TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

12 Janvier 2026

ROLE : N° RG 25/02826 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MX3C

AFFAIRE :

C/

S.A.R.L. [Adresse 5]

GROSSES délivrées

le

à Maître Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

à la Régie

au service des expertises

N°2026

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. CAMPING [P]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 5] (RCS D'[Localité 3] 340 869 130)

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1987, Monsieur [P] [Y] [T] a donné à bail à la SARL CAMPING CARAVANING [P] un camping sis [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] se composant d’un terrain sur lequel sont édifiées diverses constructions à usage commercial pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er Janvier 1987 pour se terminer le 31 décembre 1996, et moyennant un loyer de 96.000F par an (équivalent à 28.615,83€).

Le loyer actuel est de 31.200€ par an.

Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2024, la SCI [Adresse 6], venue aux droits de [P] [T], a fait délivrer à la SARL CAMPING CARAVANING [P] un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025 pour expirer le 31 décembre 2034 avec un loyer de 140.000€ par an, les autres clauses du bail demeurant inchangées.

Le preneur a fait connaître son intention de renouveler le bail mais les parties n’ont pas trouvé d’accord sur la fixation du montant du loyer.

Par acte extra-judiciaire du 3 avril 2025, la SCI [Adresse 6] a fait signifier à la SARL CAMPING CARAVANING [P] un mémoire en demande en fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 140.000€ par an HT HC outre les intérêts de droit à compter de la notification du mémoire et capitalisation, à titre subsidiaire voir ordonner une expertise et en ce cas voir fixer le loyer provisionnel à la somme de 120.000€, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 16 juin 2025, la SCI [Adresse 6] a fait assigner la SARL CAMPING CARAVANING [P] aux fins de voir :

Dire que par application des articles 1101 et suivants du Code civil et de l’article R 145-10 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet le 1er janvier 2025 doit être fixé à la valeur locative,Fixer en conséquence le loyer de renouvellement à un montant de 140.000€ l’an, en principal, hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2025,Dire que ce loyer portera intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts dus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,Condamner la SARL [Adresse 5] aux dépens,Subsidiairement,

Désigner tel expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative,Dans ce cas, fixer à 120.000€ le loyer provisionnel que les preneurs devront régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer,Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

La SCI CAMPING [P] précise que le prix du loyer n’a fait l’objet d’aucune nouvelle fixation depuis l’année 1987, rappelle la consistance du bien (20.030m2 avec 100 emplacements de camping et des bâtiments), soutient que le bail ne contient aucune clause exorbitante défavorable au locataire, que les lieux jouissent d’une excellente localisation à proximité immédiate du littoral avec un accès direct à la plage en quelques minutes, que les lieux sont très bien aménagés et en bon état d’entretien.

La SCI [Adresse 6] ajoute que le déplafonnement est de droit s’agissant d’un bail qui s’est prolongé depuis plus de 12 ans et portant sur un local monovalent.

Sur le montant du prix du bail renouvelé, la SCI CAMPING [P] s’appuie sur le rapport de son expert qui a retenu un taux d’effort de 13% sur un chiffre d’affaires moyen de 761.962,17€ pour les années 2019 à 2022 et après pondération.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec avis de réception du 18 novembre 2025, la SARL [Adresse 5] demande à la juridiction de :

A titre principal

Dire que par application des articles 1101 et suivants du Code civil et de l’article R 145-10 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet au 1er janvier 2025 doit être fixé à la valeur locative et selon les contraintes urbanistiques spécifiques,Fixer en conséquence le loyer de renouvellement à un montant annuel de 66.300€ en principal HT HC à compter du 1er janvier 2025,Dire et juger que ce loyer portera intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,Statuer ce que de droit sur les dépens,A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission de donner son avis sur la valeur locative,Dans ce cas, fixer à 74.580€ le loyer provisionnel que les preneurs devront régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer,En tout état de cause,

Condamner la SCI CAMPING [P] à lui payer la somme de 4.000€ HT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SARL [Adresse 5] fonde ses prétentions sur le rapport de Madame [M] qu’elle a mandatée et dont il ressort que les lieux sont en bon état d’entretien et ont été améliorés depuis 1987 à ses frais exclusifs que ce soit des petites ou grosses réparations. La société ajoute que le bien est monovalent et ne peut être affecté à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, le zonage UT le contraignant à demeurer dans une destination touristique. La société ajoute que de part sa situation et son activité, elle doit maintenir la qualité de ses aménagements tout au long de l’année et rester compétitive dans un contexte concurrentiel. La société ajoute encore avoir été confrontée à deux évènements majeurs, le classement en zone feu ce qui contrarie les possibilités d’extension et engendre des coûts de structure et de prévention non négligeables, et ensuite la diminution de son chiffre d’affaires et consécutivement de son résultat net et de sa trésorerie. La société observe qu’elle est la seule à procéder à des investissements de structure.

La société fait valoir que le cabinet Foncier de Monsieur [J] et Madame [G] qu’il a mandaté s’est livré à une analyse du marché immobilier de l’hôtellerie et que sur 100 emplacements le taux d’effort (pour le paiement du loyer) est compris entre 9 et 18% du chiffre d’affaires et a retenu un taux d’effort admissible de 8% et y a appliqué des correctifs (travaux assimilables aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, -15%, refacturation de l’impôt foncier, -5%, et clause d’accession, -10%), soit un loyer après correctif de 66.300€ par an.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

L’article L 145-33 du Code de commerce énonce que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge .

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail qui lie les deux parties s’est prolongé depuis plus de douze ans et porte sur un local monovalent, à usage de camping. Le déplafonnement du loyer est donc de droit.

Au vu de l’assignation et du mémoire de la défenderesse, il sera constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à la date du 1er janvier 2025.

Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé conformément aux dispositions susvisées et à celles de l’article R 145-10 du Code de commerce, lequel dispose que «  le prix du bail des locaux en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

Précisément, les parties ont produit à la juridiction des rapports d’expertise qui ne retiennent pas le même taux d’effort ni la même moyenne de chiffre d’affaires pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé. Ces éléments sont donc insuffisants pour permettre à la juridiction de fixer le loyer du bail renouvelé, une expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SCI CAMPING [P] qui y a intérêt.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, le loyer devrait être fixé à titre provisionnel au prix ancien, c’est-à-dire le prix dû au terme du bail mais aux termes du dispositif de son mémoire, la SARL [Adresse 5] demande expressément à la juridiction de fixer le loyer provisionnel à la somme de « 74.580€ « à compter de la date d’effet du présent loyer (sans précision « HT HC »), il convient donc de fixer le loyer provisionnel à cette somme, sans autre précision (la somme excédant le loyer actuel même charges et taxes comprises), et de dire qu’il est dû rétroactivement à compter du 1er janvier 2025.

La demande au titre des frais irrépétibles et le sort des dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025,

DIT que le principe du déplafonnement du loyer du bail renouvelé est acquis,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé, DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [H] [B]

[Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 11]. : 06.17.97.10.44

Courriel : [Courriel 10]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 4],

avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s’agit à la date de renouvellement du bail au regard des dispositions des articles L 145-33, L 145-33 et R145-10 du Code du commerce, en précisant toute méthode de calcul retenue,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SCI CAMPING [P] devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SARL [Adresse 5] devra payer un loyer provisionnel de 74.580€ par an et dit que ce loyer est dû rétroactivement à compter du 1er janvier 2025,

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 3], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX