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*1DE/06/00/85/85*

LBAR: REPUBLIQUE FRANCAISE

-SARL LA MATRICE

-SARL X AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Copies:

-Cabinet ANTES AVOCATS (R250) TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS

-SCP D PARTNERS

Administrateurs Judiciaires en la personne de M^e C Y

8011

-SELAS ETUDE JP en la personne Jugement prononcé le 16/02/2022 de M^e Jérôme Pierrel

11ème chambre R.G.: 2021060831

P.C.: P202101164 par sa mise à disposition au greffe

REJET DE RECOURS CONTRE ORDONNANCE

SARL X, (RCS PARIS 413 632 498), Société à responsabilité limitée, dont le siège social est […]

- SARL LA MATRICE, (RCS PARIS 495 392 060), Société à responsabilité limitée, dont le siège social est C/o Sté KOAH – M. A B- […] et encore […], requérant (preneur au bail), comparant par le Cabinet ANTES AVOCATS – M^e Hervé Cabeli, avocat (R250), […], présent ;

- SARL X, (RCS PARIS 413 632 498), Société à responsabilité limitée, dont le siège social est […], débiteur (bailleur), représentée par M^e Valérie Dutreuilh, avocate (C0479), […], présente; SCP D PARTNERS ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES en la personne de

M^e C Y, […], administrateur judiciaire, présente ;

- SELAS ETUDE JP en la personne de M^e Jérôme Pierrel, […], mandataire judiciaire, présent ;

PROCEDURE

Par jugement en date du 29 juillet 2021, le tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société X (RCS Paris 413 632 498).

Sur requête enregistrée en date du 6 octobre 2021, déposée par la SCP D

PARTNERS en la personne de Maître C Y, en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL X et visant à la résiliation d’un bail conclu en date du 20 mai

2019 entre la société X, en qualité de bailleur, et la société LA MATRICE, en qualité de preneur, le juge-commissaire a, par ordonnance du 17 novembre 2021: déclaré la requête recevable et bien fondée,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail. F

Par déclaration déposée au greffe du tribunal en date du 23 novembre 2021, SARL LA MATRICE a exercé un recours contre l’ordonnance et les parties ont été invitées à comparaitre en chambre du conseil à l’audience du 25 janvier 2022.

La société LA MATRICE se présente par son conseil, lequel dépose des conclusions et demande au tribunal de :

- Dire et juger la société LA MATRICE recevable et bien fondée en son recours,

- Réformer l’ordonnance de Monsieur le Juge-Commissaire en date du 17 novembre 2021,

Statuant à nouveau,

- Enjoindre la SCP D PARTNERS de communiquer à la Société LA MATRICE la procédure d’appel d’offres, les offres reçues ainsi que l’expertise diligentée pour lui permettre de faire valoir ses observations,

Dire et juger la SCP D PARTNERS, mal fondée en sa requête aux fins de voi 15 11/02/20²2 ¹²:³⁴:⁰2 ^Page ¹/⁵.PP 1/5 Greffe du Tribunal de Commerce de Paris 220358044 Greffe du Tribunal de Commerce de Paris

prononcer la résiliation du contrat de bail commercial liant la Société LA MATRICE à la

Société X.

La société X se présente par son conseil, lequel dépose des conclusions et demande au tribunal de :

- Recevoir la société X en ses conclusions,

Et la disant bien fondée,

- Débouter la société LA MATRICE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Confirmer la résolution du contrat de bail conclu le 23 mai 2019 avec la société LA

MATRICE,

- Condamner la société LA MATRICE au paiement de la somme de 3 000 € au titre de

l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCP D PARTNERS en la personne de Maître C Y, en qualité d’administrateur judiciaire, se présente, dépose une note et sollicite la confirmation de

l’ordonnance.

L’ETUDE JP en la personne de Maître Jérôme Pierrel, en qualité de mandataire judiciaire, se présente et propose que l’ordonnance soit confirmée.

M^me Dané-Beaudonnet, vice-procureur de la République, entendue en ses observations, requiert la confirmation de l’ordonnance du 17 novembre 2021.

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs explications et observations ainsi que le ministère public en ses réquisitions, le tribunal a clos les débats, mis l’affaire en délibéré et dit qu’un jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 février 2022.

DISCUSSION

Sur la recevabilité Attendu que l’ordonnance a été notifiée le 18 novembre 2021 et le recours exercé régulièrement au greffe le 23 novembre 2021, soit dans un délai de 10 jours à compter de la notification, imparti par l’article R 621-21 du Code de commerce.

Le tribunal dira LA MATRICE recevable en son recours.

Sur le mérite Sur la signature du bail et la demande de donner acte sur les relations d’affaires

Attendu que X exerce l’activité de marchand de biens ; que son unique actif consiste, en un ensemble immobilier à usage industriel sis […]) d’une superficie d’environ 40.000 m² bâtis ; qu’aux termes d’un bail commercial daté du 20 mai

2019, X a loué à LA MATRICE ledit actif.

Attendu que LA MATRICE demande, dans le corps de ses conclusions, qu’il lui soit donné acte de ce que Maître Y ne tire aucune conclusion du « surprenant constat » qu’elle

a fait des relations d’affaires existantes entre les dirigeants de X et de LA MATRICE.

Attendu cependant que la présente procédure ne vise pas à établir si la signature de ce bail pourrait être qualifiée d’acte anormal de gestion de la part de X, avec ou sans le concours du dirigeant de LA MATRICE ; que cette qualification nécessiterait en effet de recueillir contradictoirement toutes informations utiles relatives notamment :

- à l’absence d’intérêt pour X, compte tenu de sa situation de trésorerie, de percevoir le moindre paiement (dépôt de garantie, participation aux frais de portage et d’impôts fonciers) pendant trois ans,

- à la surface financière de LA MATRICE, permettant à X de s’assurer que son

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locataire disposera des fonds nécessaires pour procéder aux travaux d’aménagement à sa charge (3 millions d’euros) et pour procéder au règlement des loyers futurs,

- à l’augmentation de la valeur de l’immeuble résultant de la signature de ce bail au regard de la valeur capitalisée du loyer contractuel de 300.000 euros par an,

- à l’amélioration de la liquidité de l’actif, par la soumission volontaire du bail aux dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce non applicable de plein droit,

- à l’absence de risque d’impact sur la valeur la liquidité de l’actif du défaut d’établissement des annexes du bail (diagnostic amiante, ERNMT, annexe environnementale…) requises à peine de nullité.

Le tribunal déboutera LA MATRICE de sa demande de donner acte sur les relations

d’affaires, au demeurant non reprise dans le dispositif de ses conclusions.

Sur la résiliation du contrat de bail en application de l’article L 622-13 du code de commerce

Attendu que l’article L 622-13 du code de commerce dispose :

< IV. – A la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. – Si (…) la résiliation est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. (…) »

Attendu que la demande de résiliation a bien été formulée par l’administrateur auprès du juge-commissaire ; qu’elle est donc recevable.

Attendu que l’alinéa IV de l’article précité pose une double condition, à savoir que la résiliation soit « nécessaire à la sauvegarde du débiteur » et qu’elle « ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant ».

Sur la nécessité de la résiliation pour la sauvegarde du débiteur

Attendu, à titre principal, que LA MATRICE indique que l’administrateur judiciaire ne justifie pas de cette nécessité, faute de communication des offres reçues pour la reprise de l’actif.

Attendu cependant que le bilan économique et social annexé à la note déposée par l’administrateur judiciaire est explicite sur la nature et le contenu des offres reçues ; qu’il est établi que la résiliation du bail permettrait de procéder à la vente de l’immeuble de Nîmes à un prix notoirement supérieur à celui qui résulterait de la cession d’un actif occupé.

Attendu que la cession, conditionnée par la résiliation préalable du bail, permettra de mettre fin aux charges actuellement supportées par X relatives à la détention de l’actif

(notamment la taxe foncière) sans aucune contrepartie compte tenu de l’absence de recettes locatives à attendre du bail en l’état de l’impossibilité pour X de procéder aux travaux de mise en conformité à sa charge.

Attendu que la résiliation du bail concourt ainsi à la sauvegarde du débiteur tant au regard de la maximisation de la valeur de son actif, que de la réduction de ses charges futures.

Attendu, surabondamment, que LA MATRICE indique que l’article L 622-13 IV du code de commerce vise la seule sauvegarde du débiteur; que cette dernière est purement illusoire dès lors qu’après la vente du seul actif de X pour un prix largement inférieur au montant de son passif, le redressement judiciaire sera inévitablement converti en liquidation judiciaire.

Attendu, cependant, que le montant du passif de X fait l’objet de contestations non tranchées à ce jour et susceptibles de réduire ce dernier de manière importante ; qu’une

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procédure en dommages-intérêts a été engagée à l’encontre de la banque ayant financé l’immeuble ; qu’il n’est pas non plus à exclure que d’autres actions soient engagées en vue de reconstituer l’actif.

Attendu que l’impossibilité de mettre en œuvre un plan de redressement après la cession de

l’immeuble de Nîmes en tant qu’actif isolé, n’est donc pas avérée.

Attendu enfin que la notion de « sauvegarde du débiteur » s’entend également de la sauvegarde du patrimoine de celui-ci et non limitativement de la pérennité du débiteur dans le cadre d’un redressement judiciaire ainsi qu’en atteste le parallélisme entre l’article L 622-13

IV et l’article L 641-11-1 du code de commerce en matière de liquidation judiciaire.

Sur l’absence d’atteinte excessive aux intérêts du cocontractant

Attendu que LA MATRICE soutient que la résiliation du bail porte une atteinte excessive à ses intérêts, tant au regard de la privation de son droit de préférence qu’en raison de la perte de revenus futurs évalués à six millions d’euros.

Attendu que LA MATRICE ne conteste pas ne pas avoir engagé la moindre dépense en relation avec le bail signé depuis près de trois ans ; qu’il n’existe donc aucune atteinte, a fortiori, excessive à ses intérêts actuels.

Attendu que la perte de revenus futurs revendiquée correspond à la perte de chance de pouvoir sous-louer les locaux moyennant un prix supérieur au loyer payé à X majoré des charges supportés par LA MATRICE, telles que l’amortissement des travaux mis à sa charge, le gardiennage, le paiement de l’impôt foncier et des assurances.

Attendu que LA MATRICE ne verse pas aux débats le plan d’affaires qu’elle a pourtant nécessairement dû établir en 2019 avant de s’engager dans un projet de cette ampleur, portant sur une surface bâtie de 40.000 m² et impliquant la réalisation de trois millions d’euros

à sa charge ; qu’elle ne verse pas non plus aux débats la moindre expertise immobilière susceptible d’étayer son « calcul de coin de table » et portant notamment sur l’existence

d’une demande suffisante pour le type de surfaces considérées, la valeur moyenne de sous location retenue de 35 €/m² ainsi que l’absence de toute durée de remplissage de l’immeuble,

d’octroi de franchises locatives ou de vacance structurelle.

Attendu que LA MATRICE n’établit pas l’existence d’une perte de chance suffisamment certaine pour pouvoir présenter un caractère indemnisable ; que n’étant pas indemnisable, la privation de cette perte de chance, conséquence de la résiliation du bail, ne peut porter une atteinte excessive aux intérêts de LA MATRICE.

Attendu que l’appel d’offres initié par l’administrateur judiciaire en vue de la cession de

l’immeuble conduit nécessairement à établir la valeur normale de marché de ce dernier ; que la privation d’un droit de préférence permettant d’acquérir à un prix normal ne peut, par construction, constituer une atteinte excessive aux intérêts de LA MATRICE, dès lors qu’elle ne serait privée que de l’opportunité d’acquérir à un prix normal permettant d’espérer une profitabilité normale de l’investissement à réaliser ; qu’il n’en serait autrement que si la privation de ce droit de préférence aboutissait à la perte pour LA MATRICE de frais et dépenses importants déjà engagés par elle dans le cadre de la signature et de l’exécution du bail; que ces frais et dépenses sont inexistants au cas d’espèce.

Le tribunal déboutera LA MATRICE de son recours et confirmera l’ordonnance du 17 novembre 2021 en ce qu’elle a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 mai

2019 entre X et LA MATRICE.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

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Attendu que X demande la condamnation de LA MATRICE à lui payer la somme de

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; que pour faire connaitre ses droits, X a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal condamnera la société LA MATRICE à payer à la société X la somme de

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par jugement en premier ressort, Dit la société SARL LA MATRICE recevable mais mal fondée en son recours,

En conséquence,

Rejette le recours et confirme l’ordonnance du juge-commissaire rendue le 17 novembre 2021 en ce qu’elle a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 mai 2019 entre la société SARL X et la société SARL LA MATRICE;

Condamne la société SARL LA MATRICE à payer à la société SARL X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit les parties mal fondées pour le surplus de leurs demandes, les en déboute respectivement ; Condamne la société SARL LA MATRICE aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 104,53 € TTC (dont TVA. 17,42 €).

Retenu à l’audience de la chambre du conseil du 25/01/2022 où siégeaient MM. E F, G H et Z de Pesquidoux.

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La minute du jugement est signée par M. E F, président du délibéré, et par Mme

Isabelle Malpeli, greffier.

Le greffier, Le président,

Aq

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