TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/904

AFFAIRE : N° RG 23/00281 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3AUN

Copie à :

M^e Nathalie PARGOIRE

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Katia FISCHER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [W]

né le 05 Août 1969 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Katia FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [S]

née le 1er mai 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34032-2023-5565 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 1er décembre 2015, avec prise d’effet le même jour, Monsieur [Y] [W], a donné en location à Madame [C] [S] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 450 euros.

Des loyers n’ayant pas été payés en intégralité, M. [W] a, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, fait assigner Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de Madame [S] et de la condamner à payer les arriérés locatifs.

L’assignation a été notifié au représentant de l’Etat par le commissaire de justice le 3 juillet 2023.

Un diagnostic social et financier a été établi par la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 septembre 2023.

Par jugement avant dire droit du 8 mars 2024 le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [P] [V].

A l’audience en date du 12 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [W] et Madame [S], représentés par leurs conseils respectifs, ont réitéré leurs demandes et déposé leurs dossiers.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

A l’audience du 12 septembre 2025, Monsieur [W] représenté par son conseil maintient ses demandes telles qu’elles résultent de ses dernières écritures. Il sollicite ainsi du juge des contentieux de la protection :

A titre principal,

De prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [V] ;De débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes ;De prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er décembre 2015 ;D’ordonner l’expulsion de Madame [S] ;De condamner Madame [S] à lui payer la somme de 20.732 euros à parfaire au jour du jugement, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;De condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450 euros, à compter du jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

A titre subsidiaire,

De refuser d’homologuer le rapport d’expertise du 11 juillet 2024,De débouter Madame [C] [S] de l’ensemble de ses demandes,De prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er décembre 2015 ;D’ordonner l’expulsion de Madame [S] ;De condamner Madame [S] à lui payer la somme de 20.732 euros à parfaire au jour du jugement, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;De condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450 euros, à compter du jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

En tout état de cause,

De débouter Madame [C] [S] de l’ensemble de ses demandes,De valider le congé pour vendre délivré par exploit de commissaire de justice le 28 mai 2024,De prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er décembre 2015 ;D’ordonner l’expulsion de Madame [S] ;De fixer à 450 euros mensuels l’indemnité d’occupation due par Madame [S] à compter du jugement à intervenir;De condamner Madame [S] aux dépens ;De condamner Madame [S] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V], Monsieur [W] se fonde sur les articles 16 et 245 du code de procédure civile. Il expose avoir constitué avocat postérieurement aux opérations d’expertise, que son conseil a écrit le 2 juillet à l’expert pour l’informer de sa constitution et que l’expert a rendu son rapport le 11 juillet 2024 sans tenir compte de son intervention. Il estime ainsi avoir été dans l’incapacité de discuter le rapport et de produire des dires à l’expert, ce qui viole le principe du contradictoire.

Monsieur [W] ajoute que la mission de l’expert lui commandait de « S’expliquer techniquement dans le cadre de ses chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de son projet de rapport ou de ses pré-conclusions » et que « avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai pour formuler des dires et observations qu’il annexera à son rapport ». Le demandeur considère ainsi que l’expert a manqué à ces aspects de sa mission en ne remettant pas de projet de rapport ni de pré-conclusions et en ne permettant pas aux parties de lui transmettre des dires.

Monsieur [W] estime ainsi que le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté et les opérations d’expertise et l’expert ayant manqué à sa mission, le rapport doit être annulé.

Sur le fond, Monsieur [W] expose à titre subsidiaire que le rapport d’expertise contient des lacunes et affirmations erronées. Il considère que l’expert constate plusieurs manquements de la locataire à son obligation d’entretien du logement, notamment s’agissant de l’entretien des sanitaires et de la salle de bain, de la transformation de deux pièces pensées comme chambres en ateliers de bricolage, et de l’utilisation de poêles à essence comme moyen de chauffage. Monsieur [W] ajoute qu’une indemnité pour éventuel préjudice de jouissance ne peut être qu’indue dans la mesure où la locataire n’a pas payé les loyers.

En tout état de cause, au soutien de sa demande visant à prononcer la résiliation du bail, Monsieur [W] se fonde sur l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il expose que le bail a été contracté moyennant un loyer mensuel de 450 euros, puis qu’il accepté un arrangement amiable avec la locataire, parce qu’elle était la compagne de son beau-fils. Ainsi selon cet accord amiable, Monsieur [W] accepterait de se limiter au montant versé par la Caisse d’Allocations Familiales soit 350 euros, à charge pour Madame [S] de réaliser certains travaux dans le logement. Monsieur [W] expose que Madame [S] n’a pas réalisé ces travaux, n’a jamais payé son loyer en intégralité, qu’il a cessé de percevoir l’allocation d’aide pour le logement après le mois de décembre 2021 et n’a donc rien perçu pendant toute l’année 2022 et une partie de l’année 2023. Il demande ainsi de prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés de la locataire à son obligation contractuelle de payer le loyer. C’est en conséquence de cette résiliation qu’il demande de condamner Madame [S] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux fixée au montant du loyer.

Au soutien de cette demande de résiliation du bail, Monsieur [W] expose également, au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avoir délivré à Madame [S] un congé pour vendre, par acte de commissaire de justice en date du 8 mai 2024, plus de six mois avant l’expiration du bail au 1er décembre 2024.

Monsieur [W] demande en conséquence de condamner Madame [S] à lui payer la somme de 20.732 euros au titre des arriérés locatifs. Il détermine cette somme en comptant 450 euros dû par mois, de décembre 2015 à avril 2025 soit 109 mois, soit 49.050 euros, puis en déduisant les sommes versées par la caisse d’allocations familiales au titre de l’aide pour le logement. Monsieur [W] précise que ces versements ont cessé depuis le mois de janvier 2022.

A l’audience du 12 septembre 2025, Madame [S], représentée par son conseil maintient ses demandes telles qu’elles résultent de ses dernières écritures. Elle sollicite ainsi du juge des contentieux de la protection :

De rejeter les prétentions de Monsieur [W] ;D’homologuer le rapport d’expertise ;De constater que le logement litigieux est indécent ;De juger que la responsabilité du bailleur est engagée sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 ;De condamner Monsieur [W] à réaliser les travaux tels que préconisés par le rapport d’expertise de Monsieur [V] dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;D’ordonner le relogement de Madame [S] aux frais de Monsieur [W] pour la durée des travaux ;De condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 28.000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;De suspendre le paiement du loyer tant par la locataire que par la CAF jusqu’à réalisation complète des travaux.

A titre subsidiaire, si des sommes devaient être mises à sa charge, elle demande :

— D’ordonner la compensation des éventuelles sommes à la charge de Madame [S] avec celles à la charge de Monsieur [W] ;

— De lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant les 23 premiers mois et le solde le 24e mois ;

— D’écarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement;

En toute hypothèse, elle sollicite de condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande d’annulation de l’expertise de Monsieur [V], Madame [S] soutient que l’expert a régulièrement convoqué les parties à la réunion d’expertise qui s’est tenue le 16 avril 2024, à laquelle elle et Monsieur [W] étaient présents ; que toutes les parties ont pu faire valoir leurs observations à l’expert ; qu’ainsi c’est à bon droit que l’expert n’a pas rouvert les opérations d’expertise lorsque Monsieur [W] a fait le choix de saisir un avocat postérieurement aux opérations réalisées de façon contradictoire. Elle ajoute que le défaut d’établissement d’un pré-rapport ne peut être sanctionné que par la nullité pour vice de forme, subordonnée à la démonstration d’un grief. Or le grief est selon elle inexistant puisque Monsieur [W] et son conseil sont en capacité de critiquer le contenu du rapport devant le tribunal.

Pour s’opposer à la demande de Monsieur [W] de prononcer la résiliation du bail et les demandes subséquentes d’ordonner son expulsion et de la condamner à lui payer la somme de 20.732 euros au titre d’arriérés de loyers, Madame [S] se prévaut d’un accord amiable entre eux, selon lequel elle n’avait pas à payer le complément de loyer de 100 euros restant dû après versement de l’aide pour le logement de 350 euros ; en contrepartie de quoi elle s’engageait à effectuer des travaux dans le logement.

A cet égard, elle fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [V] fait état de plusieurs désordres affectant ce logement, soit : une installation électrique non-conforme à la règlementation en vigueur ; de fortes traces d’humidité affectant l’entrée, la pièce à vivre et la chambre, causées par une absence totale de ventilation naturelle ou mécanique dans la cuisine, et une simple ventilation mécanique dans la salle de bain, non-permanente pour être raccordée avec l’éclairage ; des désordres affectant la salle de bain notaMadament la présence apparente de la conduite d’évacuation des toilettes par une saignée dans le mur, de fortes traces de moisissures dans le meuble sous le lavabo et un syphon recouvert de boue, des délitements de joints dans la douche ; une absence de système de chauffage ; ainsi que des allèges de fenêtres et un garde-corps aux étages hauts de moins d’un mètre. Le rapport qualifie ainsi le logement d’insalubre et indécent, et conclut que les désordres affectant ce logement peuvent être imputés à hauteur de 80% au bailleur et 20% à la locataire, au vu de l’estimation des coûts de réparation, mise au normes et réfection qu’il chiffre à un total de 15.563,90 euros TTC.

Sur le fondement de ce rapport d’expertise, Madame [S] considère qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles en ne payant pas l’intégralité des loyers, du fait du caractère insalubre et indécent de ce logement. En conséquence, il n’y a selon elle pas lieu à prononcer la résiliation du bail, ni à la condamner à payer une somme au titre des arriérés locatifs.

Madame [S] considère également que le congé pour vendre délivré par Monsieur [W] doit être annulé au motif qu’il est abusif, en ce qu’il n’est formulé que parce que celui-ci tente d’échapper à ses responsabilité.

Madame [S] fonde ses prétentions reconventionnelles sur les conclusions du rapport d’expertise, considérant que si la résiliation du bail ne doit pas être prononcée, Monsieur [W] doit être condamné à effectuer l’ensemble des travaux préconisés par l’expert pour rendre le logement salubre et décent. Dans cet intervalle, elle tire pour conséquence de condamner Monsieur [W] à la reloger à ses frais pour la durée des travaux et de suspendre le paiement des loyers et versements de la CAF.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 28.000 euros et indemnisation de son préjudice de jouissance, Madame [S] se fonde sur le même rapport d’expertise. Celui-ci conclut à l’existence d’un préjudice de jouissance estimé à 60% du montant du loyer, du fait que le logement restait occupé mais dans des conditions d’hygiène et de sécurité non-respectées. Madame [S] estime donc que Monsieur [W] doit être condamné à lui payer la somme de 200 euros par mois multiplié par 112 mois du 1er décembre 2015 au 30 avril 2025, soit 28.000 euros.

Madame [S] demande le cas échéant d’ordonner la compensation des sommes qui seraient à sa charge et à celle de Monsieur [W]. Au soutien de ses demandes subsidiaires, visant à lui octroyer des délais des délais de paiement fondée sur l’article 1343-5 du Code civil, et d’écarter l’exécution provisoire si elle devait être condamnée à payer une somme d’argent, elle fait valoir la précarité de sa situation matérielle et sociale.

Les deux parties soutiennent leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au regard de l’équité.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis, sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V] formulée par Monsieur [W]

Sur le principe du contradictoire

En droit, l’article 16 du code de procédure civile dispose : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

En l’espèce, par jugement du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné dans le cadre d’une procédure sans représentation obligatoire par un avocat, une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] [V], sur demande de la défenderesse. L’expert a convoqué Monsieur [W] et Madame [S] à une réunion d’expertise qui s’est tenue au logement litigieux, en présence des deux parties, le 16 avril 2024. Il a signé son rapport le 30 juin 2024, puis l’a transmis aux parties et au tribunal.

Ainsi, les parties ayant toutes les deux été valablement convoquées, et ayant toutes les deux été présentes tout au long de la réunion d’expertise, les opérations d’expertise se sont déroulées dans le respect du principe du contradictoire.

Postérieurement à ces opérations et à la signature de son rapport par l’expert, le demandeur a constitué avocat, et ce conseil a écrit le 2 juillet à l’expert un courrier l’informant de sa désignation, et demandant d’être tenu informé de l’avancement des opérations.

C’est à tort que le conseil du demandeur soutient que le principe du contradictoire aurait été violé à son encontre, dans la mesure où l’expert n’était aucunement tenu de rouvrir à ce stade les opérations d’expertise. De la même manière, postérieurement à la réception du rapport d’expertise par le demandeur le 11 juillet 2024, l’expert libéré de sa mission n’était pas tenu de rouvrir les opérations d’expertise, et n’était donc pas tenu de faire droit à la demande formulée par courrier du conseil du demandeur le 16 juillet 2024.

Sur l’irrégularité affectant le déroulement des opérations d’expertise

En droit l’article 175 du code de procédure civile dispose : « La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. » soit les articles 112 à 116 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que l’absence d’établissement d’un pré-rapport, en méconnaissance des termes de la mission d’expertise, constitue l’inobservation d’une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, la mission de l’expert lui prescrivait de « S’expliquer techniquement dans le cadre de ses chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après avoir fait part de son projet de rapport ou de ses pré-conclusions ». Or l’expert n’a pas fait part de son projet de rapport ni de ses pré-conclusions aux parties.

Cela caractérise ainsi l’inobservation d’une formalité substantielle, nécessitant la démonstration d’un grief par le demandeur pour prononcer l’annulation. Or, postérieurement à la remise de son rapport par l’expert, le demandeur a été mis en mesure de critiquer le contenu de ce rapport, tant par des conclusions écrites, que par des observations orales lors de l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2025. Le demandeur ne démontre donc pas que cette absence de remise de pré-rapport lui cause un grief.

Par conséquence, la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V] formulée par Monsieur [Y] [W] sera rejetée.

Par ailleurs, sur la demande de Madame [S] d’homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [V], et la demande de Monsieur [W] de refuser d’homologuer ce rapport, il est rappelé aux deux parties que ce rapport n’est ni un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le juge, mais un outil technique lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties. Le juge des contentieux de la protection n’est donc pas saisi de ces demandes dépourvues du caractère de prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par conséquent, Madame [S] sera déboutée de sa demande d’homologation de ce rapport.

Sur le fond

Sur la demande de résiliation du bail conclu le 1er décembre 2025 entre Monsieur [W] et Madame [S] formulée par le bailleur

En droit, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré ccomme un défaut de paiement du locataire ; »

De jurisprudence constante, il résulte de ce texte que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’autorise pas le locataire à suspendre le paiement de ses loyers.

En l’espèce, les parties ont conclu le 1er décembre 2015 un bail à usage d’habitation assorti d’un loyer mensuel de 450 euros. Madame [S] reconnaît n’avoir jamais, au cours de l’exécution de ce bail, payé l’intégralité de son loyer. Elle entend se prévaloir d’un accord amiable entre elle et son propriétaire pour qu’elle ne paye pas le complément de 100 euros restant après versement de l’aide pour le logement par la caisse d’allocations familiales, à charge pour elle d’exécuter ou faire exécuter des travaux dans le logement. Indépendamment de la question de la validité juridique de cet accord contesté, il est admis par les parties que les aides pour le logement n’ont plus été versées après le mois de décembre 2021.

Or, Madame [S] reconnait n’avoir toujours rien versé à Monsieur [W], jusque, au mieux, au mois de juillet 2023 à partir duquel elle aurait mis en place un versement de 100 euros. Il est ainsi clairement établi que Monsieur [W] n’a rien perçu durant a minima 18 mois.

Dès lors, il résulte de ces éléments que Madame [S] a commis des manquements graves et répétées à son obligation contractuelle de paiement des loyers.

Le moyen invoqué par Madame [S] quant au caractère insalubre et indécent du logement litigieux pour justifier du non-paiement des loyers, est totalement inopérant. Il est par effet de jurisprudence constante que le locataire ne peut se prévaloir de la seule indécence du logement loué pour suspendre le paiement du loyer, celui-ci devant démontrer que les désordres constatés et les imperfections observées sont de nature à rendre le logement totalement inhabitable.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation conclu le 1er décembre 2015 entre [Y] [W], bailleur, et [C] [S], locataire, portant sur le logement sis [Adresse 1].

En conséquence, l’expulsion de Madame [C] [S] sera ordonnée.

En outre, devenant occupante sans droit ni titre du logement litigieux, Madame [C] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle à compter de la date du présent jugement, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de ses demandes tendant à ordonner à Monsieur [W] de réaliser les travaux tels que préconisés par le rapport d’expertise, ainsi qu’à ordonner son relogement aux frais de Monsieur [W] et la suspension du loyer durant la réalisation des travaux.

De même, Madame [S] sera également déboutée de sa demande tendant à prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par Monsieur [W] le 28 mai 2024 devient également sans objet.

Sur la demande de condamnation de Madame [S] au titre des arriérés locatifs formulée par Monsieur [W]

En droit, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré ccomme un défaut de paiement du locataire ; »

L’article 4 du code de procédure civile dispose : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

L’article 5 du code de procédure civile dispose : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

A cet égard, la mention « à parfaire » introduit au niveau du titre exécutoire que constitue une décision de justice, une source d’incertitude relativement à la détermination de la somme finalement due et recouvrable, et sur laquelle, a posteriori, la juridiction n’a plus aucune possibilité de contrôle. En conséquence, si concrètement les éléments nécessaires à une légitime actualisation d’une créance évolutive ne sont pas fournis avant le prononcé de la décision, la juridiction n’a d’autre choix que de statuer en considération des seuls éléments mis à sa disposition.

En l’espèce, Monsieur [W] demande que Madame [S] soit condamnée à lui payer la somme de 20.732 euros au titre des loyer et charges impayés, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer. Sa demande précise que « somme à parfaire au jour du jugement », toutefois, dans la mesure où il n’a pas actualisé son calcul à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue le 12 septembre 2025, la juridiction demeure saisie de ce montant de 20.732 euros .

Dans ses écritures, Monsieur [W] expose que « sur la période allant de décembre 2015 à avril 2025, soit 109 mois, le montant total des loyers dus s’élève à 49.050 euros (450 € x 9 mois) » et que « déduction faite des allocations perçues jusqu’en janvier 2022, la dette locative nette s’élève à 20.732 euros ». Or Le document intitulé « décompte annualisé » qu’il produit figure pour chaque année de 2018 à 2025 le montant qu’il demande.

Devant la confusion des développements du demandeur, dont le début de la période visée par ses demandes varie entre décembre 2015 et l’année 2018, et s’arrête à avril 2025.

Pour calculer la dette locative, il convient de se référer au contrat de bail, conclu le 1er décembre 2015 et fixant un loyer mensuel de 450 euros.

Il ressort du commandement de payer en date du 3 juillet 2023 que la locataire était redevable de 1980 euros.

La locataire expose avoir mis en place à partir de juillet 2023 un versement mensuel de 100 euros. Toutefois le document qu’elle produit à cet égard ne justifie que de la « prochaine échéance 15/10/2023 ». Cela ne démontre pas l’existence de versements.

En se fondant sur le décompte annualisé produit par le bailleur, celui-ci reconnait avoir perçu postérieurement plusieurs sommes. Sur un loyer mensuel de 450 euros, le bailleur est en effet en droit de prétendre à 450 euros x 28 mois ( soit 6 mois (juillet à décembre 2023) + 12 mois (année 2024) + 09 mois (année 2025)) = 12150 euros du 3 juillet 2023 à septembre 2025.

La dette locative s’élève ainsi, en l’état des pièces qui sont soumises à la juridiction, à un total de 1980 + 12150 = 14130 euros.

Par conséquent, il y a lieu de fixer la créance de Monsieur [Y] [W] à l’égard de Madame [C] [S] à la somme de 14130 euros au titre des arriérés locatifs.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [S] de condamnation de Monsieur [W] à lui payer des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

Sur le caractère indécent du logement litigieux

En droit, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L173-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est à ce titre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il est en outre obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement est décent s’il satisfait notaMadament aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

De jurisprudence constante, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance au locataire d’un logement décent que s’il rapporte la preuve d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [W] verse aux débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V] en date du 30 juin 2024. Celui-ci identifie divers désordres affectant le logement litigieux.

L’expert identifie ainsi que « Les deux murs pignons présentent des traces d’humidité avec décollement et délitement des ouvrages » ce qui ne respecte pas le 1er point du décret visé.

L’expert relève que l’installation électrique n’est pas conforme à la norme C 15 100 applicable pour cinq raisons : « Aucun circuit dédié n’est installé pour les alimentations des blocs prises de courant 16A, Aucun circuit dédié n’est installé pour les alimentations des blocs d’éclairages, Aucun circuit dédié n’est installé pour les alimentations des circuits spécifiques (20A / 32A) pour les appareils devant être raccordés et protégés de façon individuelle, Aucune mise à la terre et/ou liaison équipotentielle sur les appareils sanitaires. Aucun tableau de coupure et protection permettant la sécurité de l’installation et des personnes. » ce qui ne respecte pas le 5e point du décret visé.

A cet égard, l’expert note également que « Aucun circuit de chauffage dédié et protégé n’est installé ce qui ne permet pas l’installation d’appareils. Le seul moyen de chauffage, alimenté par un circuit non protégé, est installé en salle d’eau, des appareils mobiles sont branchés sur des multiprises volantes » ce qui ne respecte pas non plus le 5e point du décret visé.

L’expert relève que « La cuisine n’est pas équipée de ventilation naturelle ou mécanique », que « L’appartement est dépourvu de ventilation, qu’elle soit naturelle ou mécanique, il est seulement installé dans la salle d’eau au 1er étage un aspirateur en plafond asservi sur l’éclairage », qu’ainsi « La seule ventilation installée, dans la salle d’eau est un dispositif asservi à l’éclairage de la pièce, donc non permanent. Son évacuation à l’air libre n’a pas pu être vérifiée et il n’a été fourni aucune explication concernant cette sortie. Le renouvellement d’air n’est pas assuré » ce qui ne respecte pas le 6e point du décret visé.

L’expert note enfin que « Les allèges des fenêtres situées au 2ème étage et le garde corps de la terrasse située au 1er étage ont une hauteur inférieure à 1.00 » ce qui ne respect pas le 3e point du décret visé.

Il résulte ainsi de l’ensemble des constatations issues de cette expertise judiciaire que le logement loué par Monsieur [W] à Madame [M] présente un caractère indécent, et constitue ainsi un manquement à son obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent. Cette inexécution contractuelle a causé à Madame [S] un préjudice de jouissance.

Sur l’évaluation du préjudice de jouissance

L’article 4 du Code de procédure civile dispose : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

L’article 5 du Code de procédure civile dispose : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

A cet égard, la mention « à parfaire » introduit au niveau du titre exécutoire que constitue une décision de justice, une source d’incertitude relativement à la détermination de la somme finalement due et recouvrable, et sur laquelle, a posteriori, la juridiction n’a plus aucune possibilité de contrôle. En conséquence, si concrètement les éléments nécessaires à une légitime actualisation d’une créance évolutive ne sont pas fournis avant le prononcé de la décision, la juridiction n’a d’autre choix que de statuer en considération des seuls éléments mis à sa disposition.

En l’espèce, la locataire a repris à l’audience du 12 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été rendue, ses demandes telles qu’elles résultent de ses dernières écritures, soit de condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 28.000 euros. Sa demande précise « somme à parfaire au jour du jugement », toutefois, dans la mesure où elle n’a pas actualisé son calcul à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue le 12 septembre 2025, la juridiction demeure saisie de ce montant de 28.000 euros .

L’expert propose « de quantifier la perte de jouissance à la locataire de 60.00% du fait que le logement était quand même occupé mais dans des conditions d’hygiène et de sécurité non-respectées ». En l’absence d’élément contraire de nature à infirmer l’évaluation de l’expert, il convient d’adopter celle-ci.

Le calcul de Madame [S], en ce qu’elle demande 28.000 euros correspondant à la somme de 200 euros par mois x 112 mois pour la période allant du 1er décembre 2015 au 30 avril 2025 ne tient pas compte du reliquat des loyers restants à charge de Madame [S] après déduction des aides sociales au logement.

Le calcul donne ainsi (1980 euros (au 03 juillet 2023) + 12150 (de juillet 2023 à septembre 2025)) X 0,6 = 8478 euros auxquels peut prétendre la locataire.

Par conséquent, il y a lieu de fixer la créance de Madame [C] [S] à l’égard de Monsieur [Y] [W] à la somme de 8478 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Vu l’existence de ce trouble de jouissance, l’indemnité d’occupation qui sera due par Madame [S] jusqu’à sa libération effective des lieux, sera fixée au montant du loyer prévu dans le bail, diminué de 60%, soit 450 – 270 = 180 euros par mois.

Sur la demande de Madame [W] d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties

En droit, l’article 1348 du Code civil dispose « La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. »

En l’espèce, le présent jugement fixe la créance de Monsieur [Y] [W] à l’égard de Madame [C] [S] à la somme de 14130 euros au titre des arriérés locatifs ; et fixe la créance de Madame [C] [S] à l’égard de Monsieur [Y] [W] à la somme de 8478 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

La compensation demandée par Madame [S] apparaît justifiée au regard de la connexité entre les deux créances, dues en vertu d’obligation réciproques dans le cadre d’un contrat, et fixées par le même jugement. Ainsi par l’effet de la compensation, Madame [S] est redevable de la somme de 5652 euros à l’encontre de Monsieur [W] (14130-8478).

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, et en conséquence de condamner Madame [C] [S] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 5652 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Madame [C] [S] ne justifie pas de sa situation personnelle et financière au jour de l’audience. Elle produit une attestation de paiement CAF du 30 août 2023 mentionnant qu’elle était bénéficiaire du RSA et un rapport d’évaluation sociale du 18 août 2023.

Aussi la situation financière de Madame [C] [S] n’étant pas connue, elle sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les deux parties succombant à l’instance, il y a lieu de les condamner à supporter chacune la moitié des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les deux parties étant condamnées chacune à la moitié des dépens, il y a lieu de rejeter les demandes de Monsieur [W] et de Madame [S] fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige, il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, mis à disposition par le greffe et rendu en premier ressort ;

REJETTE la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] [V] formulée par Monsieur [Y] [W] ;

DEBOUTE madame [C] [S] de sa demande de voir homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [P] [V];

PRONONCE la résiliation du bail à usage d’habitation conclu le 1er décembre 2015 entre [Y] [W], bailleur, et [C] [S], locataire, portant sur le logement sis [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence, à Madame [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

FIXE cette indemnité à la somme de 180 euros par mois ;

FIXE la créance de Monsieur [Y] [W] à l’égard de Madame [C] [S] à la somme de 14130 (quatorze-mille-cent-trente) euros au titre des arriérés locatifs ;

FIXE la créance de Madame [C] [S] à l’égard de Monsieur [Y] [W] à la somme de 8478 (huit-mille-quatre-cent-soixante-dix-huit) euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 5652 euros après compensation des créances entre les parties ;

DEBOUTE Madame [C] [S] de sa demande de condamner Monsieur [W] à réaliser les travaux tels que préconisés par le rapport d’expertise de Monsieur [V] dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

DEBOUTE Madame [C] [S] de sa demande de d’ordonner le relogement de Madame [S] aux frais de Monsieur [W] pour la durée des travaux ;

DEBOUTE Madame [C] [S] de sa demande de condamner Monsieur [W] a lui payer la somme de 28.000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [C] [S] de sa demande de suspendre le paiement du loyer tant par la locataire que par la CAF jusqu’à réalisation complète des travaux;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

REJETTE les demandes de Monsieur [Y] [W] et de Madame [C] [S] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,