TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00326

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4C6

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Janvier 2026

[U] [Y]

C/

[S] [L], [W] [N]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Janvier 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 15 Janvier 2026

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [Y]

né le 07 Juin 1927 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [L]

né le 25 Janvier 1990,

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [N]

née le 24 Janvier 1978,

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représenté

Après débats à l’audience publique des référés du 13 Novembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2019, M. [U] [Y] a donné en location à M. [S] [L] et Mme [W] [N] un logement à usage d’habitation, une cave et un parking situés [Adresse 6] sis [Adresse 9], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 670 euros dont 205 euros de provision sur charges.

Par actes du 20 février 2025, M. [U] [Y] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.284,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 21 février 2025, M. [U] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice du 28 juillet 2025, M. [U] [Y] a fait assigner en référés M. [S] [L] et Mme [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire,D’ordonner l’expulsion de M. [S] [L] et Mme [W] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,S’il y a lieu de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, De condamner solidairement M. [S] [L] et Mme [W] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 3.192,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 mai 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation,la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives (607,94 euros) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonciation et le coût de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée le 29 juillet 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 13 novembre 2025, M. [U] [Y] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 4.963,28 euros au 5 novembre 2025. Il s’oppose à tous délais de paiement et indique que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants alors que le loyer est de 600 euros.

M. [S] [L], présent, indique être toujours marié avec Mme [N] mais qu’ils sont séparés depuis deux ans et qu’il a conservé le logement. Il indique avoir fait un versement de 1.100 euros le 7 novembre 2025 et dès qu’il le peut, il verse des sommes d’argent. Il expose avoir déjà déménagé à moitié ses affaires et qu’il va rendre les clés lundi mais qu’il n’a pas donné congé. Il sollicite un échelonnement de la dette et indique percevoir un revenu mensuel de 1.400 euros, travailler à son compte en tant que charpentier et ne pas avoir d’enfant à charge.

Mme [W] [N], assignée à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Le président d’audience autorise le demandeur à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de a dette locative.

Un bordereau de carence du Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 15 octobre 2025. M. [S] [L] et Mme [W] [N] ne se sont pas rendus aux rendez-vous fixés les 2 et 13 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Suivant courrier électronique reçu le 22 décembre 2025, M. [U] [Y] produit un décompte actualisé de la dette arrêtée au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [W] [N], assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité du décompte reçu en cours de délibéré

L’article 445 du Code de procédure civile expose que “ après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.”

En l’espèce, comme demandé à l’audience, M. [U] [Y] a transmis un décompte actualisé de la dette locative au 22 décembre 2025, faisant apparaître le solde de la dette ainsi que les versements effectués par le locataire. Il convient donc de recevoir ce document.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [U] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2019 à compter du 21 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [S] [L] et Mme [W] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [L] et Mme [W] [N]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 avril 2025, M. [S] [L] et Mme [W] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 607,94 euros et de condamner in solidum M. [S] [L] et Mme [W] [N] à son paiement à compter du 21 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 20 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 22 décembre 2025 que M. [U] [Y] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de commandement de payer, soit 168,67 euros ainsi que les frais d’assignation, soit 134,29 euros au visa de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ces frais constituant des dépens.

M. [S] [L] et Mme [W] [N] seront donc solidairement condamnés à régler à M. [U] [Y] la somme de 3.183,49 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues.

Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [S] [L] ne conteste pas devoir la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif. Il a indiqué vivre seul dans le logement et ne pas vouloir y rester. Compte tenu de sa situation personnelle et du versement effectué en cours de délibéré, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en réglant la somme de 132 euros par mois pendant vingt-trois (23) mois et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette locative.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme indiqué ci-dessus, l’occupation des lieux par M. [S] [L] et Mme [W] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à M. [U] [Y], lequel est réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 607,94 euros jusqu’à libération effective des locaux. Par ailleurs, M. [U] [Y] ne démontre pas la résistance abusive. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en constat de commissaire de justice

Le constat d’huissier a vocation à porter sur les éventuelles réparations locatives dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, compétence du juge des contentieux et des protections (Art. L213-4-4 Code de l’organisation judiciaire). Cette demande apparaît légitime pour constater, les dégâts éventuels du logement. Dès lors il n’y a pas lieu de s’opposer à cette demande qui sera aux frais de la partie demanderesse.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [S] [L] et Mme [W] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [Y] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. M. [S] [L] et Mme [W] [N] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de M. [U] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2019 entre M. [U] [Y] d’une part, et M. [S] [L] et Mme [W] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], à [Localité 7], sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS que M. [S] [L] et Mme [W] [N] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, et à défaut,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [L] et Mme [W] [N] à payer à M. [U] [Y] une somme provisionnelle de 3.183,49 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de décembre 2025 inclus selon décompte arrêté au 22 décembre 2025, après déduction des frais d’instance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [S] [L] et Mme [W] [N] à se libérer en 23 mois de 132 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [S] [L] et Mme [W] [N] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [U] [Y] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [L] et Mme [W] [N] à payer à la à M. [U] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle d’un motnant de 607,94 euros à compter du 1er janvier 2026 inclus, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

AUTORISONS le constat et l’estimation des réparations locatives par commissaire de justice assisté par un technicien si nécessaire aux frais de la partie demanderesse ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [L] et Mme [W] [N] à payer à M. [U] [Y] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [L] et Mme [W] [N] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,