Copie exécutoire : M^e GREVELLEC Morgane, JB AVOCAT – M^e Justin BEREST Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 4

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 18/06/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023061749

ENTRE :

SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 892 086 034

Partie demanderesse : assistée de Maître Jean-Marc GOLDNADEL, Avocat (R96) et comparant par la SCP MAISANT ASSOCIES, agissant par Maître Franck MAISANT, Avocat (J55)

ET :

1) SARL [J] [S] CONSEIL, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS [Numéro identifiant 1], représentée par son gérant Monsieur [J] [S], domicilié en cette qualité audit siège

Partie défenderesse : assistée du cabinet GOUBARD AVOCATS, agissant par Maître Estelle GOUBARD, Avocat (C419) et comparant par le cabinet JB AVOCAT, agissant par Maître Justin BEREST, Avocat (D0538)

2) SARL PRIME LOCATION, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS B 810 584 508

Partie défenderesse : assistée de la SELARL CABINET ELKAIM, agissant par Maître Philippe ELKAIM, Avocat au barreau de Toulouse et comparant par Maître Morgane GREVELLEC, Avocat (E2122)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS – Objet du litige

La société Europe Immobilière, non dans la cause, propriétaire d’un bien immobilier à [Localité 1], en a confié la recherche d’un locataire à la société [J] [S] CONSEILS, ci-après FDC, agence immobilière, par mandats des 28 juillet 2021 et 1 er février 2022, contre rémunération à la charge du preneur de 10% du montant de la 1 ère période triennale de loyer. [J] [S] a conclu le 14 mars 2022 une délégation de mandat pour cette recherche avec la société PRIME LOCATION, ci-après PRIME, contre rémunération de 50% de la commission obtenue.

Ces dernières ont présenté la société HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES, ci-après HH DUBAIL, laquelle a signé le 11 juillet 2022 avec le propriétaire un bail non assorti de clause résolutoire à effet le 15 juillet 2022 pour un loyer de 2 700 000 € HT HC, prévoyant le versement d’une commission de 500 000 € HT pour les mandataires à raison 250 000 € HT soit 300 000 € TTC chacun.

HH DUBAIL, ayant découvert ultérieurement que l’immeuble était classé, a demandé au propriétaire un avenant avec clause résolutoire d’obtention de permis de construire qui a été

établi le 15 décembre 2022. Le permis ayant été refusé le 15 mars 2023, un avenant n°2 a été signé entre HH DUBAIL et le propriétaire pour proroger le délai convenu.

L’obtention du permis ne lui semblant pas possible, HH DUBAIL a alors résilié le bail auprès du bailleur par courrier du 18 avril 2023, soit avant l’expiration du délai prorogé, résiliation acceptée le 2 mai 2023 par celui-ci.

Par courrier du 11 juillet 2023, TD Dubail venant au droit de HH DUBAIL aurait alors informé les agents immobiliers de l’existence des deux avenants au bail et de la résolution de celui-ci par HH DUBAIL. En conséquence de cette résolution, cette dernière leur a demandé de rembourser la commission perçue. Puis par courrier du 18 septembre de HH DUBAIL à PRIME, il était demandé à cette dernière le paiement d’une indemnité de 150 000 € au titre du préjudice subi.

Les défendeurs se sont opposés à ces demandes.

Ainsi est né le présent litige.

LA PROCÉDURE

HH DUBAIL, par actes en date des 23 et 24 octobre 2023, assigne [J] [S] et PRIME LOCATION à comparaitre le 16 novembre 2023. Par ces actes et à l’audience du 18 octobre 2024, elle demande au tribunal de :

Vu les articles 1304 et 1304-7 du Code Civil,

Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, Vu les articles 1130, 1132, 133, 1240, 1991 et 1992 du Code Civil,

Juger nul le mandat des agents immobiliers pour dol ou erreur sur les qualités substantielles du mandat.

Juger nul le mandat des agents immobiliers pour défaut de preuve de la détention d’une carte professionnelle, défaut pur et simple de mandat pour Prime Location, défaut de mention exacte des honoraires et, pour Prime Location, défaut de l’indication de la partie qui en aura la charge, défaut d’existence d’un original par partie, défaut de preuve d’enregistrement du mandat. Juger que la société [J] [S] CONSEIL et la société PRIME LOCATION ont commis des fautes engageant leur responsabilité civile à l’égard de la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES en violant leur obligation d’information et leur devoir de conseil. Juger que les agents immobiliers sont déchus de tout droit à commission.

Subsidiairement, réduire à zéro le montant des commissions des agents en considération des fautes commises.

En tout état de cause,

Condamner la société [J] [S] CONSEIL à payer à la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES la somme de 300 000 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023.

Dire que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Condamner la société PRIME LOCATION à payer à la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES la somme de 300 000 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023.

Dire que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Condamner in solidum la société [J] [S] CONSEIL et la société PRIME LOCATION à payer à la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES la somme de 150 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Dire que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu l’article 696 du Code de procédure civile, condamner in solidum la société [J] [S] CONSEIL et la société PRIME LOCATION aux entiers dépens.

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamner in solidum la société [J] [S] CONSEIL et la société PRIME LOCATION à payer à la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES la somme de 30 000 euros.

[J] [S], à l’audience du 29 novembre 2024, demande au tribunal de :

VU les articles 1304 et 1304-7 du Code civil, VU la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, VU les articles 1240 et suivants du Code civil,

VU les articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

VU les articles 1131, 1133, 1181 et 1182 du Code civil,

VU les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES à payer une indemnité de 10.000,00 Euros à la société [J] [S] CONSEIL à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES au paiement de la somme de 30.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

PRIME LOCATION, à l’audience du 29 novembre 2024, demande au tribunal de :

VU l’article 122 du CPCP VU les articles 1304 et 1304-7 du Code civil, VU les articles 1131 et 1133 du Code civil, VU l’article 1182 du Code civil, VU la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, VU les articles 1240 et suivants du Code civil, VU les pièces versées aux débats,

In Limine Litis,

DECLARER la société HH DUBAIL irrecevable à agir pour défaut de qualité ;

Subsidiairement,

DEBOUTER la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulée à l’encontre de la société PRIME LOCATION ;

CONDAMNER la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES au paiement de la somme de 20.000,00 € à verser à la société PRIME LOCATION au titre de l’article 700 du Code civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure, ou régularisées par le juge chargé d’instruire l’affaire en présence des parties.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire le 27 mai 2025 à laquelle elles se présentent toutes deux. Après avoir entendu leurs observations le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le tribunal les résumera succinctement de la façon suivante :

HH DUBAIL soutient que :

La responsabilité des agents immobiliers est engagée suite à leur manquement à leur devoir de conseil, en particulier sur le fait que l’immeuble était classé a titre des monuments historiques.

Leur droit à rémunération n’est pas acquis du fait d’un vice du consentement du preneur qui leur est imputable.

PRIME LOCATION n’établit pas détenir une carte professionnelle et ne peut donc prétendre à rémunération.

La convention signée ne détermine pas clairement leur rémunération, preuve en étant que sur la base de ce qui est écrit, ils auraient pu demander 810 000 € HT et n’ont réclamé que 500 000 € HT.

Il en résulte un grave préjudice pour le groupe DUBAIL tant par les sommes versées que par la perte d’image auprès de leur client Rolex à qui étaient destinés les locaux.

[J] [S] pour sa part soutient que :

Elle dispose d’un mandat exclusif dûment signé, a joué un rôle essentiel dans l’exécution de la mission, et il a été signé un bail départi de toute clause résolutoire.

L’opération étant parfaite, rien ne s’opposait au versement de la commission.

Une clause résolutoire postérieure ne peut lui être opposée.

PRIME LOCATION pour sa part soutient que :

In limine litis, l’action de HH DUBAIL est irrecevable faute d’intérêt à agir de cette dernière, l’avenant à l’origine du litige ayant été signé par TD DUBAIL.

Subsidiairement, la convention de délégation de mandat a été consentie après accord de Europe Immobilière et produite.

PRIME LOCATION était mentionnée en tant que mandataire dans l’offre signée par DUBAIL ;

Il n’y a pas de vice du consentement, il revenait à HH DUBAIL de s’informer des caractéristiques du bien.

L’opération étant parfaite, rien ne s’opposait au versement de la commission. Une clause résolutoire postérieure ne peut lui être opposée.

Sur l’indemnisation demandée d’un préjudice allégué, DUBAIL ne fait pas la preuve d’un lien de causalité.

Enfin DUBAIL a choisi de son propre chef de renoncer au projet sans attendre la date d’échéance de la clause résolutoire et donc de l’éventuelle obtention du permis de construire dans le délai restant.

SUR CE, LE TRIBUNAL

In limine litis, sur la recevabilité de l’action

PRIME LOCATION soutient que l’action de HH DUBAIL est irrecevable faute d’intérêt à agir de cette dernière, l’avenant à l’origine du litige ayant été signé par TD DUBAIL. Le tribunal relève que l’action n’est pas fondée sur l’avenant évoqué mais sur la justification des commissions versées aux défenderesses par le demandeur, et dira l’action de ce dernier recevable.

Sur la demande de nullité des mandats des défenderesses demandée par HH DUBAIL A l’audience, cette dernière retire sa demande pour les différents motifs invoqués.

Sur la demande principale

HH DUBAIL soutient que FDC et PRIME ont commis des fautes engageant leur responsabilité à l’égard de la société HH DUBAIL CHAMPS ELYSEES en violant leur obligation d’information et leur devoir de conseil, en particulier sur le fait que l’immeuble était classé monument historique, et par ailleurs que se posaient des problèmes spécifiques de sécurité incendie. Le contrat de bail qui a été signé a été vicié de ce fait, et HH DUBAIL a été contrainte de le résilier faute de pouvoir mettre en œuvre les aménagements nécessaires à son exploitation commerciale.

Dès lors, ces dernières doivent lui rembourser les commissions perçues.

Les défenderesses soutiennent que le bail a été signé sans conditions suspensives, que l’opération était parfaite et que c’est donc à juste titre qu’elles ont perçu leurs commissions. Elles rappellent que le bail a été signé en présence des différents conseils, architectes et autres sachants, que le preneur est un professionnel expérimenté qui a réalisé de nombreuses opérations dans des quartiers prestigieux de [Localité 1] et qu’il en a l’expérience. Elles rappellent encore qu’elles n’ont pas été impliquées dans les discussions ayant amené à la signature d’un avenant prévoyant une clause résolutoire en cas de non obtention de permis, et n’en ont été informées que le 11 juillet 2023, soit trois mois après la date de résiliation du bail.

Le tribunal relève que le mandat signé entre le bailleur et l’agence ( pièce n°1 de FDC ) indique au paragraphe 3, Obligations du mandant, que ce dernier « s’engage à fournir au mandataire tous les documents juridiques nécessaires à l’accomplissement de sa mission (plans, règlement de l’immeuble le cas échéant, contraintes techniques, …) », que l’agent immobilier a une obligation de conseil vis-à-vis de son mandant, que les lieux ayant été loués précédemment, elles n’avaient pas de raisons de soupçonner un problème particulier non mentionnés par le bailleur, que l’obligation de conseil alléguée par HH DUBAIL s’applique également aux différents participants à la signature, et en particulier aux conseils juridiques ainsi qu’à l’architecte mandatés par HH DUBAIL, ce qu’il est raisonnable d’attendre pour une opération de cette envergure, que ni le preneur, ni aucun de ceux-ci, ne se sont semble-t-il interrogés sur le classement de l’immeuble dans un quartier où ce n’est pas inhabituel, ni sur les problèmes de sécurité incendie, questions primordiales sur lesquelles s’interroger dans le cas d’un établissement recevant du public.

Il relève encore que la responsabilité première est celle du propriétaire qui a dissimulé cet état de fait, que cela peut expliquer que le preneur ait pu négocier avec lui dans un premier temps

une clause résolutoire pour non obtention de permis de construire, puis dans un deuxième temps une prolongation de délai d’obtention de celui-ci, et qu’enfin il ait accepté une résiliation sans frais avec remboursement de toutes les sommes qu’il avait perçues. Il relève aussi que le HH DUBAIL n’a pas attendu la fin de ce délai et une éventuelle obtention du permis de construire dans le temps restant pour résilier le bail.

Au vu de ce qui précède, il dit que HH DUBAIL a renoncé de son propre chef au projet, qu’il ne fait pas la preuve d’une faute des défenderesses et la déboutera de sa demande de restitution des commissions perçues. Il la déboutera en conséquence également de ses autres demandes d’indemnisation.

Sur la demande reconventionnelle de FDC

FDC demande à ce que HH DUBAIL soit condamnée à lui payer une indemnité de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Attendu qu’elle ne fait pas la preuve de celui-ci, le tribunal l’en déboutera.

Sur les autres demandes des parties

Sur l’application de l’article 700 du CPC

Attendu que pour faire reconnaître leurs droits, les défenderesses ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, Le tribunal condamnera HH DUBAIL à payer à chacune d’elle la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du CPC, déboutant FDC du surplus.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera qu’elle est de droit.

Sur les dépens

Attendu que HH DUBAIL succombe, le tribunal laissera les dépens de l’instance à sa charge.

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

* dit l’action de la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES recevable ;

* déboute la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES de sa demande de remboursement par la SARL [J] [S] CONSEIL et par la SARL PRIME LOCATION des commissions perçues ;

* déboute la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES de sa demande de paiement par la SARL [J] [S] CONSEIL et par la SARL PRIME LOCATION de la somme de 300 000 € chacune ;

* déboute la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES de sa demande de paiement par la SARL [J] [S] CONSEIL et par la SARL PRIME LOCATION in solidum de la somme de 150 000 € ;

* déboute la SARL [J] [S] CONSEIL de sa demande de paiement par la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES de la somme de 10 000 € au titre de préjudice moral;

* condamne la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES à payer à la SARL [J] [S] CONSEIL et à la SARL PRIME LOCATION la somme de 20 000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

* rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

* laisse les dépens à la charge de la SARL HH DUBAIL CHAMPS-ELYSEES, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 90,47 € dont 14,87 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, devant M. Bruno Gallois, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, M. Éric Vincent et M^me Diane de Montjamont.

Délibéré le 10 juin 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.