DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires 37 RUE AA AB […] représenté par son syndic, la SA CABINET I J sise […]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #C1251

DÉFENDERESSES

S.A.S ALHESTIA

[…]

[…]

représentée par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #C628

S.A.R.L. SARO représentée par son liquidateur, M. K L

[…]

[…]

représentée par Maître Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #L0230, et par la S.E.F.J, société d’avocats au barreau du VAL DE MARNE, avocats plaidants

Société MMA Q venant aux droits de la Société AZUR ASSURANCES.

[…]

[…]

défaillant

Compagnie G Q venant aux droits de O P Q (en qualité d’assureur de la SARL SARO).

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent CREISSEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #P0430

S.A.R.L. H

[…]

[…]

défaillant

S.A.R.L. W AA AB

35 Place AA AB

[…]

représentée par M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #D1533

Madame R-S B

[…]

[…]

représentée par Maître Alissar ABI FARAH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0536, et par Maître Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant, toque 18

S.A. SADA ASSURANCES

[…]

[…]

représentée par M^e Agnès PROTAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #C0084

S.A.R.L. D

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre-R PROFIZI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0840

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur T-U C

[…]

[…]

représenté par M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1533

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame CASTERMANS, Vice-Président

Madame X, Juge

Madame Y, Juge

assistées de Christelle BERNACHOT, Greffier

DEBATS

A l’audience du 12 Septembre 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Au rez de chaussée de l’immeuble sis au 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris élevé sur deux niveaux de sous-sol se situent deux locaux commerciaux.

Le premier local commercial appartient à la SAS ALHESTIA, bailleur, et est loué sous forme de restaurant. La SARL SARO, assurée auprès du O aux droits duquel vient la compagnie G, a d’abord exploité les lieux selon bail commercial du 31 janvier 2003 avant de céder son fonds de commerce à la SARL H le 9 février 2006, qui l’a elle même cédé à la société D en date du 3 décembre 2007.

Le second local commercial appartient à Madame R S B, qui l’a loué selon bail du 27 décembre 1995 aux époux Z, l’ayant cédé le 1^er septembre 1996 à la SARL W AA AB dont le gérant est Monsieur T U C, assuré auprès de la SADA. Ce local commercial comprend à la fois les locaux utilisés par la W ainsi que l’appartement du premier étage situé au dessus de la W.

Au cours du mois de septembre 2005, des copropriétaires ont constaté un important ruissellement sur les murs de leurs caves situées au sous-sol. Des dégradations ont aussi affecté le hall de l’immeuble.

Compte tenu de la persistance de ces infiltrations, le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé la désignation d’un expert. Monsieur A a été désigné par ordonnance du 14 mars 2007. Il a déposé son rapport en date du 15 janvier 2009.

Il a identifié trois types de désordres:

— des infiltrations dans les caves N°25 et 26 et dans leur dégagement d’accès au 2^e sous-sol localisées sous les cuisines du restaurant, dont il a estimé qu’elles provenaient du mauvais état de la cuisine du restaurant,

— d’autres infiltrations dans le dégagement commun d’accès au 2^e sous-sol,

— des infiltrations affectant le plafond des halls de l’immeuble imputées également à la colonne montante et à la non conformité des installations sanitaires privatives du locataire du fonds de charcutier traiteur.

Par actes d’huissier des 31 mars, 5 et 6 avril 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J a fait assigner devant ce Tribunal son assureur la MMA, la SARL H, la SARL W AA AB, la SARL D, le O, la SAS ALHESTIA, la SARL SARO et Madame B en ouverture du rapport d’expertise, aux fins d’obtenir leur condamnation à l’indemniser des préjudices subis et à réaliser les travaux préconisés par Monsieur A.

Par conclusions en réplique et récapitulatives N°1 signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 7 février 2013, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal in limine litis de déclarer son action recevable sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de déclarer Monsieur C irrecevable à agir pour défaut d’intérêt, et de condamner:

— solidairement Madame B et la SARL W AA AB:

* à lui verser la somme de 3592,52 euros correspondant à la moitié du devis de l’entreprise TLM du 1^er mars 2010 au titre de la remise en état du hall,

* à lui verser la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* à justifier de l’exécution des travaux de réparation et de remise en état des installations défectueuses dans le laboratoire et l’appartement selon les préconisations de Monsieur A, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— solidairement la société ALHESTIA, la société SARO représentée par son liquidateur, la SARL H, et la SARL D:

* à justifier de l’exécution des travaux de remise en état et de mise en conformité de la cuisine du local commercial selon descriptif de l’expert en pages 22 et 23 de son rapport et exigences précisées en page 31 à 33 sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

* à lui verser la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* à lui rembourser les frais de recherches de fuite pour une somme de 4393,28 euros,

— le O à garantir la SARL SARO,

— les MMA à lui rembourser la somme de 3592,52 euros au titre de la moitié du devis de remise en état du hall.

A titre subsidiaire le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de juger que si les travaux ne sont pas réalisés dans les 3 mois de la décision, le syndicat sera autorisé à exercer sa faculté de substitution pour réaliser les travaux aux lieu et place des exploitants et propriétaires et par conséquent de condamner:

— solidairement la société ALHESTIA, la société SARO représentée par son liquidateur, la SARL H, et la SARL D à lui verser la somme de 66208 euros correspondant au devis de remise en état et en conformité de la cuisine du restaurant avec indexation selon l’indice du coût de la construction à la date de réalisation des travaux,

— solidairement Madame B et la SARL W AA AB à lui verser la somme de 10500 euros correspondant au cout de remise en état des installations sanitaires de l’appartement annexe du local commercial et des sanitaires du local commercial avec indexation selon l’indice du coût de la construction à la date de réalisation des travaux,

Au titre des demandes accessoires, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation solidaire de tous les défendeurs à lui verser la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise A avec le bénéfice de la distraction, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires soutient in limine litis que le mandat conféré à son syndic pour agir est suffisamment clair puisqu’il se réfère au rapport d’expertise et qu’il n’est pas nécessaire pour la copropriété de citer toutes les personnes devant être assignées dès lors qu’elle précise de quels préjudices elle entend être indemnisées.

Il indique également que Monsieur C n’a aucun intérêt à présenter des demandes pour le compte de la W AA AB, et en conclut que son intervention volontaire doit être déclarée irrecevable.

S’agissant de ses demandes de réalisation de travaux et de dommages et intérêts pour résistance abusive, le syndicat des copropriétaires estime que les factures communiquées par la société D ne correspondent pas aux travaux préconisés par Monsieur A et que Madame B produit deux attestations de l’entreprise N et FILSqui sont insuffisantes en l’absence des devis et des factures correspondantes.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que dès 2006 l’architecte de l’immeuble a décelé les causes de désordres mais qu’aucune suite n’a jamais été donnée à ses demandes par les propriétaires, exploitants successifs et assureurs responsables des dégradations constatées dans les parties communes.

Par conclusions N°2 signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 7 juin 2012, la société ALHESTIA demande au Tribunal de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir pour défaut d’intérêt compte tenu de la cessation de toute infiltration depuis 2006, et de condamner la société D à réaliser les travaux nécessaires à l’étanchéité de la cuisine sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

En tout état de cause, la SAS ALHESTIA réclame la condamnation in solidum des sociétés SARO, H et D à la garantir de toute condamnation susceptible de lui incomber, et de condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

La SAS ALHESTIA indique d’abord qu’elle n’est concernée que par le premier désordre signalé par l’expert mais que ce dernier a indiqué à la date de sa première réunion qu’aucune humidité particulière n’était relevée, même si les parties s’accordaient sur la réalité d’infiltrations importantes observées au cours de l’année 2006. L’expert a donc préconisé des travaux de réfection sans caractère d’urgence.

La SAS ALHESTIA estime donc que le syndicat des copropriétaires n’a aucun intérêt à agir puisqu’aucune fuite n’a plus été constatée depuis 2006, et que si des travaux ont été préconisés par Monsieur A ce n’est pas en raison d’un désordre existant mais sur le fondement des stipulations du bail selon lesquelles le locataire doit garantir au bailleur l’étanchéité du sol et des murs de sa cuisine. Elle en déduit donc que le syndicat des copropriétaires n’est en aucun cas créancier des travaux réclamés en l’absence de désordres sur ses parties communes.

La SAS ALHESTIA indique que les carrelages sont sous la garde et l’entretien des locataires suivant stipulations des baux, et qu’en conséquence, seule la société D peut être tenue de réaliser les travaux prescrits par l’expert, puisque les travaux d’étanchéité ne sont pas des gros travaux au sens de l’article 606 du Code Civil. Elle relève que les factures communiquées par la société D ne concernent pas les travaux préconisés par l’expert et réclame donc sa condamnation à les exécuter.

Elle ajoute enfin que la société SARO ne démontre pas qu’elle aurait failli à son obligation de délivrance puisqu’aucune réserve sur la conformité de la cuisine n’a été mentionnée dans le bail d’origine, que la SARL SARO a fait réaliser des travaux en 2003 (pose d’une résine au sol pour 4303,04 euros, appliquée sur un précédent revêtement de carrelage maintenu en place) qualifiés d’insuffisants et de non conformes aux règles de l’art par l’expert, et s’est engagée auprès de son cessionnaire concernant le sinistre apparu en 2006, ce qui démontre que les désordres apparus en 2006 ne sont que la conséquence d’une mauvaise mise en oeuvre des travaux effectués en 2003 par la société SARO et d’un mauvais entretien des locataires qui lui ont succédé, sans que la responsabilité de son bailleur ne puisse être engagée.

En tout état de cause la SAS ALHESTIA réclame la garantie de ses locataires successifs qui ont laissé les lieux se dégrader, et qui ont acquis les lieux en connaissance de cause puisque la société H et la société D ont bénéficié dans leur acte d’acquisition du fonds de commerce d’une clause particulière faisant état du litige relatif aux infiltrations en sous-sol.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique pour l’audience du 7 juin 2012, la SARL SARO représentée par son liquidateur K L demande au Tribunal de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires tendant à sa condamnation à réaliser les travaux de remise en état irrecevable pour défaut de qualité du défendeur, et à tout le moins de l’en débouter. Elle demande également au Tribunal de débouter ce dernier de ses autres demandes de dommages et intérêts et de condamner le O, son bailleur, et les sociétés H et D à la garantir de toute condamnation susceptible de lui incomber. Elle sollicite enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens, avec le bénéfice de la distraction.

La société SARO rappelle qu’elle n’exploite plus les lieux depuis le 9 février 2006 et qu’elle n’a donc pas qualité pour faire réaliser les travaux de mise en conformité des lieux. Elle ajoute que la société D a manifestement fait réaliser les travaux demandés, que le syndicat des copropriétaires ne peut plus se plaindre d’aucun désordre, et que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de réalisation de travaux ou de condamnation à les faire réaliser aux frais des défenderesses.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne peut lui reprocher aucune résistance abusive puisqu’elle ne pouvait plus à compter de février 2006 procéder à une quelconque remise en état des lieux, et a participé à l’intégralité des opérations d’expertise.

Enfin la société SARO nie toute responsabilité dans la survenance des désordres puisqu’elle a procédé à la pose d’une étanchéité en 2003.

Elle relève en dernier lieu qu’une partie des frais de recherche de fuites dont le syndicat des copropriétaires demande l’indemnisation ont été engagés pendant les opérations d’expertise, que le syndicat des copropriétaires ne peut faire supporter aux défendeurs les honoraires de l’architecte qu’il a choisi de faire intervenir à ses côtés, que les autres frais concernent des recherches de fuites sur parties communes qui doivent rester à sa charge sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’enfin l’expert a reconnu une part de responsabilité au syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres.

La société SARO fonde sa demande de garantie à l’encontre de son bailleur sur l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code Civil, rappelle que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de cette obligation et que la société ALHESTIA devait donc mettre la société SARO en mesure d’exploiter des locaux conformes à l’usage prévu par les stipulations du bail, ce qui n’était pas le cas puisque la cuisine était vétuste et non étanche. Elle s’appuie également sur les dispositions de l’article 1755 du Code Civil qui dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté.

Par conclusions N°3 signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 7 février 2013, la compagnie G Q venant aux droits et obligations de la compagnie O P demande au Tribunal de juger l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut d’habilitation de son syndic et à titre subsidiaire de condamner les MMA, la W AA AB et M^me B à garantir le O de toutes condamnations mises à sa charge. En tout état de cause G réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

G considère que les procès verbaux des assemblées des 31 mai 2010 et 14 avril 2011 n’ont pas conféré d’habilitation suffisante au syndic pour agir. Elle indique en effet que si ces habilitations ont donné mandat au syndic d’agir pour obtenir l’indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires tel que défini dans le rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires n’a fait état devant Monsieur A de l’existence d’aucun préjudice, et que les demandes de travaux et d’indemnisation de frais de recherche de fuites qu’il formule ne sont en aucun cas visées par les résolutions concernées.

G indique en tout état de cause qu’il ne lui appartient pas de prendre les travaux de remise en état en charge.

Par conclusions récapitulatives N°2 signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 7 février 2013, la société D demande au Tribunal à titre principal de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l’encontre de la société D et à titre subsidiaire de condamner le syndicat des copropriétaires, la société ALHESTIA, la société SARO, la SARL H et le O à la garantir de toute condamnation susceptible de lui être imputée, et de condamner chacun d’entre eux à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

La société D signale avoir effectué les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés dans la cuisine du restaurant.

Elle estime en tout état de cause que les travaux demandés relèvent de la responsabilité du bailleur.

Elle rappelle enfin que dans l’acte de cession du 9 février 2006 une clause stipulait que la SARL SARO s’engageait à faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires en vue de la remise en état des lieux, à supporter une pénalité à titre de dédommagement pour la gêne occasionnée si les travaux devaient dépasser 5 jours et à verser une indemnité de 15000 euros si le vendeur n’exécutait pas cette obligation. La société D indique que son acte de cession a repris la même disposition à son profit et que la société H s’est donc engagée à garantir la société D.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie de l’huissier le 3 août 2012 pour l’audience de procédure du 18 octobre 2012, Madame R S B demande au Tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et à titre subsidiaire de condamner la W AA AB à la garantir de toute condamnation susceptible de lui incomber. Elle réclame enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Madame B considère qu’elle ne peut être tenue d’indemniser au syndicat des copropriétaires le coût de la moitié du devis de remise en état du hall et de réaliser les travaux demandés dès lors que le bail stipule que les installations sanitaires doivent être entretenues et remplacées par le preneur.

Madame B indique qu’un protocole d’accord a été signé entre la W et le bailleur le 11 janvier 2012 qui prévoit que le local commercial sera scindé en deux et que Madame B reprendra l’usage de l’appartement situé au premier étage, la W ne pouvant céder son droit au bail que sur la partie commerciale du lot. Elle souligne que ce protocole était inefficace à la date des dernières écritures de la W faute pour la copropriété d’avoir à cette époque ratifié la division de lot, et que son preneur ne peut donc se fonder sur ce protocole pour solliciter sa garantie.

Madame B indique en outre que la clause du protocole qui stipule qu’elle a accepté de prendre à sa charge « le coût des travaux de remise en état de l’appartement donné à bail à la société W AA AB » démontre qu’elle ne peut être tenue à garantie pour toute condamnation visant la W, puisque cette clause ne l’exonère pas de sa responsabilité mais limite sa prise en charge au coût des travaux. Madame B indique qu’elle devait reprendre possession de son bien le 30 juillet 2012 et qu’elle s’engage à réaliser ces travaux à compter de cette date.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie d’huissier en date du 24 février 2012, la société W AA AB demande au Tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

La société W AA AB rappelle qu’elle n’est concernée que par les désordres en plafond du hall, que ces derniers sont dus essentiellement à la défaillance de la colonne montante, et qu’aucun désordre actif n’a été constaté par l’expert judiciaire, qui n’a préconisé la reprise de ses installations sanitaires qu’à titre de précaution, parce qu’il a supposé que la difficulté d’assèchement des supports était liée à la non conformité de ces installations. Elle rappelle que l’expert a retenu une part de responsabilité à sa charge en raison non pas de l’existence d’un sinistre mais parce que l’entretien et le remplacement des sanitaires relèvent du locataire en vertu des stipulations du bail. Elle considère donc que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun droit d’exiger la réfection des lieux.

Par acte d’huissier parallèlement signifié en date du 15 février 2012, la société W AA AB a fait assigner devant ce Tribunal la société SADA ASSURANCES afin que cette dernière soit condamnée à la garantir de toute condamnation ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Elle indique que le troisième sinistre décelé par l’expert est essentiellement imputable à la défaillance de la colonne d’eau de l’immeuble, et que, pour ce qui concerne ses installations, le sinistre est accidentel et doit donc être garanti par la SADA.

Cette procédure a été jointe à l’instance principale par décision du 28 juin 2012.

La SADA ayant opposé une fin de non recevoir à la société W AA AB au motif que seul son gérant Monsieur T U C était assuré pour le local commercial jusqu’au 1^er janvier 2012, ce dernier est donc intervenu volontairement à la procédure par conclusions signifiées par la voie électronique pour l’audience du 18 octobre 2012 aux termes desquelles il demande à titre principal au Tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et à titre subsidiaire de condamner Madame B à garantir la W AA AB de toute condamnation prononcée à son encontre et de condamner la SADA à garantir Monsieur C et la W AA AB de toute condamnation prononcée à leur encontre.

En tout état de cause il réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à la W AA AB la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la SADA à payer à Monsieur C la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner le syndicat des copropriétaires et la SADA aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Par acte d’huissier parallèlement signifié en date du 3 octobre 2012,Mr C a donc fait assigner devant ce Tribunal la société SADA ASSURANCES afin que cette dernière soit condamnée à le garantir de toute condamnation ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Cette procédure a également été jointe à l’instance principale.

Dans ses dernières écritures, Monsieur C reprend les moyens de fond déjà développés par la W tenant à l’absence de désordre constaté en cours d’expertise, et à la prépondérance de la responsabilité des parties communes. Il ajoute que de nouvelles fuites sont survenues en février 2012 dans le hall, liées à la colonne de descente des eaux usées, que la compagnie AXA a accepté de prendre en charge la réfection du hall et que la question de l’indemnisation des frais de remise en état du hall n’est plus d’actualité.

A titre subsidiaire Monsieur C invoque les dispositions du compromis de cession de bail du 11 janvier 2012 dans lequel Madame B s’engage à prendre en charge les travaux de réparation des installations sanitaires de l’appartement « quelle que soit la responsabilité de la société W AA AB sur les dommages intervenus dans l’appartement ».

Par conclusions signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 18 octobre 2012, la SADA demande au Tribunal de dire la SARL W AA AB irrecevable à agir à son encontre et de la mettre hors de cause, s’agissant des demandes de Monsieur C. Elle réclame en tout état de cause la condamnation de la SARL W AA AB et de Monsieur C à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

La SADA indique qu’elle a été jusqu’au 1^er janvier 2012 exclusivement l’assureur multirisque habitation de Monsieur C selon contrat ARC M3/1698 ayant pris effet le 12 août 1996 pour la location d’un appartement de 4 pièces. Elle considère donc que la W AA AB est irrecevable à lui demander une quelconque garantie.

La SADA considère en outre que les garanties du contrat multirisque habitation de Monsieur C ne sont pas mobilisables, le sinistre étant lié à l’absence de conformité des installations sanitaires de l’appartement et la garantie dégât des eaux excluant les dommages ayant pour cause un défaut d’entretien manifeste, les dommages aux appareils et conduites, les frais de leur dégorgements, réparation ou remplacement, et les dommages résultant d’infiltrations lentes.

La MMA et la SARL H, bien que régulièrement assignées, ne se sont pas manifestées et n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que deux défendeurs n’ont pas constitué avocat, la présente décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile;

Attendu que la société SARO a conclu en tant que société en cours de dissolution, représentée par son liquidateur Maître K L; qu’elle ne fournit cependant aucun élément de nature à faire la preuve de cette situation juridique auprès du Tribunal; qu’il sera donc statué à son encontre sans tenir compte de cette situation, à charge pour les autres parties qui verraient leurs prétentions fondées à l’encontre de la société SARO de faire exécuter la présente décision en tenant compte de la procédure en cours;

Sur l’habilitation du syndic le Cabinet I J:

Attendu que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale; que le défaut d’autorisation rend irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires;

Attendu qu’il est constant que l’habilitation du syndic doit être suffisamment précise et circonscrire les pouvoirs d’action du syndic quant à la nature de la procédure autorisée, aux personnes concernées, et à l’objet de la demande;

Attendu en l’espèce que la résolution n°18 de l’assemblée générale du 31 mai 2010« mandate le syndic pour assigner la société ALHESTIA, son locataire, la société H, la SARL W AA AB, la SARL D, Madame B, la SARL SARO ainsi que les assureurs respectifs des parties mises en cause et ce en référé et/ou devant le TGI de Paris aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice du syndicat tel que défini par Monsieur A dans son rapport du 18 janvier 2009 »;

Attendu que le vote de cette résolution a été précédé d’un rappel des faits et d’un débat au cours duquel « le préjudice subi par le syndicat (frais engagés depuis le 4^e trimestre 2005 et frais de remise en état des murs et plafonds des 2 halls) est en cours de détermination avec devis actualisé des travaux de réfection des murs et plafonds des 2 halls et passivation des fers au plafond (…) Au regard de ce préjudice et des conclusions de l’expert, il conviendra d’arrêter amiablement un partage des responsabilités sur la base du rapport sachant que les sources des désordres doivent être au préalable amiablement traitées (que les causes des dommages subis fassent l’objet de travaux de réparations tels que définis par l’expert cf rapport du 15 janvier 2009 (…) Le syndic demande à l’assemblée de prendre acte de ces informations et demande qu’à défaut de réalisation des travaux traitant les causes de ces fuites (travaux tels que définis par l’expert) au 15 septembre 2010, une procédure en référé et./ou devant le TGI soit intentée à l’encontre des propriétaires des murs et de leurs exploitants et assurances respectives »;

Attendu en outre que le rapport d’expertise, s’il ne chiffre pas le préjudice du syndicat des copropriétaires au chapitre VI.5, fait à la fois état des préjudices subis (dégradations du hall notamment) et indique que « je rappelle toutefois que le syndicat des copropriétaires a été amené à avancer des frais d’investigations (mise en pression de canalisations en 2006, assistance à l’expertise en 2008) et à requérir l’assistance de son architecte conseil dans les sujétions d’infiltration sous cuisine du restaurant, la comptabilité de ces frais n’ayant pas été versée au dossier »; qu’il préconise également des travaux de réfection au chapitre VI.6;

Attendu en conséquence que l’habilitation donnée au syndic lors de cette assemblée générale est suffisamment précise quant aux parties visées, à la nature des procédures à engager, et que la référence au rapport d’expertise, éclairée par le rappel du contenu des débats en tête de la résolution et des éléments contenus dans le rapport, permet sans contestation possible de considérer que le syndic a bien été habilité à réclamer à la fois l’indemnisation des préjudices subis en lien avec les désordres, dont le chiffrage ne doit pas nécessairement être préalable au vote de l’habilitation, ainsi que les travaux de nature à mettre un terme aux désordres; qu’il n’est donc même pas nécessaire d’examiner le complément d’habilitation donné par la résolution N°23 de l’assemblée générale du 14 avril 2011;

Qu’en conséquence l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires seront déclarées recevables;

Sur la recevabilité des demandes:

- de Monsieur C pour le compte de la W AA AB:

Attendu que Monsieur C formule dans ses conclusions d’intervention volontaire des demandes à la fois pour son propre compte et pour le compte de la W AA AB dont il est le gérant; qu’il sollicite notamment que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes à l’encontre de la W, que Madame B soit condamnée à garantir la société W AA AB de toute condamnation prononcée à son encontre, que la SADA soit condamnée à garantir la W, et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à payer à la W la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu qu’il est constant que Monsieur C, constitué en son nom propre et non en tant que représentant de la W AA AB pour répondre aux conclusions de la SADA alléguant qu’il est le seul titulaire de la police d’assurance applicable à l’appartement du premier étage, n’a pas qualité pour effectuer des demandes au nom de la W AA AB; que les demandes formulées pour le compte de cette dernière dans ses écritures signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 18 octobre 2012 seront donc déclarées irrecevables; qu’il conviendra pour déterminer la nature des demandes effectuées pour le compte de la W AA AB, de se référer aux dernières écritures signifiées en son nom pour l’audience de procédure du 1^er mars 2012 dans le cadre de la procédure principale, et pour l’audience de procédure du 28 juin 2012 dans le cadre de son appel en garantie à l’encontre de la société SADA;

Qu’en conséquence les demandes de Monsieur C sollicitant que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes à l’encontre de la W, que Madame B soit condamnée à garantir la société W AA AB de toute condamnation prononcée à son encontre, que la SADA soit condamnée à garantir la W, et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à payer à la W la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, seront déclarées irrecevables;

- du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ALHESTIA:

Attendu que la société ALHESTIA demande au Tribunal de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir à son encontre pour défaut d’intérêt, compte tenu de la cessation de toute infiltration depuis 2006;

Attendu que le syndicat des copropriétaires réclame d’abord l’indemnisation des préjudices qu’il a subis en raison de la survenance non contestée des fuites courant 2006, et notamment des frais de recherche de fuite engagés, des frais de l’expertise et du coût de la remise en état des zones dégradées; que la cessation des fuites au delà de cette date n’est pas de nature à priver d’intérêt le syndicat des copropriétaires, s’agissant de cette catégorie de demandes;

Attendu en outre, s’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation des parties adverses à effectuer les travaux de nature à mettre un terme aux infiltrations, que la question de la persistance ou de la cessation des fuites est seulement de nature à permettre au Tribunal de trancher la question du bien fondé de la demande du syndicat des copropriétaires, et non de sa recevabilité;

Attendu en tout état de cause que cette question fait l’objet d’un débat entre les parties, sur la base du rapport de Monsieur A qui, lors de tests d’étanchéité a constaté que des infiltrations se produisaient au travers des revêtements de la cuisine;

Qu’en conséquence, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SARL ALHESTIA seront déclarées recevables;

- du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SARO:

Attendu que la société SARO soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter sa condamnation à effectuer des travaux dans des locaux dont elle n’est plus locataire depuis plus de six ans, pour défaut de qualité du défendeur;

Attendu que l’article 122 du Code de Procédure Civile énumère les causes d’irrecevabilité de la demande et notamment le défaut d’intérêt et de qualité à agir qui doivent s’analyser au regard du demandeur;

Attendu que si le défaut de qualité du défendeur peut être allégué pour rendre irrecevable la demande au visa de l’article 32 du Code de Procédure Civile qui dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir, il est constant en l’espèce que la société SARO ne se trouve pas dans cette situation et qu’elle dispose du droit d’agir en justice et formule d’ailleurs à ce titre des demandes reconventionnelles et accessoires;

Qu’en conséquence, la question de l’identification du débiteur de l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité des installations du restaurant dont la société SARO a été locataire est seulement de nature à influer sur le bien fondé de la demande du syndicat des copropriétaires à son égard et non sur la recevabilité de cette demande; que le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré recevable à solliciter la condamnation de la société SARO in solidum avec les locataires successifs du même fonds et avec le bailleur, à réaliser les travaux préconisés par l’expert;

- de la W AA AB à l’encontre de la SADA:

Attendu que la SADA soutient que la W AA AB n’est pas recevable à réclamer la garantie de la police applicable à l’appartement situé au premier étage de l’immeuble dès lors qu’elle ne dispose pas de la qualité d’assuré;

Attendu cependant que la question de l’identification du bénéficiaire de la police d’assurance de la SADA applicable à l’appartement du premier étage, qui fait partie intégrante des locaux du bail commercial dont bénéficie la W, est une question de fond qui requiert l’analyse du contrat souscrit; qu’elle ne sera donc pas tranchée au stade de la recevabilité;

Que les demandes de la W effectuées à l’encontre de la SADA seront donc déclarées recevables;

Sur l’origine et la responsabilité des désordres:

- sur l’origine des désordres:

Attendu que lors de ses opérations d’expertise, T V A a organisé trois réunions sur place les 10 juillet 2007, 24 janvier 2008, et 9 juin 2008; qu’il a procédé à une description précise des désordres constatés sur les parties communes, en indiquant leur origine et la nature des travaux susceptibles de mettre fin à la situation;

Attendu que dès sa première réunion, l’expert a noté l’existence de trois zones de désordres dans les parties communes;

Attendu, s’agissant de la première zone de désordres correspondant à des infiltrations dans les caves 25 et 26 et leur dégagement d’accès au deuxième sous-sol, que Monsieur A a indiqué qu’elles se trouvaient à l’aplomb des cuisines et de la plonge du restaurant « Chez Cédric »; qu’il a indiqué que si aucune humidité particulière n’était relevée ni le 10 juillet 2007 ni lors de ses visites en 2008 en dehors d’un taux de 40% relevé sur la voûte au niveau de l’évacuation de l’un des siphons de sol, les parties s’entendaient pour dire que des infiltrations importantes étaient survenues en 2006; qu’il a également rappelé le contenu du rapport technique E du 7 février 2006 diligenté à la demande du syndicat des copropriétaires rendant compte de la réalité des infiltrations observées à cette date;

Attendu que l’expert a observé que le sol de la cuisine était constitué d’une résine d’étanchéité appliquée sur un précédent revêtement de carrelage mais qu’elle était fissurée en certains endroits, était incomplète notamment dans la zone de plonge où la présence d’eau au sol était relevée, qu’il n’existait pas partout de plinthes en relevé, que le carrelage en place ne disposait pas d’un système de protection sous-jacent, qu’un siphon était cassé et que le carrelage mural était en mauvais état avec des carreaux manquants ou fendus, concluant dès sa première visite que « dans l’état actuel les ouvrages en place ne garantissent pas une protection réelle contre les infiltrations. Aussi la réfection à neuf des revêtements de sol et parois avec protections rapportées en sous couche est à prévoir »;

Attendu que lors de sa troisième réunion, pour tester l’étanchéité des ouvrages, Monsieur A a procédé à des essais d’eau dans la cuisine du restaurant à l’aide d’un simple tuyau; qu’il a observé que « dans l’état actuel de l’essai, l’aspersion du sol et des parois carrelées engendre deux zones d’infiltrations: en paroi de plonge et en cuisine dans la zone cuisson »; qu’il a ainsi indiqué que si les infiltrations alléguées par le syndicat des copropriétaires à compter de septembre 2005 ne s’étaient pas reproduites pendant le temps de l’expertise, les essais d’eau démontraient qu’il existait encore des zones de pénétration d’eau en 2008; qu’il a également souligné qu’il existait une zone d’humidité anormale à l’aplomb de la cuisine plonge dans les voutes du 2^e sous-sol, au regard des taux d’humidité mesurés dans d’autres parties du sous-sol;

Attendu que Monsieur A en a conclu en page 34 sur l’origine de ce désordre que « les revêtements carrelés sont en mauvais état d’entretien et dégradés. Ils ne sont pas protégés en sous couche par un dispositif permettant de répondre aux préconisations du règlement sanitaire. Une résine d’étanchéité a été partiellement mise en place en 2003, à titre réparatoire, quoique trop limité, mais sa réalisation a donné lieu à malfaçon (relevé incomplet et mal positionné, raccordements sur siphon de sol suspects mais incontrôlables) et elle est déjà dégradée par effet de vieillissement accéléré. Enfin le fonctionnement de la cuisine et les règles d’hygiène nécessitent des lavages des lieux quotidiens qui sont exécutés à l’aide d’un tuyau muni d’un pistolet lance qui contribue aux infiltrations persistantes »;

Attendu que l’expert en a déduit que « du fait des infiltrations alléguées passées, qui n’ont pas été contestées à ce jour, de l’humidité persistante sur cette cuisine telle que contrôlée en réunion, ainsi que des infiltrations générées par les essais contradictoires effectués, l’expert considère que la cuisine doit être reconstruite avec un carrelage sol et murs protégé des infiltrations et conforme à la réglementation »; qu’il a précisé en page 21 de son rapport que « si les phénomènes ont perdu de leur force (après février 2006) puisqu’ils n’ont pas été constatés de manière significative durant mes opérations et ce, malgré l’état de la cuisine, et sans que des travaux aient été réalisés et justifiés par la société H, c’est que l’utilisation des lieux a du être plus précautionneuse (lavages plus modérés par exemple) »;

Attendu que les conclusions de Monsieur A sur ce point confirment donc totalement les observations effectuées dans son rapport du 7 février 2006 par l’architecte E qui a relevé que « nous avons relevé une importante vétusté de l’étanchéité du sol des cuisines notamment dans la partie où se trouve la plonge. Ainsi cette étanchéité de type résine présente des fissures, des décollements et des relevés inexistants dans les placards (…) A notre avis il y a une forte probabilité pour que ces infiltrations proviennent du mauvais état général de l’étanchéité du sol des cuisines dont il conviendra dans tous les cas de prévoir une réfection conforme aux règles de l’art »;

Attendu, s’agissant de la seconde zone de désordres, que Monsieur A a décelé des traces d’infiltrations dans le dégagement commun du 2^e sous-sol, situé sous le laboratoire de la W et à l’aplomb d’un sanitaire de service (WC à la turque et bac à douche); qu’il a précisé qu’en 2005, un dégât avait été signalé à partir d’une colonne montante d’eau de l’immeuble au premier étage et que l’aplomb de cette colonne correspondait au sous-sol avec la localisation du désordre; qu’il n’a mesuré aucune humidité en 2007 et 2008 pendant ses opérations mais a préconisé par précaution à cette date la réfection à neuf de l’ensemble sanitaire du laboratoire; que l’expert a noté en page 25 de son rapport que « une fuite accidentelle pourrait s’être produite dans le laboratoire contigu à la W ou provenir de la rupture de canalisation intervenue en 2005 au premier étage sans qu’aucune preuve ne puisse permettre d’en justifier maintenant. Je retiendrai donc que le local WC est ancien et de conception non conforme et que compte tenu de ces facteurs il serait bon, à titre préventif, soit de supprimer le local et sa fonction, soit de le reconstruire dans le respect de la règlementation actuelle »; qu’il a confirmé en page 34 de son rapport que « compte tenu du caractère unique de ce problème (…) Il n’est pas possible d’identifier l’origine du désordre avec certitude, mais je la suppose accidentelle »;

Attendu enfin, s’agissant de la troisième zone de désordres, que Monsieur A a relevé des infiltrations au plafond du hall de l’immeuble situées exactement en dessous de la cuisine et de la salle d’eau de l’appartement annexe de la W au premier étage; qu’il a mesuré le 10 juillet 2007 des taux résiduels d’humidité au plafond, dans la cage d’escalier et au sol de la cuisine de l’appartement qui ont encore diminué lors de sa troisième visite sur place, soulignant que le syndicat des copropriétaires s’était plaint de taux d’humidité de 100% en 2006 à la suite de deux dégâts des eaux en novembre 2005 puis en février 2006, et avait remplacé la colonne montante commune d’eau froide fin 2005; que Monsieur A a également noté que les installations de la salle d’eau n’étaient pas conformes (carrelage posé sur le parquet, joints ciments et non souples, carrelages fendus), préconisant leur réfection à neuf;

Attendu qu’il a indiqué en page 27 de son rapport que « j’ai noté la défaillance de la colonne montante commune d’eau comme l’origine principale du désordre mais la présence de la salle d’eau quotidiennement infiltrante en raison de son utilisation puisqu’un taux d’humidité a été mesuré à proximité constitue un élément préparatoire en facilitant l’expansion du désordre à travers un plancher humidifié du fait de l’état des installations en place »; qu’il a conclu en page 34 de son rapport que les infiltrations étaient dues « essentiellement à la défaillance accidentelle de la colonne montante d’eau de l’immeuble dans la traversée du premier étage »;

Attendu que le rapport de Monsieur A repose sur un examen complet, et sérieux de la situation, qu’aucune des parties ne conteste véritablement, se contentant de solliciter la garantie des autres mis en cause; qu’il y a donc lieu d’en déduire que les infiltrations de la première zone de désordres, encore actives à ce jour lors de la réalisation d’essais d’eau, sont exclusivement imputables à la défaillance des ouvrages d’étanchéité de la cuisine du restaurant, que les infiltrations de la seconde zone de désordre ne sont imputables à aucune cause identifiée et que la réparation des préjudices qui y sont liés restera à la charge du syndicat des copropriétaires, qu’enfin les infiltrations de la dernière zone de désordres sont liées à 80% à la défaillance de la colonne montante partie commune et à 20% au défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement loué en même temps que le local commercial à la W AA AB;

- sur la responsabilité des désordres et la charge de l’indemnisation des préjudices demandés:

*s’agissant de la première zone de désordres:

Attendu au préalable, au regard des préjudices dont le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation, que ce dernier ne formule aucune demande au titre de la remise en état des parties communes, ni de son préjudice de jouissance; qu’il se contente de réclamer au bailleur et locataires successifs du restaurant l’indemnisation d’un préjudice matériel correspondant au remboursement de quatre factures: deux factures de 621,92 euros du 10 juillet 2007 et de 932,88 euros du 11 juin 2008 correspondant au suivi de l’expertise judiciaire par son architecte, une facture de 451,54 euros de l’entreprise SALLANDRE du 12 juin 2008 de travaux de plomberie effectués pendant l’expertise, enfin une facture de l’entreprise SALLANDRE de 2386,94 euros du 24 février 2006 correspondant à deux interventions de recherche de fuite du plombier les 14 janvier 2006 et 4 février 2006, soit à une date contemporaine de la survenance des infiltrations;

Attendu que le syndicat des copropriétaires réclame donc l’indemnisation d’un préjudice matériel lié exclusivement à la survenance des infiltrations de 2006 lors de l’exploitation des lieux par la société SARO, et à la nécessité de désigner un expert judiciaire en mars 2007; que les SARL H et D ne sauraient donc en tout état de cause être tenues de l’indemniser de son premier poste de demande qui ne peut incomber qu’au locataire et au bailleur des lieux au moment de la survenance des fuites à l’origine de la dépense; qu’en revanche le syndicat des copropriétaires peut être admis à poursuivre le bailleur et l’ensemble des locataires successifs pour le remboursement des frais liés à l’expertise judiciaire, qu’il estime avoir réclamée compte tenu de l’inertie de ces locataires successifs et du bailleur à entreprendre les travaux nécessaires;

Attendu , s’agissant des responsabilités relatives à la première zone de désordres que Monsieur A a indiqué que "vu l’état dans lequel j’ai observé certaines des parties carrelées lors de ma première visite en juillet 2007, je considère d’une part que la société SARO a transmis son fonds de commerce début 2006 sans qu’il puisse être dit qu’il était en parfait état d’entretien et de réparations, selon les prescriptions de son bail, et d’autre part que les défauts de carrelage étaient visibles et donc connaissables aussi bien de la société H que de la société D; que ces sociétés étaient de plus informées de la sujétion des infiltrations en sous-sol et qu’il apparaît ainsi que ces deux sociétés ont acheté successivement en connaissance de cause"; qu’il en a déduit que « je propose d’engager la responsabilité des locataires successifs car les revêtements de carrelages sont une propriété privative placée sous la sauvegarde et l’entretien des locataires suivant indication des baux. La société SARO a réalisé un entretien qui s’est révélé insuffisant puisqu’à la fin de son exploitation, l’équipement était toujours infiltrant vers le 2^e sous-sol. Les société H et D exploitants à la suite ont laissé l’état des lieux se dégrader sans entreprendre de travaux d’entretien dont ils puissent justifier »;

a) Sur la responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires:

Attendu que la responsabilité des infiltrations liées à l’utilisation de la cuisine du restaurant incombe en premier lieu aux locataires, responsables sur le fondement de l’article 1384 du Code Civil du préjudice causé par les équipements qu’ils utilisent pour exercer leur activité; qu’ils sont responsables également sur le fondement des clauses de leur contrat de bail des nuisances causées aux habitants de l’immeuble; que le bail du 31 janvier 2003 conclu entre la société SARO et la société ALHESTIA prévoit en effet en page 6 que « le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des voisins tant à l’occasion des livraisons qu’à celles des déplacements du personnel. Le Preneur déclare se soumettre aux obligations du règlement de copropriété »; que la cession de fonds de commerce du 9 février 2006 conclue entre la SARL SARO et la SARL H fait référence au bail du 31 janvier 2003 dont l’acquéreur s’engage à respecter les clauses et conditions; que la vente de fonds de commerce contenant cession de droit au bail conclue le 3 décembre 2007 entre la SARL H et la société D précise également en page 9 que l’acquéreur s’engage à « satisfaire à toutes les charges et conditions du bail »;

Attendu en second lieu que sur le fondement des articles 544 du Code Civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit vis à vis du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires des agissements de son locataire, et notamment des violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance occasionnés par ce dernier, sous réserve de toute action récursoire à l’encontre de son cocontractant; que le règlement de copropriété qui n’est pas produit ici comprend en outre habituellement une clause selon laquelle

chaque copropriétaire est responsable à l’égard tant du syndicat des copropriétaires que de tout autre copropriétaire des troubles de jouissance dont lui même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant seraient directement ou indirectement les auteurs;

Attendu qu’en application de ces dispositions contractuelles et légales, la société ALHESTIA est responsable de plein droit des nuisances que ses locataires successifs ont causé en raison des dégâts des eaux survenus en 2006 et de leur inertie à entreprendre les travaux de mise aux normes de l’étanchéité de la cuisine réclamés par le syndicat des copropriétaires et préconisés par l’expert;

Attendu qu’aux termes de l’article 1202 du Code Civil la solidarité ne se présume pas; que cependant il est admis que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité;

Attendu en l’espèce que la solidarité doit être ici prononcée entre les locataires et le bailleur dès lors que ces défendeurs sont responsables des mêmes préjudices à l’égard du syndicat des copropriétaires, sur un fondement juridique différent;

Attendu en conséquence que la société ALHESTIA et la société SARO seront condamnées in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais éventuels exposés au moment de la survenance des fuites en 2006 dont la justification sera examinée ci-après; que la société ALHESTIA, la société SARO, la SARL H et la société D seront condamnées in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais éventuels exposés au moment de l’expertise, dont le bien fondé sera également examiné ci après;

b) sur les appels en garantie entre locataires et bailleur:

Attendu que chacun des défendeurs appelle les autres en garantie;

Attendu que lorsque un trouble de voisinage émane d’un locataire, si la victime peut en demander réparation au propriétaire, ce dernier dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement de son locataire aux obligations nées du bail; que ce recours est total lorsque le bailleur n’a commis lui même aucune faute ou que sa responsabilité ne peut être retenue sur aucun autre fondement;

Attendu qu’il est donc nécessaire à ce stade de déterminer si la responsabilité du dysfonctionnement des équipements stigmatisés par l’expert relève de la responsabilité du bailleur ou de celle du locataire pour savoir dans quelle proportion la société ALHESTIA peut exercer son appel en garantie et si ses locataires peuvent également l’appeler en garantie en alléguant que les nuisances subies par le syndicat des copropriétaires sont exclusivement dues à la défaillance des équipements relevant de la responsabilité du bailleur;

Attendu que l’article 1719 du Code Civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; qu’il repose ainsi sur le bailleur une obligation de délivrance dont il ne peut s’exonérer, quelles que soient les stipulations prévues par le bail;

Attendu qu’il résulte du bail du 31 janvier 2003 que le bien loué devait servir au preneur à l’exploitation d’un fonds de commerce de RESTAURANT BISTROT et que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur à quelque époque que ce soit pendant la durée du bail aucune réparation, amélioration ou remplacement quelles que soient la cause, la nature et l’importance » et s’engage « à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d’entretien »; que la page 5 du bail précise que « le preneur s’engage à entretenir et remplacer à ses frais quelle que soit l’importance des travaux et réparations dans la mesure où ils ne constituent pas de gros travaux au sens de l’article 606 du C ode Civil toutes installations, canalisations, appareils, fermetures et plus généralement tous éléments garnissant ou composant les lieux loués sans exception » ;

Attendu que la société SARO considère que l’étanchéité de la cuisine du restaurant est indispensable pour exercer une activité de restauration sans nuisance et qu’elle relève donc de la responsabilité du bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance;

Attendu cependant que la société SARO, de même que les locataires successifs ont toujours pu exercer leur activité de restauration; que la société SARO a notamment exploité les lieux entre 2003 et 2006 sans infiltrations, ce qui démontre que seul le défaut d’entretien qui lui est reproché est à l’origine du sinistre; que les locataires ne peuvent donc prétendre que la société ALHESTIA leur aurait loué des lieux impropres à leur destination;

Attendu en outre que la société SARO reconnaît avoir elle même mis en oeuvre les travaux d’étanchéité critiqués par l’expert en 2003, sans en avoir réclamé le remboursement à son bailleur; qu’elle a ainsi admis que ce type de travaux relevait de la responsabilité du locataire, sur le fondement des dispositions contractuelles ci-dessus rappelées; qu’elle s’est en outre engagée dans l’acte de cession de son fonds de commerce à réaliser les travaux réparatoires nécessaires à l’issue du dépôt du rapport; que la société H a repris cette obligation à sa charge; que seule la non conformité des travaux effectués en 2003 et le mauvais entretien de la résine imputable aux locataires successifs sont à l’origine des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, sans que la responsabilité de la société ALHESTIA ne puisse être alléguée sur un autre fondement que celui de sa responsabilité de plein droit; que celle ci a donc bien délivré à ses locataires un local susceptible d’être exploité conformément aux stipulations du bail; que seuls les aménagements effectués par les locataires, non conformes aux règles de l’art, et mal entretenus, sont à l’origine des sinistres;

Attendu en tout état de cause que le bail précise que « le preneur devra faire son affaire personnelle à ses frais, risques et périls sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché de toutes réclamations faites par les voisins ou les tiers, (…) Au ca où néanmoins le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci sera tenu de les lui rembourser sans délai »;

Qu’il sera donc fait droit à l’appel en garantie de la société ALHESTIA à l’encontre de ses locataires successifs pour l’ensemble des condamnations susceptibles de lui être réclamées; que les locataires seront en revanche déboutés de leur appel en garantie à l’encontre de la société ALHESTIA;

c) sur les appels en garantie entre locataires:

Attendu que l’expert A a exactement caractérisé les fautes pouvant être reprochées à chacun des locataires successifs en relevant que« La société SARO a réalisé un entretien qui s’est révélé insuffisant puisqu’à la fin de son exploitation, l’équipement était toujours infiltrant vers le 2^e sous-sol. Les société H et D exploitants à la suite ont laissé l’état des lieux se dégrader sans entreprendre de travaux d’entretien dont ils puissent justifier »;

Attendu que la vente du fonds de commerce entre la société SARO et la société H comporte un paragraphe relatif à la présente procédure de dégât des eaux qui dispose que « le vendeur déclare que l’immeuble a fait l’objet d’un dégât des aux se traduisant notamment par l’existence de fuites d’eau au sous-sol des locaux où est exploité le fonds de commerce, objet des présentes, et dont la cause est encore indéterminée à ce jour (…) En tout état de cause le vendeur s’engage sans délai si sa responsabilité devait être mise en cause et si les assurances souscrites ne permettaient pas la couverture du dommage, d’une part à faire réaliser à ses frais tous les travaux nécessaires en vue de la remise en état des lieux, travaux qui devront être effectués par un professionnel en la matière, et d’autre part à supporter une pénalité à titre de dédommagement pour la gêne occasionnée dans l’exploitation de l’activité de restauration par l’acquéreur dommages et intérêts les travaux devaient dépasser 5 jours et au maximum de 150 euros. En cas de non exécution par le vendeur de cette obligation, et 30 jours après une mise en demeure adressée par l’acquéreur au vendeur restée infructueuse, le vendeur sera redevable d’un montant de 15000 euros à titre de clause pénale (…) Sans préjudice pour l’acquéreur de son droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur »;

Attendu que cette clause est reprise textuellement dans la vente de fonds de commerce conclus entre la SARL H et la société D;

Attendu que la société D s’appuie sur cette clause pour solliciter la garantie des précédents locataires;

Attendu cependant que cette clause ne prévoit à son bénéfice aucune garantie des dommages et intérêts qu’elle serait amenée à devoir en raison de ses propres manquements; que la société D était déjà propriétaire du fonds de commerce lorsque l’expert a constaté que les infiltrations provenaient de la mauvaise étanchéité de la résine et des carrelages du restaurant et que ces infiltrations perduraient en cas d’arrosage de la cuisine; que la société D n’a cependant pas mis en demeure les précédents locataires de se conformer à l’engagement pris dans le bail à son bénéfice et a laissé les lieux en l’état en ne produisant des factures de travaux que bien après le dépôt du rapport de l’expert, en 2010 et 2011, dont le rapport avec les préconisations de Monsieur A est par ailleurs discuté; qu’à ce stade il ne sera donc pas fait droit à sa demande de garantie pour l’éventuelle indemnisation qui sera accordée au syndicat des copropriétaires au titre du remboursement des frais exposés pendant l’expertise; qu’il appartiendra par la suite à la société D de faire valoir l’application de la clause du bail qu’elle invoque à l’encontre de la SARL H et de la société SARO et de leur réclamer des dommages et intérêts si elles ne se conforment pas à leurs engagements après la mise en demeure prévue par ces dispositions contractuelles;

Attendu enfin que la société SARO dont les travaux sont en grande partie à l’origine des désordres, réclame la garantie des locataires qui l’ont suivie dans les lieux sans fonder sa demande; qu’elle sera donc également déboutée de son appel en garantie;

Qu’en conséquence, les condamnations in solidum qui seront prononcées à l’encontre des locataires successifs seront in fine partagées par parts viriles entre eux, sans garantie des uns à l’égard des autres;

* s’agissant de la troisième zone de désordres:

Attendu sur ce point que Monsieur A a indiqué que « la responsabilité du syndicat des copropriétaires concernant la rupture de la canalisation d’eau froide, partie commune, intervenue dans la traversée du premier étage est à partager avec le locataire, la société W AA AB en fonction des stipulations de son bail du fait d’infiltrations non conformes qui ont infiltré le plancher »;

Attendu qu’en principe, en matière de baux d’habitation, le propriétaire-bailleur, tenu en vertu des dispositions des articles 1719 et 1720 du Code Civil, de délivrer au preneur un logement décent et en bon état, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y procéder à toute réparation autre que locative qui peut devenir nécessaire pendant la durée du bail, est responsable de la conformité et de l’étanchéité des sanitaires de son appartement; que le locataire est quant à lui seulement responsable de l’entretien locatif des installations, et de la surveillance du caractère non fuyard des branchements; qu’en conséquence, l’étanchéité des murs et du sol des pièces humides relève normalement de la responsabilité exclusive du propriétaire;

Attendu cependant qu’il existe, s’agissant de cet appartement du premier étage, une particularité tenant au fait qu’il a été loué par Madame B comme faisant partie intégrante du local commercial donné à bail à la W AA AB; que le lot N°1 du règlement de copropriété comprend en effet à la fois la boutique du rez de chaussée, son sous-sol, deux caves net l’appartement du premier étage;

Attendu qu’il y a donc lieu de se référer aux stipulations du bail commercial pour déterminer à qui incombe la responsabilité du défaut d’étanchéité des sanitaires et statuer sur les différents appels en garantie ; que le bail d’origine du 30 mars 1977, dont la SARL W AA AB s’est engagée à respecter les clauses dans la cession de bail du 29 août 1996, indique que le preneur s’engage à prendre « les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, de faire tous les travaux d’entretien et d’effectuer toutes les réparations autres que les réparations distinctes de gros oeuvre prévues par l’article 606 du Code Civil qui incomberont au bailleur (…) Il en sera de même pour l’installation du chauffage et les installations sanitaires que le preneur devra même au besoin remplacer à ses frais (..) De faire tous les travaux imposés par la réglementation administrative pouvant concerner son commerce ou industrie »;

Attendu en conséquence que l’étanchéité des sanitaires fuyards de l’appartement relevait bien de la responsabilité de la W; que sur le fondement des dispositions légales rappelées ci-dessus, Madame B et la W AA AB seront donc condamnées in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20% des frais de remise en état qu’il a exposés pour effacer les conséquences des infiltrations dans le hall; qu’il sera ensuite fait droit à l’appel en garantie de Madame B à l’encontre de son locataire;

Sur les demandes de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte:

Attendu que les défendeurs soutiennent d’abord que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas d’intérêt à réclamer la réalisation des travaux préconisés par l’expert dès lors que les fuites ont cessé dès 2006 et qu’il se contente de réclamer une mise aux normes sans lien avec les sinistres objet du présent litige;

Attendu qu’il ressort cependant clairement de l’expertise que, s’agissant de la première zone de désordres, de nouvelles sources de fuites ont été mises en évidence par Monsieur A lors des essais d’eau sur les zones dépourvues de carrelage et d’étanchéité, que l’expert a caractérisé le mauvais état de la résine mise en place par la société SARO en 2003, à la fois non conforme aux règles de l’art puisque posée directement sur un ancien carrelage sans étanchéité préalable, vétuste et lézardée, et mise en oeuvre sur une surface insuffisante ne couvrant pas tout le local ni les relevés de plinthes, et qu’enfin Monsieur A a relevé que si les infiltrations de 2006 ne s’étaient pas reproduites au même endroit, la seule explication à retenir compte tenu de l’absence de travaux relevait d’un nettoyage plus précautionneux de la zone de plonge du restaurant par les locataires ayant succédé à la société SARO; que l’expert a souligné en dernier lieu que la zone de voûte des caves située au niveau du siphon de la cuisine était plus humide que le reste de la cave; qu’en conséquence, même s’il ressort du rapport d’expertise que les importantes fuites actives constatées en 2006 ne se sont plus reproduites postérieurement, l’intérêt pour le syndicat des copropriétaires de réclamer la réalisation des travaux d’étanchéité existe toujours et ne relève pas d’un simple principe de précaution;

Attendu, s’agissant de la troisième zone de désordres que Monsieur A a également caractérisé le lien de causalité entre la survenance des infiltrations, et la longueur de l’assèchement des zones endommagées avec le défaut d’étanchéité des sanitaires de l’appartement du premier étage; que le syndicat des copropriétaires ne réclame donc pas ici non plus des travaux visant exclusivement à mettre l’appartement en conformité avec les règles de l’art et sans lien avec le présent sinistre; qu’il ne sera donc pas débouté de sa demande sur ce seul moyen;

- sur la mise en conformité des sols et murs du restaurant:

Attendu que Monsieur A en page 29 de son rapport s’est appuyé sur le devis MARTINS du 10 décembre 2008 et le devis AA MICHEL DECOR du 7 novembre 2008, les a écarté et a précisé les caractéristiques exactes des travaux souhaités, visées également dans sa note N°8 (réfection de l’ensemble des sols, ouvrage à réaliser dans sa continuité nécessitant la dépose des installations par un cuisiniste, réfection des carrelages muraux avec reprise éventuelle des installations de plomberie, pose de la résine dans les règles de l’art); qu’il a chiffré le coût des travaux à hauteur de 55358 euros HT;

Attendu que la société D prétend que les travaux qu’elle a réalisés en 2010 et 2011 seraient suffisants; qu’elle produit 2 factures de la société BATI DESIGN du 26 juin 2011 et du 12 juillet 2011 à hauteur de 798,93 euros TTC et 503,52 euros TTC, et 2 factures de la société EURO construction M et F du 10 janvier 2012 à hauteur de 2870,40 euros et 3109,60 euros TTC;

Attendu que les factures BATI DESIGN sont seulement relatives à des travaux d’électricité sans lien avec la question de l’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant; que les factures EURO démontrent que la société D a fait poser quatre siphons, a fait reboucher toutes les fissures du sol, et a fait réaliser une chape en béton dans la chambre froide;

Attendu que ces travaux, s’ils peuvent permettre à court terme d’éviter de nouvelles infiltrations telles que celles constatées par l’expert lors de ses essais d’eau puisqu’ils ont seulement remédié aux défauts du carrelage et de la résine existants, ne correspondent en tout état de cause pas du tout aux travaux d’ampleur de mise en conformité de l’étanchéité du restaurant préconisés par Monsieur A, dont le montant est presque dix fois supérieur à ce que la société D a effectué; que les travaux de la société D réalisés seulement en 2010 et 2011 correspondent en réalité seulement aux travaux qu’elle aurait du faire effectuer dès son entrée dans les lieux en décembre 2007 au titre de son obligation d’entretien des équipements mis à sa disposition;

Qu’il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires;

Attendu qu’il est constant que seul le dernier locataire exploitant les lieux est en mesure de réaliser les travaux de mise aux normes des locaux dont il a seul la jouissance; que le syndicat des copropriétaires dirige donc à bon droit sa demande à l’encontre de la société D;

Attendu en outre que le syndicat des copropriétaires peut également réclamer la condamnation du bailleur à réaliser ces travaux sur le fondement des obligations qui lui incombent à l’égard de la copropriété s’agissant de ses propres lots et qui ont été rappelées ci-dessus, même si l’entretien de l’étanchéité relève in fine comme indiqué ci dessus de la responsabilité du locataire; qu’en outre il ressort du contrat de bail du 31 janvier 2003 que « le preneur accepte qu’à défaut d’avoir effectué lui même tous travaux d’entretien, de réparations et de remplacement mis à sa charge, le bailleur entreprenne, trente jours après l’envoi d’une LRAR restée infructueuse, et sauf le cas d’urgence, d’effectuer en ses lieux et place lesdites prestations et travaux, le preneur s’engageant à en rembourser le coût effectif »; que la SCI ALHESTIA ne peut donc alléguer être dans l’incapacité de réaliser elle même les travaux aux lieu et place de son locataire et demander à être exonérée de cette condamnation, puisque les termes mêmes de son bail lui donnent le pouvoir de passer outre la résistance de son locataire et d’accéder aux lieux pour y effectuer les travaux nécessaires; que le syndicat des copropriétaires dirige donc également à bon droit sa demande à l’encontre de la société ALHESTIA; que cette dernière sera en revanche garantie par la société ALHESTIA de tous les frais qui pourraient lui incomber au titre de cette condamnation;

Attendu cependant que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des clauses contractuelles liant exclusivement la société SARO à la société H et la société H à la société D figurant dans les actes de cession de fonds de commerce, rappelées ci-dessus et aux termes desquelles les locataires successifs se sont engagés à l’égard de leur cessionnaire à réaliser les travaux relevant de leur responsabilité ou à lui verser une indemnité à titre de clause pénale, dès lors que l’effet relatif des contrats s’y oppose; qu’il sera donc débouté de sa demande de condamnation solidaire des sociétés SARO et H à réaliser les travaux préconisés par Monsieur A;

Attendu enfin que la simple demande de la société D d’être garantie par ses prédécesseurs de toute condamnation susceptible de lui incomber ne permet pas au Tribunal de mettre en application la clause contractuelle prévue dans la cession de fonds de commerce du 3 décembre 2007 qui la lie à la SARL H; que la société D aurait du pour ce faire mettre en demeure son vendeur de réaliser les travaux prescrits par l’expert et à défaut pour ce dernier d’avoir respecté son engagement réclamer l’application de la clause pénale prévue au contrat et l’octroi de dommages et intérêts complémentaires; qu’à défaut pour la société D de produire une telle mise en demeure, elle ne peut en l’état s’en prévaloir au travers d’une simple demande de garantie;

Qu’en conséquence la société D et la société ALHESTIA seront condamnées in solidum à justifier de l’exécution des travaux de remise en état et de mise en conformité de la cuisine du local commercial selon descriptif de l’expert en pages 22, 29 et 30 de son rapport sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir;

- sur la mise en conformité des équipements de la W:

Attendu au préalable qu’il a été indiqué que les sanitaires du laboratoire de la W n’étaient pas forcément à l’origine des désordres signalés dans la deuxième zone; qu’en outre il est démontré que ces sanitaires ont été supprimés selon attestation du 24 octobre 2012 de l’entreprise COSTES et facture du 15 novembre 2012; que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande;

Attendu que l’expert A a indiqué que les sanitaires de l’appartement du premier étage étaient à reconstruire « en incluant une protection obligatoire sous les carrelages au sol sur toute l’étendue du local et latéralement, aux trois faces de la douche » et a estimé la dépense à hauteur de 10500 euros TTC;

Attendu que Madame B produit une facture du 28 février 2013 de l’entreprise M N et F relative à la rénovation intégrale des sanitaires de l’appartement pour un montant de 11 679,02 euros TTC; que cette facture fait cependant état du changement de tous les appareils sanitaires ainsi que des canalisations mais ne comporte aucun poste relatif à la dépose des carrelages et à la mise en oeuvre d’une étanchéité sur la surface sols et murs du local; que malgré l’ampleur des travaux réalisés, le syndicat des copropriétaires est donc toujours bien fondé à réclamer la réalisation des travaux préconisés par l’expert;

Attendu que s’il a été indiqué que l’étanchéité des sanitaires de cet appartement relevait de la responsabilité du locataire compte tenu du fait qu’il faisait partie intégrante des locaux commerciaux loués, Madame B produit cependant un protocole d’accord du 11 janvier 2012 aux termes duquel la société W AA AB a promis de céder son droit au bail à la société CUISINIERE LYONNAISE sur tous les lots à l’exception du premier étage, sous condition que la copropriété accepte de consentir à la division du lot 1; qu’à l’article 7 de ce protocole, il est précisé que « Madame B s’engage à prendre à sa charge le coût des travaux de remise en état de l’appartement donné à bail à la société W AA AB résultant du dégât des eaux et ce quelle que soit la responsabilité de la société W AA AB sur les dommages intervenus dans l’appartement. Pour tous autres dégâts chaque partie conservera sa responsabilité »;

Attendu qu’il apparaît à la lecture des dernières écritures de Madame B et des factures qu’elle produit aux débats, que même si le procès verbal de l’assemblée générale qui a pu entériner ce projet de division du local commercial n’est pas produit aux débats, le protocole d’accord semble avoir été mis en application; qu’il en résulte que la société W AA AB n’est plus locataire dans les lieux, que l’appartement du premier étage n’est plus loué au travers du bail commercial et que seule Madame B en a la libre disposition;

Qu’en conséquence seule Madame B sera condamnée à justifier de l’exécution des travaux d’étanchéité des sanitaires de son appartement du premier étage selon les préconisations de Monsieur A, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir;

Attendu qu’il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir l’autorisation de ses substituer aux condamnés pour faire réaliser les travaux ordonnés; que le prononcé d’une astreinte doit suffire à assurer l’exécution de la décision prononcée;

Sur la garantie des assureurs:

- sur la garantie de la MMA, assureur du syndicat des copropriétaires:

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne produit ni les conditions particulières ni les conditions générales de la police de l’immeuble; que la MMA n’ayant pas constitué avocat, le Tribunal est dans l’incapacité de statuer sur la question de sa garantie;

Que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation de son assureur à lui indemniser la part de la facture de réfection du hall qui doit rester à sa charge au titre des infiltrations provenant des parties communes;

- sur la garantie du O, assureur de la SARL SARO:

Attendu qu’aucune des parties ne produit non plus la police d’assurance du O aux droits duquel vient G; que cependant la compagnie G, qui a constitué avocat, ne dénie pas dans ses dernières écritures devoir garantie son assurée la société SARO; qu’G se contente de contester la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, de dire que l’assureur n’a pas vocation à garantir la réalisation de travaux prononcés sous astreinte, qu’aucune résistance abusive ne peut être reprochée à la société SARO et que le syndicat des copropriétaires n’est pas bien fondé à réclamer l’indemnisation de frais de recherche de fuite alors qu’aucune fuite n’a été décelée et qu’il a manifestement été indemnisé par son assureur de ces frais;

Attendu qu’il a été répondu à l’ensemble de ces moyens précédemment; que le bien fondé des demandes chiffrées du syndicat des copropriétaires sera en outre examiné ci-dessous;

Qu’en conséquence la société G sera condamnée à garantir la société SARO de toutes les condamnations pécuniaires devant lui incomber au titre de la présente décision; qu’elle bénéficiera pour les sommes qu’elle serait amenée à verser des mêmes garanties que son assurée à l’encontre de ses cocondamnés;

- sur la garantie de la SADA, assureur de Monsieur C:

Attendu que « Monsieur C T U W AA AB » a souscrit un contrat d’assurance multirisque habitation pour l’appartement du premier étage auprès de la compagnie SADA sous le N° de contrat M3/1698 avec prise d’effet au 12 août 1996, prévoyant parmi les événements garantis les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs à la responsabilité civile de son assuré et aux dégâts causés par l’eau;

Attendu que la SADA dénie d’abord sa garantie à la W AA AB en soutenant que son cocontractant est Monsieur C qui a souscrit en son nom propre un contrat d’assurances visant à couvrir exclusivement les risques de l’appartement affecté à l’usage de résidence principale de ce dernier;

Attendu cependant d’une part que les conditions particulières du contrat visent à la fois Monsieur C et la W AA AB, d’autre part que la police d’assurances couvre les risques générés ou encourus par l’appartement dont l’assuré a justement déclaré qu’il était affecté à l’usage d’habitation, conformément à la réalité; que la SADA est donc mal fondée à dénier sur ce moyen sa garantie à la W AA AB, locataire de l’appartement assuré, expressément désignée dans les conditions particulières du contrat;

Attendu ensuite que la SADA invoque le caractère non accidentel du sinistre ainsi que les clauses d’exclusion de sa garantie relatives au défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et aux infiltrations lentes;

Attendu que le chapitre IV de sa police dispose que l’objet de la garantie vise « les responsabilités pouvant incomber à l’assuré à raison de dommages matériels causés à autrui résultant de (…) fuite d’eau accidentelle ou résultant du gel, située à l’intérieur des bâtiments »; qu’il prévoit que sont exclus de toute indemnisation les dommages « résultant d’infiltrations lentes (par exemple les infiltrations provenant de joints d’étanchéité de revêtements de sol ou situés au pourtour des installations sanitaires »;

Attendu en l’espèce que l’expert A a exclusivement stigmatisé le défaut de revêtement étanche des sols et murs de la salle de bains de la W AA AB; que ce défaut d’étanchéité est expressément et précisément exclu de la garantie de la police souscrite;

Qu’en conséquence la SADA sera mise hors de cause;

Sur les préjudices:

- sur le coût de remise en état du hall:

Attendu que le syndicat des copropriétaires produit la facture de l’entreprise TLM du 25 janvier 2012 à hauteur de 7185,05 euros TTC relative à la remise en état du hall d’entrée de l’immeuble; qu’il a été indiqué qu’il devait conserver 80% du montant de cette facture à sa charge;

Qu’en conséquence Madame B garantie par la W AA AB et la W AA AB seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1437,01 euros;

- sur les frais de recherche de fuite:

Attendu que le syndicat des copropriétaires produit deux factures de 621,92 euros du 10 juillet 2007 et de 932,88 euros du 11 juin 2008 correspondant au suivi de l’expertise judiciaire par son architecte E, une facture de 451,54 euros de l’entreprise SALLANDRE du 12 juin 2008 de travaux de plomberie effectués pendant l’expertise, enfin une facture de l’entreprise SALLANDRE de 2386,94 euros du 24 février 2006 correspondant à deux interventions de recherche de fuite du plombier les 14 janvier 2006 et 4 février 2006, soit un total de 4393,28 euros;

Attendu que le syndicat des copropriétaires peut réclamer à bon droit le remboursement de ses honoraires d’architecte, exposés pendant l’expertise, dès lors que la complexité des investigations à mener et le précédent rapport élaboré en février 2006 par ce même architecte rendait sa participation aux réunions plus pertinente que la seule participation du syndic à titre de représentant du syndicat des copropriétaires;

Attendu en tout état de cause que l’ensemble de ces frais ont été exposés en raison du sinistre provenant du restaurant; que leur lien de causalité avec ce sinistre ne sauraient être contestés;

Qu’en conséquence la société ALHESTIA garantie par la société SARO et la société SARO garantie par G seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2386,94 euros; que la société ALHESTIA garantie par ses locataires, la SARL H, la société D et la société SARO garantie par G seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2006,34 euros;

- sur les dommages et intérêts pour résistance abusive:

Attendu qu’il ressort de l’analyse de ce dossier que si les différents responsables des sinistres subis entre 2005 et 2006 par le syndicat des copropriétaires avaient dès l’identification de l’origine des désordres procédé aux travaux de mise en conformité préconisés d’abord explicitement dans le rapport E du 7 février 2006 s’agissant du restaurant puis dans le rapport d’expertise de Monsieur A du mois de décembre 2009, le syndicat des copropriétaires n’aurait certainement pas engagé la présente procédure au fond, que sa demande principale concerne en effet la réalisation de ces travaux compte tenu de l’enjeu financier limité représenté par le simple remboursement des factures énumérées ci-dessus et l’absence de demande d’indemnisation de tout préjudice de jouissance;

Attendu qu’il ne peut cependant être reproché à la SARL SARO aucune résistance abusive puisqu’elle a cédé son fonds au moment du dépôt du rapport E, qu’elle s’est engagée dans la cession de son droit au bail à réaliser les travaux si son acquéreur le lui réclamait et qu’aucun des locataires ultérieurs ne justifie lui avoir fait cette demande;

Attendu en conséquence que Madame B et la W AA AB, qui n’ont effectué aucune diligence avant 2012 pour produire quelques factures attestant de l’intervention de professionnels dans leurs locaux, seront donc condamnées in solidum et sans garantie à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros qui sera considérée comme satisfactoire; que la société ALHESTIA, la SARL H et la société D, qui ont également attendu en 2011 pour procéder aux quelques réparations ponctuelles de nature à mettre un terme aux infiltrations sans engager les travaux préconisés par l’expert, seront également condamnées in solidum et sans garantie à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 6000 euros au titre de leur résistance abusive qui sera considérée comme satisfactoire;

Sur les demandes accessoires:

Attendu que Madame B sans garantie de son locataire, la W AA AB, la société ALHESTIA sans garantie de ses locataires, la société SARO garantie par G, la SARL H et la société D seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur C et de la SADA les frais qu’ils ont exposés sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que Madame B sans garantie de son locataire, la W AA AB, la société ALHESTIA sans garantie de ses locataires, la société SARO garantie par G, la SARL H et la société D seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, qui comprendront les frais de l’expertise de Monsieur A et les frais du référé et d ela présente instance, avec le bénéfice de la distraction;

Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature du présent litige, sera ordonnée en raison de l’ancienneté du litige;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

Déclare les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J régulièrement habilité recevables sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Déclare les demandes de Monsieur T U C sollicitant que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes à l’encontre de la SARL W AA AB, que Madame B soit condamnée à garantir la société W AA AB de toute condamnation prononcée à son encontre, que la SADA soit condamnée à garantir la SARL W AA AB, et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à payer à la SARL W AA AB la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile irrecevables;

Déclare les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J à l’encontre de la SARL ALHESTIA recevables;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J recevable à solliciter la condamnation de la SARL SARO représentée par son liquidateur K L in solidum avec les locataires successifs du même fonds et avec le bailleur, à réaliser les travaux préconisés par l’expert;

Déclare les demandes de la SARL W AA AB à l’encontre de la SADA recevables;

Dit que les infiltrations de la première zone de désordres sont exclusivement imputables à la défaillance des ouvrages d’étanchéité de la cuisine du restaurant;

Dit que les infiltrations de la seconde zone de désordre ne sont imputables à aucune cause identifiée et que la réparation des préjudices qui y sont liés restera à la charge du syndicat des copropriétaires,

Dit que les infiltrations de la dernière zone de désordres sont liées à 80% à la défaillance de la colonne montante partie commune et à 20% au défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement loué en même temps que le local commercial à la W AA AB;

Déclare la société ALHESTIA et la SARL SARO représentée par son liquidateur K L responsables in solidum du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au moment de la survenance des fuites en 2006;

Déclare la société ALHESTIA, la SARL SARO représentée par son liquidateur K L , la SARL H et la société D responsables in solidum du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires entre 2006 et 2013;

Condamne les sociétés SARO représentée par son liquidateur K L, H et D à garantir la société ALHESTIA de l’ensemble des condamnations pécuniaires susceptibles de lui incomber par suite du défaut d’étanchéité des équipements du restaurant;

Déboute les sociétés SARO représentée par son liquidateur K L, H et D de leurs appels en garantie à l’encontre de la société ALHESTIA;

Déboute les sociétés SARO représentée par son liquidateur K L, H et D de leurs appels en garantie entre elles et dit que les condamnations in solidum qui seront prononcées à leur encontre seront in fine partagées par parts viriles entre eux;

Déclare Madame B et la SARL W AA AB responsables in solidum du préjudice du syndicat des copropriétaires lié au défaut d’étanchéité des sanitaires de l’appartement du premier étage;

Condamne la SARL W AA AB à garantir Madame B de l’ensemble des condamnations pécuniaires susceptibles de lui incomber par suite du défaut d’étanchéité des équipements de l’appartement;

Condamne in solidum la société D et la société ALHESTIA à justifier de l’exécution des travaux de remise en état et de mise en conformité de la cuisine du local commercial selon descriptif de l’expert en pages 22, 29 et 30 de son rapport sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir;

Condamne Madame B à justifier de l’exécution des travaux d’étanchéité des sanitaires de son appartement du premier étage selon les préconisations de Monsieur A, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J de sa demande visant à obtenir l’autorisation de ses substituer aux condamnés pour faire réaliser les travaux ordonnés;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J de sa demande de condamnation de la MMA à lui indemniser la part de la facture de réfection du hall qui doit rester à sa charge au titre des infiltrations provenant des parties communes;

Condamne la compagnie G venant aux droits du O garantir la société SARO de toutes les condamnations pécuniaires devant lui incomber au titre de la présente décision;

Met la SADA hors de cause;

Condamne in solidum Madame B garantie par la SARL W AA AB et la W AA AB à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J la somme de 1437,01 euros au titre de son préjudice matériel;

Condamne in solidum la société ALHESTIA garantie par la SARL SARO représentée par son liquidateur K L et la SARL SARO représentée par son liquidateur K L garantie par G à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J la somme de 2386,94 euros au titre de son préjudice matériel;

Condamne in solidum la société ALHESTIA garantie par ses locataires, la SARL H, la société D et la SARL SARO représentée par son liquidateur K L garantie par G à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J la somme de 2006,34 euros au titre de son préjudice matériel;

Condamne in solidum et sans garantie Madame B et la SARL W AA AB à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Condamne in solidum et sans garantie la société ALHESTIA, la SARL H et la société D à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J une somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Condamne in solidum Madame B sans garantie de son locataire, la SARL W AA AB, la société ALHESTIA sans garantie de ses locataires, la SARL SARO représentée par son liquidateur K L garantie par G, la SARL H et la société D à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue AA AB sans le 17^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I J la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Dit qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur C et de la SADA les frais qu’ils ont exposés sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision;

Condamne in solidum Madame B sans garantie de son locataire, la SARL W AA AB, la société ALHESTIA sans garantie de ses locataires, la SARL SARO représentée par son liquidateur K L garantie par G, la SARL H et la société D aux dépens de la présente instance, qui comprendront les frais de l’expertise de Monsieur A et les frais du référé et de la présente instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit des avocats l’ayant demandé;

Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2013

Le Greffier Le Président

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