T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/56636 N°: 1 Assignation du : 05 Juillet 2017 EXPERTISE	ORDONNANCE DE REFERE rendue le 09 octobre 2017 par G H, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de D-E F, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires 16 AVENUE NIEL […] représenté par son syndic le cabinet B C ET TIFFEN

[…]

[…]

représentée par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS – #B0618

DEFENDEURS

Monsieur Y X

C/O ETUDE COLONNA D’ISTRIA

[…]

[…]

représenté par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS – #R0197

S.A.R.L. SISTA

exploitant sous l’enseigne “LA CEVICHERIA”

[…]

[…]

représentée par M^e Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS – #D0748

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2017, tenue publiquement, présidée par G H, Vice-Présidente, assistée de D-E F, Greffier

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DES FAITS ET MOYENS

L’immeuble du […] 17^e est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Les lots n°1, 2 et 3 de cet immeuble, correspondant à des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et au sous-sol, appartiennent à M. Y X, et sont loués par bail commercial à la société SISTA, qui y exerce une activité de restauration.

Des travaux d’aménagement du local ont été entrepris par la société locataire, notamment l’installation d’un store et d’une gaine d’évacuation, ainsi qu’une terrasse avec écrans en pourtour, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, au cours du printemps 2016.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier délivré les 5 et 6 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e a assigné M. Y X et la SARL SISTA devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment de voir ordonner à M. Y X et la société SISTA:

— de procéder à la dépose du store et des écrans de terrasse fixés sur la façade,

— de déposer l’évacuation de l’air vicié mise en place au droit du local commun, sans aucune autorisation et en contravention avec les dispositions du règlement sanitaire de la ville de Paris ;

— procéder aux travaux de réparation et d’étanchéité au droit de la cuisine du local, sources d’infiltrations au 2^e sous-sol de la copropriété dans le couloir et dans le local vélos ;

— le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du 8^e jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— subsidiairement, désigner un expert judiciaire ;

— outre la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat ;

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 25 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires maintient les demandes formées dans l’assignation, et y modifiant, indique qu’il a été remédié aux infiltrations des 1^er et 2^e sous-sol de la copropriété, et qu’il sollicite simplement la justification de la réalisation de l’étanchéité du sol de cuisine.

Il expose que des travaux modificatifs de la façade ont été réalisés par la SARL SISTA sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l’installation d’une terrasse ; que la méconnaissance du règlement de copropriété engage conjointement le copropriétaire et son locataire ; que ces modifications de l’esthétique de la façade n’ont pas été autorisées, et violent le règlement de copropriété ; que la pose d’une gaine d’extraction au droit du local commun de la copropriété cause des nuisances olfactives et sonores.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 25 septembre 2017, M. Y X conteste les demandes formées à son encontre, et à titre subsidiaire, sollicite la condamnation de la société SISTA à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, outre la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il précise que la demande de dépose du système d’évacuation de l’air n’est pas déterminée, et que les infiltrations ont été réparées par la société locataire.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 25 septembre 2017, la société SISTA soulève in limine litis l’absence d’autorisation d’agir du syndicat des copropriétaires ; à titre subsidiaire, elle indique qu’il existe des contestations sérieuses qui s’opposent aux demandes formées, les infiltrations ayant été réparées, le store étant autorisé aux termes du règlement de copropriété, et aucune transformation de la façade ni aucun percement n’ayant été effectué. Elle conteste la pose d’une gaine d’extraction, la société SISTA ayant seulement utilisé une gaine existante, et aucune nuisance n’étant démontrée.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2017, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de droit d’agir :

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, précise qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Le syndic peut donc agir dans la présente instance sans y avoir été autorisé expressément par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2017, la résolution n°21 relative à l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire au fond à l’encontre de la société SISTA et de son propriétaire, a été adoptée.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la fin de non recevoir soulevée par la société SISTA.

Sur la demande de remise en état :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Sur la remise en état de la façade sous astreinte :

En droit, l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Le syndicat des copropriétaires du […] 17^e sollicite le remise en état de la façade, en indiquant que les travaux réalisés par la SARL SISTA caractérisés par la pose de stores et d’écrans fixés sur la façade, portent atteinte aux parties communes et modifient la façade extérieure de l’immeuble, alors qu’ils n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il verse notamment aux débats pour justifier de sa demande:

— un courrier adressé à M. X le 27 juin 2016 par le syndic de l’immeuble ;

— un procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2016;

— une mise en demeure adressée à M. X le 29 novembre 2016;

— un procès-verbal de constat du 2 décembre 2016 ;

— le réglement de copropriété de l’immeuble ;

— un procès-verbal de constat du 14 juin 2017 ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. Y X est propriétaire des lots n°1, 2 et 3 dans l’immeuble du […] 17^e, et qu’il a donné ce lot à bail commercial à la société SISTA.

Il n’est pas contesté non plus que l’actuel locataire, la société SISTA, a procédé à des travaux dans le local commercial, qui a concerné la pose de stores au printemps 2016, puis la pose d’écrans de terrasse.

Les travaux litigieux, qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires, se traduisent, au vu des constatations de l’huissier et des photographies annexées au constat d’huissier établi le 14 juin 2017, par la pose de stores avec bras articulés et de deux bavettes latérales de couleur bleue.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du […] 17^e indique sous l’article 14 intitulé « Harmonie de l’immeuble » que la pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte soit celle adoptée à la majorité par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires n’indique pas si une telle couleur a été fixée par l’assemblée générale des copropriétaires, et aucune pièce ne vient attester de l’obligation de respecter une teinte précise.

En outre, il n’est pas soutenu que les stores posés tout le long du local commercial par la société SISTA ont été fixés sur la façade, partie commune, le constat d’huissier ne faisant pas état de telles accroches.

Enfin, les baies et les ouvertures n’ont pas été modifiées par la société locataire, ainsi qu’il résulte des photographies versées aux débats et non contestées par les parties.

Le syndicat des copropriétaires soulève le défaut de respect de l’harmonie de la façade ; toutefois, ce critère purement esthétique, qui suppose une appréciation dont le pouvoir échappe au juge des référés, ne peut suffire à établir un trouble manifestement illicite qui justifierait l’intervention du juge des référés.

Ainsi, en l’absence de trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dépose sous astreinte.

Sur la dépose de la gaine d’aération :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la dépose de l’évacuation de l’air vicié mise en place au droit du local commun, sans aucune autorisation.

Il verse pour en justifier un procès-verbal de constat du 2 décembre 2016, qui mentionne qu’un bruit de VMC sort de l’appentis dans la cour de l’immeuble, depuis la grille située en partie haute du mur, le bruit étant constant et continu, et étant audible dans tous les appartements donnant sur cette cour, du 1^er au 5^e étage.

L’huissier mentionne également des effluves d’odeur de cuisine, lorsque les fenêtres des appartements sont ouvertes.

Toutefois, il résulte d’une attestation de la société ECENEC CLIM du 24 juillet 2017, que lors de l’installation de la climatisation en avril 2016, l’entreprise a raccordé le tuyau d’évacuation de condensats dans un tube PVC qui était prévu à cet effet, puisque l’ancienne climatisation du précédent locataire était raccordée à cet endroit.

Aucune pièce ne vient démontrer que l’installation de climatisation n’est pas conforme aux normes en vigueur.

En outre, il ne résulte pas suffisamment des pièces versées aux débats que les « effluves » ou le bruit de soufflement constituent des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, et caractérisant un trouble manifestement illicite, puisqu’aucune plainte n’émane des voisins, et que les bruits invoqués n’ont fait l’objet d’aucune mesure sonore.

En l’absence de la preuve d’un non respect des normes en vigueur, ou de l’existence d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, qui n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé.

Sur l’étanchéité de la cuisine :

Le syndicat des copropriétaires indique que les infiltrations ont cessé aux 1^er et 2^e sous-sol de l’immeuble, suite aux travaux entrepris par la société SISTA.

Il maintient simplement la demande de justificatif relatif aux travaux d’étanchéité de la cuisine du restaurant.

Toutefois, en l’absence de tout sinistre actuel, et aucune pièce ne venant démontrer que les causes des sinistres antérieurs étaient liés à un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine de la société SISTA, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En droit, aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas des constats d’huissier versés aux débats et rappelés ci-dessus, qui indiquent que des odeurs et des bruits se font entendre en provenance de la VMC et du restaurant, peu important à ce stade qu’ils ne soient pas contradictoires, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur les éventuelles responsabilités relève du juge du fond, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e dispose d’un motif légitime à faire établir la réalité et les causes des atteintes aux parties communes invoquées.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du 16 rue Niel qui succombe pour l’ensemble de ses demandes à l’encontre des défendeurs, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique du syndicat des copropriétaires du […] 17^e ne permet d’écarter les demandes de M. Y X et de la société SISTA formées sur le fondement des dispositions sus-visées.

Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 809 du code de procédure civile ;

Rejetons la fin de non recevoir tirée du défaut de droit d’agir ;

Rejetons l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e à l’encontre de la société SISTA et de M. Y X ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise.

Désignons en qualité d’expert :

A Z

[…]

[…]

Tél: 01.75.50.70.51

Fax: 01.75.50.70.41

Port. :06.32.60.36.37

Email: sergecharron@intermezzi.fr

Expert auprès de la Cour d’appel de Paris,

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

➣ relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant les travaux litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués ;

➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si ces travaux affectent les parties communes de l’immeuble, et s’ils sont conformes aux règles de l’art ;

➣ indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant aux nuisances sonores et/ou olfactives, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

➣ dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

➝ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

➝ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

➝ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

➝ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

➝ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

➝ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

Fixons à la somme de 2 500 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e à la RÉGIE DU TRIBUNAL (Escalier D, 2^e étage) le 15 novembre 2017 au plus tard.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet .

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Grande Instance avant le 30 mai 2018 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle.

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, Escalier P, 3^e étage, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code.

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e aux entiers dépens.

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 17^e à verser à M. Y X et la société SISTA la somme de 1 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 09 octobre 2017

Le Greffier Le Président

D-E F G H

Service de la régie :

[…]

[…]

Accueil ouvert du :

lundi au vendredi de 9 h 30 heures à 12 heures et de 13 heures à 16 heures

☎ 01.44.32.56.71 – 01.44.32.59.33 – 01.44.32.64.63

[…]

✉ regie.tgi-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 0022 487

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

➢ à défaut, espèces jusqu’à 1.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur Z A Consignation : 2500 € par Syndicat des copropriétaires 16 AVENUE NIEL […] représenté par son syndic le cabinet B C ET TIFFEN le 15 Novembre 2017 Rapport à déposer le : 30 Mai 2018 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises – Escalier P – 3e étage

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Copies exécutoires

délivrées le: