;
— les dispositions du d) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme sont applicables au projet contesté ;
— le certificat prévu par l’avant dernier alinéa de l’article L. 123-1-1 du code de l’urbanisme n’a pas à être fourni à l’autorité administrative mais à l’acquéreur lors de la formalisation de l’acte de vente ;
— la division en cause correspond à une division primaire ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 18 décembre 2012 à 12 heures 25 régularisée par la production de l’original le 21 décembre 2012, présenté pour la commune de Grasse, qui maintient ses précédentes conclusions et fait également valoir que :
— le dispositif de l’article R. 431-24 n’a vocation à régir que les divisions réalisées avant l’achèvement de l’ensemble du projet, la division de l’assiette foncière du permis par voie de rétrocession du lot C n’intervenant qu’une fois les travaux autorisés exécutés et les autres supposées divisions en jouissance de jardins privatifs ne résultant d’aucun élément dès lors que le terrain d’implantation des villas comme des trois immeubles collectifs est indivis ;
— le projet contesté entre dans l’exception prévue par les dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme de sorte qu’il n’avait pas à faire l’objet d’une déclaration préalable de lotir ;
— par souci de sécurité eu égard au caractère délicat de la notion de division primaire, la société pétitionnaire est sur le point de déposer un permis modificatif pour bénéficier des dispositions de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme ;
— le tènement foncier d’origine appartenant à l’association « L’Arche de O T à Grasse » dont a été détaché le terrain objet du permis attaqué relève de la zone UIh2 pour laquelle l’article UI 14 du règlement du plan local d’urbanisme ne fixe aucun coefficient d’occupation des sols ;
— le plan de prévention des risques mouvements de terrain n’est pas méconnu, puisque le projet contesté n’a pas une incidence d’une ampleur démesurée sur le terrain naturel, dès lors que les constructions représentent 8 % de la partie du terrain d’assiette de ce projet située en zone UJc, que sur les 157 arbres recensés comme existants, 2 seront à abattre et 33 à transplanter tandis que 88 nouveaux végétaux seront plantés, qu’il est prévu d’imperméabiliser une surface de 4 462,89 m² et donc de conserver 85 % de la surface en espaces verts sans affecter aucun couloir naturel de ravine ou vallon et que les espaces libres non attribués seront végétalisés et les restanques seront reconstituées en pierres sèches ;
— le conseil de réaliser une étude géologique préalable n’est pas insuffisant tant le risque est faible ;
— le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;
Vu l’ordonnance en date du 26 avril 2013 portant réouverture de l’instruction, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative et fixant la clôture de l’instruction au 30 mai 2013 à midi, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré le 29 mai 2013, présenté pour les requérants, qui persistent dans leurs précédentes écritures et soutiennent également que :
— la délégation consentie à M. AB AC comporte des domaines sans lien de cohérence et ne précise pas le contenu et les limites des fonctions déléguées ;
— le maire de la commune de Grasse ne pouvait apprécier la réalité des risques en matière de mouvements de terrain et satisfaire aux exigences au regard de ces risques en s’abstenant de prescrire la réalisation d’une étude technique ;
— il ne ressort pas des pièces du dossier que l’autorité sanitaire ait rendu un avis conformément aux dispositions de l’article 42 du règlement sanitaire départemental, avis dont le permis de construire attaqué ne fait pas mention ;
— le projet, qui comporte 5 types d’ouvertures de dimension différente en ce qui concerne les bâtiments A, B et C, ne satisfait pas aux prescriptions de l’article UJ 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;
— l’article 12 du plan local d’urbanisme n’est pas respecté, dès lors que la notice du projet est imprécise sur l’état des murs de restanque et la portée précise des travaux projetés en la matière, que le plan parcellaire permettant de vérifier l’altimétrie du terrain d’origine est difficilement lisible, ce qui altère le contrôle du service instructeur, et que la réalisation des constructions projetées dans le secteur des villas n° 5, 6 et 7 induit une modification de l’altimétrie ;
— la parcelle cadastrée section XXX n’a pas à être classée en zone UJc, dans la mesure où les terrains similaires non bâtis situés dans le prolongement et affectés également de la prescription de paysage agreste à préserver sont classés en zone No ;
— le permis de construire devrait faire l’objet d’un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-21 au regard de l’atteinte au site résultant de l’implantation des villas ;
Vu l’ordonnance en date du 30 mai 2013 portant réouverture de l’instruction, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative et fixant la clôture de l’instruction au 2 juillet 2013 à midi, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 2 juillet 2013 à 10 heures 50 régularisée par la production de l’original le 5 juillet 2013, présenté pour la commune de Grasse, qui persiste dans ses précédentes écritures et fait également valoir que :
— un second permis de construire modificatif a été délivré le 21 février 2013 à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » ;
— le service communal d’hygiène et de santé, qui est l’autorité sanitaire compétence mentionnée par l’article 42 du règlement sanitaire départemental, a été consulté préalablement à la délivrance du permis de construire attaqué et a émis, le 31 mars 2010, un avis favorable ;
— les dispositions de l’article UJ 11 du règlement du plan local d’urbanisme se bornent à conseiller d’éviter les ouvertures de taille différente en grand nombre et fixent une directive plus qu’une règle d’application stricte et l’aspect des collectifs présentent une harmonie de style grâce à la séquence de leurs ouvertures, dont les dimensions différentes ne nuisent pas à l’homogénéité d’ensemble compte tenu de l’importance du projet ;
— les plans des façades versés aux débats par les requérants sur lesquels apparaissent les restanques conservées comme le niveau du terrain avant et après travaux montrent que l’article 12 du plan local d’urbanisme a été respecté, l’altimétrie des planches existantes n’ayant été modifiée que pour les besoins des constructions autorisées et de leurs voies d’accès ;
— à l’occasion de sa seconde demande de permis modificatif déposée le 6 février 2013, la SARL « Les Jardins de la Comtesse » a joint une étude géotechnique préliminaire qui conclut à la faisabilité de l’opération moyennant des précautions très simples nonobstant sa localisation dans une zone bleue du plan de prévention des risques et l’architecte a certifié que le projet prendrait en compte l’étude ;
— en ce qui concerne la partie du terrain sur laquelle est prévue la construction des villas 5, 6 et 7, la réalité des lieux résultant de leur photographie aérienne comme du plan de zonage démontre que la propriété d’origine est bâtie et est en contact avec un tissu urbanisé structuré et les requérants ne contestent pas le classement en zone UJc du solde du terrain d’assiette non concerné par les villas et ne sauraient prétendre que le projet n’aurait pu être autorisé sur la base du zonage NB du plan d’occupation des sols ;
Vu l’ordonnance en date du 4 juillet 2013 portant réouverture de l’instruction, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative et fixant la clôture de l’instruction au 5 septembre 2013 à midi, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 5 septembre 2013 à 11 heures 10 régularisée par la production de l’original le 5 septembre 2013, présenté pour les requérants, qui persistent dans leurs conclusions et soutiennent également que :
— la villa n° 5 ne respecte pas les prescriptions de l’article UJ 5 du règlement du plan local d’urbanisme ;
— plusieurs oliviers se trouvent à moins de 3 mètres du bâtiment A en méconnaissance de l’article 11 du plan local d’urbanisme ;
— s’agissant de l’illégalité du zonage UJc, la présence d’un tissu urbanisé ne saurait suffire à exclure un classement en zone naturelle, il n’y a pas de réelle justification d’urbanisme à la création de cette zone et le projet et le zonage qui le permet favorisent une poursuite du mitage de l’environnement en contradiction avec les principes affirmés dans le plan local d’urbanisme ;
— le permis de construire est illégal en ce qu’il autorise la construction de villas sur la parcelle cadastrée section XXX pour une surface hors œuvre nette dépassant la limite fixée par le règlement de zone du plan d’occupation des sols pour cette parcelle ;
Vu l’ordonnance en date du 11 mars 2014 portant réouverture de l’instruction, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative ;
Vu la lettre adressée aux parties le 12 mars 2014 par le président de la formation de jugement en application de l’article R. 611-1-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire récapitulatif, enregistré par télécopie le 14 mars 2014 à 21 heures 52 régularisée par la production de l’original le 17 mars 2014, présenté pour les requérants, qui persistent dans leurs précédentes écritures tout en augmentant le montant de la somme demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à 3 500 euros et soutient également que :
— la partie de la voie traversant les parcelles cadastrées section XXX présente une pente de plus de 15 % en méconnaissance des dispositions de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme ;
— la légalité du projet en termes de surface constructible n’est obtenue qu’au prix d’un classement illégal du terrain d’assiette du projet en zone UJc, alors que les dispositions du plan d’occupation des sols antérieurement applicables interdisaient la construction d’immeubles collectifs en zone NB et l’article NBb 14 fixait le coefficient d’occupation des sols à 0,08 ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le14 avril 2014 à 15 heures 45 régularisée par la production de l’original le 16 avril 2014, présenté pour la commune de Grasse, qui maintient ses précédentes écritures et demande au tribunal qu’il soit sursis à statuer par jugement avant dire droit dans l’attente du dépôt d’un permis modificatif de régularisation ;
La commune fait également valoir que :
— la terrasse de la villa n° 5 est à moins de 5 mètres de la limite de propriété mais la configuration en pointe de triangle de la parcelle cadastrée section XXX justifierait que cette partie de la villa soit autorisée à un peu plus de 3 mètres environ de la limite avec la propriété voisine au titre d’une adaptation mineure en application de l’article L. 123-1-9 du code de l’urbanisme ;
— la méconnaissance de l’article UJ 7 du plan local d’urbanisme n’entache pas d’illégalité l’ensemble du projet et les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme peuvent être appliquées ;
— l’article 11 du plan local d’urbanisme n’impose pas d’abattre systématiquement les arbres situés à moins de trois mètres des constructions nouvelles lorsqu’ils sont compatibles avec ces constructions ;
— trois ou quatre oliviers sont situés à proximité immédiate du bâtiment A, mais le permis de construire attaqué n’est pas entaché d’illégalité, dès lors que l’article 11 du plan local d’urbanisme ne précise pas les conditions de mesure de la distance de trois mètres et le remplacement ou la transplantation des arbres ne s’imposent que si ces arbres doivent être abattus parce qu’ils ne peuvent être maintenus à moins de trois mètres des constructions projetées, ce qui n’est pas le cas des oliviers proches du bâtiment A ;
— la société pétitionnaire n’a fait que se conformer au plan de prévention des risques mouvements de terrain prescrivant de limiter le déboisement à l’emprise des travaux projetés ;
— les requérants ne peuvent pas s’emparer de fractions du tracé de la future voie interne pour en calculer une pente excessive, cette voie faisant l’objet d’un aménagement d’ensemble qui permettra de planifier sa déclivité sur toute sa longueur ;
— les services pompiers ont émis le 3 janvier 2012 un avis favorable sur le projet modifié, lequel concerne spécifiquement les « voies permettant la circulation et l’utilisation des véhicules d’incendie et de secours et moyens de défense extérieure contre l’incendie » et n’ont pas estimé que la pente de la voie intérieure d’accès était excessive ;
Vu l’ordonnance en date du 5 mai 2014 ars 2014 fixant la clôture de l’instruction au 5 mai 2014, en application de l’article R. 611-1-1 et de l’article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu l’ordonnance en date du 23 février 2015 portant réouverture de l’instruction, en application de l’article R. 613-4 du code de justice administrative et fixant la clôture de l’instruction au 13 mars 2015 à midi, en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l’urbanisme ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;
Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 7 mai 2015 :
— le rapport de Mme Marzoug, rapporteur ;
— les conclusions de M. Tukov, rapporteur public ;
— les observations de Me AB Aonzo, substituant Me Alexandre Zago, pour les requérants ;
— les observations de Me O-Charles Orlandini, pour la commune de XXX
— et les observations de Me Isabelle Willm, substituant Me François Wagner, pour la SARL « Les Jardins de la Comtesse » et l’association « L’Arche de O T à Grasse » ;
Vu la note en délibéré, enregistrée le 15 mai 2015, présentée pour M. C et autres ;
1. Considérant que le 30 mars 2010, la SARL « Les Jardins de la Comtesse » a déposé une demande de permis de construire portant sur la réalisation de trois immeubles collectifs et de dix villas sur un terrain situé XXX à XXX que par arrêté en date du 5 août 2010, le maire de la commune de Grasse lui a accordé ce permis de construire ; que les requérants, qui font état de leur qualité de voisins immédiats du terrain d’assiette du projet autorisé par le permis de construire en cause, demandent au tribunal d’annuler cet arrêté ;
Sur l’intervention de l’association « L’Arche de O T à Grasse » :
2. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que l’association « L’Arche de O T à Grasse », qui est propriétaire du terrain d’assiette du projet, a conclu un compromis de vente avec la société Loremag portant sur ce terrain ; que ce compromis comporte une condition suspensive relative à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier ; qu’il est constant que la SARL « Les Jardins de la Comtesse », à laquelle a été délivré le permis de construire attaqué, est venue aux droits de la société Loremag ; que, compte tenu de ces éléments, l’association « L’Arche de O T à Grasse » justifie d’un intérêt au maintien de ce permis de construire ; qu’ainsi, son intervention est recevable ;
Sur les conclusions à fin d’annulation du permis de construire délivré le 5 août 2010 :
En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence du signataire du permis attaqué :
3. Considérant qu’aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l’absence ou en cas d’empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation à des membres du conseil municipal. (…) » ; que, s’il résulte de l’article L. 2122-29 du même code que, dans les communes de 3 500 habitants et plus, les arrêtés municipaux à caractère réglementaire sont publiés dans un recueil des actes administratifs dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, ces dispositions n’ont pas dérogé au principe fixé à l’article L. 2131-1 de ce code, en vertu duquel la formalité de publicité qui conditionne l’entrée en vigueur des actes réglementaires du maire peut être l’affichage ;
4. Considérant que le permis de construire litigieux a été signé par M. AB AC, dixième adjoint au maire de la commune de XXX qu’il ressort des pièces du dossier que par arrêté en date du 8 avril 2008, le maire de la commune de Grasse lui a donné délégation en matière d’urbanisme, d’application du droit des sols, de suivi du plan local d’urbanisme et d’Etat civil et lui a confié la fonction de chargé de mission pour le quartier de Saint Claude ; que les dispositions de cet arrêté du 8 avril 2008 définissent avec suffisamment de précision le contenu des fonctions déléguées à l’intéressé et lui donnent compétence à l’effet de signer, notamment, les permis de construire ; que le maire pouvait, sans entacher d’illégalité cet arrêté, déléguer à M. AB AC ces différentes fonctions, alors même qu’elles ne présentent pas toutes un lien entre elles comme le font valoir les requérants ; que le 31 août 2011, le maire de la commune de Grasse a certifié que cet arrêté du 8 avril 2008 avait été affiché à compter du jour de sa signature durant une période minimum de deux mois ; que cet affichage était de nature à permettre l’entrée en vigueur de l’arrêté, alors même que celui-ci n’aurait pas été publié au recueil des actes administratifs conformément aux dispositions de l’article L. 2122-29 du code général des collectivités territoriales ; que, par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de l’insuffisance du volet architectural :
5. Considérant qu’aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. » ; qu’aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse (…) indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. (…) » ;
6. Considérant que si la régularité de la procédure d’instruction du permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l’ensemble des documents exigés par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, le caractère insuffisant de l’un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l’autorisation si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées ;
7. Considérant, en premier lieu, que les requérants soutiennent que la notice architecturale se contente de décrire le projet sans analyser l’environnement existant et sans expliquer les mesures prévues pour assurer l’insertion du projet dans le site ; que, cependant, il ressort de la notice décrivant le terrain et présentant le projet jointe au dossier de demande de permis de construire cotée PC4 que le projet porte sur la construction d’un immeuble en R+1 de dix logements, de deux immeubles en R+2 de 30 logements et de dix maisons d’habitation en R+1 ; que la notice précise que l’ensemble des constructions est de forme simple, épurée et dépouillée de toutes modénatures pouvant alourdir le caractère architectural recherché dans le but de s’intégrer à l’environnement immédiat et notamment aux trois bâtiments en R+1 de l’association « L’Arche de O T à Grasse » ; qu’elle indique également que les constructions seront réalisées en béton armé avec toitures tuiles romanes, que les enduits seront réalisés dans un ton camaïeu ocre clair avec un soubassement des immeubles plus soutenu et que les garde-corps des balcons seront réalisés en aluminium laqué couleur anthracite avec remplissage en panneaux de verre légèrement teinté vert d’eau ; que le dossier de demande de permis de construire comporte également des reportages photographiques dans l’environnement proche et lointain cotés PC 7 et PC 8 ainsi que des photomontages cotés PC 6-1 et PC 6-2 permettant d’apprécier l’insertion dans l’environnement des futures constructions ; que, contrairement à ce qui est allégué par les requérants, la notice décrivant le terrain et présentant le projet n’avait pas à contenir une description détaillée de l’environnant ; que le service instructeur de la commune de Grasse disposait des éléments permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ;
8. Considérant, en second lieu, que contrairement à ce que soutiennent les requérants, le plan de masse VRD coté PC 2bis joint au dossier de demande de permis de construire comporte les indications relatives aux modalités de raccordement du terrain d’assiette du projet aux réseaux d’eaux usées, d’eaux pluviales et d’eau de ville ;
9. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’insuffisance du volet architectural doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme :
10. Considérant qu’aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. » ;
11. Considérant que lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ;
12. Considérant, en premier lieu, que la notice décrivant le terrain et présentant le projet indique que « le terrain objet de la présente sera rétrocédé en partie à la commune de Grasse (parcelle C de 13 664 m²) » ; qu’il ressort des pièces du dossier que l’aménagement d’une voie d’accès desservant les constructions projetées est prévue sur cette parcelle rétrocédée à la commune ; que si, comme le soutiennent les requérants, la SARL « Les Jardins de la Comtesse » n’a pas produit, à l’appui de sa demande de permis de construire, les pièces exigées par les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, elle a, en revanche, conformément à ces dispositions, joint à sa demande de permis modificatif déposée le 6 février 2013 portant notamment sur la division du terrain d’ensemble projetée avant achèvement des constructions un plan de division du terrain et a précisé que l’ensemble serait soumis au régime de la copropriété ; que par arrêté en date du 21 février 2013, le maire de la commune de Grasse lui a accordé le permis de construire modificatif demandé ; que ce permis modificatif, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il aurait fait l’objet d’un recours, doit être regardé comme étant devenu définitif ; qu’il résulte de ce qui a été dit au point 11 ci-dessus que la légalité du permis de construire délivré le 5 août 2010 doit être appréciée en prenant en compte les modifications apportées par le permis modificatif délivré le 21 février 2013 ;
13. Considérant, en second lieu, qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet devrait faire l’objet d’une division en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet de construction en ce qui concerne les jardins privatifs ;
14. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence de déclaration préalable de division :
15. Considérant qu’aux termes de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre : (…) d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle ; (…) » ;
16. Considérant que les requérants soutiennent que l’association « L’Arche de O T à Grasse » aurait dû, en application des dispositions de l’article R. 421-23 du code de l’urbanisme, procéder, avant la vente du terrain d’assiette du projet autorisé par le permis de construire attaqué, à une déclaration préalable en vue de créer un lotissement, dès lors que ce terrain est issu du détachement d’une partie de la propriété qui lui appartient ; que, cependant, à la date à laquelle le permis de construire attaqué a été délivré, le terrain d’assiette du projet n’avait pas encore fait l’objet d’un détachement ; qu’au surplus, les dispositions précitées du d) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme pourront être appliquées au terrain en cause, dès lors qu’il ressort du compromis de vente signé le 20 octobre 2009 que l’association « L’Arche de O T à Grasse » s’est engagée à vendre une partie du terrain dont elle propriétaire à la société Loremag, aux droits de laquelle est venue la SARL « Les Jardins de la Comtesse », en vue de la construction d’un ensemble immobilier ; que, par suite, le moyen tiré de l’absence de déclaration préalable en vue de créer un lotissement doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de l’illégalité du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 :
17. Considérant, en premier lieu, que les requérants excipent de l’illégalité du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 en invoquant les insuffisances du rapport de présentation ;
18. Considérant qu’aux de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme : « L’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma directeur, d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan d’occupation des sols, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause. / Les deux alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque le vice de forme concerne : (…) – soit l’absence du rapport de présentation ou des documents graphiques. » ;
19. Considérant qu’il est constant qu’à la date à laquelle le moyen tiré de l’insuffisance du rapport de présentation a été soulevé par les requérants, le 5 octobre 2010, le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 était entré en vigueur depuis plus de six mois ; qu’en application des dispositions de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, à cette date, les requérants, qui n’ont pas fait état de ce qu’un recours dirigé contre ce plan serait pendant, n’étaient plus recevables à exciper de l’illégalité de ce plan en invoquant ce moyen de légalité externe ;
20. Considérant, en deuxième lieu, que, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d’application de cette réglementation ; que, par suite, un requérant demandant l’annulation d’un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu’il a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l’illégalité dont il se prévaut ; que, cependant, il résulte de L. 121-8 du code de l’urbanisme que la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur ; que, dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal – sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l’article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur ;
21. Considérant que les requérants soutiennent que le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse adopté le 28 juin 2007 est entaché d’illégalité, dès lors que ce plan, qui ne satisfait pas les besoins de la commune en matière d’habitat et qui classe en zones naturelles plus de 46 % du territoire communal, ne respecte pas les principes en matière d’équilibre urbain énoncés par les dispositions de l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme ; que ce moyen ne peut qu’être écarté, dans la mesure où les requérants n’établissent pas, ni même n’allèguent, que le permis de construire attaqué méconnaitrait les dispositions pertinentes du précédent document d’urbanisme qui seraient remises en vigueur si le moyen soulevé était fondé ;
22. Considérant que les moyens tirés de ce que le classement du quartier des Basses Ribes en zone No dans le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse adopté le 28 juin 2007 serait entaché d’erreur manifeste d’appréciation et de ce que le classement dans ce plan du quartier Saint Marc en zone 2AUc serait contraire à la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes et au protocole n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, sont inopérants, dès lors que le terrain d’assiette du projet autorisé par le permis de construire attaqué, lequel se trouve dans le quartier des Aspres, n’est situé ni dans le XXX ;
23. Considérant que les requérants font valoir que le classement du terrain d’assiette du projet litigieux en zone UJc dans le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse adopté le 28 juin 2007 est entaché d’illégalité et que cette illégalité conduit à l’application des dispositions du plan d’occupation des sols de la commune approuvé en 1986, lesquelles ne permettent pas la réalisation du programme immobilier autorisé par le permis de construire contesté, dès lors que le terrain d’assiette du projet était alors classé en zone NB, sur laquelle la construction d’immeubles collectifs était interdite et le coefficient d’occupation des sols était limité à 0,08 ;
24. Considérant que pour contester la légalité du zonage UJc, les requérants font d’abord valoir que le rapport de présentation ne comporte pas les raisons pour lesquelles un tel zonage a été retenu ; que, cependant, comme cela a été dit au point 19 ci-dessus, un tel moyen n’est pas recevable ;
25. Considérant que les requérants soutiennent ensuite qu’une micro-zone UJc a été créée dans le seul but de permettre la mise en œuvre du programme immobilier litigieux, alors que le terrain d’assiette du projet aurait dû être classé en zone naturelle compte tenu des objectifs du plan local d’urbanisme ;
26. Considérant qu’il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction ; qu’ils ne sont pas liés pour déterminer l’affectation future des divers secteurs, par les modalités existantes d’utilisation des sols, dont ils peuvent prévoir la modification dans l’intérêt de l’urbanisme ; que leur appréciation sur ces différents points ne peut être censurée par le juge administratif que si elle repose sur des faits matériellement inexacts ou si elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation ;
27.Considérant qu’il ressort des pages 120 et 139 du rapport du présentation du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 que le classement en zone UJc a pour objectif de permettre de développer un habitat pavillonnaire sur des parcelles sur lesquelles le coefficient d’occupation des sols reste fixée à 0,10 afin de maintenir le bâti existant et la forme urbaine ; que, si le terrain d’assiette du projet litigieux était initialement classé en zone naturelle, son classement en zone urbaine n’apparait pas entachée d’erreur manifeste d’appréciation, dès lors que ce terrain est bordé au Nord par une zone UIh1, zone réservée à l’extension du groupe scolaire de la Blaquière, à l’Est par une zone UFc d’habitat groupé et une zone UGb définie comme une zone à vocation commerciale et à l’Ouest par une zone UIh2 destinée aux foyers d’accueil, logements, soins et activités pour personnes en situation de handicap et une zone UJb regroupant des secteurs d’habitat pavillonnaire et diffus ; que les circonstances dont font état les requérants selon lesquelles la parcelle cadastrée section XXX située au Sud du terrain d’assiette du projet se trouve à proximité de zones naturelles, dont il ne ressort pas des pièces du dossier que cette parcelle constituerait le prolongement nécessaire, alors qu’elle est également contigüe, dans sa partie Est, à une zone UFc, et la zone UJc en cause est limitée au terrain d’assiette du projet, ne sont pas de nature à remettre en cause le zonage retenu par la commune de XXX que les requérants n’établissent pas davantage que ce zonage reposerait sur des faits matériellement inexacts ; qu’ainsi, le moyen tiré de l’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet en zone UJc doit être écarté ;
28. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’illégalité du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 42 du règlement sanitaire départemental :
29. Considérant qu’aux termes de l’article 42 du règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes : « (…) Lorsque l’agglomération comporte un réseau collectif d’assainissement et que la voie desservant l’immeuble y est reliée, le raccordement souterrain de toutes les canalisations évacuant des eaux usées est obligatoire. / L’installation de postes de relevage est interdite, sauf dérogation accordée par le service gestionnaire du réseau d’égout, après avis de l’autorité sanitaire. (…) » ;
30. Considérant que contrairement à ce que soutiennent les requérants, le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la commune de Grasse, dont il n’est pas contesté qu’il correspond à l’autorité sanitaire mentionnée par l’article 42 du règlement sanitaire départemental, a émis, le 2 avril 2010, un avis favorable en ce qui concerne l’installation d’un poste de refoulement des eaux usées à titre dérogatoire ; que la circonstance que cet avis ne soit pas visé par l’arrêté attaqué du 5 août 2010 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » est sans influence sur la légalité de cet arrêté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain applicable à la commune de Grasse et de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme :
31. Considérant qu’aux termes de l’article I.2 – Division du territoire en zones du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain applicable à la commune de Grasse : « En application de l’article 3 du décret n° 95-1089 du 5 octobre 1995, le plan de prévention des risques naturels comprend deux zones d’aléa de mouvements de terrain : / – une zone d’aléa de grande ampleur dénommée zone rouge dans laquelle l’ampleur des phénomènes ne permet pas de réaliser des parades sur les unités foncières intéressées / – une zone d’aléa limité dénommée zone bleue dans laquelle des confortations peuvent être réalisées sur les unités foncières intéressées pour supprimer ou réduire fortement l’aléa. » ; qu’aux termes de l’article II.3 de ce règlement : « Sont interdits : (…) II.3.2. Dans les zones exposées au risque de glissement : / – toute action dont l’ampleur est susceptible de déstabiliser le sol : déboisement, excavation, remblais… » ; qu’aux termes de l’article II.4 du même règlement : « Sont autorisés avec prescriptions : (…) 2) Tous travaux, ouvrages, aménagements ou constructions à l’exception de ceux mentionnés à l’article II.3. (…) II.4.2. Dans les zones exposées au risque de glissement : / – les projets doivent être adaptés à la nature du terrain pour respecter sa stabilité précaire (…) » ;qu’aux termes de l’article 6 – Zones de risque du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse : « (…) 6.2 – Plan de prévention des risques naturels de mouvements de terrains : (…) b) Zone à risque moyen : / Une étude technique particulière doit être réalisée par le pétitionnaire, pour préciser le type de protection le mieux adapté à la nature du risque ainsi que son dimensionnement. (…) » ; qu’il est constant que le terrain d’assiette du projet autorisé par le permis attaqué a été classé en zone bleue du plan de zonage du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain applicable à la commune de XXX
32. Considérant, en premier lieu, que les requérants font valoir qu’aucune étude préalable portant sur le risque de glissement de terrain n’a été produit par la SARL « Les Jardins de la Comtesse » à l’appui de sa demande de permis de construire ; que, cependant, il ressort des pièces du dossier que le 6 février 2013, la SARL « Les Jardins de la Comtesse » a déposé une demande de permis de construire modificatif à laquelle elle a joint un rapport d’étude géotechnique préliminaire établi le 16 janvier 2013 par la société Sol-Essais portant sur le projet de construction litigieux ainsi qu’une attestation rédigée le 1er février 2013 par M. D, architecte DPLG de l’atelier d’architecture Archigame et concepteur de ce projet, selon laquelle l’étude géotechnique préliminaire a été réalisée et que le projet la prend en compte ; que par arrêté en date du 21 février 2013, le maire de la commune de Grasse lui a accordé le permis modificatif demandé ; qu’il résulte de ce qui a été dit au point 11 ci-dessus que la délivrance du permis modificatif a eu pour effet de régulariser s’agissant de la production d’une étude technique le permis de construire délivré le 5 août 2010 ;
33. Considérant, en second lieu, que les requérants soutiennent qu’eu égard à son ampleur, le projet ne peut pas être mis en œuvre sur le terrain en cause compte tenu des risques de mouvements de terrain ; que, toutefois, ils ne produisent aucune pièce à l’appui de cette allégation ; qu’en revanche, l’étude géotechnique préliminaire établi le 16 janvier 2013 par la société Sol-Essais, versée aux débats par la commune de Grasse, conclut à la faisabilité du projet contesté sous réserve de respecter les principes qu’elle énonce, lesquels ont été pris en compte selon les affirmations de l’architecte chargé du projet dans son attestation rédigée le 1er février 2013, affirmations qui ne sont pas contestées par les requérants ;
34. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain applicable à la commune de Grasse et de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :
35. Considérant qu’aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » ;
36. Considérant que les requérants soutiennent que le permis de construire attaqué est contraire aux dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dès lors que le terrain d’assiette du projet étant situé dans une zone soumise à un risque de mouvements de terrain, le maire de la commune de Grasse aurait dû prescrire une étude technique ; que, toutefois, comme cela a été dit au point 32 ci-dessus, une étude géotechnique a été réalisée le 16 janvier 2013 par la société Sol-Essais à la demande de la SARL « Les Jardins de la Comtesse » ; que selon cette étude, qui a été jointe au dossier de demande de permis de construire modificatif déposé le 6 février 2013, lequel a été délivré le 21 février 2013, le projet de construction litigieux, dont le terrain d’assiette est classé en zone bleue du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain applicable à la commune de Grasse, peut être mis en œuvre sous réserve de respecter les recommandations qu’elle énonce ; que par une attestation en date du 1er février 2013, l’architecte qui a conçu le projet a certifié avoir pris en compte cette étude ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme :
37. Considérant qu’aux termes de l’article 11 – Mesures paysagères pour la protection des plantations et des ouvrages maçonnés du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 : « (…) Tout arbre situé à moins de trois mètres d’une construction nouvelle doit être transplanté ou remplacé par une essence identique (…) » ;
38. Considérant qu’il ressort du plan de masse implantation coté PC 2 que des oliviers sont implantés à moins de trois mètres du bâtiment A ; que les requérants sont donc fondés à soutenir que le permis attaqué méconnaît les dispositions de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de XXX
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme :
39. Considérant qu’aux termes de l’article 12 – Protection des espaces à valeur culturelle patrimoniale ainsi qu’à valeur paysagère du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 : « (…) Dispositions concernant l’ensemble des zones U, AU et A : / En dehors de la stricte emprise des constructions autorisées et des voies nécessaires à leur desserte, aucun mur de restanque ne peut être supprimé ou modifié, il peut toutefois être restauré ou reconstruit à l’identique. Ce sont les constructions et aménagements qui doivent s’adapter au terrain et non l’inverse. / L’altimétrie des murs ou planches ne peut être modifiée. (…) » ;
40. Considérant, en premier lieu, que la notice décrivant le terrain et présentant le projet précise que les restanques seront reconstituées pour les besoins du projet, qu’elles ne dépasseront pas 1,50 mètres de hauteur et qu’elles seront composées de pierres sèches ; que les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que cette notice n’est pas suffisamment précise en ce qui concerne les murs de restanque ;
41. Considérant, en second lieu, que les requérants font valoir que le projet litigieux comporte une modification de l’altimétrie de certaines planches ; que, cependant, il ne ressort pas du plan des façades des maisons 5, 6 et 7 côté PC 5, que les requérants produisent au soutien de leur allégation, que l’altimétrie des planches existantes aurait été modifiée ;
42. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré la méconnaissance de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme :
43. Considérant qu’aux termes de l’article UJ 3- Accès et voirie du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 : « Sont inconstructibles les terrains qui ne sont pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont projetées, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation et des accès et des moyens d’approche, permettant la desserte par les services publics et de secours et assurant la sécurité des usagers. / 1. – Accès / L’accès doit être aménagé de manière à assurer la sécurité des usagers. En particulier, à son débouché sur la voie publique, il devra comporter une plateforme de raccordement ayant une pente maxima de 5 % sur 5 mètres et présentant des pans coupés latéraux afin d’assurer une bonne visibilité. / 2. – Voirie / Une voie privée créée et ouverte à la circulation automobile pour desservir un îlot de propriété devra avoir les caractéristiques suivantes : / – largeur minima de chaussée : 3,50 mètres, / – pente maximale : 15 %, / – comporter une plateforme de retournement à son extrémité lorsqu’elle est en impasse. (…) » ;
43. Considérant, en premier lieu, que les requérants soutiennent que la desserte du terrain d’assiette du projet autorisé par le permis de construire attaqué ne répond aux critères fixés par les dispositions de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme, dès lors que la voie est en cours de réalisation, qu’elle traverse la propriété de l’association « L’Arche de O T à Grasse » alors qu’aucune servitude de passage n’a été consentie à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » et que la pente d’une partie de la voie de desserte est supérieure à 15 % ; que, cependant, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan masse implantation coté PC 2 que si une voie d’accès passant par la propriété de l’association « L’Arche de O T à Grasse » est projetée, le terrain d’assiette du projet litigieux est déjà desservi par une voie publique, la route départementale de Cannes ; que la circonstance qu’aucune servitude de passage n’aurait été accordée à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » est sans influence sur la légalité du permis de construire attaqué, les autorisations d’urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers ; qu’en revanche, il ressort du plan de masse implantation que la voie de desserte interne, dans sa partie construite sur les parcelles cadastrées section XXX, présente une pente de plus de 15 % ; que, par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 5 août 2010 à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » est entaché d’illégalité sur ce point, les dispositions de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse relatives à la pente maximale autorisée pour les voies privées créées et ouvertes à la circulation automobile pour desservir un îlot de propriété étant méconnues, en dépit de la circonstance que le service départemental d’incendie et de secours aurait émis un avis favorable au projet le 3 janvier 2012 ;
45. Considérant, en second lieu, que par arrêté en date du 20 janvier 2012, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il ne serait pas devenu définitif, le maire de la commune de Grasse a délivré à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » un permis de construire modificatif autorisant la création de deux plateformes de retournement aux deux extrémités de la voie interne se terminant en impasse et la suppression de deux places de parking ; que les modifications ainsi apportées au permis attaqué accordé le 5 août 2010 ont eu pour effet de régulariser ce permis au regard des dispositions de l’article UJ 3 du règlement du plan local d’urbanisme en tant qu’elles imposent l’aménagement d’une plateforme de retournement lorsque la voie privée desservant l’îlot de constructions se termine en impasse ;
En ce qui concerne le moyen tiré la méconnaissance de l’article UJ 7 du règlement du plan local d’urbanisme :
46. Considérant qu’aux termes de l’article UJ 7 – Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 : « Les bâtiments doivent s’implanter à une distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de la limite séparative au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans être inférieure à 5 mètres. (….) » ; qu’aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme dans sa version applicable à la date du permis de construire attaqué : « (…) Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. (…) » ;
47. Considérant que les requérants, qui invoquent la méconnaissance des dispositions de l’article UJ 5 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse relatif aux caractéristiques des terrains, doivent être regardés comme soulevant la méconnaissance des dispositions de l’article UJ 7 de ce règlement ; qu’il ressort du plan de masse implantation coté PC 2 que la villa n° 5 est implantée à moins de 5 mètres des limites de propriété ; qu’ainsi, cette construction méconnaît les dispositions de l’article UJ 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse comme le reconnaît d’ailleurs la commune dans le mémoire enregistré le 14 avril 2014 ; que la commune de Grasse fait valoir que le non-respect des règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives fixées par l’article UJ 7 du règlement du plan local d’urbanisme peut être qualifié d’adaptation mineure au sens de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme compte tenu de la configuration en pointe de triangle de la parcelle cadastrée section XXX ; que, cependant, le terrain d’assiette du projet ne se limitant pas à cette parcelle, l’implantation de la villa n° 5 à moins de 5 mètres des limites séparatives ne peut être regardée comme une adaptation mineure rendue nécessaire par la configuration de cette parcelle ; qu’ainsi, la commune n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme ;
En ce qui concerne le moyen tiré la méconnaissance de l’article UJ 11 du règlement du plan local d’urbanisme :
48. Considérant qu’aux termes de l’article UJ 11 – Aspect extérieur du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 : « (…) Les ouvertures / Leur surface sera inférieure à celle des pleins. On évitera la multiplication des ouvertures de taille différente. (…) » ;
49. Considérant que les requérants font valoir que les façades des bâtiments A, B et C comportent cinq types d’ouverture de dimension différente ; que s’il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan des façades des bâtiments A, B et C coté PC 5, que ces bâtiments comportent des ouvertures de taille différente, les dispositions de l’article UJ 11 n’en sont pas pour autant méconnues, dès lors qu’elles n’imposent pas des ouvertures de taille identique ; que le nombre d’ouvertures de dimension différente retenu pour la construction des trois immeubles du projet contesté n’apparait pas, dans les circonstances de l’espèce, entaché d’erreur manifeste d’appréciation, la taille des ouvertures n’étant pas la même selon qu’il s’agisse d’une simple fenêtre ou d’une porte-fenêtre desservant un balcon ou une terrasse ; que le moyen tiré la méconnaissance de l’article UJ 11 du règlement du plan local d’urbanisme doit donc être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme :
50. Considérant qu’aux termes de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » ; que pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme ou de celles du règlement d’un plan local d’urbanisme ayant le même objet et dont les exigences ne sont pas moindres, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site ;
51. Considérant que les requérants soutiennent que l’implantation de trois bâtiments collectifs d’une hauteur de treize mètres au faîtage dans un secteur d’habitation pavillonnaire crée une rupture avec l’environnement immédiat et un effet de « barre » très visible puisque le projet est situé au sommet d’une colline ou en partie haute de cette colline ;
52. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet litigieux est situé en zone UJc du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse, laquelle est définie comme secteur d’habitat pavillonnaire diffus ou de faible densité ; que sur ce terrain pentu, les constructions ne sont pas implantées au sommet de la colline mais sur son versant ; que les trois immeubles objet des critiques des requérants ont fait l’objet d’un traitement soigné sur le plan architectural et paysager avec une large préservation des plantations existantes ; qu’il ressort des planches photographiques jointes au dossier de demande de permis de construire cotées PC 6-1, PC 6-2, PC 7 et PC 8 que le bâtiment en R+1 et les deux bâtiments en R+2 comportent une hauteur équivalente à celle des bâtiments avoisinants ; qu’ainsi, le projet contesté, eu égard aux caractéristiques architecturales et volumétriques retenues, s’intègre dans le secteur en cause ;
53. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme doit être écarté ;
En ce qui concerne le moyen tiré la méconnaissance de l’article UJ 14 du règlement du plan local d’urbanisme :
54. Considérant qu’aux termes de l’article UJ 14 – Coefficient d’occupation du sol du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse approuvé le 28 juin 2007 : « Le coefficient d’occupation du sol est fixé à : (…) 0,10 en secteurs UJb et UJc. (…) Si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés. (…) »
55. Considérant, en premier lieu, que les requérants soutiennent que le terrain d’assiette du projet autorisé par le permis attaqué étant issu de la division de la propriété plus vaste appartenant à l’association « L’Arche de O T à Grasse », le pétitionnaire était tenu de justifier de la surface hors œuvre nette résiduelle suite à la division obtenue après déduction des droits à construire déjà consommés par l’association ; que, cependant, à la date à laquelle le permis de construire attaqué a été délivré, le terrain d’assiette du projet en cause n’avait pas fait l’objet d’un détachement ; que, per suite, le moyen invoqué par les requérants est inopérant ; qu’au surplus, le terrain dont l’association « L’Arche de O T à Grasse » restera propriétaire après la vente du terrain d’assiette du projet est classé en zone UIh2, zone dans laquelle aucun coefficient d’occupation du sol n’est applicable conformément aux dispositions de l’article UI 14 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de XXX
56. Considérant, en second lieu, que les requérants font valoir que l’illégalité du classement du terrain d’assiette du projet contesté en zone UJc du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse implique l’application des dispositions antérieures du plan d’occupation du sol, lesquelles interdisaient la construction d’immeubles collectifs et fixaient le coefficient d’occupation du sol dans la zone NB dans laquelle était alors situé le terrain en cause à 0,08 ; que, cependant, comme cela a été dit au point 27 ci-dessus, le classement du terrain d’assiette du projet contesté en zone UJc n’est pas entaché d’illégalité ;
57. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré la méconnaissance de l’article UJ 14 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse doit être écarté ;
58. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire attaqué est entaché d’illégalité en ce qu’il méconnaît les dispositions de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse, des oliviers étant implantés à moins de trois mètres du bâtiment A, les dispositions de l’article UJ 3 de ce règlement, la voie de desserte interne, dans sa partie construite sur les parcelles cadastrées section XXX, présentant une pente de plus de 15 %, et les dispositions de l’article UJ 7 du même règlement, la villa n° 5 étant implantée à moins de 5 mètres des limites de propriété ;
59. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. » ;
60. Considérant que les illégalités entachant le permis de construire attaqué, qui a été modifié par deux arrêtés en date du 20 janvier 2012 et du 21 février 213, n’affectent qu’une partie du projet et peuvent être régularisées par un permis modificatif ; que, dans ces conditions, il y a lieu, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler le permis de construire délivré le 5 août 2010 à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » qu’en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article 11, de l’article UJ 3 et de l’article UJ 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de XXX
61. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. » ;
62. Considérant que le tribunal a, comme cela a été dit au point 60 ci-dessus, prononcé l’annulation partielle du permis de construire attaqué ; qu’il appartient à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » de déposer une demande de permis modificatif en vue de la régularisation du permis partiellement annulé sans qu’il soit besoin de faire application des dispositions précitées de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ; que les conclusions présentées sur le fondement de ces dispositions par la commune de Grasse doivent donc être rejetées ;
Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
63. Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;
64. Considérant qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions des requérants, de la SARL « Les Jardins de la Comtesse », de l’association « L’Arche de O T à Grasse » et de la commune de Grasse présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
D E C I D E :
Article 1er : L’intervention de l’association « L’Arche de O T à Grasse » est admise.
Article 2 : Le permis de construire délivré le 5 août 2010 à la SARL « Les Jardins de la Comtesse » est annulé en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article 11, de l’article UJ 3 et de l’article UJ 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Grasse.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. I C, à Mme Q R, à M. O-I R, à Mme U V, à Mme K L, à Mme A, à M. A, à M. AH AI, à M. B, à M. O-AS AT, à la SARL « Les Jardins de la Comtesse », à l’association « L’Arche de O T à Grasse » et à la commune de Grasse.
Copie du jugement sera adressée au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Grasse.
Délibéré après l’audience du 7 mai 2015, à laquelle siégeaient :
M. Orengo, président,
Mme Salmon, premier conseiller,
Mme Marzoug, premier conseiller.
Lu en audience publique le 21 mai 2015.
Le rapporteur, Le président,
S. Marzoug P. Orengo
La greffière,
N. Y
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
Ou par délégation le greffier,
Décisions similaires
Citées dans les mêmes commentaires • 3
- Domaine public ·
- Justice administrative ·
- Parcelle ·
- Sociétés ·
- Tunnel ·
- Service public ·
- Tribunaux administratifs ·
- Précaire ·
- Autorisation ·
- Contrats
- Faute inexcusable ·
- Amiante ·
- Sécurité sociale ·
- Sociétés ·
- Rente ·
- Maladie professionnelle ·
- Assurances ·
- Marin ·
- Reconnaissance ·
- Préjudice
- Offre ·
- Pouvoir adjudicateur ·
- Transport urbain ·
- Marchés publics ·
- Justice administrative ·
- Sociétés ·
- Référé précontractuel ·
- Candidat ·
- Communauté d’agglomération ·
- Pouvoir
Citant les mêmes articles de loi • 3
- Marchés et contrats administratifs ·
- Droit à indemnité ·
- Fin des contrats ·
- Résiliation ·
- Centre hospitalier ·
- Marches ·
- Structure ·
- Justice administrative ·
- Décompte général ·
- Sociétés ·
- Entrepreneur ·
- Tribunaux administratifs ·
- Réclamation ·
- Délai
- Jury ·
- Université ·
- Franche-comté ·
- Candidat ·
- Droits fondamentaux ·
- Protection des libertés ·
- Tribunaux administratifs ·
- Examen ·
- Décret ·
- Délibération
- Orange ·
- Justice administrative ·
- Commune ·
- Juge des référés ·
- Urbanisme ·
- Urgence ·
- Sociétés ·
- Maire ·
- Téléphonie mobile ·
- Réseau
De référence sur les mêmes thèmes • 3
- Domaine public ·
- Voirie ·
- Contravention ·
- Mer ·
- Propriété des personnes ·
- Digue ·
- Justice administrative ·
- Personne publique ·
- Procès-verbal ·
- Propriété
- Étendue des pouvoirs de police ·
- Police administrative ·
- Aérodrome ·
- Associations ·
- Justice administrative ·
- Chemin rural ·
- Commune ·
- Maire ·
- Police ·
- Piste d'atterrissage ·
- Pêche maritime ·
- Collectivités territoriales
- Subvention ·
- Eaux ·
- Agence ·
- Région ·
- Poisson ·
- Nord-pas-de-calais ·
- Barrage ·
- Refus ·
- Financement ·
- Justice administrative
Sur les mêmes thèmes • 3
- Justice administrative ·
- Territoire français ·
- Résidence ·
- Certificat ·
- Immigration ·
- Exception d’illégalité ·
- Outre-mer ·
- Pays ·
- Collectivités territoriales ·
- Refus
- Affectation ·
- Autonomie ·
- Commission ·
- Enfant ·
- Justice administrative ·
- Education ·
- Recours gracieux ·
- Établissement ·
- Action sociale ·
- Parents
- Règles de procédure contentieuse spéciales ·
- Recours pour excès de pouvoir ·
- Pouvoirs du juge fiscal ·
- Contributions et taxes ·
- Questions communes ·
- Valeur ajoutée ·
- Finances publiques ·
- Île-de-france ·
- Département ·
- Sociétés ·
- Livre ·
- Publication de presse ·
- Impôt ·
- Presse ·
- Annulation
Aucune décision de référence ou d'espèce avec un extrait similaire.