TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 127/2025

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7FX

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

07 Juillet 2025

S.C.I. MOLINA LOCATION

Représentée par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP P.BAZIN – E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET

C/

— Mme [K] [T] [D]

— M. [O] [V]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e PERSENOT-LOUIS Evelyne

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e PERSENOT-LOUIS Evelyne

— Mme [K] [T]

— M. [O] [V]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MOLINA LOCATION

RCS d’AUXERRE n° 789 677 077

Dont le siège est : 26 rue de Jonches – 89000 LABORDE.

Représentée par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP P.BAZIN – E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDERESSE :

— Madame [K] [T] [D]

Née le 25 Juin 1946 à THURY (89)

Nationalité Française

Demeurant : 75 avenue de Saint Georges – 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

— Monsieur [O] [V]

Né le 30 Juin 1962 à

Nationalité Française

Demeurant : 75 avenue de Saint Georges – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er janvier 2019, la SCI MOLINA LOCATION a donné à bail à Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] un logement sis 75 avenue de Saint Georges à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 600 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2023, la SCI MOLINA LOCATION a fait signifier à Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.699,86 euros en principal, outre 130,29 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 18 février 2025, la SCI MOLINA LOCATION a fait assigner en référé Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location sous seing privé en date du 1er janvier 2019 ;

— juger que Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] et de tous occupants de leur chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique du logement ;

— condamner Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à lui régler la somme de 1 569,82 euros au titre des loyers impayés pour compte arrêté au 3 décembre 2023 avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à lui régler une indemnité d’occupation des lieux sans droit ni titre égale au montant du loyer et des charges soit une somme mensuelle de 642,65 à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux, ce avec intérêts de droit à compter du 3 octobre 2023 date du commandement de payer ;

— condamner Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à lui régler la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 2 824,99 euros arrêtée au 31 juillet 2024, dont 1 569,82 euros au titre des loyers jusqu’au 3 décembre 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de cette date et jusqu’à libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025. Après un renvoi, elle a été retenue à l’audience du 15 mai 2025.

* * *

A cette audience, la SCI MOLINA LOCATION, régulièrement représentée par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 9 314,93 euros, échéance du mois d’avril incluse Elle indique que le dernier versement du loyer a été effectué en mai 2024 et précise qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O], comparaissant en personne, indiquent qu’ils ont déposé ce jour un chèque de 4.000 euros pour apurer leur dette. Ils expliquent que Monsieur [O] a souffert de problèmes de santé et qu’il ne percevait pas de revenus réguliers. Le couple précise qu’il perçoit 1 200 euros par mois et qu’ils n’ont pas d’enfant à charge. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros en plus du loyer résiduel de 350 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement par mise à disposition au greffe de la juridiction.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 18 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 avril 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 5 octobre 2023, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 18 février 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 12. Cette clause prévoit la résiliation des baux de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’avril 2023.

Ainsi, la SCI MOLINA LOCATION a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, portant sur la somme de 1.699,86 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de

sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans les contrats de bail sont réunies à la date du 4 décembre 2023.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION produit un décompte démontrant que Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] restent devoir la somme de 9.314,93 euros à la date du 31 mai 2025. Les défendeurs indiquent qu’ils ont déposé un chèque de 4.000 euros pour apurer leur dette mais n’apportent aucun élément permettant d’établir la réalité de ce paiement.

Par conséquent, Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] seront condamnés par provision au paiement de la somme de 9 314,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 à concurrence de 1 699,86 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer résiduel de 350 euros, pour apurer la dette.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 7 avril 2025 indique que le couple est retraité et qu’il perçoit 1.831 euros de retraite et 290 euros d’APL. Il note que cette dernière est suspendue depuis le mois de juin 2024. Le travailleur social explique que Monsieur [V] [O] s’est inscrit dans plusieurs agences d’intérim et qu’il a effectué quelques missions. Il déclare que les locataires se sont engagés à reprendre le paiement du loyer résiduel de 359 euros et qu’ils ont sollicité une aide financière de leur famille pour apurer leur dette. Il estime qu’à la reprise du paiement du loyer, le rappel APL pourrait s’élever à 2 900 euros.

Toutefois, le décompte actualisé produit par la SCI MOLINA LOCATION laisse apparaître que Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] n’ont pas repris le paiement du loyer depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

Bien que les défendeurs indiquent avoir fait un chèque de 4 000 euros le jour de l’audience, ils n’en apportent pas la preuve. Dès lors, ce paiement ne peut être pris en considération.

Ainsi, malgré la proposition de paiement à l’audience, le bailleur s’étant au demeurant opposé à l’octroi de délai de paiement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O].

En conséquence, la demande de délai de paiement de Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] sera rejetée.

V. Sur l’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] étant devenus occupants sans droit ni titre, ils seront expulsés du logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur la réduction du délai d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] ni de ce qu’ils sont entrés dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas ici applicable, en l’absence de troubles de jouissance invoqués.

En conséquence, la demande de la SCI MOLINA LOCATION de se voir dispenser de l’application du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

VI. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

En l’espèce, les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 4 décembre 2023 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mai 2025, Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] seront par ailleurs condamnés à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à la SCI MOLINA LOCATION une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI MOLINA LOCATION ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI MOLINA LOCATION et Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O], le 1er janvier 2019, pour le logement situé au 75 avenue de Saint Georges à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

REJETONS la demande de Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] tendant à se voir accorder des délais de paiement ;

ORDONNONS à Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente

décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MOLINA LOCATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la S.C.I. MOLINA LOCATION, aux frais et risques de Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O];

REJETONS la demande formulée par la SCI MOLINA LOCATION tendant à la dispense du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à payer par provision à la SCI MOLINA LOCATION la somme de 9 314,93 euros (neuf mille trois-cent-quatorze euros et quatre-vingt-treize centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 1 699,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à payer à titre provisionnel à la SCI MOLINA LOCATION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, due à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNONS Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à payer à la SCI MOLINA LOCATION la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [K] et Monsieur [V] [O] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,